土地增值税概述课件

土地增值税注册税务师执业资格考试税法（II）中南财经政法大学财政税务学院2012年4月4日3土地增值税注册税务师执业资格考试3第三章土地增值税第一节概述第二节征税范围纳税人、税率（熟悉）第三节转让房地产增值额的确定（掌握）第四节应纳税额的计算（熟悉）第五节减免税优惠第六节申报和缴纳（熟悉）1税法（II）第三章土地增值税第一节概述1税法（II）近三年题型、题量及考点小结题型111009考点单选234土地增值税的纳税申报期限以及申报时需要提供的相关资料；土地增值税的计算；土地增值税的优惠政策；土地增值税清算管理多选428土地增值税的纳税范围；土地增值税加计扣除的规定；土地增值税的清算管理；土地增值税的核定征收；普通住宅标准的判断计算---84土地增值税的计算综合6----土地增值税的计算合计121316

2税法（II）近三年题型、题量及考点小结题型111009考点单选234土地第一节概述（了解）一、概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。二、特点（一）以转让房地产取得的增值额为征税对象；（二）征税面比较广；（三）采用扣除法和评估法计算增值额；（四）实行超率累进税率；（五）实行按次征收。3税法（II）第一节概述（了解）一、概念3税法（II）第二节征税范围、纳税人和税率一、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。（一）征税范围的一般规定(三标准)标准一：土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税；【注】转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。标准二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。【注】土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。4税法（II）第二节征税范围、纳税人和税率一、征税范围4税法（II）例题【例题·多选题】(2009)下列各项中，属于土地增值税征税范围的有()。A.转让国有土地使用权B.出让国有土地使用权C.转让地上建筑物产权D.转让地上附着物产权E.转让地下建筑物产权【答案】ACD【解析】土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入；土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。5税法（II）例题【例题·多选题】(2009)下列各项中，属于土地增值税征税范围标准三：转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入）。土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税(同时记忆P204）。【注】土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。6税法（II）征税范围标准三：转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入征税范围的具体规定（I）（2009，2011）有关事项是否属于征税范围a.出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖（P237）b.继承、赠予1.继承不征（无收入）2.赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征2.合作建房1.建成后自用，暂免2.建成后转让（包括合作建房双方之间的转让），征7税法（II）征税范围的具体规定（I）（2009，2011）有关事项是否属征税范围的具体规定（II）有关事项是否属于征税范围1.以房地产投资、联营1.对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，暂免2.凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征3.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征4.投资联营企业将投资联营房地产再转让，征【注】对房产投资、联营共担风险共享收益的，不征营业税。只享受收益不承担风险的，应该按出租不动产征收营业税。【注】对于投资、联营，投到联营企业中共担风险共享收益的，产权需要过户的，有经济利益的流入，因此要纳入土地增值税的征税范围(但给予免征的待遇)。8税法（II）征税范围的具体规定（II）有关事项是否属于征税范围1.以房地征税范围的具体规定（III）有关事项是否属于征税范围3.企业兼并转让房地产暂免4.房地产交换1.单位之间换房，征（有实物形态收入）2.对个人（企业纳税人不行）之间互换自有居住用房地产(商业用地不行)的，经当地税务机关核实，免征5.房地产抵押1.抵押期，不征2.抵押期满偿还了债务本息，收回房产（产权未转移），不征3.抵押期满，以房地产抵债，征6.房地产出租不征（无权属转移）（征收营业税、城建税和教育费附加、房产税、个人所得税（个人出租，财产租赁所得）9税法（II）征税范围的具体规定（III）有关事项是否属于征税范围3.企业有关事项是否属于征税范围7.房地产评估增值不征（无收入）8.国家收回房地产权免征9.房地产的代建房行为不征（新增）10.转让、抵押、置换取得经济利益：征10税法（II）有关事项是否属于征税范围7.房地产评估增值不征（无收入）8例题【例题·多选题】（2011）下列行为中，属于土地增值税征税范围的有（）。

