商业业态定位、规划及经营建议剖析

商业业态定位、规划及经营建议TianJin.02.2015商业业态定位商业业态规划与经营经营定位目录商业业态定位竞争业态机会挖掘主力消费群体挖掘项目自身分析业态定位竞争业态机会挖掘通过详细的市场调研，了解区域商业环境情况（人均商业面积、商业发展阶段等）、了解商业建筑形态分布比例（独体、街铺）、商业业态业种比例、各商户经营状况等。主力消费群体挖掘通过详细的市场调研和问卷调查，明晰项目的主力消费群体，把握项目的主要服务对象。以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

核心消费群：商圈半径2公里范围内。辐射消费群：商圈半径5-10公里范围。香港经验借鉴：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。项目自身分析竞争业态机会挖掘和主力消费群体挖掘基本可以确定出项目的商业业态。此时，结合项目的自身条件，分析项目所处位置、地形条件、规模等，可对可选业态进行调整，定位出最适合本项目的商业业态。商业业态定位商业业态规划与经营业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。业态规划一般规律业态楼层分布规律：纵观我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似，如负一层是超市、第一层化妆品、珠宝；二层女装，休闲装；三层男装；四层娱乐电玩；五层美食等业态比重分配规律：目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心大型的商业成功的规划经验中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。业态规划需考虑的六个微观因素租金水平面积要求业种聚客能力人流动线辅助功能区需求工程技术条件业态规划需考虑的微观因素之一：租金水平不同业种商户的租金承受力各有差异。购物中心在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。一般而言，中式餐饮相对于服饰品牌旗舰等其他业态，整体可以承受的租金价格水平较低。而在一个商业项目里，首层的租金水平往往较高。租金测算的结果往往显示出普通的小餐饮是无法承受较低楼层的租金价格的。所以它们在业态规划时不宜放置在较低的楼层。业态态规规划划需需考考虑虑的的微微观观因因素素之之二二：：面面积积要要求求面积积要要求求是是业业态态规规划划的的一一个个重重要要内内部部考考虑虑因因素素。。不不同同商商家家需需要要的的面面积积不不同同，，在在进进行行业业态态规规划划时时就就应应充充分分考考虑虑不不同同商商家家的的经经营营面面积积要要求求的的差差异异。。如如果果规规划划的的面面积积太太大大，，不不适适合合引引进进商商家家的的特特定定经经营营，，则则是是一一种种资资源源的的浪浪费费；；如如果果规规划划的的面面积积太太小小，，则则不不适适合合相相应应商商家家的的要要求求，，也也会会对对招招商商造造成成阻阻碍碍。。例如如麦麦当当劳劳和和肯肯德德基基，，其其经经营营所所需需要要的的面面积积一一般般不不需需要要超超过过500㎡。。再再如如沃沃尔尔玛玛超超市市，，其其面面积积约约20000-30000平方方米米(不含含停停车车场场)，每每一一单单层层租租赁赁面面积积至至少少8000平方方米米，，至至多多租租赁赁3个楼楼层层。。了解解不不同同商商家家的的面面积积要要求求，，有有利利于于解解决决主主力力商商家家所所需需要要的的面面积积太太大大或或太太小小的的问问题题，，又又可可以以增增加加项项目目整整体体的的可可售售面面积积，，增增加加商商业业项项目目的的整整体体利利润润。。