土地估价实务

土地估价操作实务1汇报大纲目前土地估价行业发展的特点和动态

宗地估价的一般程序

土地估价报告审核的要点

土地使用权抵押评估

2一、目前土地估价行业发展的特点和动态

1、强调职业道德，强化实地勘查

国家标准《城镇土地估价规程》规定，宗地估价的一般程序为：（1）确定估价基本事项；（2）拟订估价作业计划；（3）收集资料实地踏勘；（4）分析整理相关资料；（5）选定方法测算价格；（6）确定宗地估价结果；（7）撰写估价报告书，其中收集资料实地踏勘是宗地估价作业中的一个重要环节。土地估价师承接宗地估价项目时，必须遵守职业道德，进行实地勘查，收集相关资料。但有时，个别估价师由于时间紧迫或其他方面的原因，违背职业道德，未进行实地勘查就出具估价报告，导致估价结果与正常价格水平发生严重偏差，造成客户损失，影响估价机构形象和声誉。3一、目前土地估价行业发展的特点和动态

2、按照《城镇土地估价规程》要求，选择适宜的估价方法

《城镇土地估价规程》对城镇土地主要用途宗地估价方法的选择做了明确的规定：商服用地宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价；住宅用地宜采用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法估价；工业用地宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法估价，在特殊情况下，也可采用收益还原法；商住综合用地估价宜采用市场比较法、收益还原法和剩余法。在宗地估价时，按照《城镇土地估价规程》要求，根据估价目的、用途、利用状况、市场状况和所收集的资料情况，选择适宜的估价方法。举例如下：

（1）对于已完成开发的商服用地，可采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价；对于待开发的商服用地，可采用市场比较法、假设开发法和基准地价系数修正法估价。（2）对于已完成开发的住宅用地，可选用市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法评估；对于待开发的住宅用地，可采用市场比较法、假设开发法和基准地价系数修正法评估。（3）对于工业用地，宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法估价。如同一供需圈内有一定数量（3个以上）的标准厂房出租案例，也可采用收益还原法评估。

4一、目前土地估价行业发展的特点和动态

（4）对于已完成开发的商住用地，可采用市场比较法、收益还原法或剩余法估价；对于待开发的商住用地，可采用市场比较法、假设开发法评估。在一般情况下，商住用地不适宜采用基准地价系数修正法评估。3、在估价方法的选择上首选市场比较法，辅之以其他估价方法

由于市场比较法采用的比较案例是土地使用权出让、转让案例，即直接的土地成交案例，经过交易情况修正、估价期日修正、区域因素修正、个别因素修正得到的比准价格比较客观合理，且有较强的可比性和说服力，因此各类用地价格评估时，如同一供需圈内有合适的土地交易案例，应首选市场比较法，辅之以其他估价方法—收益还原法、剩余法、成本逼近法或基准地价系数修正法。江苏省土地估价协会制定的《土地评估报告评审标准(2008年修订)》中明确规定，估价方法的选择应根据用地性质及当地实情，一般首选市场比较法，其次选用收益还原法、剩余法，再次选用成本逼近法或基准地价系数修正法。

5一、目前土地估价行业发展的特点和动态

4、在宗地估价中，收益还原法和剩余法不能同时使用

目前多数专家认为，收益还原法与剩余法的估价原理相同，在宗地估价时，此两种方法不能同时采用。5、采用收益还原法、剩余法评估时，待估宗地的客观租金、售价必须采用市场比较法确定

《城镇土地估价规程》规定：估算待估宗地客观总收益或不动产总价时，应选择至少3个市场案例，可采用市场比较法的有关程序和要求进行确定。江苏省土地估价协会制定的《土地评估报告评审标准(2008年修订)》中也作了规定：收益还原法、剩余法未采用市场比较法确定收益或售价的，该方法得分按50%计。

6一、目前土地估价行业发展的特点和动态

6、土地估价参数的确定要求依据充分

宗地估价中重要估价参数（如地价指数、还原利率、土地开发费用、土地增值率、建筑费、专业费、管理费、销售费用、开发周期、利润率、房屋重置价、房屋折旧费、维修费、保险费、经营成本、经营利润、税金等）的确定要有依据。如有文件依据的，要说明发文机关、发文时间、文号、文件名称、文件具体规定及标准；如无文件依据通过市场调查确定的，要说明调查途径、方式、采集的数据及分析确定过程。7、土地估价由过去的相对简单的描述分析、粗略评估向全面细致的描述分析、精确评估转变

主要表现在：

7一、目前土地估价行业发展的特点和动态

（1）过去对估价目的的说明比较简单，现在对估价目的的说明：①为什么评估；②谁委托评估；③估价结果的应用方向。（2）现在对地价定义的界定更加全面严谨。地价定义包含：①估价基准日；②土地用途（实际、设定）；③开发程度（实际、设定）；④现状利用或规划利用条件（实际、规划、设定容积率）；⑤土地使用年期（实际、设定）；⑥土地使用权价格类型（出让土地使用权价格、划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格、集体土地使用权价格等）。（3）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，现在要求在需要特殊说明的事项中加以说明。（4）现在对估价对象土地登记状况、土地权利状况和土地利用状况的描述更为全面详尽。（5）过去对估价对象地价影响因素侧重于描述，缺乏对地价影响程度的分析；现在不仅对地价影响因素进行全面细致的描述，而且着重分析这些因素对地价可能产生的影响程度及影响趋势。（6）估价过程由过去比较简单的描述分析、粗略评估向比较全面细致的描述分析、精确评估的过程转变。（7）宗地估价结果的确定增加了分析取值的过程。（8）对报告附件提出了新要求。

