房地产评估-收益还原法

第五章收益还原法第一节基本原理第二节收益还原法的公式第三节收益还原法的步骤第四节收益还原法的应用第一节

基本原理

一、收益法的概念

别称：收益资本化法、收益还原法

定义：预计估价对象未来的的正常纯收益，以适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

公式：房地产价格=纯收益/还原利率

价格：收益价格

二、收益法的理论依据基本原理：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。

例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400万的纯收益，以10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价值是多少？理论上上述房地产价值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。

普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。

收益性房地产的价值价值高低主要取决于下列哪些因素？

收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：p177①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

三、收益还原法的适用对象与条件

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。

如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。

不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

收益法适用的条件是房地产的纯收益和还原利率都能够较准确地量化。第二节收益还原原法的基基本公式式一、一般般公式一般公式式还原利率率每年不不变，且且大于0二、纯收收益每年年不变的的公式公式的用用途：1、可以直直接用于于计算房房地产价价格；2、用于不不同年限限之间房房地产价价格的换换算；3、市场比比较法中中土地使使用权年年限的修修正。V—房地产在在估价时时点的收收益价格格A—房地产每每年净收收益(假设发生生在年末末)r—房地产的的资本化化率（折折现率））1、可以直直接用于于计算房房地产价价格特点：（a）收益年限限无限且且其他因因素不变变的公式式[例5-1]有一房地地产正常常情况下下的年纯纯收益为为20万元，资资本化率率为10%，其经济济耐用年年限可视视为无限限年，试试计算该该房地产产的收益益价格。。式中:适用条件件：（1）净收益益每年不不变为A；（2）资本化化率r每年不变变且大于于零；（3）收益年年限为无无限年特点：（（b）收益年年限有限限且其他他因素不不变的公公式【例5-2】】某房地产产是在政政府有偿偿出让的的土地上上开发建建造的，，土地出出让年限限为50年，现已已使用了了10年；该房房地产正正常情况况下的年年净收益益为20万元，资资本化率率为10%，则该房房地产的的收益价价格为多多少？此公式的的假设条条件是：：（1）净收益每年年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大大于零（当r=0时，V=A×n）；（3）收益年限为为有限年n。2、用于不同年年限之间房地地产价格的换换算例题p119-173、市场比较法法中土地使用用权年限的修修正p101-11三、房地产净净收益在未来来的前若干年年有变化的公公式有限年无限年假设前提是：：（1）净收益在前前t年（含第t年）有变化，，分别是A1，A2，…，At,在t年以后无变化化为A；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为为无限年。假设前提是：：（1）净收益在未未来前t年（含第t年）有变化，，分别是A1，A2，…，At,在t年以后无变化化为A；（2）资本化率不不等于零为r；（3）收益年限为为有限年n。【例5-3】某宗房地产，，预测其未来来5年的净收益分分别为20万元、22万元、25万元、28万元和30万元，从第六六年到未来无无穷远，每年年的净收益将将稳定在35万元左右，该该类房地产的的资本化率为为10％。试计算该该宗房地产的的收益价格。。如果该房地地产的收益年年限为50年，则该宗房房地产的收益益价格为多少少？P117-23例题：某宗房地产的的收益期限为为38年，通过预测测得到未来5年的净收益分分别为20、22、25、28和30万元，从第六六年到第38年每年的净收收益为35万元，该类房房地产的报酬酬率为10％。