比如如在在业业态态规规划划时时可可以以将将超超过过主主力力店店面面积积要要求求的的部部分分进进行行分分割割，，使使之之形形成成一一些些独独立立的的店店面面，，而而且且由由此此分分割割出出来来的的店店面面紧紧邻邻主主力力店店，，可可以以分分享享其其巨巨大大人人流流量量，，店店面面的的价价值值自自然然非非同同寻寻常常。。业态态规规划划需需考考虑虑的的微微观观因因素素之之三三：：工工程程技技术术条条件件在业业态态规规划划时时，，还还要要考考虑虑所所要要引引进进商商家家其其经经营营的的业业态态有有何何特特殊殊的的工工程程技技术术要要求求，，是是否否适适合合在在本本项项目目建建筑筑楼楼层层内内经经营营。。层高高、、柱柱距距、、结结构构负负荷荷、、电电气气、、给给水水、、排排水水、、排排烟烟、、消消防防等等方方面面都都是是业业态态规规划划时时应应考考虑虑到到的的工工程程技技术术条条件件。。业态规划划时综合合考虑各各业种的的工程技技术条件件，对于于工程建建设有着着实际的的指导意意义。比比如沃尔尔玛超市市，其层层高要求求就是保保证商场场内无吊吊顶区域域灯具底底标高不不低于3.7m，甲方所所有管线线(含支架、、风口)的底标高高不应低低于4.0m；结构负负荷方面面，鲜食食楼层：：1000kg/㎡，非食品品楼层：：700kg/㎡㎡。

再比比如规划影院院业态的的时候，，一般电电影院的的层高都都要求在在8-9米之间。。而普通通电影院院的层高高也要求求有8米。如果项目目本身在在建筑上上不具备备这样的的层高条条件，那那么在业业态规划划中是不不合适设设置电影影院这一一业态的的。在其他业业态的规规划设计计中，餐饮类的的业态商商家在规规划引进进时还要要考虑其其供水、、供气、、供电瓦瓦数等是是否合适适；建筑筑类的商商家规划划引进，，要考虑虑到其本本身的承承重要求求是否与与项目本本身建筑筑相适应应等等。。业态规划划需考虑虑的微观观因素之之四：业业种聚客客能力聚客能力力强的商商店对购购物中心心的贡献献，不仅仅仅局限限于单店店经营业业绩好，，更重要要的是它它们会吸吸引周边边商店的的人流，，形成整整体良好好的经营营效果。。一旦经经营业绩绩效果开开始显现现，成群群的知名名厂商必必定想办办法争取取成为该该购物中中心的一一员。所所以在进进行业态态规划时时要充分分考虑不不同业种种的聚客客能力，，使各业业种之间间形成良良性的互互补。我们通常常认为，，大主力店店具有较较强的聚聚客能力力。比如如大型超超市、大大型百货货、美食食广场等等。但不同的的主力店店其聚客客能力也也有不同同，例如如建材超超市，相相对于大大型超市市的聚客客能力就就会弱一一些。再如自助助式KTV，它的聚聚客能力力就不同同于其它它的业种种，顾客客进入KTV后消费就就会相对对单一，，对于周周边其它它的小业业态的带带动也会会相对减减弱。业态规划划中要详详细考量量主力店店的聚客客能力。。各业种对对于消费费的吸引引力也会会相对不不同。有些业种种的消费费者层基基本是全全客层的的，比如如餐饮业业；有些些消费则则具有很很强的针针对性，，比如服服装服饰饰的聚客客能力就就会强于于文化办办公用品品的聚客客能力；；餐饮类类的聚客客能力则则强于电电器类的的。因此，不不同业种种的聚客客能力也也是业态态规划的的考虑因因素之一一。业态规划划需考虑虑的微观观因素之之五：辅辅助功能能区需求求辅助功能能区，是是指在商商业场所所中那些些必须具具备，而而又不能能用来当当作商铺铺销售招招商直接接创造利润的面面积。例例如楼梯梯、道路路、厕所所、休闲闲空地、、设备间间、绿化化、停车车场都属属于辅助助功能区区范围。。不同的的商家对对商业辅辅助功能能都有不不同的要要求。如如大型超超市，就就要求有有一定面面积的卸卸货空间间和停车车场。