XXXX美国德国日本的房地产信托REIS

第六章房地产信托第一节信托与房地产信托

一、信托释义“信托”意指信任委托，是一种代人理财的制度安排。我国《信托法》中所称的信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名义为（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，进行财产管理或者处分的行为。

虽然人们对信托观念是起源于罗马法上的“遗产信托”，还是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有争议，但都认为现代信托制度的发展最早是从英国封建时代的用益权制度开始的。

房地产信托是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和其运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。二、现代信托制度的发展（一）现代信托制度的确立早期在英国出现的“信托”，称为“用益设计”，当时的目的是为了规避封建法律制度对财产（尤其是土地）转移所加的限制和税负。

当时的英国人民非常虔诚于宗教信仰，因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯.

但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益，再者封建诸侯丧失了取得无人继承土地的机会，封建诸侯不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。

于是，人们采取了先将土地让与他人，再由受让人管理土地并将土地收益交给教会，达到与直接损赠给教会时相同的目的，从而规避了禁止捐赠土地给教会的规定。人们还采取同样的方法规避了土地长子继承制。

另外，在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下，每当土地的“占有”或“所有权”发生转移时，受让人需要交纳大笔税金，因而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“用益权”的方式，使得这种负担得以规避。

由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度，因而受让人（实际上是受托人）是否遵守与委托人之间的协定不受法律的约束，而仅仅是依照良心和道德来管理财产，如果受让人不讲信用，委托人和受益人都无可奈何。

在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院的大法官，以尊重法但不应该忽视道德为理由，承认并赋予了用益设计制度的合法性。用益设设计制制度的的合法法化招招致了了封建建诸侯侯的不不满，，1535年亨利利八世世颁布布了《用益法法》，将受受益人人的受受益权权确认认为法法律上上的所所有权权，目目的是是为了了使受受益人人承受受所有有权人人地位位而无无法规规避税税负。。1925年英国国以《财产法法》废除了了《用益法法》，现代代信托托制度度得以以确立立。（二））消极极信托托向积积极信信托的的转化化由于早早期信信托中中的受受托人人仅仅仅承受受信托托财产产的““名义义”所所有权权，对对信托托财产产不负负任何何积极极管理理的义义务，，信托托财产产的实实际管管理权权和受受益权权由受受益人人拥有有，也也就是是说受受托人人只是是“人人头””设计计。通过利利用受受托人人的““人头头”设设计，，可以以达到到成功功规避避对财财产转转移的的限制制和不不合理理税负负，因因而这这种信信托被被认为为是消消极信信托。。