物业经营管理笔记

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是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。一般不有反映物业价格水平的高低。单位价格是指单位土地面积的土地价格，与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格。物业的单位价格一般可以反映物业价格水平的高低。由货币和面积两方面构成。实际价格和名义价格实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。现房价格和期房价格起价、标价、成交价和均价起价是指所销售的商品房的最低价格。不能反映真实价格水平。标价是指商品房出售者在其价目表是标注的不同楼层、朝向、户型的出售价格。成交价是指买卖双方的实际交易价格。均价是指所售商品房的平均价格。评估价、保留价、起拍价、应价和成交价买卖价格和租赁价格租赁价格通常称为租金，真正的房租构成因素应包括：地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、物业税、租赁费用、租赁税等。市场调节价、政府指导价、政府定价原始价值、帐面价值、市场价值原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。第四节影响收益性物业价格的因素物业价格的影响因素概述不同的物业价格影响因素引起物业价格的变动方向、程度、影响关系是不尽相同的，有些与时间相关，有些与时间无关，有些可以量化，有些不能量化但可以感觉到。人口因素居民的收入因素物价因素利率因素汇率因素物业税收因素城市规划因素交通管制因素心理因素第五节收益性物业估价的基本方法物业估价的三大基本方法：市场法、成本法和收益法。市场法（一）市场法概念又称市场比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。适用的对象具有交易性的物业，如物业开发用地，普通商品住宅等。厂房、学校等难以采用市场法估价。一般分四大步骤进行：1、搜集交易实例2、选取可比实例3、对可比实例成交价格进行处理4、求取比准价格。（二）搜集交易实例搜集内容：1、交易实例物业的状况2、交易双方之间的关系3、成交日期4、成交价格5、付款方式6、交易情况。（三）选取可比实例应符合四个基本要求：1、可比实例物业应是估价对象物业的类似物业2、成交日期接近3、交易类型与估价目的吻合4、应为正常的市场价格。一般选取3个以上10个以下（均为含）可比实例。（四）建立价格可比基础建立价格可比基础包括5个方面：1、统一付款方式2、统一采用单价3、统一币种和货币单位4、统一面积内涵5、统一面积单位。（五）交易情况修正修正考虑的因素：1、利害关系人之间的交易2、急于出售可急于购买的交易3、对市场缺乏了解的交易4、特别动机或偏好的交易5、特殊交易方式的交易6、交易税费非正常负担的交易7、相邻物业的合并交易8、受债权债务关系影响的交易9交易日期调整物业状况调整求取比准价格通过不同的可比实例所得到的价格可能是不相同的，最后需要采用简单算术平均、加权算术平均等方法把它们综合成一个价格，以此作为市场法的估价结果。成本法成本法概述是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或计划开发建设的物业都适用此法，特别适用于既无收益又很少发生交易的物业估价，例如：学校、行政办公楼、公园等物业。一般分4个步骤进行：1、搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料2、测算重新购建价格3、测算折旧4、求取积算价格。物业价格构成7大项构成：土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、开发利润。土地取得成本的构成有3种：A通过征收农地取得，含征地费用和使用权出让金B通过城市房屋拆迁取得，含拆迁费用和使用权出让金C通过市场购买取得，含购买土地的价款和在购买时缴纳的税费。开发成本有5项：A勘察设计和前期工程费B基础设施建设费C房屋建筑安装工程费D公共配套设施建设费E开发建设过程中的税费。（五）建筑物的折旧可分为物资折旧、功能折旧和经济折旧三类。收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。可分为直接资本化法和报酬资本化法。适用的对象为有收益或有潜在收益的物业。如公寓、写字楼、商店、停车场等。运用收益法估价分4个步骤：A搜集并难与估价对象未来预期收益有关的数据资料B预测估价对象未来收益C求取报酬率或资本化率、收益乘数D选用适宜的收益法公式计算出收益价格。第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述房地产市场的概念指当前潜在的房地产买者和卖者以及当前的房地产交易活动。由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。