合肥市写字楼市场报告

PAGE**市场调研报告**服务有限公司市场营销部2008年10月一．合肥写字楼市场基础资料1．合肥市区写字楼市场发展轨迹**发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，且发展的起点低。进入90年代后期，合肥市写字楼发展由初期品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。写字楼随着合肥市经济的发展大致经历了以下几个阶段：第《1》阶段：时

间（年）写字楼项目合肥经济发展情况80年代～90年代中期九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦等等发展较为缓慢分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低，品质较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展，这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。此阶段写字楼呈现以下特点：投资方：主要是国家相关机关单位。市场行为：计划经济氛围比较浓，主要用以出租。地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿线。第《2》阶段：时

间（年）写字楼项目合肥经济发展情况90年代中期～2001年盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心等等发展较快分析：该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象，例如润安大厦等都是以民营企业作为投资方，此阶段的写字楼市场呈以下特点：投资方：国家相关单位为主，民营企业为辅。市场行为：出租为主，出售为辅。地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套比较完善。虽然此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。并且由于市场操作不当，导致了部分写字楼大面积的空置，例如润安大厦。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，所以会得到成长型企业的青睐。第《3》阶段：时

间（年）写字楼项目合肥经济发展情况2002年～至今天徽大厦、招商大厦、科技大厦、财富广场、中州大厦、天怡商务中心、CBD中央广场、绿地蓝海、绿地赢海、新城国际、香港广场、置地投资广场、汇金大厦发展较快分析：以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要远高于前两个阶段。此阶段写字楼存在以下特点：投资方：开发商为主，政府相关单位为辅。市场行为：出售为主，出租为辅。地理位置：分布上出现了以市中心为主，其他区域共同存在的格局。此阶段的写字楼在产品质量和内部配套上都有所提高，出现了硬件配套较好的写字楼如财富广场，CBD中央广场，在日后的使用中物业管理水平也逐渐提高，如UTOWN蓝鲸国际大厦聘请了第一太平戴维斯物业顾问公司作为后期的物业公司。此阶段部分写字楼硬件上达到了甲级写字楼的标准。2.写字楼市场供求分析《1》供应分析自2004年以来，市场纯办公类物业仅在2006年出让量较大，其余年份土地出让量较少，而住、商、办公相结合的物业类型土地出让量均较大，可见，市场上大部分办公类物业是以综合商、住的形式存在的。从总体来看，近几年土地出让量处于增长的态势，除2006年有所减少外，2007年出让量增长较大，预计未来的供应量仍将增加。近几年合肥办公用地招牌挂供应量（万㎡）年份2004200520062007纯办公类00.6730.82.2住、商、办综合类157.75156.232249.9《2》销售分析随着写字楼开发量的增长，其销售量在2004年出现“井喷”，达到了215016平方米。05年市场虽有所下降，但06-07年随着市场上高标准写字楼的出现，同时住宅市场调控政策的不断推出，一部分房地产投资客将资金从住宅市场转向写字楼市场，销售量又出现大量增长，仅07年下半年合肥市写字楼销售量就已超过过去每年的年销售额，市场需求量增加。03-07年下半年合肥市写字楼开发销售情况年份项目03年04年05年06年07年下半年（7-12月）新开工面积（㎡）151,124154,450177,333205,144--销售面积（㎡）95,886215,816138,568约20万238895《3》价格分析合肥市真正的写字楼市场是在2003年兴起的，同时也是合肥城市经济大力发展的势头下,写字楼市场蓬勃发展；虽然发展只有4个年头，但是价格增速较快。2003年启动时合肥市市场上写字楼的整体均价约3450元/平方米。2004年市场整体均价较2003年增长17%左右;2005年写字楼市场高歌凯进,市场推出量达历史之最,整体市场均价突破5000元/平方米,较之上年增长近6%.2007年市场上供应的标准较高的纯写字楼项目项目价格基本在6000元/㎡左右，最高达到8000元/㎡。3．市场板块格局合肥市高端写字楼现主要集中在一环线以内的庐阳区。主要是因为，该区域是合肥市的市中心，交能便利、配套完善、商业氛围较浓。其中有一部分分布在长江路沿街，如“CBD中央广场”、“仁和大厦”、“招商大厦”等。另外有一部位于市府广场附近，如“天徽大厦”、“科技大厦”等。还有一部分较为分散，如位于北一环的“财富广场”；沿蒙城路的“润安大厦”、“徽商国际大厦”；在桐城路上的“富通时代”项目等等。从地理位置上发现合肥写字楼形成了“一个中心，多极存在”的格局。