随着历历史的的发展展，封封建制制度崩崩溃，，政治治上民民主化化，经经济上上市场场化，，凌驾驾于财财产转转移上上的种种种限限制和和税负负也纷纷纷取取消或或合理理化，，人们们由确确保土土地财财产世世代相相传的的观念念转变变为以以赚取取利润润为目目标，，经济的的发展展和社社会的的进步步，使使得受受托人人从满满足消消极的的“人人头””设计计需求求，转转变为为能够够满足足受益益人对对提供供积极极、专专业的的财产产管理理方面面的需需求。。信托和和投资资的结结合日日益紧紧密，，营业业信托托事业业日益益兴旺旺发达达，积积极信信托主主导了了现代代信托托的发发展。。（三））现代代信托托制度度的传传播和和创新新英国虽虽然是是信托托事业业的发发源地地，但但长期期停留留在不不以盈盈利为为目的的的民民事信信托阶阶段。。19世纪60年代，，因产产业革革命的的成功功而资资金充充裕的的英国国民众众，急急于投投资于于利润润丰厚厚的欧欧美地地区，，但缺缺乏国国际投投资经经验，，于是是中小小投资资者集集中资资金交交由可可信赖赖的投投资经经验丰丰富的的受托托人代代为运运作，，双方方约定定受托托人只只收取取一定定的报报酬，，并将将投资资收益益返还还给投投资者者。以后，，受托托人发发展为为专业业化公公司，，并通通过发发行等等值的的基金金单位位而募募集成成立了了信托托基金金，由由此产产生了了“单单位信信托””。20世纪20年代，，这种种单位位信托托制度度传入入美国国，并并发展展成为为“投投资信信托””，以以后又又从美美国传传入日日本、、韩国国等东东南亚亚地区区。二者的的区别别在于于单位位信托托是以以契约约方式式运作作的““开放放式基基金””，而而投资资信托托是以以股份份公司司形式式运作作的““封闭闭式基基金””。目前，，英国国和美美国都都有民民事信信托和和商事事信托托，但但限于于习惯惯和民民事信信托旷旷日持持久的的发达达，民民事信信托仍仍然是是英国国信托托业务务的主主体，，而美美国的的民事事信托托和商商事信信托同同样发发达。。日本信信托与与英美美不同同的是是几乎乎都属属于商商事信信托，，特别别是在在二战战后特特殊的的经济济环境境中独独创了了“贷贷款信信托””，为为日本本的经经济发发展作作出了了重大大贡献献。第二二节节国国外外房房地地产产信信托托经经营营模模式式一、、美美国国的的房房地地产产投投资资信信托托美国国的的房房地地产产投投资资信信托托（（realestateinvestmenttrusts，REITS）是是以以公公司司拥拥有有资资产产的的形形式式，，将将股股东东的的资资金金吸吸引引到到房房地地产产投投资资中中，，股股东东既既可可以以获获得得类类似似于于直直接接投投资资房房地地产产的的一一些些好好处处，，又又避避免免了了承承担担无无限限责责任任及及资资产产流流动动性性差差的的风风险险。。房地地产产投投资资信信托托与与房房地地产产股股份份公公司司的的不不同同虽然然房房地地产产投投资资信信托托与与房房地地产产股股份份公公司司都都是是将将所所募募集集资资金金用用于于房房地地产产投投资资，，但但二二者者具具有有显显著著的的区区别别，，主主要要表表现现为为:（1）房房地地产产投投资资信信托托的的功功能能在在于于““受受人人之之托托，，代代人人理理财财””，，是是财财产产管管理理与与金金融融功功能能的的统统一一，，虽虽然然它它通通常常以以股股份份公公司司的的形形式式出出现现，，但但同同时时要要受受到到公公司司法法和和信信托托法法规规范范；；而房房地地产产股股份份公公司司主主要要受受到到公公司司法法的的制制约约（2）法法律律对对房房地地产产投投资资信信托托的的资资产产结结构构、、收收入入结结构构、、收收益益分分配配作作了了原原则则性性