8二、宗地估价的一般程序根据《城镇土地估价规程》，宗地估价的一般程序如下：（一）确定估价基本事项主要包括：1.确定估价对象确定估价对象的位置、范围、用地类型、权利状况等。2.确定估价目的（略）3.确定估价基准日、土地使用权价格类型、估价日期、使用年期等（二）拟订估价作业计划需确定估价项目、内容、作业步骤、资料类型及来源、调查方法、人员安排、时间进度与成果组成等。（三）收集资料与实地勘查1.宗地估价资料收集（1）宗地估价资料的种类和主要内容①产权登记及相关证明资料包括土地使用证、房屋所有权证、土地登记卡、土地登记卡续表、土地归户卡，土地使用权出让合同、国有土地划拨决定书、用地批文等。9二、宗地估价的一般程序②一般因素资料包括自然因素、社会因素、经济因素、行政因素等一般因素资料。应根据待估宗地的用途，有针对性地收集一般因素资料。③区域因素资料包括区域位置、商服繁华程度、交通条件、基础设施状况、公用设施状况、环境质量、产业集聚规模、规划限制等区域因素资料。④个别因素资料包括宗地位置、面积、形状、用途、宽度、深度、临街状况、临路状况、地形、地质、容积率、基础设施条件、距商服中心、公用设施及交通设施距离等个别因素等资料。⑤宗地利用状况资料包括宗地现状利用资料和规划利用资料，前者重点调查待估宗地建筑物和地上附着物状况，包括建筑物名称、用途、建筑结构、层数、层高、建筑面积、建筑年代、成新度等；后者收集待估宗地的规划资料——规划设计方案、规划设计要点、规划设计条件通知书、审定设计方案通知书等。⑥图件资料包括地籍图、地形图、宗地图、总平面图、建筑平面图、市政管线图、城镇规划图、土地级别或基准地价图等。10二、宗地估价的一般程序

⑦土地和房地产市场交易资料包括土地使用权出让、转让、出租、征地拆迁、国企改革土地使用权处置价格等土地市场交易资料，房屋出租、买卖、商品房出售等房地产市场交易资料。⑧不同估价方法所需收集的相关资料市场比较法——土地使用权出让、转让案例收益还原法——土地出租、房屋出租或企业生产经营收益、成本资料剩余法——房屋买卖、商品房销售案例成本逼近法——征地或拆迁安置资料基准地价系数修正法——基准地价资料⑨估价参数资料重要的估价参数资料包括地价指数、房地产价格指数、利润率、土地增值率、土地还原利率、房屋还原利率、综合还原利率、房屋重置价、建筑费、专业费、交易税费等。⑩其他资料包括估价项目背景材料、可行性研究报告等。（2）宗地估价资料收集的方法资料收集方法主要有：①现场勘查；②从政府部门、专业团体、中介机构取得；③咨询相关企业、单位；④通过网络、报刊取得。

11二、宗地估价的一般程序

2.宗地估价现场勘查（1）现场勘查的内容①待估土地的现场勘查对照土地使用证、宗地图，调查核对待估土地的位置、门牌号、四至、面积、形状、用途等，看其是否与产权登记文件一致。②建筑物的现场勘查对照房屋所有权证，调查核对待估宗地内建筑物的用途、面积、结构、成新、楼层、朝向、装修、设备、设施、可出租面积、空置情况等。③土地开发利用状况的现场勘查通过现场勘查，查清待估宗地为已完成开发的地块，还是待开发的净地或待拆迁开发的毛地，待拆迁开发地块的拆迁安置费用由谁支付等。④个别因素条件的现场勘查包括待估宗地面积、形状、临街状况、临街宽度、临街深度、临路状况、地形地势、工程地质条件、基础设施条件、距商服中心、公用设施及交通设施等个别因素条件的现场勘查。⑤区域因素条件的现场勘查包括区域商服繁华程度、交通条件（道路、公交、对外交通状况）、基础设施状况、公用设施状况、环境质量、产业集聚状况、人口密度等区域因素条件的现场勘查。

12二、宗地估价的一般程序（2）现场勘查的方法与要求①现场勘查的方法现场勘查的方法主要有：a.观察；b.询问；c.测量；d.核对。②现场勘查的要求现场勘查的要求：a.做好现场勘查记录；b.画草图；c.拍照、摄像。

（四）相关资料分析整理对所收集的相关资料进行分析整理，判断地价的走势和因素对地价的影响程度，确定相关估价参数。

（五）选定方法试算价格估价人员应熟知、理解并正确运用宗地估价方法。对同一估价对象应选用2种以上的估价方法进行估价，得出试算价格。

13二、宗地估价的一般程序

（六）确定宗地估价结果估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，确定估价结果。宗地估价结果的确定方法：1.简单算术平均法；2.加权算术平均法；3.综合分析法。

(七)撰写估价报告书待估宗地估价结果确定后，估价人员按照《城镇土地估价规程》土地估价报告规范格式的要求，撰写估价报告书。估价报告书包括《土地估价报告》和《土地估价技术报告》。14三、土地估价报告审核的要点

土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称二、委托估价方三、受托估价方四、估价目的五、估价依据六、估价基准日七、估价日期八、地价定义审核内容：（1）地价定义界定是否正确；（2）用途、开发程度、使用年期的设定是否有误；（3）土地使用权价格类型描述是否正确。

15三、土地估价报告审核的要点

九、估价结果审核内容：（1）估价结果（包括单价、总价）有无错误；（2）有没有按要求附土地估价结果一览表。十、需要特殊说明的事项审核内容：（1）对估价结果可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施，有没有加以说明；（2）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，有没有叙述。十一、土地估价师签字审核内容：（1）是否有2名以上在该土地评估机构注册的执业土地估价师签字；（2）签名土地估价师的资格证书或注册期是否有效。十二、土地估价机构审核内容：（1）土地评估机构是否盖章；（2）机构负责人是否签字。16三、土地估价报告审核的要点

