年内蒙古鄂尔多斯市建设项目可行性报告

PAGE*********小区一期工程（1#-6#）建设项目可行性研究报告内蒙古**********有限责任公司2007年11月49-目录第一章总论·······································4一、建设单位概况································4二、项目概况····································4三、项目综合评价································5四、项目编制依据································5五、项目编制原则································5第二章项目建设背景及必要性·······················7一、项目建设背景································7二、项目建设必要性······························7第三章市场供求分析及预测························10一、市场发展现状及前景分析·····················10二、市场需求分析·······························11第四章项目建设地点及建设条件····················12一、项目建设地点·······························12二、项目建设条件·······························12第五章项目总体设计方案··························14一、规划设计主要依据···························14二、规划原则···································14三、主要经济技术指标···························15四、设计说明···································15五、规划设计构思及布局·························16六、景观规划与空间组织·························16第六章配套工程建设方案··························18一、给排水系统·································18二、电力系统···································19三、邮政、通信工程·····························19四、供热工程···································19五、燃气工程···································20第七章环保、消防、安全影响评价··················21一、环境保护···································21二、消防·······································23三、安全·······································25第八章组织管理与运行····························27一、组织机构···································27二、经营管理模式·······························28第九章节能······································29一、编制依据···································29二、节能措施···································29第十章招标方案··································30一、招标范围及招标内容·························30二、招标形式···································30三、招标方式···································30四、评标专家来源································31五、招标程序和招标