物业交易法律制度共44

第三章

物业交易法律制度第三章物业交易法律制度第一节物业交易概述第二节物业转让第三节物业转让中的商品房销售第四节物业抵押第一节物业交易概述一、物业交易的概念二、物业交易的特征一、物业交易的概念物业交易，是指当事人之间物业进行转让、抵押和租赁活动。物业交易也就是房地产交易。二、物业交易的特征交易对象具有特殊性：房地产交易形式的确定性：房地产的转让、抵押、租赁物业交易合同是数种典型合同的统称物业交易为要式法律行为：债的关系，登记第二节物业转让一、物业转让的概念二、物业转让的条件三、物业转让的程序四、物业转让合同一、物业转让的概念物业转让也就是房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。一、物业转让的概念物业转让的主体一方必须是房地产权利人；物业转让的客体是房地产权利人合法拥有的房地产；物业转让行为包括买卖、赠与或者其他合法方式；物业转让必须发生房屋所有权和土地使用权转移的行为。二、物业转让的条件(一)物业转让应当具备的基本条件(二)物业转让的限制性条件(一)物业转让应当具备的基本条件以出让方式取得使用权的房地产转让依据《城市房地产管理法》第38条和《城市房地产转让管理规定》第10条的规定。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让依据《城市房地产管理法》第39条和《城市房地产转让管理规定》第11、12条的规定。(二)物业转转让的的限制制性条条件《城市房房地产产管理理法》第37条和《城市房房地产产转让让管理理规定定》第6条的规规定，，下列列物业业禁止止转让让：(二)物业转转让的的限制制性条条件以出让让方式式取得得使用用权的的房地地产转转让，，不符符合有有关法法律规规定的的条件件的司法机机关和和行政政机关关依法法裁定定、决决定查查封或或者以以其他他形式式限制制房地地产权权利的的依法收收回土土地使使用权权的(二)物业转转让的的限制制性条条件共有房房地产产，未未经其其共有有人书书面同同意的的权属争争议的的未依法法登记记领取取权属属证书书的法律、、行政政法规规规定定禁止止转让让的其其他情情形三、物物业转转让的的程序序依照《城市房房地产产转让让管理理规定定》第7条规定定。签订合合同→→提出出申请请→审审查→→现场场勘查查和评评估→→缴税税→核核发过过户单单四、物物业转转让合合同(一)物业转转让合合同的的概念念和特特征(二)物业转转让合合同的的主要要合同同(一)物业转转让合合同的的概念念和特特征概念：：物业转转让合合同：：是指指当事事人之之间关关于一一方交交付房房地产产，另另一方方支付付相应应价款款的协协议。。特征：：遵循平平等、、自愿愿、有有偿的的原则则；(一)物业转转让合合同的的概念念和特特征受到土土地使使用权权出让让合同同的制制约；；标的物物是房房屋所所有权权和土土地使使用权权；应当书书面形形式订订立；；物业转转让合合同的的成立立和有有效必必须以以到房房地产产管理理部门门和土土地管管理部部门办办理房房地产产过户户手续续为准准。(二)物业转转让合合同的的主要要合同同依照《城市房房地产产转让让管理理规定定》第8条规定定。包括九九个方方面：：(二)物业转转让合合同的的主要要合同同⑴双方方当事事人姓姓名或或者名名称、、住所所；⑵房地地产权权属证证书名名称和和编号号；⑶房地地产坐坐落位位置、、面积积、四四至界界限；；⑷土地地宗地地号、、土地地使用用权取取得方方式及及年限限⑸房地地产的的用途途或使使用性性质；；⑹成交交价格格及支支付方方式；；⑺房地地产交交付使使用的的时间间；⑻违约约责任任；⑼双方方约定定的其其他事事项。。第三节节物物业转转让中中的商商品房房销售售商品房房预售售商品房房现售售商品房房买卖卖合同同房地产产开发发企业业和房房地产产开发发中介介服务务机构构在商商品房房销售售中的的义务务商品房房销售售价格格的确确定及及计算算商品房房的交交付与与保修修一、商商品房房预售售概念：：是是指房房地产产开发发企业业将正正在建建设中中的商商品房房预先先出售售给买买受人人，并并由买买受人人支付付定金金或者者房价价款的的行为为。条件：：依依照2001年修改改的《城市商商品房房预售售管理理办法法》第5条的规规定。。一、商商品房房预售售程序：：预售人人领取取土地地使用用证、、建设设规划划许可可证和和施工工许可可证。。预售人人办理理预售售登记记，领领取预预售许许可证证。预售人人同承承购人人签订订商品品房预预售合合同。。预售合合同登登记备备案。。房屋交交付后后，办办理产产权登登记。。