房地产项目的投融资管理模板

房地产的投融资管理

项目管理崔朴根据一般规律，这个极端繁荣的房地产市场背后一定有一个强大的金融支撑和多元化的融资工具相对应。但事实恰恰相反，房地产金融长期以来落后于房地产开发。美国房地产信贷余额占全国总信贷的48%，日本占52%，欧洲国家普遍在30%以上，而我国这一比例不到10%。房地产公司融资的唯一渠道是银行贷款。按揭制度也是96年后才逐步推出的。但大量的房地产公司在这个相对恶劣的金融环境下面却奇迹般地发展壮大起来。以小资金撬动大资产，迅速地完成了资本的原始积累。

房地产融资除银行外的形式不多，目前主要有上市、股权融资、信托计划、发行债券、产业基金等

我国房地产业目前面临很多问题，诸如房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等。这样房地产资金压力较大，银行也面临较大风险，理想的房地产项目应该多元融资、多方投资并共担风险。在目前商业银行平台的诸多限制之下，房地产与新金融产品结合是现阶段地产融资的主要解决通道。

但除了信托之外，其他似乎很难实现，因央行121号文之后，房地产信托成为新的亮点，特别是信托已成为房地产融资环节中最重要的前端部分，并成为最具创新元素与组合优势的核心力量。

一.房地产融资途径及房地产金融的其它模式。一．传统融资模式

（一）银行直接融资：

1．开发贷款：前提是取得土地使用权，自有开发资金不低于30%，立项、规划、报建完毕具备开工条件。由开发商向银行申请发放的用于项目开发建设的贷款。

2．流动资金贷款：开发商用于工程购置设备，材料之用的短期贷款。

3．按揭贷款：由开发商向银行提出申请，贷给购房者个人用于支付购房款的长期贷款并以所购房产作抵押，分期偿还本息。按人民银行规定不高于房款的70%，开发商提供还款担保。该贷款一般在工程主体完工或高层建筑出地平取得预售许可证就可以发放。4．工程单位流动资金贷款：由施工单位根据施工合同向银行申请。用于施工单位购置材料和施工组织。

5．专项贷款：指国家示范工程、重点工程、经济适用房建设中银行提供的政策性贷款。由财政贴息或根据计委立项的指标下达。

（二）根据目前房地产投资资金来源统计显示：1.自有资金平均为15%--20%；

2.银行开发贷款、流动资金贷款为15%；

3.施工企业垫资（由银行贷款转移的）占30%--40%；

4.按揭贷款占20%—30%；

5.其他预收款和借款占10%。

（三）直接融资渠道：

1．股权融资：通过股票交易市场上市发行股票是最合适和效果较好的融资手段。经证监会批准，上市公开发行股票达到融资的目的。但由于上市审核严格，对房地产公司长期采取限制政策。上市的房地产公司比例很小。股权私募融资、出让股权或增资扩股是目前应用较广泛的形式。但缺乏流动性，募集难度大。

2．公司债券：企业以某项目开发建设的预期收益和企业的信誉为偿付保证。通过证券公司（投资银行）向投资人发行的证券。住宅建设债券的审批环节较复杂，能够申请的企业不多。但最近国家主管部门已改为核准制。

3．预售款：在房地产建设过程中，一般为开工之时。由开发商向消费者出售预期住房（也称楼花）。一般收取房款的5%--50%不等。预售合同（也有称为认购证）在交房前（或一定时期内）可以转让。一些房地产公司规定可退房，并由房地产公司补偿一定的利息损失。该售房行为不是真实销售行为，房地产公司常在表内处理为负债。

4．其他融资行为：如住房卡、预租金、定金、互助基金等。由于占的比重不大，这里就不一一枚举，住房卡已被明令禁止。二．房地产创新融资工具

（一）房地产资产证券化：资产证券化是60年代在美国兴起的住房抵押证券，在80年代被广泛运用并扩大到其他行业。资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。