研究发现：“中心”内主要集中老的写字楼，而“多极”主要分布着新的写字楼。一环以外的写字楼，零星分布于合肥市蜀山区、包河区、瑶海区、新站区，对商业板块的依附较为明显。如安徽国际商务中心与黄金广场都位于合肥市IT行业集中的区域。由于写字楼本身的特性，在合肥市二环以外，只有高新区和政务区有部分的写字楼，其它区域几乎没有有专业化写字楼的分布，例如经济技术开发区。《1》合肥写字楼分布的板块特征合肥写字楼市场按区域板块及形成类型划分，可以分为两大类型9大板块：一类型：四牌楼板块、三孝口板块、百花井板块和大钟楼板块；二类型：科大板块、北一环板块、南一环板块、高新区板块和新站区板块。呈现以下特点，从分布区域上看：一类型的写字楼主要分布于市中心的老城区，二类型写字楼主要分布于近年来合肥经济比较活跃的区域。从形成时间上看：一类型写字楼主要是老写字楼，二类型写字楼主要是近年来新建写字楼。从区域划分来分析，发现一类型四大板块主要集中于庐阳区，二类型五大板块主要分散于包河、蜀山和瑶海三个区，这主要于合肥的规划有关。合肥写字楼板块特征汇总区域板块板块特征主要客户代表物业庐阳区三孝口板块交通便利、配套完善销售代理、广告策划及代理公司、外地公司分支机构CBD中央广场、金城大厦、仁和大厦四牌楼板块商业氛围浓厚、交通便利外地企业的驻合肥分公司、分支机构、本地企业招商大厦、香港广场百花井板块一般写字楼和商住楼中小型私营企业徽商国际大厦、古井百花大厦北一环板块交通便利，商务氛围、配套欠缺外地企业的分支机构、中介服务类企业、代理公司财富广场、众城国际广场大钟楼板块浓厚商业氛围，交通拥挤金融、科技类企业同济大厦蜀山区科大板块专业化市场从事计算机软件、硬件开发、销售黄金广场、鸿基广场、安徽国际商务中心五里墩板块交通便利、配套完善中小型私营企业、IT业、成长型企业旺城国际、置地投资广场、科技创新大厦包河区南一环板块交通便利、配套完善、中介服务类、贸易类、实业类等本地企业万通大厦、新都会环球广场、绿地赢海高新区高新区板块交通通畅、商务氛围、配套欠缺高新技术企业、外地办事处、分公司、科研单位天怡商务中心、拓基城市广场、白宫、富邻广场瑶海区新站板块交通便利、商务氛围不浓厚日化用品代理公司、建材、房地产企业中环国际大厦、中州大厦、东方银座、光大国际广场、UTOWN南鲸国际大厦、浙江商贸城政务区政务区板块市政府所在地，公务方便、配套欠缺大型公司合肥总部或分支机构新城国际、绿地蓝海□板块写字楼物业特征分析物业板块比较分析如下表所示：区域板块档次形象规模配套物业管理公司庐阳区三孝口板块甲级写字楼现代，气派大而集中现代化，先进本地物业管理公司四牌楼板块甲级写字楼与一般混合一般大而集中现代化，先进与一般混合本地物业管理公司百花井板块一般一般大而集中一般本地物业管理公司大钟楼板块一般一般大而集中一般本地物业管理公司北一环板块甲级写字楼与一般混合现代，气派与一般混合大而分散现代化，先进与一般混合本地物业管理公司蜀山区科大板块一般甲级写字楼与一般混合一般大而分散现代化，先进与一般混合本地物业管理公司包河区南一环板块甲级写字楼与一般混合现代，气派与一般混合大而分散现代化，先进与一般混合本地物业管理公司，部分深圳物业管理公司高新区高新区板块一般一般小而分散一般本地物业管理公司瑶海区新站板块甲级写字楼与综合楼混合现代，气派与一般混合小而分散现代化，先进与一般混合本地物业管理公司，部分深圳物业管理公司政务区政务板块甲级写字楼现代，气派大而集中现代化，先进外地物业管理公司□各板块写字楼比例示意图：□合肥写字楼分布的板块分析：（1）市场板块供应特征明显。从市中心，到南、北一环版块，再到近年来开发建设的高新区和新站区，目前形成市中心的三孝口板块、四牌楼板块、百花井板块为主，南、北一环版块、高新区、新站区、科大等板块的多极共同发展的供应格局；（2）老城区几大板块聚集了合肥市写字楼约40%供应量，南、北一环版块、高新区、新站区、科大等板块约占合肥市写字楼供应量的50%；（3）老城区几大板块聚集了合肥市主要的早期写字楼，写字楼市场发展比较成熟，但软硬件配套设施不完善；南、北一环版块、高新区、新站区、科大等板块主要是近年来新建写字楼，软硬件配套设施有较大的提升。二．合肥写字楼在售项目基础资料根据合肥市场写字楼情况，我们针对本项目同级别的在售写字楼项目进行了调研，现将各项目具体情况列出：一环一环二环蓝鲸国际置地投资广场绿地·赢海绿地·蓝海新城国际白宫金座项目金座白宫绿地·赢海新城国际绿地·蓝海置地投资广场蓝鲸国际所属区域高新区高新区包河区政务区政务区蜀山区庐阳区物业位置长江西路高新区（合家福）高新技术开发区东靠环湖东路，西临天智路，北临黄山路马鞍山路与太湖路交汇处政务新区东流路与潜山路交汇处东流路与潜山路交叉处长江西路200号（家乐福对面）胜利路与琅琊山路交汇处建筑面积2.8万m22.6万㎡4.7万m219万㎡（其中：写字楼共约15万㎡，购物广场约4万㎡）-5.4万m22.7万m2档次定位甲级甲级甲级甲级、甲级、5A甲级、5A甲级交付时间A座09年6月交付信息未披露未定08年中旬09年7月交付08年12月08年8月层数A、C座26；B座12层26层主体＋21层边围28层（地上27、地下1）2幢23层、1幢30层（地下均带有2层车库）24层26层29层层高大堂10米标准层3.3米信息未披露――15米挑高大堂层高3.8米，净层高2.8米大堂挑高10米3.4-3.9米不同层高大堂挑高10米大堂挑高5.1米米不同层高立面用材玻璃幕墙＋花岗岩干挂墙砖＋玻璃幕墙天然石材＋玻璃幕墙墙砖＋玻璃幕墙玻璃幕墙＋天然石材玻璃幕墙＋天然石材天然石材公共部位装修高档石材地面、轻质隔墙、地面高档石材，电梯厅墙面及地面为高档石材或地砖、天花为石膏板信息未披露――--五星级大堂装修大堂精装修每三层设置一个中心生态花园商务标准装修智能化电话，有线电视、宽带管线入户信息未披露电话，有线电视、宽带管线入户5A智能5A智能5A智能楼宇自