例如家乐乐福超市市，就要要求单体体购物中中心有1000个以上的的停车位位，其中中有200个可以提提供给家家乐福及及其顾客客专用。。有些餐餐饮业种种要求有有一定的的设备用用房。所以商家家的辅助助功能需需求是业业态规划划必须考考虑的因因素之一一。同同时结合合购物中中心原有有的辅助助区进行行业态的的规划，，有利于于充分挖挖掘这些些辅助空空间的价价值，提提升租金金的水平平。例如楼楼梯附附近的的店面面其租租金水水平相相对较较高，，这样样就可可以安安排一一些租租金承承受能能力较较强的的业态态。业态规规划需需考虑虑的微微观因因素之之六：：人流流动线线购物中中心空空间价价值的的最大大化体体现在在能够够吸引引充沛沛的人人流并并使其其在此此区域域停留留。在进行行业态态规划划时应应与人人流的的规划划充分分结合合，能够较较好的的避免免商铺铺人流流死角角，并且最最大限限度地地吸引引人流流，使使商铺铺价值值达到到最大大化。。现代的的购物物中心心层数数越多多，营营业面面积和和租金金就越越多，，购物物中心心的利利润和和投资资回报报也就就越大大。但但要把把购物物者引引至高高层并并不容容易，，因而而很多多商家家不愿愿意租租用上上面的的楼面面。将将业态态规划划与人人流动动线相相结合合，有有利于于将顾顾客引引至购购物中中心的的各个个楼层层，形形成良良好的的经营营氛围围，提提升整整场的的租金金水平平。根据企企业实实力、、经营营目标标、承承受风风险能能力等等因素素考虑虑采用用哪种种经营营方式式，按按实际际情况况，一一般可可以采采用自营、、招租租、委委托经经营管管理三种主主流方方式。。1、自营营（1）购购销：：商场场自行行进货货，自自行销销售，，自担担经营营风险险。（2）保保底抽抽佣：：商场场将场场内一一定面面积的的铺位位或专专柜交交由实实际用用家经经营，，商场场按该该铺位位或专专柜销销售额额的一一定比比例定定期抽抽取佣佣金，，同时时双方方约定定最低低销售售保底底额，，当销销售额额低于于该保保底额额时，，商场场仍按按保底底额的的一定定比例例抽取取佣金金。（3）纯纯分成成：商商场将将场内内一定定面积积的铺铺位或或专柜柜交由由实际际用家家经营营，商商场按按该铺铺位或或专柜柜销售售额的的一定定比例例定期期抽取取佣金金，双双方不不约定定最低低销售售保底底额，，共同同经营营，共共当风风险。。三大主主流经经营方方式经营方方式2、招租租商场将将场内内一定定面积积的铺铺位或或专柜柜出租租给实实际用用家，，商场场获租租金收收益，，铺位位或专专柜的的实际际用家家负责责经营营，获获取经经营收收益，，承担担经营营风险险。3、委托托管理理产权出出售，，在约约定期期限内内投资资者委委托商商业管管理公公司统统一经经营，，获取取稳定定的收收益回回报。。三大主主流经经营方方式三大主主流经经营方方式对对比经营方式优点缺点自营开发商资金回笼快不用承担后期风险。1．对地块原生的商业价值要求较高；2．相对混乱，很难形成统一的商业形象；3．不易获取商业物业的增价值招租1．统一经营管理；2．获取商业物业增值价值。1．资金回收周期长，资金压力大;2．承担后期收益风险；3．承担不确定因素所造成的风险。委托经营1．开发商资金回笼快；2．实际收益放大；3．统一经营管理；4．增强投资者信心，促进销售。后期经营存在一定的风险。