基本情况表····················31第十一章投资估算与资金筹措·······················33一、固定资金投资估算····························33二、新增固定资产投资估算说明····················34三、新增固定资产资金来源与筹措··················34第十二章财务评价·································35一、财务评价依据································35二、总成本费用估算······························35三、经营收入估算 ·······························35四、营业税金及附加税估算·························36第十三章风险分析·································37第十四章项目社会效益与可行性评价·················40第一章总论一、建设单位概况鄂尔多斯市***房地产开发有限责任公司，法人****，注册资金1000万元。*****房地产开发有限责任公司是以房地产交易开发、经营、物业管理为一体的综合性开发经营企业，现有职工75人，专业技术人员51人，其中工程师15人，项目经理6人，建造师6人，经济师9人，会计师9人，造价师6人，公司下设技术部、工程部、经营部、财务部等，年开发能力为20万平方米。公司坚持以优质服务赢得社会信誉，科学管理提高企业素质，全面提高经济效益和社会效益为经营方针，坚持质量第一，用户至上，为经营宗旨。与您展示住房建设成果，更新居民住房观念，共建美好家园。本着“公平、公正、公开”的原则，为社会各界和市民提供优质服务。引导住房消费，完善房地产综合服务体系，规范房地产市场行为，把住宅建设培育成为国民经济新的增长点和消费热点，促进鄂市房地产业的持续、健康、稳步发展，必将发挥其重要作用。二、项目概况㈠项目拟建地点：杭锦旗锡尼镇百灵路。㈡项目区占地：规划占地面积30807.7平方米，其中一期工程占地20000平方米。㈢项目总投资：2087万，资金来源为自筹解决。㈣主要经济技术指标：建筑面积：22160平方米；占地面积：20000平方米；容积率：≤1.4；绿化率：≥35%。三、项目综合评价㈠利于加快杭锦旗城镇发展建设，为广大市民提供良好的居住条件，塑造*****房地产公司形象，创造新的经济增长点，实施可持续发展战略。㈡杭锦旗房地产市场发展前景广阔，为房地产项目提供了广阔的舞台。㈢杭锦旗地区目前处于旧城改造的重要时机，房屋拆迁量猛增，有大量现实和潜在客户。㈣本项目所在地交通便利，极具升值潜力。四、项目编制依据㈠杭锦旗规划局城市规划㈡国家计委《建设项目经济评价方法与参数》。㈢《中华人民共和国建筑法》。㈣《住宅建筑设计规范GBJ96-86》。㈤《民用建筑设计通则JGJ3738》。㈥《建筑物抗震设计规范GB5019193》。五、项目编制原则㈠结合杭锦旗城市总体规划目标。㈡统筹规划，科学设计，合理布局的原则。㈢坚持资源充分综合利用和节能降耗原则。㈣贯彻房地产市场需求和供给相匹配的原则，力求取得社会效益、环境效益的统一。㈤坚持统一规划，确定合理的发展目标和规模。在工程建设的内容和工期安排上做到远近结合，分期实施。第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景近年来，杭锦旗依照全市新的发展思路，对昔日的发展观念进行再审视，对目标进行再调整，对优势进行再认识，对经济结构进行了重新定位，确立了“转变经济发展方式”的新思路。城镇建设方面，杭锦旗力求实现“一年一变样、三年变新样、五大大变样”的目标。每年用于城镇建设的投资逐年加大，人居环境明显改善，使城镇成为全旗经济社会发展的重要载体。目前，全旗城镇道路总面积166万平方米，城镇总人口达4万多人，城镇化发展水平达到48%。旗政府所在地锡尼镇从2000年开始，相继建成10.2万平方米的综合广场和2个全封闭综合市场；建成3处总面积为1.6万平方米的街心公园；兴建各类办公楼、住宅楼、商用楼总面积13.7万平方米；建成总建筑面积23万平方米的安居住宅小区45处共2500户；投资940万元建成了陶赖沟生态园。另外，围绕市政基础设施建设，重点实施了镇区地下管网铺设工程，投入资金2000万元，铺设污水主管道28公里，覆盖了锡尼镇镇区每条主街道。