动化控制系统、背景音乐系统、有线电视系统、电梯数量4部人行电梯，1部货运电梯信息未披露6部人行电梯2部货运电梯6部人行电梯2部货运电梯5部人行电梯1部货运电梯5部人行电梯2部货运电梯4部人行电梯1部货运电梯物业类型F1-F4商务配套；F5-26F办公F1-F3大型商场；F4-26F办公B1美食；F1-F4商业；F6-F20办公；F20-F27快捷星级酒店3幢写字楼为纯写字楼，购物广场为3层建筑A座F1-F4为商业广场；B座纯办公纯办公F1-F4商务配套；F5以上办公标准层面积约1500㎡1000㎡1720㎡1800㎡1200㎡2000㎡2000㎡分隔面积45—1150㎡50-80、81-120、121-100070-1720㎡主要为100-1800㎡100-1700㎡80㎡—240㎡，整层94、102、128、150、194、267㎡、整层交付标准公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰车位数量商业住宅办公三合一车位，数量充足。地上、地下-地下两层均为车库，共约1400个每100平米配1个车位，1239个1800个-物管公司合肥拓基物业暂未定合肥绿安物业未知合肥绿安物业安徽置地物业太平洋第一戴维斯销售价格均6000元/m2预均5000元/m2预均8000元/m26000元/m2均6500元/m2均8000元/m2均6500元/m2租金预测（元/㎡/月）――20――――――6037开盘时间A座11月初开盘（B、C座目前未开盘）08.4（现接受垂询）预12月底07.5A座已售完，B座9月1日开盘07年6月07年9月推盘手法F1-F4配套；F5-F9整层销售；F10以上分割销售。暂未推盘一期推F6-20主要针对大客户销售，一期推出2幢23层写字楼先大客户销售主要针对大客户销售先开9-20层去化情况去化约30%高新区管委会已购3层共3000㎡-去化90％以上去化70&尾盘已开部分去化80&目标客群金融证券类较多――-不祥行业属性较杂金融类较多行业属性较杂入住大客户目前上海几个证券公司进驻高新区管委会-华电国际、sk、宝赢会计事务所、律师事务所香港华浦集团等光大银行、安联保险等西子·奥蒂斯、东亚银行、杜邦保险等客群属性投资客占60%以上――-自用与投资客均有自用和投资客各50%自用客70&自用客较多物业定位长江路首席商务甲级写字楼-甲级超智能建筑智本型·纯写字楼顶级纯甲级写字楼IBIM(独立商务+独立居住)全球高校商务特区推广USP百年建筑，百年基业资本→资本加速器政商双核，一切为赢央踞政务领域·成就商务王座中国第一家，为处于快速成长期的智本型企业量身定制的纯写字楼长江西路国际商务地标IBIM全球高校商务特区三．合肥写字楼已售项目基础资料项目CBD中央光大国际香港广场财富广场中环大厦恒丰大厦环球广场一期二期所属区域庐阳区瑶海区庐阳区庐阳区瑶海区新站区包河区物业位置三孝口，长江西路南侧369号，合肥一中路口胜利路与临泉路淮河路288号（市府广场对面）濉溪路287号胜利路与临泉路交汇处凤阳路与站西路交口屯溪路与马鞍山路交叉口区位状况合肥市老环城马路内，市中心区域，人流量大、交通便捷、商务机构多、市政及商业配套齐全。周边社区配套完备，国际、区域性超市欧尚、世纪联华、合家福等，元一国际大酒店等品位餐饮、娱乐设施、高尚宅邸林立。毗邻淮河路、宿州路、荣事达大道、美菱大道、长江中路，与百盛和鼓楼同在淮河路，是淮河路商业街的汇聚点。一环路上，紧邻庐阳区政府大楼，未来升值潜力较大。周边社区配套完备，欧尚、世纪联华、合家福等，元一国际大酒店等品位餐饮、娱乐设施、高尚宅邸林立，胜利广场、瑶海公园环绕。胜利广场、五星级元一国际大酒店近在咫尺；1、10、12、15、21、22、114、127等公交线路。位于马鞍山板块，板块内知名住宅区较多，周边有合家福、家乐福等购物广场，并与安徽省行政中心遥遥相望、银行、邮局、学校、医院等系列的文化生活配套中心较完善。发展商安徽安兴发展股份有限公司安徽博鸿房地产开发有限公司合肥合邦房地产发展有限公司安徽省邮电物业发展有限责任公司合肥华欧置业有限公司合肥恒丰房地产开发有限公司新鸿意地产占地面积141541m225974㎡5433m2200000m2约40000m21333419000㎡建筑面积136551.71m210万㎡44000m250000m278000m260000m26916097211㎡销售均价5900元/㎡4600元/㎡6226元/㎡（含3年返租）4550元/㎡5300元/㎡4697元/㎡4000元/㎡4600元/㎡交付时间2005年12月2007-9-302007年5月2004年2007年8月2006年10月2006年6月2006年8月层数30层（地上28、地下2）11层28层（地上26、地下2）28层1号6层，2号26层31（地上29、地下2）28层26层物业类型写字楼写字楼、大型市场综合体写字楼、商务公寓写字楼写字楼、商务公寓办公、居住写字楼、商业中心综合体分隔面积104—1400㎡60—300㎡60—180㎡58—355㎡80—355㎡，2/3整层127㎡—166㎡小面积80—130㎡，大面积半层整层150—370㎡车位数――300个180个左右地下67个、地面23个和户数1：1166个400个496个车位租金450元/月地下未出，地上免费400元/月地下380元/月未定未定150元/月装修标准公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰，部分楼层业主精装内部配套酒店公寓商务公所、高级景观住宅会所――专属多功能会议厅。16个空中花园、楼体泛光照明。高规格会议室配套及VIP行政酒廊。待定5000㎡空中花园会议室茶吧商务中心四．