房地产可行性研究报告模板

花果园房地产项目可行性研究报告ﻬ目录第1章 总论 2一、项目背景及概况 22、项目名称 23、承办单位概况 24、可行性研究报告编制的依据 35、编制范围 36、项目提出的理由 37、拟建地点 48、预期目标 5（二）写字楼（总计77-86万㎡） 5（三）公寓（总计11万㎡） 6二、问题与建议 7第2章 项目投资环境与市场报告 7一、投资环境分析 7二、近几年贵阳房地产市场运行情况 81、房地产开发投资情况 82、新建商品房预（销）售情况 83、二手房成交情况 94、外来购房情况 95、房地产发展前景 96、房地产发展趋势 107、营销策略 10第3章 建设规模的项目开发条件 12一、建设规模 12二、项目概况现状 121.地点与地理位置 122.土地权属类别和土地状况 12三、项目建设条件 121、地形、地貌、地震情况 122、气候条件 133、水文地质 134、交通运输条件 135、生态环境条件 146、施工条件 147、政策环境 14第4章 建设方案 16一、设计依据 16二、项目设计主题和开发理念 16三、项目总体规划方案 161、规划设计原则 162、项目结构和布局 173、住宅物业类型和商业布局 17四、建筑设计 171、主要规范及标准 182、建筑风格及立面特点 18五、结构设计 191、指导思路 192、结构设计 193、结构选型： 194、地下室设计 195、使用工具及软件 19六、给排水设计 191、给排水 19第5章 节能节水措施 20一、设计依据 20（1）建筑部分节能设计 20第6章 环境影响评价 21一、编制依据 21二、环境现状 211、气象 212、大气质量现状 22三、项目建设对环境的影响 22四、环境保护措施 221、设计依据 222、设计原则 223、治理措施 22第7章 劳动卫生与消防 24一、指导思想 24二、职业安全卫生健康对策与措施 241、安全施工保障措施 242、职业卫生健康对策与措施 24三、消防设计 251、设计依据与原则 252、总体消防设计 253、室内装修防火 254、消防道路设计 255、水量 256、室内消火栓系统 258、自动喷水系统 26第8章 组织机构与人力资源配置 26一组织机构 26二、人力资源配置 26第9章 项目实施进度 27一、项目开发期 27二、项目实施进度安排 27三、项目实施过程控制措施 271、项目进度控制措施 272、项目质量控制措施 273、项目资金控制措施 27第10章 项目招投标 29一、工程项目招标投标概述 291、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。 292、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。 293、招标制度能够降低引进技术设备的价格。 294、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。 295、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化 30二、工程项目招标投标因素分析 301、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。 302、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。 303、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。 314、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。 315、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。 316、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。 32三、招标依据 32四、招标范围 32五、招标方式 33第11章 投资估算与资金筹措 34一、投资估算 341、法律依据 342、投资估算结果 34二、资金筹措 341、资本金筹措 342、债务资本筹措 343、资金来源落实情况 34第12章 财务评价 35一、项目评估依据 36二、财务评价基础数据的选择 36三、财务评价 361、基本报表 362、盈利能力分析 36四、不确定性分析 361、敏感性分析 362、盈亏平衡分析 37第13章 社会评价 38一、项目对社会的影响分析 381、引进先进的住宅开发理念，推动贵阳市房地产业的发展 382、开发精品社区，提高住户的人居水准 383、发展贵阳市经济，从实质上提升区域价值 38二、风险分析 391、政策风险及防范 392、销售风险及防范 393、工期和工程质量风险及防范 39三、社会评价结论 40第14章 研究结论与建议 41一、可行性研究结论 411、市场分析结论 412、经济分析结论 41二、建议 41总论一、项目背景及概况2、项目名称花果园房地产项目３、承办单位概况单位名称:宏立城集团单位性质:民营企业注册资金：１亿元经营范围:城市市政设施，酒店投资及管理，物业管理，园林绿化。董事长:肖春红企业负责人：肖春红,男,196８年出生，祖籍湖南,研究生学历。贵州宏立城集团董事长,贵阳市人大代表、贵州省工商联副主席。兼任“和谐贵阳促进会”名誉会长。建设单位简介：贵州宏立城集团秉承“追求完美,服务社会”的企业理念，坚守价值标准，以专业能力从市场获取公平回报。致力于通过规范化、专业化的管理，公开、透明的企业文化及稳健快速的发展模式，发展成为深受客户、员工、合作伙伴欢迎和社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现,宏立城集团荣获“中国诚信名牌企业”和“贵州省最佳雇主”称号。自成立以来，贵州宏立城集团以开阔的心胸、全球化的视野不断开拓，业务涉及城市市政设施、基础设施建设开发服务；非金融性项目投资、顾问、咨询;酒店投资及管理；物业管理;房地产开发、销售、房地产销售代理；文化传媒;室内装饰装潢;园林绿化;建材,装饰材料销售等多个领域。集团通过不断积累、形成独特的管理思想与专业化、品牌化的发展路线,闯出了一条高起点打造自主品牌的新路，先后荣获“中国房地产最具影响力开发实力企业”、“中国房地产最具影响力价值品牌企业”、“200８年中国房地产中西部品牌ＴＯP１0”等荣誉。在２0１2年全国工商联发布的“2０12中国民营企业5００强”名单中,贵州宏立城集团以８1．4亿元的营业收入总额名列381位，成为贵州省首家跻身全国民营企业500强的企业。贵州宏立城集团致力于不断提升产品品质，坚持“世界的眼光”打造高品质产品为理念，坚持高起点规划、高标准设计、高质量建设、高效能管理,努力向国际品质看齐。集团旗下超百万平米高品质社区“山水黔城”已成为著名品牌，是联合国环境规划署认可的“国际花园小区”，荣获建设部颁发的“阿波罗城市建设桂冠”等荣誉。集团创立的“黔城会”目前已成为贵州省最大的时尚消费生活服务资源平台。4、可行性研究报告编制的依据（１)

