铭基金诺商业地产业务战略分析报告版

铭基金诺商业地产业务战略分析报告2007年4月北大纵横管理咨询公司商业地产业务战略规划报告结构3.业务发展战略规划3.1.目标市场定位（在哪里）3.2.发展战略定位（成为谁）3.3.业务方法（运作模式）3.4.战略目标（做到什么）3.5.业务规划（怎么做）1、外部环境分析2、内部环境分析1.1宏观环境分析1.2商业需求分析1.3.产业环境分析1.4.竞争态势分析1.5.行业关键因素1.6.机会与威胁分析2.1资源分析2.2能力分析2.3核心资源与能力2.4优势与劣势分析

我国社会经济的持续发展，人们生活水平和生活方式的变化，为商业房地产提供了巨大的发展空间有钱＋有闲，使得休闲空间越来越大逐渐与居住空间分离②数量由少到多③规模逐渐变大

从国际经验看，人均GDP在3000美元以下时，人口和经济要素主要是向大城市转移。

农业经济工业经济服务经济体验经济我国人均可支配收入也在随着国民经济的增长而不断增长，但是同其他主要国家相比，我国的消费率水平还比较低，消费潜力巨大，为商业地产创造了广阔的发展空间数据来源：国家统计局国际货币基金组织和世界银行统计GDP增长率与城镇居民人均可支配收入实际增长率变化从统计数据来看，随着我国经济的增长，我国人群结构和消费结构在发生变化，购物休闲娱乐等方面的支出在增加,为商业繁荣和商业地产的发展创造了需求基础项目19901995200020032004发展趋势平均每户家庭人口(人)3.53.233.133.012.98

平均每户就业人口(人)1.981.871.681.581.56

平均每人全部年收入(元)1516.214279.026295.919061.2210128.51

#可支配收入

1510.164282.956279.988472.29421.61

平均每人消费性支出(元)1278.893537.5749986510.947182.1

平均每人消费性支出构成

(人均消费性支出=100)

食品

54.2550.0905989139.4421768737.120907337.72713

衣着

13.3613.546021710.013205289.794591879.562523

家庭设备用品及服务

10.147.4446583397.4927971196.30231585.672018

医疗保健

2.013.1125885856.3639455787.310465167.353699

交通通信

1.25.179261478.54241696711.075512911.74615

教育文化娱乐服务

11.129.35698798913.3969587814.350923214.3802

居住

6.988.02132537311.3103241310.741613410.21331

杂项商品与服务

0.943.2485576263.437975193.303670443.344983

数据来源:中国统计年鉴2004社会阶层的分化也造成不同收入阶层消费结构也呈现比较明显的差异性，进而会影响到商业业态的变迁和商业地产的商业规划,发展水平不同的城市的消费结构也呈现类似的差异项目总平均最低收入户

#困难户低收入户中等偏下中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户消费趋势平均每人消费性支出（元）

2182.10

2855.15

2441.12

3942.23

5096.15

6498.36

8345.70

10749.3消费性支出构成(%)食品37.7349.6651.1646.3543.2139.7237.5134.8029.18衣着9.567.486.958.939.6110.1810.189.978.68家庭设备用品及服务5.673.423.113.924.635.385.766.387.10医疗保健7.356.486.506.896.987.187.987.647.23交通通信11.756.936.448.379.4110.7211.2511.8516.79教育文化娱乐服务14.3812.3912.2012.4013.2513.8814.1615.5716.08居住10.2111.3111.4910.4910.109.899.7410.2410.76杂项商品与服务3.342.332.152.662.823.053.423.554.18数据来源:中国统计年鉴2004随着人们越来越“有闲”和“有钱”，体验式消费成为新的消费需求热点所谓互动体验式消费，表现的就是娱乐零售化或零售娱乐化的特质。在以物为本的产品经济时代，在原材料—加工—储藏—出售的过程中，消费者得到的是单纯的产品，满足的是基本的生活需求。在以需求为本的服务经济时代，以产品为依托，为顾客提供特定的服务，免却了消费者事必躬亲之烦，让消费者享受更多的自在悠游。在以人为本的体验经济时代，是一对一的个性服务，充满乐趣的消费过程。目前，这种将购物与“体验”融合起来的最新商业业态，已横扫了世界商业最繁荣的城市如纽约、东京和拉斯维加斯。我国一线二线城市已经开始了消费升级,中层收入者对品质上超越他们以往消费层级，但价格又可以被普遍接受的商品有了更多的需求满足消费者的体验式消费需求，设计良好的商业购物情境，给商业地产发展带来新的契机。排序12345消费类型旅游购物餐饮文化娱乐其他比例40%25.5%20.8%10.1%3.6%销售排名12345元旦食品类服装鞋帽类烟酒类生活电器类日用品春节食品类烟酒类服装鞋帽类针织类日用品双休日服装鞋帽类日用品生活电器类食品类音像器材类资料来源：上海市商业信息中心