合肥写字楼市场租金水平项目天徽大厦财富广场万通大厦金城大厦天怡国际商务中心区域庐阳区庐阳区包河区庐阳区高新区层数C座28层、B座11层28272515层高（米）2.83.43.333面积（㎡）60—294㎡自由分隔58—35567.51—167.1180—17050—204租金（毛坯）（元/㎡/天）11.51.151.970.65物管费（元/月）3.33.82.88含在租金内1.59出租率95%不祥99%99%90%车位租金（元/月）大中型50、小型30380160200--项目新鸿安大厦科技大厦招商大厦盛安大厦国轩大厦区域庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区层数18层（3—18办公）2220（５-16层办公）22（5—9层办公）35层高（米）3.32.82.83.33.2、3.3、挑高5.1面积（㎡）20—7070——140自由分隔30—11047—118租金（毛坯）（元/㎡/天）1.481.151.482.160.82物管费（元/月）含在租金内3.4元/月3.5元/月含在租金内2.8出租率90%100%95%95%50％车位租金（元/月）――100元/月150元/月300元/月无项目晨辉大厦仁和大厦CBD中央广场香港广场旺城国际区域瑶海区庐阳区庐阳区庐阳区蜀山区层数1928252819层（7~19层商务公寓）层高（米）2.8净高2.53.8米标准层--5.2米复式面积（㎡）50-200134.47—199.47104—1400自由组合60-18060-200租金（毛坯）（元/㎡/天）0.881.151.642.230.98物管费（元/月）--3.1542出租率100％85％99％70％以上70-80％车位租金（元/月）150160450400130项目光大国际中环国际环球广场国际商务中心区域瑶海区瑶海区包河区包河区层数16层(6～11层办公)29层26层28层、11层（公寓）层高（米）3.33.43.43.25面积（㎡）60～300150-285150——370100㎡以上租金（毛坯）（元/㎡/天）1.181.151.241.18物管费（元/月）2.63.22.93.4出租率75％95％95％90％车位租金（元/月）暂未出300-350150320-450分析：合肥市老城区写字楼市场发展比较成熟，庐阳区写字楼租金最高，高新区、瑶海区和其它板块处于初步发展阶段，写字楼租金较低；尤其是高新区受有政策扶持的孵化性质的办公楼影响，商用写字楼不仅少，而且租金收益是合肥市最低的板块，而工业类写字楼是该区域最为密集的商务形态；合肥目前在售高端写字楼项目主要分布在二环线附近；一环内高端写字楼，主要是置地投资广场、蓝鲸国际大厦、汇金大厦；在售甲级写字楼项目物业条件如下：有大堂或会所式商务配套的纯写字楼5家，裙房商业+办公的3家，附带酒店的1家；在售项目在装修标准上均为写字楼公共区域精装修，没有办公区域完全装修出售的；在售项目外墙多为大理石＋玻璃幕墙，没有纯玻璃幕墙的写字楼；在售项目聘请的物业管理公司大部分为安徽省内物业公司，仅有蓝鲸国际、汇金大厦和金鼎商业广场聘请知名物管公司第一太平戴维斯；在售项目定位诉求点集中在以下几个方面：地段价值概念、纯商务办公、针对客群进行定位；近一年内竣工的高标准纯写字楼项目租金均比较高，一环内多数都在1.15元/平方米·天以上，如：香港广场租金达到2.23元/平方米·天（是合肥市写字楼最高租金）；根据调研，置地投资广场租金达到2元/平方米/天，而汇金大厦由于其高标准的建筑设计与选材，未来租金也有望超过1.6元/平方米/天；目前在售甲级写字楼的价格如下：一环内价格集中在8000元/㎡，二环附近价格集中在6000-6500元/㎡，高新区2300-4000元/㎡。2008年8月，据统计新建商品房办公类可售面积约为68.5万平方米。其中，蜀山区写字楼面积供应量最大，为18.2万平方米，占合肥整体供应量的28%；其次庐阳区面积供应为15.9万平方米；新站区写字楼面积供应为7.9万平方米；剩余以此为新站区供应量为7.9万平方米。各区所占比例为：蜀山区28%，庐阳区23%，高新区、新站区、包河区各占11%，瑶海区、政务区各占6%，经济区占4%。预计未来两年内将新推出30万方纯写字楼，中高档项目将占据市场的主流，代表性项目为蔚蓝商务港7幢高层，赢海3幢高层，新城国际1幢高层，汇丰广场2幢高层，拓基金座2幢高层，深蓝国际1幢高层、万象城1幢高层；工业孵化器类项目将主要集中在高新区、经济开发区、滨湖新区三个区域，预计将推出200万方左右，代表性项目为高新区的36万方柏堰科技园、10万方MBOX二三期，经济开发区的30万方的工投·立恒工业广场，滨湖新区的110万方总部基地项目。四．市场调研总结随着城市经济的发展，人们对现代写字楼的商务价值逐渐认同。合肥当前正面临“中部崛起”的大好发展机遇，随着合肥城市经济的加速发展、“长三角”部分产业的转移，以及工业化程度的提升，商贸、金融、中介服务行业将会大幅度跟进，这就需要作为重要商务场所的专业化写字楼的大量涌现。1．发展起步晚，发展速度较为平稳。合肥较大规模的的写字楼开发是从2003年前后，在此之前，写字楼开发较为零散，未能形成规模。随着房地产市场和合肥市经济的强劲发展，直接刺激写字楼物业的发展。2003年前后，合肥市出现了一批写字楼，如天徽大厦、万通大厦等。写字楼的开发开始规模化，而且逐渐向多功能、现代化、智能化发展，写字楼的办公理念、设计理念、服务理念等都得到较好的诠释。如财富广场、中环国际广场等。2．中低端产品占据市场主流，高端产品较少，市场细分正逐步体现。受销售价格和租金水平的限制，合肥写字楼物业主流产品开发集中在中低档，低档物业以沿街商住两用的商住楼为主，如中州世纪广场，世纪云顶、黄金广场等。中档物业以纯正的第三代写字楼为主，开始关注舒适、效率、环境、开放度的融合，推动商务层面、商务场所、商务形象的相互支撑与提升，代表物业有中环国际广场、财富广场等。合肥市现有的纯写字楼以该类物业为主，各物业除在地段上的差别，其项目属性本身的差异很小。进入07年以来，合肥写字楼市场正逐步步入细分，如以政务区新城国际、蔚蓝商务港、长江西路置地投资广场、马鞍山路深蓝国际、绿地赢海的代表高端写字楼逐步面试。而以格林硅谷为代表的独栋写字楼也已面世。3．分布零散集中度低合肥的写字楼分布比较分散，而且每个区域的写字楼数量都很少。除长江路沿线和市府广场中心区板块由于规划定位的导向作用，写字楼物业相对较集中，其他片区则都很零散。从销售、出租情况来看，合肥写字楼的版块分布和客户群分布具有一定的特点。合肥写字楼板块分布及客户特征描述一览表板

