房地产景观品质提升培训讲义230

地产景观品质提升

满足客户使用需求合理控制景观成本提升绿化效果材料品质特色统筹化设计质量提升针对项目客户需求制定景观策略控制软硬景比例，景观单项比例精确化采用绿化合理操作模式，实现绿化效果的提升材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量

景观全面提升五步曲(客户、成本、绿化、特色、设计资源)第一章：针对项目客户特点制定景观策略164景观效果的实现不是设计部门单一能够完成的。需要成本、工程、采购和设计协力！景观可售成本的概念

根据市场调查：景观所带来的溢价比是1：5

景观单方造价

指以景观实际建造的占地面积为单位（M2）的造价例：500元/平米

景观造价折合可售建筑单方的比例

景观造价（×元/平米）X0.2～0.35=可售建筑单方造价例：以容积率为2.5的项目，通常建筑密度为30%，景观单方造价为500元/平米，折合可售建筑面积为140元/平米，比例为0.28景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点

万科的景观产品基本分为四大类现代系列风情系列西班牙(南加州/英式)泰式(东南亚)现代中式现代西式(港式)代表作：第五园、水晶城、润园代表作：万科城、兰乔圣菲、双水岸代表作：金域蓝湾、十七英里一期代表作：金域华府、金色家园

景观竞争点㈠入口作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：

项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色入口的内容包括：

1.引导空间序列（市政道路包装）

2.车行流线设计（含指示及人员管理）

3.人行流线设计（同上）

4.大门形象（特色、品质感）

5.入口对景设计（强化特色）

6.整体绿化（突出价值感）

7.项目LOGO设置（突出特点）

8.灯光效果（考虑晚间宣传和夜景）

9.社区围墙（强化品质感和安全性）10.物业管理设置完善性和创新性景观竞争争点㈠入口景观竞争争点㈠入口景观竞争争点㈠入口景观竞争争点㈠入口景观竞争争点㈠入口景观竞争争点㈠入口景观竞争争点㈠入口景观竞争争点㈠入口景观竞争争点㈡配置客户导向向的社区区景观配配置能作作为营销销的工具具，为业业主提供供符合需需求的服服务内容容景观配置置内容包包括：1.活动配套套a.儿童活动动（含室室内外及及架空层层配置，，关注其其亮点））b.老人活动动（同上上）c.运动场地地（同上上）d.泳池（同同上）2.架空层设设计（是是否结合合物业维维护考虑虑？）a.配套内容容b.装修标准准（材料料、家具具、灯具具、装饰饰及绿植植）c.人行流线线设置（（使用是是否便利利？）3.会所配套套内容（（侧重室室外部分分）景观竞争争点㈢绿化有品质有有层次的的绿化能能够极大大提升社社区价值值感绿化内容容包括：：1.特点（选选取有优优势的点点）a.原生树的的利用b.主乔的布布置方式式（是否否有取巧巧的方法法？与人人行系统统的关系系）c.各节点处处的绿化化配置规规格和品品种（入入口、会会所、主主轴及入入户前））d.草坪的运运用（利利用草坡坡来组织织景观））2.灌木和小小乔木的的运用a.灌木的搭搭配和布布置方式式b.利用灌木木和小乔乔木藏拙拙c.品种的选选择（成成本因素素）3.苗木资源源和施工工单位资资源供货来源源？合作作方式？？价格？？景观竞争争点㈣其他设计的亮亮点和特特色材料料的运用用可以起起到点睛睛的作用用特色内容容包括：：1.生态技术术的运用用（做法法、实际际使用效效果、成成本）a.湿地b.渗水铺装装材料c.垂直绿化化（墙面面）d.生态边坡坡2.水景（低低成本高高品质））a.小水景，，大效果果b.水生植物物的运用用c.驳岸处理理3.构筑小品品等（系系统性））风雨廊，，雕塑，，指示系系统，灯灯光系统统景观竞争争点其他公司司的景观观特点景观学习习要点其他公司司的景观观特点㈠龙湖做照片！！龙湖景观观手法总总结：大乔木+高密度灌灌木/小乔+部品小景景+时令花卉卉学习从镜镜头感中中修饰景景观细节节龙湖绿植植细节经经验从停车场场通向售售楼处的的花径从停车场场通向售售楼处的的花径售楼处不同季节节，花草草不同洽谈体验验区，充充分展示示园林景景观从洽谈区区外望样板房前前整石台阶阶与水刷刷石路面面质量优优良树池不见见黄土水刷石花花径景观观灯路边铺设设鹅卵石石，看不不到黄土土。同纬度树树种，常常绿与落落叶树种种比例搭搭配植物是建建筑的外外立面：：园林景景观与建建筑相协协调，树树皮颜色色与外墙墙石材颜颜色相近近，黄色色涂料与与地面水水刷石颜颜色相近近。私家庭院院其他公司司的景观观特点㈡绿城做“宫”园！绿城景观观手法总总结：石材+高密度灌灌木/小乔+景观轴线线学习营造造秩序感感的品质质小空间间其他公司司的景观观特点㈢华润做大学校校园！华润景观观手法总总结：大草坪+集中大乔乔木+景观轴线线学习利用用大草坪坪组织景景观序列列其他公司司的景观观特点㈣星河湾湾做高差！！星河湾景景观手法法总结：：入户水景景+地形造高高差+高密度灌灌木学习利用用设置高高差使空空间小中中见大星河湾建建筑景观观风格定定义：新古典+西班牙+热带度假假㈣北京星星河湾㈣北北京星河河湾㈣北北京星河河湾其他公司司的景观观特点㈤仁恒做创新！！仁恒景观观手法总总结：自信肯定定的设计计思路+高品质的的实施学习引进进优质设设计资源源从小区内内道路开开始，体体现高质质量的细细节1)水刷石无无障碍通通道上的的伸缩缝缝与路缘缘石对线线;