土地估价技术报告

第一部分总述一、估价项目名称××市××镇××路北侧××国有土地使用权抵押价格的评估二、委托估价方委托方：××地址：××市××镇××路北侧联系人：××联系电话：××邮编：××三、受托估价方受托估价机构名称：××××

机构地址：××××资质级别：××××

资质证书号：××××

法定代表人：××

联系人：××联系电话：××，邮政编码：××传真：××网址http：××电子信箱E-mail：××四、估价目的评估待估宗地在估价期日二OO六年十月十一日，评估设定宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”的开发程度，评估设定使用年期为出让剩余使用年期60.84年，土地登记面积为130.96m2，评估面积为130.96m2，用途为住宅用地的国有土地使用权价格，为××市××镇××路北侧××办理待估宗地国有土地使用权抵押手续，提供客观、公正的土地价格标准。五、估价依据

1.法律、法规和政策文件

1.1《中华人民共和国土地管理法》

17三、土地估价报告审核的要点

1.3《中华人民共和国土地管理法实施条例》1.4《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和抵押暂行条例》1.5《中华人民共和国担保法》1.6《江苏省土地管理条例》1.7江苏省人民政府和原江苏省国土管理局、江苏省国土资源厅颁发的有关文件1.8××市人民政府和××市国土资源局颁发的有关文件1.9××市人民政府和××市国土资源局颁发的有关文件

2.技术规程2.1中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）2.2中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）2.3原国家土地管理局发布的《城镇地籍调查规程》（TD1001-1993）

3.其它

3.1土地估价师实地踏勘和调查收集的有关待估宗地权属、区域条件、宗地条件方面的资料3.2土地估价师收集的与待估宗地处于同一供需圈内的土地开发费等方面资料六、估价基准日二OO六年十月十一日七、估价日期二OO六年十月十日至二OO六年十月十二日八、地价定义

1.地价内涵本报告所评估的待估宗地地价是指本宗地在估价期日二OO六年十月十一日，评估设定宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”的开发程度，用途为住宅用地，使用年期为60.84年的国有土地使用权价格。

2.土地实际开发程度待估宗地在估价期日的实际开发程度为宗地红线内外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”的开发程度。

3.土地估价设定的开发程度待估宗地土地估价设定的开发程度为宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”的开发程度。18三、土地估价报告审核的要点

九、估价结果××市××委托评估的待估宗地位于××市××镇××路北侧，国有土地使用证编号为××国用(2006)字第××号，登记用途为住宅用地，实际用途为住宅用地，评估设定用途为住宅用地，在评估设定宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”的开发程度，评估设定使用年期为60.84年，土地登记面积为130.96m2，评估面积为130.96m2，在估价期日二OO六年十月十一日，待估宗地国有出让土地使用权单位土地面积价格为516元/m2，即单位面积地价为每平方米人民币伍佰壹拾陆元整；待估宗地总地价为6.76万元，即人民币陆万柒仟陆佰元整。委托估价方在进行待估宗地土地使用权抵押时，抵押权人在评估的抵押物市场价值基础上，考虑抵押权实现时，处分时点与抵押权设定日不一致带来的风险因素及交易时点的政府税费与各项中介费，再根据抵押人的资信状况、还贷能力、贷款额度、贷款期限给予相应比例的贷款。估价结果详见表1。表1土地估价结果一览表估价机构：××××估价报告编号：××估（××）宗评[2006]第××号估价期日：二OO六年十月十一日估价期日的土地使用权性质：国有出让土地使用权一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：无。2、基础设施条件：周围道路状况：一般；供电状况：较优；供水状况：较优；排水状况：一般；供热状况：无；电讯条件：较优；供气状况：无。3、规划限制条件：无。4、影响土地价格的其它限定条件：无二、其它需要说明的事项：1、评估报告自评估基准日起半年内有效，评估价格仅作为××办理待估宗地国有出让土地使用权抵押手续，提供客观、公正的土地价格依据。2、上述地价未考虑抵押权实现时，因急卖所造成实际成交价可能低于评估价的因素，故抵押权人在考虑抵押风险后，由抵押人、抵押权人商定最终的抵押地价。××××二OO六年十月十一日

19三、土地估价报告审核的要点

十、需要特殊说明的事项

1.估价的假设条件

1.1本报告设定的土地开发条件是指在估价期日二OO六年十月十一日，待估宗地宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”的开发程度。

1.2本报告评估的国有土地使用权价格是指在估价期日二OO六年十月十一日，宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”的开发程度，评估设定使用年期为60.84年，用途为住宅用地，待估宗地土地面积为130.96m2的国有土地使用权价格。

1.3待估宗地作为住宅用地，得到最有效使用，并产生相应的土地收益。

1.4任何有关待估宗地国有土地使用权的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

1.5委托方提供的有关待估宗地的资料属实。

2.本报告使用的限制条件本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其它文字制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的土地估价师认可。

3.资料来源

3.1委托估价方提供的有关待估宗地土地登记资料。

3.2土地估价师收集的有关待估宗地区域条件、宗地条件方面的资料。

3.3土地估价师收集的与待估宗地处于同一供需圈内的住宅用房租赁、买卖等方面的资料。4.土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件4.1本报告土地估价结果自估价期日起六个月内有效，若要过期使用，必须进行期日修正或重新评估。4.2本报告土地估价结果须经××市国土资源局备案。