与委托方签订的咨询协议;

(2)

国家计委计办投资［2００2]１５号审定的《投资项目可行性研究指南(试用版)》;

(3)

国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》；

（４)

《城市房地产开发经营管理条例》；

(５)

《房地产项目经济评价方法》。

5、编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对花果园房地产项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。6、项目提出的理由花果园项目地处二环四路城市带中的贵黄路现代商贸商务功能板块,系二环四路城市带建设龙头项目，是贵阳主城区联系贵安新区的桥头堡。花果园项目以建设贵阳都会新中心为己任,建设有以贵州地标级４06米双子塔、300米双子塔领衔的200万㎡“大贵阳”战略下的核心ＣBD;有以3０万㎡环球商业广场、12万㎡花果园购物中心等十大购物中心形成的贵阳第一商圈；有涵盖七星级酒店、六星级酒店、五星级酒店等全链条高品质星级酒店集群;有以１6万㎡花果园湿地公园等六大主题公园构成的贵阳中央生活圈;有八所学校构筑的贵阳中央国际学区，地标建筑、商务集群、商业集群、星级酒店集群、城市公园集群、中央学区、三甲综合医院……花果园项目集合城市优质资源，助力多彩贵州跨越发展。花果园项目打造200万㎡商业体系，以十大购物中心建设贵阳第一商圈。其中3０万㎡的环球商业广场，将汇集大批国际知名品牌，无疑会成为带动贵阳、周边州市甚至西南商业发展的新引擎;花果园2０万㎡、700米长的贵阳街，以独特的国际风情水街商业模式,汇集顶尖休闲娱乐品牌；２0万㎡、200０米长的洋人街,极具异域风情,世界各地的特色经营更能体现贵阳的国际化进程;12万㎡的花果园购物中心预计在今年十月份开业,是前所未有的低密度开放式商业街区,业态主题为娱乐生活、休闲生活、健康生活。零售业态包括国际品牌服饰、IMAX巨幕影院、餐饮娱乐设施等,吃、喝、玩、乐、购一应俱全。花果园项目还建设同心光彩大厦、贵阳国际中心、国际金融街等200万㎡大商务体系,构成“大贵阳”战略下的核心CBD，形成贵阳全新的“中央活力区”。奋进中的贵州需要一个地标来铭记着她发展的辉煌及其在世界眼中的高度，花果园项目406米地标级双子塔国际甲级写字楼,辅以3０0米双子塔,是一个恰当的城市地理位置、有象征意义和美学意义的建筑，她有理由成就贵州的全新高度。高星级酒店是城市综合实力的象征，花果园项目在四座双子塔里重点引进七星级酒店、六星级酒店、五星级酒店等星级酒店，打造优质的星级酒店集群,以吸引更多国内外高端游客前来旅游、洽谈商务,助力多彩贵州跨越发展。花果园项目作为二环四路城市带开发的重点项目，顺势启动了“六横六纵”１2条市政路网建设,这个系统包括4条40米宽双向8车道、8条30米宽双向6车道的市政主干道,通过这些高规格、全方位的市政道路,将南明区、云岩区、金阳新区、乌当区、白云区、小河区、花溪区与花果园项目畅通的联系在一起。7、拟建地点花果园项目位于贵阳市主城区中心位置，总占地面积６0０0余亩，总投资90０亿元，总建筑面积18３0万㎡,包括1２３0万㎡住宅、２00万㎡办公、200万㎡商业、150万㎡公寓、50万㎡公建。８、预期目标（一)零售商业（总计１24.9万㎡)

