土地一级开发模式及经验分享T

金汇股份&北京思源土地一级开发模式及经验分享有关土地一级开发的工作的理解——为发展商在城市乃至行业内建立长久的话语权引言思源认知的立项介入跻身城市土地整理投资城市项目开发深耕城市区域运营经营城市整合最具有效价值的资源企业战略政府关系区域发展项目可研…区域规划合作模式融资方式工程施工拆迁安置…土地出让开发模式特色项目产业招商…品牌构建区域推广特色运营区域增值…2.土地一级开发流程3.土地一级开发成本5.土地一级开发模式报告框架4.土地一级开发融资1.土地一级开发认知6.土地一级开发关注点概念——城市土地一级开发是按照国民经济和社会发展规划，城市总体规划，土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发，土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体，获得土地项目一级开发的主体再根据“政府主导，统一规划，市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论系统和方法，组织实施土地一级开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施的速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。宗旨：政府主导，统一规划，市场化运作实质：多元资本与城市建设的有机结合目的：多方参与，完成区域总体发展目标认知1.土地一级开发项目的前期调研和分析工作内容——对项目进行分析，评价项目的地理位置，区域经济环境，周边环境，道路交通，规划条件，市政配套设施，地上物现状等工作成果——编制可行性报告认知-工作内容2.获取土地一级开发权两种方式——（1）通过招投标，中标获取。（2）通过授权获取。3.编制（细化）土地一级开发实施方案工作内容——指定区域基础设施、公共配套、拆迁安置、土地收储上市等实施方案，制定一级开发进度计划，经区县政府同意，报市土地储备中心核定。工作成果——一级开发实施方案4.组织土地一级开发团队一级开发企业组织架构——职能部门：办公室，财务部;业务部门：土地部，成本合约部，工程部，规划设计部，企划部工作成果——企业目标、计划梳理，企业组织制度等一级开发介入阶段6.土地一级开发的实施和组织征地与拆迁的实施与组织。规划设计的实施与组织。工程建设的实施与组织。7.土地一级开发成本控制与管理施工质量与施工企业管理，融资成本控制5.土地一级开发的融资（1）需要通过各种渠道和方式进行融资（贷款、债券、基金、股权等）（2）根据项目本身所需要的资金总量，各个阶段需要投入的资金量，资金回收数量和时间等，合理选择筹资时机，合理筹资方式。一级开发实施阶段认知-工作内容8.土地一级开发项目验收政府组织实施，一级开发企业准备相关材料9.土地一级开发项目的招商推广交易城市级别或大规模宣传推广，专题论坛、多种媒体、土交会等10.二级开发项目建设的后续服务与二级企业做好土地交接工作11.一级开发项目完成后的经营管理服务园区物业的持有经营、环境维系等12.一级开发项目开发后评价社会经济效益评价，企业战略调整等一级开发跟进阶段认知-工作内容一级开发涉及政府职能部门在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。1、国土局：主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。2、发改委：主要负责一级开发土地的立项核准工作。3、规委：主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。4、建委：主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。