房地产企业融资模式比较分析课件

房地产企业融资模式比较分析信托管理总部房地产企业融资模式比较分析信托管理总部1

房地产企业融资模式比较的基本原则

房地产企业融资模式比较的主体比较主体的基本特点比较矩阵房地产企业融资模式的选择及发展

112

房地产企业融资模式比较的基本原则

债权性质◆融资性质的多样（组合）性原则权益性质组合性质

融资规模及限制◆效率最优化原则融资经济成本融资经营成本◆普遍性原则——以普遍性房产企业的视角2房地产企业融资模式比较的基本原则23

房地产企业融资模式比较的基本原则

房地产企业融资模式比较的主体比较主体的基本特点比较矩阵房地产企业融资模式的选择及发展

334

房地产企业融资模式比较的主体◆商业银行贷款

上市公开发行股票◆直接融资模式发行债券◆合作开发——非信托型的投资基金◆委托贷款及民间借贷◆房地产投资信托4房地产企业融资模式比较的主体45

房地产企业融资模式比较的基本原则

房地产企业融资模式比较的主体

比较主体的基本特点比较矩阵房地产企业融资模式的选择及发展

556比较主体的基本特点◆商业银行贷款的SW分析S：1.提供融资能力充足且有保证2.融资条件程式化3.融资成本基本可以“锁定”W：1.政策法规调控频繁，且往往成负相关关系2.资金使用限制严格3.融资性质单一6比较主体的基本特点67◆直接融资模式的SW分析S：1.融资性质兼顾债权型和权益型两种类型且融资稳定2.可以进一步拓宽融资平台，提高自身融资管理能力3.长期看来融资经济成本最低4.融资期限一般较长或者宽松5.资金适用限制适度W：1.对融资主体资格准入标准较高2.首次融资成本过高3.政策上限制较为严格4.受资本市场行情影响较大5.融资平台有限，且准入程序固化7◆直接融资模式的SW分析78◆合作开发——非信托型投资基金模式的SW分析S：1.可以兼顾债权型、权益型及组合型的多种类型2.融资条件伸缩性较大且要求标准相对可能较低3.融资操作变化多样，适用性和意洽性强W：1.提供融资能力有限2.组织程序过繁、时限过长及经营管理成本高3.融资成本一般较高4.往往需要提供担保或抵押等保障措施或稀释利润5.往往会加大融资方（项目）自身经营难度8◆合作开发——非信托型投资基金模式的SW分析89◆委托贷款及民间融资模式的SW分析S：1.融资条件意洽性高2.具体融资操作灵活性高3.受政策环境变化相对较小4.资金使用限制相对宽松W：1.融资交易的安全系数较低2.获得委托贷款一般需具有集团的企业背景3.融资成本相对较高4.可能导致融资方（项目)经营管理难度加大5.没有固定易循的融资平台和规则9◆委托贷款及民间融资模式的SW分析910◆房地产投资信托模式的SW分析S：1.可以兼顾债权型、权益型及组合型的多种类型2.具备相对稳定且畅通融资平台3.融资交易风险相对较低，具备法律、制度的保障4.融资条件、成本及资金使用限制的意洽性强5.融资操作灵活，流动性效果明显W：1.政策法规影响较大2.提供融资能力有限，单次融资规模有限3.一般需要担保抵押等保证措施或者合作约定4.社会认知度低10◆房地产投资信托模式的SW分析1011

房地产企业融资模式比较的基本原则

房地产企业融资模式比较的主体比较主体的基本特点

比较矩阵房地产企业融资模式的选择及发展

111112

比较矩阵12比较矩阵1213131314141415

房地产企业融资模式比较的基本原则

房地产企业融资模式比较的主体比较主体的基本特点比较矩阵

房地产企业融资模式的选择及发展

151516房地产企业融资模式的选择及发展◆一般选择的依据1.选取决策影响面（性质（组合）多样性、效率及普遍性）2.选取决策因子（比较矩阵中的纵列要素）3.选定决策影响面及因子的权重并计算得出参考量化指标4.进行主观价值判断选定模式范围5.进行实践尝试并进一步选择◆特殊选择单一（单类）目标唯一追求性选择16房地产企业融资模式的选择及发展1617◆融资模式的发展1.融资模式多元化、细分化2.融资模式规范化3.融资模式组合化4.融资平台的资本市场化

