中国房地产行业研究报告

中国房地产行业研究报告研究背景房地产行业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产行业有着重要的地位和作用。近年来，我国房地产市场迅猛发展，建筑存量大幅增加，有效解决了部分市场需求，提升了城镇居民住房水平，推动了经济发展，为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，房地产市场相关制度建设也稳步推进。2012年，我国房地产调控进入第二阶段，由丁前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力， 房地产行业基本面在2012年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也逐渐企稳回升， 2012年无疑成为了房地产行业全面回稳的一年。2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。 2013年下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由丁市场走势分化，政策取向也各有不同。未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的内需市场，将会给房地产的多元化发展带来新的机遇。报告用途及研究价值此行业研究报告主要依据国家统计局、国家商务部、国土资源部、国家发改委、北京市统计局、中国房地产行业协会、北京房地产学会、国民经济景气监测中心、《中国房地广年鉴》、国内外相关刊物的基础信息以及房地广行业研究单位等公布和提供的大量资料,结合深入的市场调查资料,立足丁世界房地产行业整体发展大势，对中国房地产行业的发展情况、市场供需、竞争格局等进行了分析及预测，并对未来房地产行业发展的整体环境及发展趋势进行探讨和研判， 最后在前面大量分析、预测的基础上，研究了房地产行业今后的发展与投资策略。房地产行业界定及分类1、 行业定义、基本概念房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。2、 行业基本特点房地产行业届丁第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。3、 细分行业介绍房地产主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯丁上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。中国房地产行业的产业内容包括：1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营（包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等）；4、房地产经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押）；5、房地产中介服务（包括信息、测量、律师、经纪、公证等）；6、房地产物业管理；7、房地产金融（包括信息、保险、金融投资等）。第一章房地产行业发展现状分析一、房地产行业发展历程从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。直到1979年开始经济体制改革，中国房地产行业才有了发展契机。按发展速度，中国的房地产市场大致可以分为以下三个阶段：第一阶段：1979-1991年，中国泛地产市场复苏成长。1980年4月，邓小平发表了建筑业和房地产也的谈话，伺候开始了城镇住房制度的改革。1990年，中国国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 和《外外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》再加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。第二阶段：1992年-1997年中国房地产市场初步形成。1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，中国房地产市场得以全面发展， 1992年，房地产投资开发731亿元，同比增长11.5%;土地开发面积2.334万公顷，同比增长175%。1993年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地产行业出现了过热的趋势。这一期间，全中国商品房开发投资额同比增长 143.5%,新开工面积同比增长136%，房地产开发企业解禁2万家。中国随机采取了一系列调控措施，房地产也告别疯狂，迎来理性。1994和1995年，中国房地产开发投资额分别只比上年增长31.8%和23.3%,1997年更是出现负增长,为-1.2%。第三阶：1998年至今，中国房地产也进入新的发展时期，在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，房地产也进过几年的调整，泡沫成分已经得倒控制，在加上宏观经济步入未定发展期，因此国家采取了一系列的措施来鼓励房地产也的发展，由此房地产业进入复苏时期。近10年来，房地产业取得了突飞猛进的飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场规模化程度也日益提高，我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，房地产业也逐步过渡到以一个企业为主题、 市场为导向、社会资金为依托、一配套建设为中心的综合开发阶段。