目前正在筹建镇区污水处理厂，计划总投资5100万元，2009年将投入运行。该污水处理厂建成后，将率先打破全市各旗区市政基础设施无污水处理功能的空白，成为全市第一个实现城镇生活、生产污水无害化处理和达标排放的城镇。二、项目建设必要性（一）推动杭锦旗城镇建设进程、建设和谐社会党的十六大提出，到2020年我国全面进入小康社会。自治区党委要求鄂尔多斯市充分发挥优势，实现跨越式发展，经济总量进入全区前三名，与呼市、包头构成自治区经济发展的三个“火车头”。鄂尔多斯市提出，到2010年全市国民经济发展的主要指标在2000年的基础上翻两番，率先全面建设小康社会，成为国家西部发达的地区之一。杭锦旗每年用于城镇建设的投资都在5000万元以上，城镇规模迅速扩大，使城镇成为全旗经济社会发展的重要载体。（二）创造良好的城乡人民环境和经济桥梁目前大量的农业人口向锡尼镇迁移，而且面临再就业的问题，还有许多企业有意向在锡尼镇投资建设乡镇企业，这些项目能否顺利实施，取决于锡尼镇城市功能和配套发展。这一项目的实施，最终必将吸引各方面的投资者进入城乡结合部，有利于产业集聚带动当地产业兴起，拉动农村牧区、农牧民和农牧业有机转化，迈入新的经济跨越点，有着巨大的先导意义。（三）搞好基础实施建设，奠定农村移民区发展基础加快基础设施建设，提升项目所在地的城市化功能，注入新的经济活力，使锡尼镇的经济发展和人民生活水平上一个新台阶，实现规划配套，基础领先，城市带动农村，农村依附城市的新农村经济格局，把移民区农民从旧传统模式中解放出来，激发他们的创业积极性，开辟新的经济增长点，建设美好的未来。这一切离不开路、水、电、讯等基础设施这个先决条件，在此基础上，才能从事移民区的各项建设，并达到招商引资换发新的商机，具有示范性、带动性的效应。本项目的实施快速带动本地区建设事业的发展，是一项利泽长久的惠民工程。第三章市场供求分析及预测一、市场发展现状与前景分析（一）鄂尔多斯市房地产市场的发展现状近年来，随着全市城市建设步伐的加快，房地产市场呈现出投资高速增长，市场需求持续旺盛，商品住宅成交活跃，价格平稳上升的良好发展态势，促进了鄂尔多斯市经济的快速发展。——房地产开发企业不断增长。随着我市房地产市场的日益繁荣，从事房地产开发的企业是越来越多，截止2006年底，全市共有房地产开发企业202家，其中二级资质20家，三级资质48家，四级资质43家，暂定资质91家。——房地产开发投资增长迅猛。2006年，全市房地产完成投资40.6亿元，同比增长137.4%，全市房地产投资增长最快的是2005年和2006年，增长速度都超过了100%，分别达到169.8%和137.4%，并且投资都超过了10亿以上。——房地产开发规模不断扩大。2006年，全市房地产开发规模达到498.3万平方米，同比增长70%，目前，全旗城镇道路总面积166万平方米，城镇总人口达5万多人，城镇化发展水平达到48%。——房地产竣工面积不断增加。2006年，全市房地产竣工面积达到177.37万平方米，同比增长149.1%，随着我市2005年和2006年大规模的发展，未来几年的房增竣工面积会较快增长。二、市场城求分析目前，杭锦旗房地产市场需求旺盛，主要表现在：一是城镇居民收入的增加，需要改善现有的住宅质量。二是随着城镇化和工业化步伐的不断加快，越来越多的农民转移到城镇中和工业园区来。三是随着我市经济的发展，吸引了大量外来人口来杭锦旗投资和工作。四是随着房价的不断上涨，人们都有买涨不买跌的心态。五是由于银行利息比较低，房地产的价格增长幅度比较大，人们认为选择房地产投资是回报率很高的行业。第四章项目建设地点及建设条件一、项目建设地点杭锦旗锡尼镇二、项目建设条件（一）自然条件杭锦旗位于内蒙古自治区鄂尔多斯市西北部，地跨鄂尔多斯高原与河套平原，黄河自西向东流经全旗242公里，库布其沙漠横亘东西，将全旗自然划分为北部沿河区和南部梁外区。梁外区以草原和天然林保护区为主，草原辽阔，草质优良，并盛产多种野生绿色食品，是自治区重要的草原生态畜牧业基地；沿河区属于黄河冲积平原，水源充沛，土壤肥沃，是自治区高效农牧业基地。（二）社会条件近年来，杭锦旗地区生产总值由2000年的11.8亿元增加到2006年的28.9亿元，年均增长16.1%；2006年财政收入突破2亿元，达到2.1亿元，是2000年的2.1倍，年均增长13.2%，预计2007年地区生产总值达到33.5亿元，财政收入达到2.5亿元，城乡居民收入分别达到10500元和6300元。