高铁新城的城市规划策划方法探析

高铁新城的城市规划策划方法初探

一、背景我国依法行政处于起步期，城市规划修订常体现当期城市行政长官的个人意志，而四年一换的流官制度就使城市规划很少持续实施。作者在2008年前后实际调查了部分新城，大部分新城严重存在着与原有城市规划、商业规划脱节，例如，既无明确的商圈规划，又无新城中心商圈发展需要的土地。金融危机中，主要依靠房地产为动力的新城大部分处于停滞状态。部分地级市领导上任后不顾现有情况，缺乏前期充分的论证规划和民主决策，盲目上新城项目，形成一个地级市无序开发多个新城的混乱格局，导致新城从政绩工程变成了烂尾工程，农民失地，地方财政亏空，社会不稳定因素加剧。因此用科学规划的思想引领新城建设已刻不容缓，国家将严格审批新城开发。

国家“四纵”、“四横”客运专线规划的出台，使我国区域经济跨越发展进入加速跑道，而武广、京沪高铁的开通及高铁即将全线通车，标志着我国已经进入高速铁路时代。高铁所带来的巨大价值已引起各地方政府的高度重视，纷纷以新火车站作为依托，加快城市化建设步伐，打造高铁新城，借此带动新城市区域的发展。高铁新城一般有两种类型，一种是在高铁建设之前就建设的新城，另外一种是高铁站点开工之后，根据城市发展的客观需要建设新城，例如，济南西部新城。2010年长沙县政府黄兴镇委托深圳新摩尔公司策划48平方公里的长沙高铁东部新城，杨宝民先生提出的新型城市规划理论得到系统应用和贯彻。

二、我国高铁新城发展特点我国高铁站点规划考虑城市交通功能的外延性、未来扩容能力及辐射带动能力，采用新老站点分离方式大多在城市郊区，具有如下特点：

1、区域发展处于起步阶段，综合配套均有待改善；

2、卫星城、副城市中心规划发展成为各地方政府努力的主要方向；

3、区域产业规划发展滞后，产业发展同质化严重，时序相对混乱；

4、新城高铁发展加速城市升级扩容等城市化进程，并带动房地产业的发展；

5、新城的成功案例缺乏可借鉴性，我国在新城功能布局及城市运营管理上的科学论证与方法目前处于探索阶段。

我们首先应明确并非所有高铁站点周围都适合发展新城，如法国高铁有些站点是以环境保护为主的旅游区。高铁新城的发展要具备如下基本条件：

1、城市人口超负荷，旧城已经没有空间容纳人口的迅速增长和产业发展，必须建设新城保障可持续发展；2、新城的发展要有明确的主导产业和发展动力，不能完全依靠政府搬迁和房地产带动，也不能把新城规划建设作为普通的政绩工程；3、政府财政状况良好，具有可支配财力用于新城的基础设施配套建设，不能完全依靠借债开发新区。

三、高铁新城规划发展思路1．区位定位

2．产业定位

3．人口规划

4.原居民安置

5．生态与文化

1．区位定位一是高铁新城适合作为卫星城建设，高铁作为未来带动城市发展的新引擎之一，将带动周边新兴区域的发展；二是在功能上与旧城区或主城区形成互补，起到城市升级扩容作用。

2．产业定位高铁新区应结合高铁的便利性、高效性所带来的大量客流、物流、信息流等进行产业定位，适合发展休闲娱乐、商贸、金融、商务酒店、中介咨询等现代服务产业；影视娱乐、广告会展、动漫游戏、设计规划等创意产业；生态观光农业、观光旅游等新兴产业。3．人口规划在人口规划上，一是规划控制人口规模，通过产业及物业功能规划配套调节常住人口与流动人口结构比例；二是高铁新城现代服务业集中，是城市高素质人才的聚集地，白领阶层将占主导地位；三是结合区域生活成本及就业情况，通过统一安置与自愿选择的方式调整原地居民的人口比例。与人口规划配套的是，要优先建设优质的学校和医院，为新城居民提供教育和医疗方便的便利条件。

