精装修成本管理与产品化装饰要领课件

1精装修成本管理与产品化装饰1精装修成本管理与产品化装饰2[一]，精装修成本管理案例xxx三期精装修概况影响精装修成本管理的几个重要因素精装修成本管理的注意细节精装修成本管理的展望2[一]，精装修成本管理案例xxx三期精装修概况3精装修成本管理案例

——xxx三期精装修概况xxx三期概况：xxx三期由16栋（33层）、17栋（1～4单元18层；5单元33层）、18A栋（32层）、18B栋（1、5单元17层；2、3、4单元25层）、18C栋（31层）及18D栋（7层）组成，塔楼总建筑面积为110704.61m2。三期精装修楼栋为：17栋、18B栋及18C栋，户内精装修总建筑面积为95197.52m2（其中样板房总面积为7387.25m2），占全部塔楼建筑面积的86％；精装修总套数为1064套（其中样板房共计83套）。3精装修成本管理案例

——xxx三期精装修概况xxx三期概况4精装修成本管理案例

——影响精装修成本管理的几个重要因素一、决策的前瞻性、科学性及稳定性

（1）全部精装修还是部分楼栋精装修，亦或是可选的精装修；（2）精装修标准、周边竞争性楼盘的情况、目标客户群及分类、客户群重点关注点及对关注点进行排序等等；（3）精装修配置是综合考虑的:项目定位/设计效果/成本最优4精装修成本管理案例

——影响精装修成本管理的几个重要因素5精装修成本管理案例

——影响精装修成本管理的几个重要因素二、决策计划的科学性

——样板房的选择：样板房前期计划工作要准备充分，数量要合理，尽量避免相同户型的重复，加强施工过程的质量管理与控制，可以避免如下问题：①样板房施工工期过紧、施工质量得不到保障；②大量样板房关闭不向外展示，也增大了后续管理及整改费用；③客户对本属于我们的亮点亦投入较多成本的材料/设备产生怀疑、甚至不认可；④由于施工及细部节点设计问题导致同户型细部节点差异性较大，为后期大批量施工标准选择的决策、招标及后期管理带来相当大的工作量；亦容易带来业主投诉和索赔的风险。5精装修成本管理案例

——影响精装修成本管理的几个重要因素6精装修成本管理案例

——影响精装修成本管理的几个重要因素三、上游部门工作质量对成本管理的影响：（1）设计图纸的提交的及时性及质量的可靠性：避免经常修改和变化情况，若修改，一次修改到位，避免反复。（2）材料选型定版单的合理性与严谨性：材料描述要清晰全面，并保持稳定性，避免前后不一致，或者实际与图纸不一致；6精装修成本管理案例

——影响精装修成本管理的几个重要因素7精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项一、

制定成本目标方面的成本管理

（1）密切与设计及营销进行沟通，从营销方面明确项目精装修的定位及方向，客户关注点等问题，为科学制定成本目标做好充分的准备；（2）对拟进行精装修的户型和面积（由营销提供）情况进行汇总、统计和熟悉，了解主力户型及面积分布情况（详见附表）；（3）对项目周边楼盘进行考察，了解别人的情况及独到之处，特别是成本使用的合理之处有哪些。7精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项一、8精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（4）在进行材料选型时，一定要主动介入，并对拟选用的材料进行判断，避免出现次要部位（或者不是客户关注点）的材料使用过于奢华的情况，并在精装样板房图纸设计时多与设计进行沟通，避免设计师的在设计时追求完美的惯性思维；（5）对主力户型的典型户型进行工程量统计及清单编制，结合材料选型定版及时对成本构成进行测算，对影响造价的关键部分进行分析，思考是否可以优化设计，与设计师进行沟通：是否有必要使用浴霸？浴缸是否实用是否可以考虑取消？是否可以用多层实木复合地板代替三层实木地板？8精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（49精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项是否可以通过选用同一个品牌的不同档次或者其他品牌在保证品质的前提下达到物美价廉？(营销的客户调研、客户定位及市场分析为前提）厨卫墙地面及阳台露台地面砖是否可以选用其他代替品种？户内门能够尽量选择战略采购范围内的款式？对于战略采购厂家，首先要对战略采购厂家进行交底在提供样板时要尽量选择战略采购范围内的，并且给设计时提供优化建议（这点很重要）。9精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项是否10精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项二、精装样板房阶段的成本管理样板房由于施工期间紧，配合要求高，而且要保证展示效果等特殊性，在选择施工单位时，往往我司的做法是通过直接委托或者议标的方式，注意的问题主要有：（1）编制清单时，一定要明确施工范围（比如：是否存在水电改造，白炽等属于总包合同内的不能够重复计费，卫生间陶粒回填及防水由谁施工等）及采购方式（甲购、甲定乙购、甲方指定品牌范围、乙定乙购）；（2）对于涂料为集团战略采购材料，为方便管理，在征得集团同意的前提下，可以考虑甲方指定品牌范围乙方采购的方式，若采用甲供，必须在合同中明确参考涂布率，涂布率量差由施工单位在施工费用中综合考虑，合同中要明确超量使用的扣减办法；10精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项二11精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（3）对于木地板，xxx采用的是甲分包，实际上由于实际施工时往往木地板已经安装完毕，样板房还未施工完成，存在成品保护责任问题，所以可以尝试采用甲定乙购或者甲方指定品牌范围的方式；（4）瓷砖若采用甲定乙购，在和供应商谈单价时要明确所提供材料规格及加工工艺（比如：300×600墙面砖（双长边倒角磨边），在询价时要明确提供的是300×600规格砖还是包括磨边倒角费用），以免到时存在与施工单位之间价格上的扯皮现象；11精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（12精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（5）样板房阶段一个值得注意的问题就是要和大批量精装修时所使用的材料相匹配，比如内墙涂料品牌、瓷砖品牌、室内户内门款式及品牌、甚至是室内护窗栏杆等，在进行材料选型和招标时均要与营销保持沟通，了解营销是否对客户有承诺，并及时提醒设计和材料组。12精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（13精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项三、大批量精装修成本管理（一）甲定乙购材料招标（二）甲购甲分包工程招标及合同管理（三）精装修总承包单位招标及合同管理13精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项三14精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（一）甲定乙购材料招标

(1)明确影响卸车地点的现场条件；（2）综合单价中是否包括材料送检费用，若包括，需要明确送检次数及费用的分摊方式；（3）清单中应该明确材料的规格型号及所包括的加工工艺；（4）对备货及供货周期必须进行明确；（5）明确进度款支付最好按批次支付，由于在招标时无法预测大批量精装修时有几个总包单位，所以最好不要对每批次支付的额度做限制。14精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（15精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（二）甲购甲分包工程招标及合同管理