4.3本报告设定的土地开发条件发生变化时，本报告中的评估结果必须进行相应的调整。

4.4本报告中待估宗地的土地面积是指待估宗地土地登记面积。

20三、土地估价报告审核的要点

4.5本报告仅为××市××镇××路北侧××办理待估宗地国有土地使用权抵押手续，提供客观、公正的价格标准。委托估价方超出本报告限定的使用条件使用本报告，受托估价方不承担任何法律或经济责任。4.6本报告未考虑抵押权实现风险，抵押权实现中的费用及由于土地使用年期的减少而导致的地价贬值，抵押权人在确定抵押额时应予以充分考虑。

5.其它需要说明的问题本报告由××××负责解释。十一、土地估价师签字1.土地估价师××签字

证书号：××2.土地估价师××签字

证书号：××十二、土地估价机构

××××

二OO六年十月十一日

21三、土地估价报告审核的要点

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述1、土地登记状况审核内容：（1）宗地位置是否与土地证记载的座落一致；（2）设定用途是否与登记用途一致；（3）评估土地面积是否与土地登记面积一致；（4）描述的土地级别是否与其后地价影响因素分析和估价过程中所描述的待估宗地土地级别一致。2、土地权利状况审核内容：（1）如待估宗地为出让土地，需在土地使用权描述中详细说明出让土地使用权取得时间、出让金金额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定；（2）如待估宗地设定了他项权利（抵押权、担保权、租赁权、地役权等），对设定的他项权利有否详加说明。3、土地利用状况审核内容：（1）对于已完成开发的宗地，审核其建筑物、地上附着物描述是否全面详尽，同时检查待估宗地总建筑面积、容积率、绿化率等有无遗漏；（2）对于待开发的宗地，应重点检查其规划利用条件（规划用途、总建筑面积、商业建筑面积、办公建筑面积、住宅建筑面积、公建面积、地下建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率等）有无遗漏。

22三、土地估价报告审核的要点

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1.土地登记状况1.1宗地位置：××市××镇××路北侧。1.2宗地用途：登记用途为住宅用地，实际用途为住宅用地，评估设定用途为住宅用地。1.3宗地四至：东至××；南至××路；西至××；北至巷道。1.4宗地面积：土地登记面积为130.96m2，评估土地面积为130.96m2。1.5土地等级：××市一等集镇二级地。1.6地籍号：*。1.7地籍图号：*。1.8土地使用证编号：××国用(2006)字第××号。2.土地权利状况2.1土地所有权：国家所有。2.2土地使用权：国有出让土地使用权。2.3土地他项权利：无抵押权等他项权利限制。3.建筑物和地上附着物状况在估价期日二OO六年十月十一日，待估宗地地上建筑物建于1997年，混合结构，三层楼房，其房屋所有权证编号为××市房权证××镇字第××号、房权证××镇字第××号。23三、土地估价报告审核的要点

二、地价影响因素分析1、一般因素审核内容：（1）一般因素是否具有针对性；（2）对地价走势的判断是否与估价过程中地价指数的确定相协调。2、区域因素审核内容：（1）区域因素条件是否具有针对性；（2）区域因素条件的描述分析是否存在错误；（3）区域因素条件等级的确定是否合理；（4）区域因素条件的描述及等级是否与估价过程中相应的区域因素条件描述及等级一致。3、个别因素审核内容：（1）个别因素条件是否具有针对性；（2）个别因素条件的描述分析是否存在错误；（3）个别因素条件等级的确定是否合理；（4）个别因素条件的描述及等级是否与估价过程中相应的个别因素条件描述及等级一致。

24三、土地估价报告审核的要点

二、地价影响因素分析1.一般因素

1.1地理位置及行政区域××市地处××中部，平面地理坐标介于东经××，北纬××之间，东濒××，西接××市，北邻××市，南依××县，西南接××市，是我国江苏××地区的中等城市之一。现辖××个镇，全市总面积××平方公里，总人口约××万人。1.2自然环境1.2.1地势、地貌××市为××地区，地势平坦，以××为界，堤西为××地区，河流纵横交错，地形较地洼；堤东河流较少，地势较高，且沿海地形东高西低，沿海滩涂高潮带植被覆盖率一般在90%以上。

1.2.2气候、水文××市属北亚热带暖湿季风气候区，境内气候温暖湿润，雨量充沛，四季分明，年平均气温14.6C，年平均降水量1042.3毫米，年平均风速3.3米/秒，地下水平均埋深汛期堤东150-200厘米，堤西60-80厘米；旱季：堤东200厘米以下，堤西80厘米以下。1.3交通条件××市位于××、××、××三个省辖市的交会处，境内有“××”国道、××公路、××公路两条省际交通道路，市属骨干有××公路、××公路、××公路等，实现了公路网络化、路面黑色化。已投入运营的××铁路串境而过。1.4城市性质××市现为县级市，据城市总体规划拟定为××中心城市之一。目前，已初具现代工商业城市的雏形，在全国城市九等分级中，属××类城市。1.5基础设施状况多年来，××市政府加大对基础设施的投入，基本形成了交通方便的城市道路体系；提高了城区及郊区的供电、供水、排水、通讯、交通等基础设施水平；方便了商贸活动、工业生产和城市居民生活，提高了土地的利用效益和收益水平。1.6城市经济状况与商贸状况2005年××市全市国内生产总值达到××亿元，财政收入××亿元，三次产业增加值分别为××亿元、××亿元和××亿元。工业及开放型经济保持较快增长，全市定报工业企业实现增加值××亿元，销售收入××亿元，利税总额××亿元，利润总额××亿元。农村经济结构调整成效明显，粮经比达到38∶62，特种养殖和集约化养殖收入占养殖业总收入的比重提高到××%，农民人均收入达到××元。商贸流通和其他服务业稳步发展，全市社会总消费××亿元，金融机构各项存款余额××亿元。城市及基础设施建设步伐加快，完成全社会固定资产投资××亿元，比上年增长10.3%。

