高端房地产项目定位及物业发展报告课件

项目定位报告孔雀·枫情水岸背景报告核心内容第一部分：项目目标解析第二部分：项目关键点分析第三部分：市场分析第四部分：客户分析第五部分：价值判断第六部分：项目定位第七部分：产品打造体系第八部分：经济测算及推售项目目标解析产品系打造支撑京御房地产开发的品牌塑造1保证一定的销售速度，实现资源价值（潮白河）为目标，获得合理利润，支撑滚动开发2成为大厂产业区规划绿色生态居住区的示范区3报告核心内容第一部分：项目目标解析第二部分：项目关键点分析第三部分：市场分析第四部分：客户分析第五部分：价值判断第六部分：项目定位第七部分：产品打造体系第八部分：经济测算及推售我们通过区域及其规划分析、本体条件解析找到本项目需要解决的关键点区域及其规划分析地块资源条件解析项目关键点名称规模（规划）主导产业廊坊经济技术开发区1449公顷电子信息、机械加工、新型材料、汽车零部件燕郊经济技术开发区1800公顷

电子信息、绿色食品、生物医药、新材料及商贸服务

香河经济技术开发区600公顷印刷包装、电子信息、服装轻纺及会展旅游霸州经济技术开发区860公顷电子、精细化工及新型材料

固安工业园区1000公顷信息产品制造、汽车零部件制造及家居建材永清工业园区

800公顷

化工、食品、机械

大厂工业园区

7000公顷

现代服务业、民生产业

文安工业园区

3000公顷

胶合板生产及机械加工

大城工业园区

200公顷

摩托车配件、电动三轮车

廊坊自身产业基础雄厚，共有9个不同功能定位的产业园区，为河北省唯一每个县（市、区）都保留省级园区的地级市累计入驻企业近2500家，投资总额近700亿2005年园区共完成GDP212亿元占全市总量的35.1%廊坊“飞地”，产业规划及实施的领先者，尽占先机项目所在区域位于大北京范围，国贸正东30公里位于北京CBD正东30公里；大北京六环、产业园区——给了我们无限兴奋点；目前“大厂产业园区”区域形象已经出街，建设处于起步阶段，建立区域影响力尚需时日；“大厂产业园区”的区域规划对现阶段居住区开发支撑有限。现阶段区域形象较为陌生，非住宅开发热点区域30公里项目所在区域深入北京腹地,与通州紧邻与通州10分钟的时间距离，坐享通州完整生活配套；国际化商业进驻通州，标志着通州新城进入实现阶段。起步阶段配套及交通“靠通州”大于“靠燕郊”，迅速融入大北京体系10min区域外向路网较为发达，现阶段与通州联系更好，未来规划可实现性强。内部路网规划合理。规划交通：开辟新线，提升老线，连通干线，加密网线“三京”、“三津”、“三高”