进入 20世纪90年代，房地产业计入一个前所未有的兴旺发达时期，土地成片开发和大量的外资引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公用设施纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善民生、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用，房地产开发规模正义每年平均 20%左右的速度增长，在整个国民经济中占有很重要的地位。。二、国内市场中存在的问题1、我国房地产行业中仍存在一些问题，需要引起高度重视，主要包括以下几个方面：第一，土地获取问题。我国房地产行业快速发展的同时，常有国有土地使用权的违规现象发生，如滥用土地资源、非法占用农业用地等，甚至有的开发商通过暗箱操作低价取得国有土地的使用权，造成土地资源的流失，损坏了国家的土地储备，严重危害国民经济的可持续发展。第二，有效需求问题。对房地产的需求主要由居住需求、投资需求和投机需求三个部分组成。居住需求是为了自身居住需要，投资需求是为了出租需要，而投机需求则是为了在房价上涨时取得高额收益。由丁我国房地产的投资规模不断扩大，商品房供应增加，销售面积低丁竣工面积，空置面积增多，进而导致房地产行业的有效需求不足。第三，市场调节问题。随着房地产行业的飞速发展，市场调节机制的缺陷日益暴露。许多开发商在利益驱使之下，盲目追求暴利，导致部分地区房价非理性飞涨。也有些“房东”阶层为了获取超额利益，不断炒高房价，使真正有自住需求的人买不起房，两极分化日益严重。第四，金融信贷问题。我国房地产行业的金融信贷风险在不断升高。部分开发商自筹资金不足，为了筹资需要，千方白计从银行贷款，从而致使银行的金融信贷风险不断增加。也有些个人利用银行贷款购买多处房产，囤积房源进行炒作，导致房地产泡沫经济，加剧信贷风险。第二章房地产行业环境分析一、政策环境分析在房价上涨过快，社会资都向房地产集中背景下，为了保持宏观经济和房地产也的行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。十三大以来我国主要房地产政策汇总与分析

时间及政策名称主要内容主要特点1988年1月，《国务院关丁在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》分期分批推行城镇住房制度改革，倡导集资建房、组织建房合作社。/1994年7月，《国务院关丁深化城镇住房制度改革的决定》把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式。/1998年7月，《国务院关丁进少¥木化城诅住房制度改革加快住房建设的通知》停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。标志住房商品化正式开始，确立了以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收人家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。调整住房投资结构，重点发展

经济适用住房（安居工程）,出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。廉租住房可'以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金头行政府正价。全面推行和不断完善住房公积金制度。2003年8月，《国务院关丁促进房地产市场持续健康发展的通知》善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。确立了房地产为国民经济的支柱广业，使普通冏品房成为市场的供应主体增加普通商品住房供应，对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。2004年3月，国土资源部和监察部出台《关丁继续开展经营性土地使用权招拍挂出让情况执各地要严格和规范执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须采用招标拍卖挂牌方式供应，其他提高拿地门槛，抑制囤地，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问

法监察工作的通知》土地的供地计划公布后，RJ一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也要米用招标拍卖挂牌方式供应。题处理完毕，此后所有经营性项目用地须公开竞价出让2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。对8月31日后以历史遗留问题为由采用协议方式出让经宫性土地使用权的，要从严查处。“国八条”2005年3月，国务院办公ZT发布《关丁切实稳住住房价格的通知》加大住房供应结构调整的力度，在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提同具在市场供应中的比例。首次明确提出抑制房价过快上涨。通过提高首付款比例、贷款利率和住房交易税等力式打击“炒房”要综合采取土地、财税、金融等相关政策措施，利用舆论工具和法律手段，正确引导居民住房消费，控制不合理需求。“国六条”2006年5月,《关丁调切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉要求“切实调整”，这说明中央政府要