块板块特征主要客户代表物业三孝口板块交通便利、配套完善销售代理、广告策划及代理公司、外地公司分支机构CBD中央广场金城大厦仁和大厦四牌楼板块商业氛围浓厚、交通便利外地企业的驻合肥分公司、分支机构、本地企业招商大厦香港广场百花井板块一般写字楼和商住楼中小型私营企业徽商国际大厦古井百花大厦大钟楼板块浓厚商业氛围，交通拥挤金融、科技类企业同济大厦科大板块专业化市场从事计算机软件、硬件开发、销售黄金广场北一环板块交通便利，商务氛围、配套欠缺外地企业的分支机构、中介服务类企业、代理公司财富广场天庆大厦南一环板块交通便利、配套完善、中介服务类、贸易类、实业类等本地企业万通大厦新都会环球广场高新区板块交通通畅、商务氛围、配套欠缺高新技术企业、外地办事处、分公司、科研单位天怡商务中心新站板块交通便利、商务氛围不浓厚日化用品代理公司、建材、房地产企业中环国际广场中州大厦4.写字楼价值被低估价格存在一定上涨空间。合肥在售写字楼物业价格最高价为8000元/平方米，普通产品价格在4000－5000元/平方米左右，与高档住宅价格基本持平，价格存在一定上升空间，由于写字楼物业投资门槛较高，写字楼的销售存在一定难度。总结：在经历了一段时间的发展后，合肥写字楼市场已初步成熟，市场细分也逐步体现，写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。经过近10年的发展，合肥写字楼已进入市场化阶段，不过价值标准尚未完全建立。目前的市场特征是传统写字楼逐渐没落，新型领袖项目正在酝酿，逐步出现，例如总部基地和蔚蓝商务港。五．工业类写字楼发展模式探讨1．工业地产的概念及商业开发模式工业地产泛指具有工业类使用性质的所有毛地、熟地，以及在该类土地上的做为工业制造使用的建筑物及其他附属物的统称。作为有别于住宅地产、商用地产和综合类用地以外的第四类性质的用地，工业类土地上可建的建筑物的用途范围通常包括几种：工业制造标准厂房和非标准厂房、仓储物流用房、货物堆场、工业配套用房和用于工业研发类的楼宇等。工业地产作为工业产品的主要载体，随着工业制造业的发展和升级，也已经形成了产业化的发展模式，同时也就逐步具有了其独有的商业模式。自工业地产开发商筹措资金、寻求产业政策支持、开始基础设施配套建设、开发经营项目并提供工业地产产业配套服务等一系列活动开始，工业地产业的特性就予以显现出来了。因此工业地产的开发都具备“投资大、启动快、以增值性较强的服务实现收费、追求长期稳定的回报”的四大产业特性。在上海，投资大和启动快这两大特性尤其明显，上海的工业园区在规划和定位上都是比较前瞻和讲究一步到位的，资金投入在基础设施上是相当大的，园区管委会的机构设置比较全面和完善，在招商所需的硬件配备乃至人员经费预算上也是毫不吝啬，这样的大投入意味着开发主体单位需要招商领域的大回报，于是符合了现今上海工业地产市场开发的一大现象，就是“有土招商”和“无土招商”同步进行。作为中国的经济中心，上海具有其他省市区域不具备的产业优惠政策，在投资环境和产业导向方面总是占据着领先的地位。上海的工业园区往往先采取“无土招商先引税”的招商策略，通过政策的优惠扶持，吸引一部分的企业注册落户于工业园区，这些企业不需要土地和厂房，只要有相应的办公室就好了，他们多半是一些行业的经销商或者是产业配套服务商，在产业政策的支持下他们可以很快的实现纳税，为地区带来新的税源，园区同时再拿税收的地方财政留存部分作为基础设施配套经费，这样就又符合了启动快的特点，形成了良性循环，保证园区开发的资金链不断，做为工业园区自然就能在为国家创收的同时又满足继续开发的要求。目前据笔者了解，上海工业园区的招商策略和方法已经被推而广之，在一些二线城市也开始了这种开发模式。目前各种类型的园区开发模式依据地方政府规划的实际情况和产业政策的不同而各不相同，通常常见的模式有四种，即工业园区的具有较强的政府导向型的开发模式；在生产制造业具备行业绝对优势的主体企业的引导模式；工业地产投资商投资开发模式以及现在大型园区多采用的多种形势并存的综合开发运作模式。2．工业地产所处的宏观环境2007年7月18日，国家统计局公布，上半年，中国国内生产总值同比增长11.5%，比上年同期加快0.5个百分点；其中，一季度增长11.1%，二季度增幅高达11.9%。这些数字，均远超过我国政府年初设定的全年增长8%的目标。经济高位运行本无悬念，但如此高的增长还是出乎大部分财经官员和专家学者的意料。形势一下变得严峻起来了，中国本就是一个经常用数据说话的国家，这些数据说明了什么，各类学者和政府官员争论纷纷。7月26日，关于中央政治局讨论经济形势的相关报道出炉，可清晰的看到近段时间被官方仔细斟酌、精心表述的“防止经济增长由过快转向过热”，在政治局的会议上被强化为“遏制经济增长由过快转向过热”。由此可见我们的最高当局已然直面过热之虞了。政府对经济过热的判断和调控力度将会发生重要变化。细观GDP的构成，投资和净出口增长过快是GDP大幅增长的主要原因。其中贸易顺差更是屡创新高，几次的调控政策均未起到明显的作用。究其原因有很多，其中很重要的一点就是工业体系全球化趋势下的跨国外包和工业产品供应链重组引起的，随着工业体系全球化趋势的加剧，越来越多的跨国公司把生产或服务转移到海外，再把产品纳入旗下的全球供应体系，形成供应链的重组。