的的规规定定，，比比如如关关于于资资产产价价值值的的75％以以上上必必须须由由房房地地产产、、抵抵押押票票据据、、现现金金和和政政府府债债券券组组成成的的规规定定，，关关于于来来自自于于租租金金、、抵抵押押贷贷款款利利息息和和房房地地产产销销售售的的毛毛收收入入不不低低于于总总毛毛收收入入75％的的规规定定，，关关于于分分配配给给股股东东的的金金额额不不低低于于应应纳纳税税收收入入95％的的规规定定等等等等，，从从而而对对其其业业务务性性质质作作出出了了强强制制性性约约定定；；而房房地地产产股股份份公公司司的的业业务务性性质质则则不不受受法法律律的的约约束束，，其其资资产产结结构构、、收收入入结结构构、、收收益益分分配配最最终终体体现现为为股股东东的的意意愿愿.（3）房房地地产产投投资资信信托托的的经经营营管管理理活活动动带带有有消消极极性性，，即即经经理理和和雇雇员员不不直直接接进进行行房房地地产产的的管管理理和和运运作作，，只只是是对对房房地地产产管管理理业业务务的的开开展展予予以以决决策策，，具具体体的的信信托托资资产产管管理理工工作作则则聘聘请请独独立立的的房房地地产产投投资资顾顾问问或或承承包包商商来来完完成成；；而房房地地产产股股份份公公司司的的经经营营管管理理活活动动是是积积极极的的。。二、、德德国国的的房房地地产产投投资资信信托托德国国的的房房地地产产投投资资信信托托是是投投资资信信托托公公司司通通过过其其选选定定的的保保管管银银行行发发行行投投资资信信托托证证券券，，并并将将所所收收受受的的资资金金投投资资于于房房地地产产或或其其他他特特别别财财产产，，保保管管银银行行根根据据投投资资公公司司的的指指示示负负责责现现金金及及有有价价证证券券等等特特别别财财产产的的保保管管、、信信托托收收益益分分配配、、信信托托基基金金资资产产评评价价，，以以及及房房地地产产业业务务的的监监管管工工作作为保护护投资资人的的利益益，投投资公公司法法作了了设置置监督督委员员会、、选定定保管管银行行、固固有财财产与与信托托财产产分别别管理理、投投资范范围限限制等等强制制性规规定。。可以投投资的的房地地产限限于租租赁居居住及及商业业用房房地产产，以以及符符合该该条件件的在在建工工程（（不超超过信信托财财产价价值的的10％）和土地地。德国房地产产投资信托托的特点，，在于基金金资产的运运用业务与与保管业务务的分离。。三、日本的的土地信托托日本的土地地信托是土土地所有者者将土地信信托给受托托人（信托托银行），，并从受托托人管理和和使用该土土地的收益益中获取信信托红利。。土地信托包包括租赁型型和处理型型。租赁型是指指土地所有有者在信托托期结束后后，收回土土地所有权权；处理型是指指土地所有有者在信托托期结束后后，领取土土地出售所所得价款。。土地信托基基本上是在在土地所有有者具有开开发积极性性，而自己己没有能力力的时候发发挥功效，，土地所有有者能够在在保持土地地所有权的的同时，获获得稳定的的项目收益益，因而对对土地所有有者来说极极具投资魅魅力。目前中国金金融业的资资产总共是是30万亿，其中中商业银行行资产就占占了28万亿，信托托、保险、、证券所有有的非银行行金融机构构（包括租租赁公司、、财务公司司），它们们的金融资资产的总和和才2万多亿，不不到商业银银行的1/10，这样就凸凸现了中国国银行业的的系统性风风险。房地产信托托融资是为为房地产企企业提供长长期稳定资资金的最佳佳渠道。房地产信托托是信托公公司管理的的受托投资资于房地产产的资金，，从而使得得房地产信信托资金不不受信托公公司本身规规模的限制制，同时由由于我国居居民投资渠渠道有限，，房地产信信托无论从从交易制度度和投资回回报的设计计上均较符符合我国居居民的投资资要求，从从而可以募募集到源源源不断的资资金来满足足房地产企企业的需求求。