（三）基础设施条件杭锦旗基础设施完善，区位优势明显，投资环境优越。交通条件：杭锦旗地处包头至银川中心地段，距包头机场200公里，距鄂尔多斯机场100公里，包兰铁路途经杭锦旗，并设杭锦旗站。109国道、110国道、丹拉高速公路纵贯东西，旗级六大干线公路全部完成黑色化改造，总里程达727公里。境内有浮桥两座，初步形成了以锡尼镇为中心纵贯南北、连接东西、水旱相通的交通网络。第五章项目总体设计方案一、规划设计主要依据（一）《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（二）《城市道路和建筑物无障碍设施规范》JGJ50-2001（三）《住宅设计规范》GB5096-1999（四）《民用建筑设计通则》GB50352-2005（五）《公共建筑节能设计标准》GB50789-2005（六）《建筑设计防火规范》GBJ16-87（七）其他相关的国家及地方法令法规（八）建设项目选址意见书（九）市政条件：市政供暖采用集中供暖形式二、规划原则（一）超前性：规划设计坚持高起点、高标准、高水平，具有超前性的原则。（二）生态性：本项目注重人工开发与自然环境的完美结合，创造良好的生态景观的特色鲜明的城市空间。（三）以人为本：体现以人为本的设计理念，注重社会效益、环境效益和经济效益的有机结合，实现人与自然的和谐统一。（四）可操作性：结合本地的自然条件及经济状况，保证规划设计具备科学性和可操作性。三、主要经济技术指标总用地面积20000㎡总建筑面积22160㎡住宅建筑面积22160㎡容积率≤1.4绿化≥35%四、设计说明（一）本工程耐火等级为II级，抗震设防烈度为6度，等级采用II级。（二）小区内自行车棚均设置在宅前绿地内，方便居住者使用。（三）本工程严格按市有关住宅节能标准进行设计，住宅采用外墙保温，屋面采用80厚聚苯板保温，外窗采用铝合金喷涂隔热断桥型材及中空玻璃。（四）在立面造型上，力图创造一个简捷、明快、前卫，且具有较高文化内涵和强烈现代气息的建设形象，通过大玻璃窗面与墙面的对比，达到虚实结合完美，并流露出一种明快、清雅的效果。（五）本工程外墙饰面采用涂料。（六）住宅外窗设计采用低窗台外窗，窗内地面或可踏面以上900mm以内的玻璃为安全夹层玻璃，从而使起居室、卧室拥有开阔的视野，可以获得良好的景观效果，外窗均选用铝合金断热型材，中空玻璃推拉窗。五、规划设计构思及布局本规划内容包括住宅楼、商业楼、社区广场等。本规划布局功能分区清晰，每个组团功能明确，性质单一，减少不同使用者的互相干扰，最大限度保护居住者的居住空间私密性，体现着以人为本，住户为尊的使用原则，便于营造出安全、舒适、自由的居住空间。沿路布置了商业楼，便于对外经营，提高公建经营效益，弥补了配套设施不足。它们更可作为小区内部环境与外部道路的屏障，既照了小区商业服务半径，又极大程度的降低了外部空间对小区内部环境的影响。六、景观规划与空间组织利用自然环境地形，塑造独特的自然生态环境，并将其融入了建筑风格中，使之形成新的城市景观。根据住宅小区的地形特点，采用贯穿组团的绿化景观廊道和布局合理的园林小品来有机地分割空间布局。在小区入口处布有标志性雕塑，利用雕塑、入口广场、公共建筑塑造了小区人流活动的动态生活空间的序列起点。小区的绿化景观廊道与城市绿地遥相呼应形成了城市中的一个世外桃源的绿化空间。该小区充分体现了“以人为本”的思想，构建了：“自然空间、建筑空间、精神空间、居住空间”相和谐的现代人生活的精神家园。七、交通组织尽量让进入社区的机动车辆在社区入口附近得到分流。规划在用地内部，考虑同时满足消防的前提下，设置了机动车辆主环路，并结合主环路布置设置地面停车；社区中心部分按照步行系统进行设计，只在紧急情况下作机动车辆通路，从而在平面上做到了人车分流。道路红线宽10m，其中机动车道宽7m，两侧人行到宽1.5m。住宅间及组团绿地周围的道路4m，其中道路宽4.0m以下的为单坡，包括4.0m的消防道路，4.0m以上的为双坡。其他道和组团绿地按《城市道路和建筑物无障碍设计规范》相关要求进行设计防滑地面和盲道等设施。本工程消防通道严格按照《建筑设计防火规范》的要求布置了消防道路，总平面中心的东西景观道在紧急情况下做消防通道。另外每相临两条南北消防车道之间设置一条人行通道，满足规范要求。