A.房地产评估增值

B.个人之见交换自有居住用房

C.房产所有人将房屋产权赠送给直系亲属

D.房地产开发企业以自建商品房进行投资

E.房地产开发企业以自建商品房安置回迁户【答案】BDE【解析】评估增值没有发生所有权属的转让，不属于土地增值税的范围。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属的行为不征收土地增值税。11税法（II）例题【例题·多选题】（2011）下列行为中，属于土地增值税征小结：不征土地增值税（1）房地产继承（无收入）；（2）房地产有条件的赠与（无收入）；（3）房地产出租（权属未变）；（4）房地产抵押期内（权属未变）；（5）房地产重新评估增值（无权属转移）；（6）代建房行为（权属未变）。12税法（II）小结：不征土地增值税（1）房地产继承（无收入）；12税法（I小结：免征（暂免）土地增值税（1）个人互换自有居住用房地产；（2）合作建房建成后按比例分房自用；（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业；（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中；（5）国家征用收回的房地产；（6）个人转让自有的房地产；（7）建造普通标准住宅出售（符合条件）。13税法（II）小结：免征（暂免）土地增值税（1）个人互换自有居住用房地产；例题【例题1·多选题】下列各项中，不用缴纳土地增值税的有（）。A.房产所有人将房产赠与儿女B.代建房行为C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产E.事业单位转让自用的房产【答案】ABD【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。14税法（II）例题【例题1·多选题】下列各项中，不用缴纳土地增值税的有（例题【例题2·单选题】下列各项中，应征收土地增值税的是（）。A.因为国家建设需要而被政府征用的房产B.对国有企业进行评估增值的房产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产【答案】C15税法（II）例题【例题2·单选题】下列各项中，应征收土地增值税的是（）例题【例题3·多选题】（2008年）下列行为中，应当征收土地增值税的有（）。A.将房屋产权赠与直系亲属的B.由双方合作建房后分配自用的C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的D.被兼并企业将房地产转让到兼并企业的E.以房地产作价入股投资房地产开发公司的【答案】CE【解析】合作建房由双方分房后分配自用、被兼并企业将房地产转让到兼并企业的暂免土地增值税。将房屋产权赠与直系亲属的土地增值税。16税法（II）例题【例题3·多选题】（2008年）下列行为中，应当征收土纳税人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。17税法（II）纳税人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑例题【例题·多选题】下列各项中，属于土地增值税纳税人的有（）。A.与私营企业换房的三资企业B.合作建房后出售房产的合作企业C.转让公寓楼的学校D.通过国家机关捐赠给福利单位房屋的个体户E.将自有房屋对外出租的个人【答案】ABC18税法（II）例题【例题·多选题】下列各项中，属于土地增值税纳税人的有（税率：四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%～100%的部分4053超过100%～200%部分50154超过200%的部分6035【例题·单选题】某有限公司转让商品楼收入1000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额200万元，则适用税率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】D【解析】增值税扣除项目金额比例＝（1000－200）÷200×100%＝400%，适用第4级税率，即60%。19税法（II）税率：四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率（第三节转让房地产增值额的确定(必考）土地增值税的计算步骤：确定纳税人确定取得的收入确定扣除项目的金额计算土地增值税，确定增值率和税率计算应纳税额土地增值额=转让房地产收入—税法规定的扣除项目金额20税法（II）第三节转让房地产增值额的确定(必考）土地增值税的计算步骤：一、收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。实物收入——收入时的市场价格折算；无形资产收入——专门评估；21税法（II）一、收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收二、扣除项目及金额：新项目转让（扣五项）1/5.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：（1）出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；（2）行政划拨方式取得土地使用权的，为按规定补缴的出让金；（3）转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。“按国家统一规定交纳的有关费用”：登记、过户手续费。22税法（II）二、扣除项目及金额：新项目转让（扣五项）1/5.取得土地使用新项目转让（扣5项）2/5.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（选择题）（1）土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。（2）前期工程费指项目开发前期发生的水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、项目可行性研究、“三通一平”等支出。（3）建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。23税法（II）新项目转让（扣5项）2/5.开发土地和新建房及配套设施的成本新项目转让（扣5项）2/5.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（选择题）（4）基础设施费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。（5）公共配套设施费指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。（6）开发间接费用指企业为直接组织和管理开发项目所发生费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。24税法（II）新项目转让（扣5项）2/5.开发土地和新建房及配套设施的成本例题【例题·多选题】（2009）房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20％扣除范围的有()。A.取得土地使用权缴纳的契税B.占用耕地缴纳的耕地占用税C.销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路建设费用E.支付建筑人员的工资福利费【答案】ABDE【解析】对从事房地产开发的纳税人可按实施细则第七条（一）（二）项即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设计费、公共配套设施费、开发间接费用等。25税法（II）例题【例题·多选题】（2009）房地产开发公司支付的下列相关新项目转让（扣5项）3/5.开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。