房地产信托托是对房地地产行业融融资渠道的的一个补充充，它在为为信托业开开辟了一块块新的业务务领域的同同时，也为为投资者开开发出一个个新的投资资品种。这样普通百百姓就可以以不提前透透支购房，，而是通过过购买债券券的方式进进行投资，，享受房地地产升值所所带来的实实惠，等到到真正需要要住房的时时候再进行行购房。这样既解决决了房地产产资金的来来源问题，，减轻了银银行的风险险，又缓解解了房地产产供求关系系。第四节我我国房地产产信托一、我国房房地产信托托的发展现现状我国现代信信托发端于于20世纪初，并并持续发展展到1949年新中国的的成立前夕夕。新中国成立立后，随着着社会主义义改造的完完成，信托托业务逐渐渐消失。1979年新中国第第一家信托托机构——中国国际信信托投资公公司成立。。经过20年的发展，，全国已经经有近400家信托投资资公司，总总资产约占占全部金融融资产的10％左右。许多有能力力的信托投投资公司都都参与了房房地产投资资经营活动动，它们以以吸收信托托存款、委委托存款、、代理发行行房地产企企业债券等等形式为房房地产开发发企业筹集集资金，或或者办理各各种形式的的房地产信信贷业务，，或者直接接投资于房房地产的开开发经营。。虽然拓展了了房地产业业融资渠道道，促进了了房地产经经济的发展展，但因存存在着违规规经营、管管理混乱、、业务范围围不明确等等问题，严严重影响了了信托业乃乃至房地产产业的市场场秩序，许许多信托投投资公司因因房地产经经营不善而而濒临破产产的边缘。。为了规范信信托业的健健康发展，，中国人民民银行于2001年1月9日颁布了《信托投资公公司管理办办法》，九届全国国人民代表表大会常务务委员会于于2001年4月28日通过并公公布了《中华人民共共和国信托托法》，这就使得得我国信托托事业的发发展和繁荣荣，建立在在较为完善善的法律规规范基础上上。纵观2005年信托产品品的投资方方向，虽然然横跨三大大市场，十十几个行业业，所涉及及的领域极极为宽泛。。但基础设施、、房地产、、金融领域域三大投向，，占去了七七分天下。。2005年信托资金金投向前三三位分别为为：首位：投资资于基础设施建设的信托托产品117个，实际投投入信托资资金144.87亿元（包括括投资于交交通领域的的信托产品品21个，实际投投入信托资资金38.22亿元；），，分别占全全年信托产产品总数的的24.13%和29.83%；第二位：投投资于房地产的信托产品品115个，实际投投入信托资资金144.24亿元，分别别占全年信信托产品总总数的24.11%和29.69%；第三位：投投资于金融市场的信托产品品106个（包括银银行信贷资资产转让信信托和证券券投资信托托），实际际成立的信信托产品105个，投入信信托资金54.19亿元，分别别占全年信信托产品总总数的22.22%和11.15%。2005年第二季度度全国共发发行信托计计划110个，资金规规模达108.80亿元。其中，信托托资金投向向房地产行行业的信托托计划有30个，是总发发行数量的的27％，资金规规模达35.59亿元，占总总规模的33％。更为突突出的是，，110个信托产品品的平均预预期年收益益率是4.73%，而30个房地产信信托产品的的平均预期期年收益率率是5.32％，几乎比比总体平均均数高出了了0.6个百分点。。但是，从资资金运用方方式来看，，110个信托产品品中，贷款款类即负债债产品高达达62个，资金规规模达到79.90亿元，分别别占到产品品总数量的的56％和资金总总规模的73％。而直接的房房地产投资资产品仅有有4个，资金规规模为3.6亿元。大部部分房地产产信托产品品资金运用用方式是贷贷款，即““做成了负负债产品””。