4.原居民安置开发安置事关民生大计，各级政府应充分考虑失地农民的利益，为他们提供工作岗位和职业教育，为他们的子女提供良好的教育机会。5．生态与文文化生态与文化化建设既是是高铁新城城的存在基基础，又是是新城的精精神归属和和依托。高高铁新城和和主城区之之间必须规规划绿化带带或保留部部分农田，，形成节能能、环保、、优美的生生态之城。。主题文化是是新城建设设的灵魂，，以长沙东东部高铁新新城为例，，我们在旅旅游景点规规划上遵循循生态保护护的同时重重点挖掘浏浏阳河文化化；此外，，提炼黄兴兴以及许光光达大将的的生平典故故等历史人人文元素，，形成新城城的文化风风格。三、高铁新新城规划创创新——城市规划、、产业规划划、商业规规划和旅游游规划四结结合2008年杨宝民先先生总结了了中外城市市规划的理理论与实践践，第一个个独创性地地提出把城城市规划和和旅游规划划以及商业业规划三结结合，从2009年开始就将将该理论用用于长春25平方公里经经开北区的的新城概念念性规划设设计和总体体策划，取取得圆满成成功。2010年，杨宝民民先生总结结新城规划划的实际经经验，明确确提出在三三结合的基基础上，城城市新区规规划还必须须和产业规规划结合。。城市规划应应与商业规规划结合。。不仅需要要考虑商业业网点的合合理布局，，而且要注注重人流规规划，将吸吸引人流的的文化体育育设施与核核心商业区区集中规划划。比如，，“深圳福福田CBD新区”在在吸引总部部入住方面面取得一定定成功，但但在人流规规划方面就就是个反面面案例。规规划将吸引引人气的大大剧院和图图书馆等公公共设施集集中在深南南大道北侧侧，而购物物中心等商商业集中在在南侧，人人气和商业业的割裂导导致购物中中心开业后后的萧条。。因此城市市规划部门门和设计院院，应反思思传统，从从“以人为为本”的角角度将商业业和人流规规划纳入城城市规划理理论体系。。城市规划还还应与旅游游规划以及及生态建设设密切结合合。现代人人除生活的的基本需求求外，还有有生活品质质的要求，，生态休闲闲的旅游空空间已成为为普遍的追追求。城市规划与与产业规划划更应是牢牢不可破的的密切结合合，产业担担负着城市市发展的造造血功能，，是城市生生生不息的的动力来源源，产业的的成功为城城市带来人人口、财富富、进步和和文明；而而产业的失失败和衰落落留下的往往往是满目目苍夷的城城市废墟。。因此产业业规划应成成为城市规规划中的重重中之重。。因此，新型型城市规划划理论要结结合商业、、旅游、产产业，四规规划同步进进行，形成成体现和谐谐发展的新新型理论，，并从法律律上规范规规划实施，，提升城市市的品质。。四、深圳新新摩尔公司司服务长沙沙高铁东部部新城的案案例简析2010年初，深圳圳市新摩尔尔商业管理理有限公司司受长沙县县规划局、、黄兴镇政政府委托对对长沙高铁铁东部新城城发展规划划进行总体体策划。新新摩尔公司司董事长，，清华大学学客座教授授杨宝民先先生带领公公司核心团团队深入黄黄兴镇区，，结合长沙沙东城CBD、长春经开开区生活服服务园区策策划及多年年来积淀的的规划策划划经验，对对高铁东部部新城的规规划发展进进行了深入入调研和严严密论证，，提出了创创新性、前前瞻性的策策划思路。。1．明晰高铁铁东部新城城与周边的的关系图１长沙大大东城区发发展战略图图从范围上说说，长沙高高铁东部新新城是指黄兴兴镇48平方公里土土地,由武广新城城、黄兴镇镇、星沙开开发区、黄花花空港形成成长沙大东东城空港。（1）东部高铁铁新城与长长沙老城的的关系长沙武广新新城位于雨雨花区东部部，总用地地面积约18.92平方公里，，其中核心心区面积8平方公里，，中央商务务区面积3平方公里；；其整体定定位为长沙沙中部区域域性核心交交通枢纽，，城市发展展副中心，，辐射“长长株潭城市市群”的城城市商务中中心，规划划居住人口口约40万。黄兴镇位于于长沙高铁铁站点浏阳阳河以东，，占地84平方公里，，其中长沙沙绕城高速速以内50平方公里，，是今后长长沙东部最最重要的区区域之一，，也是本次次策划的重重点。我们希望发发挥武广与与沪昆双高高铁枢纽以以及空港多多种优势，，将长沙三三环以内的的48平方公里规规划为我国国中部最现现代化的高高铁滨河新新城，将长长株潭中央央商务区与与生态宜居居城市有效效结合。