三大主主流经经营方方式适适用情情况商业经经营管管理能能力不不同的的企业业对经经营方方式的的选择择应有有所不不同：：经营方式适用情况自营企业具有商场经营管理能力自营为主，招租为辅企业具有商场经营管理能力，但为扩大规模，充实服务功能，以招租形式引入一些核心经营业务以外的商户作为补充自营为辅，招租为主企业缺乏商场经营管理能力或营业资金不足全部招租企业无商场经营管理能力委托管理公司经营管理企业无商场经营管理能力1、投资资资金金回收收期预预测项目资资金的的有效效回收收，可可以保保证企企业充充足的的流动动资金金，有有效运运用到到下一一项目目中去去；2、项目目收益益效果果预测测收益效效果是是企业业成败败关键键，通通过不不同经经营方方式的的效果果分析析比较较，选选择最最优方方案；；3、经济济走势势分析析通过包包括利利率走走势、、投资资回报报率等等分析析，判判断选选取何何种经经营方方式；；4、风险险比较较分析析分析商商场不不同经经营方方式所所带来来的风风险概概率大大小等等。经营方方式定定位要要点香港购购物中中心借借鉴香港购购物中中心的建筑筑及商商业规规划一、城城市中中心的的购物物中心心最多多达18层，商商业向向空中中发展展，将将商业业价值值利用用到极极致。。香港没没有一一般意意义上上的郊郊区型型购物物中心心，所所有购购物中中心均均为都都市型型购物物中心心。都都市型型购物物中心心以垂垂直型型为主主，商商业向向空间间发展展的特特点比比较明明显。。香港港购物物中心心绝大大多数数在3层以上上，5－9层的很很普遍遍，其其中最最高达达到18层。购物中心楼层数购物中心楼层数太古广场5海港城4又一城7时代广场12青衣城4朗豪坊13APM8MEGABOX18二、设设计复复合型型人流流推动动结构构，地地铁入入口直直接与与较高高楼层层相连连，提提高各各楼层层租金金收益益水平平。香港具具有复复合型型人流流推进进结构构的购购物中中心比比较有有典型型意义义的是是太古古广场场。从从人流流推进进结构构来说说，太太古广广场拥拥有三三个层层面的的人流流推进进系统统，同同时对对多个个楼层层直接接导入入客流流，地地铁口口直接接与较较高楼楼层相相连，，使各各楼层层感觉觉像都都在地地面，，从而而提高高了各各楼层层租金金的收收益水水平。。人流人流推进结构第一层地下层的人流太古广场地下层与地铁相连，停车场设在地下室，地铁的客流和开私家车的客流从地下进入商场。第二是地面层的人流太古广场由于邻近巴士站，乘坐巴士的客流从地面进入商场。第三是四楼的人流考虑到四楼有酒店和写字楼，太古广场于是修建了一条私家路直通四楼，并设置候车区，由于四楼基本为开私家车的顾客，消费水平强，消费能力高，于是四楼也拥有了稳定的进入商场的人流。三、主主力商商家重重复度度高，，但购购物中中心善善于利利用自自身特特色形形成优优势。。在同一一座城城市、、同一一条街街道，，两个个相邻邻的购购物中中心其其经营营品牌牌基本本相同同，在在这种种情况况下，，购物物中心心就很很难在在经营营的商商品品品种上上，形形成自自身独独特的的竞争争优势势。购物中中心““千店店一面面”的的现象象在香香港非非常普普遍，，由于于香港港购物物中心心密度度高，，因些些香港港购物物中心心主力力商家家重复复度有有可能能是全全世界界最高高的，，而““千店店一面面”现现象也也可能能是全全世界界最突突出的的。那么，，香港港购物物中心心如何何在这这种高高重复复度的的主力力商家家圈中中，创创造自自身独独特的的经营营之道道呢？？其经经验就就在于于利用用自身身特色色形成成优势势。如如沙田田新城城市广广场的的史诺诺比开开心乐乐园，，虽然然经营营商品品与别别的购购物中中心基基本相相同，，但由由于新新城市市广场场具有有了独独特的的史诺诺比符符号就就具有有不同同的购购物乐乐趣。。此外外，还还有海海洋特特色的的青衣衣城等等，香香港购购物中中心在在“千千店一一面””的经经营环环境下下，依依靠自自身的的特色色去形形成个个性区区隔。。三、美食在在购物中心心总营业面面积中承租租面积最大大，平均占占总承租面面积的25％以上。在香港购物物中心的规规划当中，，餐饮的功功能规划得得很全面，，总营业面面积占到一一个相当大大的比例。。