上海现代典雅风格住宅区设计方案文本 知名事务所

保利上海宝山塘祁路项目方案汇报Planning&DesignforTangQiProject,Shanghai,Poly2011.3.30Part1营销策划区位产品定位Part2规划设计方案Part3单体设计前期分析规划方案户型设计立面效果Part4样板区设计Part1营销策划区位产品及配比定位区位该项目地块位于上海市宝山区大场镇，在中外环之间本案内环中环外环约14.5KM约2.6公里沪

约3.2公里本案太

路

顾村保利叶语区域现状锦秋花园上海大学约2.2公里外

环

线

经纬城市绿洲区位保利叶上海品尊国际均价37891元/㎡香溢花城均价35607元/㎡慧芝湖花园均价34401元/㎡本案价格定位依据内中环北区板块：内中环北区的价格集中在36000元/平米价格定位本案外环（

保利叶语）：18000元/平米中外环：28000元/平米

内中环：36000元/平米在保利叶语和内中环中间区域，可利用过度价格段定位，建议28000元/平米价格定位建议价格定位产品定位及配比依据（单位:套）面积段（㎡）70-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-190190-200品尊国际供应1164124////56/6///成交20/85////32/////香溢花城供应2573/34852/4/474//成交540/3317/1/26///慧芝湖花园供应1504631721//3230///1/成交574041718//3230/////从产品成交上看：70-80的一房产品销售不够理想成交放量依然以100平米左右的2房为主大户型有一定的市场认可产品定位及配比市场上的户型两房两厅一卫92㎡慧芝湖两房两厅一卫96㎡品尊国际内中环两房产品：产品定位及配比市场上的户型内中环三房四房产品：三房两厅两卫153㎡四房两厅三卫204㎡品尊国际品尊国际产品定位及配比产品中存在在的机会区域供应结结构面积段段偏大130平方米以下下为两房产产品三房面积集集中在130-150平方米之间间就本案所在在的北区市市场而言：：在同样的面面积段范围围内，可增增加功能房房间的数量量本案规划中中有10%多层洋房，，增加产品品类型产品定位及配比机会政策影响产品定位及配比国八条、上上海限购令令限购一套商商品房房产税人均60㎡以上需交交房产税影响：近期期出台的各各项政策限限制了二次次置业的空空间，导致致第一次置置业一步到到位的需求求明显增加加，对户型型功能性要要求提高，，如房间数数量，空间间可变性等等。产品应对产品定位及配比99基本型：100㎡内三房，，可满足首首次置业需需求一步到到位120功能型：应应对人均60㎡政策，两两人120㎡内免缴房房产税143舒适型：预预防针对大大户型征收收更高税率率房产税产品定位及及配比建议议中高端项目目的定位定位位：产品落实：：基本型：功功能型：舒舒适型产产品比例例为2：6：2物业类型户型面积(㎡)户型配比小高层公寓3R1W9920%3R2W12060%3R2W14320%产品定位及及配比注重产品细细节打造，，外立面、大大堂、会所所、装修细细节等最能表现项项目高端形形象的元素素打造细节落实：：注重功能性性，注重居居住感受实际规划产产品比例分分别为29%、46%、25%精装修标准准依据由上图得知知，中外环环间各个精精装修项目目的装修标标准集中在在2000-3000元/㎡我们建议议装修标标准：3000元/㎡（报价）），紧贴中中外环上上限，向向内中环环北区优优质项目目标准靠靠拢。