房地产市场的运行环境社会环境政治环境经济环境金融环境房地产法律制度环境技术环境资源环境国际环境推动房地产市场转变的社会经济力量影响房地产市场发展的社会经济因素A社会因素B经济因素C政策因素影响房地产市场转变的社会经济力量A金融业的发展B信息通信技术水平的提高C生产和工作方式的转变D人文环境的变化E自然环境的变化F政治制度的变迁第二节房地产市场的供求关系房地产市场的需求影响商品住宅需求的因素：收入的变化其他商品的价格变化对未来的预期政府政策的变化房地产市场的供给非价格因素对市场供给数量的影响：房地产开发成本政府政策的变化对未来的预期房地产市场的机制我国目前发展的是社会主义市场经济，在这种经济体制下，作为市场经济核心的价格机制对市场起着主要的调节作用，但作为计划经济特征的国家宏观调控仍然对市场产生着重要的影响。第三节房地产市场结构与市场指标房地产市场结构从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。房地产市场细分从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。房地产市场指标反映和描述房地产状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标。供给指标：包括存量、新竣工量、灭失量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等指标。需求指标包括国内生产总值、人口数、城市家庭人口数、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量等市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格指数、房地产价格、房地产租金。第四节房地产市场的特征与功能房地产市场的特征房地产市场的基本特征：市场供给的特点、市场需求的特点、市场交易的特点、市场价格的特点 。房地产市场的功能房地产房地产的功能有以下几个方面：配置存量房地产资源和利益、显示房地产市场需求变化、指导供给以适应需求的变化、指导政府制定科学的土地供给计划、引导需求适应供给条件的变化。房地产市场的政府干预政府干预房地产市场的目标：1、实现房地产市场持续健康发展2、使存量房地产资源得到最有效的使用3、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间4、引导新建项目的位置选择5、满足特殊群体的需要政府干预房地产市场的手段：1、土地供应政策2、金融政策3、住房政策4、城市规划5、地价政策6、税收政策7、租金和价格控制第五节房地产市场分析房地产市场分析的概念与作用概念：是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整其市场行为。作用：对不同的使用者，市场分析起到的作用有很大的差别。房地产市场分析的内容宏观因素分析分析国家和地方的经济特征2、分析物业所处区域的城市发展与建设情况市场供求分析供给分析2、需求分析3、竞争分析4、市场占有率分析相关因素分析第六节物业经营管理计划物业经营管理计划的概念是物业管理规划一系列子过程的结果，是物业管理师思想的具体化，是对未来行动方案的一种说明。制定物业管理计划的原则：物业管理师必须参加和主持，发挥集体智慧大家参与，实际参与物业管理工作的人员必须参与工作计划的制定。物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。编制物业经营管理计划的基础工作区域宏观市场环境分析房地产市场分析，物业位置分析是市场分析的重要内容。邻里分析物业现状分析业主目标，明确业主目标是制定物业管理计划的前提。构造物业管理方案探讨改进旧有物业的可能性，改变物业现状以符合当前市场趋势，合业主获得可能的最大收益，从两个方面考虑：1、更新及现代化2、改变建筑物的用途。物业管理计划的主要内容：1、建筑物管理计划2、租赁计划3、财务收支计划4、物业运行绩效评估与业主沟通计划物业管理计划中的预算技术年度运营预算，是最常用的预算，可分解为季度预算或月预算资本支出预算长期预算第六章租赁管理第一节物业租赁概述物业租赁及其特征概念：指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。含义有两点：1、出租人必须是房屋所有权人2、出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动。特点：1、房屋租赁不转移房屋的所有权2、房屋租赁的标的物是作为特定物的房屋3、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系4、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止5、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人物业租赁的分类按房屋所有权的性质划分公房租赁私房租赁按房屋租赁期限划分定期租赁自动延期租赁意愿租赁按物业租金的内涵划分毛租净租百分比租金物业租赁管理模式包租转租模式，物业管理企业在接受业主物业管理委托时，将出租物业全部或部分包租下来，然后负责转租。