试计算该该宗房地产的的收益价格。。例题通过预测得到到某宗房地产产在未来5年内的净收益益分别为20、22、25、28和30万元，从第6年到无穷远年年的每年净收收益为35万元，该类房房地产的报酬酬率为10％。试计算该该宗房地产的的收益价格。。四、未来若干干年后的房地地产价格已知知p103当未来某年的的房地产价格格已知，而已已知房地产价价格的年份以以前的纯收益益有变化（不变是特例），r每年不变且大大于零时，房房地产价格的的计算公式如如下：如果净收益每每年不变为A,则房地产价格格为【例5-5】某市郊有一宗宗房地产，年年出租净收益益为100万元，预计未未来3年内仍然维持持在该水平，，但规划等到到3年后该处开发发为新的市中中心，预测到到时，将其转转卖的售价会会高达1500万元，销售锐锐费为售价的的6％。如果投资资者要求该类类投资的收益益率为10％，则求该宗宗房地产目前前的价值。P119-15【解】由题意：【思考题】某处租旧办公公楼的租约尚尚有两年到期期，在此最后后2年的租约中，，每年可收取取净租金80万元，到期后后要拆除作为为商业用地。。预计作为商商业用地的价价值为1100万元，拆除费费用为50万元，该类房房地产的资本本化率为10%。该旧办公楼楼的价值为多多少？P119-16五、净收益按按等差级数递递增的公式无限年式中：b为净收益逐年年递增的数额额，如净收益益第一年为A，则第二年为为A+b，第三年为A+2b，第n年为A+（n-1）b。假设前提是：：（1）净收益按等等差级数递增增；（2）资本化率大大于零为r；（3）收益年限为为无限年。【例5-6】某宗房地产预预计未来第一一年的净收益益为20万元，此后每每年的净收益益会在上一年年的基础上增增加2万元，收益年年限可视为无无限年，该类类房地产的资资本化率为8％。试求该宗宗房地产的收收益价格。五、净收益按按等差级数递递增的公式有限年假设前提是：：（1）净收益按等等差级数递增增；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限n为有限年限。。【例5-7】某宗房地产预预计未来第一一年的净收益益为20万元，此后每每年的净收益益会在上一年年的基础上增增加2万元，收益年年限30年，该类房地地产的资本化化率为8％。试求该宗宗房地产的收收益价格。五、净收益按按等差级数递递减的公式只有有限年式中：b—净收益逐年递递减的数额，，如净收益第第一年为A，则第二年为为A-b，第三年为A-2b，第n年为A-（n-1）b。假设前提是：：（1）净收益按等等差级数递减减；（2）资本化率r不等于零；（（3）收益年限为为有限年n，且n≤A/b+1。（当n＞A/b+1时，第n年的净收益为为负，以后各各年的净收益益均为负值，，任何一个““理性经营者者”在A/b+1年后都不会在在经营）。六、净收益按按一定比率递递增的公式无限年【例5-8】某宗房地产预预计未来第一一年的净收益益为30万元，此后每每年的净收益益会在上一年年的基础上增增长2％，收益年限限可视为无限限年，该类房房地产的资本本化率为10％。试求该宗宗房地产的收收益价格。六、净收益按按一定比率递递增的公式有限年假设前提是：：（1）净收益按等等比级数递增增（2）收益年限n为有限年。【例5-9】某宗房地产预预计该房地产产未来第一年年的净收益为为20万元，此后在在使用年限50年内每年的净净收益会在上上一年的基础础上增长2％；该类房地地产的资本化化率为10％。试求该宗宗房地产的收收益价格。收益会不会减减为零六、净收益按按一定比率递递减的公式无限年式中：g—净收益逐年递递减的比率假设前提是：：（1）净收益按等等比级数递减减；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为为无限年。【例5-10】某宗房地产预预计未来第一一年的净收益益为20万元，此后每每年的净收益益会在上一年年的基础上降降低2％，收益年限限可视为无限限年，该类房房地产的资本本化率为10％。试求该宗宗房地产的收收益价格。【解】由题意：六、净收益按按一定比率递递减的公式有限年假设前提是：：（1）净收益按等等比级数递减减；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限n为有限年。【例5-11】某宗房地产预预计该房地产产未来第一年年的净收益为为20万元，此后在在使用年限50年内每年的净净收益会在上上一年的基础础上降低2％；该类房地地产的资本化化率为10％。试求该宗宗房地产的收收益价格。【解】由题意：第三节收益还原法的的步骤一、搜集并验证证有关数据资资料二、预测估价对对象的纯收益（净收收益）三、求取还原利率四、确定收益年限五、选用适宜的的收益法公式计算收益价格格一、搜集并验验证有关数据据资料目的：为了测算房房地产的纯收收益和还原利利率，评估房房地产价格。。