对于利息支出，分两种情况确定扣除：（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）26税法（II）新项目转让（扣5项）3/5.开发土地和新建房及配套设施的费新项目转让（扣5项）3/5.开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。房地产开发费用计算中还须注意：第一：利息上浮幅度按国家有关规定执行，超过上浮幅度部分不允许扣除；第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。第三：全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。第四：房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1），（2）项所述两种办法。第五：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。（P249）27税法（II）新项目转让（扣5项）3/5.开发土地和新建房及配套设施的费新项目转让（扣5项）4/5.与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除（三税一费）。其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除（两税一费）。对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。28税法（II）新项目转让（扣5项）4/5.与转让房地产有关的税金28税法（新项目转让（扣5项）【例题·单选题】按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（）。A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加C.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个人所得税D.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税【答案】B29税法（II）新项目转让（扣5项）【例题·单选题】按照土地增值税的有关规定新项目转让（扣5项）企业状况可扣除税金详细说明房地产开发企业（1）营业税（2）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%（2）由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除非房地产开发企业（1）营业税（2）印花税（3）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置或者受让原价后的余额，营业税税率为5%；（2）印花税税率为0.5‰（产权转移书据）30税法（II）新项目转让（扣5项）企业状况可扣除税金详细说明房地产开发企业新项目转让（扣5项）5/5.财政部确定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%【注】纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

（1）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

（2）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。31税法（II）新项目转让（扣5项）5/5.财政部确定的其他扣除项目31税法转让未进行开发的土地使用权1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。2.转让环节缴纳的税金。

【注】购进土地，进行“三通一平”的开发后，再转让的，不能按“未进行开发土地”进行处理。三通一平属于开发土地，只是还未用来建房。32税法（II）转让未进行开发的土地使用权1.取得土地使用权所支付的地价款二、扣除项目及金额：旧房及建筑物扣除项目1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格＝重置成本价格×成新度折扣率（2008单选题）

重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。（90年代办公楼2000万盖的、7成新，2011年建设同样的需要4000万，成本=4000×70%）【注】评估仅仅针对房地产，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。【注】成新度折扣率不等于会计折旧2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（评估费用可以扣除）。3.转让环节缴纳的税金。33税法（II）二、扣除项目及金额：旧房及建筑物扣除项目1.房屋及建筑物的例题【例题·单选题】某事业单位2010年转让一栋九十年代末建造的办公楼，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需800万元，该办公楼经评估还有四成新。该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为()万元。A.16.5

B.22.5

C.25.5

D.14.5【答案】A【解析】办公楼的成新度折扣率为40%（即4成新），其评估价＝800×40%=320（万元）扣除项目金额＝320＋25＝345（万元）增值额＝400－345＝55（万元）增值率＝55÷345×100%＝15.94%<50%，适用税率30%该企业转让办公楼应纳土地增值税＝55×30%＝16.5（万元）。34税法（II）例题【例题·单选题】某事业单位2010年转让一栋九十年代末建三、评估价格办法及有关规定所谓评估价格，指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入，扣除项目的金额：（一）出售旧房及建筑物的；（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（三）提供扣除项目金额不实的；（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的（按照评估的市场价确定其实际成交价格）。35税法（II）三、评估价格办法及有关规定所谓评估价格，指由政府批准设立的房（一）出售旧房及建筑物的纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。

36税法（II）（一）出售旧房及建筑物的纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的市场比较法进行评估公式：

评估价格＝交易实例房地产价格×实物状况因素修正×权益因素修正×区域因素修正×其他因素修正【注】评估费用不得扣除（P239）

37税法（II）（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的市场比较法进行评估公式：

评小结转让项目的性质扣除项目具体内容转让土地（卖地）扣除项目（2项）1.取得土地使用权所支付的金额2.与转让房地产有关的税金新建房屋（卖新房）房地产开发企业（5项）1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目非房地产开发企业（4项）存量房屋（卖旧房）扣除项目（3项）1.房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3.转让环节缴纳的税金38税法（II）小结转让项目的扣除项目具体内容转让土地扣除项目（2项）1.取第四节应纳税额的计算（掌握）一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法（一）确定扣除项目（二）计算增值额：增值额＝收入额－扣除项目金额（三）计算增值率：增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%（四）确定适用税率依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率（五）依据适用税率计算应纳税额应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数【教材例题】P242,P25639税法（II）第四节应纳税额的计算（掌握）一、转让土地使用权和出售新建房例题【例题·单选题】某房地产企业2009年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税金2.5万元）。该企业应缴纳土地增值税（）万元。A.96B.96.50C.306D.306.75【答案】C【解析】5000-（3700+277.5-2.5）=1020（万元），1020/（3700+275）×100%=25.7%，适用税率30%，该企业应纳土地增值税=1020×30%=306（万元）。40税法（II）例题【例题·单选题】某房地产企业2009年转让一幢新建办公楼例题【答案】B