第六章配套工程建设方案一、给排水系统（一）给水工程1、水源：由小区周边城市道路的给水管线引入小区。2、用水量预测规划区用水量主要由生活用水、公建用水、绿化用水和未预见用水量组成，各项用水指标如下表所示。根据规划人口和用地确定规划区用水量规划区最高日用水量为100.0立方/日。3、给水管网布置规划的给水管网呈枝状布置，铺设在道路的西侧或北侧。管径为Φ100-Φ150，由城市路接入小区的给水管。（二）污水工程1、排水体制及系统排水体制系统采用雨污分流制。2、污水量计算规划区的污水按供水量的85%计算，污水量为85m33、污水管道的布置污水管道布置在道路路面下或人行道下。规划区内的污水管最小管径取Φ300，最小坡度取千分之三。（三）雨水工程雨水靠路面通过路自然坡度排入小区周边的城市道路，由道路雨水管排除雨水。二、电力系统（一）电源规划规划以小区内10kv开闭所作为供电电源。（二）用电负荷预测根据现有条件，本区采用负荷密度法进行电量预测，负荷密度的确定综合参考当地用电水平和其它地区相关指标。供电密度：居住建筑60w/㎡,商业80w/㎡,绿化用地为2w/㎡,本区最大的装机负荷为1223kw，取综合同时系数为0.7则本区的供电密度电量为185kvA。（三）电力线路规划小区内的低压电力线路原则上采用地埋敷设，布置在道路的一侧。三、邮政、通信工程通信线网沿主要道路下设通信管沟，电信、网通、联通、移动、铁通的通信电缆均同沟敷设。采用固定交接箱配线，可选取用小交换机和交接箱两种形式，交接箱主干电缆一般采用600-800对线。四、供热工程规划供热管呈枝状管网布置，管线沿道路东侧和南侧的人行道下敷设，管径为Φ200-Φ250。五、燃气工程（一）燃气指标及用气量住宅用气量指标取1.75m3/户，总用气量为350（二）气源：气质符合原石油部标准中的二类。（三）管网规划规划天然气管管径为Φ90-Φ100，小区内设楼幢调压器，经调压后进入用户。第七章环保、消防、安全影响评价一、环境保护（一）设计依据《中华人民共和国环保法》《建设项目环保设计规定》（87）国环字002号《地面和环境质量标准》（GB5749-95）《污水综合排放标准》（GB8978-95）（二）环境影响分析1、项目施工期对环境的主要影响项目施工过程中，需使用大量的车辆及施工机械，对环境的影响主要为噪声、扬尘、固体废渣和施工冲洗废水。项目施工期间将产生大量的废渣和施工队伍的生活垃圾，扬尘成为主要污染因素，由于施工面积大，在气候干燥、风力较大的季节，易尘土飞扬，污染空气，影响大力环境质量。施工噪声来源于各种施工机械，如施工常用挖掘机、搅拌机、振动棒等。上述因素将影响项目区周边的噪声环境和空气环境质量。因此在项目施工中应加强项目环境管理，加强对施工人员环保意识的宣传教育，注意文明施工，将各种对环境的负面影响降到最低程度。该项目开发建设对环境影响主要是施工噪声、扬尘、建筑垃圾对周围民众的干扰，虽然工期有限，同样会给环境带来一定影响，通过加强施工环境管理，使施工期的环境影响降到最少。2、项目运营期对环境的主要影响运营期对环境的影响主要是生活污水和生活垃圾，废水排放主要为冲厕、下水道废水等生活污水，生活污水经化粪池处理后排入市政管网。生活垃圾主要以小区居民日常生活垃圾为主，要求对生活垃圾集中处理，并清运到杭锦旗环卫局指定的建筑固废倾倒场。（三）环境保护措施——项目采用集中供热，不增加锅炉大气污染源。——固体废物处理：包括建筑垃圾和生活垃圾，采取集中堆放及时清理，外支到杭锦旗环卫局指定的建筑固废倾倒场。——废水处理：施工人员进入现场后，在建设临时设施后，设置沉淀池处理后排放池，临时厕所等处理设施。施工机械冲洗水经沉淀池处理后排放，生活污水等沉淀后排入排水管网。——噪音处理：噪音污染主要来自机电设备运转时发出的机械噪音，在设备选型时采用低噪音设备，并配减震装置，必要时采用隔音建筑材料。——施工中的环境保护：施工中粉尘对周围人群和环境会造成污染。对粉尘拟采取喷水降尘，同时在周围种植花草和树木，从而减少空气污染和美化环境。——此外，根据环境保护法的原则，在基建中遵守“三同时”的原则，使环境工程与建设工程同时设计、同时施工、同时投入使用。项目开工前，应按环保部门要求完成环境评价审指手续。（四）环境影响评价——本项目建设通过独特建筑风格，与周边环境融为一体，因而产生十分积极有益的城市生态环境效益。——本项目借助锡尼镇完善的供热、排水、垃圾处理外运设施，使项目运营后处于清洁生产的环境。