认知-权属土地一级开发中涉及的权属关系土地权属关系土地所有权土地使用权土地一级开发权是土地所有人对其拥有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制。是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用和收益的权利。土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务的权利。应该是土地使用权衍生出的一项权能，是一种特殊的受限土地使用权。目前尚无定论。上海市给予上海市地产集团暂时的成片土地使用权，有利于融资；仅是土地一级开发权，难以获得抵押贷款。即使开发企业通过一级开发权权属证明抵押而获得信贷支持，本质上也是通过政府担保而获得贷款。认知-权属土地一级开发中权利主体与权属关系政府一级开发主体二级开发单位土地所有权土地一级开发权（受限土地使用权）土地使用权熟地出让生地协助服务收回权利主体权属认知-权属难点前期投入入资金巨巨大区域认知知度一般般较低影响土地地价值实实现土地一级级开发经经验欠缺缺充分发挥挥企业灵灵活的融融资机制制利用企业业市场优优势发现现价值借助企业业行业实实践经验验解决之道道开发商灵活机制制市场运作作经验政府全局考虑虑公共管理理经验土地一级级开发政企合作作基础11认知2.土地一级级开发流流程3.土地一级级开发成成本5.土地一级级开发模模式报告框架架4.土地一级级开发融融资1.土地一级级开发认认知6.土地一级级开发关关注点认知-权属土地一级级开发流流程联席会审审议办理规划划条件办理授权权批复项目核准（市发改委）用地预审（国土分局）交通评价（市交通委）规划许可证（市规划委）签订征地协议办理征地批复办理征地结案办理拆迁许可证组织实施拆迁办理拆迁结案编制市政方案组织市政建设完成市政验收土地一级级开发验验收土地供供应明确具体范围明确开发主体获取土地一一级开发权权的方式：：招标委托、、直接授权权、收购招标委托：：土地一级开开发项目通通过公开招招标方式确确定项目承承担主体；；如在一级级开发成熟熟城市较多多使用，北北京大望京京地块等直接授权：：授权委托就就是在项目目所在区政政府规划分分局组织办办理项目用用地控制性性详细规划划批复后，，区县政府府提出土地地一级开发发主体授权权申请，经经市国土局局批复后，，企业获得得土地一级级开发权。。城市新区区建设开发发较多使用用此方式，，如济南小小清河区域域整治开发发。收购：对一级开发发企业的股股权收购。。思源对一级级开发流程程的解读与与服务模块块2.土地一级开开发流程3.土地一级开开发成本5.土地一级开开发模式报告框架4.土地一级开开发融资1.土地一级开开发认知6.土地一级开开发关注点点（一）项目目前期费用用2.委托编制修修建性详细细规划和区区域内的管管线综合等等规划方案案费用1.立项报告、、可研报告告编制费，，土地一级级开发实施施方案的编编制费及项项目前期的的各种工程程咨询费3.工程勘察（（文物勘察察、地质勘勘察）测绘绘、钉桩费费用4.环境影响评评价分析费费用5.交通影响评评价分析费费用6.地质灾害评评估费用7.地价评估费费用8.工程设计费费及施工图图审查费（二）征地地拆迁费用用1.征地补偿费费用②劳动力安置置及超转人人员、残疾疾人员安置置费③地上物麦苗苗补偿费相关税费——耕地占用税税、防洪费费、新增建建设用地有有偿使用费费等。主要三部分分2.拆迁补偿费费用①住宅拆迁补补偿费：②非住宅拆迁迁补偿费（国有企业业和集体企企业）3.房屋拆迁服服务费、评评估费用①拆迁服务费费<1.5%拆迁总额②拆迁评估费<1.5%拆迁总额4.拆除工程费用用、耕地复垦垦费5.古树保护及文文物古建修护护、还建费（三）公共区区域市政基础础设施建设费费用1.开发范围内的的“三通一平平”费用2.道路、桥梁建建设费用3.各种市政管线线建设费用4.市场场站建设设费用（四）区域内内公共环境景景观建设费用用学校、邮局、、派出所、消消防站、市政政管理用房等等。（五）公共配配套设施建设设费用（六）工程建建设其他费用用1.