二、目前我我国房地产产信托投资资存在的问问题目前我国信信托业所暴暴露出来的的问题集中中在两大环环节：一是决策管管理环节，，主要表现现为战略目目标不明确确、治理机机制不健全全、决策流流程不科学学等；二是业务经经营环节，，主要是表表现为挪用用信托财产产、对信托托客户承诺诺或变相承承诺保底受受益、不规规范的关联联交易和信信息披露、、突破集合合资金信托托不得超过过200份合同的限限制、异地地经营集合合资金信托托业务以及及风险管理理不到位等等。由于投向房房地产开发发领域的信信托项目，，大多采用用信托贷款款方式，按按照原规划划，期满时时可由银行行信贷资金金置换，信信托资金可可以安全退退出。但是，随着着国家宏观观调控政策策的出台，，信托公司司未曾预料料到银行信信贷资金的的投放也受受到限制，，使得众多多信托资金金集合产品品出现了风风险，有的的甚至出现现支付风险险。保护委托托人利益益成为迫迫切现实实需要。。一方面，，由于利利益的驱驱动，信信托投资资公司在在开创新新的信托托产品时时，都在在自觉或或不自觉觉的打法法律擦边边球。房地产信信托融资资操作过过程中出出现许多多法律规规避行为为：如信托投投资公司司利用分分解项目目的方法法将原本本一个项项目分解解为若干干项目，，从而达达到规避避“接受受委托人人的资金金信托合合同不得得超过200份(含200份)”的限制；；如信托计计划虽不不公开承承诺保底底，但是是往往通通过一些些方式暗暗示提供供保底保保证；如信托计计划虽不不保证最最低收益益，但是是几乎无无一例外外的都有有预期收收益率，，而且很很多信托托产品的的预期收收益率可可精确到到小数点点后第2-3位等等。。上述法律律规避行行为无疑疑将影响响投资者者的决策策，对于于非专业业知识的的投资者者来讲，，极可能能基于对对“承诺诺保底””和“预预期收益益”的信信赖做出出投资决决策，购购买该信信托产品品。而且法律律规避行行为无疑疑为监管管部门的的工作带带来难度度，为中中国本来来就不成成熟的信信托市场场加大了了风险。。另一方面面，现有有法律规规范对委委托人利利益的法法律保护护和不足足。我国现有有的法律律规范在在保护委委托人利利益方面面存在以以下缺陷陷：一是缺乏乏信息披披露制度度，委托托人的权权利形同同虚设；；二是信托托业法缺缺位；三是信托托财产之之追及性不彻底、、缺乏可可操作性性规定；；四是实施施监管的的法律依依据效力力层次低低，且缺缺乏全方方面的系系统的监监管体系系；五是信托托企业信信用法律律制度缺缺乏，诚诚信缺乏乏。(一)房地产信信托产品品的灵活活性和信信托公司司风险控控制能力力之间的的矛盾我国银行行、保险险、证券券实行的的分业经经营、分分业监管管的制度度使三者者之间有有着严格格的政策策约束。。而信托公司的的经营范围却却较为广泛，，可以涉足资资本市场、货货币市场和产产业市场。单就房地产信信托而言，其其金融产品设设计的交易结结构也十分丰丰富：目前开展的房房地产信托业业务包括股权权型信托、债债权型信托以以及交易型信信托等众多类类型。但投资领域的的多元化和投投资方式的多多样性与刚刚刚经过多次整整顿后的信托托行业自身的的管理体制和和风险控制能能力方面还存存在一定的不不协调。关于信托公司司的自身管理理体制和风险险控制能力问问题，在上世世纪90年代初期，曾曾遇到过严峻峻的考验。当时，一些信信托投资公司司曾经大量投投资于房地产产行业，随着着房地产行业业的降温，造造成大量资金金难以收回。。目前信托投资资公司无论在在对外部环境境，尤其是房房地产行业周周期的把握上上，还是内部部风险管理机机制的健全上上以及人员配配备上还需要要不断完善。。（二）信托产产品的私募性性质问题信托行业的政政策“瓶颈””突出地体现现在对信托私私募的限制性性规定上。按照《信托投资公司司资金信托管管理暂行办法法》规定，单个集集合信托计划划不得超过200份合同，每份份合同不得低低于人民币5万元，且不得得在公开媒体体进行产品宣宣传等。