——工程施工中产生一系列的噪声、粉尘、固废污染，可以通过严格管理减轻危害程度，使附近居民、过往人员受到尽可能多的保护。——该工程在建设和营运中严格按相应的治理措施进行治理和管理，可使本工程的建设对周围环境的影响控制在可接受的范围内，从环保角度看该项目是可行的。二、消防（一）设计依据《中华人民共和国消防条件实施细则》《建筑设计防火规范》BGJ16-97《建筑防雷设计规范》GBJ50057-94（二）消防系统本工程同一时间火灾次数按1次考虑，消防设计内容包括室内外消火栓系统、室内手提式灭火器的配置。所有消防给水水泵必须确保两路电源，本工程高低压变配电设备考虑为干式，其设备房按规范配置移动式灭火器。建设装修材料耐火极限按规范要求选用，住宅顶棚、墙面选用BI级以上材料，其他可选用B2级以上材料。多层住宅楼按每个单元建筑面积，<2500平方米为一个防火分区。消防用水量室外消火栓（L/S）室内消火栓（L/S）自动喷水灭火系统合计（L/S）15203065（三）室外消火栓系统本工程室外设DN200给水环管，由市政给水管提供DN200管道进水，室外消火栓设在室外给水环管上，消火栓间距80m，当生活、消防用水量达到最大时，给水环管提供室外消火体灭火时用水量及不小于0.15MPa的水压。（四）室内消火栓系统本工程商业建筑设置室内消火栓，室内消火栓处应设能直接启动消防水泵的按钮。并保证室内消火栓最大静压不大于0.80MPa。灭火时最大动压不大于0.50NPa，本工程水泵接合器采用侧墙式，室内消火栓充实水柱不小于10m，室内消防箱下带灭火器箱，选用与灭火器箱一体化产品。（五）室内灭火器的配置本工程所有设置室内消火栓场所均需按《建筑灭火器配置设计规范》配置手提式灭火器，设计接A类火灾中危险级配置MAF4手提式箱灭火器，最大保护距离为20m，最大保护面积为15㎡/A，室内设消火栓系统，相应减少灭火器计算数量的30%。灭火器设在消火栓箱的下部，选用与消火栓箱一体化产品，室内灭火箱，消火栓暗敷，室外变配电等设备房选用移动式灭火器。三、安全（一）劳动安全本项目在建设和今后运营中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工程程序并努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员的身体健康，维护正常的工作秩序。（二）施工中主要安全措施——严格按照国家关于有关建设标准和设计施工图方案的要求，严格施工、文明施工、安全施工。——严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。——针对本项目的施工特点，各单元工程、分项工程要严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工教育，并制度出奖罚办法。——施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各层次的安全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施、制度的有力落实。（三）运行使用中主要安全措施——建成后一定要严格的组织有关单位进行竣工验收。——各种大型用电设备做接零保护。——各类设备机械转动部分设防护罩。——地沟、地坑等均需加盖或设置栏杆，楼梯防护栏严格按有关规范标准设计、施工。——建设物顶设防雷保护装置。（四）卫生防护措施——项目建成运营，坚持弹性化、多样化的人力规划，积极举行在职教育并以各种安全卫生教育训练为基础，重新建构安全的工作环境，避免职灾发生、保障人员安全。——制订防护用具使用、清洁、保养安全制度，以确定装置的有效性、安全性，防止职业病发生。——建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。第八章组织管理与运行一、组织机构本项目由鄂尔多斯市*****房地产开发有限责任公司组织实施，所需人员在内部协调解决，在人员配置上应有一定数量的专业技术人员。（一）成立专门的管理机构。负责本项目前期准备、设计、施工、监理的招标及工程管理等一系列工作。（二）项目管理机构应指定专人及时和发改委、城管、城建、国土等部门协调工作，确保工程的顺利实施。（三）在工程实施全过程中要严格管理，以确保每一环节的质量监控和承包合同的顺利实施。