“三京”：即改造102国道与北京长安街对接；调直改造构建厂通线与北京通朝路对接；拓宽友谊大桥与通州和103国道对接，形成进京方向的三条快速通道。“三津”：即西南方经103国道直达天津主城和“未来第二机场”通道；东南方向通过三香宝线与天津宝坻相接；正东方向通过侯谭路与天津蓟县相连。“三高”：即向南通过夏安公路直达京沈高速路；向北拓宽煤矿路直达计划开工的京哈准高速；向东建设密涿高速路形成北京新七环现状交通：北京至秦皇岛的电气化铁路、北京至哈尔滨的102国道横贯县境北部；北京至中国重工业城市沈阳的高速公路经过县境南端；一条省级公路北与102国道、南与北京到天津的快速公路相连；县内县、乡、村之间柏油公路互联成网：公交路线938直达大厂（北京游乐园7:20-20:10大厂5:10-18:00)：通州地铁土桥站交通顺利。良好的通达性和纵横的路网，成为区域开发的有利条件和助推器我们通过区域及其规划分析、本体条件解析找到本项目需要解决的关键点区域及其规划分析地块资源条件解析项目关键点地块首期经济技术指标——中等规模，较低容积率容积率：γ≥1.0限高：无特殊要求首期占地规模：800余亩500亩（居住用地）95-100亩（入口广场、展馆用地）政策限制：90㎡以下小户型占整体规模的70%193亩112亩195亩地块进入性京通快速→武兴路→友谊大桥→项目地块。京沈高速→六环→项目地块（规划中）运河东大街→项目地块。（规划中）京哈高速→福喜路→项目地块。项目入市时，第一条道路进入性最佳地块内部及四至潮白河道原生树林潮白大堤亮点突出：独享的潮白水岸资源、茂盛的原生树林堤内土地亮点：地块西南侧紧邻潮白河，四季有水，环境优美；河岸及地块内部原生树林长势茂盛；地块边界——闹中取静的天然私属感。待解决：地块内基本平整，有少量建筑物；受河堤阻隔，地块内矮层建筑无法直接看到水面；地块周边基本无配套；首期地块西北侧村落，东南侧现状路。我们通过区域及其规划分析、本体条件解析找到本项目需要解决的关键点区域及其规划分析地块资源条件解析项目关键点区位不直接临城市，闹中取静，地块拥有天然的私属感大厂产业园区开发背景下的住区开发交通现阶段地块进入性较好，与城市主干道和高速路有较便捷的交通联系，但选择性较少未来几年内与外界的交通联系将极大改善景观资源潮白水岸和原生树林，景观环境具有较强竞争力城市配套地块周边配套缺乏，10分钟内享受通州城市配套交通状况、区域规划前景较好，未来改善可预期，景观资源、区位与城市的距离是本项目的强势资源。地块资源评价项目打造关键点发挥强势资源：景观资源、区位与城市的距离。预支前景价值：提前展示区域规划前景价值。将“水”的价值最大化。解决与“水”的三重关系——观水、临水、亲水。容积率1.0条件下，最大限度保证低密度社区的意象。对90/70政策下的产品设计创新。内部规划外部资源品牌塑造“孔雀系列”产品支撑品牌塑造。报告核心内容第一部分：项目目标解析第二部分：项目关键点分析第三部分：市场分析第四部分：客户分析第五部分：价值判断第六部分：项目定位第七部分：产品打造体系第八部分：经济测算及推售两个角度看市场机会角度一：城市发展趋势角度二：区域发展规划趋势：北京城市发展正处于主动郊区化阶段北京所处阶段按照国际标准，城市人口比重达70％以上，第三产业占50％以上，第二产业稳定在30％左右为城市化进入高速增长期；当前，北京的城市化水平达到83.62％，远远高于全国平均水平；在进入城市高速增长的同时，也吸引了大量人口的流入；2006年，北京人均GDP达到6063美元，按照城市发展理论，北京城市发展正处于“大都市化”的发展阶段。城市发展趋势之：北京城市发展所处阶段城市化→郊区化1243城市边缘形成多个新城经济结构发生变化城市病的产生，知富阶层趋向郊区居住和度假产生大量的知富阶层城市由单中心向多中心都市演变产业由于成本的压力，开始外迁城市大力发展通往城市郊区的快捷交通在城市郊区依据不同的资源和区位形成多个副中心：机场、科学城、港口、产业基地等城市第三产业（金融、保险、会计、法律等）的发展和聚集产生了大量的知富阶层受过良好教育、综合素质高、有生活品位城市集中的部门并非直接生产经营有形产品、而是涉及无形产品——信息二次产业转向郊区零售、度假以及由休闲和居住相关的三次服务成为郊区的经济社会特征城市环境、交通、治安等恶化、开始使人逃离城市知富阶层依附于城市、又厌烦城市，因此郊区度假和休闲成为选择大都市从城市化到郊区化阶段演变过程中的关键特征北京城市发展所处阶段关键特征北部分布有亚运村、奥林匹克公园以及中关村高科技园区，产业布局完善。西部以山地为主，限制发展，发展方向以生态保护为主题。南城区域认知度比较低，配套设施较为落后，整体发展速度落后于其他。东部区域认知度比较高，居住功能吸纳了CBD、燕莎以及使馆区的高端收入群体，基础配套设施完善，具备良好的发展前景。北京市2004-2020年整体发展规划把东部定位为城市未来重点发展区域，是承接中心人口、职能疏散和新产业聚集的主要地区。北京市政治中心国家政治中心体育产业区媒体中心西部生态带东部发展带北京城市空间结构现状和政府远景规划表明城市分化出的功能主要向东部发展带转移北京地理特征下的主动郊区化趋势北京城市发展角度下的主动郊区化东、东南方向将成为承接未来主动郊区化人群的主要方向北、西区域特点：1、基于区域资源，为早期主动郊区化客户主要选择方向。2、传统别墅区；3、市场细分程度高；4、产品多元化，价格高；5、客户支付能力高。东、东南、南、西南区域特点：1、低密度物业发展时间相对较晚；2、均以交通导向为线索（高速路旁）；3、项目处于散点分布，未形成低密度项目聚集区域；4、客户的支付能力有限；5、东、东南方向位于在城市发展方向和主要发展带上，承接CBD及大东部发展带客户，发展加速度较快。亚北别墅区西山别墅区大兴、房山别墅区京沈沿线别墅区通州、燕郊别墅区中央别墅区.物业形式容积率均价北独栋、双拼、联排0.4-0.612000-16000元/平米（地上）西独栋、双拼、联排0.4-0.618000-30000元/平米（地上）西南以联排、叠拼为主0.7-1联排别墅均价10000元/平方米；叠拼别墅均价7000元/平方米南以独栋、叠拼为主0.3-0.7独栋别墅9000元;叠拼别墅：7000-7500元；东南以独栋、联排、叠拼、洋房为主0.6-1.5洋房5000-8000元/平米联排5800-7500元/平米;独栋8000-10000元/平米东以独栋、联排、叠拼、洋房为主0.3-1联排6500-7500元/平米;独栋8000-10000元/平米北京城市发展角度下的主动郊区化东、东南方向具有价格补涨空间北京城市发展角度下的主动郊区化发展中国家的城市移民模型中心商业区城市边缘（郊区木屋）混合区贫民窟农业地区农民农民（高、中收入）（低收入）中心城区土地稀缺、地价攀升、人口密度、不断增加、交通拥堵、环境破坏严重……城市化导致的弊端：主动逃离中心城区，依托快速交通线，寻求更舒适、自然环境较好的城市边区……被迫离开中心区，依托捷运，寻求生活更经济的城市边缘区……人群迁移：主动郊区化人群转变具有极强的可持续性北京正处于发展中国家城市化快速发展时期；在此背景之下，高、中收入人群逃离市中心，选择环境较好的城市边缘区；随北京城市经济发展的不断加速，人均GDP不断增长，具有主动郊区化能力的人群不断增加；在北京强大人口数量支撑下，主动郊区化人群转变具有较强可持续性；两个角度看市场机会角度一：城市发展趋势——主要承接主动郊区化客群具有价格补涨空间主动郊区化人群转变具有可持续性角度二：区域发展规划城市发展定位：与通州、燕郊一起发展成为北京东部重要的组团式区域城市.城市规划定位为:

特色休闲商务区；现代服务业积聚区；都市型民生产业区；绿色生态居住区

六环路京哈高速潮白河

通州作为承接北京中心城市发展的主要地区先于燕郊起步,发展迅速,燕郊紧随其后。

大厂与北京东部重点新城通州新城隔河相望，与燕郊等具有向北京第二梯队城市发展的可能。大厂城市规划通州新城城市总体定位为区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城；新城规划六大功能组团建立立足东部发展带、服务首都、面向环渤海经济圈的区域服务中心打造为首都文化中心服务、现代文化资源聚集、运河文化彰显的文化产业基地建设具有多样化高端服务设施和良好人居环境的滨水宜居新城一河两翼：通州新城以运河为魂，水绿相映,绿廊镶嵌,突出以北运河为纽带的城市形象及文化内涵;运河西岸改造提升旧城，运河东岸聚集城市新增功能，新城旧城比翼互动、协同发展。组团发展：以六环路、京哈高速路、外环线及京塘公路为分界线，在空间上形成六大功能组团。通州城市规划通州区位：环渤海经济圈中部的京津塘三角区内,是首都北京的东大门。西邻朝阳区、大兴区，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南和天津市武清区、河北省廊坊市交界。发展规划依赖主要交通干线，通州区房地产市场形成了项目相对集中的四大片区轻轨沿线片区运河东片区运潮减河北片区新华大街片区发展格局新华大街—运河东大街片区依托老城区成熟的配套以及便捷的交通两大核心资源，吸引了通州本地居民与青年白领两类购房群体片区客户的特点决定了该区域的楼盘基本是高层、小高层的板楼或塔楼，主力户型面积为80~100平方米的两居片区住宅市场价格与增长幅度与通州基本保持一致京哈高速和减河资源使片区集中了通州区域内的高档楼盘，以低密度的别墅、类别墅为主由于城市资源的缺乏和公共交通相对不便，片区内还存在低价普通住宅，满足地缘性客户、拆迁户以及低端白领客户通胡大街较为便利的交通条件和运河良好的自然、人文资源形成运河东片区的核心资源由于公共交通能力低于轻轨沿线，而配套弱于新华大街沿线，价格约为5000-5500元，90平米的两居为主流供应产品，低密度洋房等高端物业尚不能形成溢价客户主要由通州本地改善型客户和东部区域白领组成片区内未来一两年仅有武夷花园项目有持续供应，且开发速度缓慢，因此片区总体供应量有限轻轨为片区吸引了CBD区域甚至整个地铁沿线的客户进入片区内住宅均价6000元左右，市场上两居户型占区域供应的主导比例，面积区间在90平米左右客户经济实力有限，价格敏感，多为过渡性居住，基本为首次置业或功能性换房片区内未来一两年供应有限，且入市速度较慢，市场表现为供不应求通州市场概况中低价位产品在通州区产品结构中占主导比例：依照世联项目组在通州区域调研的34个项目来分析，各项目在各自销售周期内的销售均价主要集中在4000-6000元之间，占整体比例的79.4％，主流产品总价区间在40万到60万之间，与北京市总体房价相比可见，目前通州区的房地产住宅项目还是以中低端价位产品为主区域内开发水平参差不齐，产品品质普遍偏低，大盘涌现，但缺乏开发策略，主要依靠营销实现价格项目规模特点珠江国际城133万平米“大盘赢在发展策略”，通过高品质和逐步提升的产品类型，树立区域价格标杆世纪星城86万平米多层小高层结合，分块推进开发，无产品升级瑞都公园世家80万平米板塔结合的高层大户型社区，分区开发，无产品升级，销售情况和价格也无法超越周边项目财富东方146万平米依托后期的酒店、公寓规划，突出大盘气势，但产品以紧凑一居、两居为主，没有产品升级，也没有实现项目溢价五夷花园110万平米从开盘至今一直延续普通多层的产品，无升级动力燕郊城市规划燕郊规模：燕郊开发区规划区面积80平方公里，建成区面积30平方公里，辖区总人口25万。行政规划：燕郊根据其功能性划分为高科技工业区、金融商贸区、科研文化服务区和旅游休闲度假区四个功能区。科技文化服务区高科技工业区金融商贸区旅游度假区燕郊区位：燕郊地处京东，西临白潮河，与通州以河为界，属河北省三河市；西距天安门30公里，西北距首都机场25公里，南距天津120公里，并在300公里港口辐射半径内拥有京唐港、天津新港和秦皇岛港三大港口，是京津唐和环渤海经济圈的腹地。燕郊城市总体定位为：京东生活首善之区高科技工业区

——开发区东北部，以引进高科技工业项目为主，目前已形成信息电子、生物医药、新型材料和绿色食品四大主导产业。科研文化服务区——位于开发区中部，以科研、教育、文化、体育、医疗等综合服务设施为主。旅游休闲度假区

——开发区西部，西邻潮白河，与北京隔河相望。自然环境优雅,，以开发旅游休闲设备、度假村、会议中心、高档房地产以及声、光、电于一体的大型娱乐项目为主，金融商贸街

——开发区中心地带，以开发高档商贸中心、大型商品交易市场、商业设施建设、商业服务、金融保险、村街城市化改造为主。区域还属于一个独立于城市核心之外的工业小城；住宅开发多以城镇改造项目为主，区域中心先行，当地原始居民为主要购房群体1232003年前，城镇改造2006-2007，区域均化北京客群的引进，极大的促动燕郊地产发展；西部住宅市场开始启动，以低密度的景观舒适型洋房产品区别于东部传统高密紧凑型住宅，相对北京巨大的价格优势，使得市场大获成功燕郊题材的热炒迅速提升区域价格，逐步缩小的价格优势，在持续上涨的底价压力下，采取压缩户型面积的方式，避免总价溢出，维持燕郊市场价格优势，同时在生活配套方面加大力度，用优秀的地产服务吸引北京客群2004-2005年，西部新区星河皓月，花园洋房向高板的转化燕郊市场发展历程燕郊住宅分布已形成东西差异在售住宅潜在供应序号项目名称1美林东方2星河皓月3美林湾4欧逸丽庭5东方夏威夷6新圣得花园7潮白人家8香格里拉花园公寓9富鼎中心10上上城11华泰忆江南12天子庄园13汇福国际健康中心14成功(中国)大广场15纳丹堡16普罗旺斯17远洋四季1312345614715西部依托潮白河自然景观，前期开发以中低密度舒适性产品为主，成为燕郊的富人聚集区，而目前正逐步向中高密度产品转变；东部经济居住群，依托成熟居住环境，拥有便捷的交通和配套，居住型产品为主打，容积率普遍较高，8西部景观居住群91011121716东部经济居住群燕郊市场概况本区域优势通州燕郊大厂定位区域服务中心文化产业基地滨水宜居新城京东生活首善之区特色休闲商务区现代服务业积聚区都市型民生产业区绿色生态居住区自然资源运潮减河潮白河冲积扇中下部潮白河重大设施主题公园、会展中心、商务中心（规划中）18洞国际高尔夫球俱乐部、国际会议中心（规划中）无规划实施规划基本成形，但重大城市设施建设缓慢整体规划确定，但推进缓慢区域整体规划制定中规划人口70万～90万40-60，100万50－70万区域对比处于城市化阶段，房地产市场依靠捷运和公共交通系统，住宅市场快速发展；主要承担疏散北京城市核心居住需求的功能，面向被动郊区化的北京客群；两地住宅发展趋势以高密度、集约型住房为主；个别环境良好、低密度住宅也吸引了部分主动郊区化的北京客群，价格涨势凶猛；均衡组团的规划特有的主动性和弹性使大厂更具后发优势，同时良好的生态环境，自然资源，使其具备承接城市主动郊区化，追求舒适生活的客群本区域具有较强的后发优势及独有的资源优势三个区域共同打造北京的东部区域的城市群通州——综合服务区，新城规划向城市化，集约型发展，通州之于大厂，引流大于分流燕郊——卫星城市，因地理因素吸引第一批客户大厂——因其独有强势资源，使主动郊区化人群跳过其他两个区域直接选择本区域市场机会总结角度一：城市发展趋势——主要承接主动郊区化客群具有价格补涨空间主动郊区化人群转变具有可持续性角度二：区域发展规划——具有良好的规划前景和后发优势具备满足主动郊区化客群需求的竞争优势报告核心内容第一部分：项目目标解析第二部分：项目关键点分析第三部分：市场分析第四部分：客户分析第五部分：价值判断第六部分：项目定位第七部分：产品打造体系第八部分：经济测算及推售交通驱动景观驱动配套驱动公共交通驱动私家车驱动北京上上城北京城市花园北京东方夏威夷（别墅类产品）深圳桃源居本地驱动原住民驱动产业人口驱动客户驱动因素分析2个趋势下的4个驱动模式主动郊区化被动郊区化“核心”驱动要素：——北京未来发展就是要郊区化，城市中心房价涨的差不多了，郊区化的房子未来还有较大的升值空间。——环境好，还可以有地来种菜……，给父母作为北京养老居所，再合适不过了。“在CBD上班，车程才50分钟，距离真的很近，在国外就在郊区住，喜欢郊区的低密度和环境。——“工业区的整体规划相当好，感觉未来潜力很大，未来配套、学校什么的都有保障。——“个人的第一居所还是会选择城市中心，第二居所才会考虑城市外边”，价格便宜，环境好。父母接到北京，1.5居所大北京、郊区化、汽车化项目未来投资潜力交通发达，50分钟车程区域开发背景优势客户驱动因素分析孔雀城客户的启示：客户年龄层30—45岁，企业客户居多置业目的休闲度假、投资、买给父母居住购买动机主要是小区环境和投资价值最佳案例实践金地“六”客户的启示：