业主不承担物业的租赁，不承担市场风险。出租代理模式，业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务，物业管理企业只获得代理佣金。业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险。委托管理模式，业主自己负责租赁活动，只将物业管理服务工作委托物业管理企业。业主承担全部市场风险，获得全部租金收入。房屋租赁的行政管理建设部1995年颁发了《城市房屋租赁管理办法》，规定房屋租赁实行登记备案制度，主要内容有：房屋租赁登记备案的一般程序申请，租赁合同签订后30日内到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。提交的文件包括：书面租赁合同，房屋所有权证，当事人的合法证件，规定的其他文件。审查颁证房屋租赁的条件有下列情形之一的不得出租未依法取得《房屋所有权证》的2、限制房地产权利的3、共有房屋未取得共有人意愿的4、权属有争议的5、属于违章建筑的6、不符合安全标准的7、已抵押未经抵押权人同意的8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的9、有关法律法规规定禁止出租的。第二节租赁管理与租赁方案租赁管理的概念是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。租赁管理过程中，还始终贯穿着物业市场营销工作。租赁方案与策略租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段。主要涉及如下内容：确定可出租面积和租赁方式编制任凭经营预算定位目标市场确定租金方案明确吸引租户的策略租户选择租户选择是租赁管理的核心内容，在租户选择中考虑的主要准则是潜在租户经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及空间组合，其需要提供的特殊物业管理服务的内容。租金确定与调整租金的计算单位和所包含的内容租金常常以每平方米可出租面积为计算基础，通常有毛租金和净租金之分。基础租金与附加租金在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个基础租金。租金的调整对于租期较长的租户（3-5年以上），为保护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整作出明确的规定。租约谈判与签约管理租赁管理中的市场营销市场营销的主要目的就是为了吸引潜在的租户，以获取一个理想的出租率。进行主动的市场营销工作，首先就要有了解潜在租户的信息渠道。一般从四个方面宣传推广物业：价格优势2、物业本身的素质3、良好的声誉4、经济实用第三节房屋租赁合同房屋租赁合同的概念和法律特征房屋租赁合同的概念是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。房屋租赁合同的法律特征房屋租赁合同是双务合同、有偿合同、诺成合同、要式合同、继续性合同。房屋租赁合同的基本条款1、当事人姓名或者名称及住所2房屋坐落、面积、装修及设施状况3、租赁用途4、租赁期限5、租金及支付方式6、房屋的修缮责任7、转租的约定8、变更和解除合同的条件9、租赁双方的权利与义务10、当事人约定的其他条款第四节租户关系管理租户关系管理实际上就是客户关系管理（CRM）在经营性物业租赁管理中的实际应用。CRM对企业的作用：CRM能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程CRM能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力CRM能够提高企业销售收入CRM能够改善企业服务，提高客户满意度在租赁管理中实施CRM涉及到的工作建立详细的租户档案租赁期内的服务租金缴纳的管理数据统计分析个性化服务第七章成本管理第一节物业管理中的成本及其分类物业管理中的成本成本的含义指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。