内容：估价对象及其其类似房地产收入、运营费费用等数据资资料，银行定定期、活期存存款利率、房房地产投资的的风险等数据据。途径：查阅有关部门门的资料及实实地调查。1、纯收益的概概念指归属于房地地产的除去各种费用后的收益。即即从总收益中中扣除：①资金、劳动动力、管理等等生产要素对对总收益的贡贡献程度应该该得到的收益益部分；②收益中不能能由投资主体体自由支配的的部分，如经经营需要缴纳纳的税金。二、预测估价价对象的纯收益（净收收益）2、纯收益的种种类①实际纯收益益和客观纯收收益实际纯收益是是指待估房地地产在现状的经营管管理水平条件件下，实际取得的的收益。实际收益可能能为0，甚至是负值。客观纯收益是是指排除了各各个企业实际际利益中属于特殊的的、偶然的要要素对实际收收益的影响后后得到的一般正常收益益。注意：在用收益法法进行房地产产估价时，有租约限制的的，租赁期限内的的租金应采用用租约租金(实际租金)，租赁期限外外的租金应采采用正常客观观的市场租金金(客观收益)。没有租约限制制的，实际收益为为0或负值的，通常采用客观收益作为估价的依依据。②有形纯收益益和无形纯收收益有形纯收益是是由房地产带带来的能够直直接用货币来表示的收益益。无形纯收益指指由于投资房房地产带来的的间接收益，如安全感、、自豪感、提提高个人的声声誉和信用、、增强企业的的融资能力等等。注意：在用收益法法进行房地产产估价时，无形收益难以以货币化，因因而在纯收益益计算的时候候难以考虑，，通常情况下下，可以通过过选取较低的还原利利率来考虑无形收收益。③基于租赁收收入的纯收益益和基于营业业收入的纯收收益收益性房地地产获取收收益的方式式，从房地产所有有者的角度度看，主要有有出租和营业两种。净收收益的测算算途径可分分为两种：：一是基于租赁收收入的净收收益例如：普通住宅宅、公寓、、写字楼、、商铺、标标准工业厂厂房、仓库库等类房地地产；二是基于营业收收入的净收收益例如：旅馆、影影剧院、娱娱乐场所、、加油站等等类房地产产。3、纯收益测测算的公式式①基于租赁收入测算纯收益益（重点掌握握）纯收益=潜在毛收入入-空置等造成成的收入损损失-运营费用＝＝有效毛收收入－运营营费用潜在毛收入入:是假定房地地产在充分分利用、无无空置（即即100％出租的情情况下的收收入）。在房地产价价格评估中中，其包括括租金收入和租赁保证金金或押金的的利息收入入。有效毛收入入:是由潜在毛毛收入扣除除空置等造成成的收入损损失后的收收入。空置等造成成的收入损损失包括：：因空置、、拖欠租金金（延迟支支付租金，，少付租金金或不付租租金）以及及其他原因因造成的收收入损失。。运营费用：是指维持持房地产正正常使用或或营业所必必须的费用用。管理费：是指出租租房地产要要进行的必必要管理所所需的费用用。(租金的2%～5%)维修费：是指为保保证房屋正正常使用每每年所支付付的房屋的的维护费(修缮费用)。保险费：是指房地地产所有者者为使所拥拥有的房产产免遭意外外而向保险险公司支付付的费用。。(租金的0.15%～0.2%)。税金：是指房地地产所有者者由于房地地产出租而而应按照国国家有关规规定向税务务机关缴纳纳的房产税和营营业税。由法律具具体规定，，如营业税税，城市维维护建设税税，教育费费附加等。。中介费用：是指通过过各中介机机构发生的的，应当由由房地产所所有者支付付给中介机机构的费用用。出租用房地地产租约中中关于费用用的负担表表在估价过程程中，需要要在分析租约的基础上决定所要扣除的的费用项目目。如果租约约约定保证合合法、安全全、正常使使用所需要要的一切费费用均由出出租人承担担，则应该该将其全部扣除；如果租约约约定部分或或全部费用用都由承租租人承担，，则出租人人所得到的的租赁收入入就接近于于净收益，，此时扣除除的费用就就要相应的减少少。关于该公式式的几点说说明：潜在毛收入入、有效毛毛收入、运运营费用、、净收益通常以年度计，并假设设在年末发生。空置造成的的收入损失失一般以潜在毛收入入的某一百分分率来计算算。实际评估中中，通常会会用运营费用率率来求取运营营费用。例题：某商场的土土地使用年年限为40年，从2001年10月1日起计。该该商场共有有两层，每每层可出租租面积各为为200平方米。一一层于2002年10月1日租出，租租赁期限为为5年，可出租租面积的月月租金为180元/平方米，而而且每年不不变；二层层现暂时空置。附近近类似商场场一、二层层可出租面面积的正常常月租金分分别为200元/平方米和120元/平方米，运运营费用率率为25％。该类房房地产的还还原利率为为9％。试测算算2005年10月1日带租约出售售时的正常常价格。p117土地使用年年限为40年，从2001年10月1日起计商场一层二层出租状况2002.10.1租出,租期5年,月租金180元/m2空置市场租金200元/m2