25三、土地估价报告审核的要点

1.7土地市场状况近年来，××市随着经济的不断发展，基础设施条件的不断改善和土地使用制度改革的不断深入，集镇内的土地交易日益活跃，土地市场逐步规范。房地产开发规模大，土地出让、抵押呈上升趋势。

1.8产业、税收政策我市的房地产政策鼓励房地产业的发展，税收等政策对房价、地价无特殊的影响。综上所述，近年来，××市集镇住宅用地地价有一定幅度的上升。2区域因素2.1区域位置待估宗地所在区域位于××市××镇，地处镇区住宅区，属××市一等集镇二级地。2.2商业繁华状况2.2.1待估宗地所在区域有市区商业中心和商业路线分布。

区域内商业网点分布状况：沿××路沿线分布；数量状况：较优；集聚程度：较优。

距商业中心距离待估宗地距××商业中心距离约500m。

待估宗地所在区域商业繁华程度较优。2.3交通条件2.3.1道路通达状况

待估宗地所在区域内的道路类型为混合道路体系，呈格网状。区域内主干道有××路。

待估宗地所在区域临混合型主干道××路，道路红线宽度为10米，路面为水泥，路面保养维护较好，道路质量较好。

待估宗地所在区域路网密度一般。

待估宗地所在区域道路通达状况较优。2.3.2公交状况

待估宗地所在区域无公共交通设施。2.3.3停车场分布状况待估宗地所在区域无专门停车场。2.3.4交通管制状况待估宗地所在区域未实行交通管制。2.3.5对外交通状况待估宗地所在区域有对外交通设施。

26三、土地估价报告审核的要点

2.4基础设施条件2.4.1供水条件待估宗地所在区域由××自来水厂供水；主要道路两侧主供水管径300mm，供水保证率在98%以上；供水条件较优。2.4.2供电条件待估宗地所在区域由××市××供电所供电，骨干输电线路10kv；供电保证率在98%以上；供电条件较优。2.4.3排水条件待估宗地所在区域排水体制为雨污合流制；主要道路两侧主排水管径400mm；雨污水排入××排水管网。排水条件一般。2.4.4电讯条件待估宗地所在区域属××市市话服务区；电话交换方式采用数字程控交换方式；区域内装机容量能满足正常生活需要；电讯条件较优。2.4.5供气条件待估宗地所在区域无供气设施。2.4.6供暖条件待估宗地所在区域无供暖设施。2.5公用设施条件2.5.1待估宗地所在区域有中型××菜场等公用设施。2.5.2距各类公用设施距离

农贸市场（菜场）：距××菜场约200m，该农贸市场（菜场）为中型农贸市场（菜场）。

学校、医院：距××中心小学200米，距××中学约500m；距幼儿园约300m；距××人民医院约600m。

金融：待估宗地距××信用社约500m。

待估宗地所在区域公用设施条件较优。2.6文体设施状况2.6.1待估宗地所在区域无文体设施。2.7区域环境因素2.7.1大气环境待估宗地所在区域无明显的大气污染源，大气环境质量一般。2.7.2水环境待估宗地所在区域无明显的水污染源，水环境质量一般。

27三、土地估价报告审核的要点

2.7.3声环境待估宗地所在区域无明显的噪声污染源，声环境质量一般。2.7.4绿化状况待估宗地所在区域绿化状况一般。2.7.5综合环境质量综上所述，待估宗地所在区域综合环境质量一般。2.8城镇规划限制区域总体规划情况：规划对待估宗地所在区域土地利用限制影响不大。2.9区域土地利用状况待估宗地所在区域土地利用情况：以住宅用地为主。2.10自然灾害状况待估宗地所在区域内自然灾害（洪涝灾害、地质灾害等）状况：近年来未遭受过自然灾害影响。2.11社会因素2.11.1社区规模功能：待估宗地属中档住宅小区，规模一般。

安全保障：待估宗地所在小区无物业管理措施。2.11.2待估宗地所在区域居民文化程度一般，收入水平一般。

3个别因素3.1宗地位置待估宗地位于××市××镇××路北侧。3.2待估宗地最有效使用用途为住宅。3.3待估宗地130.96m2，形状规则，呈长方型。3.4待估宗地地形平坦，地势一般，地基条件一般。3.5待估宗地平均日照8天/小时，通风状况一般。3.6待估宗地邻接道路为混合型主干道××路，道路红线宽度20m，路面为水泥，道路质量较高。道路通达性较优。3.7宗地内基础设施条件3.7.1供水条件待估宗地由××市自来水厂供水，宗地内主要供水管管径为300mm，供水保证率在98%以上。供水条件较优。3.7.2供电条件待估宗地内由××市××供电所供电，供电保证率在98%以上。供电条件较优。28三、土地估价报告审核的要点

3.7.3排水条件待估宗地内排水方式为雨污合流制，采用水泥涵管排水，主管（沟）规格为直径400mm，排水条件一般。3.7.4电信条件待估宗地属××市电信局市话服务区，电信条件较好。3.7.5供气条件待估宗地内无供气设施。3.7.6供暖条件待估宗地内无供暖设施。3.8宗地利用状况待估宗地现有建筑物建筑面积约342.1m2，砖混结构，土地利用强度较高。待估宗地目前土地利用类型：住宅。3.9宗地周围土地利用状况待估宗地周围土地利用现状：以住宅用地为主。3.10待估宗地周围人流量一般。3.11规划限制规划对待估宗地土地利用的限制：规划对待估宗地土地利用限制影响不大。3.12土地权利状况与使用年期至估价期日，待估宗地土地使用权性质为国有出让土地使用权，土地使用权终止年期为2067年8月，他项权利状况：未登记。待估宗地评估设定使用年期为住宅用地出让剩余年期60.84年。