工程监理费2.竣工图编制费费3.建设期区域管管理费用4.竣工前的维护护管理费用（七）管理费费政府投资、市市、区储备中中心实施取2%自筹资金委托托实施取取5%自筹资金招投投标取取8%（八）财务费费用（九）上市交交易费用1.成本审计费用用2.营销费用3.地价评估费用用4.委托入市交易易费用（十）应应缴纳的税费费（十一）项目目后评价费用用（十二）不可可预见费序号项目中关村西区中关村软件园中关村生命园西二旗居住区平均占比1征地拆迁64%72%53%65%63.5%2市政建设21%16%16%18%17.8%3期间费用及税金15%12%31%17%18.7%4合计100%100%100%100%100%北京土地一级级开发部分项项目总投资结结构表区域开发土地地价值发展进进程及现金流流量变迁规律律图------税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设发展持久运营设定方向成熟与巩固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变迁迁规律投入基础设施建设设地区形象建设设区域规划------区域运作费用用基础设施建设设公建投资缴税建设投资环境再投入公建投资----基建投入与地地价增长的关关系曲线地价增长符合合边际递减规规律基建投入增长长启动期（1～2年）成长期（2年左右）持续发展期（3～4年）稳定期下一个周期一级开发研究究2.土地一级开发发流程3.土地一级开发发成本5.土地一级开发发模式报告框架4.土地一级开发发融资1.土地一级开发发认知6.土地一级开发发关注点一级开发投资资特点投资巨大，单单一企业靠自自有资金无法法满足资金需需要仅有土地收益益权，无土地地使用权，融融资质押物首首先开发周期长，，区域未来发发展受政策变变数影响较大大一级开发融资方式对比

贷款上市或借壳债券信托基金私募典当合作开发发行成本无较高较高较高无无无无利率水平基本贷款利率由行政手段确定加上一定管理费用，总成本13%左右由市场行情而定，现在由于宏观调控，中小型地产企业基本无此可能债券发行利率不允许超过储蓄和存款利率的40%，发债费用为总发债额千分之五，制度审批严格，中小型地产企业很困难现状信托发行利率一般在16%左右加上一些管理费用，总成本18%左右利润分成，或要求不低于30%左右的年收益，对合作企业要求高依据私募对象年息25-40%不等月息5%，年息60%左右利润分成模式偿还期限短期居多，可申请期限为1-2年无大多与开发期限相吻合短期居多，也可发行2-3年期大多与开发期限吻合，也有短期要求回报高属借贷资金短期居多一般不超3个月与开发期限吻合机会成本资金流动差，与开发期限不吻合分散股权到期还款额度大到期还款额度大大多要求前期控股分散股权资金流动性强分散项目公司股权，基本与开发期限吻合财务资料不公开公开公开公开不公开不公开不公开不公开资金用途有限制无限制有限制有限制有限制无限制无限制有限制流动性无强差差差强强差资金大小土地或项目评估价值不超过70%，现在一级土地抵押率5折左右根据市场及公司规模、发展、项目、财务状况等各方面因素确定根据公司资质实力财务状况等各方面因素评估信托计划发行资金5亿以下居多，现在信托方式土地抵押率不超过5折根据基金对公司和项目认可度和基金实力根据项目大小和私募对象资金大小自由组合基本5000万以下依据合作方实力金融机构贷款款案例——以土地收益权权作担保云南城投与昆昆明市政府签签订的土地一一级开发业务务合同中规定定：“本合合同项项下全全部可可出让让土地地地块块通过过招标标、拍拍卖、、挂牌牌方式式进行行出让让，全全部可可出让让土地地出让让总价价款在在扣除除全部部土地地一级级开发发总成成本及及按国国家有有关政政策提提取各各项基基金后后的土地出出让纯纯收益益公司司按50%的比例例获得得收益益。但若若公司司按以以上方方式所所提取取的收收益不不足全全部土土地的的一级级开发发总成成本的的5%时，昆昆明市市人民民政府府将保保证向向公司司另行行支付付差价价款，，以确确保公公司的的收益益不低于于本合合同项项下的的全部部土地地一级级开发发总成成本的的5%”。