2)水刷石与与路缘石石石材装装饰阴角角结合顺顺直无缝缝。锈石作为为硬铺装装材料，，铺贴平平整，勾勾缝顺滑滑均匀。。一期休闲闲广场树树荫/花池/石座线条对线根部结合合部位细细腻自然然休闲广场场树荫/花池/石座雨水口整石/对线对线休闲广场场上的硬硬铺装雨雨水篦、、管井盖盖，整砖砖对线管井盖/不锈钢框框，整块块石对线线灯柱根部部结合细细腻整块锈石石管井盖盖管井盖位位置优化化，不横横跨两种种装饰面面铺装对线线铺装石材材排版对对线锈石铺装装缝与水水刷石边边线对线线各类石材材铺装对对线1)各类石材材铺装对对线；2)广泛使用用不锈钢钢封边。。石材铺装装与水刷刷石道结结合自然然使用较大大块锈石石与水刷刷石铺砌砌图案，，交接线线处易保保证质量量，避免免小块石石太零碎碎。景观灯居居中排水暗沟沟排水暗沟沟各类材料料界面用用不锈钢钢条分割割石材盖板排排水暗沟台阶石材分分块均匀、、对线景观竞争点点其他公司的的景观特点点景观学习要要点景观学习要要点㈠展示区画图写字！！记录要点：：1.车行、人行行流线设置置和组织安安排（图纸纸）2.指示系统的的设置（图图纸照片））3.人员接引设设置（图纸纸）4.项目特色及及亮点（配配照片）5.卖场围合包包装（照片片）6.综合成本测测算（绿植植、部品、、家具等））7.工期及资源源研究流线和和布置要点点景观学习要要点㈡住区内有的放矢！！记录要点：：1.交通模式（（图纸）2.景观序列（（中心围合合式、组团团式、行列列式）3.活动配套量量化（图纸纸和表格））4.指示系统（（配照片））5.入户前空间间处理（照照片）6.架空层（照照片）7.细部节点处处理（省钱钱好看的做做法要记录录）8.综合成本测测算（绿植植、硬景、、部品、家家具等）9.工期及资源源研究重点和和亮点第二章：景景观成本的的制定策略略产品分类景观的成本本设计审控地产景观的的逻辑客户土地产品景观定位景观配置景观成本不同品类产产品的景观侧重点点有什么不一一样？景观品质提提升靠什么么体现？增加配置面面积or增加景观成成本？满足各品类类需求的景观配置面面积是什么么？配置内容，，服务半径径，布置原原则？在哪里增加加成本最有有效？增加多少？？在哪里缩减减成本最不影响品品质？哪些方面不不能“砍””景观品质怎怎样提升，，提升什么？？喜达屋酒店店集团的产产品品牌策策略尊贵客人高级商务旅旅行者中端商务家庭旅游热爱交流的的年轻人明星、时尚尚人士住客特征天梦之床（（HeavenlyBed®®）天梦之浴（（HeavenlyBath®）天梦之淋（（HeavenlyShower®）甜梦之床（（SheratonSweetSleeper™Bed）福适之床（（FourpointsComfortBed™）特色W床（SignatureWBed™）特征产品社会客厅socializingintheLivingRoom无万科住宅产产品分类再改首改首置景观定位注重品质和和绿化，配配套完善体现价值，，关注老人人儿童活动空空间休闲时尚，，注重活动动空间景观品质关关注点排序序No.1No.2No.3水景、休闲闲配套软景硬景、泳池池泳池软景架空层配置置活动配套入户空间软景不同产品的的景观成本本投入重点点应不同！！前提：首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价应基本一致策略：根据客户关注点加大重点投入优化：根据地区和产品不同，缩减或增加非关注重点的成本不同景观产产品的成本本预算马斯洛需求客户景观需求排序景观载体成本预算（元/m2)5.自我实现的需要优美的景观视线外部景观地段外部条件决定泳池景观15004.尊重的需要良好的品质感架空层1000水景450硬景200-350软景65-3003.感情上的需要完善的交往空间运动场地、儿童活动场地、老人活动场地100-5002.安全上的需要完好的私密性小区围墙、灯具1.生理上的需要基本的景观处所标识系统、构筑物、小品、园林家私、其他车行道路160不同景观产产品的成本本预算两个纬度确确立分级依依据：在成本、风风格、售价价等诸多影影响因素中中，选择：：1）“产品类型”2）“目标客户”两个纬度，，搭建-----景观分级体体系的框架架。两个方面的的调研支持持标准制定定：基于“分级”体系基本框框架的确立立，通过：：1）“客户需求”（客户关系系部）2）“项目专业调调研”（专业组与与战略伙伴伴）两个方面，，支持-----景观标准的的制定。A.万科项目标标准定位制制定方法B.选择纬度，，建立分级级体系框架架，对应标标杆景观分级客户基本特征对应标杆典型项目SS（独栋）国内成功人士和境外在华工作的高级管理人员。月湖山庄兰乔圣菲S（独院、联排）企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。银都名墅红郡A（多高层）成熟白领二次置业，多为3口之家。仁恒河滨花园新里程B（多高层）城市年轻白领，首次置业，2人世界为主。花园小城D（配套商品房）华漕213两个纬度下，可以初步确立“分级体系”的基本框架?客户需求?品质实现手手段C.调研-1：客户需求求调研--1：“客户需求”■结论1：不分级别别，“绿化”是共同且占占比重较大大的需求，，提供成本本分配依据据；■结论3：在功能设设施方面，，在SS、S和A级上逐渐趋趋同，指导导设计任务务的依据；；■结论2：设计感、、风格的特特殊性，在在高端客户户（SS、S级）上体现现较为明显显；■结论4：对客户的的典型需求求给出明确确的方向；；：兰乔圣菲：红郡：河滨花园：花园小城D.