（四）工程完工后，应按照工程验收规程规范要求，作好工程验收的各项工作，并及时办理资产移交手续，交付使用，使其尽早发挥效益。工程建设指挥工程建设指挥办公室工程组财务组监理组二、经营管理模式为确保工程质量，控制工程投资，按期完工，在工程实施过程中，需进行如下方面的工程管理：——成立专门的管理机构。负责本项目资金的筹措、设计、招标、监理人员的组织的培训、征地与拆迁合同管理等工程实施管理一系列准备工作。——项目管理机构应指定专人及时和地方政府协调做好征地拆迁工作，并按政策做好补偿、安置工作，避免由于补偿、安置不当带来的社会问题，干扰工程的顺利进行。——业主应选择有资格、有足够的设备、人员和备有固定资产的工程承包者，并采用招标的方式选择工程单位，编制好招标文件。——工程实施全过程要推广优质管理经验，确保每一环节的质量监控和承包合同的顺利实施。——搞好项目建设的监督检查和竣工验收。项目建设领导小组从立项、筹建和施工要层层把关，各执法执纪和质理监督部门要作好本质工作，并做好记录准确、资料齐全、搞好建档，严格按照上级批准的立项要求保质保量完成建设任务。第九章节能一、编制依据随着我国经济飞速发展，能源供应日益紧张，节约能源是造福子孙后代的大事，也是可持续发展战略的重要措施。本可研编制从工程方案设计到建筑材料，设备选型等严格按照国家有关规定，采用国产产品，使总体能耗水平有效地降低，达到规定的标准。《中华人民共和国节约能源法》《公共建筑节能设计标准》《民用建筑节能管理规定》二、节能措施（一）建筑物造型和平面布置充分考虑采用自然光，又节省照明用电。（二）建筑物的窗户、玻璃、屋顶及外墙采用节能保温的新型建筑材料，以利节能。（三）用电设备均采用高效节能产品，调频变速装置，高效节能照明电器，低压变电采用电容器自动补偿。加强设备管理，注意节约能源，节约用电，采用节能灯具，声控灯具，节约用水，选用节水阀门，禁止使用螺旋升降式铸铁水咀，防止跑冒滴漏。第十章招标方案为保证工程设计和施工质量，又控制好工程投资，本工程建设将根据国家有关法规，特制定招标方案如下：一、招标范围及招标内容（一）招标范围需公开招标项目为：工程勘察测量、工程设计、建筑工程、安装工程、工程监量及与工程建设有关的主要设备及材料的采购。（二）招标内容工程勘察测量：地块内1:500地形图和单项工程勘察测量；工程设计：总体规划设计及配套设施设计两部分；建筑工程：小区的建筑工程；安装工程：建筑内给排水、电气、自控仪表等专业的设备和工艺管线安装各种管道等；工程监理：工程设计及工程建设的全过程。二、招标形式根据国家有关规定，经研究勘察测量和工程设计拟采用邀请招标，其他工程将由建设单位委托有招标资格的单位代理公开招标。三、招标方式招标方式拟采用邀请招标和公开招标，通过招标，可以在较广的择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及丰富经验的勘察测量单位、设计单位、监理公司、施工企业和生产供应商，以保证工程质量和降低工程造价，并能提高工程项目的社会效益与影响。邀请招标，根据国家有关规定，本勘察测量和工程设计拟采用邀请招标方式，邀请具有勘察测量丙级资质（及以上）和具有建筑甲级资质的三家以上单位进行招标。公开招标及投标者资格，本工程公开招标是委托有招标资质的公司代理；工程监理要求乙级（及以上）监理资质，二级项目总监（具有国家注册监理工程师资格）。建筑工程及安装工程要求二级（及以上）建筑施工和二级项目经理。四、评标专家来源评标委员会由建设单位代表和评标专家组成，负责根据招、投标文件对各投标者进行综合评定，出具评标报告，推荐合格的中标单位。评标委员会专家是在大项目办专家数据库根据专家需要由计算机抽取组成。五、招标程序和招标基本情况表招标程序、按照《招标投标法》招标人和投标人均需遵循招标投标法律和法规的规定进行招标投标活动，招标程序分别为：申请招标、准备招标文件、发布招标广告、进行资格预审、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议记录、发送会议记录、接受投标书、公开开标、审查标书、澄清问题、评比比较、评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人等。