1、购物中心（36.4万㎡)

①邻里中心(租赁）:４万㎡

②家庭型购物中心（租赁）:8.4万㎡

③大型购物中心（租赁)：2４万㎡

２、:2万㎡

3、步行街(部分持有）:２１.5万㎡

4、G区低密度商业群落（部分持有)：5万㎡

５、C区裙楼商业(出售)：1８万㎡

６、配套商业(出售）:42万㎡(二)写字楼(总计７７-8６万㎡）1、甲级写字楼（62-7０万㎡）①地标性写字楼(部分持有):单栋体量340000，规建1栋，总计34万㎡②大型总部写字楼(出售）：单栋体量30000-40０00,规建4-５栋,总计1２-１５万㎡。③中型总部写字楼（出售):单栋体量1０00０-３０000,规建８-12栋，总计12-1５万㎡。④小型总部写字楼(出售）:单栋体量３0000-4０000,规建1－2栋,总计4-6万㎡。2、乙级写字楼(出售）：单栋150００-３0000㎡,规建8-10栋,总计１5-16万㎡。（三)公寓(总计11万㎡)1、酒店式公寓(出售）:单栋1５０0０㎡，规建４-６栋，总计8万㎡。2、高端酒店式公寓(出售)：单栋3００00，规建1栋,总计３万㎡。（四）酒店（总计５．9万㎡）1、高端酒店(租赁):2.6万㎡2、中高端酒店(租赁）:3.3万㎡二、问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及贵阳的房地产项目开发程序及规定。根据测算,在预计的销售价格、销售率条件下,本项目具备良好的可行性。贵阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏;在建设过程中,需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作,强强联合,打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。项目投资环境与市场报告一、投资环境分析20０7年全年国内生产总值24６,６１9亿元，比上年增长１１.4％。分产业看,第一产业增加值2８，910亿元,增长３.７％；第二产业增加值12１,38１亿元,增长１３．４％;第三产业增加值9６，32８亿元，增长11．4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为１１．7％,与上年持平;第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点;第三产业增加值比重为3９.1%，下降０．3个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元,比上年增长2４．8%。在城镇投资中,第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1％;第二产业投资51，020亿元，增长29.0％;第三产业投资64,９２8亿元,增长23.2％。全年房地产开发投资25,2８０亿元，比上年增长30.２%,其中商品住宅投资18，0１０亿元，增长3２．1％。商品房竣工面积5８,2３６万平方米,增长４.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增长23．2%,其中商品住宅69，1０4万平方米，增长２4.7%。中央经济工作会议将200８年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日,央行将存款利准备金率提高一个百分点;同年11月CPI同比上涨6.9％；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；１2月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购买小产权房,继２0０4年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉,房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。二、近几年贵阳房地产市场运行情况１、房地产开发投资情况2、新建商品房预（销）售情况3、二手房成交情况４、外来购房情况5、房地产发展前景1、优越的气候及自然环境气温适宜、森林覆盖率高。“爽爽贵阳”、“避暑之都”品牌提升。2、城市经济、人口发展战略城市化率目标,20２0年达到８0%，市域常住人口50０万，其中城镇人口4０0万2０２0年全市生产总值突破300０元,人均８5０0元3、城市空间发展战略实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略4、高铁、快铁、轻轨建设６、房地产发展趋势1、各区域发展逐步走向均衡2、竞争格局多元化３、高科技、新材料普遍应用4、旅游休闲房地产前景看好7、营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：推广渠道①报纸广告包括贵阳日报、贵阳晚报,属于典型的政府报,报纸不宜投入过多，开盘和推新品前１－２周进行3－4次推广既可。②短信推广成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。③影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。④单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器,衡阳地方小,人口集中,单张派发能起到良效。⑤营销活动活动一:“花果园湿地公园风光带竣工典礼”、“花果园开盘庆典”。活动二:“广州炒房团贵阳购房动”。2、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传湘水明珠,增强前期登记客户数量,扩大蓄客量,为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月,公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在衡阳的知名度,加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放,加大广告投放力度。公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。路桥广告：贯穿项目营销始终。影视广告:开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。贵阳报纸:开盘前一月投放3-4次,以及每次新货上市投放1次。单张派发:每天均需进行的推广方式,力求单张波及到衡阳的每一个角落。短信推广:一般一个月派发4-6次,开盘前每周发送２-3次。公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情况举行。