客户需求的的总结描述述（结论论4）◆追求模拟自自然生态式式景观◆绝对私密性性◆高品质◆大面积私有有花园为标标准配置◆追求设计风风格特殊性性◆不求大空间间，但需精精细，重视视感觉◆要求有有私家花园园◆要求绿化整体感觉好好◆社区功能齐全◆有高品品质、大面面积的公共共空间绿地地◆要求社社区的安全全感和便利利性◆有社区感◆有中心绿地地◆门口绿绿化好分级客户基本特征标杆项目典型项目客户需求描述SS（独栋）国内成功人士和境外在华工作的高级管理人员。月湖山庄兰乔圣菲S（独院联排）企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。银都名墅红郡A（多高层）成熟白领二次置业，多为3口之家。仁恒河滨花园新里程B（多高层）城市年轻白领，首次置业，2人世界为主，看中实用与经济。花园小城D（配套房）华漕213E.调研-2：“项目调研”，初步确定定“标准”框架调研--2：“分级表单”■结论1：弥补了“客户需求”调研中无法法得到的硬硬质景观、、家具等方方面信息；；■结论3：扩充“07年版景观专专业标准”，使其更加加系统化，，与产品关关系明朗化化；■结论2：通过项目目专业的调调研和对比比，找出各各个细节方方面带来的的品质感的的差异；■结论4：确立了“标准”的结构，完完善“分级体系”的框架；；分类依据：：按照景观专专业系统先先行分类：：[一]硬景系统[二]绿化系统[三]家具系统[四]给排水系统统[五]电气系统具体说明：：对于各个部部位特点进进行详细描描述，作为为选择依据据。对设计计、材料、、品牌等进进行全面的的说明。F.项目调研—完善“分级体系”◆自然景观◆绝对私密◆高品质◆大面积私有有花园◆追求风格◆精细，重视视感觉◆要求有有私家花园园◆绿化整体好◆社区功能齐全◆高品质质大绿地◆安全便便利◆有社区感◆有中心绿地地◆门口绿绿化好分级客户基本特征标杆项目典型项目客户需求景观成本绿化成本SS（独栋）国内成功人士和境外在华工作的高级管理人员。月湖山庄兰乔圣菲S（独院联排）企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。银都名墅红郡A（多高层）成熟白领二次置业，多为3口之家。仁恒河滨花园新里程B（多高层）城市年轻白领，首次置业，2人世界为主，看中经济实用。花园小城D（配套房）华漕213800550550400450300300200200120■说明：整体体分析，各各级绿化成成本占总景景观成本的的比例在35%-45%；G.项目调研—为“景观标准”提供依据SS级S级A级B级D级硬景对比1.铺装：石材2.侧石：石材3.木材：进口老美松4.入口管理：铸铁大门1.铺装：石材或砖2.侧石：石材3.木材：进口老美松红柳桉4.入口管理：铸铁大门1.铺装：大部分石材，部分水泥砖；2.侧石：混凝土，部分石材3.木材：进口红柳桉南方松4.入口管理：道闸1.铺装：花岗岩和水泥砖2.侧石：混凝土3.木材：南方松4.入口管理：道闸1.铺装：水泥砖，混凝土道路2.侧石：混凝土3.无木材铺装4.大门管理：道闸绿化对比1.绿化施工：祥符2.行道树规格：28cm3.装修花园，面积＞100㎡1.绿化施工：祥符2.行道树规格：25cm3.装修花园，面积＞30㎡1.绿化施工：金山2.行道树规格：22cm3.底层花园1.绿化施工：金山、其他待战略2.行道树规格：18cm3.底层花园1.绿化施工：指定施工2.行道树规格：12cm家俱对比1.儿童游乐和健身：进口eibe；纳奥hags2.桌椅：大宅门进口老美松或艾比夫金柚木手工3.花钵：石材制品或陶土1.儿童游乐和健身：纳奥hags2.桌椅：大宅门进口老美松3.花钵：宜兴陶罐1.儿童游乐和健身：纳奥hags或乐普森2.桌椅：嘉宜3.花钵：普通品牌1.儿童游乐和健身：纳奥hags或乐普森2.桌椅：嘉宜3.花钵：普通品牌1.儿童游乐和健身：国产品牌2.无桌椅配置3.无花钵配置使用材料根根据产品风风格不同做做相应调整整。产品分类景观的成本本设计审控硬景包括：：人行路及及广场铺装装、构筑小小品、硬底底水景、泳泳池和部品品雕塑硬景平均成成本占比60%硬景平均面面积占比49%万科地产景景观成本剖剖析硬景均造价价425元/㎡软景均造价价187元/㎡万科地产景景观成本剖剖析面积比例成本比例硬景20%软景硬景平均单方造价425元/㎡12.753%非石材55.2513%木材76.518%建菱砖280.566%石材单方造价425元/㎡占硬景比例硬景面积比例成本比例软景平均单方造价187元/㎡7.484%草坪/地被20.5711%小乔木39.2721%灌木119.6864%大乔木单方造价占软景比例软景最大成本：：石材、大乔乔木万科地产景景观成本剖剖析硬景所占面积过大，成本居高成本高在有限的成本控制下软景无法达到即时效果效果差在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高再增高万科地产景景观成本剖剖析最有效成本本优化：控控制硬景比比例万科地产景景观成本剖剖析前提：保证证景观效果果同时降低低景观成本本措施：控制制软硬景比比+低造价的景景观面积+控制大乔木木基本原则1：硬景：软软景=3：7（面积比））37基本原则2：草坪、灌灌木、硬景景非石材面面积＞53%景观细项面面积分配地产景观成成本控制原原则景观单方造造价指标内容指标控制乔木数量单棵乔木覆盖面积＞

