3第三章建设用地法规(阅读)课件

第三章建设用地法律制度土地是一切生产和一切生活的源泉——马克思11/21/20221第三章建设用地法律制度土地是一切生产和一切生活的源泉—建设用地法律制度城市房地产管理法土地管理法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例解决土地资源的保护、利用、配置。即征用农村集体所有土地以及使用国有土地等问题为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展

以城市规划为依据，对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等做出具体规定11/21/20222建设用地法律制度解决土地资源的保护、利用、配置。即征用农村集补充：1.房地产房地产土地建筑物其他土地定着物实物、权益、区位三者的综合体11/21/20223补充：1.房地产土地建筑物其他土地定着物实物、权益、区位三者2.房地产业的概念狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两大类：广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。

房地产转让、房地产抵押和房屋租赁从事城市房地产开发和交易的从事开发经营成片土地的在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。11/21/202242.房地产业的概念狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的案例：原告：王福田被告：山东省苍山县人民政府沧源公司向苍山县土地局提交书面申请，要求为其购置的原卞庄东村的商品楼办理土地占用手续。县土地局经认真审查后，和原土地所有者卞庄东村签订了《征用土地协议书》，并对商贸公司签订了《国有土地使用权出让合同》。根据合同规定的出让范围内，原告王福田的理发店已占用7.87平方米并拥有《城镇私有房屋所有证》11/21/20225案例：原告：王福田11/21/20225由沧源公司提出申请，县土地局对该公司的用地依法进行了土地登记。同时，县政府向沧源公司颁发了《国有土地使用证》。随后，王福田以自己持有《城镇私有房屋所有证》，而被告又将理发店已占用的土地交给沧源公司，侵犯了自己的合法权益为由提起诉讼，要求法院责令被告撤销沧源公司持有的《国有土地使用证》。11/21/20226由沧源公司提出申请，县土地局对该公司的用地依法进行了土地登记一、房地产开发用地概述1.土地的社会主义公有制《宪法》和《土地管理法》规定：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。11/21/20227一、房地产开发用地概述1.土地的社会主义公有制11/21/22.土地的所有权和使用权所有权使用权：国家土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。国家所有集体所有土地所有权与使用权可以分离11/21/202282.土地的所有权和使用权国家所有集体所有土地所有权与使用权可1．建设用地的概念建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地从广义上讲，建设用地是指已利用土地中的一切非农业生产用地。国家实行土地用途管制，严格限制农用地转为建设用地。二、建设用地制度按土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用土地11/21/202291．建设用地的概念二、建设用地制度按土地用途，将土地分为农用2．国家建设用地使用权的取得国家建设用地的来源必须是国有土地在下列三种情况下，国家可以划拨或出让、租赁土地使用权：①农村集体所有的土地已征用为国有；②国家已依法收回国有建设土地使用权；③国有荒山、荒地，即国有未利用土地已改为建设用地。

出让、租赁或划拨11/21/2022102．国家建设用地使用权的取得国家建设用地的来源出让、租赁或划3.农用地转用审批（1）《土地管理法》规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。办理转用审批后，方可办理征地手续。有关小产权房北京宋庄画家村案土地用途管制的一个关键11/21/2022113.农用地转用审批（1）《土地管理法》规定：土地用途管制的一集中在中央和省两级政府，其他各级地方人民政府无征地审批权。征用下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的（折合525亩）；（3）其他土地超过70公顷的（折合1050亩）征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。（2）征用土地的审批权11/21/202212集中在中央和省两级政府，其他各级地方人民政府无征地审批权。（（3）征用土地的补偿安置征地费用一般由以下几部分构成：①土地补偿费。②安置补助费。③青苗补偿费。④地上附着物补偿费。⑤新菜地开发建设基金。⑥土地复垦费或耕地开垦费。对土地的投入和收益的补偿。11/21/202213（3）征用土地的补偿安置征地费用一般由以下几部分构成：对土地（4）征用农地的程序土地管理部门审查用地单位文件申请用地建设单位拟定征地方案（土地管理部门组织、建设单位和被征地单位及有关部门）报同级政府审批核批用地土地管理部门建设用地许可证政府批准后土地管理部门按建设进度划拨土地11/21/202214（4）征用农地的程序土地管理部门审查用地单位文件申请用地建设建设项目竣工验收后土地登记申请用地单位测绘部门测绘、核定用地面积地籍管理部门注册登记人民政府颁发土地使用证11/21/202215建设项目竣工验收后土地登记申请用地单位测绘部门测绘、核定用地1.定义：注意:（1)出让主体必须是国家（2）客体只能是国有土地（3）土地使用权可以进入市场（转让、出租、抵押），但地下埋藏物归国家所有（4）土地使用权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。受让方取得的土地使用权附有许多使用限制。（5）土地所有权出让具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。三、国有土地使用权的出让土地所有者土地使用者土地使用权土地使用权出让金11/21/2022161.定义：三、国有土地使用权的出让土地所有者土地使用者土地使受让方（第一受让方）第二受让方一级市场二级市场政府垄断平等交换出让转让