建设规模的项目开发条件一、建设规模本项目总占地面积40０2000.00㎡，总建筑面积为１8３０0000.00㎡,建设总容积率是6.４0，建设密度是７6.8％，绿地率是５8%。拥有1６万㎡花果园湿地公园、50万㎡生态山体公园、１６万㎡城市中心广场、２00万㎡商业、２00万㎡写字楼、1５0㎡方公寓、1230万㎡住宅。项目规划三层立体交通，12条市政主干道,４条40米宽双向８车道，８条３0条宽双向6车道，成就一个复合功能的城市片区。二、项目概况现状1.地点与地理位置花果园坐落贵阳主城区，东面与浣纱路相连,南面接艺校立交桥,西靠五里冲,背面为智慧龙城住宅区。距离贵阳市中心(大十字)仅1．５公里,被云贵山环抱,周边山体植被茂密，有良好的生态人居环境。项目东面主要出口接花果园立交桥，南面主要出口接艺校立交桥,均系贵阳重要的交通枢纽。自然环境优越,交通十分便利,是一个理想的商业、住家的风水宝地。2.土地权属类别和土地状况本项目开发建设的土地位于贵阳市南明区彭家湾,面积为809183m2。经贵阳市人民政府国用(ｘｘ）第ｘx号国土使用证批准为城镇住宅-写字楼-商业用地。本项目土地的开发建设规划,已经贵阳市规划局审议通过。三、项目建设条件1、地形、地貌、地震情况贵阳市位于贵州省中部偏北,东经10６′２7"″~10７′０３"″,北纬26′11＂″~26′55"″之间，地处云贵高原的东斜坡上，属全国东部向西部高原过渡地带。地形、地貌走势大致呈东西向延展,地势起伏较大，南北高,中部低。奇特的喀斯特地貌大量分布，既有高原山地和丘陵,又有盆地和河谷、台地,海拔最高为1762米,最低５06米，市区平均海拔1071米。东与龙里、瓮安县接壤，南靠惠水、长顺县，西接平坝、织金县，北邻黔西、金沙、遵义县。2０0８年汶川地震发生以后，北京师范大学环境演变与自然灾害教育部重点实验室的科学家们，曾针对全国省会城市进行地震危险度进行排名。结果贵阳市以０.１3的风险度,在30个省会城市中排名第1９名。这意味着发生地震的可能性很小。2、气候条件贵阳属亚热带湿润温和型气候，夏无酷暑,冬无严寒,阳光充足,雨水充沛。空气不干燥，四季无风沙，年平均气温在１5.3℃左右。其中,最热的七月下旬，平均气温为24℃；最冷的一月上旬，平均气温是4.6℃。宜人的气候为贵阳博得了"上有天堂,下有苏杭,气候宜人数贵阳"之誉。贵阳市被称为＂森林之城",贵阳市行政区域内现有林地面积275万亩,森林覆盖率为４１.12%。此外，市区四周群山环抱、林木苍翠,宽１至7公里，长逾７0公里的环城林带,为贵阳市提供了绿色生态屏障。目前,投资1.1亿元人民币,总长2２3公里,面积４３万亩的新环城林带正在建设中，,２010年前,人均环城林带面积将达到２０７平方米。3、水文地质贵阳市共有河流98条，河流水系属于长江流域的乌江水系和珠江流域的红水河水系。与红水河水系相比较，乌江水系在贵阳市的流域面积最大。多年平均天然径流深40０－７６０mｍ，径流总量45.15亿m3（含地下水转换为地表水１3．6亿m３）可利用水量为１5.2亿m３。全市人均水资源量1287m3，可利用水量3．4亿m3。4、交通运输条件航空1９97年5月28日，距贵阳市中心约１2公里、车程约2０分钟的可接受波音７47,空客３30等同类及其以下机型的全重起降,具有先进导航系统和设施的４E级现代化机场--贵阳龙洞堡国际机场投入空运。目前直飞航线辐射全国50个大中城市及香港,澳门，新加坡，泰国曼谷等地。是西南地区一个重要的航空枢纽。铁路贵阳是中国西南重要的铁路交通枢纽，川黔、贵昆、湘黔、黔桂４条铁路干线交汇于此,其中川黔、贵昆、湘黔３条铁路干线已实现电气化。电气化程度居中国之首。公路市域内现已形成以两条国道(上海到昆明321、广州到成都2１0）线,六条高等级公路(贵阳－－黄果树、贵阳--遵义、贵阳-－毕节、贵阳--新寨、贵阳-－玉屏、东北绕城环线）及五条省道(贵开、贵修、花磊、占织、久铜）为骨架的市域公路交通网络。全年实现客运量17799万人次，货物运输量4223万吨。5、生态环境条件２0１3年,贵阳市森林覆盖率达到4４.２%。建城区新增绿地面积103万平方米,人均公共绿地面积达１1．２平方米,较上一年提高0.3５平方米。自然保护区花溪区青岩油杉自然保护区，面积37３3公顷。风景名胜区贵阳市现有风景名胜区9个,其中国家级１个，省级８个:红枫湖风景名胜区(国家级)、百花湖风景名胜区（省级）、花溪风景名胜区（省级）、开阳风景名胜区(省级)、息烽风景名胜区(省级)、修文阳明风景名胜区（省级)、清镇暗流风景名胜区(省级)、香纸沟风景名胜区(省级)、贵阳相思河风景名胜区（省级）。森林公园贵阳市现有森林公园7个,其中国家级１个,省级5个,县级1个：长坡岭国家森林公园(国家级)、息烽温泉森林公园(省级)、景阳森林公园（省级）、贵阳市鹿冲关森林公园(省级)、贵阳云关山森林公园（省级）、贵州乌当盘龙山森林公园(省级)、开阳二重山森林公园（县级)。湿地公园贵阳市现有花溪国家城市湿地公园和小车河城市湿地公园。由此可见,贵阳市绝对乃这正是中国人所追求的理想居家之地。6、施工条件花果园作为全省最大的危旧房、棚户区、城中村改造项目，其施工难度显而易见，但花果园拥有良好地理环境和交通便利，在宏立城集团的开发下快速高效的完成对花果园的建设。7、政策环境本项目的建设符合衡阳城市建设总体规划和衡阳市珠晖区总体规划,贯彻了贵阳市政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间,创造新的城市景观,提升城市品位都具有积极意义。贵阳市南明区政府考虑到该项目投资大、建设周期长,带来的经济效益及社会效益明显,将本项目纳入省、市重点项目，，享受区政府给予的有关有关优惠政策。建设方案一、设计依据1、《城市居住区规划设计规范》GB50180-9３(2002年版）2、《民用建筑设计通则》GB5035２－２0053、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-954、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》ＧB５0０６７－975、《城市规划编制办法》6、《贵阳市城市规划行政技术准则》７、贵阳市２011年城市总体规划二、项目设计主题和开发理念花果园项目总投资３0０亿元，总建筑面积560万平米，5年内建成集商业、商务、文化、休闲、旅游、居住为一体的繁华都市中心。项目邀请国际一流团队进行科学规划、完备配套设施,成为贵阳市繁华、畅通、低碳生态、代表城市发展水平的中心区域。花果园项目设计多元化，建筑各具特色，形成了风格多变,技术与艺术相互呼应,构成了多样的城市风格。