二、商商品房房现售售概念：：是是指房房地产产开发发企业业将竣竣工验验收合合格的的商品品房出出售给给买受受人，，并由由买受受人支支付房房价款款的行行为。。条件：：依依照2001年修改改的《城市商商品房房预售售管理理办法法》第7条的规规定。。三、商商品房房买卖卖合同同商品房房买卖卖合同同的主主要内内容《商品房房买卖卖合同同示范范文本本》商品房房买卖卖合同同的主主要内内容当事人人名称称或者者姓名名和住住所；；商品房房基本本状况况；商品房房的销销售方方式；；商品房房价款款的确确定方方式及及总价价款、、付款款方式式、付付款时时间；；交付使使用条条件及及日期期；装饰、、设备备标准准承诺诺；商品房房买卖卖合同同的主主要内内容供水、、供电电、供供热、、燃气气、通通讯、、道路路、绿绿化等等配套套基础础设施施和公公共设设施的的交付付承诺诺和有有关权权益、、责任任；公共配配套建建筑的的产权权归属属；面积差差异的的处理理方式式；办理产产权登登记的的有关关事宜宜；解决争争议的的方法法；违约责责任；；双方约约定的的其他他事项项。《商品房房买卖卖合同同示范范文本本》示范文文本.doc四、房房地产产开发发企业业和房房地产产开发发中介介服务务机构构在商商品房房销售售中的的义务务21条义务务性规规定相关新新闻：：民意调调查显显示：：有七七成受受访者者不相相信房房地产产中介介2007年12月04日2005年，安安徽省省规模模最大大的房房产中中介桃桃园房房产老老板卷卷款失失踪，，涉及及金额额6000余万元元；2006年，天天津市市汇众众房产产一夜夜之间间全线线停业业，1.5亿元房房款不不翼而而飞；；2007年，深深圳大大型地地产中中天置置业总总裁蒋蒋飞一一夜之之间消消失，，到目目前为为止，，涉案案金额额不详详。2007-11-16五、商商品房房销售售价格格的确确定及及计算算价格确确定：：以当当事人人意思思自治治为基基本原原则价格计计算：：补充““房屋屋建筑筑面积积”六、商商品房房的交交付与与保修修商品房房的交交付商商品房房的交交付商品房房的保保修商商品房房的保保修商品房房保修修责任任的承承担人人：房房地产产开发发商保修期期限的的起算算：从从交付付之日日起第四节节物物业抵抵押物业抵抵押的的概念念物业抵抵押的的条件件物业抵抵押的的程序序物业抵抵押的的合同同抵押物物业的的处分分一、物物业抵抵押的的概念念抵押：：指债债务人人或第第三人人提供供一定定的财财产作作债务务担保保。抵押人人：提提供财财务的的债务务人或或第三三人。。抵押物物：抵抵押人人所提提供的的财产产。一、物物业抵抵押的的概念念抵押权的的性质：：抵押权是是一种从从属权利利；抵押权是是一种价价值支配配权；抵押权是是一种优优先受偿偿权。一、物业业抵押的的概念物业抵押押：是指指抵押人人以其合合法的房房地产以以不转移移占有的的方式，，向抵押押人提供供债务履履行担保保定行为为。物业抵押押人：即即房地产产抵押人人，是指指将依法法取得的的房地产产提供给给抵押权权人，作作为本人人或第三三人履行行债务担担保的公公民、法法人或者者其他组组织。物业抵押押权人：：即房地地产抵押押权人，，是指接接受房地地产抵押押作为债债务人履履行债务务担保的的公民、、法人或或者其他他组织。。二、物业业抵押的的条件(一)物业抵押押的基本本条件(二)物业抵押押的限制制性条件件(三)以下列物物业设定定抵押权权时应当当注意其其本身的的性质和和具体情情况三、物业业抵押的的程序签订物业业抵押合合同进行物业业抵押登登记四、物业业抵押的的合同物业抵押押合同的的主要内内容依照《城市房地地产抵押押管理办办法》第26条规定。。以预购的的商品房房贷款抵抵押的，，须提交交生效的的预购房房屋合同同以在建工工程抵押押的，抵抵押合同同还应当当载明的的内容五、抵押押物业的的处分物业抵押押权所担担保的债债权的范范围处分抵押押物业的的条件抵押权人人对抵押押物业处处分的中中止情形形处分抵押押物业所所得金额额的分配配顺序关于优先先受偿权权与优先先购买权权问题1、物业抵抵押权所所担保的的债权的的范围根据《担保法》第46条规定，，抵押权权所担保保的债权权范围包包括：主债权利息违约金损害赔偿偿金实现抵押押权的费费用2、处分抵抵押物业业的条件件前提条件件是债务务人不履履行债务务，包括括拒绝履履行、不不能履行行、逾期期履行、、不完全全履行。。依照《城市房地地产抵押押管理办办法》第40条规定。。3、抵押权权人对抵抵押物业业处分的的中止情形依照《城市房地地产抵押押管理办办法》第46条规定。。4、处分抵抵押物业业所得金金额的分分配顺序序支付处分分抵押房房地产的的费用；；扣除抵押押房地产产应缴纳纳的税款款；偿还抵押押权人债债权本息息及支付付违约金