统计数据表表明，在香香港现存的的购物中心心当中，餐餐饮平均占占到香港购购物中心总总承租面积积的25％以上。其其中社区型型购物中心心所占比例例最高，餐餐饮平均占占到总承租租面的28％。区域型型购物中心心略低，平平均占到总总承租面积积的22％。现今，随着着商业项目目的不断涌涌现，餐饮饮在购物中中心中所占占的面积比比例越来越越大。四、不要把把餐饮放在在一个地方方，而是要要多点多层层的休闲餐餐饮。香港购物中中心的餐饮饮设置一般般采取集中中和分期相相结合的方方法，多点点多层，让让购物中心心的餐饮功功能无处不不在，这样样也实现了了餐饮功能能的休闲化化。购物中心除除了在某一一个固定的的区域设置置美食广场场，同时在在多个楼层层设置风味味餐厅，在在每一层都都设有饮食食、休闲的的场所，对对整个购物物中心的人人气、人流流量的带动动作用都是是很大的，，从功能分分区上来说说，这也是是一种更细细致、更人人性化的安安排。时代广场10-12楼为食通天天，全部为为大型酒楼楼，其他楼楼层也有十十分丰富的的休闲餐饮饮功能，即即便是在负负一层，也也有餐饮。。五、不允许许在购物中中心内部出出现任何一一条“阴阳阳街”人流布局方方式：主动动线、副动动线、店内内动线相结结合。主动线：主主要考虑整整个商场人人流在商场场内流动的的完整对流流性，以及及客流在商商场内的平平衡流动和和到达各个个功能区域域，类似人人的主动脉脉。副动线：通通过与主动动线的连接接，使客流流在商场平平均流动，，把顾客尽尽可能送到到每个商铺铺前面，维维持各商铺铺客流的平平衡。店内动线：：展示点，，通过展示示点把最希希望推销的的商品展示示出来，从从而将顾客客引导到陈陈列区或交交易区，完完成客流的的定向引导导功能。阴阳街：在在某些街道道只有一边边有商家在在经营，另另一边则无无任何商业业气氛。商业经营的的实践表明明：在购物物中心内，，“阴阳街街”的经营营几乎没有有成功的可可能。香港购物中中心的人流动线线设置一、多主力力店原则，，层层都有有核心主力力店，有的的购物中心心每层甚至至于有数个个主力店。。香港购物中中心都是多多层，最高高有18层之多，通通过多主力力店的设置置，使购物物中心的人人流拉动力力达到最强强。香港有有的购物中中心一层有有数个主力力店，如又又一城、海海港城等购购物中心，，某些层级级一层甚至至于有三家家以上的主主力店。购物中心名称主力店海港城连卡佛百货、惠康超市、嘉禾电影院、玩具反斗城太古广场连卡佛百货、玛莎百货、西武百货、UA电影院时代广场百佳超市、连卡佛百货、玛莎百货、丰泽电器又一城百佳超市、玛莎百货、永安百货、真冰场、丰泽电器、LOG-ON、生活创库太古城中心生活创库、玛莎百货、永安百货、LOG-ON、UA电影院、真冰场、美国冒险乐园新城市广场玛莎百货、UA电影院、史诺比开心世界、宜家家私二、将主力力店设置于于购物中心心的两端，，将一般商商户设置于于购物中心心的中部购物中心内内部的人流流动线规划划是购物中中心规划的的灵魂。内内部人流动动线设计的的基本要求求是昼引导导人流经过过每一间店店铺，使每每一间店铺铺都拥有足足够多的人人流，使每每一平方米米的室内空空间都能为为购物者创创造愉悦的的体验，使使每一间店店铺都创造造尽可能多多的营业额额。购物中心的的人流动线线规划与地地块形状有有关，与出出入口的设设置有关，，与主力店店的位置安安排有关。。当地块形状状为长条形形时，香港港购物中心心的经验是是将主力店店设置于两两端，将一一般承租商商户设置于于中间的方方式。案例介绍：：又一城又一城的LG1层平面当中中，其两端端分别是香香港唱片旗旗舰店和AMC电影院，而而一般的承承租商户则则分布于中中间。这样样在两大主主力店的拉拉动下，中中间的一般般承租户就就能享受更更多的人流流，实现资资源互动，，人流共享享的目的。。