贵州宏立城集团力求把花果园打造成高品质、原生态、多元化的复合型养生人居社区的，凭借小车河优越的生态景观资源和气候条件,通过生态环境、建筑科学、服务设施和物业管理的资源整合，致力于促进业主和市民身心健康的改善。为了适应购房者的这种消费需求，花果园在规划之初定位为城市养生地产,并依托项目周边的自然资源，规划建设六大城市生态养生主题公园。纵观花果园项目的整体规划设计，除了人居产品的提供,更多的是整合了以休闲、文化、生活、养生于一体的人居服务,并且在某些服务与配套上更是与国际接轨。花果园养生地产项目因有了六大城市生态养生主题公园，将真正成为贵阳全新的高品质复合人居生活蓝本。三、项目总体规划方案1、规划设计原则①挖掘地块核心价值,以城市连营的商业视角规划社区；②以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；③节点式园林景观视线轴设计,以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间;④人车双路线设计，即相对人车分流系统,避免车流对社区的穿越破坏。2、项目结构和布局本项目总体规划领先于贵州众多大盘规划,力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性,总占地面积4002０00．00㎡，总建筑面积为１8３000０0.0０㎡，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质,强调人和人的交往,动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化,用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套,确保该项目能够站在衡阳房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养,力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务,向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。①独具特色的水系布局。以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居,强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区,延伸到湘江岸边,真正做到景观的均好性。②更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景,设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景,并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。③充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透,力求通风系统畅通。④采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通,尽可能减少公摊面积。3、住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美的湘江边布置联排住宅水岸岛居,同时办公性质的高层公寓,物业类型较为多样。本项目商业类型齐全,既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路,结合小区主入口的设置,形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街,沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。四、建筑设计1、主要规范及标准《建筑结构荷载规范》[GB500０9-2０01]《建筑地基基础设计规范[GＢ50００7－2002]《混凝土结构设计规范》[GB50010－2０02]《建筑抗震设计规范》[GB500１１-２００1]《建筑桩基技术规范》[JGJ94-９４]《地下工程防水技术规范》[ＧB501０8-2001]《砌体结构设计规范》GB50０07－20０2《高层建筑混凝土结构技术规程》GJ3-2002《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》JGJ６－9９《建筑地基处理技术规范》ＪGJ79－2002《人民防空地下室设计规范》ＧＢ50０38-94《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》ＣＥCＳ51：932、建筑风格及立面特点①依照“以人为本”的建筑设计理念,体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。②在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉,又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学③建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台,经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。3、建筑户型特色①细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。②充分考虑衡阳的气候特点,在平面布局上强调南北通透,力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。③住宅户型格局方正大气，功能布置合理,空间结构紧凑。④户型设计新颖，增加品位空间,符合当前及未来的市场需求,提升卖点。如:阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。⑤采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。五、结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：Ⅰ、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。