客户年龄层30—45岁，企业客户居多仍然有购买低密产品的愿望，首选一定要带庭院的低密产品最佳案例实践金地“六”客户的启示：

客户购房的原因主要为小区环境、投资价值！决定购买最关键的因素环境、投资价值、给父母住！最佳案例实践最佳案例实践处于不同方向，不同区域的两个项目，核心驱动因素一致，客户群体相似金地“六”客户案例启示：客户年龄层30—45岁，企业客户居多置业目的：休闲度假投资

买给父母居住购买主要动机：小区环境

投资价值客户年龄层30—45岁，企业客户居多首选带庭院的低密产品主要购房原因：小区环境投资价值购买关键因素：环境

投资价值

给父母住孔雀城客户关键词:环境、亲水、低密度刘小姐：

30—35岁，本科学历。在北京CBD上班，在外企工作，有过留学经验，向往郊外的低密生活，喜欢环境好、绿色的社区。小时候住在水边，特别喜爱有水的地方，觉得有水的地方环境好，有灵气，但是北京临水的房子太贵了！面积不要太大的联排或者叠拼产品，交通一定要便利，配套需要好一些。考虑接父母过来阶段性居住。王女士：东北人，30-35岁，本科学历；在北京北面工作，从事房地产行业，在京奋斗多年，事业小有成就，有房有车，第一次购买别墅；购买别墅产品主要是为了将父母接到北京居住，希望找环境好，价格便宜一点的别墅产品，作为1.5居所。最理想的别墅可以在性价比较好的基础上，做到“有山有水有河流”,但是北京现在这样的房子少之又少，即使有也是“天价”，承受不起。刘先生：五十多岁，天津人，退伍军官，北京城内有居所，但是不喜欢，希望住在小桥流水的村居别墅里，可以自己种菜，钓鱼等，也方便与儿子常聚。买别墅是儿子付款，但是儿子可能周末或有时间回来，希望老人住的舒适，可以有一些自己爱好可以实现，能够在社区内有事可做。环境好、亲水的低密产品是首选，升值潜力为重点关注！目

标

客

户

写

真世联模型——别墅客户分析模型价值层面旧式转型新式财富层面高中低沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化生活方式、较强的创造力和挑战精神、拥有其身份和个性的标志物怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教）、喜欢清静和人文气息浓的地方思想守旧、顽固、爱面子讲派场、在对金钱的看法和使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感丰富的阅历、有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理，同时注重生活品质和舒适性责任感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上有“节俭”精神、对价格有一定的敏感度重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式小资一族、注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定的敏感中央别墅区西山别墅亚北别墅本项目客户我们的目标客户：支付能力有限的转型/新式客户——别墅首次体验者！项目机会客户类型行为特征置业动机类型机会1：区域升值潜力吸引传统客户传统投资客关注项目的投资潜力，关注区域整体发展，对租金水平不苛求技术性投资长期增值投资自住客户以家庭生活、孩子为核心，注重环境，注重老人的生活环境父母居住以及周末居所特殊自住客户向往郊区低密生活，但对热点区域的价格承受有一定问题向往别墅生活机会2：自身城市化进程吸引非主流客户中高层产业人口（少量）需求居住地与工作地点之间的近距离地缘性自住（少量）机会3：城市化进程，距离优势吸引“新鲜”客户其他自住客户拥有国外生活经历，追求习惯生活方式的延续。资源需求及国际化氛围驱动自住基于客户行为划分本项目对应客户30-45岁之间，在京奋斗多年，事业小有成就，有房有车，非成熟别墅买家。向往别墅的低密生活，追求别墅的生活感受。追求稀缺资源占有，看重环境与居住品质。注重交通便利性。父母仍在外地，购买本项目，将父母接过来，作为1.5居所。比较重视家庭。房地产投资的活跃者；CBD年轻白领菁英，低密度生活的追随者；目光敏锐的房地产从业人士；中等收入的私营业主。区域地缘性客户首次置业者客户定位重要客户边缘客户核心客户别墅首次体验者目标客户需求价值排序别墅首次体验者规划与服务社区的整体规划物业服务别墅生活（符号、感受）别墅的标签性庭院的拥有与设计景观园林关注别墅的风格是否符合传统认知价值感塑造总价控制下的产品打造（户型面积、创新）投资价值及未来升值潜力高低产品细节营造建筑单体及风格户型的格局及功能形态〉形式，生活〉功能，成本〉时间！客户需求下的产品打造方向希望购买低密度的生活社区，独栋、联排产品是客户的首选；占有稀缺资源，环境塑造有特色。是否有别墅符号，是否符合传统认知，是客户选择产品的重要因素。注重投资潜力，希望有较大的升值空间，支付能力决定产品的打造要控制总价（独栋和联排的面积）。注重社区整体规划，别墅生活的完美体现。注重物业管理和安全性，配套的完整性。注重户型的均好性，以及产品创新带来的如空间的丰富和面积的赠送等。接受以提升性价比、提高舒适度为目的的产品创新，愿意为创新溢价买单报告核心内容第一部分：项目目标解析第二部分：项目关键点分析第三部分：市场分析第四部分：客户分析第五部分：价值判断第六部分：项目定位第七部分：产品打造体系第八部分：经济测算及推售项目价值关键词水六环非北京项目独有资源角度-水资源水资源极度稀缺，北京水岸物业都是“贵”的，能带来强烈的价值联想序号项目所属水域项目名称物业形式容积率均价1温瑜河格拉斯小镇独栋别墅0.30——2晴翠园独栋别墅0.2125000元/平方米3丽高王府独栋、板楼0.30均价:18500元/平方米单独引申出来的绿点项目丽斯花园二期独栋/双拼——550万元/套丽京花园双拼、联排别墅0.42——财富公馆独栋别墅0.58均价:2500万元/套名都园独立别墅——16800元/平方米莱蒙湖独立、联排0.48起价:350万元/套；最高价:1300万元/套龙湾别墅独栋别墅0.47第五批均价:500万元/套三期价格未定优山美地独栋别墅0.45A区起价:1300万元/套最高价:1500万元/套纳帕溪谷独栋别墅0.33四期在售均价:16400元/平方米橘郡别墅——均价:2500美元/平方米4玉渊潭西钓鱼台板楼,塔楼,板塔结合4.518000元/平方米5缘溪堂板楼6.630000元/平方米6翠微嘉园塔楼—6000元/平方米7昆玉河紫竹花园塔楼6.10均价:9500元/平方米8光大水墨风景板楼2.407550元/平方米9万城华府双拼别墅,联排别墅1.04起价：19000元/平方米