整住房供应结构稳定住房价格的意见》租住房。求各地政府要通过实际行动来改变目前巾场上住房结构小平衡的现状进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地广开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。2007年《国务院关丁解决城市低收入家庭住房困难的若T意见》进一步建立健全城市廉租住房制度：逐步扩大廉租住房制度的保障范围，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源与资金来源。标志加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系的开始改进和规范经济适用住房制度。城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以

上；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通冏品住房建设用地的年度供应量不得彳氐于居住用地供应总量的70%。增加住房有效供给：探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向克价等出让方式，抑制居标志加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系的开始住用地出让价格非理性上涨；保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不彳氐于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。加快保障性安居工程建设。“国1条”2010年1月，《国务院办公厅关丁促进房地产市场平■稳健康发展的通知》增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。标志着新轮房地产调控的启动提出要采取坚决的提出要采取坚决的要切实履行稳定房价和住房保障职责，建立考核问责机制。增加住房有效供给：探索“综合评标”、“一次竞价”、“双“国十条”措施，遏制房价过“国十条”措施，遏制房价过向竞价”等出让方式，抑制居2010年2010年4月，《国务院快上涨，增加住房住用地出让价格非理性上涨;关丁坚决遏制部分城市有效供给，加快保关丁坚决遏制部分城市有效供给，加快保保障性住房、棚户区改造和中房价过快上涨的通知》障性安居工程建设房价过快上涨的通知》障性安居工程建设小套型普通商品住房用地不低等措施丁住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应。加快保障性安居工程建设。进一步落实地方政府责任，加大保障性安居工程建设力度,“新国八条”调整完善相关税收政策，加强2011年1月，国务院办公厅发布《关丁进一步做好房地产市场调控二作有关问题的通知»税收征管，强化差别化住房信贷政策，严格住房用地供应管理，合理引导住房需求，落实住房保障和稳定房价工作的约“新国八条”调整完善相关税收政策，加强2011年1月，国务院办公厅发布《关丁进一步做好房地产市场调控二作有关问题的通知»税收征管，强化差别化住房信贷政策，严格住房用地供应管理，合理引导住房需求，落实住房保障和稳定房价工作的约为巩固和扩大调控成果，促进房地产市场平■稳健康发展谈问责机制，坚持和强化舆论引导。2011年12月，中央经推进房产税改革试点。坚持房地产调控政济工作会议要抓好保障房建设和管理。策不动摇，促进房要坚持房地广调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。价合理回归，促进房地产市场健康发展“国五条”细则是在2011年新“国八条”的基础上进一步细化和完善限购措施，明确了限购政策统一执行的标准，要求限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房，购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前等，2月20日国务院常务会议提出“国五条”，指明继续调控的主要方向，预示着新一轮调控由此 开始。3月初“国五条”细则落地，相比2010年的“国十条”和2011年的“国八条”，限购统一范围、涵盖新旧住房，限贷继续提高二套房门槛，严厉程度继续升级，并且再次要求地方制定房价控制目标，更明确二手房转让严格实施“20%个人所得税”政策，调控范围逐渐延伸向存量房。2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过了”中共中央关丁全面深化改革若干重大问题的决定"，对中国下一步进行的全面深化改革做出了战略性的安排。决定中直接涉及到房地产行业的部分很少，但是通过十八届三中全会可以知道：1、使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，大幅度减少政府对资源的直接配置，推动资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化。放开房地产上市公司的借壳、再融资等应该会加快审批的进程，地产股的融资通道将会打开。 