主要考虑后期与精装总包单位配合可能出现的交叉作业引起的成本因素，并在合同中加以明确：如：厨房洗菜盆及龙头安装由总包单位负责；玻璃隔断的安装由精装修总包单位安装等等。15精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（16精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（三）精装修总承包单位招标及合同管理（1）投标单位考察阶段：了解行业内精装修的运作情况、在施工过程中可能引起扯皮和合同漏洞等存在的问题等等；（2）招标前，对整个项目的所有材料设备采购方式均要全面了解：疏理好材料选型定版单及材料采购方式、甲购甲分包等清单列表，编制甲购、甲分包、甲定乙购、甲方指定品牌范围的明细表。16精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（17精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（3）疏理好拟进行招标项目建筑面积及分布情况：建议按楼栋及楼栋单元为单位对每个户型的建筑面积及样板房分布情况进行统计（详附表）。（4）工程量清单的编制：能否赢得时间，对整个招标节奏的推进起到至关重要的作用；清单价格格式：主材、人工、辅材、加工及损耗等其他所有费用、损耗率各为一列；分部分项内容描述要清晰准确；甲定乙购材料主材价格要统一列入清单，并主注明采购方式；甲购材料在主材费栏清零（建议标识为上斜线）；17精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（18精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（5）招标文件编制：①应该搜集所有可能有的关于精装修的信息与资料，特别是多参考类似项目的招标及合同文件条款，把一些重要或者容易忽略的细节条款给予记录参考；②必须和工程技术要求及质量标准及工程量清单相对应，对技术要求中的每一款可能涉及到费用的问题，均应给予详细记录，并在招标文件商务条款中给予相应地消化；③邀请曾参加过精装修招标及进行过现场精装修管理的工程师进行座谈交流；④单位考察时记录的问题亦在招标文件中给予消化和充实；18精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（19精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项⑤检查招标文件的主要条款的完整性是否得到落实，每个项目实际情况不同而有异，包括且不仅包括如下几项：临时水电、垃圾清运、与土建总包交叉配合、检测及卸车、场内二次搬运、垂直运输、现场材料保管、施工损耗、材料的超量使用扣减、甲定乙购甲付款材料、对甲定乙购厂家的保护、分包管理、入伙整改与配合、成品保护及其他等；19精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项⑤20精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项⑥xxx编制招标文件例子：ⅰ根据技术要求中分不同阶段发生的费用，对施工管理及配合费进行了明细，主要包括分包管理费、春节加班费、移交验收配合费、入伙配合费、成品保护费、采保费、卫生清洁费及其他项目措施费，并对每项费用所包括的工作内容进行描述，尽量避免各个阶段由于招标条款的疏漏或者描述不清晰导致可能引起的索赔。同时在工程量清单中对各项费用给予对应的列项，引导施工单位尽量考虑周全各种可能发生的因素合理进行报价，以免由于考虑不周引起后期扯皮现象。ⅱ另外，阳台露台栏杆位反坎零星贴砖、瓷砖阳台倒45度角加工处理、厨卫吊顶隐蔽部位电线金属软管及通风排气软管等细节问题，均在本次招标条款中给予了责任明晰；20精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项⑥21精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项ⅲ瓷砖由于损耗率争议较大问题，建议招标前由各投标单位勘查现场，根据自身的管理水平自行报损耗率；因为标后测定损耗率容易因理解不同无法形成统一意见，特别是户型较多而且毛坯状况不是太理想的项目；ⅳ涂料采用甲购，则应该注意对每款涂料的参考涂布率给予明确，由各家单位自行考虑实际涂布率与参考涂布率之间的量差，在施工费栏给予自行考虑，超量使用的费用在结算款中扣除；ⅴ

目前房地产形势不理想的大背景下，需要避免大批量精装修与样板房之间做法差异而引起业主索赔等法律风险，所以，在招标文件条款中应该注意。梅陇镇三期由于样板房较多，由于样板房单位施工质量各异导致同样户型有不同的施工方法，为了避免业主后期投诉索赔等法律风险，我们对每个户型的做法均指定了所参考的样板房，并且作为招标文件及合同的附件。

21精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项ⅲ22精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（6）合同文件编制及合同签订：由于在招标时，合同为招标文件的一部分，而实际合同签订时，招标文件相应的商务条款均应该在合同签订时给予补充，而不能够有遗失。我们可以有两种做法：第一种就是把商务条款直接放入合同中，合同签订时直接用合同文本即可；第二种就是尽量在招标文件中描述，在合同签订时，把招标文件的商务条款摘录并作为合同的附件。22精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（23精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（7）动态跟踪及成本目标管理：成本目标管理要贯彻到精装修管理的全过程，在材料选型、样板房阶段、甲购甲分包及甲定乙购材料招标、大批量精装修总承包单位的招标等过程中都要时刻以成本目标为导向，尽量使招标价控制在成本目标里面，一旦发生突破成本目标的情况，均要立刻给予反馈，合同签订完成后在动态中给予跟踪反应，在管理过程中往往有公司决策的调整，均应时刻跟踪成本目标的动态变化情况，做到个人对整个项目实际发生的精装修成本构成清晰明了，保证整个项目的精装修成本控制在成本目标范围内。23精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（24精装修成本管理案例

——精装修成本管理展望1、精装修的标准化：标准化定位、标准化设计、清单标准化、施工模块的标准化；2、增加对于可选式精装修交楼模式的探索与研究，实现可选菜单式（毛胚或精装修）价格组成清单（主要针对深圳以外项目）；3、精装修成本管理的制度化与流程化，建立精装修成本管理作业指导书；4、加强精装修的研究与交流：公司内部定期进行精装修成本交流、年度进行总结分享并建立奖罚机制；外部与同行标杆企业建立固定交流模式，定期进行交流与分享。5、加强精装修数据的分析与收集，建立价格信息库和以往项目数据分析报告。24精装修成本管理案例

——精装修成本管理展望1、精装修的展望案例：成本经营控制一、工艺做法交底统一根据报价书及现场实际情况，对施工工艺进行多方案比较，确保质量的同时把成本降至最低，但在实施过程中还会存在偏差，主要注意以下几点：1、没有全员交底，过程中还是有部分工人没有完全按照项目部交底单进行施工，需要把做这项工种的所有工人及带班集中起来交底；2、检查不到位，当发现有偏差时已无法整改，应在每个分项刚开始施工时由专人重点检查，以便及时整改；展望案例：成本经营控制一、工艺做法交底统一展望案例：成本经营控制二、材料预警线量的确定预警线是在项目开工前就要确定下来，主要涉及到统计的准确性，往往前期确定的数量跟过程中出入很大，需要注意以下几点：1、对工艺不了解导至测算错误，此项工作一定要有施工员、预算员、带班结合交底图纸共同参与测算，并让带班签字确认。2、过程中要由预算员、施工员对现场做法要检查、核对，及时调整预警线量。展望案例：成本经营控制二、材料预警线量的确定三、材料损耗的控制1、针对户型统一、批量作业的特点，基层材料需定尺加工，减少损耗，但要注意交底和统一配料、检查，避免长的切成短的，短的扔掉现象；2、对于统一做法子项采取集中堆放集中加工，由安装工人领用半成品到现场安装，如门套木工板基层、窗帘盒木工板基层、吊顶造型、墙纸、墙地砖等，主要要注意现场场地的选定、班组的配合；3、针对房间多、空间小的特点，现场需有人专门定期检查余料集中汇总，工完料完。4、临时设施控制，现场工地特别木工板用量往往是远远超过结算量，有很大一块是班组拿来做仓库、宿舍床板、宿舍桌子等，包括现场的水电费，我们要严格控制这一块。展望案例：成本经营控制三、材料损耗的控制展望案例：成本经营控制展望案例：成本经营控制5、针对体量大、时间长的特点，材料领用制度要规范，班组由专人领用，项目部由施工员、预算员参与审核班组领料，但项目部要注意执行力，开了绿灯就不好收场。四、班组人工费的控制1、人工费在项目前期需签定，由此会进一步加强班组自身的管理和避免窝工现象。2、合理按排工作，帮助班组去控制人工费。3、规范做法，质量通病的预防，减少维修工作量。展望案例：成本经营控制5、针对体量大、时间长的特点，材料领用展望案例：成本经营控制五、材料考核制度的执行1、在签定班组分包合同时附有考核制度，但在执行中具体带班还是没有真正认识到其重要性，在思想上处于被动地位，接下来我们需要跟每位具体负责的工种带班签定。2、考核需要在过程中考核，等到最再考核就没有太大效果了，主要是耗用预算员较长时间来整理。3、考核过程中预算员、施工员要对预警线、领用量、投标量（结算量）进行对比分析，以及时总结控制情况；六、成品保护的控制1、其它配合安装单位的破坏，特别是水电、空调单位的破坏；2、后期五金件、洁具等遗失、破坏，加强开门制度的执行；展望案例：成本经营控制五、材料考核制度的执行a、质量的检查：精装修，点多面广，每到工序要有专人去负责（责任到点到人），每天都有记录监控，持续检查，施工情况做到人人心中有底，一目了然，以减少质量通病。b、项目的管理：做任何事都要注意细节，控事变为控人，针对精装修工程技术含量不是太高，就是要求每个管理人员有很强的责任心、执行力和耐力，一遍又一遍不断的重复着每道工序的检查。c、材料成本的管理：坚持材料的考核，合理的安排施工工艺及施工工序，加强成品保护意识。展望案例总结：展望案例总结：