均价：28000元/平方米

最高价：50000元/平方米玉渊潭昆玉河温瑜河北京六环低密度物业——客户源点分析CBD金融街中关村亚运村高等财富阶层中等财富阶层低等财富阶层以中关村、亚运村、金融街、CBD为主要客户源点；高等财富阶层选择资源最优的西山区域、中央别墅区区域，成为最具实力，最早主动郊区化的客群；中等财富阶层选择亚北、京石、亦庄、CBD东沿线区域，在支付能力可达基础上，选择低密度类舒适型产品；低等财富阶层受支付能力限制，选择交通系统可达区域，对项目无过多可挑选余地；序号项目建筑形式容积率均价入市时间1嘉合小镇独栋0.3842万/套06-102天恒别墅山独栋、双拼0.36260——400万/套07-053龙山新新家园独栋、联排0.56德式：180-270万/套；中式：770-970万/套04-034MYVILLA独栋0.5240万/套06-095水色时光独栋、并联、双联0.517500元/㎡06-116珠江国际叠拼、花园洋房1.0210000元/㎡04-067金地格林小镇6花园洋房1.57000元/㎡07-058沿海独墅逸致独栋、双拼0.288800元/㎡03-099龙熙顺景岭山独栋、叠拼0.38000元/㎡04-0410富力丹麦小镇独栋、联排0.517500元/㎡06-1111中体奥林匹克花园联排、叠拼、板楼114000元/㎡05-1112原生墅公寓、独栋、双拼、联排、花园洋房0.82别墅12000元/㎡06-0913大溪地联排别墅0.7160万/套06-09★孔雀城独栋、双拼、联排0.494000元/㎡07-10北京六环低密度物业——产品特点分析项目均为多产品混合社区，同类型产品面积区间趋同北京人在非京地区置地特征近年来北京人逐渐成为北京周边县市购房主力，如涿州、固安、燕郊等；购房驱动因素：相对北京中心城市较低的房价，较为便利的交通，具备一定的配套；大厂地区优势：距离北京最近；规划前景，有更大的升值空间；极致自然资源；低密度社区；交通便利；较好配套。项目属性角度-非北京北京涿州固安廊坊香河大厂燕郊宝坻“非北京”带来的更多是机会，而非限制。非北京的优势：距离北京最近距离，可作低密度产品的区域非北京的劣势：客户心理障碍—北京市界外区域融入北京：淡化界限概念，融入北京，吸引北京主动郊区化客户，转变“非北京”印象项目价值结论水六环非北京结论：具备改变比价体系的基础和提升项目价值的市场机会报告核心内容第一部分：项目目标解析第二部分：项目关键点分析第三部分：市场分析第四部分：客户分析第五部分：价值判断第六部分：项目定位第七部分：产品打造体系第八部分：经济测算及推售“孔雀”系列产品升级潮白河资源的利用通过对市场、客户的分析，本项目定位因子低密度社区意象规划条件限制价值因子限制因子定位水岸魅力风情小镇纯水岸、原生林、低密亲水、别墅生活以创新、领先的低密度产品为主；塑造极具特色的自然水岸，原生景观，魅力城镇，生态居所。水岸的生活方式——对市场，对我们的客户，水岸，不仅是一处居所，它更是一种生活态度……——一生一栋……高度发达的文明已断绝与自然的联系，那些原本的、真实的东西藏在遥不可及的远处和我们灵魂的深处。回到水岸，用被唤醒的眼睛去找回那些一直存在的东西。生活方式生活方式原生态的环境带来原生态的生活；孩子们在河边肆意的玩耍；老人手牵手闲散的散步；动物在河滩栖息；其乐融融生活方式工作之余，与孩子的亲密接触，与朋友的欢乐相聚；与理想的沉静思考；与爱好的沉迷享受；核心卖点原生资源私属创意生活亲水低密度产品报告核心内容第一部分：项目目标解析第二部分：项目关键点分析第三部分：市场分析第四部分：客户分析第五部分：价值判断第六部分：项目定位第七部分：产品打造体系第八部分：经济测算及推售物业类型的选择问题方案的布排产品打造体系1.0容积率下如何实现低密度社区意象打造回归市场：对项目受益价值贡献排序TH>小高层>独栋>洋房