地方政府（代表国家）出让:是指国家将土地使用权从土地所有权中分离出来,转移给受让人.转让:是指受让人取得土地使用权后再转移给新的受让人.转让双方法律地位平等国家（土地所有者）国有建设用地使用权的有偿使用11/21/202217受让方第二受让方一级市场二级市场政府垄断平等交换出让转让2．土地使用权出让的方式按《城市房地产管理法》规定：拍卖招标协议

按指定时间、地点，在公开场所，出让方用叫价的办法将土地使用权拍卖给出价最高者在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式竞投某地段土地使用权，选择出让人和收取出让金的土地使用权出让方式土地所有者与选定的受让人磋商用地条件及价款，达成协议，有偿出让土地使用权的行为采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价11/21/2022182．土地使用权出让的方式按《城市房地产管理法》规定：按指定时《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。3．土地使用权出让年限11/21/202219《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为(

)。

A．47年 B．57年 C．67年 D．77年11/21/202220某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间4.土地使用权终止包括三种情况：使用期届满土地灭失土地使用权提前收回社会公共利益需要使用土地城市规划需要调整土地，对旧城区改建的单位撤销、迁移，停止使用原划拨土地土地使用者不履行合同司法机关决定收回土地使用权11/21/2022214.土地使用权终止包括三种情况：使用期届满土地灭失土地使用权集约节约利用土地的规定国务院关于促进节约集约用地的通知中针对闲置土地的问题明确提出了以下几大解决措施，土地闲置满2年依法应当无偿收回的坚决无偿收回，重新安排使用，不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用，纳入政府储备等途径及时处置充分利用，土地闲置满1年不满2年的，按出让地价的20％征收土地闲置费。11/21/202222集约节约利用土地的规定国务院关于促进节约集约用地的通知中针对某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收(

)万元土地闲置费。

A．100 B．150 C．160 D．200C11/21/202223某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的5.土地使用权续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前一年向土地所在地主管部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款，并更换土地权属证件。11/21/2022245.土地使用权续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地四、土地使用权的划拨1．土地使用权划拨的概念土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权。注意：（1）土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的。（2）划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。（3）土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用。（4）取得划拨土地使用权，必须经县以上人民政府核准，并按法定程序办理手续。11/21/202225四、土地使用权的划拨1．土地使用权划拨的概念11/21/202．土地使用权划拨的范围《城市房地产管理法》规定下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施有地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。11/21/2022262．土地使用权划拨的范围《城市房地产管理法》规定下列建设用地划拨土地转让划拨土地出租划拨土地使用权抵押3．划拨土地使用权的转让、出租、抵押由土地和房产管理部门批准，办理了土地使用权出让手续，并按规定缴纳了土地使用权出让金应将租金收益中所含土地收益上缴国家1.抵押金额不包括土地价格2.如果由于抵押造成土地使用权转移，应办理土地出让手续，缴纳土地使用权出让金11/21/202227划拨土地转让3．划拨土地使用权的转让、出租、抵押由土地和房产法律责任对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当依法没收其非法收入，并出罚款11/21/202228法律责任对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和4．划拨土地使用权的收回《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》47：（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权；（2）对划拨的土地使用权，市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划要求无偿收回。11/21/2022294．划拨土地使用权的收回《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条土地管理法综述一、掌握出让土地使用权（有偿、有期限）和划拨土地使用权（无偿、无期限）的根本区别。注意出让和转让完全不同。二、土地使用权出让最高年限。三、国有土地使用权出让合同的当事人：土地局、建设单位。四、改变合同约定的土地用途，应取得出让方（土地局）和规划局同意，变更或重签合同，并调整土地出让金。居住用地70年工业用地50年文、教、卫、体用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合用地50年11/21/202230土地管理法综述居住用地70五、可以申请划拨土地使用权的范围六、建设项目应当通过国有建设用地出让或划拨途径取得。七、临时建设用地期限（2年）农用地国有建设用地乡镇企业用地土地建设用地乡村建设用地村民住宅用地（宅基地）临时建设用地乡村公共设施公益用地未利用土地11/21/202231五、可以申请划拨土地使用权的范围11/21/2022311．我国土地所有权是以社会主义公有制为前提的，土地所有权为()所有。

a.国家b.全民c.集体d.全民和农村集体经济组织

2．农民集体所有的土地，由()登记造册，核发证书，确认所有权。

a．县级人民政府b．县级以上人民政府

c．县级土地管理部门d地方各级人民政府

3．对国有土地中，空地及房屋坍塌、拆除后（）年以上未恢复使用土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权。