40㎡控制特大乔木特大乔木数/大乔木数/中小乔木数1：2：7不同季节效果常绿乔木数/落叶乔木数1：3与1：4集中采购前五名乔木集中数50%乔木数量≤25种灌木种类≤35种高层社区乔乔木指标基本原则3：控制大乔乔木数量；；景观单方方造价地产景观成成本控制原原则产品分类景观的成本本——数字的故事事(石材很贵？？)设计成本审审控硬景石材分分析价格适宜厦门万科案案例—一种材料21种规格，价价格差异巨巨大硬景石材分分析价格适宜硬景非石材材分析接近石材价格硬景用材比比较：石材与非非石材石材尺寸-----不符合300模数的规格格会极大影影响出材率率，导致价价格高涨影响石材价价格的三大大因素：石材厚度-----20毫米板材比比50毫米板材便便宜50%以上铺贴方式-----规则铺装比比碎拼的人人工成本便便宜一倍，，碎拼人工工价=材料价机切面/烧毛面＜荔枝面＜斧凿面/自然面面层处理每平米价格比较：XX+10X+20控制设计尺尺寸：所有尺寸必必须符合300模数，石材材规格宜在在5种以内包括道路及及广场尺寸寸也应控制制模数，避避免切割损损耗提高成成本控制设计厚厚度：人行路面尽尽量使用20或30厚，压顶及及台阶可使使用贴面有效控制设设计才能降降低材料和和人工成本本控制铺贴方方式：尽量使用规规整铺装，，减少碎拼拼产品分类景观的成本本——数字的故事事(基层很便宜宜？)设计审控问题：人行路（人人行广场））基层成本本是多少？？根据统计，，万科内部部有关人行行路面基层层的做法有有十几种，价价格相差50元/㎡！此部分成本本只有结算算的时候才才看得见，，缺乏控制制。这部分施工工前和施工工后都“看不见”的东西，我我们该不该该控制成本本？？？目标标：保证路面质质量，合理理控制造价价现状：各一线项目目采用的基基层厚度和和水泥标号号不统一导导致成本相相差较大，，或者配置置太低导致致路面沉降降。基层材料价价格分析：：影响基础层层价格的因因素：1.非自拌2.泵送3.总包施工+20~30元/m3+10元/m3-20~30元/m3推荐做法：人行路基基层说明：基层综合造造价（含人人工及管理理费）43.5元/㎡，社区内部部人行路面面及广场推推荐此做法法。基础做法：：100厚C15混凝土综合价格：：35元/㎡垫层做法：：80厚6%水泥石粉渣渣/级配砂石综合价格：：8.5元/㎡素土夯实综合价格：：此部分价格格含在垫层层价格之内内面层面层与基层层价格分析析：人行由此可见，，基层的价价格在整体体费用中的的比重还是是较为重要要的，请相相关部门要要重视，并并严格控制制基层厚度度和混凝土土标号！问题：车行路（消消防通道））基层成本本是多少？？由于车行系系统的基层层地质情况况较多，不不能统一，，区域针对对地库顶板或地质较好的情况做推推荐做法，，其余情况况则不在规规定之列。。推荐做法：车行路基基层说明：基层综合造造价（含人人工及管理理费）49元/㎡，社区内部部非消防通通道车行路路及停车位位推荐此做做法。基础做法：：100厚C20混凝土综合价格：：38元/㎡垫层做法：：100厚6%水泥石粉渣渣/级配砂石综合价格：：11元/㎡素土夯实综合价格：：此部分价格格含在垫层层价格之内内面层推荐做法：消防路基基层说明：基层综合造造价（含人人工及管理理费）97元/㎡，社区内部部消防通道道车行路及及等高面推推荐此做法法。基础做法：：200厚C20混凝土综合价格：：75元/㎡垫层做法：：200厚6%水泥石粉渣渣/级配砂石综合价格：：22元/㎡素土夯实综合价格：：此部分价格格含在垫层层价格之内内面层车行基层价价格分析建议：控制设计图图纸：对于道路及及广场的基基础做法要要审核，避避免过高配配置控制现场实实施：尽量参照推推荐做法，，如有现场场变动需综综合考虑再再决定合理控制，，保证质量量控制结合方方式：有构筑物（（亭子、花花架）或者者不同材料料衔接的可可局部加固固基层产品分类景观的成本本设计成本审审控景观成本各各部分比例例案例分析析满足客户使使用需求合理控制景景观成本提升绿化效效果材料品质特特色统筹化化设计质量提提升针对项目客客户需求制制定景观策策略控制软硬景景比例，景景观单项比比例精确化化采用绿化合合理操作模模式，实现现绿化效果果的提升材料运用规规范化以利利战略采购购，实现高高品质低成成本搭建信息平平台，整合合设计资源源，提高设设计质量景观全面提提升五步曲曲(客户、成本本、绿化、、特色、设设计资源)第三章：景景观的功能能设计——关注客户需需求概述指标分析与与配置标准准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引1.概述①万科集团团满意度调调查规划设计满意度07年86，08年79活动场地和设设施满意度07年62，08年58均为最低资料来源：集集团08年盖洛普满意意度调查报告告资料来源：集集团2002-2008盖洛普满意度度调查数据；；其中业主总总量根据该年年截至9月份统计数据据“活动场地和设设施满意度”连续7年持续走低K=千户1.概述①万科集团满满意度调查1.概述②客户投诉没有运动就等于没有生命！客户最不满意意：配置少；；不便捷活动设施不够，我们需要篮球场！！资料来源：集集团客户投诉诉怀念四季花城…健身游泳池等活动设施投入很多心血…新建的儿童活动场在哪里？我们找不到…数据来源：08年深圳万科成成交客户调查查统计（营销销系统），调调查客户量为为3041户运动场地及设设施包括泳池池、网球场、、篮球场及其其他健身器械械场地1.概述③成交客户对活活动场地关注注率与满意率率“活动配套和集集中绿地”与客户期望差差距较大--16.06--11.1--3.06--3.581.概述④集团活动配配置标准现状状上海公司深圳区域2004年集团发布“花城类住区活活动配套标准准”上海公司标准准，执行较早早，控制每块场地绝对对面积深圳区域08年底确定，按品类控制户户均指标集团标准“社区活动配套套满意度”是“整体满意度”的短板1.概述⑤小结万科集团内对对于活动配套套标准不完善善，执行不规规范最不满意：配配置不足；不不便捷概述指标分析与配配置标准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引2.指标分析：①集团内部标标杆资讯来源：根根据所属项目目物业公司提提供a.确定原则在集团52项目中确定深圳四季花城城、上海春申申、天津水晶晶城3个内部标杆项项目选择标准：入入住两年以上上、活动配套套完善、业主主满意度较高高的成熟社区容积率2.1容积率1.7容积率1.452.01㎡/户2.指标分析：①集团内部标标杆因纬度和气候候不同，平均每户的总总活动场地面面积因泳池的差异从南往北依次次降低，均值值为2.01㎡/户泳池差异较大b.活动场地面积积分析（含游泳池））3个标杆活动场场地均值不含泳池，不不同纬度的标标杆项目“运动场地、儿儿童活动场地地及老人活动场场地”户均面积基本一致1.11㎡/户运动场地均值0.26