——尽可能增加TH的比例将明显增加项目总收益构建函数：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4F(Y)——项目总收益

A——产品价格（市场价预估）

X——产品建筑面积

函数构建的假设前提：1、假设产品交易的市场风险在可控制的范围内（如价格的实现）；2、假设隐性价值贡献点作用有限（如项目形象的提升）；3、假设各种产品的建筑成本差异很小，可以忽略；项目其他成本为一常数1、A1小独栋价格，A2TH价格，A3洋房价格，A4小高层价格2、X1小独栋建筑面积，X2TH建筑面积，X3洋房建筑面积，X4小高层面积3、0<=(X1,X4)<=19.5，不可能出现一种产品的面积为负数的情况X1+X2+X3+X4=A

X1/R1+X2/R2+X3/R3+X4/R4=B

0≤（X1、X2、X3、X4）≤A建立关系式求解函数R1小独栋的常规容积率；R2TH的常规容积率；R3洋房的常规容积率；R4小高层的常规容积率；资源来源：世联模型研究可组合的产品：不做普通多层，增加创新多层产品，平衡容积率物业类型产品特征与市场反应选择对于项目的贡献常规产品小高层11-12层为主，易于接受做足容积率，出面积普通多层6层，传统形式，爬楼梯，难以接受以联排为主的类别墅高端产品主要的形式单方成本润率较高独栋价值标杆，低密度意象受政策限制不允许创新产品情景花园洋房层层退台，以露台为核心价值点，增加产品附加值创新方向平衡容积率三叠拼花园洋房的升级版，档次略低于联排产品创新方向平衡容积率后期适时推出观景小高层，容积率最高可做到2.0左右，提升土地效益，增强社区的规模和居住氛围约9-12层，一梯两户，户均面积约为180平米。高性价比，人文氛围；居社区景观制高点，饱览水岸无限风光；物业类型的选择问题方案的布排产品打造体系1.0容积率下如何实现低密度社区意象打造地块价值分析河岸AABCCCDDDDD地块价值排序：A〉B〉C〉D前提：与潮白河距离。外界道路干扰。周围建筑关系。内部道路。私密性。规划理念——低密度意象，层次分明，资源共享关键词：低密度社区意象——展示区以低密度产品为主各类产品组团式分布——满足容积率限制的同时，实现各组团相对同质，视野开阔四合院落——产品升级，较高容积率下的独栋创新河岸+叶脉水系——亲水、居水、观水三重享受，资源共享。羽系路网，尽端路设计——尽量减少道路交通面积，同时保证私密性。风格：“孔雀城”延续和升级联排：低密度意向，庭院感，最大程度增大密度（6联排以上）三叠拼：赠送面积情景花园洋房：创新产品、增加附加值览景高层：无层高限制，可作创新，增加附加值“孔雀”系列产品升级+规划条件限制概念设计与分析——总平纯水岸“水”：“仁者乐山，智者乐水”，水者，远智而养性。“岸”：临水者也。孔雀临水，如君子镜心，展翅疏羽也。概念设计与分析——构思构思水在房前屋后流动水在生活空间中渗透水的可观、可游、可临、可戏最大限度的亲水为构思关键概念设计与分析——交通道路轴线+小区广场尽端式组团道路尽端式的组团道路将集合住宅与别墅在使用上分开，实现人员分流，生活空间相对独立完整交通：便捷，区分人流概念设计与分析——动静分区两种道路体系取直，就曲——取直是为了通前庭，就曲是为了连后院。两种生活节奏——两种生活风情概念设计与分析——长径密林长径密林长径密林：笔直而悠长的道路，路旁的行道数，透过密林的阳光，向您讲述光阴的故事。视觉化的，也是生活化的。概念设计与分析——三级水岸三级水岸由开放到私密三级水岸——景观水岸，活动水岸，生活水岸。活动水岸与森林步道和公共空间相结合：公共空间可以是休闲的、运动的、景观的、聚会的、晨练的、喝茶的、读书的……生活水岸与别墅后院相结合：属于您的私密小水岸。

视觉化的、听觉化的、充满丰富活动的、生活化的全水岸享受。物业类型的选择问题方案的布排产品打造体系1.0容积率下如何实现低密度社区意象打造产品打造体系线形布道前庭后院、双重庭院私属创意生活水化率水岸打造关键点设计打造体系亲水必备点立面风格建筑区隔户型设计景观主题入口外部区隔单体公共空间设备设施景观设计景观配套基本生活设施升级生活设施水化率“水化率”概念的创新是居于大面积水景/活水系缔造而引发的考虑水化率引水入镇，户户有水，才能真正实现潮白河景观价值的最大化；解决与水的关系：亲水〉临水〉观水；水化率成为重要营销指标；案例借鉴关键点1——亲水水岸打造原生态水岸避免使用过多硬质铺装，尽量使用植物和土壤构筑岸堤；最大限度保留原有河岸形态；保留并恢复河岸原有水生植物，既保护自然生态又体现“原汁原味”的纯水岸景观；保留自然河道，注意地下水水量平衡问题，用水生植物、水边植物和地块的原生植被进行恢复；

水岸打造过程中考虑水系未来维护成本；枯水期可作为卵石路，供业主行走、嬉戏；案例借鉴关键点1——亲水码头、平台、节点石景与树植点缀的嬉水码头；木板、石材、泥土组成的亲水平台深入局部宽广水面形成理想的媳水去处；石块疏密相间、有明显秩序感、粗犷而具有雕塑感；绿色的树植使亲水平台更加生动；水岸条件较好区域设置水系景观节点，增加水系利用率及设计的活跃性；案例借鉴水岸打造关键点1——亲水线形森林布道线形森林布道沿引入水系设置蜿蜒、狭长的漫步道;对漫步道进行卵石等材质的硬铺装，以避免水边路滑；漫步道两侧多以低矮类水生植被为主；