精装修工程，前期成本策划要细，成本目标定位要早到位，成本管理过程的动态回顾和检查要勤，现在精装修工程的成本管理要求越来高，以上的总结，希望同仁们能相互补充，为以后的精装修工程成本控制做好充分准备。成本和项目管理总结：精装修工程，前期成本策划要细，成本目标定位要早[二]、管理模式转型“产品化装饰”[二]、管理模式转型精装修成本管理与产品化装饰要领课件目录一．产品化装饰概念二．为什么要推广产品化装饰三．产品化装饰-前期策划四．产品化装饰-深化放线五．产品化装饰-试样篇目录一．产品化装饰概念二．为什么要推广产品化装饰三．产品化七．产品化装饰-半成品加工篇九．产品化装饰-现场安装篇十．产品化装饰-质量控制篇十一．产品化装饰-成品打包篇十二．产品化装饰-培训篇六．产品化装饰-生产下单篇八．产品化装饰-后场管理篇七．产品化装饰-半成品加工篇九．产品化装饰-现场安装篇十．产产品化装饰的概念我们把施工现场可以理解为“工厂”，项目经理好比“厂长”，施工员好比“车间主任”。每一个施工步骤，每一个施工区域就相当于“工厂”中生产的“产品零部件”。产品化装饰的概念我们把施工现场可以理解为“工产品化装饰的概念

把装修项目分解成工厂里的每一道工序来操作，从基层到面层，从单间到单层，它的层层组合、组装就好比是“工厂”中合格零部件的组装过程。在现场完成的每项、每套、每层是经过验收合格的局部“产品”在最终交付客户前的总集成过程，我们可以把这个过程理解为“产品化”装饰。产品化装饰的概念把装修项目分解成工厂里的每一产品化装饰的概念单间组装单层组装工程总装总产品单面组装基层

面层成品\半成品验收入库验收入库可交付验收入库可交付验收交付(现场)(后场)产品化装饰的概念单间组装单层组装工程总装总产品单面组装基层为什么要推广“产品化装饰”现场问题：1、工人短缺，抢工来不及；2、人力、能力、精力有限，处处收不了尾，管理效率低下;3、项目后期的质量控制不了；4、工厂的进度、质量、送货不受控；为什么要推广“产品化装饰”现场问题：1、项目部要先培训对“产品化装饰”的理解；2、深化设计必须模数化，并考虑到各材质的收口问题（便于安装、管理）；3、放线、放样必须精确，工人要专门培训；4、在下单时必须用“现场”的可变性，来配合工厂化生产的固化性，就是“现场”凑“工厂”；“产品化装饰”的重点1、项目部要先培训对“产品化装饰”的理解；“产品化装饰”的重“产品化装饰”的重点5、从基层开始就应该通过使用“产品检验单”及“合格证”对每道工序实行“产品化”管理；6、对已经检验合格的产品，进行“打包”并粘贴“合格证”，说明此分项“产品”已合格，做为“半成品入库”，进入待集成状态；“产品化装饰”的重点5、从基层开始就应该通过使用“产品检验单“产品化装饰”的重点7、尽量减少现场施工步骤，减小出错机率，尽可能“后场”加工成“单元化的产品”部件到现场安装，各类产品要做到能联合下单，使工厂的供货周期大大提前，为项目进度提供有力保障；（如：玻璃/不锈钢，玻璃/木饰面，石材/不锈钢等）8、对上下游供应链应充分研究，了解原材料及半成品的加工、生产等工艺、步骤，甚至是包装、运输等等。有效地控制供应商“产品”的工艺品质，必须将“防火墙”设到供应商厂里，而不是工地门口，为“产品化”集成打下基础；“产品化装饰”的重点7、尽量减少现场施工步骤，减小出错机率，“产品化装饰”的重点9、对现场安装工人的专业化培训；10、在与供应商合约中约定必须按套的供货量或完成量来付款，包括现场班组施工的工作量也应按套付款；11、项目部在“产品化”每道工序中的“自检”工作，必须落实到位；12、确定对现场合格的“产品”进行贴合格单并“打包”，必须有专人负责；“产品化装饰”的重点9、对现场安装工人的专业化培训；“产品化装饰”的重点13、现场“产品过程检验单”的落实记录，是以跟踪表的形式来统计并跟踪落实；14、在“产品化”施工过程中是以“单元”作为完成工作量计算的。如工程量还剩20%，并非20%的工序，而是20%的单元，其余单元已具备交付条件；“产品化装饰”的重点13、现场“产品过程检验单”的落实记录，“产品化装饰”的重点15、项目部及工厂在下料单及工厂生产产品时，要以“单元”为单位，生产及供货，真正做到各“单元”“一步到位、步步到位”；16、如遇工期紧，楼层多的项目，更要在材料收货时委派专人加强落实“物”、“料”的分货工作，做到各工种、各楼层的材料安排“忙而不乱”；“产品化装饰”的重点“产品化装饰”实施后的好处1、有限的人力、能力、物力、精力，可以集中一个可控的范围内，打“歼灭战”；2、项目部的信心与能力会在“产品化”推动过程中得到提升和巩固，同时会得到业主的认可；3、项目收尾会比较轻松，甚至是提前交付；4、品质得到保障，对公司品牌、审计、收款打下基础；“产品化装饰”实施后的好处1、有限的人力、能力、物力、精力，“产品化装饰”实施后的好处5、通过过程检验单及合格单的使用，可以有效地体现出施工员、质量员的现场管控能力；6、提高管理效率、降低项目成本；“产品化装饰”实施后的好处5、通过过程检验单及合格单的使用，产品化装饰－前期策划篇产品化装饰需转变原有的习惯思维，大胆探索5、3、2施工法，即用50%的时间进行方案的敲定、材料的确认、细节的深化和定制产品的下单，用30%的时间在配套厂内进行加工，最后用20%的时间进行现场组装、检验、交货，所以前期策划至关重要。需要以工序为基础，分基层和面层，结合实际情况进行单元划分，策划项目上哪些分项可以进行产品化生产，策划可后场加工分项的组成模块及施工流程，并尽量通过联合下单，进行一体化加工安装。产品化装饰－前期策划篇产品化装饰需转变原有的习惯思维，大胆探产品化装饰－深化放线篇

产品化对深化和放线等前期工作提出了更高的要求。传统意义上的粗放线、加大尺寸现场切割的方式，已经不能满足产品化装饰的要求，深化方案需要更细、尺寸更准确、下料更仔细。“精放线、细深化”。通过现场测量、收集数据、并根据数据进行施工深化设计，将复杂的现场情况转化为可加工的工厂标准。产品化装饰－深化放线篇