房地产的资产证券化目前的形式有：

1．以销售实现而作表外处理的证券化

2．以资产担保而融资的资产证券化

3．房地产融资租赁资产证券化（二）房房地产信信托受益益凭证：：是房地产产公司以以在建项项目为抵抵押，通通过信托托投资公公司发行行受益凭凭证进行行融资的的行为。。特别是是去年6月1日建设部部销售管管理办法法出台后后规定：：今后不不得出售售期房。。房地产产公司面面临沉重重的压力力。如发发行可转转换受益益凭证，，使购房房者间接接地购买买期房。。即到期期后按约约定价格格和特定定标的物物交付投投资人相相应的房房产。该该信托受受益凭证证一般通通过契约约形式背背书发行行。（三）房房地产投投资基金金：在我国根根据现行行法规一一般将房房地产投投资基金金归入产产业投资资基金范范畴。它是由房房地产公公司或金金融机构构发起，，向特定定投资人人募集专专门用于于房地产产投资的的基金。。具体的的组织形形式可以以是公司司型，也也可以是是信托型型。三.房地产项项目的成成本控制制一.地产开发发企业的的成本构构成房地产开开发成本本是指房房地产开开发企业业为开发发一定数数量的商商品房所所支出的的全部费费用，就就其用途途来说，，大致可可分为以以下几个个大部分分：土地费用用、前期期费用、、建安成成本、配配套费用用、筹资资成本、、管理费费用、销销售费用用从上述成成本费用用组成分分析，成成本的发发生是一一个过程程，涉及及到了前前期策划划、规划划、设计计、施工工、销售售等开发发全过程程环节，，因此地地产企业业的成本本控制，，就是要要在项目目开发的的全过程程中，对对上述全全部成本本构成要要素进行行规划、、控制，，从而实实现企业业利润最最大化的的目标。。二．成本本分解的的过程项目开发发成本的的控制与与项目成成本发生生的周期期同步，，其首要要特点是是一个过过程，然然后是地地产企业业诸多管管理活动动的体现现。与项项目的时时间计划划一样，，成本计计划及控控制也有有一个从从宏观到到微观、、从粗放放到细致致的过程程。在项项目初期期，首先先是确定定一个项项目总体体的投资资估算即即估算成成本，然然后在逐逐渐细划划到成本本目标的的过程。。（一）投投资估算算在项目正正式立项项前一般般都要对对该项目目进行财财务评估估分析，，包括成本估算算、进度度计划、、销售计计划、资资金计划划、现金金流量等内容，，以确定定该项目目的盈利利能力及及利润率率，并选选择比较较可行性性高的项项目执行行方案。。目前比比较流行行的成本本估算方方法包括括经验估估算法、、因素估估算法、、工料清清单法等等。（二）成成本目标标在项目规规划阶段段，在投投资估算算的基础础上制订订目标成成本和资资金计划划，作为为后续项项目成本本控制的的基础。。（三）成成本计划划在制定项项目成本本目标时时，与项项目整体体的进度度计划关关联，可可以从项项目计划划中，提提取工程程量成本本、材料料成本、、相关费费用的计计划数字字，并自自动按日日期和成成本项目目汇总，，从而构构成整个个项目的的成本计计划。四.房地产项项目风险险管理房地产经经营风险险管理是是指房地地产经营营者对所所经营的的房地产产客观上上存在的的经营风风险的认认识、处处理与控控制，以以使风险险损失减减少到最最小程度度。由于于房经营营面临着着各种风风险，这这就要求求经营者者增强风风险意识识，加强强风险管管理，把把风险管管理作为为企业管管理体制制的一项项重要的的管理活活动来抓抓。除了了必须设设立风险险管理机机构、培培训和配配备专业业管理人人员以外外，还要要认真研研究各类类风险从从潜伏到到发生和和发展的的运动规规律，对对风险的的各个环环节都能能采取有有效的措措施，并并对控制制措施能能做到有有效的监监控1．风险管管理的目目标（1）减少风险险因素。风险因因素是引引起或增增加风险险事故发发生机会会的条件件。它可可以来自自天灾、、市场条条件变化化、决策策失误等等方面。。即来自自外界自自然力、、社会经经济力量量和自身身决策的的结果。。风险因素素的存在在，决定定着风险险发生的的可能性性。要减减少风险险的发生生，原则则上要回回避难以以预见的的和危害害大的风风险，而而把主要要精力放放在针对对可以自自我控制制的因素素上去。。（2）减少风险事故故。风险因素本本身并不会导导致风险损失失的发生，从从风险因素的的存在到导致致风险损失的的发生，中间间还要经过媒媒介环节，即即风险事故。。风险事故是造造成风险损失失的直接原因因。因此，要要想减少风险险损失就要千千方百计地减减少风险事故故，做到事先先预控。做到到这一点要靠靠全体管理人人员积极、认认真、有效地地工作，避免免不应有的人人为过失。