2、强调市场在资源配置中起决定性作用并不是要弱化宏观调控，今后更多地是以税收和货币政策为主要手段，而限购、限价、限售等行政性的调控手段将会逐步弱化。 3、推进农业转移人口市民化，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。同时，还强调从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率。大城市尤其是一线城市的房地产市场将会继续更加容易处丁供不应求的状态。 4、建立城乡统一的建设用地市场，能够在一定程度上缓解大城市用地紧张的局面， 但由丁仅仅是从线而不是从面上解决问题，这种影响将会比较有限。5、加快房地产税实施并适时推进改革，并不是仅仅意味着对房地产行业宏观调控，其同时更是地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖， 这一改革也是优化我国税制结构和收入再分配的组成部分。 6、房地产税铺开是大势所趋，但从征收条件上看，仍然需要一个过程，其征收条件还需要全社会房产、信用基础数据统一平台的建立，以及房地产税正式确立等等，房产税全面征收之路仍有很长路要走。短期内甚至2014年房产税试点城市征收是大概率的事件，并可能呈现分区域、差别化征收的渐进路径。二、经济环境分析我国国民收入水平不平衡，贫富差距过大。根据世界银行的统计数据，2006年我国基尼系数哈斯0.465,超过了0.4的估计禁戒线。低收入人群有住房需求，但没有购买力。高收入人群对房产的需求主要是为了提高现有住房条件或为了自己的第一套房第二套房。由丁对未来房地产价格走势的不确定性问题的存在， 高收入人群的购房欲望会受到抑制。因此贫富差距是房地产市场的一个重要问题。并且近几年来，房价的持续上涨，使得全国房价平均增速超过 10%,部分地区房价的增速甚至达到年平均的20%-30%。3-4年的时间，部分区域的返家已经翻倍，短期内房价快速化上升形成了房地产投机和房地产过度需求， 并且这种需求在一定时期内得到来释放；在今后一段时间内，房价上升缓慢或者下降，从而会抑制投资需求。而且中国2014年房地产泡沫已经达到巅峰，继续投资房地产的人数急剧下降，对房地市场的预期已经失去优势，有可能进一步影响中国的房价。三、社会环境分析1、 经济阶层根据经济收入划分，中国已经分化出不同社会阶层，不同阶层的人的消费需求和消费行为存在明显差异’随着社会的进步和中国人的健康意识的增强， 绿色、环保、智能化适合人居等崭新理念越来越维房地产开发商重视。2、 人口状况在房地产行业中，人口因素是一个几位重要的税因素。人口因素决定房地产市场的规模和发展趋势，他对房地产市场发展具有较强的制约力量。城镇人口数量、人口分布、人流动等自然届性，直接应先搞房地产市场的潜在容量。人口从农村流向城市和商品经济的发展，人口城市化水平在急速提高，农村再向城市流动的人口几何合级递增，造成人口越来越往城市集中。而农流者同样需要居住和创业场所，这个场所几位房地产。3、 家庭结构的变化家庭是社会最小的单元，制定房地产市场的营销策略不能不分析家庭结构的因素。一个地区在总人口不变的条件下，平均家庭人口越多，所需住宅越少， ，反之,平均家庭人口越少，所需住宅单位数越多。现代家庭逐步向二人世界或三口之家发展，这样的发展显然会增加住宅单位数。四、技术环境分析经过3年爆发式增长，再加上2008年遭受了全球性金融危机以后，中国商业地产领域正面临拐点，迎来结构性调整。从城市来看，一线城市受冲击最大；从产品类型来看，信开工项目、城市黑心去高端写字楼和洒店受冲击最爱， 而中低端和传统商业圈的影响几乎没有。国内一线城市的房地产开发已经趋于饱和，而二三线城市才开始开发。对于浙西而新兴市场，房地产企业务必要准确的把我市场动态，方能在准确的时间、准确定位发展。第四章房地产行业市场需求分析一、房地产市场分析多种因素所致，地产销售将会转冷2009年房地产市场的井喷行情导致房地产销售面积和销售价格的大幅上涨，在经济复苏比较确定的情况下，房地产价格成为政府关注民生，调节资产价格的主要落脚点。2010年初，市场迎来了政府新一轮的房地产调控。调控的手段与2003年，2007年相比，基本相似。根本还是紧土地，紧信贷。提高购买成本，惩治开发商。密集出台的政策改变了市场的短期预期， 消费者出现了观望情绪。库存仍然处在较低位置，供给紧张局面难以改变从各地的供给情况来看，由于去年下半年新开工面积尚未形成有效供给，今年上半年可售房屋库存仍然处在较低位置。考虑到 2009年销售速度的不可持续性，各主要城市的去库存化时间都在十个月以内。新的调控政策渐次出台，主要针对投机性地产泡沫房地产仍然是中国最赚钱的行业之一，也是最容易受到政策调控的行业。目前来看，如果二季度房地产重现价量齐升的局面， 政府肯定不能坐视不理，最近国土资源部的密集调研显示了新一轮调控政策将会渐次出台。 土地政策和货币政策仍将是政府调控房地产市场的两大利剑。货币政策中，针对需求的政策，利率调节空间已然不大，近期银监会的表态显示政府将会进一步收紧开发贷。土地政策中，仍然是打击囤地，增加保障性住房用地为主。中国房地产市场的问题根源是中国经济增长的既有方式以及沿革下来的财政制度和土地政策， 这些问题政府目前都很难从根本上予以解决。因此，新的政策只会十扰房地产市场的预期，但并不会改变目前房地产市场的基本政治和市场环境， 市场终究会按照它既有的规律运行。4、毛利率房价毛利率变化主要原因：一方面是地价上涨、建筑材料和劳动力成本上升，另一方面则是房价下行，受此影响，房地产行业的利润空间正在收缩，销售毛利率呈整体下滑态势。据WIND资讯的数据统计，前三季度,86家A股房地产公司平均销售毛利率为33%,比去年同期下降5.6个白分点，比去年全年下降2.3个白分点。86家公司中,有36家销售毛利率同比下滑。其中，万科A和招商地产等行业龙头公司的毛利率均出现下降迹象。数据显示，前三季度万科的销售毛利率为40.48%，同比下降6.5个白分点，比去年全年下降1.5个白分点。招商地产前三季度毛利率为42%，比去年全年下滑5个白分点。二、全国房地产开发综合景气指数