信托融融资案案例：：北京商商务中中心区区（CBD）土地地开发发项目目资金金信托托计划划信托资资金以以信托托贷款款方式式向北北京土土地整整理储储备中中心商商务区区分中中心提提供专专项资资金贷贷款，，用于于商务务中心心区土土地开开发及及基础础设施施建设设项目目。信托计计划规规模：：人民民币59594万元信托计计划期期限为为五年年，于于2002年10月16日信托托计划划成立立之日日起开开始，，于2007年10月16日信托托计划划终止止。土地基基金案案例：：天津滨滨海新新区的的开发发，天天津城城投集集团与与其他他机构构投资资者组组建的的渤海海产业业基金金，总总额200亿元，，是我我国第第一支支国务务院批批准的的契约约性产产业投投资基基金，，为筹筹措城城建投投资提提供了了一个个新的的融资资渠道道。2.土地一一级开开发流流程3.土地一一级开开发成成本5.土地一一级开开发模模式报告框框架4.土地一一级开开发融融资1.土地一一级开开发认认知6.土地一一级开开发关关注点点政府：：通过过财政政，收收储基基金直直接投投资管理收益一级开开发过过程中中政企企角色色投资开发商商：开开发商商融资资政府府：：拆拆迁迁、、控控规规、、控控制制土土地地储储备备和和供供应应开发发商商：：负负责责一一级级开开发发、、只只负负责责施施工工政府府：：收收储储土土地地、、上上市市收收益益、、社会会资资源源（（基基础础设设施施、、公公共共配配套套））土地地收收益益（（合合理理价价格格获获取取优优质质土土地地））开发发商商经济济收收益益（（固固定定比比例例管管理理收收益益、、固固定定比比例例开开发发收收益益、、溢溢价价分分成成、、政政府府回回购购物物业业等等））一级级开开发发政政企企角角色色一级级开开发发研研究究土地地一一级级开发发运运作作模模式式政府府主主导导、、政政府府运运作作政府府主主导导、、企企业业运运作作政府府主主导导、、政政企企合合作作根据据政政府府和和开开发发企企业业在在土土地地一一级级开开发发过过程程中中投投资资、、管管理理和和收收益益环环节节所所处处角角色色不不同同，，结结合合国国内内实实操操案案例例，，思思源源将将土土地地一一级级开开发发运运作作模模式式归归为为以以上上三三类类。一级级开开发发运运作作模模式式一级级开开发发研研究究政府府主主导导、、政政府府运运作作模式要点实操政府成立土地储备中心代表政府负责土地的一级开发土地储备中心负责资金的筹措及一系列土地一级开发工作；受委托对一级开发进行管理的企业收取管理费作为收益来源；政府获得土地开发的收益。北京部分由土地储备中心进行一级开发的土地规定土地一级开发成本的2%作为企业的管理费用国有大型企业（含新城开发公司）经政府授权负责土地一级开发大型国有企业具有政府授权的土地储备和一级开发权利；国有企业负责资金的筹措和一系列土地一级开发工作；土地出让收益上交财政，由财政按比例返还国有企业。重庆九大国有企业进行重庆的土地一级开发；武汉各新城开发公司进行武汉各新城的土地一级开发一级级开开发发研研究究政府府主主导导、、企企业业运运作作模式1要点评价政府委托，企业投资，企业获得固定一级开发利润。政府确定一级开发企业取得土地一级开发权，企业只进行土地一级开发，不参与后续的土地推广、上市等一系列工作，不直接参与二级开发，以土地一级开发成本的一定比例作为企业利润。政府通过授权企业开发解决了市政建设融资问题，政府在后期结算中对一级开发成本控制力度不足；一级开发企业投资较大，获利相对较小，市场风险较小，企业融资相对困难。案例例：：北北京京市市以以土土地地一一级级开开发发成成本本的的8%作为为一一级级开开发发企企业业固固定定利利润润，，杭杭州州市市为为10%一级级开开发发研研究究政府府主主导导、、企企业业运运作作模式2要点评价政府授权，企业投资，政府对企业进行综合补偿。