【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：

计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（万元）

计算土地增值额＝14000－7010＝6990（万元）

计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，适用税率为第二档，税率40%、速算扣除系数5%

应纳土地增值税＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（万元）。41税法（II）例题【答案】B41税法（II）例题【例题·单选题】（2011）2010年8月某房地产开发公司转让新建普通住宅一幢，取得收入5000万元，转让环节缴纳营业税金及附加合计275万元。该公司为取得该住宅地的土地使用权支付地价款和有关税费2000万元，房地产开发成本1000万元，利息支出100万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）。该公司所在地规定的其它房地产开发费用扣除比例为5%。该公司应缴纳土地增值税（）万元。A.0B.140.25C.223.75D.262.50【答案】D【解析】5000-（2000+1000+100+（2000+1000）*5%+275+（2000+1000）*20%）=875万元增值率：875/4125*100%=21.21%应缴纳土地增值税：875*30%=262.5042税法（II）例题【例题·单选题】（2011）2010年8月某房地产开发公二、出售旧房应纳税额的计算方法计算步骤：同新建项目转让【注意】计算评估价格应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数教材例题43税法（II）二、出售旧房应纳税额的计算方法计算步骤：同新建项目转让43税例题【例题·单选题】（2009）某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税（）万元。

A.21B.30C.51D.60【答案】A【解析】增值额＝500－800×50％－30＝70（万元）

扣除项目＝430（万元）

增值率＝70/430＝16％

应纳土地增值税＝70×30％＝21（万元）44税法（II）例题【例题·单选题】（2009）某公司销售一幢已经使用过的办例题【例题·计算题】某市轿车生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。该车间经有关机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元。要求：计算该企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税。【答案及解析】：应纳营业税=1200×5%=60（万元）；应纳城建税及教育费附加=60×（1+3%+7%）=6（万元）转让旧生产车间的土地增值额＝1200-1500×30%-80-20-1200×5%×（1+7%+3%）＝1200-616＝584（万元）增值率＝584÷616×100%＝94.81%应缴纳土地增值税＝584×40%-616×5%＝202.8（万元）45税法（II）例题【例题·计算题】某市轿车生产企业转让10年前建成的旧生产例题【例题·计算题】位于市区的某国内商贸公司2006年5月转让一幢2000年建造的公寓楼(签订房地产转让合同)，当时的造价为1500万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼的重置成本价为3000万元，该楼房为七成新。转让前为取得土地使用权支付的地价款和按规定缴纳的有关费用为1200万元(可提供支付凭证)，另支付房地产评估费用3万元，转让时取得转让收入6800万元，已按规定缴纳了转让环节的有关税金(已纳税金均能提供完税凭证)。该公司的评估价格已经税务机关认定。求该公司应纳土地增值税。46税法（II）例题【例题·计算题】位于市区的某国内商贸公司2006年5月转例题1.转让房地产的收入为6800万元2.准予扣除的项目金额：（1）取得土地使用权支付的金额为1200万元（2）房地产的评估价格=3000×70%=2100(万元)（3）房地产评估费用为3万元（4）与转让房地产有关的税金为：6800×5%×(1+7%+3%)+6800×0.5‰=377.4(万元)扣除项目金额合计：1200+2100+3+377.4=3680.4(万元)3.土地增值额=6800-3680.4=3119.6(万元)4.土地增值率=3119.6÷3680.4×100%=84.76%5.应纳土地增值税=3119.6×40%-3680.4×5%=1063.82(万元)47税法（II）例题1.转让房地产的收入为6800万元47税法（II）第五节减免税优惠（一）建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。【解释1】2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的单套建筑面积和价格标准可以适当上浮，但上浮比例不得超过上述标准的20%（2007，2008多选题）。【解释2】对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。48税法（II）第五节减免税优惠（一）建造普通标准住宅出售，其增值率未超例题【例题·多选题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税E.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额15%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税【答案】BD49税法（II）例题【例题·多选题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规第五节减免税优惠（二）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。（三）个人销售住房：2008年11月1日起，对居民个人销售住房一律免征收土地增值税。（四）廉租住房、经济适用住房的免税政策。50税法（II）第五节减免税优惠（二）因国家建设需要而被政府征用、收回的房例题【例题·单选题】(2010)根据土地增值税相关规定，下列行为中，需要缴纳土地增值税的是()。A.某人将自己一套闲置的住房出售B.某人将个人的房产无偿赠与自己的子女C.某房地产开发企业以建造的商品房作价入股进行对外投资D.某企业通过残疾人联合会将一套房产无偿赠与当地一家福利企业【答案】C【解析】从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税，A选项不符合题意；房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，免征土地增值税，B选项不符合题意；通过社会团体捐赠房产给教育、民政和其他社会福利公益事业免征土地增值税，D选项是免税的，不符合题意。房地产开发企业以建造的商品房作价入股对外投资应视同销售房地产缴纳土地增值税，只有C选项是依法征税的，符合题意。51税法（II）例题【例题·单选题】(2010)根据土地增值税相关规定，下列第六节申报和缴纳：申报纳税程序根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报（2006，2009单选题）。（一）房地产开发公司纳税人应在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报。并同时提供下列证件和资料：（1）房屋产权证、土地使用权证书(2009单选题）（2）土地转让、房产买卖合同（3）与转让房地产有关的资料。主要包括取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关的税金的完税凭证，以及其他与房地产有关的资料。（4）根据税务机关的要求提供房地产评估报告。52税法（II）第六节申报和缴纳：申报纳税程序根据《土地增值税暂行条例》（二）房地产开发公司以外的其他纳税人这类纳税人应自签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关进行纳税申报，并提供资料（多选题，P245）。6.纳税人发生下列行为的，还应从签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案：（1）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的；（2）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让其房地产的；（3）转让原自用住房的。53税法（II）（二）房地产开发公司以外的其他纳税人53税法（II）例题【例题单选题】（2011）纳税人转让因国家建设需要依法征用的房地产而得到经济补偿，应到房地产所在地主管税务机关备案的期限是签订房地产转让合同之日起（）日内。