投标基本情况表投标范围投标组织形式投标方法不采用投标方式全部投标部分投标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察测量工程设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他第十一章投资估算与资金筹措一、固定资产投资估算本项目位于内蒙古鄂尔多斯市锡尼镇。根据项目的设计要求，估算新增固定资产投资2087万元。新增固定资产投资构成详见下表：新增固定资产投资构成表序号项目名称估算投资（万元）所占比例（%）1设备购置费783.62建筑费1662803安装工程费12464运杂费311.55勘察设计费311.56建设单位管理费311.57验收鉴定费80.49基本预备费50210建设期利息723.5合计2087二、新增固定资产投资估算说明建设期利息按照8%上浮40%估算，运杂费、勘察设计费、建设单位管理费按照固定资产投资总额的4.5%计算。三、新增固定资产资金来源与筹措本项目新增固定资产投资2087万元，由企业自筹解决。第十二章财务评价一、财务评价依据（一）本评价主要依据国家发改委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）以及有关法律法规和相关政策进行。（二）项目计算期为3年，建设期为1年，销售期为2年。（三）基准收益率为10%。（四）营业税率5%，水利建设基金1‰，城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加三项附加税分别为营业税额的7%、3%和1%。（五）企业所得税率25%。（六）销售费用按市场惯例，包括广告、工资等与销售有关的一切费用以销售收入的3%计算。二、总成本费用估算（一）开发成本2087万元。（二）销售费用113万元。（三）工资、福利费及其它费用256万元。（四）经营税金及附加209.06万元。（五）财务费用72万元。以上合计2737.06万元。三、经营收入估算本项目的总可售面积为22160平方米，销售收入3767.2万元。具体计算如下：住宅：1700元/㎡，22160平方米销售收入为3767.2万元。四、营业税金及附加税估算1.销售收入3767.2万元，营业税率5%，营业税额188.36万元。2.各种附加税占营业税额的11%，城建税率7%，教育费附加税率3%，地方教育费附加税率1%，三项附加税为20.7万元。以上各项税金合计209.06万元。项目总利润为1030.16万元，所得税率25%，所得税额257.54万元，税后净利润772.62万元。投资回收期税后为1.9年。以上投资分析说明，投资回收期较短，有较强的盈利能力；通过敏感性公析测算，抗风险能力较强，因此，从财务角度分析，项目是可行的。具体数据，详见附表。第十三章风险分析可预见风险分析（一）房地产宏观调控央行将出台房地产设控举措，旨在抑制房地产市场的投机，包括提高第二套住房首付比例到四成，以及商业用房首付比例由目前的四成提高至五成。国务院已召开专门会议，讨论有关房地产调控举措，一方面加大建设廉租房，扩大市场供给，同时将通过提高首付比例的方式，抑制过快上涨的房价；另一方面将落实原有的房地产调控举措。今明两年，国家将加快廉租住房建设步伐，尽快增加一批廉租住房房源。各级地方财政将廉租住房建设步伐，尽快增加一批廉租住房房源。各级地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算支出安排，住房公积金增值净收益将用于廉租住房建设，土地出让净收益于廉租住房保障资金比例不得低于10%，城市新开住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。（二）市场需求截止2007年底，加上流动人口，杭锦旗共有城镇人口4万多人，总体人口较少，使得房地产市场需求量有限。（三）位置项目地址位于杭锦旗的锡尼镇，气候条件比较恶劣再加上旗县配套的基础设施建设还不算完善，投资环境不及市区，外来人口很有限，使得居民入住率比较低，缺少人气。第十四章项目社会效益与可行性评价项目建成后，周围生活设施齐全，交通方便。近年来，周边地区已陆续开发成片住宅小区，因此环境配套设施已逐渐完善，市场颇佳。该项目建成后，可以满足市场需求，提高人民居住生活质量，为入住居民提供一个安静、高雅、舒适的生活环境，通过项目开发可以提高该地区居住物业档次，提升地价，带动周边地区房地产、