29三、土地估价报告审核的要点

第三部分土地估价本部分是审核的重点。一、估价原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法审核内容：（1）估价方法选择依据是否充分，选择的估价方法是否适宜；（2）要求对同一估价对象选用2种以上估价方法评估；（3）如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照末级地的基准地价进行评估；（4）有没有说明所选估价方法的估价思路，并列出所选方法的基本公式。常见用途宗地估价方法的选择：

30三、土地估价报告审核的要点

1、商服用地估价方法的选择

市场比较法市场比较法收益还原法假设开发法剩余法基准地价系数修正法基准地价系数修正法路线价法路线价法2、住宅用地估价方法的选择

市场比较法市场比较法 剩余法假设开发法 基准地价系数修正法基准地价系数修正法

商服用地（已完成开发）商服用地（待开发）（已完成开发）住宅用地（待开发）住宅用地31三、土地估价报告审核的要点

3、工业用地估价方法的选择

市场比较法成本逼近法基准地价系数修正法收益还原法（特殊情况下使用）4、商办住用地估价方法的选择

市场比较法市场比较法 收益还原法 剩余法假设开发法

工业用地（已完成开发）商办住用地（待开发）商办住用地32三、土地估价报告审核的要点

第三部分土地估价一、估价原则本次估价过程中，遵循的主要原则有：1.最有效使用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是以该宗地的效用作最有效发挥为前提的。此次待估宗地为住宅用地，在评估中应充分考虑住宅用地的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、科学的土地价格。2.替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。依据这一原则，本次评估住宅用地地价采用了基准地价系数修正法。3.协调原则土地总是处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协调，若土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该宗地的收益量和地价水平。4.报酬递增或递减原则对土地的投入，其纯收益并不按比例增长。因此，在设定土地价格的假设条件时，必须找出土地的边际使用点，即最有效使用点。5.多种评估方法相结合的原则随着土地估价业的发展，国内有几种通用的估价方法，如收益还原法、成本逼近法、假设开发法、基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差。因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地价格。

33三、土地估价报告审核的要点

6.公开、公平、公正原则本次评估以公正、公平的态度和道德，在公开市场条件进行土地价格评估。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。二、估价方法与估价过程（一）估价方法1.土地估价方法的选择一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法、路线价法等。根据委估方提供的有关资料和受托方掌握的资料，在遵守有关法规、政策、符合评估的技术标准的基础上，经过评估人员的实地勘察和认真分析，决定采用剩余法和基准地价系数修正法两种估价方法，分别评估、验证、确定待估土地在估价期日及其对应土地条件下的土地使用权价格。2.土地估价的技术路线2.1基准地价系数修正法首先分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；对测算的地价进行年期修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异后得到待估宗地的地价。即：地价=基准地价×期日修正系数×（1+综合修正系数）×年期修正系数+开发水平程度修正2.2市场比较法

市场比较法的基本思路是在估算待估宗地地价时，根据替代原则，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并依据后者已知的成交价格，参照待估宗地的交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、容积率、区域以及个别因素等，修正评出比准地价，最终以交易的类似地产比准地价估算待估宗地在估价期日的地价。即：待估宗地价格=比较实例价格××××。

34三、土地估价报告审核的要点

（二）估价过程

1、市场比较法1）比较案例选择审核内容：（1）选择的比较案例不少于3个；（2）选择的比较案例与待估宗地处于同一级别、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年；（3）比较案例的描述是否全面准确。2）建立价格可比基础审核内容：比较案例成交地价内涵与待估宗地评估设定地价内涵不一致的，需进行地价内涵修正，将比较案例成交地价修正至评估设定地价内涵下的地价。3）因素选择与因素条件说明审核内容：（1）估价时选择的比较因素应包括交易时间、交易情况、交易方式、区域因素、个别因素；（2）选择的比较因素是否全面，是否具有针对性，是否突出重要因素；（3）比较因素条件的描述是否客观、具体，能量化的有否使用量化指标，无法量化的指标必须具体描述；（4）待估宗地因素条件说明是否与第二部分影响地价的因素分析一致，不能前后矛盾。

35三、土地估价报告审核的要点

4）比较因素条件指数表的编制与因素修正（1）交易时间由于比较案例交易日期与待估宗地估价基准日不一致，需进行期日修正。审核内容：地价指数的确定是否合理，依据是否充分。（2）交易情况审核内容：比较案例交易情况属不正常的，有否进行交易情况修正，将其成交价格修正为正常市场价格。（3）交易方式一般不进行交易方式的修正。（4）区域因素审核内容：①区域因素条件指数的编制是否正确合理，是否有依据；②重要区域因素条件指数的编制有无遗漏。（5）个别因素审核内容：①个别因素条件指数的编制是否正确合理，是否有依据；②比较案例与待估宗地在土地使用年期、容积率方面存在差异的，有没有进行年期修正和容积率修正。5）比准价格的确定审核内容：①比准价格的计算是否准确；②比准价格的确定是否合理。36三、土地估价报告审核的要点

1.1比较实例选取通过对估价对象所在区域商业、住宅用房土地交易市场的调查与分析，针对估价对象的评估目的和其用地特点，我们对估价对象所在区域内规模相当、区位条件、宗地状况基本一致的三个类似的商业、住宅用地交易情况进行详细调查。具体情况如下：案例A：位于汽车站西侧、北侧，地处××市市区土地综合定级四级地，挂牌出让，供地条件为熟地，即土地开发水平为宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”及红线内场地平整“一平”，用途为商业、住宅用地，规划临街为商业用房，其余为住宅用房，使用年期为商业用地40年，住宅用地70年，土地面积为6000m2，地上容积率为1.5，于2004年1月挂牌成交总价为840万元。案例B：位于××路南侧，地处××市市区土地综合定级四级地，挂牌出让，供地条件为熟地，即土地开发水平为宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”及红线内场地平整“一平”，用途为商业、住宅用地，规划临街为商业用房，其余为住宅用房，使用年期为商业用地40年，住宅用地70年，土地面积为10000m2，地上容积率为1.50，于2004年4月挂牌成交总价为1250万元。案例C：位于××镇南转盘西南角，地处××市市区土地综合定级四级地，挂牌出让，供地条件为熟地，即土地开发水平为宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”及红线内场地平整“一平”，用途为商业、住宅用地，规划临街为商业用房，其余为住宅用房，使用年期为商业用地40年，住宅用地70年，土地面积为4078m2，地上容积率为1.50，于2004年5月挂牌成交总价为490万元。具体详见下表：