1998年4月财政部颁布《物业管理企业财务管理规定》物业管理成本的构成营业成本（直接人工费、直接材料费、间接费用）期间费用或经营管理费用（管理费用、财务费用）第二节成本估算方法成本估算的目的二、主要成本项目的估算方法（一）人工费的估算1、基本工资（F1）2、社会保险费（F2）3、按规定提取的福利费（F3）（福利基金14%工会基金2%教育经费1.5%）4、加班费（F4）5、服装费（F5）6、工服洗涤费（F6）（二）办公费估算1、交通费（F1）2、通信费（F2）3、低值易耗文具、办公用品费（F3）4、书报费（F4）5、宣传广告和市场推广费（F5）6、法律费用（F6）7、节日装饰费（F7）8、办公用房租金（F8）（三）共用部分与共用设施设备的日常运行和维护费估算1、维修保养费（F1）2、装修费（F2）3、能源费（F3）4、康乐设施费（F4）5、杂项费用（F5）（四）保安费估算1、保安系统费（F1）2、保安人员人身保险费（F2）3、保安用房和保安人员住房租金（F3）（五）清洁卫生费估算1、清洁工具购置费（F1）2、劳保用品费（F2）3、清洁机械材料费（F3）4、化粪池清理费（F4）5、垃圾外运费（F5）6、其他费用（F6）7、水池清洁费（F7）（六）绿化养护费估算1、绿化工具费（F1）2、劳保用品费（F2）3、绿化用水费（F3）4、农药化肥费（F4）5、杂草清运费（F5）6、园林景观再造费（F6）（七）固定资产折旧费估算（固定资产折旧年限一般为5年）1、交通工具（F1）2、通信设备（F2）3、办公设备（F3）4、工程维修设备（F4）5、其他设备（F5）（八）保险费估算对于公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保，对于写字楼、商厦、酒店等必须投购大厦财产险，对于商厦、酒店还要投购公共责任险。（九）专项维修资金1、工资津贴等费用（F1）2、设备、零部件和材料购置费（F2）3、机械使用费（F3）4、水电气费（F4）5、管理费（F5）第三节成本预算成本预算的意义与要求成本预算的概念与意义成本预算的基本要求成本预算必须同其他预算相协调。成本预算要以各项定额为基础。成本预算应有相应的技术经济措施保证。成本预算要全面权衡，提高资金使用效益。成本预算既要符合实际，又要适当留有余地。二、成本预算的编制方法（一）固定预算，适用于那些经营管理水平较高，业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用。（二）弹性预算，主要适用于弹性成本预算和弹性利润的预算。编制弹性预算的主要方法有列表法和公式法。（三）零基预算，适用于产出较难辨认的服务性部门费用预算的编制。（四）滚动预算和概率预算三、成本预算的编制程序（一）成本预算的编制方式常用的预算编制方式为“二下一上式”，先将预计损益表下达各部门（一下），各部门编制分季度的成本预算草案上报物业管理企业财务部门（一上），财务部门对成本预算草案汇总平衡，编制出正式的财务预算，讨论批准后下达给各部门执行（二下）。（二）成本预算的编制程序1、收集和整理有关资料（预算期业务量、物资采购情况和工资情况、定额资料、成本降低指标、国家有关成本开支规定及编制成本预算的要求、上年度的实际成本以及同行业同类管理服务的成本资料）2、对预算期成本指标进行预测3、根据企业特点编制成本预算（三）不同成本的预算编制1、营业成本预算（直接人工费、直接材料费预算）2、管理费用预算（管理人员的工资和福利费、办公费、差旅费、固定资产的折旧保险费），宜采用零基预算。3、财务费用预算第四节成本控制一、成本控制的含义与分类（一）含义一是对目标成本本身的控制，二是对目标成本完成的控制和过程监督，三是在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。（二）分类1、按时间特征分类A事先控制B事中控制C事后控制2、按控制的机制分类A前馈性控制B防护性控制C反馈性控制二、成本控制的原则与程序（一）成本控制的原则1、全面控制原则2、讲求经济效益原则3、责权利相结合原则4、例外管理原则（二）成本控制的程序1、确定控制标准，常用的控制标准有成本预算和消耗定额等2、执行控制标准，相应的控制手段有凭证控制和制度控制3、分析相关差异4、纠正成本偏差5、进行考核奖罚三、成本控制的组织体系（一）成本控制责任中心的建立1、成本中心，凡直接参与提供物业管理服务的部门都可以设置为成本中心，物业管理企业的业务部门可设置为成本中心，如：保洁部门、保安部门、工程管理部门等。2、费用中心，凡不直接参与提供物业管理服务的部门通常都设置为费用中心，物业管理企业的各个职能部门可设置为费用中心，如：总经理室、人事部门等。（二）成本控制责任中心的业绩考评考核物业管理企业成本（费用）控制中心业绩的指标有两类，一是经济效益指标，二是服务质量指标。经济效益指标是成本（费用）降低额和成本（费用）降低率。服务质量的定量指标有：房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等。四、成本的日常管理（一）利用物业管理周期理论进行成本控制在起步阶段，投入项目多，成本开支较大。在成熟期，成本支出减少。在衰退期，成本开支增大。（二）严格实施预算的凭证控制（三）建立健全费用开支与报销审批制度第八章合同与风险管理第一节物业管理中的主要合同类型一、合同的概念二、物业管理活动中主要的合同类型根据合同的作用以及合同主体的不同，可分为下列几种类型1、物业建设单位在开发过程中所订立的合同。