这一条规定提提出了两个限限制：一是单个信托托计划签订的的信托合同上上限为200份。二是信托产品品的推介活动动不得在公开开媒体上进行行。房地产资资金信托的200份合同数额限限制，必然提提高投资者的的投资门槛，，把大多数普普通投资者挡挡在了信托计计划之外，同同时也不利于于社会大量的的分散资金与与大型投资项项目的有效组组合，进而影影响了整个信信托资金的发发展规模。目前，有些信信托投资公司司采取了变通通的做法：中煤信托推出出了“荣丰2008项目财产信托托优先受益权权”和北京国国际信托投资资公司推出的的“盛鸿大厦厦财产信托优优先受益权””等信托产品品，合理地规规避了200份的数额限制制，满足了更更多中小投资资者的投资需需求。（三）信托业业务的税收问问题房地产信托财财产的种类主主要包括现金金和不动产。。相应的课税有有下列几种：：对收益的课课税，即对信信托财产租赁赁所得、投资资所得、经营营所得、财产产转让增益所所得等收益征征税；对流转转的课税，即即对信托财产产交易额课征征的营业税(或增值税)；对契约、合合同、文书、、凭证等课征征的印花税。。当前我国信托托税制中较为为突出的问题题主要有以下下方面：关于信托收益益的所得税问问题：首先纳税主体体难界定，即即所得税纳税税人为信托受受托人还是信信托收益人；；其次，根据纳纳税主体的不不同，所得税税的税率也不不同，信托收收益交纳所得得税时是依企企业所得税税税率纳税，还还是依个人所所得税税率纳纳税。关于信托不动动产的流转税税问题，按照照《信托法》的规定：委托人将不动动产委托给信信托公司进行行投资、管理理、运用和处处分时，双方方发生信托关关系，伴随着着产权的转移移，则要交纳纳一定的税金金。而当信托合同同终结，作为为受托人的信信托公司要把把资产还给委委托人或者信信托合同规定定的其他人的的时候，再次次发生了产权权转移，又需需交纳一次税税金。这种重复纳税税的情况会大大大提高信托托公司的经营营成本，进而而影响了投资资者的收益水水平（四）规范信信息披露的问问题《信托法》规定：“信托托投资公司应应当为委托人人、受益人以以及处理信托托事务的情况况和资料保密密，但法律、、行政法规或或者信托文件件另有规定的的除外。”为受托人保密密和信托财产产隔离制度被被视为信托公公司最大的优优势，但如何何处理《信托法》为受托人保密密和按照有关关监管机构提提出的进行信信息披露成为为一对矛盾。。目前在实际操操作过程中，，信托公司在在信息披露上上存在的缺陷陷在于：信托产品计划划书十分简单单，对风险提提示不够；过分强调投资资高收益；在计划书中甚甚至宣传地方方政府财政、、商业银行对对信托资金本本息安全的保保障；在信托业务中中存在关联交交易时，对于于如何平衡信信托公司关联联方利益与投投资者利益、、公众利益之之间的矛盾等等问题对外信信息披露不够够充分。按照《信托法》的规定，信托托公司对所管管理的信托产产品没有赔付付责任，一项项集合资金信信托涉及几十十个、上百个个机构或自然然人投资主体体，一旦信托托资金运用不不当，导致亏亏损，对整个个信托业的影影响无法估计计。建立信息披露露制度不仅能能让信托公司司摆脱目前缺缺乏销售渠道道的困境，提提高对集合资资金信托项目目的监管，还还能避免信托托机构在大量量关联交易中中的不规范运运作。（五）信托费费用的问题信托费用的种种类包括：信信托报酬和受受托人因处理理信托事务所所支出的其他他费用。按照行业惯例例，信托公司司仅能收取1％左右的信托托管理费。目前在开展房房地产信托业业务时，信托托公司需要在在房地产开发发商的企业法法人与房地产产项目的调研研方面，在信信托产品交易易结构的设计计以及日常管管理方面，在在房地产的中中后期风险控控制等方面，，均要投入大大量的人力、、物力。因此此，目前信托托公司的信托托业务开展存存在着投入与与产出不匹配配的情况。