Ⅱ、具备必要的抗震承载力,良好的变形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ、对可能出现的薄弱部位,拟采取措施提高抗震能力2、结构设计结构的安全等级二级,设计使用年限5０年,抗震设防类别丙类,地基基础设计等级丙级,地下室防水等级二级。3、结构选型:６层以上的多层住宅采用框架结构,４-６层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库,确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。4、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构,以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式,以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主,抗渗等极S8。５、使用工具及软件中国建科院ＰKPＭ系列结构软件２０05年新规范版。六、给排水设计１、给排水①设计规范1)《建筑给水排水设计规范》[ＧＢ５００15－2003]（03年版）2)《建筑灭火器配置设计规范》[GＢ5０14０-20０5]3)《自动喷水灭火系统设计规范》[GＢ50０84-２0０1](05年版)4)《建筑设计防火规范》[GB５０0１6-２006］5）《室外给水设计规范》［GB50013－2006]6）《室外排水设计规范》[GB50014-2０06］7)国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等②给水设计Ⅰ水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水小区西侧海棠路上市政给水管管径ＤN6０0；小区东侧杨柳路上市政给水管管径DN６０0。市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求;压力能保证小区低层建筑的压力要求。Ⅱ用水量生活用水量Ｑ＝1440Ｍ3/Ｄ(13８M3／Ｈ）;室外消防用水量Q＝20Ｌ/Ｓ。Ⅲ给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。Ⅳ消防系统小区室外消防给水管网成环状布置,管径ＤN150，并分别从星沙大道及天华路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。③排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后,先排入小区化粪池,经处理后，再排入市政下水道。节能节水措施一、设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策,改善湖南省居住建筑室内热环境,提高采暖和空调的能源利用效率,根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》,JCJ1３４－200１制定的标准为依据。(1）建筑部分节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。①浅色磁砖饰面。②外加保温隔热构造。③采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶,以增加温隔热性能。3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。环境影响评价一、编制依据１)ﻩ《污水综合排放标准》ＧＢ８978-1996；２） 《城市区域环境噪声标准》GＢ３096-９3；３） 《地表水环境质量标准》GHZB1-1999；４)ﻩ《大气污染物综合排放标准》ＧB1６2９7－96。二、环境现状１、气象全年气候的基本特点:上半年气温延续近10年来一直偏高的特点,主要原因是冬季偏暖,而春季气温也一再偏高。上半年气温基本趋势：冬暖且春温高。这种气温特征对冬作物越冬和春作物播种十分有利,同时对人类及各种生物的生活规律产生一定影响，对环境有极大影响,例如:候鸟提前北归、作物过早发芽等。入春后降水较集中，给春收和春插带来一定影响。下半年气候基本趋势：夏秋季节雨水充沛,比较凉爽，雨季结束不明显,与上半年的暖冬事件有较好的相关性,是厄尔尼诺现象导致气候异常变化的重要表现。全年平均气温１8.２℃(衡东、西渡、祁东)—18．6℃(市区）,较历年偏高０.3(衡东、西渡、祁东、常宁）～０．7℃(衡山)。全市年极端最低气温-2．9℃,出现在西渡、衡东（12月2６日）,当日全市都出现低于0.0℃的极端最低气温,其中市区极端最低气温-1．3℃。全市极端最高气温3８．７℃,出现在衡东(7月3日),市区极端最高气温为37．７℃（7月3日)。全年极端最高气温≥35℃的高温日23(祁东)～32(衡山)天,北部多于南部。根据气温等级划分标准：2002年度衡山、市区、衡南为偏高年景,其他5站为略高年景。2、大气质量现状根据检测结果,建设区域内的SＯ2、ＮＯX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准,环境空气质量较好。三、项目建设对环境的影响项目范围内没有任何污染源,项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。四、环境保护措施1、设计依据《环境空气质量标准》；《城市区域环境噪音标准》；《大气污染物综合排放标准》；《室外排水设计规范》。2、设计原则①建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用,各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放标准。②坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。3、治理措施①污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道,并就近排入市政雨水管道。②噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。③固体废物治理小区的固体废弃物主要是生活垃圾,小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒,这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。