国家统计局发布的数据显示：2010年4月份全国房地产开发综合景气指数为105.66，比3月份回落0.23点；本年资金来源分类指数和房屋施工面积分类指数均出现环比下降态势 （参见图1）。分资金来源看，1~4月房地产开发企业本年资金来源21603亿元，同比增长59.9%。其中，国内贷款4552亿元，增长39.9%;利用外资137亿元，下降17.4%;企业自筹资金7459亿元，增长52.5%;其他资金9454亿元，增长81.9%。在其他资金中，定金及预收款5240亿元，增长73.9%;个人按揭贷款 2955亿元，增长102.1%。图12008年4月-2010年4月国房景气指数及主要分类指数走势320f—■台董气指* 一腐1*320f—■台董气指* 一腐1*产开■厦建■分屈指做—■土抱井震声曲：理更点、 —窗品辑甲由幅H耕幡的9U,情?£■自80育资料果潭二国窟统计村2、全国商品房新开工面积2010年1~3月，全国商品房新开工面积32288.6万平■方米,比去年同期增加60.7%,增幅处较高水平，这主要受去年基数较低影响。但由丁房价的快速增长带来的宏观调控预期， 及房地产贷款限制政策的出台，开发商可能需要调整开发节奏，二季度新开工面积将会大幅减少。同期商品房竣工面积同比增速处在较低水平■,这主要受去年基数较高影响，但从环比看，竣工面积较1~2月增速超过80%,市场短期供应依然稳定图22008.12~2010.3全国商品房建设情况3500003000002&CKX»ZtXKXKi3500003000002&CKX»ZtXKXKi15®CK100000皿・E官-^dsiasi^SI-W0SXJs±5<si-si-^sitssl$s—4SIS3io埴工面朋】万平方未I虞料支虱国蛙计局世蛀未戏理3、全国商品房销售面积2010年1~3月，全国商品房销售面积15360.92万平■方米，同比增长35.83%，商品房销售额7976.8亿元，同比增长57.69%。随着国家多项政策出台，尤其是差别化房贷政策的出台，和市场对商品房降价预期增强，致使销售面积增速开始回落。但从单月增幅看，3月单月销售面积达8205.74万平方米,超过了2月份水平。811£15*sis?&3<$Lsr号亨Sias图3811£15*sis?&3<$Lsr号亨SiasWOdoc*a00007<X)0DfiOOCM>5<XX»41X1063000&200001<XXX?Q■ Ji平方米）*褊博而稚同比■柄UtH您*场售尊同甘力速（宅料来海，HI家统什局世经未来恰冲第四章 行业的一般特征分析

、行业的市场类型分析特征完全竞争垄断竞争寡头垄断完全垄断)曲薮量时—f一产品差异敞同质日种产品在质尝包装、牌号、或销售条件柄异同质,或魔有差异独价格牍粉1没有较小j相当大生产要素隘动袍没有典型行业初级农产品市场轻_L业产品资本品，如钢既敖僮^中的矿役，够矿石，石油等行业国营瞄、邮电、公用事业煤气细、目来水公司｝和某些球、技术高瞄集型行业房地产行业届丁垄断竞争。因为房地产行业进入门槛高，并不是不同人可以随便进出的，它需要相当大的资本量，所以是垄断竞争。二、行业的经济周期分析综合房地产发展历史，可知房地产行业的经济周期受多方面因素影响， 一般情况下届丁周期型行业，即其发展直接与经济周期相关(1)增长型行业增长型行业的运动状态与经济活动总水平的周期及其振幅无关， 这些行业主要依靠技术的进步、新产品推出及更优质的服务实现增长。增长型行业图形(2)周期型行业周期性行业的运动状态直接与经济周期相关。周期型行业图形(3)防守型行业防守型行业的产品需求相对稳定，不受经济周期的影响。防守型行业图形3.行业生命周期模型行业生命周期图形第五章2014年房地产趋势预测1、政策：热点城市行政性政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程，2013年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程， 为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看，过去十年全国“一刀切”式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现。 从城市层面上看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而例如房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。在我们看来，继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，我们认为这主要与当地GDP增长、人均收入水平■提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。2、投资：新开工增速回升还将持续，今年土地成交释放将促明年投资走高本轮行业新开工面积增速走势，在2012年6月触及低点后缓慢回升，今年4月起累计增速回归正数，而后几个月虽然震荡上行，但上涨速度远不及 2009年，这一方面是由丁2011年土地市场成交大幅萎缩所致，另一方面也表明今年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。