A.5B.7C.10D.15【答案】B54税法（II）例题【例题单选题】（2011）纳税人转让因国家建设需要依法二、纳税时间、缴纳方法和地点（一）以一次交割、付清价款方式转让房地产的（二）以分期收款方式转让房地产的（三）项目全部竣工结算前转让房地产的纳税地点土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。所谓“房地产所在地”，是指房地产的坐落地（2007单选题）。55税法（II）二、纳税时间、缴纳方法和地点（一）以一次交割、付清价款方式转例题【例题2·单选题】(2010)根据土地增值税的有关规定，关于房地产转让的说法，正确的是()。A.以分期收款方式转让房产的，根据实际的收款日期确定纳税期限B.以一次交割、付清价款方式转让房产的，在办理过户和登记手续后一次性缴纳土地增值税C.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让其房产的，应从签订房地产转让合同之日起7日内到房地产所在地主管税务机关备案D.纳税人因国家建设需要被依法征用房地产并得到经济补偿的，应从签订房地产转让合同之日起15日内到房地产所在地主管税务机关备案【答案】C【解析】以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限；以一次交割、付清价款方式转让房地产的，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税；因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的，应从签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案。56税法（II）例题【例题2·单选题】(2010)根据土地增值税的有关规定，五、房地产开发企业土地增值税清算管理（掌握）（一）土地增值税的清算及前期管理（二）土地增值税的清算条件：1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。57税法（II）五、房地产开发企业土地增值税清算管理（掌握）（一）土地增值税（二）土地增值税的清算条件2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（2009多选题）：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省税务机关规定的其他情况。58税法（II）（二）土地增值税的清算条件2.符合下列情形之一的，主管税务机例题【例题·多选题】(2010注会)下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（）。A.直接转让土地使用权的B.房地产开发项目全部竣工完成销售的C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的【答案】ABC

【解析】取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。59税法（II）例题【例题·多选题】(2010注会)下列各项中，房地产开发公例题【例题·单选题】（2010）对于符合土地增值税清算条件的纳税人，应当在满足条件之日起()日内到主管税务机构办理清算手续。