劳动卫生与消防一、指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一,预防为主,综合治理,坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化,健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。二、职业安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施①选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备,保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。②对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。③建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段,提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。④建立健全项目安全施工应急救援体系。⑤建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。⑥建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。２、职业卫生健康对策与措施①建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。②建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。③研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。④落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。⑤加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。⑥建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。三、消防设计１、设计依据与原则1）《建筑设计防火规范》［ＧB５0016-200６]２)《建筑灭火器配置设计规范》［GＢＪ140-90]3)《自动喷水灭火系统设计规范》[ＧＢ５0０84-2００1]4)《火灾自动报警系统设计规范》[GB５00１6-98]5)《建筑内部装修设计防火规范》［ＧB50222－95]本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑,全面满足消防及安全施工、经营的需要。２、总体消防设计本工程为多层建筑，耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范,首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。３、室内装修防火室内消防应严格按照《建筑物内部装修设计规范》(GB５0２2２－1995）执行,根据功能和所处位置不同,采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体,且均能满足规范要求的耐火极限。4、消防道路设计商业部分:四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。住宅部分:住宅四周已有环形道路,小区内设不小于4米的环状道路。5、水量室内消火栓用水量：３0Ｌ／Ｓ室内消火栓用水量：25L/S自动喷水用水量:30Ｌ/S6、室内消火栓系统小区的四周按规范设置室内消火栓,城市室内消火栓在范围内可记入。7、室内消火栓系统小区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统,采用SN65型室内消火栓带启动按钮,保证设置间距不大于５０米并有2股水柱同时达到室内任何部位。8、自动喷水系统小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。组织机构与人力资源配置一组织机构贵阳花果园宏立城集团房地产开发有限公司，一个贵州本地企业,十年来开发两个楼盘跨足地产所有行业链的公司于2０10年建造。并经贵阳市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业,公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等,组织结构图如下：二、人力资源配置贵阳宏立城集团房地产开发有限公司人员大都是经验丰富的专业人员,完全能满足企业现阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。而且能为该房地产公司带来收益和满足社会的需求的人才。