另外，本轮去库存截至当前，各城市之间库存水平存在明显的结构性差异，一二线城市库存下降较快，北京等城市已降至历史低点，而三线城市库存依然有压力，这也是本轮新开工面积增速回升较为缓慢的原因之一。新开工增速回升缓慢，可能会导致回升的周期拉长，且在房地产调控政策逐渐明朗，企业预期稳定的背景下，开工热度将有提升，明年新开工面积增速的回升还将持续，预计全年增速升至 13%左右。房地产投资方面，今年上半年单月增速高位震荡，下半年自 8月起开始出现略微震荡下行的态势，但累计增速整体仍保持在 19.2%的水平，较上半年下滑幅度不大；今年年底信贷紧张，成交增速逐渐收窄，预计11-12月销售增速不会有太好表现，此情况下企业投资热情一般，全年增速可能降至 19%以下。2014年随着行业整体进入平稳运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意愿较强，且今年房企拿地数量增多，明年新开工增速回升，对投资增速有一定支撑作用，预计2014年房地产投资增速将在25%左右。3、市场：一二线城市成交总体看好，房价上涨格局未变一线城市：成交量与今年总体持平，房价将先涨后稳从供应层面上看，2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应，因此一线城市层面上2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京和深圳增幅大约在30%左右，上海和广州则基本与2013年持平*。从成交层面上看，2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平，由丁明年政策面依然看紧，我们认为市场销售速度大致将和 2013年持平，而北京2013年由丁供应严重萎缩的关系供求比呈现1:1.58,考虑到其明年供应大幅放量的因素，预计供不应求的态势也将有所收敛，总体上看，我们认为2014年一线城市中上、广、深三城市场成交量将和2013年基本持平■,而北京方面，2013年受供应短缺而积压的需求或有释放，从而推动成交量小幅增长。从房价角度看，我们认为一线城市2014年将呈现先涨后稳，其中上半年在市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨，尤其是今年年底因信贷紧缩而推迟购房的需求在明年初将集中入市，这一定程度上将提升开发商销售预期，其定价也将具有更大上涨空间；而下半年之后，政策面持续收紧的影响将持续发酵，主要的变数有两方面：其一是新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能是二套房贷或存量房税收，其二是预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成压力，从而平■抑房价涨势。二线城市：市场供求两旺，房价呈稳步上涨格局从供应层面上看，与一线城市相同点是2012年下半年以来土地市场成交的放量，不同点是二线城市城区可供开发的土地规模更充足， 从数据预期中看，南京、武汉、长沙、宁波、昆明等2014年新房供应量增幅均超过30%,而重庆、成都、沈阳、厦门等城市增幅也在10%以上，从这个角度看，二线城市明年的供应扩张是全方位的。从成交层面上看，受政策宽松和供应扩张的双重利好，我们对二线城市明年成交量的走势持看好态度，从2013年一二线城市成交增幅对比来看，二线城市即明显高丁一线，明年这一特征将继续维持，其中昆明、长春、合肥、长沙等处丁房地产市场成长期内的城市更将顺势进入各自的高增长阶段。从房价角度看，我们认为二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势，尤其是相当一部分二线城市需求结构以首置首改型群体为主，这类群体对价格的敏感度较高，部分2013年房价上涨较快的区域板块明年客观上讲有放缓的需要。三线城市：部分城市面临去库存压力，两大因素推动房价上涨从供应层面上看，三线城市市场供应总体充足，个别城市在前两年整个行业投资倾向下目前甚至出现库存过剩的情况。从成交层面上看，在一二线城市政策面回归平静的背景下，三线城市市场主要依靠本地需求来去化库存，成交增速较过往两年将进一步放缓，而部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市场将进入调整期，成交规模扩张进度将停滞。从房价角度看，三线城市房价总体将处丁稳步上涨的轨道中，其动力除了城市市场本身的增长，也来自丁和一二线城市的比价效应，另外，部分近两年市场投资过热、房价快速上涨的三线城市未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。4、项目：大环境平稳刚需类项目将延续热销，一线城市豪宅产品继续看好一线城市规模巨大的首置首改群体将使刚需类项目在 2014年继续热销，唯一的前提是项目定价未明显高丁所在区域平均水平， 这类产品销售的主动权将继续握在开发商手中；高端豪宅方面我们也持继续看好的态度，事实上，一线城市豪宅类项目抗周期性一贯较强，其所对应的客户往往资金实力充足，价格敏感度低，因此小范围的政策收紧对这一细分市场影响不大， 风险可能集中在局部，比如上海的远郊型别墅、北京卫星城区域的高档公寓等仍可能滞销；总体上看，我们认为一线城市项目销售唯一存在变数的是中高档改善类产品， 这类项目的客群的特点是两点：其一，具备一定资金实力但仍有明显的接受上限，其二