重重点聚集人人均收入10万元以上的的高素质居居民，规划划在20年内达到15万-20万人口。因此，深圳圳新摩尔公公司结合地地缘关系及及浏阳河独独特资源，，把黄兴镇镇长沙三环环以内48平方公里范范围定位为为长沙高铁铁东部滨河河新城（简简称东部新新城），将将长沙高铁铁东部新城城与长沙武武广新城看看作是一个个长沙大东东城概念，，是长株潭潭城市群的的城市副中中心，其与与长沙老城城关系犹如如同浦东陆陆家嘴之于于上海的关关系，在发发展规划上上长沙高铁铁东部新城城与长沙武武广新城应应科学统筹筹、统一规规划。（2）高铁东部部新城与黄黄花空港的的关系高铁东部新新城与黄花花空港同属属长沙东部部，是长沙沙两大重要要经济增长长极，黄花花空港具备备发展保税税区的有利利条件，高高铁东部新新城（黄兴兴镇）与空空港共同形形成长沙市市甚至长株株潭城市群群的客流、、物流、信信息流汇集集的中心，，由交通枢枢纽区域进进而形成长长沙市东部部副中心城城区。（3）高铁东部部新城与长长沙县城的的关系长沙高铁东东部新城位位于长沙县县下属黄兴兴镇区域。。长沙县城城所在地的的星沙依托托长沙经济济技术开发发区的产业业联动发展展优势，已已成为长沙沙市的商业业副中心区区，并将带带动黄兴镇镇逐步成为为长株潭的的核心商务务区和现代代农业以及及旅游发展展示范区。。相对长沙沙老县城，，高铁东部部新城是南南部发展区区，今后将将联合形成成长沙大东东城。（４）高铁铁东部新城城的产业规规划思路黄兴镇生态态农业已经经具有良好好基础。2002年以来，黄黄兴镇党委委多次组织织学习考察察，优化农农业规划，，常年蔬菜菜种植面积积达20000亩，花卉苗苗木2000亩。现在每每天供给长长沙市的蔬蔬菜占据马马王堆市场场本地蔬菜菜的三分之之一。其中中传统菜东东山光皮辣辣椒、杜家家河的萝卜卜远销港澳澳，其花木木亦销江浙浙一带。针对长沙高高铁东部新新城特点，，基于黄兴兴镇的农业业基础，产产业规划定定位以金融融业，商贸贸旅游业，，自主创新新高科技产产业，创意意产业，生生态农业为为主。武广新城产产业定位：：一是现代代服务业，，为长株潭潭地区提供供高品质的的商贸、金金融、咨询询、会展等等服务。二二是商业，，主要为规规划区服务务，发展部部分高端商商业为长株株潭区域服服务。三是是休闲娱乐乐产业，文文化活动、、游乐。四四是住宅开开发：为规规划区的就就业人员提提供居住空空间。建议长沙高高铁东部新新城(黄兴镇)首先发展旅旅游业和生生态农业和和商贸物流流，其次重重点发展高高科技和创创意产业，，再后发展展金融服务务业。图3长沙空港与与高铁区域域产业布局局概念图图4高铁东部新新城的产业业规划2．高铁东部部新城的旅旅游规划（1）黄兴的旅旅游基础黄黄兴人人文资源丰丰富，拥有有黄兴故居居和光达故故居。黄兴兴镇的两个个名人故居居和农业观观光旅游具具有良好的的基础。目目前已形成成浏阳河九九道湾、黄黄兴故居、、光达故居居、磨盘洲洲生态公园园、沿江山山与榔梨的的陶公庙以以及黎托的的潭阳半岛岛滨江乐园园旅游线路路。图5高铁东部新新城（黄兴兴）旅游规规划图（2）旅游规划划策划要点点根据黄兴旅旅游基础及及未来发展展趋势，深深圳新摩尔尔公司提出出了黄兴镇镇的旅游规规划需要跳跳出镇级规规划的传统统思路，站站在长沙高高铁东部新新城和浏阳阳河整体旅旅游的高度度认识旅游游产业的发发展。在现有线路路基础上，，重点规划划浏阳河旅旅游经济带带，包括两两岸的旅游游景点，高高品质酒店店和生态旅旅游空间，，形成完整整的长沙东东部游览线线路。其中中，经济型型连锁品牌牌和四星以以上酒店建建设列入优优先启动项项目，距离离黄兴故居居等距离要要较近。将酒店、旅旅游接待中中心和生态态农业观光光项目结合合，形成酒酒店餐饮娱娱乐旅游综综合体。酒酒店特色景景观为浏阳阳河风光、、生态农业业风光与眺眺望伟人故故居有机结结合。结合黄兴镇镇浏阳河临临近高铁站站点的优势势，建议在在现有旅游游规划基础础上需要进进一步完善善：一是在在黄兴生态态公园打造造民歌广场场，作为浏浏阳河旅游游宣传的舞舞台。二是是在黄兴镇镇打造一个个花木?花事?