120元/m2

运营费用率25％25％还原利率9％9％估价时点：：2005年10月1日解：该商场2005年10月1日带租约出出售时正常常价格测算算如下：①商场1层价格的测测算：公式：租赁期限内年净收益＝＝200×180×(1－25％)×12=32.40（万元）租赁期限外年净收益＝＝200×200×(1－25％)×12=36.00(万元)＝375.69(万元)②商场2层价格计算算：公式：年净收益=200×120×(1-25％)×12=21.60(万元)＝229.21(万元)该商场出售售时的价格格P＝P1＋P2＝375.69＋229.21＝604.90(万元)②基于营业业收入测算算净收益净收益＝经经营收入－－归属于其其他资本或或经营的收收益归属于其他他资本或经经营的收益益是指商业业、餐饮业业、工业、、农业等经经营者的正正常利润。。商业经营的的房地产：净收益等于于商品销售售收入扣除除商品销售售成本、经经营费用、、商品销售售税金及附附加、管理理费用、财财务费用和和商业利润润。工业生产的的房地产：净收益为产产品销售收收入扣除生生产成本、、产品销售售费用、产产品销售税税金及附加加、管理费费用、财务务费用和厂厂商利润。。农用地：是由农地平平均年产值值(全年农产品品的产量乘乘以单价)扣除种苗费费、肥料费费、人工费费、畜工费费、机工费费、农药费费、材料费费、水利费费、农舍费费、农具费费、税费、、投资利息息、农业利利润等。③混合使用用房地产净净收益的求求取混合使用房房地产是指多种收收益的房地地产，如星星级宾馆，，一般有客客房、会议议室、餐饮饮、商务中中心、娱乐乐中心等。。方法一：首先测算算各种类型型的总收入入，然后测测算各种类类型的总费费用，两者者之差就是是净收益。。方法二：将各种房房地产看成成是各种单单一收益类类型房地产产的简单组组合，先分分别根据各各自的收入入和费用求求出各自的的净收益，，然后将所所有的净收收益相加。。④自自用用或或尚尚未未使使用用的的房房地地产产净净收收益益的的求求取取根据据市市场场上上有有收收益益的的类类似似房房地地产产的的有有关关资资料料按按照照上上述述的的公公式式测测算算净净收收益益，，或或者者通通过过类类似似房房地地产产的的净净收收益益直直接接比比较较得得出出净净收收益益。。四、、收收益益年年限限的的确确定定估价价对对象象房房地地产产自自然然寿寿命命法律律规规定定（（如如土土地地使使用用权权法法定定最最高高年年限限））合同同约约定定（（如如租租赁赁合合同同约约定定的的租租赁赁期期限限））房地地产产剩剩余余经经济济寿寿命命来来确确定定收益益期期限限时时估估价价对对象象自自估估价价时时点点起起至至未未来来可可以以获获得得收收益益的的时时间间。。1．对对于于单单独独土土地地和和单单独独建建筑筑物物的的估估价价根据据土土地地使使用用权权年年限限和和建建筑筑物物经经济济寿寿命命来来综综合合确确定定收收益益年年限限。。然后后选选用用有有限限年年的的收收益益法法计计算算公公式式。。注意意净净收收益益中中不不扣扣除除建建筑筑物物折折旧旧费费和和土土地地摊摊提提费费。。考虑虑因因素素2．对对于于房房地地合合成成体体的的估估价价对对象象对于于建建筑筑物物的的经经济济寿寿命命晚于于或与与土土地地使使用用年年限限一起起结束束的的就根根据据土地地使使用用年年限限确定定未未来来可可获获收收益益的的年年限限，，选选有限限年年的收收益益法法计计算算公公式式，，净净收收益益中中不不扣扣除除建筑筑物物折折旧旧费费和和土土地地摊摊提提费费。。例题题：：求取取房房地地产产价价格格对于于建建筑筑物物的的经经济济寿寿命命早早于于土土地地使使用用年年限限而而结结束束的的以建筑筑物物的的经经济济寿寿命命确定定未未来来可可获获收收益益的的年年限限，，选选用用有有限限年年的的收收益益法法计计算算公公式式，，净净收收益益中中不不扣扣除除建建筑筑物物折折旧旧费费和和土土地地摊摊提提费费；；然然后后再再加加上上土土地地使使用用年年限限超超出出建建筑筑物物经经济济寿寿命命的的土地地剩剩余余使使用用年年限限价价值值的的折折现现值值。