沿绿轴设置略宽的步行道，实现步行交通系统实现；

步行道两侧选择灌木配较高乔木类植被，以实现林荫道，遮挡阳光，活跃景观。关键点2——设计私家庭院每栋房子均有属于自己的私属领地；前庭后院保证各家的良好私密性；下沉花园预留微型水池位置，便于住户进行多方位的设置；私属花园设置双重下沉庭院，给与住户更多的发挥空间，同时给与花园更多的可能；可考虑在户内设置内庭园以加强户内采光及通透；前庭后院、双重庭院关键点2——设计私属领地公共区域或项目外围设置“私塾创意花园”；每户业主可认领一块土地；土地可用作种植园、小作坊等；即可满足住户对田园生活的向往，又可活跃项目公共空间，使之更具有生活性；关键点3——私属创意花园产品打造体系线形布道前庭后院、双重庭院私属创意生活水化率水岸打造关键点设计打造体系亲水必备点立面风格建筑区隔户型设计景观主题入口外部区隔单体公共空间设备设施景观设计景观配套基本生活设施升级生活设施入口设计简单、内敛，大气而不张扬；进入社区后，考虑视觉缓冲，不直接看到内部房屋，可考虑安排会所功能区，或绿化过渡。用自然的成片绿地感染客户，与外界喧闹的环境形成强烈反差，令其有亲切的归属感，对内部环境有所期待。在进入社区的过程中制造变化或营造尊贵的仪式感，如：弯曲的路、地形起伏、小桥流水等，两边辅以适当绿化，令客户感受到外界喧嚣渐远，社区内是一个私密、专属的世界。入口必备点1——公共空间考虑到安全性及外部环境因素，建议内设坡地、绿植，与社区内地形变化自然呼应，外设围墙进行双重区隔，提高安全性及内部景观性。社区边缘带，主要会受到外部交通因素影响，且无外部景观资源可以利用。建议设计公园绿化带或多重绿化带与外部进行区隔，其间可以布置一些小品，慢跑道，休憩区等。外部区隔必备点1——公共空间会所会所设置在有一定优势资源景观周边，确保CLUB的专属性质；会所设置考虑多重功能，满足业主健身、娱乐、社交等多重功能；

设置过程中受面积的局限，遵守“小而全”的原则，保证功能齐备性。配套必备点1——公共空间儿童娱乐室恒温泳池健身房餐吧台球厅外立面阅读吧外立面配套、商业幼儿园等教育设施设置在园区较为内部、隐蔽的地点，确保不影响其他住户及幼儿的安全；商业配套设置在相等服务半径内，以利于实用性、便利性；商业配套应保证满足基本生活配套的基础上进行特色店铺的设置，以增加商业部分的客户吸引力；配套必备点1——公共空间主题必备点2——景观景观设计原则调性：亲切自然，营造和谐交融的邻里生活氛围表现手法：整体和谐不乏细节表现，小巧精致、层次丰富实用性：具备功能性，可供参与性、使用性景观设计建议组团内或组团间的集中小型景观公园，增强部分住户对景观资源的领属感；表现形式：集中绿地、艺术回廊、雕塑、喷泉……功能设置：景观停留系统、儿童活动区、慢跑道、烧烤区、室外运动场……分散在社区间的随处可见的丰富景观，创造无处不在的交流空间；表现形式：线型水系、亲水台岸、车行景观线、层次丰富的植被、文化小品、长椅…功能设置：融于景观之中，让生活与景观亲密接触设计必备点2——景观开放景观与私密景观并存分散布局的社区景观要与周边环境相融合，逐渐淡化外界环境影响成为社区内人人可以均享的活动场所，而非只属于某几户业主观赏的私有化景致；组团内或组团间的小型景观公园可丰富社区内的景观面，同时增强景观资源的私有性和领属感，满足客户对别墅居住生活的心理诉求，成为溢价因素之一；建议以绿地、低矮灌木为主，沿引入水系，辅以常青的植物和园林小品。体验式景观功能设计景观设计融合活动功能，设置具有不同功能的活动区，提高社区的参与性，如：设置慢跑道，儿童游乐区，烧烤区等；设置景观停留系统，如：长椅、休息平台等，既增加了社区景观的体验感，又可为客户提供舒适的户外交流空间。设计必备点2——景观车行景观系统行车时视线所及的地方，要有适当的景观搭配，向客户及其访客展现社区良好的环境；设计不宜繁琐，建议以简单的草坪、灌木和树木相搭配，主干道可考虑与主景观相融合。植被层次丰富植被有层次变化，草坪、灌木、树木等不同高度植物搭配，形成自然、立体的视觉效果；植被有色彩变化，作为景观点缀，自然和谐，四季常新。设计必备点2——景观微地形社区车行道路沿线，视线所及之处能感受到微地形变化，或行车感受到微地形变化，引起客户的视觉愉悦和别墅感共鸣；线形森林布道设置过程中，依据现有地形设置微地形，营造社区整体层次感、同时保证住宅间一定的私密性；立面风格必备点3——单体孔雀城所采用的是南加州建筑风情，整体风格现代、典雅，外立面错落有致。运用手工漆刷墙、拱廊与拱门，以及铸铁、马赛克等建材细部，呈现出明亮大气的特色。本項目在延續孔雀城整體風格的前提下，采用了更具優勢的升級版產品——托斯卡納風格。托斯卡納風格更加簡潔典雅，细致精美卻不奢华。建筑細部處理手法上與南加州風格相似，但更显精致，品质感更强，同时保有明亮大气的特色。经典别墅风格对于别墅首次置业者意味着正统别墅感受。中央别墅区：龙湖滟澜山、纳帕尔湾得到客户认可。外立面的打造重于对内部空间的雕琢。立面风格必备点3——单体托斯卡纳建筑风格是简约而优雅的。通过天然材质如石头、木头和灰泥将其温暖的性格充分表现。高低朝向各不相同的赤陶屋顶产生一种节奏感的视觉效果。别墅入口处有一个戏剧性的塔或是圆形广场，视觉上高于其他屋脊线，给人强烈的威严感。岩石与灰泥对光与影的表现是其精髓，铁艺、百叶窗和阳台同样是它风格的表达。前门倾向于用粗旷的厚木板制造。由于容积率限制，边间距无法实现大尺度，故需在居住感受上保证独立、不受干扰。建议边间距控制在5-8m，通过设备间或车库相连、高层退台、单面开窗等细节处理，来保证居住的独立性；户与户间为减少前后对视，可在组院内和道路两旁多种植物，弱化对视的影响，保证每户的私密性；建筑区隔必备点3——单体大面积采光窗将客厅朝向前院、家庭室朝向后院，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性；主卧室是业主尊贵的私密空间，对采光和景观要求同样很高，因此需要在南向采用大面积的采光窗，保证居住舒适度，同时有良好的室外景致。户型设计必备点3——单体功能空间窗户朝向客厅落地窗景观面餐厅普通景观面主卧室普通景观面落地窗南向客厅挑空作为主要的社交空间，客厅局部挑空后能明显提高开敞度和空间感，越大面积的客厅挑空越能传递出气派、有身份的感受；由于新政规定超过4.9m的层高部分将按两层面积计，故挑空高度和面积对于总价控制有影响。户型设计必备点3——单体户型面积（地上）m2挑空面积(m2)挑空高度（m）250（含）以上25-306200-25020-254.9200（含）以下15-204.9错层采用错层可以增加二层卧室的高度，提高空间感和舒适度；错层产生的二层卧室区独立的家庭厅，增加了内部功能性空间变化，弱化小空间的局促感，提升了主人生活空间的私密性。户型设计必备点3——单体客厅错层家庭厅卧室大面积厨房厨房是客户非常关注的功能空间，其意义不仅是功能上的体现，更多的是代表产品的品质和档次，因此在户型面积分配上应倾向于保证厨房空间的宽敞；开放式西厨被客户普遍接受，已经成为一种潮流和别墅的符号，且使空间开敞；中厨是经常使用的空间，操作需要的面积相对较小，但因明火和油烟污染影响，建议设置成封闭式。户型设计必备点3——单体面积(m2)形式中厨5封闭式西厨10-15开放式（优选中岛，次选早餐台）主卧室主卧区是房子内最为私密和尊贵的空间，也是业主的主要生活空间，对居住舒适度要求很高；考虑本项目户型面积限制，建议主卧区着力打造体现尊贵的设计点，而非一味扩大面积，如：景观浴室、淋浴与浴盆分开、男女衣帽间分开，以及在保证卧室面积的前提下，设置小型书房。户型设计必备点3——单体小型书房男女分置衣帽间观景浴室阁楼阁楼可作为赠送的面积，成为产品的附加值，同时可以成为主卧区的延伸，起到保温、隔热的作用，提升空间质量；考虑到相当数量客户对此空间不关注，故建议控制阁楼面积，只作为产品附加的符号存在，主要功能定位为储藏、观景和儿童活动空间。户型设计必备点3——单体户外面积赠送大面积的阳光露台，增加与户外的互动空间，提升观景效果，同时体现产品的附加值；赠送相对大的私家庭院，提升联排产品的别墅领地感，增强竞争力；精装庭院形成户内景观，弥补联排在社区中位置不好，观景条件差的产品缺陷。户型设计必备点3——单体供暖、空调：水源热泵空调系统水75%的能源来自于地下水，25%的能源来自于电力。源热泵机组供热运行时，75%的热量取自地下，无需花钱，运行费用是燃煤锅炉的80%，是燃油、燃气锅炉的1/3，是电热采暖系统的1/4。夏季，机组水系统反向运行，把室内的余热取出来，再释放到地下土壤或水中，以达到空调降温的目的。门窗：采用优质的隔热、保温、隔音、防腐材料基本生活设施必备点4——设备设施升级生活设施必备点4——设备设施自动化车库门：客户使用率高。直饮水系统：由于北京的水质偏硬，该系统可改善水质，提高生活质量，同时直饮水也是外籍客户所习惯的生活方式。新风系统：由于北京灰尘及气候原因，开窗透气的可能性小，在地下室、卧室等不经常通透的空间都建议配备新风出口。中央除尘系统：由于外籍人士家中多使用地毯，清洁非常不方便，建议设置该系统以方便室内清洁。报告核心内容第一部分：项目目标解析第二部分：项目关键点分析第三部分：市场分析第四部分：客户分析第五部分：价值判断第六部分：项目定位第七部分：产品打造关键点第八部分：经济测算及推售项目静态经济测算序号项目计算公式单价(元/㎡)面积(㎡)金额（万元）一土地成本