A.7B.10C.30D.90【答案】D【解析】对于符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。（P248）60税法（II）例题【例题·单选题】（2010）对于符合土地增值税清算条件的（四）清算时相关问题的处理（I）1.土地增值税清算时收入的确认土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。2.房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。3.房地产开发费用的扣除61税法（II）（四）清算时相关问题的处理（I）1.土地增值税清算时收入的确（四）清算时相关问题的处理（II）4.房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。5.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。6.关于拆迁安置土地增值税计算(1)用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售，确认收入，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁房支付给企业的补差价款，递减拆迁补偿费。(2)采取异地安置，房屋为自行开发建造，视同销售，确认收入，同时确认为拆迁补偿费。房屋为外购的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。(3)货币安置拆迁的，凭有效凭据计入拆迁补偿费。62税法（II）（四）清算时相关问题的处理（II）4.房地产企业逾期开发缴纳（四）清算时相关问题的处理（III）7.关于转让旧房准予扣除项目的加计问题“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。（计算型选择题）8.土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。63税法（II）（四）清算时相关问题的处理（III）7.关于转让旧房准予扣除（五）非直接销售和自用房地产的收入确定1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。64税法（II）（五）非直接销售和自用房地产的收入确定1.房地产开发企业将开（六）公共设施处理原则房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。65税法（II）（六）公共设施处理原则房地产开发企业开发建造的与清算项目配套例题【例题·多选题】(2010)关于房地产开发企业进行土地增值税清算的说法，正确的有()。A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除B.分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致C.建成后有偿转让的公共设施，应计算收入，但成本、费用不得扣除D.房地产开发企业销售已装修房屋，装修费用可以计入房地产开发成本E.房地产开发企业将自建房地产转为自用时，应视同销售征收土地增值税【答案】ABD【解析】建成后有偿转让的公共设施，计算收入同时允许扣除成本费用，选项C不符合规定；将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，选项E不符合规定，是错误的。66税法（II）例题【例题·多选题】(2010)关于房地产开发企业进行土地增例题【例题·多选题】(2011)下列税务处理中，符合土地增值税清算制度规定的有（）。A.纳税人清算补缴的土地增值税，不加收滞纳金；B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除；C.回迁户支付给房地产企业的补价，应作为当期收入；D.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致；E.对于应进行土地增值税清算的项目，纳税人应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。【答案】ABDE67税法（II）例题【例题·多选题】(2011)下列税务处理中，符合土地增值（七）土地增值税的核定征收在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收（2009多选题）：1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。68税法（II）（七）土地增值税的核定征收在土地增值税清算中符合以下条件之一计算题（2010）某市一家房地产开发公司，2009年发生业务如下：(1)3月份销售10年前建造的旧办公楼一栋，取得销售收入1200万元；该办公楼的原值为1000万元，已提取折旧400万元。经评估机构评估，该办公楼成新度为30％，目前建造同样的办公楼需要1500万元；转让办公楼时向政府补缴出让金80万元，其他相关费用20万元。(2)通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80％开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元；发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(不能提供金融机构的证明)。9月份该写字楼竣工验收，10—12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3／5直接销售，销售合同记载取得收人为12000万元。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1／5抵偿材料价款。剩余的1／5公司转为固定资产自用。(注：当地政府规定，房地产开发企业开发房地产时发生的管理费用、销售费用和财务费用在计算土地增值额时准予扣除的比例为10％。69税法（II）计算题（2010）某市一家房地产开发公司，2009年发生业务根据上述资料，回答下列问题：1．该房地产开发公司计算转让旧办公楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计()万元。A．550．6B．616．6C．700．6D．778．6．【解析】扣除项目金额＝1500×30%＋80＋20＋1200×5%×（1＋7%＋3%）＋1200×0.05%＝616.6（万元）

70税法（II）根据上述资料，回答下列问题：70税法（II）2．该房地产开发公司转让旧办公楼，应缴纳土地增值税()万元。A．164．73B．137．63C．202．53D．242．23【解析】增值额＝1200－616.6＝583.4（万元），增值率＝583.4÷616.6×100%＝95%，所以，适用税率是40%，速算扣除系数为5%。

应缴纳土地增值税＝583.4×40%－616.6×5%＝202.53（万元）

71税法（II）2．该房地产开发公司转让旧办公楼，应缴纳土地增值税()万元。3．该房地产开发公司计算写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计()万元。