五、、还还原原利利率率的的求求取取1、还还原原利利率率的的概念念还原原利利率率又又称称为为资资本本化化率率，，是是将将待待估估房房地地产产的的预预期期净净收收益益转转化化为为估估价价时时点点该该房房地地产产价价格格的的比率率。还原原利利率率的的重重要要性性：：净收益（万元）资本化率（%）评估价格（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.672、影影响响资资本本化化率率大大小小的的因因素素投资资风风险险资本本化化率率的的高高低低与与投投资资的的风风险险的的大大小小成成正相相关关的的关关系系，，即即风风险险大大，，收收益益率率就就高高；；风风险险小小，，收收益益率率就就低低。。房地地产产的的状状况况不同同地地区区、、不不同同时时期期、、不不同同类类型型、、不不同同用途途的的房房地地产产，，投投资资风风险险各各不不相相同同，，因因此此报报酬酬率率也也不不尽尽相相同同。。3、资资本本化化率率的的种种类类及及相相互互关关系系①资资本本化化率率的的种种类类土地资本本化率：是将待待估土地地的预期期净收益益转化为为在估价价时点的的土地价价格的比比率。此时，估价对象象是单纯的土土地，所选用用的净收收益也是是由土地地产生的的。建筑物资资本化率率：是将待待估建筑筑物的预预期净收收益转化化为在估估价时点点的建筑筑物价格格的比率率。此时，估价对象象是单纯的建建筑物，所选用用的净收收益也是是由待估估建筑物物产生的的。房地产综综合资本本化率：是将待待估房地地产的预预期净收收益转化化为估价价时点的的房地产产价格的的比率。。此时，估价对象象是房地综合合体，所选用用的净收收益也是是由房地地综合产产生的。。通常来讲讲，建筑物的的投资风风险高于于土地的的投资风风险。②三者的的关系在已知建建筑物价价格和三三个资本本化率中中的两个个的前提提下，三三者之间间的换算算公式为为：公式中:r——房地产综综合资本本化率；；rL—土地资本本化率;rB—建筑物资资本化率率;L—土地价格格；B—建筑物价价格。这种方法法用来进进行土地地或者建建筑物价价格的评估时称称为剩余技术术,也称为残余估价价法。当已知整整体房地地产的净净收益，，其中某某一构成部分的的价值和和各构成成部分的的资本化化率时，，从整体体房地产产种扣除除归属于于已知构构成部分分的净收收益，求求取未知知构成部部分的价价格。若用于求求取土地地的价格格，则称称为土地剩余余技术；若用于于求取建建筑物的的价格，，则称为为建筑物剩剩余技术术。例题：某宗房地地产每年年净收益益是50万元，建建筑物价价值为200万元，建建筑物资资本化率率为12％，土地地资本化化率为10％。试计计算该宗宗房地产产的价值值。净收益=价值*资资本化率率解：该宗宗房地产产的价值值计算如如下：土地价值值＝（50－200×12％）/10％＝260（万元））该宗房地地产价值值＝土地价价值＋建建筑物价价值＝260＋200＝460万元3、资本化化率的求求取方法法①市场提提取法通过搜集集市场上上三宗以上上的类似似房地产产的价格、、净收益益等资料料，选用用相应的的收益法法计算公公式，反反求出资资本化率率。相应的公公式又因因收益年期期和净收收益变化化的限制制而呈现出出不同的的公式，，在实际际操作中中需要分分析所搜搜集案例例的具体体情况，，对号入入座。例题:选取六个个可比实实例房地地产及其其相关资资料：可比实例净收益（万元/年）价格（万元）还原利率（％）11210211.822319012.13108811.44655421259072012.563225012.8市场提取取法的注意事项项：所搜集的的案例与与估价对对象为类似房地地产，即市场场比较法法中所涉涉及到具具体要求求。分析交易易实例的的交易情情况，如如果有不正常的的融资条条件要给予修修正。