如：土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同2、前期物业服务合同与物业服务合同3、业主所签订的与物业管理活动有关的合同4、物业管理企业与专营公司订立的有关物业活动的专项服务合同三、物业管理合同的构成要素1、物业描述2、合同期限3、管理者责任4、业主的目标5、管理者的权力范围6、物业经营管理服务报告的内容要求7、服务费用及支付方式8、成本分配与使用第二节物业服务合同一、物业服务合同的类型（一）前期物业服务合同特征：1、由建设单位和物业管理企业签订2、具有过渡性3、是要式合同（二）物业服务合同签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款，情节严重的吊销资质证书。二、物业服务合同的特征物业服务合同是委托合同，具有委托合同的法律特征：1、物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提2、物业服务合同是有偿的3、物业服务合同是诺成合同又是双务合同4、物业服务合同是劳务合同三、物业服务合同的主要内容1、物业基本情况2、委托服务事项A房屋建筑共用部分的维修、养护和管理B共用设施、设备的维修、养护、运行和管理C市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理D公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理E公共环境卫生F交通与车辆停放秩序管理G维护公共秩序和小区安全H物业装饰装修管理服务I物业档案资料的管理3、双方的权利义务4、物业服务要求和标准5、物业服务费用和维修费用6、专项维修基金的管理和使用7、物业管理用房8、物业经营管理9、委托服务期限10、违约责任四、物业服务合同的签订要点1、宜细不宜粗的原则2、不应有无偿无限期的承诺3、实事求是留有余地4、明确界定违约责任与处理方式第三节招投标阶段的合同管理一、物业管理招投标概述包括物业管理招标和物业管理投标两个部分物业管理招投标的原则：公开、公平、公正、合理。物业管理招投标的特点：早期介入的特点，具有阶段性的特点。二、物业管理招标（一）物业管理招标方式：公开招标（适用于规模较大物业，特别是收益性物业）、邀请招标（一般邀请3～5家，目前广泛采用）和议标三种方式。（二）物业管理招标的一般程序1、成立招标领导小组2、编制招标文件3、向社会发布招标公告4、投标单位的资质审查5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等6、组织投标单位踏勘现场并答疑7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法8、收取投标书9、开标与标书评阅10、组织答辩会，评标定标11、发出中标通知书12、与中标单位签订物业服务合同（三）招标书的编制与标底确定1、编制招标书，招标书的主要内容：A拟招标的物业基本情况B物业管理的内容与要求C对招标的有关说明D物业管理考核标准与奖罚措施2、标底的作用及其确定不向投标人公开，其作用一是确定管理档次和选择什么层次管理水平的物业管理企业，二是以此作为衡量投标单位报价的基本依据和准绳，标底是评标的主要依据之一。标底的确定考虑以下几个方面：A要与本物业的档次相协调B要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向C要以招标文件中的管理目标为依据D严格遵循国家及地方政府的有关规定三、物业管理投标（一）物业管理投标一般程序1、获取招标信息，决策是否参与投标2、报送投标申请，接受资质审查3、获取与熟悉招标文件并考察物业现场4、投标决策与编制投标书5、报送投标书（编制好后应进行封装，准备正本和副本，1正2副）6、参加开标及答辩会7、中标与签订物业服务合同（二）投标书的编制1、投标单位的概况简介2、分析投标物业的管理要点3、概述投标单位拟采取的管理策略4、详述物业管理的实施计划A物业管理企业内部管理架构与机构设置，各类人员编制，企业动作机制与工作流程，信息沟通与反馈渠道等B物业管理各阶段提供的管理服务项目、内容与服务标准和相关费用C管理人员的配备与培训D必备的物资装备计划E各项内外管理规章制度F各项管理指标承诺G愿意承诺的奖惩措施和标准H有关附件和说明（三）物业管理服务费用的测算总体上讲有政府定价，政府指导价和经营者定价三种四、物业管理企业投标的关键事项（一）决定投标的关键因素1、项目区域、规模符合企业发展规划2、常规预测盈利3、项目类型符合企业确定的目标客户4、项目风险在企业承受范围内5、项目委托方具有独立法人资格和经济实力6、本企业具备人力资源支持体系（二）投标过程中的六项关键环节1、确定管理项目的整体思路2、确定物业管理费价位3、准确的物业管理年度收支测算4、物业管理目标承诺，前期投入，奖惩条件的任何承诺5、管理架构管理机制和主要负责人员6、正式投标时的演讲陈述，答辩现场表现（三）不同阶段的主要工作安排第四节风险管理理论一、风险理论（一）风险的定义从管理的角度来说，所谓风险是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和，风险具有以下三个特征：1、负面性2、不确定性3、可测性（二）风险的类型1、按损失的性质分可分为纯粹风险和投机风险2、按风险的对象分可分为财产风险、责任风险及人身风险3、按风险发生的原因分可分为自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险4、按风险影响的程度和范围分可分为基本风险和特殊风险（三）风险的成本一般来说风险成本包括三个内容：1、防范、分散或转移风险的费用2、风险所带来的损失及处理费用3、风险的社会成本二、风险管理理论（一）风险管理的定义是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。