AMC电影院主力店一般商户Esprit主力店香港唱片主力店一般商户三、将主力力店设置于于购物中心心中间，一一般商户围围绕主力店店分布。全球购物中中心的造型型无处乎9种类型，分分别是直线线带状、““L型”、“U“型、集团型型、”T“型、三角形形、哑铃型型、四方型型和垂直立立体式。主力店与一一般承租户户的动线安安排，其基基本原则在在于利用主主力店与一一般承租商商户的不同同位置，吸吸引消费者者在购物中中心内做双双向流动，，这样才能能获得最大大的消费效效果。香港港比比较较常常见见的的购购物物中中心心造造型型除除了了长长条条形形的的直直线线带带状状之之外外，，””L““型和和四四方方型型的的也也比比较较常常见见，，这这两两种种平平面面造造型型的的购购物物中中心心，，其其基基本本的的动动线线规规划划就就是是将将主主力力店店设设置置在在购购物物中中心心中中间间，，而而一一般般承承租租户户则则围围绕绕着着主主力力店店呈呈发发散散状状分分布布。。香港港购购物物中中心心的的这这种种劝劝线线规规划划原原则则的的精精髓髓在在于于：：将将主主力力店店设设置置在在中中央央地地带带，，就就能能形形成成一一个个平平面面的的商商业业核核心心，，同同时时积积极极利利用用这这个个核核心心作作用用的的人人流流吸吸引引作作用用，，达达到到人人流流聚聚集集、、发发散散的的效效果果，，不不仅仅促促进进了了一一般般承承租租商商户户的的经经营营，，也也促促进进了了主主力力商商家家的的经经营营，，使使购购物物中中心心商商业业元元素素之之间间实实现现良良好好的的整整体体互互动动。。一般商户一般商户一般商户一般商户主力力店店家家四、、设设置置多多个个地地铁铁出出入入口口，，全全方方位位引引导导人人流流，，使使购购物物中中心心与与地地铁铁站站融融为为一一体体。。现代代购购物物中中心心的的建建设设有有两两个个基基本本的的原原则则就就是是易易达达性性原原则则和和聚聚集集性性原原则则，，即即要要将将购购物物中中心心建建在在集集客客能能力力最最强强，，顾顾客客最最方方便便，，最最容容易易到到达达的的地地方方。。香香港港建建于于地地铁铁沿沿线线的的购购物物中中心心，，最最主主要要的的人人流流来来自自于于地地铁铁，，如如何何方方便便人人们们乘乘坐坐地地铁铁，，以以及及如如何何促促使使地地铁铁的的人人流流在在此此形形成成聚聚集集效效应应，，是是购购物物中中心心在在设设计计的的时时候候，，就就要要重重点点考考虑虑的的一一个个问问题题。。香港港的的众众多多购购物物中中心心，，在在全全方方位位引引导导人人流流方方面面，，最最成成功功的的一一种种方方式式就就是是在在购购物物中中心心内内不不止止设设置置一一个个地地铁铁出出入入口口，，而而是是设设置置几几个个地地铁铁出出入入口口，，如如位位于于地地铁铁青青衣衣站站的的青青衣衣城城就就都都设设有有两两个个地地铁铁出出入入口口。。多个个地地铁铁出出入入口口的的设设置置，，有有利利于于促促进进购购物物中中心心的的整整体体经经营营。。如如青青衣衣城城在在同同一一平平面面上上设设置置两两个个地地铁铁出出入入口口，，这这样样的的设设计计至至少少有有两两大大作作用用：：1、在在地地铁铁到到站站后后，，有有利利于于疏疏导导人人流流。。当当人人流流过过于于拥拥挤挤时时，，则则消消费费者者购购物物频频率率不不高高，，多多出出入入口口的的地地铁铁设设计计，，有有利利于于合合理理分分散散人人流流，，提提高高购购物物机机率率。。2、不不同同平平面面，，不不同同区区域域的的地地铁铁出出入入口口设设计计，，在在方方便便了了消消费费者者乘乘坐坐地地铁铁及及进进出出地地铁铁站站的的同同时时，，还还能能引引导导人人流流购购物物，，在在一一个个购购物物中中心心造造就就了了两两条条地地铁铁大大街街，，两两个个地地铁铁同同层层，，使使更更多多街街道道上上的的商商户户、、更更多多平平面面上上的的商商户户，，能能享享受受到到地地铁铁所所带带来来的的人人流流和和商商机机。。