a．1b．2c．3d．半年

4．国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为：（）

a农用地b草地c建设用地d工矿用地e未利用地

5．土地使用权可以依法（）。

a出让b.转让c出租d抵押

答案：d

答案：a

答案：baceabcd6、按照《土地违法案件处理暂行办法》的规定，土地违法案件的立案条件是（）

a.有明确的行为人b.有违反土地管理法律、法规的事实

c.依照土地管理法律应当追究法律责任d.土地管理部门有权依法处理的e.违法行为情节严重

abcd11/21/2022321．我国土地所有权是以社会主义公有制为前提的，土地所有权为(7.某开发商拟转让某地块土地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表达错误的有（

）。

A．必须取得出让方和规划行政主管部门的同意

B．必须签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同

C．必须采取拍卖、招标方式

D．相应调整土地使用权出让金8．拍卖公司接受委托，组织拍卖出让某宗国有土地使用权，建设单位竞买成功后应当与（）签定国有土地使用权出让合同。A．省人民政府B.市人民政府C．市土地管理部门D.拍卖公司C；C11/21/2022337.某开发商拟转让某地块土地使用权，受让方欲改变原出让合9.大型超市、工业厂房土地使用权出让的最高年限分别为()年A.50、40B.40、70C.40、50D.50、7010.某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该家土地使用权年限为（

）。

A．47年

B．67年

C．70年

D．无限年11．以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为（

）。

A．40年

B．50年

C．70年

D．没有使用期限的限制C；B；D；11/21/2022349.大型超市、工业厂房土地使用权出让的最高年限分别为(12.下列建设用地中，不能以划拨方式取得土地使用权的是（

）A.国家机关用地

B.军事用地C.城市基础设施用地

D.施工临时用地13.施工单位在城市规划区内施工,因为现场局促,打算申请一块临时用地用于堆料和搭建职工宿舍,下列表述中不正确的是（）A.使用期限一般不超过两年B.使用期满后应当恢复原状C.不得修建永久性建筑D.只需征得土地行政主管部门同意D;D11/21/20223512.下列建设用地中，不能以划拨方式取得土地使用权的是（

ⅹⅹ年2月，某市政府讨论决定在本市逢春乡曲丽村兴建一个电子工业区。市委常委、副市长联席会议在听取有关的汇报之后，同意与被征地单位签订征地协议。据此，在未经过法定申请报批的情况下，市城建办主持电子工业建设办公室与曲丽村办事处签订了一份征地协议。市政府办公室于当年11月批准曲丽村电子工业加工区办公室征地50公顷，其中基本农田5公顷，其他耕地20公顷，其他土地25公顷，所征土地没有报经有关部门审批。上述征地，已按协议支付了用地补偿等费用3000万元。请问：(1)政府的批准征地行为是否合法，为什么?(2)你认为本案应该如何处理?

11/21/202236ⅹⅹ年2月，某市政府讨论决定在本市逢春乡曲丽村兴建一个电子(1)市政府的批准征地行为不合法。理由是：按照法律规定，征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的以及其他土地超过70公顷的，应当由国务院批准。除此之外的土地，征收应当由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。本案中，曲丽村电子工业加工区办公室征用地50公顷，其中基本农田5公顷，其他耕地20公顷，其他土地25公顷。所征收土地的批准权分属国务院和省级人民政府，市政府办公室无权审批。因此，市政府的行为属于越权批地的行为。(2)对于市政府的越权行为，按照法律规定，其批准文件无效；对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。

11/21/202237(1)市政府的批准征地行为不合法。理由是：按照法律规定，ⅹⅹ年10月，某村村民委员会未依法办理用地审批手续，擅自与陈某签订《买卖土地协议》。协议约定：该村按照征地补偿标准将本村4亩土地（系一级基本农田）卖给陈某，用于建造厂房及附属设施用房。协议签订后，某村实际已经以土地征用和青苗赔偿名义收款15万元。该年11月，陈某在施工中被他人举报因而被某市国土资源局查获。某市国土资源局立即下发《责令停止违法行为通知书》，责令陈某立即停止违法行为，听候处理。

基本案情:11/21/202238ⅹⅹ年10月，某村村民委员会未依法办理用地审批手续，擅自与《中华人民共和国土地管理法》第2条第3款明确规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。某村未经依法批准擅自卖地给陈某的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第2条第3款的规定，属非法买卖土地行为。陈某和某村未经国土资源管理部门批准，在未依法办理用地手续的情况下，就擅自进行土地买卖，这显然是违法的。因此，他们之间的土地买卖行为不但不受法律保护，还要受到法律的处罚。ⅹⅹ年11月，某市国土资源局根据《中华人民共和国土地管理法》第81条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第39条的规定，对该村作出如下处罚：责令其在ⅹⅹ年12月15日前改正违法行为；没收违法所得15万元；并处5万元罚款。次年1月，某市纪委作出处分决定，给予该村村支部书记留党察看的党纪处分。