产品化对深化和放线等前期工作提出了更卫生间模数化控制1410mm马桶间950mm淋浴房1450mm950mm衣柜宽度950mm迷你吧宽度850mm600mm1680mm830mm移门洞口850mm产品化还强调单元化、模数化，按单元划分不同施工区域、施工部位。产品尺寸尽量统一，既方便加工，又方便安装，万一出现个别损坏，可随时互换。马桶玻璃门740mm淋浴玻璃门740mm卫生间模数化控制1410mm马桶间950mm淋浴房1450m与隔墙中线对齐此线与床背景边框线条外口对齐与门洞中线对齐两线交点为造型圆心位置此线与床背景边框线条外口对齐床背景中线此线控制点：从结构柱出来200mm此线控制点：从分户墙出来500mm此线控制点：从结构墙出来250mm天花模数化放线同时，根据图纸在现场精准放线，放线、放样时，基准点、标高线、中心线、排版要层层推进，精确定位吊顶放线与隔墙中线对齐此线与床背景边框线条外口对齐与门洞中线对齐两线天花强制定位放线点位控制线（图纸交底)

放线说明：点位放线主要控制各个点位末端的尺寸控制，以便于天花轻钢龙骨吊顶制作时避开相应的点位。镜前射灯距墙400移门中线射灯居浴缸中线和天花圆中线居马桶间中线，居距墙400居淋浴房中线，居距墙250小过道中线射灯距石膏线400喷淋距射灯300射灯距石膏线600喷淋距小过道中线和移门中线吊顶造型中线射灯距线条外口500，距吊顶中线500烟感距天花中心点居墙中、距天花外口100居墙中、距天花外口100射灯距线条外口500，距吊顶中线500射灯距强350，左右居中射灯距柱子750，距天花外口500小平顶中线居墙1200，距小平顶中线喷淋距造型顶中线和小平顶中线天花强制定位放线点位控制线（图纸交底)放线说明：点位放线床背景出墙太多产品化装饰－试样篇根据图纸，通过放线，制作实物造型，解决空间比例，及时发现问题和解决问题，避免过程中的返工和被动。床铺太宽床与卫生间隔墙空间太小不利于以后酒店管理打扫床背景出墙太多产品化装饰－试样篇根据图纸，通过放线，制作实物顶面轻刚龙骨石膏板造型制作大样灯具大样制作顶面轻刚龙骨石膏板造型制作大样灯具大样制作酒吧天花造型大样制作日本料理包厢天花造型大样制作日本料理天花造型大样制作酒吧天花造型大样制作石膏线造型用木材（涮防火涂料）制作酒吧天花造型大样制作日本料理包厢天花造型大样制作日本料理天花产品化装饰之生产下单篇

现场深化放线不管如何精准，如果还是沿用传统的方式进行粗放型地下单，造成抵达现场后尺寸不对或者质量不过关，无法完成单元式装配，产品化施工还是无法实现，因此，产品化的生产下单显得尤为重要。在项目上大力推行产品化装饰的联合下单，尽可能“后场”加工成“单元化的产品”部件到现场安装。产品化装饰之生产下单篇现场深化放线不管如何精准，如果产品化装饰之下单根据单元施工计划制定下单计划，列出关键控制时间点，有必要时强行下单。排版要求规格一致，尺寸模数化下单图纸应明确编号。编号应明确户型、楼号、立面。组织项目部及班组对图纸进行分析讨论（施工员针对节点做法，预算员针对清单量，质量员针对材料要求）排版图应经项目部、班组、预算等全员组织会审后方可下单。项目部组织厂家、班组及管理人员学习图纸，并详尽交底。产品化装饰之下单根据单元施工计划制定下单计划，列出关键控制时产品化装饰－现场半成品加工篇随着产品化装饰的不断发展，模数化正逐步普及，普通的现场制作已经满足不了如今装饰的步伐，为了加快施工速度、提高施工质量与降低施工成本，半成品现场加工是大势所趋产品化装饰－现场半成品加工篇随着产品化装饰的不断发展后场加工区现场布置后场加工区外景图后场加工区内景图后场加工区内景图后场加工区操作区分割后场加工区安全管理各工种操作规程图设置后场加工区现场布置后场加工区外景图后场加工区内景图后场加工区半成品加工区主要加工目录序号加工部位加工项目1卫生间、隔断等钢架半成品组装2门套基层及临时门套等电梯厅门套制作3顶面天花房间内各风口、检修口统一加工4顶面、墙面等各种造型5顶面天花轻钢龙骨吊顶6各种部位零部件加工半成品加工区主要加工目录序号加工部位加工项目1卫生间、隔断等单元块加工现场半成品加工区加工好的天花挂板加工好的天花挂板半成品加工区施工现场吊装好的天花挂板施工现场吊装好的天花挂板单元块加工现场半成品加工区加工好的天花挂板加工好的天花挂板半卫生间钢架加工照片半成品加工区-除锈半成品加工区-切割半成品加工区-焊接半成品加工区-防锈成品堆放区-合格施工现场-安装卫生间钢架加工照片半成品加工区-除锈半成品加工区-切割半成品产品化装饰之后场管理篇

产品化装饰中，项目管理供应商配套管理、组织协调工作。后场生产非常重要，其质量、精准度、生产周期和运输，都将直接影响到产品化装饰的成败。

专人跟踪，了解工厂加工的各生产流程是否规范合理、材料损耗的大小及加工生产的进度，进行信息反馈。对于关键材料，必要时，需派人在厂蹲点进行实时监控。产品化装饰之后场管理篇产品化装饰中，项目管理供应商配

单元式生产和送货，传统的横向生产和送货方式导致施工作业面出现百花齐放的分散杂乱现象，不利于集中装配和管理控制，也不利于现场文明施工。产品化装饰强调工厂需根据项目部进度要求，以区域为单位进行计划生产和配送，实现做一块收一块，一步到位，步步到位的产品化理念。单元式生产和送货，传统的横向生产和送货方式导

定期验收，对场内产品进行抽查验收，对材料质量进行及时预控，及时进行解决，而不是在材料抵达现场时才去发现问题。

包装前验收，进行包装前的厂内验收，并对其运输过程中的成品保护措施进行鉴定（尤其是拼接的阴阳角部位要重点保护），避免在材料运输过程中出现损耗，对质量和工期造成影响。定期验收，对场内产品进行抽查验收，对材料质量精装修成本管理与产品化装饰要领课件大板情况了解荒料情况了解大板情况了解荒料情况了解出厂前应在厂里预排版每天监督设备加工情况出厂前应在厂里预排版打包装箱软膜包装打包装箱软膜包装石材单元跟踪表石材驻场日记要求质量员每天填写质量过程跟踪及整改通知单（附照片），上报项目经理，下发班组，隔天进行整改情况排查石材单元跟踪表石材驻场日记要求质量员每天填写质量过程跟踪及整产品化装饰－现场安装篇通过前期大样制作，针对不同分项制定安装施工流程，在大面积安装前对工人进行幻灯片交底，先有工人安装一间或者一面墙，经过项目部验收合格后再进行大面积安装。产品化装饰－现场安装篇通过前期大样制作，针对成品木饰面安装剖面图2、施工节点分析1、施工材料说明定制L型铝挂条定制T型铝挂条定制L型铝角马片成品木饰面成品木饰面安装剖面图2、施工节点分析1、施工材料说明定制L型成品木饰面安装流程图墙面木饰面分割放线植筋安装定制铝角马片直径8mm丝杆植入砌块墙体内80mm~100mm深胶泥填充,定制铝角马片安装安装定制L型铝挂条定制T型挂条安装顶部安装节点中部安装节点底部安装节点定制T型铝挂件安装门套与木饰面收口成品门套线安装成品门安装木踢脚线安装特色油漆门头版安装成品木饰面安装流程图墙面木饰面分割放线植筋安装定制铝角马片直产品化装饰－质量控制篇