（3）减少风险损失失。通过上述工作作，虽然可以以减少风险因因素和风险事事故，却不可可能把风险因因素和风险事事故完全排除除掉。因此，，一旦有风险险事故发生，，要采取有效效的措施和对对策，尽全力力减少风险造造成的损失。。根据可采取取对策的比较较分析，找出出最适宜的对对策。事实上上，风险损失失的发生在风风险管理计划划中就应当考考虑到，而事事先就制定好好措施，防患患于未然是十十分必要的。。2.房地产风险管管理的策略探探讨房地产经营者者在风险管理理工作中，要要强化风险意意识，制定管管理策略，把把风险造成的的损失降低到到最小程度。。（1）加强对经营营环境的研究究。（2）加强对房地地产市场调查查与预测，实实现从从产品观念念到营销观念念的转变。（3）不断提高物物业管理水平平。（4）精心组织、、加强管理、、缩短项目投投资周期。五.2013年大型房地产产公司状况分分析1.万科地产根据相关报告告、财务数据据公布，2013年上半年万科科地产实现销销售面积716.4万平方米，同同比增长18.9%；实现销售金金额836.7亿元，同比增增长33.79%。销售均价11679元/平，同比升升12.5%，恢复至11年同期水平，，毛利率将持持续回升。地地价方面，上上半年公司新新增项目平平均楼面地价价2580元/平方米，较2012年新增项目平平均地价2855元/平方米下降9.6%，为近3年来最低。2013年上半年销售售额同比增长长较多，有两两方面原因，，一是商品房房市场2012年上半年相对对低迷，2013年上半年相对对较好；二是是2013年上半年房价价同比上涨较较多。预计万万科地产可凭凭借品牌和和服务优势保保持下半年销销售稳定，全全年销售金额额可突破1500亿元。2013年上半年万科科地产共新增增项目42个，建筑面积积1344.86万平方米，几几乎是上半年年销售面积积的2倍，2012年新增项目建建筑面积2015.65万平方米，并并不存在补库库存因素。从从拿地区位位来看，主要要位于东部、、中部的二三三线城市，由由此可见，也也是响应国家家城镇化建设设的号召，，同时也保证证了项目的质质量和未来的的利润率。因因此，万科地地产获取的土土地奠定了持持续增长的的基础，万科科地产2013年上半年土地地储备保持快快速扩张策略略。2保利地产根据相关报告告、财务数据据公布，2013年1-6月保利地产实实现签约面积积562.03万平方米，同同比上升28.37%；实现签约金金额636.44亿元，同比上上升26.54%。2013年1-6月份累计平均均销售单价价为11324元/平方米，连续续5个月上涨，已已经超出2012年全年11288元/平方米的平平均成交单价价。上半年新新推货值600亿，销售金额额超过新推货货值意味着上上半年去化较较高。下半半年的可售货货值接近965亿，其中存货货275亿，新推货690亿，可售货值值中，户型结结构仍然以以中小户型为为主，预计13年全年的销售售金额在1300亿左右。2013年上半年保利利地产获取土土地的总地价价为160.95亿元（平均楼楼板价2849元/平）,占销售金额的的比重为25%，即100%权益地价/销售金额处于于历史低位说说明其目前的的投资更为稳稳健，将净净负债率维持持在合理水平平对未来持续续稳健增长尤尤为重要。保保利地产在2013年上半年的的土地投资区区域主要在一一线和重点二二线城市，这这符合其既定定战略。在过过去向三四线线城市扩张张之后，重新新回到一二线线发达城市进进行深耕，一一方面可以加加大在市场容容量更大的发发达城市的市市场占有率，，做大城市公公司规模，另另一方面，重重点城市的房房价从长期来来看其需求更更具有支撑性性。此外，其其在合作拿地地与单独拿地地之间保持着着良好的平衡衡。3招商地产根据相关报告告、财务数据据公布，招商商地产2013年实现签约销销售面积136万平，同比增增长16%，签约销售金金额200亿元，同比增增长24%，均价14675万元/平米，，较2012年均值（14287元/平）略有上升升。公司业绩绩增长的主要要原因为去化化率上升幅度度较大，库存存有所下降降。从城市结构来来看，一二线线核心城市仍仍是主力，其其中深圳销售售约60亿元，占比约约30%，中心地位位继续巩固；；厦漳区域销销售30多亿元，苏州州销售20多亿元，佛山山销售近20亿元，南京京（含镇江））销售10多亿元。同时时，在二三线线城市布局加加大。4金地集团根据相关报告告、财务数据据公布，金地地集团2013年1-6月公司实现签签约面积150.1万平方米，，同比增长32.25%；实现签约金金额197.2亿元，同比增增长46.51%。2013年1-6月份累计