购物中心地铁出入口地铁出入口五、不把停车车场只放在负负一层，而是是将停车场进进行多楼层设设置，进行人人流引导不把停车场只只放在负一层层，而是将停停车场进行多多楼层布置，，其目的不仅仅是在城市中中心，寸土寸寸金的地方创创造更多的停停车位，而且且停车场多楼楼层设置的结结果更便于人人流引导，使使购物中心人人流的进入途途径和分布更更加合理。顶层停车场商场商场商场负一层停车场六、将美食广广场安排在购购物中心的顶顶楼，形成吸吸引人流的磁磁极香港购物中心心对美食的安安排极为考究究，会在一个个面积较大的的区域，形成成一个专门的的美食区美食广场位置置的设定，各各有不同，如如青衣城安排排在中庭地面面，时代广场场、旺角新世世纪等则安排排在顶楼将美食广场安安排在顶层，，有香港购物物中心独特的的考虑。美食食广场具有““365天的市民餐桌桌”的特点，，美食具有““经常性”的的特点，而且且顾客在就餐餐前后，必定定会在购物中中心内行走，，随时都有可可能购物。从从这个角度来来看，将美食食广场安排在在购物中心的的顶楼，是有有必要的。七、在购物中中心设置大型型电视屏幕，，形成人流集集中的焦点效效应。现代购物中心心大多在主入入口处设置大大型露天广场场，以达到吸吸引人流和聚聚集人流的效效果。香港购物中心心众多，为吸吸引人流，表表达时尚，在在购物中心内内设置大型电电视屏幕就成成为一种有效效的手段。八、建筑玻璃璃外墙进行主主题式设计，，让建筑外部部形成消费动动力。购物中中心外外立面面采用用玻璃璃幕墙墙材质质，在在香港港和大大陆都都比较较常见见香港购购物中中心的的一个个成功功经验验就是是：如如何通通过对对玻璃璃幕墙墙的运运用，，达到到最佳佳的吸吸引人人流的的效果果通过对对比我我们可可以发发现：：大陆陆购物物中心心的玻玻璃幕幕墙在在形成成了一一个良良好的的建筑筑观感感之后后，并并没有有营造造出浓浓郁的的购物物气息息。而而香港港购物物中心心却充充分利利用了了玻璃璃幕墙墙材质质透明明的特特点，，将浓浓郁的的购物物气息息充分分展示示出来来，，形成成了一一个良良好外外部部形象象设计计，让让路人人经过过此处处，就就生产产了进进入购购物中中心的的愿望望。九、将将电影影城的的入口口设置置于首首层，，但是是出口口却设设置于于高层层，引引导人人流往往上走走。香港购购物中中心设设有电电影院院非常常普遍遍，其其成功功之处处在于于：部部份购购物中中心不不仅把把电影影院作作为一一种娱娱乐投投资，，更利利用它它对人人流的的良好好拉动动作用用，形形成购购物中中心内内的又又一条条人流流动线线。如又一一城和和太古古广场场的电电影院院，就就有意意将电电影院院的入入口设设置在在首层层，而而出口口却设设置在在较高高的层层次，，这样样，顾顾客在在一次次看电电影的的过程程，就就会形形成一一条相相对完完整的的人流流动线线，通通过增增加人人的流流动，，增加加购物物中心心商品品的消消费。。电影放放映厅厅首层电电影院院入口口处首层电电影院院出口口处十、巨巨大的的、可可爱的的卡通通公仔仔摆在在交叉叉路口口，将将人流流引向向购物物中心心。由于地地铁佣佣有多多个出出口，，人流流瞬间间即分分散。。香港港购物物在如如何吸吸引人人流的的技巧巧方面面，创创意很很多，，而且且很富富亲和和力。。案例：：APM购物中中心在地铁铁的交交叉路路口设巨大大的公公仔吸引眼眼球创作型型公仔仔个性化化、特色化化公仔身身上有有很大大的购物中中心标标识购物中中心的的“小使使者””市民、、游人人与公公仔拍照、、合影影购物中中心最好的的宣传传购物中心卡通公仔接近了了购物物中心心与地铁站站之间间的距距离人流动动线设设置十一、、自动动扶梯梯口设设置引引导性性广告告，吸吸引人人流按按照其其引导导的方方向走走。