案例评析:

11/21/202239《中华人民共和国土地管理法》第2条第3款明确规定：“任何单位戴律师：您好！

我们公司是一家老国有企业，效益不佳，所有土地均为划拨用地。2005年12月我们企业与某房地产开发公司签订《土地转让合同》，合同约定将我企业的土地转让给某房地产公司，某房地产公司支付我企业一定的转让费。之后，我们协助该房地产开发公司向市国土局申请受让土地，做出了大量的工作，最终该房地产开发公司与市国土局签订了土地使用权出让合同，并向国土局缴纳了出让金及相关费用。现，我们企业按照《土地转让合同》的约定要求该房地产开发公司支付转让费，却遭到拒绝，该公司负责人称，我们企业无权转让划拨土地，签订的《土地转让合同》属于无效合同，房地产开发公司已经和国土局签订了《土地出让合同》支付了出让金，取得了土地，房地产开发公司无需按照无效的《土地转让合同》支付价款。请问戴律师，这种情况下，我们双方签订的《土地转让合同》是否无效，合同约定的转让费我们能否要的回来？

刘xx

11/21/202240戴律师：您好！

我们公司是一家老国有企业，效益不佳，所有刘xx：

一、《土地转让合同》经有权机关追认为有效合同。

首先，贵公司与房地产开发公司签订的《土地转让合同》转让的标的是划拨土地使用权。划拨土地属于国家所有，国家无偿拨付给贵公司使用，贵公司不支付任何取得土地使用权的价款或者只是付出了土地拆迁、安置费用就获得土地使用权，因此贵公司享有的只是该土地的使用权，而不享有处分权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第45条的规定，划拨土地使用权经过有关政府土地管理部门批准，并办理土地使用权出让手续，交付土地使用出让金后，可以转让。本案中，国土局在你们签订合同之后，同意出让该土地，并办理了土地使用权出让手续，因此，《土地转让合同》经过有权机关的追认成为有效合同。

二、《土地转让合同》将按照补偿性质的合同处理。

由于土地使用权出让合同是由政府主管部门与某房地产开发公司签订的，随着原有划拨土地使用权的消灭和新的出让土地使用权的取得，贵公司与某房地产开发公司之间合同的性质就发生了11/21/202241刘xx：

一、《土地转让合同》经有权机关追认为有效合同。

首变化，事实上产生了政府与贵公司、房地产开发公司三者之间的关系，政府将划拨土地使用权从贵公司手中收回，再出让给房地产开发公司。贵公司同意政府收回划拨用地的使用权，按照法律规定，政府应当给予一定的补偿，但是由于政府收回土地的行为源于贵公司将划拨土地使用权转让给房地产开发公司，且房地产开发公司是由于贵公司的转让才获得机会与政府订立土地出让合同，取得土地使用权。因此，对于贵公司让出土地的损失，应当由房地产开发公司补偿，《土地转让合同》约定的相应价款可以视为房地产开发公司对贵公司土地被收回的补偿，应当支付。根据2005年8月1日开始实施的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件使用法律问题的解释》第十二条：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并有受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该司法解释使用于实施后受理的一审案件。因此，按照上述司法解释，贵公司与房地产开发公司的合同有效，只是性质为补偿性质的合同，合同中约定的转让费转化为补偿金。《划拨土地转让合同》变身为补偿性质的合同

11/21/202242变化，事实上产生了政府与贵公司、房地产开发公司三者之间的关系基本案情

某镇政府建工业开发区，经与镇政府所在地的行政村村委会协商，租用行政村19户村民共100亩地，每年每亩给付小麦1000斤。2007年罗某在该工业开发区内投资建成一中型面粉场，场内建有一座厂房，17间办公生活用房及其他附属设施，一直生产经营至今。2008年清理开发区时，镇政府单方贴出公告，宣布解除与行政村签订的土地租用合同，部分村民就将没有被占用的土地复耕。罗某所建面粉厂占用的土地原属行政村村民刘某承包，刘某就向罗某要地，罗某以与镇政府签订的土地租用合同没有解除为由不予返还。刘某就以罗某为被告诉至法院，请求罗某返还土地。Monday,November21,2022法律问题：1镇政府单方宣布解除土地租用合同的行为是否有效？2刘某及罗某如何寻求救济？11/21/202243基本案情