信托公司的解解决方案应当当是，在有效效防范风险的的同时，积极极形成房地产产信托业务的的规模优势和和品牌优势，，以赢得等大大的盈利空间间和发展空间间。（六）信托产产品的流通性性问题目前我国的房房地产信托产产品与国内其其他金融理财财产品相比较较，突出的缺缺点在于产品品的流通性较较差，投资人人只能通过协协议转让的方方式进行变现现，但寻找转转让的对象、、转让价格的的确定等方面面存在较大的的不确定性。。在实际操作中中，一些信托托公司已做出出了积极的尝尝试。例如北方信托托与招商银行行合作推出了了“北方理财财一卡通”。。信托公司既既可以借用银银行的渠道发发售产品，又又为信托产品品的再交易提提供了平台，，有助于提高高信托产品的的流通性。西南证券飞虎虎网推出“信信证通”平台台，通过这个个平台，投资资者可随时提提出转让或购购买某个信托托产品。中煤信托在推推出的“车公公庄危改小区区贷款项目””中承诺：为了满足受益益人的转让需需求，受托人人将提供不超超过本信托计计划资金20％的固有财产产(资金)，用于受让持持有期在6个月以上(合6个月)的信托受益权权这意味着，，在信托计划划发行半年之之后，委托人人如果出现急急需资金的情情况，可以将将信托计划转转让给中煤信信托：即信托托计划的受益益人可以向受受托人转让其其享有的信托托受益权。目前，为信托托产品的受益益权转让制定定具有可操作作性的规则。。包括转让方式式、转让价格格、转让手续续和转让场所所等，使资金金信托产品具具备一定的流流动性，是广广大投资者普普遍关注的问问题。（七）信托产产品设计较为为单一的问题题目前，很多房房地产信托产产品设计的运运作模式较为为单一，多为为信托投资公公司通过发行行集合资金信信托计划募集集社会资金，，然后通过担担保、抵押等等保证手段，，以贷款的形形式将资金贷贷给房地产开开发企业使用用。这种运作模式式与商业银行行的房地产企企业开发贷款款非常类似，，其缺点在于于：一方面，没有有充分发挥信信托制度优势势和管理优势势；另一方面，如如果出现与商商业银行在争争夺优质客户户方面的正面面冲突，由于于在客户网络络的建立方面面、资金的调调度方面以及及人才储备等等方面信托公公司均处于劣劣势，因此信信托公司很难难赢得有实力力的客户和优优质的项目。。信托公司应充充分发挥信托托的制度优势势，通过信托托经理团队，，运用投资银银行的手段，，主动发现市市场机会，盘盘活社会存量量资源，以获获取较高的回回报，满足不不同投资者的的需要。例如衡平信托托设计的解决决烂尾楼的信信托模式，就就充分发挥了了信托这一金金融工具的特特点，运用整整合、重组各各相关利益主主体的手段，，提高资产的的运营效率，，为投资者乃乃至受托人获获得更好的回回报。（八）异地设设立分支机构构的问题目前，我国信信托监管部门门不允许信托托公司异地设设立分支机构构，这必然影影响信托公司司异地业务的的开展。这实实质上是人为为地形成地方方垄断和割据据，不利于项项目、资金等等社会资源的的有效优化配配置。对此，一些信信托公司的变变通做法是在在经济发达地地区设立办事事处，协调当当地项目的开开展，甚至有有的信托公司司直接把公司司注册地和公公司总部搬迁迁到上海等经经济发达地区区。三、规范化发发展我国房地地产信托融资资的思考和建建议（一）我国房房地产信托经经营管理模式式的选择1，建立房地产产投资信托基基金2，建立国有土土地信托经营营管理运作机机制我国城市国有有土地所有权权是通过出让让、出租等经经济形式及行行政划拨方式式实现的，而而在日本，国国有土地信托托也是实现国国家土地所有有权的一种重重要的经济形形式。日本的国有土土地信托，是是吸取民间土土地信托制度度能够有效利利用土地的特特点，为促进进国有土地的的有效利用及及处置而建立立的，使得国国有土地的管管理及处置手手段更加多样样化了。