分析交易易实例的的租金是是等于市市场租金金，即要要保证所所搜集的的交易实实例符合公开开市场条条件。②累加法法该方法又又称为安全利率率加风险险调整值值法，是以安安全利率率加上风风险的调调整值来来求取资资本化率率的方法法。风险调整整值是指承担担额外风风险所要要求的补补偿，即即超过无无风险报报酬率以以上部分分的报酬酬率，具具体的根根据估价价对象房房地产存存在的具具有自身身投资特特征的区区域、行行业、市市场等风风险的来来确定。。累加法的的公式：：还原利率率＝安全全利率＋＋投资风风险补偿偿＋管理理负担补补偿＋缺缺乏流动动性补偿偿－投资资带来的的优惠安全利率率也称无风风险报酬酬率，是是资金没没有投资资风险的的报酬率率，通常常情况下下用银行行的存款款利率表表示。投资风险险补偿是指当投投资者投投资于收收益不确确定、具具有风险险性的房房地产时时，它必必然会要要求对所所承担的的额外风风险有补补偿，否否则就不不会投资资。管理负担担补偿：是指一一项投资资要求的的关心和和监督越越多，其其吸引力力就会越越小，从从而投资资者必然然会对所所承担的的额外管管理有补补偿。房地产所所要求的的管理一一般都超超过股票票、存款款、证券券等。缺乏流动动性补偿偿：是指投投资者对对所投入入的资金金由于缺缺乏流动动性所要要求的补补偿。房地产与与股票、、债券等等相比，，买卖要要困难，，交易费费用也比比较高，，流动性性差，所所以需要要对其进进行补偿偿。投资带来来的优惠惠：是指由由于房地地产投资资可能获获得某些些额外的的好处，，如易于于获得银银行融资资，从而而投资者者会降低低所要求求的报酬酬率。在实际估估价时要要针对实实际的估估价对象象所获得得的好处处，作出出相应的的扣减。。评价：该方法对对市场的的要求不不高，但但是风险险调整值值的确定定主观性性比较强强，不太太容易把把握。在不考虑时时间和地地域范围围差异的情况下下，风险险调整值值主要与与房地产产的类型型相关。。通常情况况下，商商业零售售用房、、写字楼楼、住宅宅、工业业用房的的投资风风险依次次降低，，风险调调整值也也相应下下降。3、投资收收益率排排序插入入法依据：具有同同等风险险的投资资应该有有相似的的投资收收益率的的原理。。是指找出出相关投投资类型型及其收收益率、、风险程程度，按按照风险险大小排排序，将将估价对对象与这这些投资资的风险险程度进进行比较较，判断断、确定定资本化化率。投资收益益率排序序插入法法示意图图操作步骤骤：①调查、、搜集估估价对象象所在地地区房地地产投资资、相关关投资的的收益和和风险程程度的资资料，如如银行贷贷款、存存款、政政府债券券、股票票等。②将搜集集的各种种类型的的投资的的收益率率按照从从大到小小的顺序序排列，，制成图表。③将估价价对象与与这些类类型投资资的风险险程度进进行比较较，判断断估价对对象房地地产的资资本化率率应该在在哪个范范围内，，从而确确定出所所要求的的资本化化率。4复合投资资收益率率法指将购买买房地产产的抵押贷款款收益率率与自有资本本收益率率的加权平平均数作作为资本本化率。。用公式表表示为：：r=MrM+(1-M)rE公式中：r—综合资本本化率；；M—抵押贷款款比率，，抵押贷贷款占房房地产价价格的比比率；rM—抵押贷款款常数；rE—自有资本本要求的的正常收收益率抵押贷款款常数采采用年贷款利率率，指每每年的还还款额与与抵押贷贷款本金金的比率率。在分期等等额偿偿还贷款本本息的的情况况下，，抵押押贷款款常数数的计计算公公式为为：例题：：某类房房地产产在其其购买买中抵抵押贷贷款占占70％，抵抵押贷贷款年年利率率为6％，自自有资资金要要求的的年收收益率率为15％，试试求该该类房房地产产的资资本化化率。。r=MrM+(1-M)rE＝70％×6％＋(1－70％)×15％＝8.7%[例5-14]某宗房房地产产的年年净收收益为为2万元，，购买买者的的自有有资金金为5万元，，自有资资金要要求的的年收收益率率为12%，抵押贷贷款的的年利利率为