㎡/户儿童活动场地均值0.25

㎡/户老人活动场地均值2.指标分析：①集团内部标标杆c.活动场地面积积分析（不含游泳池池）数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等运动场场地配配置普普遍较较低，，平均均只达达标杆值值的42%集团3个标杆项目运动场地均值1.11㎡/户0.47㎡/户集团52个项目运动场地均值2.指标分分析：：②集团团52项目与与标杆杆比较较a.运动场场地集团3个标杆项目儿童场地均值0.26㎡/户集团52个项目儿童场地均值0.24㎡/户儿童活活动场场地配配置尚尚好，，个别别公司司差距距较大大数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等2.指标分分析：：②集团团52项目与与标杆杆比较较b.儿童活活动场场地数据来来源：：选取取入住住2年或以以上社社区作作为样样本，，根据据各一一线公公司物物业实实际统统计数数据汇汇总老人活活动场场地：：指供供老人人活动动使用用的器器械，，棋牌牌和舞舞蹈聚聚会等等场地地2.指标分分析：：②集团团52项目与与标杆杆比较较老人活活动场场地配配置普普遍不不足，，平均均仅达达标杆杆值68%集团3个标杆项目老人活动场地均值0.25㎡/户集团52个项目老人活动场地均值0.17㎡/户c.老人活活动场场地数据来来源：：选取取入住住2年或以以上社社区作作为样样本，，根据据各一一线公公司物物业实实际统统计数数据汇汇总2.指标分分析：：②集团团52项目与与标杆杆比较较除去泳泳池，，综合活活动场场地52项目均值仅为3个标杆项目的54%0.88㎡/户52项目综合活动场地均值集团3个标杆项目综合活动场地均值1.62㎡/户d.总活动动场地地户均均面积积e.分析小小结2.指标分分析：：②集团团52项目与与标杆杆比较较项目普普遍存存在综综合配配置较较低的的局面面运动场场地配置严严重不不足，，老人活活动场场地关注不不够资料来来源：：对方方公司司操业业人员员提供供上海浦浦东仁仁恒河河滨城城上海浦浦东绿绿城上海天天山仁仁恒河河滨花花园选取项项目特特点：：社区规规模大大，户户数多多，在在业内评价较较高项目名称户均活动面积泳池运动场地儿童活动场地老人活动场地占地面积总建筑面积总户数容积率上海浦东仁恒河滨城3.350.481.600.740.5331.007440002.4上海天山仁恒河滨花园3.740.791.560.780.61133919003.0上海浦东绿城1.540.420.490.290.34184626312.6a.标杆确确定2.指标分分析：：③行业业内标标杆分分析选取3个业内内评价较较高的容积率率项目作作为外外部标标杆泳池池0.44㎡/户儿童活活动场场地老人活活动场场地运动场场地1.110.260.25b.活动场场地内内外标标杆比比较2.指标分分析：：③行业业内标标杆分分析与行业业标杆杆相比比较，，我司司标杆值值除“运动场场地”略低外外，“儿童和和老人人活动动场地地”配置差距较较大集团3个标杆杆项目目均值值㎡/户集团3个标杆杆项目目均值值㎡/户集团3个标杆杆项目目均值值㎡/户集团3个标杆杆项目目均值值2.指标标分分析析：：④主主流流产产品品集集团团活活动动配配置置标标准准针对对主主要要品品类类制制定定住住区区活活动动配配套套标标准准:儿童童、、老老人人活活动动场场地地0.25㎡/户、、运动动场场地地1.1㎡/户户均均面面积积指指标标合合计计≥1.60㎡/户依据据集集团团产产品品分分类类分分析析主主要要产产品品客客户户人人口口构构成成2.数据据分分析析：：⑤标标准准配配置置深深化化探探讨讨＋主要要品品类类客客户户人人口口构构成成在在老人人和和儿儿童童的比比例例上上有有区区别别G2孩子子三三代代10%后小小太太阳阳40%小太太阳阳40%老年年一一代代10%G3青年年之之家家85%青年年持持家家15%C小小小太太阳阳30%青年年持持家家5%孩子子三三代代10%后小小太太阳阳20%小太太阳阳30%老年年一一代代5%16.1%12.9%58.1%12.9%21.9%6.3%59.4%12.5%5.0%0.0%65.0%30.0%11.1%0.0%66.7%22.2%2.数据据分分析析：：⑤标标准准配配置置深深化化探探讨讨12岁以以下下13-21岁22-55岁56岁以以上上T1青年年之之家家50%小小小太太阳阳20%青年年持持家家20%孩子子三三代代10%老年年一一代代10%29%13%8%26%G2/CG3/T2侧重儿童侧重老人按两两大大类类制制定定各各区区域域活活动动配配套套建议议标标准准2.数据据分分析析：：⑥制制定定按按品品类类地地域域分分类类制制定定配配套套标标准准产品品随随着着市市场场的的变变化化，，客客户户人人群群对对于于活活动动场场地地的的需需求求不不同同2.