产品化强调的是过程管理。产品在工厂生产的主要过程、环节有：产品零部件的类型、贴面材料、配料工艺、边部处理、组装工艺、涂装工艺、包装等七大方面。过程中每一道环节、工序质量控制好了，最终的产品质量也会得到保障，不论是半成品，还是最终产品的检验，都需要在过程中进行严格的检验与管理。这贯穿整个施工过程中，是产品化中最难控制和最容易出问题的，同时也是检验产品化成功的重要阶段。在整个装饰工程施工中，因周期长，问题杂而多，如果控制不好，就又会走向传统施工的老路子。产品化装饰－质量控制篇产品化强调的是过程管理

为了整体控制，保证产品化的执行，金螳螂推行了两种用于施工过程中的检验单“产品过程检验单”和“合格单”，用于规范和控制产品化生产，辅助项目的质量管理。

“两单一表”是现场质量控制的表现形式，贯穿控制过程始终的一项重要措施。所谓“两单一表”是指：产品过程检验单、合格单、产品过程检验单跟踪表。为了整体控制，保证产品化的执行，金螳螂推行了是施工现场从基层面→半成品→合格产品的生产过程，在检查出的问题处，直接粘贴的单子。不合格产品产品过程检验单是施工现场从基层面→半成品→合格产品的生产过程，在检查出的问不管基层还是面层，只要经检验合格后即粘贴的单子（一张合格单粘贴范围约10㎡），说明此“单元”产品已合格，进入待集成状态。合格产品产品过程检验合格单不管基层还是面层，只要经检验合格后即粘贴的单子（一张合格单粘对产品过程检验单进行编号、汇总的表单，发现问题后及时落实班组整改，形成管理上的闭环。产品过程检验单跟踪表对产品过程检验单进行编号、汇总的表单，发现问题后及时落实班组“两单一表”使用流程演示

贴检验单

质量检查班组长签字

粘贴合格单跟踪表上登记、汇总

跟踪控制

限期整改

发现问题检查质量合格“两单一表”使用流程演示贴检验单产品化装饰－成品打包篇产品最后到施工现场进行装配式安装，对于已经验收合格的部品、部位，接下来的工作就是产品的打包，打包不同于传统意义的成品保护，既是指完成的装饰部件、部品的打包保护，同时也是对产品的包装，需要美观。它是销售前的最后一道工序，标贴合格后，装饰便成了合格的商品。客户在启用时，打开包装，进行精保洁处理后即可投付使用。产品化装饰－成品打包篇产品最后到施工现场进行装配式安装，专用薄膜及护角保护专用薄膜及护角保护石材面板插座四边贴美纹纸收边，塑料膜敷贴到位石材面板插座四边贴美纹纸收边，塑料膜敷贴到位精装修成本管理与产品化装饰要领课件精装修成本管理与产品化装饰要领课件谁能掌握其精髓，通过对供应链的改造管理和在项目过程中对产品化理念的贯彻，将传统的操作模式进化到现代的工厂化装配模式，谁就将具备在未来市场中的核心竞争优势。这需要我们不断地摸索、实践和总结。这不光是对自身固有思维习惯的突破和改变，这需要我们持之以恒，永不懈怠。谁能掌握其精髓，通过对供应链的改造管理和在项目在此，我们想借用一句话勉励自我：让标准成为习惯、习惯符合标准、结果达到标准！我们衷心希望通过我们在产品化装饰上的努力，能为装饰业得建设添砖加瓦，贡献一份绵薄之力！在此，我们想借用一句话勉励自我：尊敬的各位领导，各位专家、同仁：以上是我向大家汇报的我们企业这几年在施工管理上的一点心得，这些标准及施工模式也还在不断的探索及改进中，不当之处，请大家给与指正与批评！谢谢！尊敬的各位领导，各位专家、同仁：谢谢！88THANKYOU!用心做事可以把事情做好88THANKYOU!用心做事89精装修成本管理与产品化装饰1精装修成本管理与产品化装饰90[一]，精装修成本管理案例xxx三期精装修概况影响精装修成本管理的几个重要因素精装修成本管理的注意细节精装修成本管理的展望2[一]，精装修成本管理案例xxx三期精装修概况91精装修成本管理案例

——xxx三期精装修概况xxx三期概况：xxx三期由16栋（33层）、17栋（1～4单元18层；5单元33层）、18A栋（32层）、18B栋（1、5单元17层；2、3、4单元25层）、18C栋（31层）及18D栋（7层）组成，塔楼总建筑面积为110704.61m2。三期精装修楼栋为：17栋、18B栋及18C栋，户内精装修总建筑面积为95197.52m2（其中样板房总面积为7387.25m2），占全部塔楼建筑面积的86％；精装修总套数为1064套（其中样板房共计83套）。3精装修成本管理案例

——xxx三期精装修概况xxx三期概况92精装修成本管理案例

——影响精装修成本管理的几个重要因素一、决策的前瞻性、科学性及稳定性

（1）全部精装修还是部分楼栋精装修，亦或是可选的精装修；（2）精装修标准、周边竞争性楼盘的情况、目标客户群及分类、客户群重点关注点及对关注点进行排序等等；（3）精装修配置是综合考虑的:项目定位/设计效果/成本最优4精装修成本管理案例

——影响精装修成本管理的几个重要因素93精装修成本管理案例

——影响精装修成本管理的几个重要因素二、决策计划的科学性

——样板房的选择：样板房前期计划工作要准备充分，数量要合理，尽量避免相同户型的重复，加强施工过程的质量管理与控制，可以避免如下问题：①样板房施工工期过紧、施工质量得不到保障；②大量样板房关闭不向外展示，也增大了后续管理及整改费用；③客户对本属于我们的亮点亦投入较多成本的材料/设备产生怀疑、甚至不认可；④由于施工及细部节点设计问题导致同户型细部节点差异性较大，为后期大批量施工标准选择的决策、招标及后期管理带来相当大的工作量；亦容易带来业主投诉和索赔的风险。5精装修成本管理案例

——影响精装修成本管理的几个重要因素94精装修成本管理案例

——影响精装修成本管理的几个重要因素三、上游部门工作质量对成本管理的影响：（1）设计图纸的提交的及时性及质量的可靠性：避免经常修改和变化情况，若修改，一次修改到位，避免反复。（2）材料选型定版单的合理性与严谨性：材料描述要清晰全面，并保持稳定性，避免前后不一致，或者实际与图纸不一致；6精装修成本管理案例