全球的工业格局发生巨大的变化。而随着中国改革开放，工业化进度加快，在工业全球化格局中比较优势明显，很快中国就成为全世界最大的工业产品加工厂。工业制造企业纷纷的崛起，这都源于我们低廉的劳动力和生产资料价格，虽然在近30年的改革开放的进程中，中国经济迅速的发展和崛起，国民的经济收入提高和社会保障体系逐步完善起来了。但是不可否认的是中国在很多领域是处于产业链的低端，国内制造企业的经营多数停留在很多的加工贸易业上，而且都是外国的经销商拿掉大部分的产品利润，而我们只取得部分低廉的加工费，这当然是中国工业化进程中的必经之路，同时也是产业结构不尽合理所致。随着近几年中国扩大外资引进，逐步放开产业限制领域，越来越多的外资企业涌入。中国形成了以外资企业为主的加工贸易基地，且供应链不断延长，附加值不断提高，而我们一些工业区在招商定位和产业化定位上仍是居于现况。正是意识到了这些问题和目前产业环境的改变，越来越多的各级政府都纷纷开始把产业结构性调整和产业升级当成主要经济工作来抓。从上海招商网的区县招商栏目中就能很清晰的看到作为长三角工业的领头羊上海正在积极的开展大规模的产业化线路调整中。作为长三角的其他二、三线城市也都在积极的备战新一轮的产业升级和产业大对接。笔者也曾在很多的报道上都看到说中国将要面临着从世界加工厂向世界工厂转型的时代的到来，可是如果产业环境不优化、产业结构不升级、产业模式不尽快转变，要真正实现转型谈何容易呢？3．工业地产的产业化趋势就工业房地产本身意义来说是其带动了整个地区特色产业链的成熟，完成地区产业链的整合以及实现产业链的拓展，也是满足产业链多元化发展的需求载体，工业房地产更是房地产中一个重要的产品类型，只是比较特殊，因为它的用户与我们平时日常接触的房地产用户不同，企业和产业客户才是它的目标市场。我们长期忽视了工业地产的价值，只把他做为工业产品成本的生产资料之一。但是在产业升级的带动下，在国家严控土地使用，发展集约节约用地的大势下，工业地产的价值越来越凸现出来。而产业和产业的切入又是工业房地产的重中之重，从工业房地产角度来说，因为它的客户对象不一样，他面对需求的基础也不一样，所以关注工业房地产的发展必须要密切关注整个中国产业的升级递进、产能的提高与产业的更新，说穿了就是产业结构必须不断的调整以符合产业升级要求。上海曾经是我国老工业基地和全国最大的工业城市。随着目前世界制造业重心逐渐向中国转移，上海又作为我国沿海发达城市，正成为众多国际知名企业争相抢驻的区域，工业投资势必会不断增加，工业房地产的作用将更加突出。上海市政府在“十一五”规划中明确提出“市区体现繁荣繁华、郊区体现实力水平”的经济发展布局指导思想和“工业向园区集中”等“三个集中”的指导思想，依据城市总体规划，结合工业自身特点和产业结构调整，通过大撤退、大关闭、大转移，在中心城区外围形成东(信息微电子)、西(汽车制造)、南(化学工业)、北(精品钢材)四大产业基地。2000年后上海逐步通过对老旧工业区的改造搬迁将曾经坐落在城市中心的工业房地产逐步向郊区工业园区集中。随着上海工业房地产结构性调整的逐步完成完善，郊区成为工业房地产发展的重点。上海的闵行、嘉定、青浦、宝山等区域在第二产业领域都得到了蓬勃的发展，国民经济中工业所占的比重越来越大。近几年来，上海市区的商业环境越来越成熟，商业网点越来越丰富，配套越来越完善，这些都推动了工业地产的转型和重新定位。近几年，随着市区老式厂房和仓库的搬迁外移，一部分的工业地产转成了商用地产，还有相当一部分厂房仓库转向了创意产业园、新型都市经济园。在城郊接合部，越来越多的产业园、总部经济园象雨后春笋般纷纷建成，形成了一个大产业，就是我们常说的，近期很热的2.5产业，从目前的各种情况来看，不久的将来产业大融合将是上海面临的新一轮的挑战和机遇。随着政府的支持力度不断加大，工业化市场的成熟也都预示着产业化升级已经是必然的趋势了。借助国外的经验来说，在西方国家发展到后工业化时期，尤其是到20世纪中叶，随着公路交通迅速发展，大城市中心地价快速上涨，交通拥挤，环境恶化，第二产业开始大规模向地价低廉、空间广阔的郊区转移，并且形成新的工业区。在20世纪60年代以后，第三产业又开始大规模的向郊区扩张，在工业外迁的带动下，市中心的商业零售业、旅馆业迅速向郊区副中心迁移；加上通讯通信技术的快速发展，高级住宅和办公楼也开始向郊区发展。这些国外的发展历程和我们的产业升级和结构性调整的线路是相当的接近，只是我们晚了近50年。就目前的上海的情况来分析，上海的郊区城市化远远滞后于郊区工业化。所以政府也意识到了这一点，市政府在城市建设中，为推进旧城改造，改善居住环境，有计划的在郊区开辟居住区，搞配套，供市民搬迁。所以我们也看到一个很有趣的现象，在国外，富人和中产阶级都居住在郊区，在国内，一般的城市工薪多在郊区，而富有阶层多向市中心集聚。所以在我看来，将来我们将要建设的是“大园区”、“大功能区”，即以临港新城为代表的“现代新城”的概念，她涵盖了多种城市居住功能和多种产业功能，第三产业虽依附于第二产业的快速发展，但是已不仅仅是产业配套服务那么简单的了，所谓的第三产业她完善了城市副中心的建设，提升了区域产业含金量，提高并丰富了居住环境和投资环境。由上可看出产业和产业的叠进和融合将是一个可做的大文章。近几年来，上海的低端工业产业外流很频繁，作为上海辐射区域的二线城市，如苏州、无锡、杭州等又针对上海的情况实行产业政策调整，大规模的吸引内外资投资客商，那些在上海享受了若干年的优惠政策的制造性企业又开始转向更具优惠条件的二线城市。所以上海的产业化的进程必须要更快、工业产业政策要更加完善。上海的工业房地产将沿着产业化集聚线路和产业大融合，逐步走向高端的趋势很快会在未来凸显出来，而上海的产业化进展势必会带动整个中国的产业发展。