数据据分分析析：：⑦衍衍生生探探讨讨产品品客客户户聚聚焦焦细细分分之之后后，，还还可可分分化化为为以以下下类类型型产产品品：：人群群混混合合型型社社区区青年年公公寓寓社社区区度假假类类社社区区商务务综综合合类类社社区区----人群群结结构构复复杂杂，，社社区区需需提提供供充充足足各各类类场场地地----人群群结结构构年年轻轻化化，，社社区区应应提提供供具具有有社社交交功功能能的的场所所以以及及运运动动场场地地，，对对儿儿童童及及老老人人可可忽忽略略----需求求特特殊殊化化，，更更多多提提供供高高档档服服务务的的运运动动场场地地和和户外外可可拓拓展展的的休休闲闲空空间间，，景景观观需需求求加加强强----对会会所所功功能能需需求求加加强强，，其其余余活活动动场场地地可可借借助助周周边或或城城市市配配套套，，注注重重品品质质以建建筑筑面面积积20万㎡㎡某项项目目为为例例按平平均均每每户户面面积积100㎡㎡计算算居住住户户数数2000户目前前集集团团活活动动场场地地均均值值为为0.88㎡㎡/户规定定配配置置活活动动面面积积标标准准为为1.60㎡㎡/户差额额为为0.72㎡/户活动动场场地地平平均均单单方方造造价价为为620元/㎡㎡单方方造造价价增增加加（2000××0.72××620）÷200000=4.464≈≈4.54.5元/㎡㎡2.指标标分分析析：：⑧活活动动场场地地成成本本增加加4.5元单单方方造造价价，，即即可可满满足足活活动动场场地地配配置置要要求求2.指标标分分析析：：⑨小小结结集团团内内新新建建项项目目活活动动场场地地配配套套必必须须满满足足最最低低标标准准。。儿童、老老人活动动场地≥0.25㎡/户、运动场地地≥1.1㎡/户社区规模模较小时时(≤500户)，配套标标准应适适当增大大。概述指标分析析与配置置标准布置方式式场地设计计5要素设计指引引操作指引引商业步行行街儿童活动动场地运动场地地会所泳池老人活动动场地/架空层主要运动及老老人活动动场地沿商业街街两侧布局；儿儿童活动动场地组组团式布布局容积率1.453.布置方式式：①内部标杆杆之一：：深圳四季季花城服务半径径≤50米服务半径径≤250米运动场地地建筑儿童活动动场地会所泳池中心广场场大型场地地结合会会所和滨滨河绿化化带布置置，儿童童场地分分散布置置容积率1.703.布置方式式：①内部标杆杆之二：：上海春申申服务半径径≤250米服务半径径≤50米服务半径径≤250米步行景观观轴线会所运动广场场儿童活动动场地大型场地地沿景观观轴集中中布局，，儿童场场地以组组团为单单位布局局容积率2.01服务半径径≤45m3.布置方式式：①内部标标杆之三三：天津水晶晶城所有室内内外活动动场地沿沿主要人人行系统统展开布布局3.布置方式式：②行业内内标杆之之一：上海浦东东仁恒河河滨城所有室内内外活动动场地围围绕会所所中心辐辐射展开开布局3.布置方式式：②行业内内标杆之之二：上海天山山仁恒河河滨花园园服务半径径≤200米会所区集集中泳池池及运动动场地，，其余均均衡按组组团分散散布局3.布置方式式：②行业内内标杆之之三：上海浦东东绿城3.布置方式式：③投诉较较多项目目之一儿童场地地不足且且服务半半径大于于50米，缺少少运动场场地3.布置方式式：③投诉较较多项目目之二缺少运动动场地与与老人活活动场地地，会所所配套服服务半径径大于250米3.布置方式式：③投诉较较多项目目之三运动场地地配置不不足，儿儿童场地地服务半半径大于于50米各类活动动场地布布置必须须考虑服服务半径径，否则则降低使使用率正常情况况下：成成人250米，老人200米，儿童50米资料来源源：美国国景观资资料手册册《Time-Saverstandardforlandscapearchitecture》3.布置方式式：④服务半径径标准3.布置方式式：⑤小结服务半径径为：成成人250m，老人200m，儿童50m运动场地地应相对对集中布布局，儿儿童活动动场地应应均匀布布局狭长地块块应沿人人行路布布局，方方正地块块应中心心辐射布布局案例分享享1.成都万科科金色海海蓉二期期概述指标分析析与配置置标准布置方式式场地设计计5要素设计指引引操作指引引4.场地设计计五要素素①客户关关注度客户关注度3基本教育4特殊功能1安全性2基本功能客户关注程度排序通用性>特殊性安全性>功能性5特殊教育高低资料提供供：上海海公司设设计部根据客户关注注度排序设定定所需的的功能考考虑范围围4.场地设计计五要素素②营销卖卖点资料提供供：上海海公司设设计部编号具体措施需求分类成本影响可实施性1全区做到无障碍设计安全较小强2高差较大处或河道等设置栏杆安全小强3贯穿全区的无障碍步行系统安全小强4儿童游乐区的周界安全安全无强5各种铺地材料的安全性，交接面的安全安全小强6儿童游乐设施要是高品质材料制成安全中强7专设有遮荫遮雨的2-6岁的儿童游乐设施基本功能大强8一定面积的室外交流的木平台基本功能小强9大面积的起伏的高品质的草坪基本功能小强10安全儿童戏水水景基本功能中强11安全的沙坑基本功能小强12结合儿童游乐区设置成人健身设施基本功能无强13室外儿童游泳池特殊功能大中14适合儿童尺度的室外标示系统基础教育小强15四季变化的观花观果的植物基础教育无强16儿童游乐区增加太阳能时钟特殊教育小强特殊客群群关注营销卖点点品质的基基本保证证功能与细细节应保保证品质质，更应应重视营销卖点点4.