日本国有土地地信托制度的的好处是：在长期持续获获得土地收益益的同时，保保留了将来行行政需要的国国有土地所有有；将土地及地上上建筑物共同同进行信托时时，土地价值值的体现较为为隐蔽，可以以减少对邻近近土地价格的的影响；可以利用土地地信托制度对对再开发中的的土地所有权权进行调整。。考虑到我国的的土地制度现现状，虽然利利用土地信托托制度不可能能产生像日本本那样明显的的好处，但至至少可以考虑虑将其作为实实现国有土地地所有权的一一种经济形式式。当然，要保证证土地信托给给国家带来的的经济利益不不低于土地出出让或出租所所带来的利益益。3，“房屋银行行”的信托化化规范经营“房屋银行””模式是由贵贵州房屋置换换中心与中国国工商银行贵贵州省分行联联手率先推出出的。贵州的运作方方式是，房屋屋所有权人将将待出租的房房屋“存入””房屋置换中中心，房屋置置换中心根据据房屋所处的的地段、环境境、设施等因因素，测算出出房屋的出租租价格，经房房主认可后通通过网络系统统对外招租。。房屋置换中心心从首次招租租成功之日起起支付租金，，并于每月存存入工商银行行为房主开立立的帐户中。。房主每年预预留40天时间作为房房屋置换中心心的租赁工作作日，该期间间房屋置换中中心不向房主主支付房租。。贵州房屋置换换中心的该种种业务仅运作作四个多月，，就接受了5900多套房屋，并并租出5700多套，出租率率达到97％。虽然各地都基基本参照贵州州的方式运作作，但还是有有许多差异。。比如，北京房房地产交易中中心将此类““房屋银行””业务称为““租赁吞吐””业务，该业业务规定每年年预留两个月月作为不向房房主支付房租租的租赁工作作日，自房屋屋“存入”之之日起开始按按照事先约定定的数额计算算房租，不过过所约定的房房租额与向承承租人收取的的实际租金并并不相等，房房地产交易中中心赚取了其其中的差价。。在此类“房屋屋银行”业务务中，房主、、承租人及““房屋银行””相互之间是是一种什么法法律关系？他们之间签定定的法律合同同属于什么性性质的法律合合同？租金的收取与与支付宜采用用什么方式？？对这些问题需需要加以分析析，以便在出出现纠纷时能能够依照现行行法律及时予予以解决。在“房屋银行行”业务运作作中，房主和和“房屋银行行”之间一般般是委托人与与受托人的关关系，因而像像北京房地产产交易中心那那样从中赚取取差价的行为为，有点类似似于房屋的转转租获利，这这是不符合委委托代理及中中介业务的有有关规定的。。承租人和“房房屋银行”之之间是名义上上的租赁关系系，此时，是是“房屋银行行”以房屋所所有权人的身身份与承租人人签定租赁合合同，承租人人也并不关心心谁是房屋的的真正所有者者。由此可以看出出，“房屋银银行”业务的的运作更符合合信托法律关关系。房主是信托法法律关系中的的委托人，““房屋银行””是具体从事事房屋经营管管理活动的受受托人，受益益人既可以是是作为委托人人的房主，也也可以是房主主指定的其他他人。这样一来，我我们将“房屋屋银行”称为为“房屋信托托”，并用信信托法加以规规范可能就较较为妥当了。。虽然我国民法法理论及实践践中，将信托托行为等同于于行纪行为，，但严格地说说，它们毕竟竟是两种不同同的制度，信信托法的出台台也更加证实实和明确了这这一点，因而而不宜将其认认定为“房屋屋行纪”。由于这种经营营模式既降低低了租赁双方方的交易成本本，又使双方方的利益能够够得到保障，，因而深受广广大群众的欢欢迎，并在上上海、北京、、深圳等全国国各大城市得得到推广。因中国人民银银行规定“银银行”名称不不得任意使用用，一些地方方如上海已经经将其更名为为“存房中心心”。（二）发展我我国房地产信信托融资的思思考和建议1，完善风险控控制系统对于目前中国国可供选择的的一些金融投投资渠道来说说，信托投资资相对股票、、期货来说，，它