某镇政府建工业开发区，经与镇政府所在地的行政村村委此案应当将村委会和镇政府列为当事人参加诉讼，并承担相应的民事责任。首先，原告的土地承包经营权受到侵害，是村委会和镇政府的违法行为所致。根据《土地管理法》和《农村土地承包法》的规定，村委会将村民承包的土地收回并转租给镇政府，镇政府又将土地用作非农业用地建立工业园区，这些行为都是违法的，原告的土地承包经营权也正是为该违法行为所侵害，其侵害行为一直持续至今。原告行使其土地承包经营权的物上请求权，要求恢复原状、返还土地，只能向村委会和镇政府请求；其次．被告在该土地上建面粉厂时，镇政府就已经改变了土地用途，原告从镇政府取得土地使用权，虽然没有办理相关法定手续，但是这并不能说明是被告的过错，也不能认定被告所建面粉厂是非法建筑，也就是说，被告根据镇政府的号召，在已经形成的工业区内建成面粉厂，其财产权是合法的。造成原告土地承包经营权受到侵害，并不是被告的行为所致，被告的行为构不成侵权；Monday,November21,202211/21/202244此案应当将村委会和镇政府列为当事人参加诉讼，并承担相应的民第三，镇政府单方解除与村委会的土地租赁合同，但是并没有解除与被告的土地租赁合同。在被告与镇政府的租赁合同仍然存在的情况下，原告就直接要求被告返还其土地，显然不妥。参照《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第6条的规定，原告应当首先请求镇政府与被告之间的合同无效，然后才能请求返还土地。因为造成合同无效的过错在于镇政府，所有给被告造成的损失，就应当由镇政府予以赔偿．Monday,November21,202211/21/202245第三，镇政府单方解除与村委会的土地租赁合同，但是并没有解除与某工厂为扩大生产规模，拟投资80万元建一个分厂，向某县级人民政府申请用地2亩(以出让方式取得土地使用)，经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地(非耕地)2亩。为保证按时使用土地，该工厂与A村签订了土地使用权出让合同。该合同规定由A村向工厂出让土地2亩，土地使用权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为50年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。

该土地使用权出让合同是否有效？为什么？

按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？11/21/202246某工厂为扩大生产规模，拟投资80万元建一个分厂，向某县级人民1.何为土地所有权？土地管理法对土地所有权是如何规定的？2.何为土地使用权？土地使用权如何取得？3.土地管理法中确立了哪些土地利用和保护的制度？4.《土地管理法》对保护耕地规定了哪些基本制度？5.在哪些情形下，国有土地使用权将被收回？

思考题11/21/2022471.何为土地所有权？土地管理法对土地所有权是如何规定的？思第三章建设用地法律制度土地是一切生产和一切生活的源泉——马克思11/21/202248第三章建设用地法律制度土地是一切生产和一切生活的源泉—建设用地法律制度城市房地产管理法土地管理法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例解决土地资源的保护、利用、配置。即征用农村集体所有土地以及使用国有土地等问题为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展

以城市规划为依据，对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等做出具体规定11/21/202249建设用地法律制度解决土地资源的保护、利用、配置。即征用农村集补充：1.房地产房地产土地建筑物其他土地定着物实物、权益、区位三者的综合体11/21/202250补充：1.房地产土地建筑物其他土地定着物实物、权益、区位三者2.房地产业的概念狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两大类：广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。

房地产转让、房地产抵押和房屋租赁从事城市房地产开发和交易的从事开发经营成片土地的在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。11/21/2022512.房地产业的概念狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的案例：原告：王福田被告：山东省苍山县人民政府沧源公司向苍山县土地局提交书面申请，要求为其购置的原卞庄东村的商品楼办理土地占用手续。县土地局经认真审查后，和原土地所有者卞庄东村签订了《征用土地协议书》，并对商贸公司签订了《国有土地使用权出让合同》。根据合同规定的出让范围内，原告王福田的理发店已占用7.87平方米并拥有《城镇私有房屋所有证》11/21/202252案例：原告：王福田11/21/20225由沧源公司提出申请，县土地局对该公司的用地依法进行了土地登记。同时，县政府向沧源公司颁发了《国有土地使用证》。随后，王福田以自己持有《城镇私有房屋所有证》，而被告又将理发店已占用的土地交给沧源公司，侵犯了自己的合法权益为由提起诉讼，要求法院责令被告撤销沧源公司持有的《国有土地使用证》。11/21/202253由沧源公司提出申请，县土地局对该公司的用地依法进行了土地登记一、房地产开发用地概述1.土地的社会主义公有制《宪法》和《土地管理法》规定：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。11/21/202254一、房地产开发用地概述1.土地的社会主义公有制11/21/22.土地的所有权和使用权所有权使用权：国家土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。国家所有集体所有土地所有权与使用权可以分离11/21/2022552.土地的所有权和使用权国家所有集体所有土地所有权与使用权可1．建设用地的概念建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地从广义上讲，建设用地是指已利用土地中的一切非农业生产用地。国家实行土地用途管制，严格限制农用地转为建设用地。二、建设用地制度按土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用土地11/21/2022561．建设用地的概念二、建设用地制度按土地用途，将土地分为农用2．国家建设用地使用权的取得国家建设用地的来源必须是国有土地在下列三种情况下，国家可以划拨或出让、租赁土地使用权：①农村集体所有的土地已征用为国有；②国家已依法收回国有建设土地使用权；③国有荒山、荒地，即国有未利用土地已改为建设用地。