250501.1地价款单价*总面积50万/亩501亩（占地）25050二前期工程费用

31732.1勘查测量费建安总成本*2%10022.2规划设计费建安总成本*3%15032.3临时供水、供电、道路、场地平整103340003342.4园林设计费10334000334三建筑安装成本

501003.1类别墅产品单价*面积1500133600200403.2多层产品单价*面积150066800100203.3小高层单价*面积150013360020040四基础设施费单价*面积40033400013360五管理费用销售收入*1%

1837六不可预见费用建安总成本*3%

1503总计

95023项目静态经济测算序号项目计算公式单价(元/㎡)面积(㎡)金额（万元）百分比（%）一总投资

95023

1.1工程费用6346066.81.2其他费用3006031.61.3预备费用（不可预见费用）15031.6二营业收入

1837001002.1联排产品收入单价*面积65001336008684047.32.2叠拼及花园洋房产品收入单价*面积550066800367402.3高层产品收入单价*面积450013360060120三总利润

7113474.93.1营业税金及附加销售收入*5.55%101953.2销售费用（含代理，广告，售楼处、样板间装修等）销售收入*4%7348四净利润

4766050.24.1所得税总利润*33%23474项目产品配比及价格预判

产品类型产品细分户型区间建筑面积所占比例预算价格（元/平方米）联排产品经济型180-1904010012%

主力型200-2206680020%

舒适型300-320267008%

小计180-32013360040%6000-7000叠拼产品下叠200

中叠170

上叠200

小计170-2003340010%5500-6000花园洋房小计1503340010%5000-5500

1居小户型60267008%

高层产品经济型2居80-904010012%

经济型3居115-1254010012%

舒适型3居135-150267008%

小4000-5000合计

60-320334000100%4000-7000项目价值判断及推售时间轴2008年8月2009年3月2009年9月建面83333平米容积率0.6总户数347户建面96960平米容积率0.74总户数492户建面90720平米容积率1.88总户数828户分期规模产品联排联排180-320m2左右价格联排：6000元/平米配套建面62987平米容积率2.5总户数630户联排，多层联排180-320m2左右多层180m2左右会所会所、幼儿园会所、幼儿园商业配套2010年3月联排、多层，小高层联排180-320m2左右多层180m2左右小高层60-150m2左右多层，小高多层180m2左右小高层60-150m2左右联排：6500元/平米多层：5000元/平米联排：7000元/平米多层：5500元/平米小高：4000元/平米多层：6000元/平米小高：5000元/平米-与项目核心资源、展示条件、工程进度相结合，合理控制开发次序、规模和强度，可以实现价值持续增值类型一期二期三期四期联排套数3