——影响精装修成本管理的几个重要因素95精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项一、

制定成本目标方面的成本管理

（1）密切与设计及营销进行沟通，从营销方面明确项目精装修的定位及方向，客户关注点等问题，为科学制定成本目标做好充分的准备；（2）对拟进行精装修的户型和面积（由营销提供）情况进行汇总、统计和熟悉，了解主力户型及面积分布情况（详见附表）；（3）对项目周边楼盘进行考察，了解别人的情况及独到之处，特别是成本使用的合理之处有哪些。7精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项一、96精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（4）在进行材料选型时，一定要主动介入，并对拟选用的材料进行判断，避免出现次要部位（或者不是客户关注点）的材料使用过于奢华的情况，并在精装样板房图纸设计时多与设计进行沟通，避免设计师的在设计时追求完美的惯性思维；（5）对主力户型的典型户型进行工程量统计及清单编制，结合材料选型定版及时对成本构成进行测算，对影响造价的关键部分进行分析，思考是否可以优化设计，与设计师进行沟通：是否有必要使用浴霸？浴缸是否实用是否可以考虑取消？是否可以用多层实木复合地板代替三层实木地板？8精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（497精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项是否可以通过选用同一个品牌的不同档次或者其他品牌在保证品质的前提下达到物美价廉？(营销的客户调研、客户定位及市场分析为前提）厨卫墙地面及阳台露台地面砖是否可以选用其他代替品种？户内门能够尽量选择战略采购范围内的款式？对于战略采购厂家，首先要对战略采购厂家进行交底在提供样板时要尽量选择战略采购范围内的，并且给设计时提供优化建议（这点很重要）。9精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项是否98精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项二、精装样板房阶段的成本管理样板房由于施工期间紧，配合要求高，而且要保证展示效果等特殊性，在选择施工单位时，往往我司的做法是通过直接委托或者议标的方式，注意的问题主要有：（1）编制清单时，一定要明确施工范围（比如：是否存在水电改造，白炽等属于总包合同内的不能够重复计费，卫生间陶粒回填及防水由谁施工等）及采购方式（甲购、甲定乙购、甲方指定品牌范围、乙定乙购）；（2）对于涂料为集团战略采购材料，为方便管理，在征得集团同意的前提下，可以考虑甲方指定品牌范围乙方采购的方式，若采用甲供，必须在合同中明确参考涂布率，涂布率量差由施工单位在施工费用中综合考虑，合同中要明确超量使用的扣减办法；10精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项二99精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（3）对于木地板，xxx采用的是甲分包，实际上由于实际施工时往往木地板已经安装完毕，样板房还未施工完成，存在成品保护责任问题，所以可以尝试采用甲定乙购或者甲方指定品牌范围的方式；（4）瓷砖若采用甲定乙购，在和供应商谈单价时要明确所提供材料规格及加工工艺（比如：300×600墙面砖（双长边倒角磨边），在询价时要明确提供的是300×600规格砖还是包括磨边倒角费用），以免到时存在与施工单位之间价格上的扯皮现象；11精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（100精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（5）样板房阶段一个值得注意的问题就是要和大批量精装修时所使用的材料相匹配，比如内墙涂料品牌、瓷砖品牌、室内户内门款式及品牌、甚至是室内护窗栏杆等，在进行材料选型和招标时均要与营销保持沟通，了解营销是否对客户有承诺，并及时提醒设计和材料组。12精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（101精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项三、大批量精装修成本管理（一）甲定乙购材料招标（二）甲购甲分包工程招标及合同管理（三）精装修总承包单位招标及合同管理13精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项三102精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（一）甲定乙购材料招标

(1)明确影响卸车地点的现场条件；（2）综合单价中是否包括材料送检费用，若包括，需要明确送检次数及费用的分摊方式；（3）清单中应该明确材料的规格型号及所包括的加工工艺；（4）对备货及供货周期必须进行明确；（5）明确进度款支付最好按批次支付，由于在招标时无法预测大批量精装修时有几个总包单位，所以最好不要对每批次支付的额度做限制。14精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（103精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（二）甲购甲分包工程招标及合同管理

主要考虑后期与精装总包单位配合可能出现的交叉作业引起的成本因素，并在合同中加以明确：如：厨房洗菜盆及龙头安装由总包单位负责；玻璃隔断的安装由精装修总包单位安装等等。15精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（104精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（三）精装修总承包单位招标及合同管理（1）投标单位考察阶段：了解行业内精装修的运作情况、在施工过程中可能引起扯皮和合同漏洞等存在的问题等等；（2）招标前，对整个项目的所有材料设备采购方式均要全面了解：疏理好材料选型定版单及材料采购方式、甲购甲分包等清单列表，编制甲购、甲分包、甲定乙购、甲方指定品牌范围的明细表。16精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（105精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（3）疏理好拟进行招标项目建筑面积及分布情况：建议按楼栋及楼栋单元为单位对每个户型的建筑面积及样板房分布情况进行统计（详附表）。（4）工程量清单的编制：能否赢得时间，对整个招标节奏的推进起到至关重要的作用；清单价格格式：主材、人工、辅材、加工及损耗等其他所有费用、损耗率各为一列；分部分项内容描述要清晰准确；甲定乙购材料主材价格要统一列入清单，并主注明采购方式；甲购材料在主材费栏清零（建议标识为上斜线）；17精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（106精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（5）招标文件编制：①应该搜集所有可能有的关于精装修的信息与资料，特别是多参考类似项目的招标及合同文件条款，把一些重要或者容易忽略的细节条款给予记录参考；②必须和工程技术要求及质量标准及工程量清单相对应，对技术要求中的每一款可能涉及到费用的问题，均应给予详细记录，并在招标文件商务条款中给予相应地消化；③邀请曾参加过精装修招标及进行过现场精装修管理的工程师进行座谈交流；④单位考察时记录的问题亦在招标文件中给予消化和充实；18精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（107精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项⑤检查招标文件的主要条款的完整性是否得到落实，每个项目实际情况不同而有异，包括且不仅包括如下几项：临时水电、垃圾清运、与土建总包交叉配合、检测及卸车、场内二次搬运、垂直运输、现场材料保管、施工损耗、材料的超量使用扣减、甲定乙购甲付款材料、对甲定乙购厂家的保护、分包管理、入伙整改与配合、成品保护及其他等；19精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项⑤108精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项⑥xxx编制招标文件例子：ⅰ根据技术要求中分不同阶段发生的费用，对施工管理及配合费进行了明细，主要包括分包管理费、春节加班费、移交验收配合费、入伙配合费、成品保护费、采保费、卫生清洁费及其他项目措施费，并对每项费用所包括的工作内容进行描述，尽量避免各个阶段由于招标条款的疏漏或者描述不清晰导致可能引起的索赔。同时在工程量清单中对各项费用给予对应的列项，引导施工单位尽量考虑周全各种可能发生的因素合理进行报价，以免由于考虑不周引起后期扯皮现象。ⅱ另外，阳台露台栏杆位反坎零星贴砖、瓷砖阳台倒45度角加工处理、厨卫吊顶隐蔽部位电线金属软管及通风排气软管等细节问题，均在本次招标条款中给予了责任明晰；20精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项⑥109精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项ⅲ瓷砖由于损耗率争议较大问题，建议招标前由各投标单位勘查现场，根据自身的管理水平自行报损耗率；因为标后测定损耗率容易因理解不同无法形成统一意见，特别是户型较多而且毛坯状况不是太理想的项目；ⅳ涂料采用甲购，则应该注意对每款涂料的参考涂布率给予明确，由各家单位自行考虑实际涂布率与参考涂布率之间的量差，在施工费栏给予自行考虑，超量使用的费用在结算款中扣除；ⅴ

目前房地产形势不理想的大背景下，需要避免大批量精装修与样板房之间做法差异而引起业主索赔等法律风险，所以，在招标文件条款中应该注意。梅陇镇三期由于样板房较多，由于样板房单位施工质量各异导致同样户型有不同的施工方法，为了避免业主后期投诉索赔等法律风险，我们对每个户型的做法均指定了所参考的样板房，并且作为招标文件及合同的附件。