待估宗地与比较实例基本情况表估价对象与比较案例调查因素待估宗地实例A实例B实例C交易时间2006.62004.12004.42004.5交易情况正常正常正常正常交易方式－挂牌出让挂牌出让挂牌出让土地用途商住用地商住用地商住用地商住用地交易价格待评估140012501200付款方式——一次付清一次付清一次付清容积率0.841.501.501.50土地使用年限商业38.52年/住宅68.52年商业40年/住宅70年商业40年/住宅70年商业40年/住宅70年37三、土地估价报告审核的要点

1.2建立价格可比基础待估宗地与比较案例在地价内涵、货币单位等方面一致，故不需进行修正。1.3因素选择根据待估宗地的特点和土地估价师收集的资料，本次评估主要选择下列因素作为比较因素：①交易时间：因交易期日的不同而地价存在差异，需进行期日修正。②交易情况：考虑交易行为中的一些特殊因素所造成的比较案例地价偏差，将其成交地价修正为正常市场地价。③交易方式：考虑交易行为中交易方式的不同，而将交易方式修正为同一交易方式的正常市场地价。④区位状况：主要有商服繁华程度、周围公用设施状况、周围主要道路类型、周围主要道路等级、周围公交便捷度、基础设施条件、常住人口、流动人口、环境质量等。⑤个别因素：主要指自身自然条件、开发程度、宗地面积、宗地形状、容积率、距公交站点距离、距公用设施距离、临街类型、临街宽度、临街深度、土地使用年限等。1.4因素条件说明整理土地估价师收集的有关资料，将待估宗地与比较案例的因素条件列表表示，见下表。38三、土地估价报告审核的要点

比较因素待估宗地案例A案例B案例C交易时间2006.62004.12004.42004.5交易情况正常正常正常正常交易方式--挂牌出让挂牌出让挂牌出让商服繁华状况距二级商服中心××大酒店商服中心1km区域有三级商服中心××装饰材料商服中心分布距三级商服中心××装饰材料商服中心2.6km位于三级商服中心××装饰材料商服中心边缘周围公用设施状况区域有××小学，××招待所等公用设施区域有学校、水果批发市场等公用设施区域有学校、水果批发市场等公用设施区域有学校、水果批发市场等公用设施周围主要道路类型交通型为主交通型为主混合型为主交通型为主周围主要道路等级以主干道为主以主干道为主以主干道为主以主干道为主周围公交便捷度附近有1条公交线路附近有5条公交线路附近有3条公交线路附近有5条公交线路基础设施条件通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”环境质量较优较优较优较优常住人口常住人口8000人/km2常住人口8000人/km2常住人口8000人/km2常住人口8000人/km2流动人口800人/小时800人/小时800人/小时800人/小时自身自然条件地势平坦，地基承载力较优，自然条件较优地势平坦，地基承载力较优，自然条件较优地势平坦，地基承载力较优，自然条件较优地势平坦，地基承载力较优，自然条件较优开发程度一平一平一平一平宗地面积面积适中面积适中面积较适中面积适中宗地形状较规则较规则较规则较规则容积率0.841.501.501.50距公交站点距离距最近的公交站点400m距最近的公交站点100m距最近的公交站点200m距最近的公交站点300m距公用设施距离较近较近较近较近临街类型一面临街一面临街一面临街一面临街临街宽度106m300m80m140m临街深度83m200m200m290m土地使用年限商业38.52年住宅68.52年商业40年住宅70年商业40年住宅70年商业40年住宅70年比较因素条件说明表39三、土地估价报告审核的要点

1.5编制比较因素条件指数以待估宗地的因素条件指数为基数（100%），直接比较分析待估宗地和比较案例的交易日期、交易情况、区位与个别状况等差别，各比较因素条件指数确定依据如下：1.5.1交易时间根据××市国土资源局提供的资料和土地估价师调查收集的近年来××市市区商住用地土地使用权出让与转让、出租实例资料编制了××市市区商住用地自2004年1月至本次估价期日2006年6月1日的地价指数表，见下表：××市区商住用地地价指数表1.5.2交易情况考虑交易情况是否正常对地价的影响。比较案例A、B、C均为正常市场交易，地价水平为正常市场地价，故不需进行交易情况修正。1.5.3交易方式本次评估的是在估价时点的公开正常的市场价格，仅为委托方提供参考价格。故不需进行交易方式的修正。1.5.4商服繁华状况分为区域内有商服中心分布、位于商服中心边缘、距商服中心较远、距商服中心远四个等级，以待估宗地商服繁华状况为基准（100%），比较案例所处地段与待估宗地相比，相差一个等级，地价修正±5%。1.5.5周围公用设施状况以待估宗地周围公用设施状况为基准（100%），比较案例所处地段与待估宗地相比，相差一种公用设施，地价修正±3%。1.5.6周围主要道路类型分为混合型为主、混合型与生活型并重、生活型为主、生活型与交通型并重、交通型为主五个等级，以待估宗地区域道路类型为基准（100%），每相差一个等级，地价修正±1%。1.5.7周围主要道路等级分为主干道为主、主干道与次干道并重、次干道为主、次干道与支路为主并重、支路五个等级，以待估宗地区域道路等级为基准（100%），每相差一个等级，地价修正±1%。1.5.8周围公交便捷度以待估宗地附近公交线路为基准（100%），每减少1条公交线路，租金向下修正2%；每增加1条公交线路，地价向上修正2%。