花季休闲园园区，这可可以借鉴深深圳东部华华侨城的生生态旅游经经验进行专专题设计。。三是建设设沿河生态态农业观光光区和旅游游接待中心心，发展生生态餐厅和和农家乐等等，与黄兴兴故居以及及光达故居居紧密联系系。在三环环线与浏阳阳河交叉地地段可以规规划大型旅旅游项目用用地。四是是注意保护护湿地和生生态护岸建建设。3．高铁东部部新城的商商业规划（1）零售商业业建议规划划控制在15万平方米以以内，包括括以下部分分：中央商务区区集中规划划6万平方米购购物中心(鼓励建设综综合体含酒酒店，公寓寓，办公楼楼)、商业街区区3万平方米。。黄兴镇集镇镇区规划5万平方米商商业综合体体(2万平方米商商业，2万平方米四四星酒店，，1万平方米公公寓)社区商业相相关居民民点根据人人口规模配配置1000-5000平方米社区区商业。（2）批发业规规划建议建建立5000亩现代市场场群通过系统考考察了长沙沙马王堆市市场，三湘湘大市场，，贵阳农产产品市场，，结合规划划遵义农产产品市场以以及论证全全国规模最最大的广州州水产市场场经验，并并吸收法国国翰吉斯公公司对总体体布局的建建议，根据据长沙县黄黄兴镇特点点，提出现现代市场群群规划要点点。规划范围与与目标：位位于长沙县县黄兴镇黄黄江公里两两侧，用地地面积5300亩。注重节约使使用土地和和提前考虑虑生态建设设，立体化化的规划设设计与合理理布局，发发挥5300亩现代市场场群落的作作用。规划理念为为先进的第第三代批发发市场：是是设施先进进、功能完完善、管理理科学、主主动承担社社会责任的的现代化市市场，它具具有监控食食品质量安安全，管理理现代化，，服务周密密化，市场场品牌化，，场商合作作化等方面面的特点。。图6长沙高铁东东部新城商商业规划图图图7黄兴大市场场控制性规规划初步方方案通过新摩尔尔公司的总总体策划，，指导设计公公司完成了了控制性规规划．4.长沙高铁东东部新城的的城市规划划与ＣＢＤＤ城市设计计的思考（1）根据黄兴兴三面环河河以及大坝坝高于地面面的特点，，在景观设设计上形成成东西主轴轴线和部分分南北主轴轴线，以东东西轴线为为主．（2）充分考虑虑环境友好好型的城市市设计原则则，建议充充分利用地地势低洼的的条件，建建设小型湖湖泊湿地，，以生态公公园水系穿穿插在ＣＢＢＤ不同的的功能区．．（3）在ＣＢＤＤ建筑布局局中，高层层建筑要离离开大坝100米外，其他他区域要离离开大坝200米之外，利利用大坝建建设环形道道路和森林林绿化戴景景观．（4）在景观规规划中，不不仅要有草草坪绿地，，还要将森森林和生态态农业作为为景观设计计的重要组组成部分，，尽量减少少农田占用用，不要完完全毁坏农农田建设绿绿地的方式式，要充分分考虑浏阳阳河冲积平平原的土质质特点和黄黄兴农民未未来的出路路。5.长沙高铁东东部新城48平方公里布布局初步设设想（（1）用地空间间比例分割割（2）开发顺序序与土地增增值策略6．长沙高铁铁东部新城城规划的政政策研究中国的新城城建设必须须要解决好好失地农民民的发展问问题，不能能以简单的的补偿和安安置为主，，政策研究究要考虑两两个关键的的问题：（1）开发规划划新城的利利益分配思思考（2）关于黄兴兴镇行政体体制的变革革建立高高铁新城开开发的新体体制（3）长沙高铁铁东部新城城（黄兴镇镇）招商政政策的建议议（4）长沙高铁铁东部新城城招商引资资目标建议议（1）开发规划划新城的利利益分配思思考农民是黄兴兴的主体，，我们在城城市规划中中应该充分分考虑农民民的长远利利益和近期期利益。黄黄兴镇新城城开发将获获得较大的的土地收益益，许多农农民将失去去土地，解解决好失地地农民的教教育问题和和生活问题题，是新城城建设成败败的重要课课题。。简简单地给予予货币补偿偿只是解决决了眼前问问题，从长长远角度思思考我们应应该采取如如下措施。。成立黄兴镇镇农民子女女教育基金金，对于失失地的农民民给予重点点资助，一一直到大学学毕业。农民素质教教育和农业业，旅游，，商贸专业业教育，鼓鼓励农民掌掌握技能，，在城市化化浪潮中把把握自己的的命运。在黄兴镇，，对于职业业教育和农农民教育，，在解放前前就非常重重视。杰出出的革命教教育家徐特特立，长沙沙县五美乡乡人。他在在榔梨镇创创办梨江高高小期间，，常常在黄黄兴镇鹿