均价：22239元/平方米容积率：：1.47装修标准准：2000元/平米大华梧桐桐城邦四四期梧桐桐晶典均价：29555元/平方米容积率：：1.99装修标准准：1500/平米-2800/平米均价：20810元/平方米容积率：：1.46装修标准准：3000元/平米报价：22000元/平方米容积率：：2.25装修标准准：2000元/平米均价：29863元/平方米容积率：：1.60装修标准准：2500元/平米均价：22327元/平方米容积率：：1.70装修标准准：3000元/平米均价：20897元/平方米容积率：：1.58装修标准准：2500元/平米大华颐和和华城三三期蓝郡郡上海三湘湘海尚新城御景景碧云公馆馆绿洲康城城亲水湾湾万科金色色城市市中心均价：22239元/平米容积率：：1.47装修标准准：2000元/平米大华梧桐桐城邦四四期梧桐桐晶典均价：29555元/平米容积率：：1.99装修标准准：1500-2800/平米均价：20810元/平米容积率：：1.46装修标准准：3000元/平米报价：22000元/平米容积率：：2.25装修标准准：2000元/平米均价：29863元/平米容积率：：1.60装修标准准：2500元/平米均价：22327元/平米容积率：：1.70装修标准准：3000元/平米均价：20897元/平米容积率：：1.58装修标准准：2500元/平米大华颐和和华城三三期蓝郡郡上海三湘湘海尚新城御景景碧云公馆馆绿洲康城城亲水湾湾万科金色色城市市中心元产品定位及配比风格建议议产品定位位及配比比现代典雅雅的整体体风格——建筑外立立面以浅浅褐色的的石材为为主，楼楼层间的的线条和和窗四周周则以深深棕色点点缀，复复古的外外观让人人感觉很很大气典典雅，深深棕色的的工艺大大门的厚厚重显示示出尊贵贵之感。。营造出较较强品质质感的立立面风格格与色调调产品定位位策略核核心价格紧切切过渡段段项目定位位中高端端户型体现现功能性性总价确保保竞争力力产品定位位及配比比Part2规划设计方案案前期分析规划方案保利·上海基地周边规划划状况B1-0427143.8㎡B2-0832832.5㎡B2-1338752.3㎡前期分析变电站规划高中规划幼儿园规划菜场葑润华庭庭500亩规划公园地铁站道路及交通现现状前期分析祁华路（已开开通）轨道交通7、16号地铁站（未未开通）瑞丰路（未开开通）塘祁路（未开开通）注：红色部分分道路尚未开开通塘祁路路24米祁华路路20米规划二路16米规划一路16米瑞丰路24米场地及周边现现状变电站鹅蛋浦场地内现状规划高中现状状葑润华庭前期分析规划公园现状状1、用地面积：：98805.1平方米2、规划容积率：2.03、规划建筑密度：25%4、绿地率：35%；集中绿地率：10%。5、高度控制：航空限限高45米。6、停车：住宅机动车车位按总量0.72辆/户配置。地下与地面车车位占总量的的比例大致控控制在60%-75%与25%-40%。7、户型配比：4－6多层情景洋房房：10%小高层：90%小高层户型配配比：基本型（99平米）：20%功能型（120平米）：60%：舒适型（143平米）：20%。8、精装修比例例：60%规划条件结论：45米限高可做层高3米的14层小高层可通过提高配配置增加楼盘盘档次，如机机动车位达到到1辆/户，精装修比比例100%前期分析基地优劣势分分析优势:一.地段资源：基地处处于中环和外外环之间。二.景观资源：500亩公园，西侧侧新开河与基基地内水系。。三.教育资源：规划高高中与幼儿园园,上海大学及几几所小学。四.配套资源：规划菜菜市场，葑润润华庭沿街商商业，北侧公园配套套设施等。五.交通资源：轨道交交通7号、16号线站点,沪太路及外环环线等。六.规模资源：整个小小区约20万平方米。七.品牌资源：保利叶叶上海,保利叶语,保利梧桐语。。不足:一.目前周边生活活配套还不够够成熟,塘祁路还未建建成且周围环环境比较杂乱乱。二.基地西北角处处有一个已建建成的变配电电站。三.三条水系把整整个地块分成成了三块较小小地块。前期分析总平面图规划方案总体鸟瞰图规划方案规划方案总体鸟瞰图总体经济技术指标项目数值单位备注总用地面积98805.10㎡