21精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项ⅲ110精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（6）合同文件编制及合同签订：由于在招标时，合同为招标文件的一部分，而实际合同签订时，招标文件相应的商务条款均应该在合同签订时给予补充，而不能够有遗失。我们可以有两种做法：第一种就是把商务条款直接放入合同中，合同签订时直接用合同文本即可；第二种就是尽量在招标文件中描述，在合同签订时，把招标文件的商务条款摘录并作为合同的附件。22精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（111精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（7）动态跟踪及成本目标管理：成本目标管理要贯彻到精装修管理的全过程，在材料选型、样板房阶段、甲购甲分包及甲定乙购材料招标、大批量精装修总承包单位的招标等过程中都要时刻以成本目标为导向，尽量使招标价控制在成本目标里面，一旦发生突破成本目标的情况，均要立刻给予反馈，合同签订完成后在动态中给予跟踪反应，在管理过程中往往有公司决策的调整，均应时刻跟踪成本目标的动态变化情况，做到个人对整个项目实际发生的精装修成本构成清晰明了，保证整个项目的精装修成本控制在成本目标范围内。23精装修成本管理案例

——精装修成本管理细节及注意事项（112精装修成本管理案例

——精装修成本管理展望1、精装修的标准化：标准化定位、标准化设计、清单标准化、施工模块的标准化；2、增加对于可选式精装修交楼模式的探索与研究，实现可选菜单式（毛胚或精装修）价格组成清单（主要针对深圳以外项目）；3、精装修成本管理的制度化与流程化，建立精装修成本管理作业指导书；4、加强精装修的研究与交流：公司内部定期进行精装修成本交流、年度进行总结分享并建立奖罚机制；外部与同行标杆企业建立固定交流模式，定期进行交流与分享。5、加强精装修数据的分析与收集，建立价格信息库和以往项目数据分析报告。24精装修成本管理案例

——精装修成本管理展望1、精装修的展望案例：成本经营控制一、工艺做法交底统一根据报价书及现场实际情况，对施工工艺进行多方案比较，确保质量的同时把成本降至最低，但在实施过程中还会存在偏差，主要注意以下几点：1、没有全员交底，过程中还是有部分工人没有完全按照项目部交底单进行施工，需要把做这项工种的所有工人及带班集中起来交底；2、检查不到位，当发现有偏差时已无法整改，应在每个分项刚开始施工时由专人重点检查，以便及时整改；展望案例：成本经营控制一、工艺做法交底统一展望案例：成本经营控制二、材料预警线量的确定预警线是在项目开工前就要确定下来，主要涉及到统计的准确性，往往前期确定的数量跟过程中出入很大，需要注意以下几点：1、对工艺不了解导至测算错误，此项工作一定要有施工员、预算员、带班结合交底图纸共同参与测算，并让带班签字确认。2、过程中要由预算员、施工员对现场做法要检查、核对，及时调整预警线量。展望案例：成本经营控制二、材料预警线量的确定三、材料损耗的控制1、针对户型统一、批量作业的特点，基层材料需定尺加工，减少损耗，但要注意交底和统一配料、检查，避免长的切成短的，短的扔掉现象；2、对于统一做法子项采取集中堆放集中加工，由安装工人领用半成品到现场安装，如门套木工板基层、窗帘盒木工板基层、吊顶造型、墙纸、墙地砖等，主要要注意现场场地的选定、班组的配合；3、针对房间多、空间小的特点，现场需有人专门定期检查余料集中汇总，工完料完。4、临时设施控制，现场工地特别木工板用量往往是远远超过结算量，有很大一块是班组拿来做仓库、宿舍床板、宿舍桌子等，包括现场的水电费，我们要严格控制这一块。展望案例：成本经营控制三、材料损耗的控制展望案例：成本经营控制展望案例：成本经营控制5、针对体量大、时间长的特点，材料领用制度要规范，班组由专人领用，项目部由施工员、预算员参与审核班组领料，但项目部要注意执行力，开了绿灯就不好收场。四、班组人工费的控制1、人工费在项目前期需签定，由此会进一步加强班组自身的管理和避免窝工现象。2、合理按排工作，帮助班组去控制人工费。3、规范做法，质量通病的预防，减少维修工作量。展望案例：成本经营控制5、针对体量大、时间长的特点，材料领用展望案例：成本经营控制五、材料考核制度的执行1、在签定班组分包合同时附有考核制度，但在执行中具体带班还是没有真正认识到其重要性，在思想上处于被动地位，接下来我们需要跟每位具体负责的工种带班签定。2、考核需要在过程中考核，等到最再考核就没有太大效果了，主要是耗用预算员较长时间来整理。3、考核过程中预算员、施工员要对预警线、领用量、投标量（结算量）进行对比分析，以及时总结控制情况；六、成品保护的控制1、其它配合安装单位的破坏，特别是水电、空调单位的破坏；2、后期五金件、洁具等遗失、破坏，加强开门制度的执行；展望案例：成本经营控制五、材料考核制度的执行a、质量的检查：精装修，点多面广，每到工序要有专人去负责（责任到点到人），每天都有记录监控，持续检查，施工情况做到人人心中有底，一目了然，以减少质量通病。b、项目的管理：做任何事都要注意细节，控事变为控人，针对精装修工程技术含量不是太高，就是要求每个管理人员有很强的责任心、执行力和耐力，一遍又一遍不断的重复着每道工序的检查。c、材料成本的管理：坚持材料的考核，合理的安排施工工艺及施工工序，加强成品保护意识。展望案例总结：展望案例总结：

精装修工程，前期成本策划要细，成本目标定位要早到位，成本管理过程的动态回顾和检查要勤，现在精装修工程的成本管理要求越来高，以上的总结，希望同仁们能相互补充，为以后的精装修工程成本控制做好充分准备。成本和项目管理总结：精装修工程，前期成本策划要细，成本目标定位要早[二]、管理模式转型“产品化装饰”[二]、管理模式转型精装修成本管理与产品化装饰要领课件目录一．产品化装饰概念二．为什么要推广产品化装饰三．产品化装饰-前期策划四．产品化装饰-深化放线五．产品化装饰-试样篇目录一．产品化装饰概念二．为什么要推广产品化装饰三．产品化七．产品化装饰-半成品加工篇九．产品化装饰-现场安装篇十．产品化装饰-质量控制篇十一．产品化装饰-成品打包篇十二．产品化装饰-培训篇六．产品化装饰-生产下单篇八．产品化装饰-后场管理篇七．产品化装饰-半成品加工篇九．产品化装饰-现场安装篇十．产产品化装饰的概念我们把施工现场可以理解为“工厂”，项目经理好比“厂长”，施工员好比“车间主任”。每一个施工步骤，每一个施工区域就相当于“工厂”中生产的“产品零部件”。产品化装饰的概念我们把施工现场可以理解为“工产品化装饰的概念

把装修项目分解成工厂里的每一道工序来操作，从基层到面层，从单间到单层，它的层层组合、组装就好比是“工厂”中合格零部件的组装过程。在现场完成的每项、每套、每层是经过验收合格的局部“产品”在最终交付客户前的总集成过程，我们可以把这个过程理解为“产品化”装饰。产品化装饰的概念把装修项目分解成工厂里的每一产品化装饰的概念单间组装单层组装工程总装总产品单面组装基层