出让、租赁或划拨11/21/2022572．国家建设用地使用权的取得国家建设用地的来源出让、租赁或划3.农用地转用审批（1）《土地管理法》规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。办理转用审批后，方可办理征地手续。有关小产权房北京宋庄画家村案土地用途管制的一个关键11/21/2022583.农用地转用审批（1）《土地管理法》规定：土地用途管制的一集中在中央和省两级政府，其他各级地方人民政府无征地审批权。征用下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的（折合525亩）；（3）其他土地超过70公顷的（折合1050亩）征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。（2）征用土地的审批权11/21/202259集中在中央和省两级政府，其他各级地方人民政府无征地审批权。（（3）征用土地的补偿安置征地费用一般由以下几部分构成：①土地补偿费。②安置补助费。③青苗补偿费。④地上附着物补偿费。⑤新菜地开发建设基金。⑥土地复垦费或耕地开垦费。对土地的投入和收益的补偿。11/21/202260（3）征用土地的补偿安置征地费用一般由以下几部分构成：对土地（4）征用农地的程序土地管理部门审查用地单位文件申请用地建设单位拟定征地方案（土地管理部门组织、建设单位和被征地单位及有关部门）报同级政府审批核批用地土地管理部门建设用地许可证政府批准后土地管理部门按建设进度划拨土地11/21/202261（4）征用农地的程序土地管理部门审查用地单位文件申请用地建设建设项目竣工验收后土地登记申请用地单位测绘部门测绘、核定用地面积地籍管理部门注册登记人民政府颁发土地使用证11/21/202262建设项目竣工验收后土地登记申请用地单位测绘部门测绘、核定用地1.定义：注意:（1)出让主体必须是国家（2）客体只能是国有土地（3）土地使用权可以进入市场（转让、出租、抵押），但地下埋藏物归国家所有（4）土地使用权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。受让方取得的土地使用权附有许多使用限制。（5）土地所有权出让具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。三、国有土地使用权的出让土地所有者土地使用者土地使用权土地使用权出让金11/21/2022631.定义：三、国有土地使用权的出让土地所有者土地使用者土地使受让方（第一受让方）第二受让方一级市场二级市场政府垄断平等交换出让转让

地方政府（代表国家）出让:是指国家将土地使用权从土地所有权中分离出来,转移给受让人.转让:是指受让人取得土地使用权后再转移给新的受让人.转让双方法律地位平等国家（土地所有者）国有建设用地使用权的有偿使用11/21/202264受让方第二受让方一级市场二级市场政府垄断平等交换出让转让2．土地使用权出让的方式按《城市房地产管理法》规定：拍卖招标协议

按指定时间、地点，在公开场所，出让方用叫价的办法将土地使用权拍卖给出价最高者在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式竞投某地段土地使用权，选择出让人和收取出让金的土地使用权出让方式土地所有者与选定的受让人磋商用地条件及价款，达成协议，有偿出让土地使用权的行为采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价11/21/2022652．土地使用权出让的方式按《城市房地产管理法》规定：按指定时《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。3．土地使用权出让年限11/21/202266《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为(

)。

A．47年 B．57年 C．67年 D．77年11/21/202267某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间4.土地使用权终止包括三种情况：使用期届满土地灭失土地使用权提前收回社会公共利益需要使用土地城市规划需要调整土地，对旧城区改建的单位撤销、迁移，停止使用原划拨土地土地使用者不履行合同司法机关决定收回土地使用权11/21/2022684.土地使用权终止包括三种情况：使用期届满土地灭失土地使用权集约节约利用土地的规定国务院关于促进节约集约用地的通知中针对闲置土地的问题明确提出了以下几大解决措施，土地闲置满2年依法应当无偿收回的坚决无偿收回，重新安排使用，不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用，纳入政府储备等途径及时处置充分利用，土地闲置满1年不满2年的，按出让地价的20％征收土地闲置费。11/21/202269集约节约利用土地的规定国务院关于促进节约集约用地的通知中针对某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收(