场地设计计五要素素③成本控控制资料提供供：上海海公司设设计部成本高成本低全区无障障碍设计计高差较大大处设置置栏杆贯穿全区区的步行行系统儿童游乐乐区的周周界安全全各种铺装装材料的的安全交交接结合儿童童游乐区区设置成成人健身身设施大面积的的起伏变变化的草草坪安全的沙沙坑高品质进进口儿童童游乐设设备专设有遮遮荫遮雨雨的2-6岁儿童游游乐设施施一定面积积的木平平台交流流休息场场地室外儿童童游泳池池安全的儿儿童水景景儿童游乐乐场周边边设置洗洗手洗脚脚处增加儿童童游乐区区的背景景音乐设设置环保的分分类垃圾圾桶儿童区增增加太阳阳能时钟钟适合儿童童尺度的的室外标标示系统统四季变化化的观花花观果的的植物旱冰场游乐场周周边设计计厕所增加带长长度的儿儿童专用用自行车车道增设“百百草园””增设“自自留地””增加一些些冒险儿儿童游乐乐设施，，滑板攀攀岩增加“故故事雕塑塑”动物乐园园选定实施施选择实施施选择实施施暂不实施施关注度低低（特殊殊功能+教育）关注度高高（安全全+基本功能能）根据成本要求求和客户关关注度选选定实施施内容根据使用者喜喜好排序选择择内容(玩具器械械品种)排序1-5岁6-12岁1滑梯滑梯2秋千木马3木马跷跷板4羽毛球馆游泳池5游泳池秋千6室外篮球场室外篮球场7平衡木泡泡池8爬梯平衡木9网球场爬梯10攀爬绳网攀爬绳网11泡泡池戏水池12跷跷板网球场资料来源源：深圳地产产08年针对入入住客户户关于儿儿童活动动配套深深访研究究调查4.场地设计计五要素素④使用者者喜好资料提供供：上海海公司设设计部编号具体措施深蓝白马西北金色里程金色雅筑罗店地杰1全区做到无障碍设计√√√√√√2高差较大处或河道等设置栏杆√√√√√√3贯穿全区的无障碍步行系统√√√√√√4儿童游乐区的周界安全√√√√√√5各种铺地材料的安全性，交接面的安全√√√√√√6儿童游乐设施要是高品质材料制成√√√√√√7专设有遮荫遮雨的2-6岁的儿童游乐设施√√√8一定面积的室外交流的木平台√√√9大面积的起伏的高品质的草坪√√√√√10安全儿童戏水水景11安全的沙坑√√√12结合儿童游乐区设置成人健身设施√√√√√13室外儿童游泳池14适合儿童尺度的室外标示系统√√15四季变化的观花观果的植物√√√√√√16儿童游乐区增加太阳能时钟实施反馈08年08年08年08年08年08年针对项目目定期审核核，确保实实施完成成度4.场地设计计五要素素⑤定期审审核4.场地设计计五要素素⑥小结客户关注度营销卖点成本要求使用者喜好定期审核集中精力做焦点增加特色做价值控制成本做重点投其所好做关怀确保实施做审查1.2.3.4.5.设计应全全方位关关注，把把好5个控制关关资料提供供：上海海公司设设计部4.场地设计计五要素素⑦儿童活活动场地地实施效效果4.场地设计计五要素素⑧儿童活活动场地地案例儿童活动动场地设设计应考考虑儿童童群戏的的心理，，设置大型综合合场地为宜，同同时介入入绿化设设计，使使场地同同时具有有景观效果果4.场地设计计五要素素⑨相关知知识目前国际际通行儿儿童设备备安全标标准主要要分为两两类美国标准准CPSC,欧洲标准准EN1176U.S.ConsumerProductSafetyCommissionGuidelinesforPublicPlaygroundEquipment(CPSC)美国消費費者产品品安全委委員会公公共游戏戏场设备备准则分2-5，5-12岁两个年年龄层提供7种游戏设设备的安安全要求求攀爬类团团转跷跷板滑梯摇摇马秋千蹦床设备安全全活动范范围（固固定值））临界下坠坠高度NewEuropeanStandards(EN1176)新欧共体体标准（（游戏场场设备））3-14岁统一年年龄层提供5种游戏设设备的安安全要求求秋千滑梯绳缆跑道道旋转式设设备摇摆式设设备设备安全全活动范范围（计计算式））临界下坠坠高度和和铺装面面范围资料提供供：play&safe游乐安全全顾问公公司（香香港）4.场地设计计五要素素⑨相关知知识游戏设备备的选用用与安装装必须严严格按照照安全空空间要求求，地垫的材材料和厚厚度也必必须符合合高度要要求50mmCFH-1.5m75mmCFH––1.9m110mmCFH––2.6m资料提供：：play&safe游乐安全顾顾问公司（（香港）概述指标分析与与配置标准准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引5.设计指引①配置场地地指标根据配置标标准计算对对应场地的的面积指标标整体规划完完成后，即即应针对此此场地指标标进行核算算，如不满满足应适当当调整规划划以深圳区域域某G2项目为例：：项目占地42000㎡规划户数2140户景观面积28900㎡运动场地面面积=1.1×2140=2354㎡集团主流产产品活动配配套标准:儿童、老人人活动场地地0.25㎡/户运动场地1.1㎡/户儿童场地面面积=0.25×2140=535㎡老人场地面面积=0.25×2140=535㎡合计场地配配套面积为为3424㎡约为景观面面积的12%5.设计指引②配置场地地内容运动场地面积=1.1×2140=2354