（二）风险管理的步骤（分四个步骤）1、风险识别（采用的方法有：问卷调查、财务报表分析、审查组织的相关数据和文件、对设备和设施自检、企业内外专家咨询等）2、风险评估3、风险控制（采用的手段有：回避、自担或保留、预防与抑制、转移）4、风险调整第五节保险与物业保险一、保险的概念（一）保险的定义及特征保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。保险的本质特征：承担风险的冒险性、以大数法则和概率论为依据、与法律有极其密切亲缘关系的合同性、以承担债务责任为经营方式的负债性、以参加者互助共济关系为基础的相互性、以大量客户群为基础的广泛性、反映组织后备基金弥补经济损失功能的保障性、以及体现货币金融通职能的金融性。（二）保险的一般原则1、诚信原则2、可保利益的原则3、近因原则4、比例分摊原则二、保险合同概述（一）保险合同的定义及法律特征保险合同是经济合同的一种，是投保人与保险人之间关于承担风险的一种民事协议。具有独特的法律特征：1、保险合同是一种要式合同2、保险合同是一种附合合同3、保险合同是双务有偿合同4、保险合同是射幸合同（二）保险合同的主体1、保险当事人（保险人、投保人、被保险人）2、保险合同关系人（受益人、保险代理人、保险经纪人）物业管理企业一般情况下是保险经纪人，物业管理企业也可与保险人签订合同，成为保险代理人。（三）保险合同主要当事人的义务1、投保人的义务A如实告知义务B“危险增加”通知义务C出险通知义务D防灾减损的义务E及时交付保费的义务2、保险人的义务：就是在合同规定的保险事故出现后负责赔偿部分或全部由保险事故带来的损失。（四）保险合同的一般内容1、当事人的姓名地址2、保险标的3、保险金额4、保险责任范围5、除外责任6、保费7、保险期间8、违约责任（五）保险单保险单是保险人和被保险人或投保人之间签约保险合同的正式保险凭据，是标准化的保险合同。一般包括以下几个方面：1、声明事项（被保险人名称、保险标的种类和存放处所、保险金、保险期限、保险费的确定和支付）2、保险责任3、除外责任4、附注条件（六）索赔概念及程序1、索赔和索赔时效概念2、索赔程序三、物业保险的目的1、分散意外损失2、利于善后工作四、物业保险的主要险种可分为三大类：财产保险、雇主责任保险和公众责任保险（一）财产保险1、火灾保险A火灾保险的承保范围对因火灾、闪电、爆炸所造成的保险标的物的损失负赔偿责任。对下列财产损失不予承保：寄托或寄售的货物、金银珠宝、古玩古画、艺术珍品、电脑资料、票据、现金、邮票等有价证券以及图册、文件、枪支弹药、爆炸物品等。B物业火险的投保范围一种是建筑结构火险，包括（建筑物的外墙、地基、梁柱、室内固定间隔、公共设施和设备）另一种是建筑内物件火险（二）雇主责任保险（又称劳工保险）五、物业管理中的投保决策（一）投保决策过程1、详细调查2、确定所需的保险3、保险金额和保险费的确定4、选择保险公司5、分析保单条款第九章财务管理与绩效评价第一节财务管理概述一、财务管理对象企业财务管理是指对企业财务活动和财务关系实施的管理，企业管理的对象包括企业财务活动和各种财务关系两个方面。（一）企业财务活动企业财务活动是指在商品货币条件下企业的资金运动，包括资金、运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约环节。企业的交错运动有静态和动态两种表现形式，静态形式是资金占用和资金来源的统一，包括固定资产和流动资产，流动负债、长期负债和所有者权益；动态形式刚可以分为经营性现金流动、投资性现金流动和筹资性现金流动三种类型。（二）企业财务关系企业财务关系是指企业财务活动所体现的企业与各方面的经济关系，包括以下几个方面：1、企业同其所有者之间的财务关系2、企业同其债权人之间的财务关系3、企业同其债务人之间的财务关系4、企业内部各单位之间的财务关系5、企业同职工之间的财务关系6、企业同国家机关之间的财务关系物业管理企业的资金运动，表面上看是钱与物、钱与钱的增减变动，实质是体现了人与人、单位与单位之间的关系。二、财务管理的目标是指企业进行财务活动所要达到的目的，是评价企业财务活动是否合理、有效的标准。财务管理目标为企业财务管理工作确定了基本的方向，是物业管理企业经营管理成功的前提。财务管理目标有总体目标和具体目标两个方面。（一）财务管理总体目标财务管理总体目标是企业全部财务活动需要实现的最终目标，它是企业开展一切财务活动的基础和归宿。1、利润最大化2、资本利润率最大化或每股利润最大化3、企业价值最大化或股东财富最大化，是财务管理的主要目标之一。（二）财务管理具