A．10032B．11280C．11880D．12540【解析】抵债部分的写字楼也应视同销售缴纳所得税。

所以转让写字楼共应确认销售收入＝12000÷（3÷5）×（4÷5）＝16000（万元）

可以扣除的取得土地使用权所支付的金额＝6000×80%×（4÷5）＝3840（万元）

可以扣除的开发成本＝4000×（4÷5）＝3200（万元）

可以扣除的开发费用＝（3840＋3200）×10%＝704（万元）

可以扣除的税金及附加＝16000×5%×（1＋7%＋3%）＝880（万元）

加价扣除金额＝（3840＋3200）×20%＝1408（万元）

扣除项目金额总计＝3840＋3200＋704＋880＋1408＝10032（万元）72税法（II）3．该房地产开发公司计算写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除4．该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税()万元。A．1038．0B．1236．0C．1416．0D．1885．6【解析】增值额＝16000－10032＝5968（万元）

增值率＝5968÷10032×100%＝59.49%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。

销售写字楼应缴纳土地增值税＝5968×40%－10032×5%＝1885.6（万元）73税法（II）4．该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税()万元。73计算题（2009）某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼l0栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售。取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有：（1）支付土地使用权价款1400万元。（2）取得土地使用权缴纳契税42万元。（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。（4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行贷款利率。但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9%。根据上述资料回答下列问题。74税法（II）计算题（2009）某县城一家房地产开发企业2008年度委托建（1）该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计（）万元。A.412.99B.416.39C.420.64D.424.11（2）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计（）万元。A.4028.39B.4071.73C.4223.14D.4226.53（3）2008年度该房地产开发企业应缴纳土地增值税（）万元。A.738.24B.789.87C.1065.28D.1158.78（4）2008年度该房地产开发企业应缴纳企业所得税（）万元。（不考虑房产税、印花税）A.520.56B.676.18C.710.28D.725.5175税法（II）（1）该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建计算题（2009）（1）县城的城建税税率是5%：营业税=7648×5%×（1+5%+3%）+63×5%×（1+5%+3%）=412.99+3.40=416．39（万元）（2）取得土地所有权支付金额=（1400+42）×80%=1153.6（万元）开发成本=（90+2100+60）×80%=1800（万元）开发费用=（1153.6+1800）×9%=265.82（万元）税金=7648×5%×（1+5%+3%）=412.99（万元）加计扣除=（1153.6+1800）×20%=590.72（万元）允许扣除项目合计=1153.6+1800+265.82+412.99+590.72=4223.14（万元）（3）增值额=7648-4223.14=3424.86（万元）增值率=3424.86÷4223.14=81.10%土地增值税额=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78（万元）（4）应纳企业所得税=（7648+63-1153.6-1800-416.39-1158.78-450-280-370）×25%=520.56（万元）。76税法（II）计算题（2009）（1）县城的城建税税率是5%：营业税=76土地增值税注册税务师执业资格考试税法（II）中南财经政法大学财政税务学院2012年4月4日3土地增值税注册税务师执业资格考试3第三章土地增值税第一节概述第二节征税范围纳税人、税率（熟悉）第三节转让房地产增值额的确定（掌握）第四节应纳税额的计算（熟悉）第五节减免税优惠第六节申报和缴纳（熟悉）78税法（II）第三章土地增值税第一节概述1税法（II）近三年题型、题量及考点小结题型111009考点单选234土地增值税的纳税申报期限以及申报时需要提供的相关资料；土地增值税的计算；土地增值税的优惠政策；土地增值税清算管理多选428土地增值税的纳税范围；土地增值税加计扣除的规定；土地增值税的清算管理；土地增值税的核定征收；普通住宅标准的判断计算---84土地增值税的计算综合6----土地增值税的计算合计121316