地上建筑面积197208.00㎡满计总建筑面积为197610㎡其中住宅194560.00㎡

其中高层174580.00㎡

洋房19980.00㎡

非住宅2648.00㎡

其中会所1400.00㎡

住宅配套1248.00㎡

建筑占地面积14218.00㎡

建筑密度14.39%

容积率2.00

总户数1595户

其中高层1484户

洋房111户

总人数5583人按每户3.5人计算机动车位1600辆

其中地上100辆

地下1500辆

总指标规划方案分指标规划方案用地面积：27144㎡建筑面积：62076㎡用地面积：32832㎡建筑面积：70518㎡用地面积：38752㎡建筑面积：61966㎡其中洋房：19980㎡规划结构分析析规划方案五组团三水系系一绿轴利弊因素规划划上的处理规划方案规避西西北角角变电电站影影响靠变电电站处处放99小户型型洋房区区的设设置南面受受遮挡挡及影影响最最少，，离规规划公公园最最近河道景景观的的利用用北侧规规划公公园景景观的的利用用沿河尽尽量布布置143大户型型北侧设设计南南北厅厅户型型，高高层可可有更更多户户享受受公园园景观观规划亮亮点1大外围围绿化化，屏屏蔽外外围，，保证证小区区良好好环境境。规划方方案交通分分析15M10M会所15M15M集中式式围合合超大大花园园规划方方案交通分分析8600平8600平5500平6800平3500平3600平50M50M规划亮亮点2300m特色半半开放放小区区景观观入口广广场林荫大大道小区开开放广广场规划亮亮点3规划方方案交通分分析人车分分流交交通模模式锁扣型型入口口车库入入口规划亮亮点4地库排排量409辆549辆地下停停车总总计1532辆（尚尚未布布置防防火分分区及及人防防）人防需需12920㎡，可均均放于于西地地块（（B1-04）574辆机动车车全部部停地地下一一层，，基本本可达达每户户0.95辆/户的配配置规划方案规划亮亮点5规划亮亮点6规划亮亮点7户型分分布规划方案建筑面面积4.99万㎡，，占高高层总总面积积28.58%，504户建筑面面积8.06万㎡，，占高高层总总面积积46.19%，672户建筑面面积4.40万㎡，，占高高层总总面积积25.23%，672户建筑面面积2.00万㎡，，占住住宅总总面积积10.27%，111户Part3单体设设计户型设设计立面效效果◆紧凑凑型布布局◆客厅厅与主主卧南南向布布局，，房型型正气气◆主卧卧与客客厅舒舒适、、景观观朝向向好◆大大尺度度厨房房空间间◆三分分离卫卫生间间设计计◆多多功能能南阳阳台设设计户型设设计99户型型房型型：：三三房房两两厅厅一一卫卫建建筑筑面面积积：：97平方方米米户型型设设计计户型型对对比比万科科90+◆功功能能型型配配置置，，空空间间紧紧凑凑、、合合理理◆独独立立电电梯梯入入户户，，登登堂堂入入户户的的尊尊贵贵感感受受◆三三间间朝朝南南，，房房型型正正气气◆南北北通通厅厅◆餐餐厅厅景景观观朝朝向向好好◆豪豪华华主主卧卧空空间间+独立立更更衣衣间间+奢华华卫浴浴空空间间◆南南北北双双景景观观阳阳台台户型型设设计计120户型型-1房型型：：三三房房两两厅厅二二卫卫建建筑筑面面积积：：120平方方米米◆功功能能型型配配置置，，空空间间紧紧凑凑、、合合理理◆独独立立电电梯梯入入户户，，登登堂堂入入户户的的尊尊贵贵感感受受◆超超大大容容量量玄玄关关储储藏藏空空间间◆三三间间朝朝南南，，房房型型正正气气，，阳阳光光满满堂堂◆独独立立西西厨厨与与早早餐餐厅厅连连体体设设计计◆豪豪华华主主卧卧空空间间+独立立更更衣衣间间+奢华华卫卫浴浴空空间间◆北北阳阳台台独独立立入入户户，，工工人人流流线线明明确确户型型设设计计120户型型-2房型型：：三三房房两两厅厅二二卫卫建建筑筑面面积积：：120平方方米米户型型设设计计143户型型2种户户型型对对比比户型型设设计计143户型型-1◆独独立立电电梯梯入入户户，，登登堂堂入入户户的的尊尊贵贵感感受受◆超超大大容容量量玄玄关关储储藏藏空空间间◆三三间间朝朝南南，，房房型型正正气气，，◆南北北通通厅厅，，最最大大限限度度享享受受公公园园景景观观◆独独立立西西厨厨与与景景观观餐餐厅厅连连体体设设计计◆豪豪华华主主卧卧空空间间+书房房套套房房+独立立更更衣衣间间+奢华华卫浴浴空空间间。。高高标标准准配配置置，，彰彰显显品品质质生生活活◆南南北北双双向向景景观观阳阳台台设设计计。。南南向向景景观观阳阳台台可可偷面面积积，，提提高高产产品品附附加加值值。。房型型：：四四房房两两厅厅二二卫卫建建筑筑面面积积：：143平方方米米户型型设设计计143户型型-2◆独独立立电电梯梯入入户户，，登登堂堂入入户户的的尊尊贵贵感感受受◆超超大大容容量量玄玄关关储储藏藏空空间间◆客客餐餐厅厅横横向向布布局局，，6.9米大面宽宽，气度度非凡，阳阳光满堂堂。彰显显大宅风风范◆独立西西厨与西西餐厅连连体设计计◆豪华主主卧空间间+书房套房房+独立更衣衣间+奢华卫浴空间间。高标标准配置置，彰显显品质生生活◆南向景景观阳台台可偷面面积，景景观最大大化。提提高产品附附加值。。◆北阳阳台独立立入户，，工人流流线明确确房型型：：四房三三厅二卫卫建建筑面积积：143平方米户型设计计143户型-2（户型布布置2）户型设计计首层入户户门厅◆地下地地上双重重入户大大堂。6米挑高空空间。彰彰显尊贵贵的入户户感受◆一楼住住户南北北私家花花园+独立庭院院入户。。空间层层次丰富富，提高高产品附附加值户型设计计多层洋房房组合平平面-1FA房型(跃层)：四房三三厅三卫卫