项目实施进度一、项目开发期2010年1０月至20１5年10月为项目主体工程建设期。二、项目实施进度安排项目总体工期时间为5年，从２０１0年１0月至2015年10月。2０10年11月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；2０12年12月,彭家湾住宅、写字楼、商铺项目主体完工；2015年5月，五里冲大型城市综合体项目主体完工;2０15年11月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。三、项目实施过程控制措施１、项目进度控制措施在项目实施过程中，项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查，并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:（1)建立项目实施进度报表;(2）派出常驻人员,现场进行检查;(3)定期召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则,以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体,使质量管理制度化、标准化,从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施在项目实施过程中,各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度,对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算,规范项目的业绩考评和追踪问效。ﻬ项目招投标一、工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式,是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标,有利于运用竞争机制,使资金得到经济的、有效的使用,确保招标项目质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性,激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在,于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品,以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是企业提高投资效益,无偿获得经济、科技信息,与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来,企业的经营自主权逐步得到落实,但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端:投资总量难以调控,投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下,银行不良贷款增加,贷款资金本息不能如期收回。3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额,企业信誉等各方面考虑，都力争中标,而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一,因此，投标方往往在投标过程中竞相压价,争取中标。4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此,有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。５、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。二、工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省,同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合,就有可能造成招标项目的失败。1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解,信任这种方式,并希望通过招投标带给企业良好的效益。其次,业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通,从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。第三,采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性,常常会争取到众多的潜在投标人。此时,如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度,公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围,有效降低设备的投标报价,增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时,采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解,提供给招标机构的参数过于简略。３、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。近年来,我国《招标投标法》及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而,由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉,同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理规定,视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己,配合采购业主的时间安排加班和出差,主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地,这都需要招标从业人员严格自律，遵守《招标投标法》和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定,不做损害采购业主利益的事。5、业务素质高,专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系,则在招标过程的招标文件审核和开标评标中,采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议,完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价,招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程,从招投标从业人员角度说,它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入,收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通,确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主,了解设备使用情况。也就是说,招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。三、招标依据根据《中华人民共和国招标投标法》、湖南省发展和改革委员会制定的《湖南工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》及《湖南省实施＜中华人民共和国招标投标法>办法》第十一条之规定,达到下列规模标准之