通过招标、协商等确定一级开发企业，企业取得直接投资进行土地一级开发，政府对基础设施和公共配套设施进行回购，同时低价出让部分土地给企业。一般适用于大规模土地，投入巨大，周期长，情况复杂，保证政府和企业的利益平衡，保障项目顺利实施。案例例：：常常高高新新公公司司与与常常州州市市政政府府进进行行新新北北区区土土地地一一级级开开发发；；市市政政基基础础设设施施及及配配套套设设施施建建成成后后由由新新北北区区政政府府回回购购，，回回购购价价据据合合同同约约定定，，新新北北区区政政府府按按10%的毛毛利利率率回回购购常常高高新新开开发发后后的的土土地地及及地地上上基基础础设设施施，，按按15%的毛毛利利率率回回购购安安置置房房（（包包括括回回迁迁房房和和定定销销商商品品房房））。。同同时时，，常常高高新新还还低低价价获获取取了了1600多亩亩的的土土地地拟拟用用于于房房地地产产开开发发。。一级级开开发发研研究究政府府主主导导、、政政企企合合作作模式要点评价政府与企业成立合资公司，共同投资，土地出让金按比例分成。政府直接出资或以土地入股方式，与企业成立合资项目公司，以项目公司进行土地一级开发，土地上市后，根据相关约定，政府与企业进行土地出让金分成。企业雄厚的资本实力与先进的开发模式与政府的管理职能和地方经验优势互补，便于项目操作。案例例：：1、龙龙元元建建设设与与临临安安市市政政府府以以8：2出资资成成立立项项目目公公司司负负责责高高新新区区开开发发。。2、首开集集团与扬扬州政府府以6：4出资成立立项目公公司负责责蒋王片片区运作作。一级开发发研究一级开发发要点政府与土土地运营营商在整整个区域域开发价价值链中中有着不不同的权权责和利利益点权责利益区域规划划土地一级级开发(基建)土地出让让权政府监管管持续现金金流回报报政府运营商土地开发发项项目开发发经经营营管理参与区域域规划土地一级级开发土地开发发经营权权土地出让让金（利利益实现现）政府运营商低成本获获取土地地与政府分分享土地地增值收收益一级开发的合合理利润招商引资政府监控土地转让招商引资土地二级开发发(自营、合资、、股权转让等等)土地开发规划划实现土地开发进程程实现通过土地/项目股权转让让获得土地增增值收益二级开发利润润回报招商佣金或土土地租金持续经营物业管理持续税收回报报创造就业机会会38一级开发研究究2.土地一级开发发流程3.土地一级开发发成本5.土地一级开发发模式报告框架4.土地一级开发发融资1.土地一级开发发认知6.土地一级开发发关注点一级开发要点点土地一级开发发中的七大核核心关键因素素权益1确定发展商、、政府、改造造居民三者的的权益及职责责关注点：政府对区域环环境提升、产产业发展、未未来愿景的长长远诉求与发发展商操作方方向的关系；；在政府影响下下，居民拆迁迁安置、就业业生计与发展展商操作收益益的关系。操作作方方向向：：确保保发发展展商商快快速速、、稳稳妥妥获获取取优优质质土土地地开发发商商2明确确发发展展商商自自身身战战略略与与区区域域改改造造目目标标契契合合度度关注注点点：：发展展商商自自身身实实力力、、品品牌牌、、信信誉誉项目目本本身身的的品品质质诉诉求求、、运运作作周周期期要要求求操作作方方向向：：跨区区域域运运作作经经验验，，具具有有相相应应实实力力40一级级开开发发研研究究一级级开开发发要要点点策划划3引入专业业策划顾顾问机构构，全程程服务区区域运营营关注点：：以第三方方专业顾顾问的角角色，帮帮助发展展商协调调与政府府、拆迁迁居民的的关系；；全程协助助发展商商完成土土地一级级开发，，二级开开发及招招商运营营工作；；随时根据据市场情情况，对对项目发发展提出出建议操作方向向：选择对区区域运营营各阶段段具备丰丰富经验验的专业业顾问公公司规划4高品质完完成市场场可行性性好的规规划设计计方案关注点：：符合发展展商战略略发展目目标，顺顺应政府府发展愿愿景、兼兼顾回迁迁居民利利益具备切实实可行的的市场操操作性操作方向向：发展商主主导规划划方案，，考虑后后期招商商土地一级开发发中的七大核核心关键因素素41一级开发研究究一级开发要点点资本5开发周期内有有效地资本运运作关注点：拆迁安置、土土地整理、基基础设施建设设、二级开发发中长期持续续、集中大量量的资金需求求；有效合理的融融资渠道；动态现金流的的把控。