面层成品\半成品验收入库验收入库可交付验收入库可交付验收交付(现场)(后场)产品化装饰的概念单间组装单层组装工程总装总产品单面组装基层为什么要推广“产品化装饰”现场问题：1、工人短缺，抢工来不及；2、人力、能力、精力有限，处处收不了尾，管理效率低下;3、项目后期的质量控制不了；4、工厂的进度、质量、送货不受控；为什么要推广“产品化装饰”现场问题：1、项目部要先培训对“产品化装饰”的理解；2、深化设计必须模数化，并考虑到各材质的收口问题（便于安装、管理）；3、放线、放样必须精确，工人要专门培训；4、在下单时必须用“现场”的可变性，来配合工厂化生产的固化性，就是“现场”凑“工厂”；“产品化装饰”的重点1、项目部要先培训对“产品化装饰”的理解；“产品化装饰”的重“产品化装饰”的重点5、从基层开始就应该通过使用“产品检验单”及“合格证”对每道工序实行“产品化”管理；6、对已经检验合格的产品，进行“打包”并粘贴“合格证”，说明此分项“产品”已合格，做为“半成品入库”，进入待集成状态；“产品化装饰”的重点5、从基层开始就应该通过使用“产品检验单“产品化装饰”的重点7、尽量减少现场施工步骤，减小出错机率，尽可能“后场”加工成“单元化的产品”部件到现场安装，各类产品要做到能联合下单，使工厂的供货周期大大提前，为项目进度提供有力保障；（如：玻璃/不锈钢，玻璃/木饰面，石材/不锈钢等）8、对上下游供应链应充分研究，了解原材料及半成品的加工、生产等工艺、步骤，甚至是包装、运输等等。有效地控制供应商“产品”的工艺品质，必须将“防火墙”设到供应商厂里，而不是工地门口，为“产品化”集成打下基础；“产品化装饰”的重点7、尽量减少现场施工步骤，减小出错机率，“产品化装饰”的重点9、对现场安装工人的专业化培训；10、在与供应商合约中约定必须按套的供货量或完成量来付款，包括现场班组施工的工作量也应按套付款；11、项目部在“产品化”每道工序中的“自检”工作，必须落实到位；12、确定对现场合格的“产品”进行贴合格单并“打包”，必须有专人负责；“产品化装饰”的重点9、对现场安装工人的专业化培训；“产品化装饰”的重点13、现场“产品过程检验单”的落实记录，是以跟踪表的形式来统计并跟踪落实；14、在“产品化”施工过程中是以“单元”作为完成工作量计算的。如工程量还剩20%，并非20%的工序，而是20%的单元，其余单元已具备交付条件；“产品化装饰”的重点13、现场“产品过程检验单”的落实记录，“产品化装饰”的重点15、项目部及工厂在下料单及工厂生产产品时，要以“单元”为单位，生产及供货，真正做到各“单元”“一步到位、步步到位”；16、如遇工期紧，楼层多的项目，更要在材料收货时委派专人加强落实“物”、“料”的分货工作，做到各工种、各楼层的材料安排“忙而不乱”；“产品化装饰”的重点“产品化装饰”实施后的好处1、有限的人力、能力、物力、精力，可以集中一个可控的范围内，打“歼灭战”；2、项目部的信心与能力会在“产品化”推动过程中得到提升和巩固，同时会得到业主的认可；3、项目收尾会比较轻松，甚至是提前交付；4、品质得到保障，对公司品牌、审计、收款打下基础；“产品化装饰”实施后的好处1、有限的人力、能力、物力、精力，“产品化装饰”实施后的好处5、通过过程检验单及合格单的使用，可以有效地体现出施工员、质量员的现场管控能力；6、提高管理效率、降低项目成本；“产品化装饰”实施后的好处5、通过过程检验单及合格单的使用，产品化装饰－前期策划篇产品化装饰需转变原有的习惯思维，大胆探索5、3、2施工法，即用50%的时间进行方案的敲定、材料的确认、细节的深化和定制产品的下单，用30%的时间在配套厂内进行加工，最后用20%的时间进行现场组装、检验、交货，所以前期策划至关重要。需要以工序为基础，分基层和面层，结合实际情况进行单元划分，策划项目上哪些分项可以进行产品化生产，策划可后场加工分项的组成模块及施工流程，并尽量通过联合下单，进行一体化加工安装。产品化装饰－前期策划篇产品化装饰需转变原有的习惯思维，大胆探产品化装饰－深化放线篇

产品化对深化和放线等前期工作提出了更高的要求。传统意义上的粗放线、加大尺寸现场切割的方式，已经不能满足产品化装饰的要求，深化方案需要更细、尺寸更准确、下料更仔细。“精放线、细深化”。通过现场测量、收集数据、并根据数据进行施工深化设计，将复杂的现场情况转化为可加工的工厂标准。产品化装饰－深化放线篇

产品化对深化和放线等前期工作提出了更卫生间模数化控制1410mm马桶间950mm淋浴房1450mm950mm衣柜宽度950mm迷你吧宽度850mm600mm1680mm830mm移门洞口850mm产品化还强调单元化、模数化，按单元划分不同施工区域、施工部位。产品尺寸尽量统一，既方便加工，又方便安装，万一出现个别损坏，可随时互换。马桶玻璃门740mm淋浴玻璃门740mm卫生间模数化控制1410mm马桶间950mm淋浴房1450m与隔墙中线对齐此线与床背景边框线条外口对齐与门洞中线对齐两线交点为造型圆心位置此线与床背景边框线条外口对齐床背景中线此线控制点：从结构柱出来200mm此线控制点：从分户墙出来500mm此线控制点：从结构墙出来250mm天花模数化放线同时，根据图纸在现场精准放线，放线、放样时，基准点、标高线、中心线、排版要层层推进，精确定位吊顶放线与隔墙中线对齐此线与床背景边框线条外口对齐与门洞中线对齐两线天花强制定位放线点位控制线（图纸交底)

放线说明：点位放线主要控制各个点位末端的尺寸控制，以便于天花轻钢龙骨吊顶制作时避开相应的点位。镜前射灯距墙400移门中线射灯居浴缸中线和天花圆中线居马桶间中线，居距墙400居淋浴房中线，居距墙250小过道中线射灯距石膏线400喷淋距射灯300射灯距石膏线600喷淋距小过道中线和移门中线吊顶造型中线射灯距线条外口500，距吊顶中线500烟感距天花中心点居墙中、距天花外口100居墙中、距天花外口100射灯距线条外口500，距吊顶中线500射灯距强350，左右居中射灯距柱子750，距天花外口500小平顶中线居墙1200，距小平顶中线喷淋距造型顶中线和小平顶中线天花强制定位放线点位控制线（图纸交底)放线说明：点位放线床背景出墙太多产品化装饰－试样篇根据图纸，通过放线，制作实物造型，解决空间比例，及时发现问题和解决问题，避免过程中的返工和被动。床铺太宽床与卫生间隔墙空间太小不利于以后酒店管理打扫床背景出墙太多产品化装饰－试样篇根据图纸，通过放线，制作实物顶面轻刚龙骨石膏板造型制作大样灯具大样制作顶面轻刚龙骨石膏板造型制作大样灯具大样制作酒吧天花造型大样制作日本料理包厢天花造型大样制作日本料理天花造型大样制作酒吧天花造型大样制作石膏线造型用木材（涮防火涂料）制作酒吧天花造型大样制作日本料理包厢天花造型大样制作日本料理天花产品化装饰之生产下单篇

现场深化放线不管如何精准，如果还是沿用传统的方式进行粗放型地下单，造成抵达现场后尺寸不对或者质量不过关，无法完成单元式装配，产品化施工还是无法实现，因此，产品化的生产下单显得尤为重要。在项目上大力推行产品化装饰的联合下单，尽可能“后场”加工成“单元化的产品”部件到