房价到底是由谁决定的

房价到底是由谁决定的？影响房价的因素中国房地产的背景及现状房价由谁决定及原因ABC目录CONTENT一、中国房地产市场的现状

房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。行业现状（1）一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象。（2）还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保利地产等房企开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。1、城市格局分化2、房企格局分化（1）龙头房企资金实力雄厚和品牌影响力较大，而取地节奏上远高于其他梯队的房企，充足的土地储备保证了龙头房企未来更高的增长速度；（2）多层次和畅通的融资渠道，其融资成本也往往低于中小房企；（3）中小型企业在资源、人才储备方面相对落后，市场份额逐年缩小。3、房企利润率低位徘徊

目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房企的利润率只有5%左右。4、一二线重点城市房价将延续上涨态势（1）房地产行业需求角度：城镇化和存量人口的住房改善需求，未来房地产的需求将居高不下。（2）利率市场化和金融管制放松的大背景：国内银行很可能会增加按揭贷款占总贷款的比重，加上居民收入水平和财富增长对购买力的提升，未来的住房需求得以巩固。5、一二线重点城市房价增速将大幅放缓（1）2014年土地供应增加，供需矛盾有望缓解。（2)不动产登记制度、房产税等相关政策的逐步执行实施成为稳定房地产市场的一项长效机制，有利于降低房价的涨幅。

二、房价由谁决定及原因PQQ*P*DS价格是由市场决定的在市场经济条件下，房地产需求方面的因素A人口C购买力B消费偏好

D动机主体随着城城市化化速度度的加加快,大城市市日日益吸吸引各各方面面人才才的进入城市人人口增增量这部分分消费费者的的消费费目的的主要要是改改善居居住环环境以以及动动拆迁迁需求求城市人人口储储量为调整整城市市土地地利用用结构构,加强基基础设设施建建设,改善市市容市市貌及及居民民的生生活环环境,全国旧旧城改改造步步伐呈呈现加加快趋趋势拆迁引引发的的强制性性需求求1、居居住消消费2、投投资消消费训内容容来分分投资消消费的的主体体：民营资资本在在国际际国内内双过过剩条条件下下,存款负负利率率、股股市不不景气气,加之其其他投投资渠渠道不不通畅畅,急于寻寻找新新的投投资方方向。。例如如,温州低低技术术含量量,高竞争争强度度的民民营资资本大大量过过剩,从而直直接引引发了了遍布布全国国各地地的温温州购购房团团。通货膨膨胀时时代,货币供供应量量过快快增长长条件件下城城市居居民储储蓄存存款余余额的的不断断攀升升,由于利利率的的影响响,这部分分存款款与其其放在在银行行,不如出出来寻寻找别别的投投资渠渠道。。在人人民民币币升升值值预预期期下下,海外资金不断断增加对大陆陆收益性物业业的投资。从从而一方面可可以享受物业业升值收益,另一方面又可可以从人民币币未来升值中中套利。投机消费是严严重影响房地地产市场健康康发展的不安安定因素,也是造成局部部结构性失衡衡的主要诱因因。在市场中中,投机客主要采采取两种方式式从中获利一一是在交易易监管缺乏下下的炒作,预售前的购买买优先权,然后将购买优优先权加价转转让获取利差差另一种就就是短进短出出,炒高楼价。这这种投机行为为催生了房地地产商品的价价格上扬。3、投机消费费制定1、住宅供给给向多元化方方向发展5％~10%发展中国家高高档物业在房房地产业中所所占的比例在在5％至10％左右比较合合适中国》政府<10%由于土地资源源总量是固定定的，随着经经济发展，可可供开发的土土地资源必然然越来越少，，因此土地的的供给弹性非非常低。一方面，土地地作为生产和和采掘的目的的而被利用，，另一方面，土土地又作为人人们生产和生生活空间而被被利用，供不不应求的现象象几乎无法逆逆转。来自土土地供给减少少的压力。2、土供地给状状况商品住宅业的的发展离不开开土地的依托托，而土地又又是一种不可可再生的稀缺缺资源。我国国人均土地、、人均耕地仅仅为0.287公顷和和1.08公顷，大大大低于世界界的人均水平平。一方面，，我们要用占占世界7％的的耕地养活13亿人口，，另一方面，，经济要发展展，无论是工工业化还是城城市化都需要要占用一定数数量的土地。。因此，农用用地与商品住住宅用地的矛矛盾一直十分分尖锐。商品住宅用地地农用地近年来，我国国31个特大大城市的城区区规模已扩大大了50．2％，但是由由于对建设用用地缺乏宏观观控制，致使使城区内可供供普遍商品住住宅开发建设设的土地十分分有限。土地地资源的供给给状况决定了了房地产开发发的规模。供给曲线与需需求曲线在正常情况下下，房地产市市场的需求曲曲线具有负斜斜率，需求弹弹性很小，价价格上升，则则需求减少(见图3一1)。假定由由于居民收入入上升，增加加了对房地产产的需求。房房地产市场需需求曲线向右右平移，从D1平移到D2。如果不增加加供给的话，，影响住宅房房地产价格上上涨的因素由由于需求增加加，势必推高高房价，图中中从A点移动动到B点。我我们可以看到到由于供给曲曲线缺乏弹性性，需求曲线线仅移动一点点，就会造成成价格上涨很很多，由P1升高到P2。如果房地产市市场上投机需需求占的比例例越来越大，，需求曲线将将逐渐变平。。在图3—2中，需求曲曲线由D1，变成D2。当投机需求求超过了某个个比例之后，，整个房地产产市场的需求求曲线将拥有有正斜率，变变成了D3。在这种情况况下，增加供供给，将供给给曲线由S1。平移到S2。新的均衡点点将由A点移移动到了c点点。在投机需需求旺盛的时时候，即使供供给增加了，，房价仍然上上升。可见，在投机机活动非常嚣嚣张的情况下下采取增加商商品住房的供供给并不会平平抑房价，反反而会把房价价太高。基于上述分析析，不难看出出由于供给和和需求之间的的影响，使得得住房价格上上升。住房的的供给缺乏弹弹性，高、中中、低档房屋屋供应结构不不合理，中低低档住宅相对对短缺，而需需求方面无论论是真实需求求还是投机需需求都比较旺旺盛，在这种种供不应求的的情况下，也也是住房价格格上涨的一个个重要因素。。三、影响房价的因因素房价政治因素自然因素经济因素社会因素行政因素一、政治因素素影响住宅价格格的政治因素素：政府机构大变变动或重大政政治性政策出出台等的二、经济因素素（1）经济发发展和城镇居居民收入的提提高（2）物价、、工资及就业业水平（3）储蓄率率（4）利率（5）地价1.经济发展和城城镇居民收入入的提高随着我国经济济的持续快速速发展，城镇镇化进程加快快，城镇居民民可支配收入入不断提高，，形成了对房房地产市场持持续强劲的需需求。三、行政因素素土地利用规划划及供应管制制房地产税制住房政策政策法规城市规划公共建设房地产税制房地产税制是是指与房地产产有直接关系系的各种税收收制度，是国国家调控房地地产市场经济济活动的有力力杠杆。中国国税收制度中中涉及房地产产的主要包括括10个税种种，即营业税税、耕地占用用税、城镇土土地使用税、、契税、土地地增值税、城城市维护建设设税、房产税税