操作方向：多元化融资、、分期实施，，争取税收金金融优惠政策策拆迁6制定积极稳妥妥的拆迁安置置方案关注点：发展商出资拆拆迁情况下，，要强化资金金监管；如何保证资金金的合理有效效利用，引导导公共资源配配置向自身地地块优化操作方向：明确标准，积积极参与、适适当让渡权益益土地一级开发发中的七大核核心关键因素素42一级开发研究究一级开发要点点工程7关注一级开发发阶段土地平平整及开发建建设工程管理理关注点：注重成本控制制、质量控制制原有人文、自自然资源的再再利用操作方向：直接招投标，，结合自身资资源保护开发发以上是土地一一级开发过程程中的核心控控制环节，也也是确保土地地一级开发成成功的关键因因素，作为一一级开发商在在实操过程中中应该给予重重点关注。土地一级开发发中的七大核核心关键因素素43一级级开开发发研研究究土地地一一级级开开发发盈盈利利模模式式盈利利模模式式从一级开发本身获利分享土地增值收益持有部分公共建筑为二级拿地铺垫1234通过过严严格格控控制制各各阶阶段段成成本本费费用用获获利利通过过控控制制成成本本和和开开发发创创新新获获利利通过过持持有有优优质质物物业业、、提提供供公公共共服服务务而而获获利利通过过二二级级房房产产开开发发而而获获利利盈利利模模式式1：从从一一级级土土地地开开发发本本身身获获利利中天天城城投投下下属属全全资资子子公公司司华华润润贵贵阳阳对对贵贵阳阳市市渔渔安安、、安安井井片片区区9.53平方方公公里里土土地地进进行行一一级级开开发发，，贵贵阳阳云云岩岩区区政政府府承承诺诺：：用用土土地地出出让让收收益益以以及及片片区区城城市市建建设设配配套套费费，，支支付付一一级级开开发发投投资资成成本本；；投投资资成成本本支支付付完完成成之之后后的的剩剩余余部部分分，，云云岩岩区区政政府府与与华华润润贵贵阳阳按按照照3：7的比比例例进进行行分分成成[1]2009年，，它它在在漳漳州州当当地地拿拿下下了了164亩土土地地的的一一级级开开发发权权，，在在与与漳漳州州市市龙龙文文区区政政府府与与当当地地城城市市建建设设开开发发中中心心三三方方共共同同签签订订的的《《漳漳华华路路龙龙文文段段配配套套开开发发用用地地（（A地块块））一一级级开开发发合合作作协协议议书书》》中中，，三三方方约约定定：：公公司司投投入入土土地地一一级级开开发发资资金金每每年年将将获获得得12%的固固定定收收益益，，此此外外，，公公司司还还将将获获得得地地块块挂挂牌牌出出让让净净收收益益的的18%[3]。盈利利模模式式2：分分享享土土地地增增值值收收益益在某某些些城城市市，，采采取取了了在在政政府府、、开开发发商商和和原原使使用用者者等等各各个个主主体体之之间间按按一一定定比比例例分分享享增增值值收收益益的的机机制制。。在在此此情情况况下下，，开开发发商商可可以以通通过过创创新新性性的的开开发发活活动动，，最最大大限限度度地地提提升升土土地地价价值值，，从从而而获获得得最最大大利利益益。。在土土地地一一级级开开发发中中，，能能够够尽尽快快实实现现土土地地增增值值的的措措施施有有：：投资资环环境境景景观观。。例例如如，，改改造造旧旧河河道道，，变变废废为为宝宝；；加加强强景景观观和和园园林林的的规规划划建建设设，，美美化化环环境境。。本本质质是是通通过过提提高高生生态态效效益益来来实实现现经经济济效效益益。。投资公共共配套设设施。例例如，配配套制冷冷及热力力供应，，地下综综合商城城、停车车场，等等等。本本质是通通过提高高社会效效益来实实现经济济效益。。第一期出出让引入入品牌商商业设施施或酒店店，带动动周边地地块升值值。实现现一级和和二级开开发互动动。实现该盈盈利模式式的前提提在于当当地政府府的分享享机制、、一级开开发中的的授权范范围，以以及分批批出让计计划