随着中国新一代国家领导人对中国改革开放的深层诠释，而政府的导向作用对于工业地产本身而言也是至关重要的，作为工业地产投资最为活跃的地区大长三角地区和华北环渤海地区就会面临着更多的机遇，国家在产业政策上的扶持更是加大了投资的涌入，不可否认的是招商政策的优惠、产业链的成熟和产业资源的丰富才是导致投资者作出投资选择的主要原因。从根本上说，工业房地产的快速发展和产业升级的源头来自国家产业政策面的支持。在现在良好的产业环境中，我们的产业进程没理由滞后。4．工业地产的投资趋势近些年来，大量的外资投资聚焦在工业地产上，随着国家加大对住宅地产和商用地产的政策调控，产业化投资就正是这样，说句不恰当的话就是“东方不亮西方亮”。国外的投资大鳄们的注意力已经开始转向了工业房地产且大有蓬勃发展之势。普洛思、AMB、腾飞、新加坡丰树、日本新熙的等国际投资集团都大规模的开始了中国的工业地产投资布局。世界五大行的戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、高力国际也纷纷成立了所属工业地产部门，建立了工业房地产投资专项服务。当然中外地产巨头纷纷涌入工业地产，各自打算不尽相同。外资加大对中国的工业地产投资力度，主要是基于中国的工业地产市场刚刚启动，现在快速介入意味着他们将可以争夺更多的“蛋糕”。何况中国工业地产的投资回报率也很高，而且投资回报的稳定性和长期性更符合国外投资者的投资习惯。对于这些大型的投资集团其投资行为一旦发生，通常需要考虑5年－10年甚至更长的时间的经营行为。仲量联行董事单维其称：“工业地产的投资回报率一般为8％~12％、最高可达15％”，但笔者从上海招商网工业测评研究中心的一份报告中可以看到，上海招商网借助良好的政府背景渠道了解到政府给予大型外资投资机构的优惠政策相当好，外资投资集团的投资回报率远不止这个比例，15％的投资回报率极有可能只是底线。外资在抢占市场的同时也带来了新的开发模式和投资理念。作为世界最大的上市工业房地产投资信托公司，普洛斯于2003年携“物流地产”概念登陆中国市场，只用了短短几年时间，便完成了在沿海地区的战略布局，普洛斯投资业务遍及沿海及内陆18个城市，开发并管理39个物流园共计近70万平方米以上的物业。而在2006年，规模仅次于普洛斯的美国二号工业地产巨头AMB也高调宣布在上海投资约1330万美元，购得面积近2万平方米的工业地产项目及附近一块待开发用地，完成了第一笔在华业务。这一切仅仅是个开始。从AMB总部传来的消息，未来五年内，AMB将在北京、上海及珠三角地区投资5亿美元开发工业地产项目。新加坡丰树信托凭借其拥有的多种投资基金，四处寻觅合适的工业地产项目。据了解，欧洲排名第一的工业地产商Gazeley也将进驻中国。和记黄埔集团地产(天津)有限公司以4750万美元资本，正式入驻天津和平区，投资发展“明星工业园”……。外资的趋之若骛预示着什么呢？那就是高回报。就拿现在很火的物流地产来说吧，仅在今年上半年，上海的工业园区主干道附近的高标准仓库，需求表现得非常强劲，一些新增供应甚至在完工前就已经被市场完全吸收。其中最为明显的是，物流仓库供应紧张，一些大型的国际零售商和第三方物流公司提前预租。就是鉴于目前中国现代化的物流设施紧缺，物流地产开发商普洛斯、AMB和Goodman的项目尚未推出，就被DHL、BestBuy、通用汽车和Geodis等公司提前预租掉了。而在供应紧缺的现状下，直接导致的就是新建物流中心租金上涨。上海招商网工业地产测评研究中心第三季度的指数报告中显示：仅2007年半年时间，上海物流地产的租金水平比上半年平均上涨4.5%，而浦东、闵行、南汇为主的物流仓库的租金更是飙升了20%以上。戴德梁行在其工业地产报告中也显示，DHL在普洛斯临港物流园的租金成交价约为1.0元/平方米/天，紧接着在AMB奉贤物流中心租赁仓库，租金成交价约为0.7元/平方米/天。随着租金的不断上升，越来越多的大型公司开始建造厂房。世界500强企业3M公司在上海漕河泾开发区浦江高科技园区动工兴建医用器材亚太生产基地，首期投资超过3亿元。而瑞典宜家家居的亚太地区物流分拨中心项目也在上海奉贤区启动建设。该中心投资1.5亿美元，占地580亩，仓储能力将达到20万立方米，建成后将是宜家在亚太地区最大的物流分拨中心，同时也是中国最大的外资仓库。但是对于国内的地产投资企业而言，他们看中的可能是凭借自身资源实现拿地的低成本和今后转变为其他商业用地的增值潜力。大致有以下几类投资商：1．原先是住宅地产或者是商用地产的开发商，很早他们就利用良好的政府关系和近水楼台先得月的资源优势储备了大量的工业用地，迟迟没有开发的原因是住宅地产和商用地产可以产生暴利，而工业地产的投资回报不像以上二者在短期内可以产生较大的利润，可是在近几年中，国家的宏观调控政策让他们逐渐的把注意力集中到工业地产上来，在上海，包括复地集团、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等在内的诸多国内知名大型开发商，都开始涉足工业地产领域。早在2005年初，绿地集团就与金山区签订协议，合作开发金山第二工业区共计4．9平方公里的土地，项目总投资则高达13亿元，其中绿地集团的投资份额占到95％。在2005年7月，鹏欣集团投资建设的上海国际家用纺织品产业园区正式启动，据悉投资额将达到20多亿元人民币，总建筑面积超过了20万平方米。复地集团也进军工业地产领域，与合作公司共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目，该项目地块占地面积约为347亩，总建筑面积为26．28万平方米。复地在合资公司中占50％的股权比例。在广州，包括合生创展、富力、恒大、美林基业、珠江投资等在内的诸多原先住宅地产开发商已经抢先进入工业地产这一领域，万科现在也在积极的寻找机会介入工业地产，实现他的战略布局。2．