思考1.商业银行贷款在房地产企业融资中的占比是否会不断降低？2.房地产信托融资模式如何才能成为常规市场环境下的主流融资模式之一？17◆融资模式的发展1718房地产企业融资模式比较分析课件19房地产企业融资模式比较分析信托管理总部房地产企业融资模式比较分析信托管理总部20

房地产企业融资模式比较的基本原则

房地产企业融资模式比较的主体比较主体的基本特点比较矩阵房地产企业融资模式的选择及发展

1121

房地产企业融资模式比较的基本原则

债权性质◆融资性质的多样（组合）性原则权益性质组合性质

融资规模及限制◆效率最优化原则融资经济成本融资经营成本◆普遍性原则——以普遍性房产企业的视角2房地产企业融资模式比较的基本原则222

房地产企业融资模式比较的基本原则

房地产企业融资模式比较的主体比较主体的基本特点比较矩阵房地产企业融资模式的选择及发展

3323

房地产企业融资模式比较的主体◆商业银行贷款

上市公开发行股票◆直接融资模式发行债券◆合作开发——非信托型的投资基金◆委托贷款及民间借贷◆房地产投资信托4房地产企业融资模式比较的主体424

房地产企业融资模式比较的基本原则

房地产企业融资模式比较的主体

比较主体的基本特点比较矩阵房地产企业融资模式的选择及发展

5525比较主体的基本特点◆商业银行贷款的SW分析S：1.提供融资能力充足且有保证2.融资条件程式化3.融资成本基本可以“锁定”W：1.政策法规调控频繁，且往往成负相关关系2.资金使用限制严格3.融资性质单一6比较主体的基本特点626◆直接融资模式的SW分析S：1.融资性质兼顾债权型和权益型两种类型且融资稳定2.可以进一步拓宽融资平台，提高自身融资管理能力3.长期看来融资经济成本最低4.融资期限一般较长或者宽松5.资金适用限制适度W：1.对融资主体资格准入标准较高2.首次融资成本过高3.政策上限制较为严格4.受资本市场行情影响较大5.融资平台有限，且准入程序固化7◆直接融资模式的SW分析727◆合作开发——非信托型投资基金模式的SW分析S：1.可以兼顾债权型、权益型及组合型的多种类型2.融资条件伸缩性较大且要求标准相对可能较低3.融资操作变化多样，适用性和意洽性强W：1.提供融资能力有限2.组织程序过繁、时限过长及经营管理成本高3.融资成本一般较高4.往往需要提供担保或抵押等保障措施或稀释利润5.往往会加大融资方（项目）自身经营难度8◆合作开发——非信托型投资基金模式的SW分析828◆委托贷款及民间融资模式的SW分析S：1.融资条件意洽性高2.具体融资操作灵活性高3.受政策环境变化相对较小4.资金使用限制相对宽松W：1.融资交易的安全系数较低2.获得委托贷款一般需具有集团的企业背景3.融资成本相对较高4.可能导致融资方（项目)经营管理难度加大5.没有固定易循的融资平台和规则9◆委托贷款及民间融资模式的SW分析929◆房地产投资信托模式的SW分析S：1.可以兼顾债权型、权益型及组合型的多种类型2.具备相对稳定且畅通融资平台3.融资交易风险相对较低，具备法律、制度的保障4.融资条件、成本及资金使用限制的意洽性强5.融资操作灵活，流动性效果明显W：1.政策法规影响较大2.提供融资能力有限，单次融资规模有限3.一般需要担保抵押等保证措施或者合作约定4.社会认知度低10◆房地产投资信托模式的SW分析1030

房地产企业融资模式比较的基本原则

房地产企业融资模式比较的主体比较主体的基本特点

比较矩阵房地产企业融资模式的选择及发展

111131

比较矩阵12比较矩阵1232131333141434

房地产企业融资模式比较的基本原则

房地产企业融资模式比较的主体比较主体的基本特点比较矩阵

房地产企业融资模式的选择及发展

151535房地产企业融资模式的选择及发展◆一般选择的依据1.选取决策影响面（性质（组合）多样性、效率及普遍性）2.选取决策因子（比较矩阵中的纵列要素）3.选定决策影响面及因子的权重并计算得出参考量化指标4.进行主观价值判