)万元土地闲置费。

A．100 B．150 C．160 D．200C11/21/202270某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的5.土地使用权续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前一年向土地所在地主管部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款，并更换土地权属证件。11/21/2022715.土地使用权续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地四、土地使用权的划拨1．土地使用权划拨的概念土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权。注意：（1）土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的。（2）划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。（3）土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用。（4）取得划拨土地使用权，必须经县以上人民政府核准，并按法定程序办理手续。11/21/202272四、土地使用权的划拨1．土地使用权划拨的概念11/21/202．土地使用权划拨的范围《城市房地产管理法》规定下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施有地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。11/21/2022732．土地使用权划拨的范围《城市房地产管理法》规定下列建设用地划拨土地转让划拨土地出租划拨土地使用权抵押3．划拨土地使用权的转让、出租、抵押由土地和房产管理部门批准，办理了土地使用权出让手续，并按规定缴纳了土地使用权出让金应将租金收益中所含土地收益上缴国家1.抵押金额不包括土地价格2.如果由于抵押造成土地使用权转移，应办理土地出让手续，缴纳土地使用权出让金11/21/202274划拨土地转让3．划拨土地使用权的转让、出租、抵押由土地和房产法律责任对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当依法没收其非法收入，并出罚款11/21/202275法律责任对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和4．划拨土地使用权的收回《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》47：（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权；（2）对划拨的土地使用权，市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划要求无偿收回。11/21/2022764．划拨土地使用权的收回《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条土地管理法综述一、掌握出让土地使用权（有偿、有期限）和划拨土地使用权（无偿、无期限）的根本区别。注意出让和转让完全不同。二、土地使用权出让最高年限。三、国有土地使用权出让合同的当事人：土地局、建设单位。四、改变合同约定的土地用途，应取得出让方（土地局）和规划局同意，变更或重签合同，并调整土地出让金。居住用地70年工业用地50年文、教、卫、体用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合用地50年11/21/202277土地管理法综述居住用地70五、可以申请划拨土地使用权的范围六、建设项目应当通过国有建设用地出让或划拨途径取得。七、临时建设用地期限（2年）农用地国有建设用地乡镇企业用地土地建设用地乡村建设用地村民住宅用地（宅基地）临时建设用地乡村公共设施公益用地未利用土地11/21/202278五、可以申请划拨土地使用权的范围11/21/2022311．我国土地所有权是以社会主义公有制为前提的，土地所有权为()所有。

a.国家b.全民c.集体d.全民和农村集体经济组织

2．农民集体所有的土地，由()登记造册，核发证书，确认所有权。

a．县级人民政府b．县级以上人民政府

c．县级土地管理部门d地方各级人民政府

3．对国有土地中，空地及房屋坍塌、拆除后（）年以上未恢复使用土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权。

a．1b．2c．3d．半年

4．国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为：（）

a农用地b草地c建设用地d工矿用地e未利用地

5．土地使用权可以依法（）。

a出让b.转让c出租d抵押

答案：d

答案：a

答案：baceabcd6、按照《土地违法案件处理暂行办法》的规定，土地违法案件的立案条件是（）

a.有明确的行为人b.有违反土地管理法律、法规的事实

c.依照土地管理法律应当追究法律责任d.土地管理部门有权依法处理的e.违法行为情节严重

abcd11/21/2022791．我国土地所有权是以社会主义公有制为前提的，土地所有权为(7.某开发商拟转让某地块土地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表达错误的有（

）。

A．必须取得出让方和规划行政主管部门的同意

B．必须签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同

C．必须采取拍卖、招标方式

D．相应调整土地使用权出让金8．拍卖公司接受委托，组织拍卖出让某宗国有土地使用权，建设单位竞买成功后应当与（）签定国有土地使用权出让合同。A．省人民政府B.市人民政府C．市土地管理部门D.拍卖公司C；C11/21/2022807.某开发商拟转让某地块土地使用权，受让方欲改变原出让合9.大型超市、工业厂房土地使用权出让的最高年限分别为()年A.50、40B.40、70C.40、50D.50、7010.某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该家土地使用权年限为（

）。

A．47年

B．67年

C．70年

D．无限年11．以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为（

）。

A．40年

B．50年

C．70年

D．没有使用期限的限制C；B；D；11/21/2022819.大型超市、工业厂房土地使用权出让的最高年限分别为(12.下列建设用地中，不能以划拨方式取得土地使用权的是（

）A.国家机关用地

B.军事用地C.城市基础设施用地

D.施工临时用地13.施工单位在城市规划区内施工,因为现场局促,打算申请一块临时用地用于堆料和搭建职工宿舍,下列表述中不正确的是（）A.使用期限一般不超过两年B.使用期满后应当恢复原状C.不得修建永久性建筑D.只需征得土地行政主管部门同意D;D11/21/20228212.下列建设用地中，不能以划拨方式取得土地使用权的是（