㎡2个网球场=650×2=1300㎡1个篮球场=540×1=540㎡（架空层）10个乒乓球台=50×10=500㎡儿童场地面积=0.25×2140=535

㎡集中设置1个大型场地350㎡设置2个小型场地各100㎡老人场地面积=0.25

×2140=535

㎡结合广场设置跳操场地200㎡锻炼器械30组200㎡架空层棋牌活动10组100㎡健康步道50㎡5.设计指引③儿童场地地标准配置置参考小型儿童活活动场地可可选用标准准配置，大大型由专业业单位设计计5.设计指引④泳池平面面布置标准准泳池设计要要在符合规规范、便于于管理的基基础上美观观泳池区可容容纳人数(M)=成人池面积积/3+儿童池面积积/2.5泳池休息区区面积(㎡)=M××0.8洗手蹲位个个数=M/60淋浴间个数数=M/30更衣柜个数数=M/5以上三项男男女更衣室室均分5.设计指引⑤泳池更衣衣室布置标标准更衣室设计计必须符合合人性尺度度和管理流流线的要求求提高更衣室品质的方法：1.增加管理室前厅，提供等候区2.增加化妆台空间3.更衣区与淋浴区分隔4.增加清扫设备储藏室降低更衣室成本的方法：1.男女共用洗手台2.室外喷淋3.男女共用洗手间5.设计指引⑥宠物公园园布置标准准宠物活动规规范化，降降低邻里纠纠纷和干扰扰5.设计指引⑦TH间道路、管管线布置标标准管线布置合合理，合理理分配宅间间距离5.设计指引⑦TH间道路、管管线布置标标准管线布置合合理，合理理分配宅间间距离5.设计指引⑦TH间道路、管管线布置标标准管线布置合合理，合理理分配宅间间距离概述指标分析与与配置标准准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引6.操作指引操作步骤规划确定之之后根据场场地指标复复核，如不不满足则应应调整规划。Step1Step2Step3根据指标选选择场地基基本布局和和内容，拟拟定设计任务书书。审核场地设计面面积和内容容，检查细细节设计。。一线公司设计部设计单位根据设计任任务书进行行设计，可可选择甲方方提供的标标准模块或或依据规范范自行设计计。提交深化方方案图纸提交任务书书和设计指指引提交图纸和和数据指标标6.操作指引①根据社区规规模制定所需活动配配套面积和和内容惠州金域华华庭配套表表品类：G2项目占地：：3.96万m2户数：1000泳池（共900m2）泳池总水面面面积：900m2儿童池：200m2成人池：700m2运动场地（（共700m2）羽毛球场：：100m2架空层乒乓乓：50m2架空层练舞舞室：200m2多功能场地地：350m2老人活动场场地（共260m2）跳操广场：：150m2按摩走道：：30m2架空层棋牌牌：50m2锻炼器械：：30m2儿童活动场场地（300m2）滑梯：120m2秋千：50m2木马：40m2跷跷板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬网：80m2宠物活动场场地：100m2如规划布局局不满足场场地需求，，则应调整规划Step1主要人行系系统景观轴线人行系统宜宜简洁布置置6.操作指引②根据建筑空空间确定人行系统骨骨架和景观轴线线Step2场地布局要要点游泳池居中中布置，可可作为销售售工具。室外运动场场地考虑充充分日照，，考虑噪音音问题，避避免离住宅宅过近，贴贴近商业用用房布置。。儿童活动场场地就近住住宅布置，，考虑日照照和成年人人看护区。。建议老人活活动场地和和中心广场场结合，充充分考虑日日照，应充充分考虑可可达性和无无障碍通道道，跳操广广场应远离离住宅布置置。不同活动场场地对日照照需求不同同，应对应应考虑布局局6.操作指引③依据日照分分析结果考考虑活动场场地适宜布局位位置Step2羽毛球场成人池儿童池架空层乒乓多功能场地架空层练舞室惠州金域华华庭品类：G2户数：1000按照社区户户数计算相相应所需场地面面积指标泳池（共900m2）泳池总水面面面积：900m2儿童池：200m2成人池：700m2运动场地（（共700m2）羽毛球场：：100m2架空层乒乓乓：50m2架空层练舞舞室：200m2多功能场地地：350m2服务半径+布置规则游泳池250米-成人3分钟步行距距离布置应与住住宅有一定定距离并兼兼顾日照需需求运动场地250米-成人3分钟步行距距离室外运动场场地考虑充充分日照架空层配置置要考虑一一定的隔音音措施宠物活动场场地无服务半径径要求可布置偏僻僻处，考虑虑日照老年人活动动场地200米-3分钟步行距距离应充分考虑虑可达性和和无障碍通通道，跳操操广场应远远离住宅布布置儿童活动场场地50米-2分钟儿童步步行距离就近住宅布布置，考虑虑日照和成成年人看护护区=100m2=30m2=50m2230m≈6.操作指引④运动场地地布置Step260m60m羽毛球场成人池儿童池跳操广场65m按摩走道65m锻炼器械架空层棋牌牌架空层乒乓乓架空层练舞舞室惠州金域华华庭品类：G2户数：1000按照社区户户数计算相相应所需场地面面积指标老人活动场场地（共260m2）跳操广场：：150m2按摩走道：：30m2架空层棋牌牌：50m2锻炼器械：：30m2服务半径+布置规则游泳池250米-成人3分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地250米-成人3分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地200米-3分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地50米-2分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区=100m2=30m2=50m2多功能场地地6.操作指引⑤老人活动动场地布置置Step2羽毛球场成人池木马、跷跷跷板等跳操广场40m按摩走道锻炼器械架空层棋牌牌多功能场地地架空层乒乓乓架空层练舞舞室40m40m40m滑梯、秋千千等滑梯、秋千千等沙池服务半径+布置规则游泳池250米-成人3分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地250米-成人3分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地200米-3分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地50米-2分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区=100m2=30m2=50m2宠物活动惠州金域华华庭品类：G2户数：1000按照社区户户数计算相相应所需场地面面积指标儿童活动场场地（300m2）滑梯：120m2秋千：50m2木马：40m2跷跷板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬网：80m2宠物活动场场地：100m26.操作指引⑥儿童活动动场地布置置Step2羽毛球场成人池木马、跷跷跷板等跳操广场按摩走道锻炼器械架空层棋牌牌多功能场地地架空层乒乓乓架空层练舞舞室滑梯、秋千千等滑梯、秋千千等沙池服务半径+布置规则游泳池250米-成人3分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地250米-成人3