大型的产业集团、上市公司在自身的产品生产制造用地中储备了一部分的闲置土地，利用租金产生一些受益，俗称“养地”，静等土地升值。还有就是一些公司的生产基地外移，把容易出租出售的土地或者厂房重新包装定位实行招商。他们的招商特点是只出租不出售。从上海招商网得到的消息称：新近上市的中国制造业500强的斯米克集团就把其在金桥的生产厂搬至吴江汾湖经济开发区，而在空置出来的厂房和储备用地用来招商。斯米克集团在上海金桥有200多亩工业用地，在金山有500多亩，在吴江储备了上千亩的工业地产，其管理层的战略眼光真是高瞻远瞩。在重庆“圈地”美的集团、海尔集团等国内家电巨子都不约而同地打着产业“扩军”的旗号大举进军工业地产领域、建造自己的工业园区；而招商物流把物流配送中心建在了重庆经济技术开发区出口加工区旁边，占地100亩；重庆西永微电子工业园开发有限公司总体规划16．7平方公里，可谓一个比一个大。而大规模切入工业地产的五矿集团在辽宁营口的五矿营口产业园已开工，总投资超过300亿元，占地20平方公里，按照五矿规划，将用15年左右的时间把该产业园建设成为产业集群优化、投资环境优良、具有国际竞争力的高科技金属加工及装备制造产业园。3．一些民间资本组成的投资集团，在操作上他们具备相当的灵活性，在资金的投入和使用上则更为大胆，是工业房地产投资的“弄潮儿”。浙江资本组建的浦庆投资公司投资的招商体量达到27万平方米“上海浦东机电数码港”；瑞安集团也与大连软件园的开发商亿达集团签署无约束力的合作意向书，共同开发大连软件园二期，该项目将分多个阶段进行开发，有关地价、建筑成本及其他相关支出预计总投资达150亿元。4．一些小规模的生产加工厂家、投资商或是投机客，他们手中的工业房地产的单位体量不大，但是数量很多，分布很广，其所占的工业房地产的总的比重是很大的，是目前工业区在进行产业升级和产业机构调整中遭遇的最大障碍。究其原因是这些厂家产品利润降低，近几年又看到工业房地产的增值空间很大，于是放弃了产品加工生产，转向工业房地产投资招商。可是因为不懂工业房地产开发，缺乏招商理念，在厂房建造又不具备适用性，投机想法过多这些原因导致在招商过程中只考虑价格，忽略产业定位和产业要求，不符合当地对招商引资引税的诉求。这个团体只关注短期利益，租售皆可。据笔者所知，今年就有几家公司正在上海疯狂扫购这些上述的标准厂房，只要地段好，厂房硬件设施好，立马圈下。工业地产过热，导致的结果就是制造业大规模转向房地产投资，真是此消彼涨啊！由于投资于工业房地产获利水平高于其他行业，使得原本涉足于制造业的企业，也大量转入房地产业，从第二产业跳跃至第三产业，可能这就是具备中国产业特色的现况吧！六．“TOP创展·企业大道”项目产品设计建议企业大道项目前身为“安徽新生物及医药创新创业孵化中心”，其用地原属于安科生物的工业用地；后在具体的建设审批过程中定位于高新企业（倾向生物医药等产业方向）的创业基地和企业孵化园区。本项目依赖我公司和安科生物的背景联系，在高新区管委会的牵线联系下签署了土地转让协议，并将“安徽新生物及医药创新创业孵化中心”名称改为“企业大道”，使之成为新的工业地产项目。企业大道作为高新区孵化器产品之一，我个人认为开发思路应按照以下进行：个性化空间设计、生态型环境控制、充足服务设施配套、专业性协调管理产品：个性化空间设计本人同意利鴻天关于产品的组合方案，应是多样化的产品组合满足不同企业的办公需求。12层的综合科研楼已经开工，但建议18层高层商务可以考虑LOFT，24层高层商务楼是高新区内地标性建筑，以标准层1200—1500㎡的标准层专业为具备一定实力的企业购买。如下图示：18层商务楼→（昆山LOFT企业家）环境：生态型环境控制项目周边毗邻大蜀山，外围环境不再赘述，内部小环境的个性化营造，尽量使内部环境艺术化，高档化，细致化，放大小面积的景观设计特色。在钢筋混凝土的外表下，最好配备部分活泼灵动的水系景观，与商务建筑形成互补。类似下图所示小景观：配套：充足服务设施配套专业写字楼园区内部商务配套是企业主购买的重要因素，因此高标准的园区应配备充足的停车位、食堂、商务中心，便利店和文体服务。为避免办公与商业营业之间的相互干扰，本人认为写字楼主体内部不应设计商务配套，应底层商业局部放大配套性作用，开辟足够的商业营业用房用于后期宾馆、餐饮、便利店等配套的进驻。服务：专业性协调管理这里的服务包括售中和售后服务两块，也可以合并为一块，公司可以成立项目综合服务公司：售中为入园机构和企业提供项目认定、章程制订、工商注册、税务登记、法律咨询及投资、融资等全方位的优质服务。售后为客户提供全方位的物业管理服务，除了基本的物业管理之外，同时具备票务服务，代订报刊，POS机服务等增值性服务。毕竟我公司对写字楼物业的管理无任何专业经验，本人认为物业管理公司可由我公司实施管理，但尚需聘请深圳长城或戴德梁行等二线物业管理公司提供物业顾问服务，全方位提升物业附加值。根据市场调查和对工业地产的认识，结合目前传统写字楼的产品定位和工业类写字楼的自身特点，市场营销部充分考虑成本与售价的关系，提出以下产品设计建议：1.立面处理方法合肥市区内高档类项目基本上采用的都是玻璃幕墙和干挂大理石或花岗岩，玻璃幕墙和干挂大理石虽然在外观上能够提高视觉冲击力，提升项目档次，但据初步了解玻璃幕墙的价格在200-500元/㎡不等，大理石价格在200元/㎡左右，铝板价格在140-200元/㎡，而涂料价格基本可以控制在100元/㎡以下。由于费用成本较高，在企业大道项目不建议大面积采用该处理方法，建议主要选材还是以金属质感强的外墙涂料和双层中空玻璃窗体（或玻璃幕窗）相结合的处理方法，视觉冲击力主要在建筑造型上进行突破。立面处理方法可以参照绿地·赢海大厦，其外墙主要采用双层中空彩铝窗体和金属色铝板饰面相结合的处理方法，一定程度上大大减少了制造成本。2．标准层高，大厅层高和装修从调研过程来判断，写字楼大堂的高度并不是企业主购买的主要因素，因此企业大道大堂层高建议