公共设施改造及维护维修工作规程

公共设施改造和维护工作程序1客观的确保及时更新、改造、维护维修公共设施，确保其适当的容量增加和正常运行。适用范围适用于各管理机构管理的公共设施的改造、维护和维修。责任3.1总经理负责审批《年度公共设施改造和维护工作计划》。3.2管理办公室主任负责组织相关人员对公共设施改造和维护的必要性和可行性进行评估。3.3主管主管负责监督和验收公共设施改造和维护的质量。程序4.1释义4.1.1公共设施抢修：是指损坏的公共设施，严重影响了企业主的人身、财产安全或正常生活，必须对其即时进行的维修。4.1.2外委：指委托工程部以外的单位进行的改造和维护。4.1.3内委：委托工程部进行的改造和维护。4.1.4自修：指管理办公室维修人员进行的改造和维护。4.2社区公共设施确认《公共设施清单》由管理处主任指定人员制作，社区公共设施可以包括以下内容：供电、供水设施：包括变电站、应急（备用）发电机、地下水池、天面天池等。路灯、公共通道灯、草地灯、射灯、地下车库照明。该地区的娱乐设施，包括养鱼池、喷泉水池、瀑布（含控制装置）、休闲桌、椅、滑梯、秋千等。消防设施，包括室内、外消火栓、消防喷淋、火灾报警装置等。公共天线、公共电信线路、电话DP箱、有线电视接线盒。卫生设施，包括垃圾桶、果皮箱、化粪池。公共防盗设施，包括对讲报警系统、红外线报警系统、闭路电视监控系统、治安岗亭。道路和道路设施，包括路面、汽车道闸。停车场及设施，包括自行车、摩托车停车场、地面停车场、地下停车场（包括排水泵和自动控制装置）、道路标识系统。电梯（含机房）、大堂空调、大堂设施。其他公共设施，包括天然气管道和阀门、雨水、污水、井盖、草地喷灌、电表箱、水表箱、区内标识、天面隔热层。4.3年度公共设施改造和维护计划（以下简称年度计划）的制定4.3.1每年12月30日前，管理办公室主任根据公共设施运行情况，组织相关负责人、日常的巡视检查情况、定期保养情况、维修情况以及相关法律法规的要求评估公共设施改造、维护维修的必要性和可行性，并拟制下年度公共设施改造、维护维修计划报总经理审批。提出该计划时可考虑如下内容：新增公共设施。需要更新、改造后的公共设施。需要增加容量的公共设施。需要维护和维修的公共设施。进行增加、更新、改造、增容、维护和维修的时间和周期。其他相关事项。4.3.2总经理在次年1月30日前审批完毕年度计划。必要时，总经理可组织相关专业人员讨论年度计划。4.4年度计划的实施4.4.1总经理批准的年度计划由管理办公室主任负责实施，因环境变化而引起的年度计划中公共设施改造、维修项目变更时亦需经总经理审批。4.4.2主管董事执行年度计划的时间，应注意以下几点：按照计划规定的时间和周期开始工作、完工。外包项目和原材料采购，应按《供方评审及控制程序》、《采购及分包控制程序》进行。一般情况下的维修工作由管理处安排自修，在管理处不能自修或涉及项目工程量大、技术难度高的由管理处主任决定委托工程部维修，对外委托项目应通过工程部认可后，可委托外部维修或委托工程部委托监督工程（注：分公司可直接外委，外委项目由分公司负责人认可）。委托工程部维修的项目应提交工程部《工程部维修委托单》，对于预算价格超过500元的项目还需提交《项目审批表》报工程部认可，呈总经理审批。需要填写管理办公室的自学项目《维修单》报管理处主任审批。.对于预算价超过500元的自修、外委项目，需提交《项目审批表》交总经理审批。（说明：分公司的变更须经分公司负责人批准）施工用水、用电和开挖、占用公共用地（道路）时，负责办理审批手续。监控施工过程。遇有疑难问题，及时向管理办公室主任报告。按设计和合同规定的质量要求进行竣工验收，做好验收记录。4.5计划外转换、维修（含抢修）项目4.5.1根据日常巡视检查、业户投诉记录、通过分析家庭访问记录和其他情况提出的转换、维修项目按条款4.4.2相关规定办理。4.5.2内、外委项客观的评审按《服务要求确定和审查程序》有关规定办理。4.5.3内、外包项目施工过程监控4.5.3.1管理处应严格按照签署的协议或合同条款对受托方的施工进行监督，对不符合协议或合同条款的施工及时提请受托方整改，直至符合要求。4.5.3.2对施工项目，管理处分管主管每天至少巡视一次，对重要改造、维修项目应适当加巡视频率，巡查应记录在相应的巡查记录表上。4.5.4对于已竣工的工程，管理处应按设计和合同规定的质量要求进行竣工验收，并做好验收记录。4.5.5公共设施抢修4.5.5.1管理处主任当班时，由主任组织实施抢修；管理处主任不在时，主管主管领导组织实施抢修。4.5.5.2必要时，抢修负责人可以向上级报告抢修情况或寻求帮助。4.5.5.3管理处所有人力、财力、物资资源应优先满足抢修需要。4.5.5.4抢修完毕，管理部部长应向总经理报告紧急维修情况，包括：事故原因；损失；紧急维修结果；紧急维修费；纠正和预防措施。4.6除抢修外，公共设施在保修期内发生质量问题，主管监理人应当书面通知并监督施工单位。4.7注意事项4.7.1对于涉及高空、明火、带电作业的情况，施工方案必须明确安全保障措施，主管监理应配合施工单位在施工前对施工安全措施进行评估，在确保措施具有安全有效的情况下方可动工，否则，管理处应拒绝施工单位施工。4.7.2在施工过程中，分管主管应加强巡视检查，特别是，应特别检查项目的质量和安全方面，检查记录在相应的巡视检查