79税法（II）近三年题型、题量及考点小结题型111009考点单选234土地第一节概述（了解）一、概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。二、特点（一）以转让房地产取得的增值额为征税对象；（二）征税面比较广；（三）采用扣除法和评估法计算增值额；（四）实行超率累进税率；（五）实行按次征收。80税法（II）第一节概述（了解）一、概念3税法（II）第二节征税范围、纳税人和税率一、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。（一）征税范围的一般规定(三标准)标准一：土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税；【注】转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。标准二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。【注】土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。81税法（II）第二节征税范围、纳税人和税率一、征税范围4税法（II）例题【例题·多选题】(2009)下列各项中，属于土地增值税征税范围的有()。A.转让国有土地使用权B.出让国有土地使用权C.转让地上建筑物产权D.转让地上附着物产权E.转让地下建筑物产权【答案】ACD【解析】土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入；土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。82税法（II）例题【例题·多选题】(2009)下列各项中，属于土地增值税征税范围标准三：转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入）。土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税(同时记忆P204）。【注】土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。83税法（II）征税范围标准三：转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入征税范围的具体规定（I）（2009，2011）有关事项是否属于征税范围a.出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖（P237）b.继承、赠予1.继承不征（无收入）2.赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征2.合作建房1.建成后自用，暂免2.建成后转让（包括合作建房双方之间的转让），征84税法（II）征税范围的具体规定（I）（2009，2011）有关事项是否属征税范围的具体规定（II）有关事项是否属于征税范围1.以房地产投资、联营1.对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，暂免2.凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征3.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征4.投资联营企业将投资联营房地产再转让，征【注】对房产投资、联营共担风险共享收益的，不征营业税。只享受收益不承担风险的，应该按出租不动产征收营业税。【注】对于投资、联营，投到联营企业中共担风险共享收益的，产权需要过户的，有经济利益的流入，因此要纳入土地增值税的征税范围(但给予免征的待遇)。85税法（II）征税范围的具体规定（II）有关事项是否属于征税范围1.以房地征税范围的具体规定（III）有关事项是否属于征税范围3.企业兼并转让房地产暂免4.房地产交换1.单位之间换房，征（有实物形态收入）2.对个人（企业纳税人不行）之间互换自有居住用房地产(商业用地不行)的，经当地税务机关核实，免征5.房地产抵押1.抵押期，不征2.抵押期满偿还了债务本息，收回房产（产权未转移），不征3.抵押期满，以房地产抵债，征6.房地产出租不征（无权属转移）（征收营业税、城建税和教育费附加、房产税、个人所得税（个人出租，财产租赁所得）86税法（II）征税范围的具体规定（III）有关事项是否属于征税范围3.企业有关事项是否属于征税范围7.房地产评估增值不征（无收入）8.国家收回房地产权免征9.房地产的代建房行为不征（新增）10.转让、抵押、置换取得经济利益：征87税法（II）有关事项是否属于征税范围7.房地产评估增值不征（无收入）8例题【例题·多选题】（2011）下列行为中，属于土地增值税征税范围的有（）。

A.房地产评估增值

B.个人之见交换自有居住用房

C.房产所有人将房屋产权赠送给直系亲属

D.房地产开发企业以自建商品房进行投资

E.房地产开发企业以自建商品房安置回迁户【答案】BDE【解析】评估增值没有发生所有权属的转让，不属于土地增值税的范围。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属的行为不征收土地增值税。88税法（II）例题【例题·多选题】（2011）下列行为中，属于土地增值税征小结：不征土地增值税（1）房地产继承（无收入）；（2）房地产有条件的赠与（无收入）；（3）房地产出租（权属未变）；（4）房地产抵押期内（权属未变）；（5）房地产重新评估增值（无权属转移）；（6）代建房行为（权属未变）。89税法（II）小结：不征土地增值税（1）房地产继承（无收入）；12税法（I小结：免征（暂免）土地增值税（1）个人互换自有居住用房地产；（2）合作建房建成后按比例分房自用；（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业；（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中；（5）国家征用收回的房地产；（6）个人转让自有的房地产；（7）建造普通标准住宅出售（符合条件）。90税法（II）小结：免征（暂免）土地增值税（1）个人互换自有居住用房地产；例题【例题1·多选题】下列各项中，不用缴纳土地增值税的有（）。A.房产所有人将房产赠与儿女B.代建房行为C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产E.事业单位转让自用的房产【答案】ABD【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。91税法（II）例题【例题1·多选题】下列各项中，不用缴纳土地增值税的有（例题【例题2·单选题】下列各项中，应征收土地增值税的是（）。A.因为国家建设需要而被政府征用的房产B.对国有企业进行评估增值的房产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产【答案】C92税法（II）例题【例题2·单选题】下列各项中，应征收土地增值税的是（）例题【例题3·多选题】（2008年）下列行为中，应当征收土地增值税的有（）。A.将房屋产权赠与直系亲属的B.由双方合作建房后分配自用的C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的D.被兼并企业将房地产转让到兼并企业的E.以房地产作价入股投资房地产开发公司的【答案】CE【解析】合作建房由双方分房后分配自用、被兼并企业将房地产转让到兼并企业的暂免土地增值税。将房屋产权赠与直系亲属的土地增值税。93税法（II）例题【例题3·多选题】（2008年）下列行为中，应当征收土纳税人土地增值税的纳税人是