建筑筑面面积积：196平方米B房型(跃层)：四房三三厅三卫卫

建筑筑面面积积：186平方米A房型B房型A房型B房型户型设计计多层洋房房组合平平面-2FA房型(跃层)：四房三三厅三卫卫

建筑筑面面积积：196平方米B房型(跃层)：四房三三厅三卫卫

建筑筑面面积积：186平方米户型设计计多层洋房房组合平平面-3FC房型C房型C房型(大平层)：四房三三厅三卫卫建建筑筑面面积积：180平方米户型设计计洋房跃层层户型-1F/2F房型型：：四房三三厅二卫卫建建筑面积积：196平方米◆南北私私家花园园+双入户门门厅。层层层递进进的入户户序列◆超大容容量玄关关储藏空空间◆客餐厅厅横向布布局，8.1米大面宽宽，气度度非凡，，彰显大大宅风范范◆中西双双厨与西西餐厅+中餐厅连连体设计，满足足多重生生活需求求◆豪华主主卧空间间+独立更衣衣间+享受型卫卫浴空间间。彰显显品质生生活户型设计计洋房标准准层户型型房型型：：四房三三厅二卫卫建建筑面积积：180平方米◆独立电电梯入户户，登堂堂入户的的尊贵感感受◆超大容容量玄关关储藏空空间◆客餐厅厅横向布布局，8.1米大面宽宽，气度度非凡，，彰显大大宅风范范◆独立西西厨与西西餐厅连连体设计计◆豪华主主卧空间间+书房套房房+独立更衣衣间+享受型卫卫浴空间间。彰显显品质生生活◆大尺度度景观阳阳台，景景观最大大化。◆北阳阳台独立立入户，，工人流流线明确确户型设计计大平层户户型对比比琥珀臻园园Part3单体设计计户型设计计立面效果果高档楼盘盘造型分分析立面效果江阴爱家家名邸立面效果果高档楼盘盘造型分分析金地天域域立面效