时间2004年1月2004年4月2004年5月2006年6月定基地价指数1.001.041.041.1140三、土地估价报告审核的要点

1.5.9基础设施条件分为六通、五通、四通、三通四个等级，以估价对象基础设施条件为基准（100%），相差一个等级，地价修正±2%。1.5.10环境质量分为环境质量优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象环境质量为基准（100%），相差一个等级，地价修正±2%。1.5.11常住人口以待估宗地所在区域常住人口为基准（100%），常住人口每增加2000-3000人/km2，地价向上修正2%，每减少2000-3000人/km2，地价向下修正2%，最大修正幅度±6%。1.5.12流动人口以待估宗地所在区域流动人口为基准（100%），每增加500人/小时，地价向上修正2%，每减少500人/小时，地价向下修正2%，最大修正幅度±6%。1.5.13自身自然条件根据宗地的地势及地基情况分为优、较优、一般、较劣、劣等五个等级，以待估宗地自身自然条件为基准（100%），每相差一个等级，地价修正±2%。1.5.14开发程度宗地开发程度分为未开发、场地平整、五通一平、六通一平、七通一平等五个等级，以待估宗地开发程度为基准（100%），每相差一个等级，地价修正±3%。1.5.15宗地面积以待估宗地的用途分析土地面积对地价的影响程度，分为适中、较适中、无影响、影响较大四个等级，以待估宗地为基准（100%），每相差一个等级，地价修正±2%。1.5.16宗地形状宗地形状分为规则、较规则、较不规则、不规则，以待估宗地为基准（100%），相差一个等级，地价修正±3%。1.5.17容积率由于比较案例的商业和住宅用地比例与待估宗地较接近，本次容积率参照综合容积率加以比较，故以待估宗地的容积率为100%，每增加0.1，地价向上修正2%，最大修正幅度±10%。1.5.18距公交站点距离以待估宗地距公交站点的距离为基准（100%），每减少或增加50m，地价修正±1%，最大修正幅度±5%。1.5.19距公用设施距离分为接近、较接近、一般、较远、远五个等级,以待估宗地距公用设施距离为基准（100%），相差一个等级，地价修正±1%。41三、土地估价报告审核的要点

1.5.20临街类型分为一面临街、两面临街、丁字路口、十字路口，以待估宗地临街状况为基准（100%），相差一个等级，地价修正±3%。1.5.21临街宽度以估价对象临街宽度为基准（100%），每增加或减少5m，地价修正±1%，最大修正幅度为±5％。1.5.22临街深度以估价对象临街深度为基准（100%），每减少或增加5m，地价向上修正±1%，最大修正幅度为±5％。1.5.23土地使用年期待估宗地与比较案例使用年期不同，故需进行使用年期修正。

年期修正系数K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]r——土地还原率；m——评估设定土地使用年期；n——可比实例的土地使用年期；

土地还原利率的确定土地还原利率实质上是土地投资资本的收益率。我们采用安全利率加风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法二种方法综合确定土地还原利率。(1)利用安全利率加风险调整值法测算土地还原利率安全利率是指无风险的资本投资收益率，我们选取中国人民银行公布的一年期定期存款年利率2.25%作为安全利率。根据当地国土资源局提供的资料，目前在当地土地投资存在一定风险，综合分析该市社会经济发展和土地市场状况对土地投资的影响程度，确定风险调整值为5~7%，由此求得土地还原利率为7.25－9.25%。(2)利用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算土地还原利率投资的收益与投资风险密切相关，目前比较安全、风险性小的投资有银行一年期定期存款、三年期国债，但其收益率也较低，分别为2.25%和2.72%；银行贷款存在一定风险，其收益率高于前者，央行自2006年4月28日起上调人民币一年期贷款基准利率为5.85%；投资在房地产开发方面风险较大，其法定利润率为8-15%，平均为12%；而投资在股市则风险更大，其收益亦可能更高。经分析判断，土地投资风险大于银行一年期贷款而小于房地产开发，据此测得土地还原利率为7.28-9.58%。综合上述两种方法测算结果，最终确定本次土地估价的土地还原利率为8%。K1=1-1/(1+8%)38.52=0.9484；K2=1-1/(1+8%)40=0.9540；K3=1-1/(1+8%)68.52=0.9949；K4=1-1/(1+8%)70=0.9954。1.6根据因素条件说明表中的估价对象与比较案例的因素情况，编制因素条件指数表，见下表。

42三、土地估价报告审核的要点

比较因素待估宗地案例A案例B案例C交易时间111100104104交易情况100100100100交易方式100100100100商服繁华状况100110100100周围公用设施状况100100100100周围主要道路类型100100104100周围主要道路等级100100100100周围公交便捷度100108104108基础设施条件100100100100环境质量100100100100常住人口100100100100流动人口状况100100100100自身自然条件100100100100开发程度100100100100宗地面积10010098100宗地形状100100100100容积率100107107107距公交站点距离100105104102距公用设施距离100100100100临街类型100100100100临街宽度10010595105临街深度100969695土地使用年限0.94840.99490.95400.99540.95400.99540.95400.9954因素条件指数表1.7因素修正根据以上确定的因素指数，进行比较实例交易时间、交易情况、交易方式、区域因素与个别因素修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到因素修正系数，见下表。43三、土地估价报告审核的要点