ⅹⅹ年2月，某市政府讨论决定在本市逢春乡曲丽村兴建一个电子工业区。市委常委、副市长联席会议在听取有关的汇报之后，同意与被征地单位签订征地协议。据此，在未经过法定申请报批的情况下，市城建办主持电子工业建设办公室与曲丽村办事处签订了一份征地协议。市政府办公室于当年11月批准曲丽村电子工业加工区办公室征地50公顷，其中基本农田5公顷，其他耕地20公顷，其他土地25公顷，所征土地没有报经有关部门审批。上述征地，已按协议支付了用地补偿等费用3000万元。请问：(1)政府的批准征地行为是否合法，为什么?(2)你认为本案应该如何处理?

11/21/202283ⅹⅹ年2月，某市政府讨论决定在本市逢春乡曲丽村兴建一个电子(1)市政府的批准征地行为不合法。理由是：按照法律规定，征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的以及其他土地超过70公顷的，应当由国务院批准。除此之外的土地，征收应当由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。本案中，曲丽村电子工业加工区办公室征用地50公顷，其中基本农田5公顷，其他耕地20公顷，其他土地25公顷。所征收土地的批准权分属国务院和省级人民政府，市政府办公室无权审批。因此，市政府的行为属于越权批地的行为。(2)对于市政府的越权行为，按照法律规定，其批准文件无效；对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。

11/21/202284(1)市政府的批准征地行为不合法。理由是：按照法律规定，ⅹⅹ年10月，某村村民委员会未依法办理用地审批手续，擅自与陈某签订《买卖土地协议》。协议约定：该村按照征地补偿标准将本村4亩土地（系一级基本农田）卖给陈某，用于建造厂房及附属设施用房。协议签订后，某村实际已经以土地征用和青苗赔偿名义收款15万元。该年11月，陈某在施工中被他人举报因而被某市国土资源局查获。某市国土资源局立即下发《责令停止违法行为通知书》，责令陈某立即停止违法行为，听候处理。

基本案情:11/21/202285ⅹⅹ年10月，某村村民委员会未依法办理用地审批手续，擅自与《中华人民共和国土地管理法》第2条第3款明确规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。某村未经依法批准擅自卖地给陈某的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第2条第3款的规定，属非法买卖土地行为。陈某和某村未经国土资源管理部门批准，在未依法办理用地手续的情况下，就擅自进行土地买卖，这显然是违法的。因此，他们之间的土地买卖行为不但不受法律保护，还要受到法律的处罚。ⅹⅹ年11月，某市国土资源局根据《中华人民共和国土地管理法》第81条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第39条的规定，对该村作出如下处罚：责令其在ⅹⅹ年12月15日前改正违法行为；没收违法所得15万元；并处5万元罚款。次年1月，某市纪委作出处分决定，给予该村村支部书记留党察看的党纪处分。

案例评析:

11/21/202286《中华人民共和国土地管理法》第2条第3款明确规定：“任何单位戴律师：您好！

我们公司是一家老国有企业，效益不佳，所有土地均为划拨用地。2005年12月我们企业与某房地产开发公司签订《土地转让合同》，合同约定将我企业的土地转让给某房地产公司，某房地产公司支付我企业一定的转让费。之后，我们协助该房地产开发公司向市国土局申请受让土地，做出了大量的工作，最终该房地产开发公司与市国土局签订了土地使用权出让合同，并向国土局缴纳了出让金及相关费用。现，我们企业按照《土地转让合同》的约定要求该房地产开发公司支付转让费，却遭到拒绝，该公司负责人称，我们企业无权转让划拨土地，签订的《土地转让合同》属于无效合同，房地产开发公司已经和国土局签订了《土地出让合同》支付了出让金，取得了土地，房地产开发公司无需按照无效的《土地转让合同》支付价款。请问戴律师，这种情况下，我们双方签订的《土地转让合同》是否无效，合同约定的转让费我们能否要的回来？

刘xx

11/21/202287戴律师：您好！

我们公司是一家老国有企业，效益不佳，所有刘xx：

一、《土地转让合同》经有权机关追认为有效合同。

首先，贵公司与房地产开发公司签订的《土地转让合同》转让的标的是划拨土地使用权。划拨土地属于国家所有，国家无偿拨付给贵公司使用，贵公司不支付任何取得土地使用权的价款或者只是付出了土地拆迁、安置费用就获得土地使用权，因此贵公司享有的只是该土地的使用权，而不享有处分权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第45条的规定，划拨土地使用权经过有关政府土地管理部门批准，并办理土地使用权出让手续，交付土地使用出让金后，可以转让。本案中，国土局在你们签订合同之后，同意出让