在自动动扶梯梯口摆摆放主主力店店广告告招牌牌的方方式很很普遍遍。在购物物中心心的中中庭悬悬挂商商户的的广告告招牌牌。十二、、充分分发挥挥街铺铺的聚聚客作作用，，设计计尽可可能多多的街街铺以以营造造商业业气氛氛。现代购物中中心的商铺铺以封闭式式为主，如如封闭式的的商业街和和错落在商商场各层的的各式各样样的商铺等等。但开放放式的传统统街铺，直直接面对消消费人群，，还是具有有相当的吸吸引力，对对营造街区区商业气氛氛起着很重重要的作用用。购物中心是是不是要有有开放式街街铺，以及及开放式街街铺与封闭闭式街铺共共同存在的的矛盾如何何协调，是是发展购物物中心一直直在探讨的的问题。由于香港人人口密度大大，商场周周边流动人人口密集或或靠近住宅宅区，有一一些购物中中心，因地地制宜地在在沿街或沿沿住宅面设设置了街铺铺，并取得得了成功。。十三、顶楼楼设置特色色化，让顾顾客情不自自禁往上走走。美食广场大型电视屏屏幕电影城娱乐项目：：玩具反斗斗城、溜冰冰场、冒险险乐园、儿儿童乐园等等香港购物中中心提高购购买率及创造愉悦悦购物感受受的策略一、层层退退缩的中庭庭设计，让让顾客的空空间感受最最佳化。从第一层开开始，随着着层次向上上延伸，弧弧形的半径径也按比例例依次延长长，形成层层层依次向向后退缩的的环绕中庭庭的弧形回回廊。这样的设计计使顾客感感觉到购物物中心内部部的空间很很开阔，进进入商场马马上有一种种豁然开朗朗的感觉，，心情愉悦悦，激起顾顾客在商场场购物、休休闲的欲望望。虽然牺牲一一定的商铺铺面积，但但随着楼层层的往上，，环绕回廊廊上面向中中庭的商铺铺面积也依依次增加，，开发商获获得了更多多更具商业业价值的一一线商铺，，同时提升升了整个购购物中心的的购物环境境。购物区购物区购物区走道走道走道二、大量运运用弧形动动线，创造造购物中心心丰富的视视觉空间和和愉快的购购物体验。。人流动线在在设计时应应注意两个个方面的要要求：1、应突出购购物中心内内部空间的的可视性，，从而起到到引导公共共购物的作作用，营造造空间的安安全感和舒舒适感觉。。2、应强调交交通组织的的引导性，，让顾客能能很容易到到达商场的的各个区域域，只有顾顾客能看到到、走到的的地方才能能产生好的的效益。透过圆弧形形动线，能能让顾客视视野的延伸伸性更强，，可视性更更强，单店店的能见率率更高，便便于顾客到到达店面。。弧形动线线被很多香香港购物中中心广泛采采用，如又又一城、太太古广场等等。三、不让主主力店占据据一整层的的面积，而而是要让它它同一店铺铺多层分布布。香港的购物物中心往往往不会让核核心主力店店占满某一一整层，而而是同时占占据几个层层面的一部部分，一般般都小于该该层的二分分之一。这这样的布置置可以让主主力店在多多个层面发发挥作用，，汇聚和引引导人流到到达更多的的层面，提提高同层的的其他小商商铺的商业业价值。案例：又一一城的AMC电影院颁布布在三层、、海港城的的”连卡佛佛“分布在在三个层面面、太古广广场的”生生活创库““分布在四四个层面，，而SEIBU分布在两个个层面、荃荃湾广场的的”吉之岛岛“分布在在四个层面面，玛莎百百货几个在在每个购物物中心都有有两个以上上的层面。。商铺连卡佛百货货连卡佛百货货连卡佛百货货连卡佛百货货四、平面商商业分布不不设商品专专属区，而而是实行混混业经营。。现代购物中中心的商业业业态经营营区域的划划分，主张张集中与分分散相结合合。成功的的购物中心心大都采用用混业经营营与分区经经营并轨的的方法。即即在大的类类别和大的的经营品种种上，划分分一条基本本的界线，，以区域和和经营层及及作为划分分。在这一一前提下又又采用比较较灵活的、、适应变化化的、相对对松散的混混业经营方方法。五、同一个个购物中心心不同档次次商品共存存，将不同同价位的商商品分别