商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎的作用，因其对城市建设与发展有着巨大的贡献而受到广泛关注第五．承载城市景观功能大型购物中心、商业街不仅是商业地产的重要开发形式，也是城市景观的重要组成部分。有特色的大型购物中心、商业街等已经成为城市景观的重要组成部分，是一个城市的名片。第四．吸纳社会就业人口目前我国许多城市失业率居高不下，吸纳社会就业最多的是第三产业，商业地产的兴起将有力地促进第三产业的发展，发展商业地产可以有效缓解就业压力，从而大大促进我国就业率的提高。第三．提升城市综合竞争力现代商业的发达程度直接关系一个城市的商务功能，进而影响城市综合竞争力，而现代商业的发展特点要求商业物业专用化。深圳市曾做过调查，商业物业中58%均是底商，而专用商业物业仅占12%，这一比例远远低于发达国家水平。第二．改善人们生活品质近年来，人们的居住条件发生很大变化，无论是居住面积还是住房标准均有大幅提升，而与之配套的现代商业发展不足，特别是社区商业发展严重滞后。发展商业地产能改善居民购物环境，方便人们生活，是改善人们生活品质的重要途径。首先．带动三产迅速发展城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。商业地产的发展与城市化发展水平息息相关起步阶段平稳阶段快速上升阶段萎缩阶段人均GDP800美元1900美元8000美元13000美元世行住宅产业统计纳瑟姆曲线起飞期平缓期高速发展期城市化率30%70%城市化是人们的生产方式、生活方式、交换方式转化升级过程中经济、政治、文化等社会活动向特定空间集聚的过程。它主要表现为人口空间布局结构的改变，即人口密度的增大，表现为国民经济发展载体的空间转移。世界城市发展史上，有一个共同规律——这就是被描述为“纳瑟姆S曲线”的城市化规律：所有发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波线上升阶段的过程。这个过程包括三个时期：即初期的平缓准备阶段，中期的高速发展阶段，后期的平缓成熟阶段；各阶段对应的城镇化水平分别为：小于30%、位于30％～70％之间和大于70％之后；所对应的工业化进程为启动时期、高速发展时期，工业实现现代化时期。其中的两个拐点为30％和70％。21世纪头20年，我国将全面建设小康社会，“坚持大中小城市和小城镇协调发展，走中国特色的城镇化道路。发展小城镇要以现有的县城和有条件的建制镇为基础，科学规划，合理布局……”

——十六大报告123城市化进程加速和经济快速发展给房地产业带来了巨大的市场需求，今后20年~30年将是房地产业重要的战略机遇期城市化公共服务放开城市群扩张与重新定位消费升级城市人口增加城镇数量增长我国每年新增小城镇800个左右，提供了城市建设新增空间大城市为以经济为纽带向周边城市群发展，提供了更新改造空间政府公共服务放开，吸纳私人资本进入城市开发汽车消费、中产阶级出现、市民工作与居住分离等都会带来深远影响每年1000－3800万农民进入城市房地产起步阶段平稳阶段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元以上快速上升阶段⊙⊙⊙⊙萎缩阶段⊙中国1200美元随着我国社会经济的快速发展，我国城市化建设已经进入快速发展时期，为商业地产的发展提供了良好的发展机遇按国际经验，当城市化水平达到30％的临界值时，将进入加速城市化阶段,直到城市化达到70％左右。我国正进入一个城市化快速发展时期。中国的城市化发展模式1、政府主导型：主要是通过政府投资新建企业，主要是工业企业，建立工业基地。同时投资建设职工属宿舍，建设城市基础设施和市政公用事业，使在短时期内随着企业的建设形成具有一定人口规模和建设规模，并按城市运行的新兴城市，并由此来推动国家城市化的水平的提高。2、市场导向型：改革开放以来我国许多城市的建立和发展，是通过市场经济发育和发展的结果。例如，淅江的义乌市、福建的石狮市、浙江温州市的龙港镇等等，无不如此。充分显示了市场与城市相互促进和成长的过程和规律。3、政府市场结合型：我国新一轮城市化运动体现为政府与市场的结合，是一种公私合营运动的城市化进程。政府做好城市的总体规划，从宏观上把握城市的发展，而企业积极利用市场法则在城市化进程中寻找机会。这种政府市场相结合的城市化发展模式也是我国城市化建设的主要模式。数据来源:中国城市统计年鉴随着我国人均GDP突破1000美元，在未来的12年到20年，我国的经济结构、消费结构和社会结构都会发生较大的改变。由此，有学者指出，当前我国的经济和城市发展正处在极其重要的拐点时期快速城市化下我国人居环境将面临严峻的挑战。2003年底我国的城市化率是40.53％，平均每年增长1.55％。在未来的15年内，如果按照城市化率每年不低于1％来增长的话，到2020年，我国的城市化率大概要达到55―60％。也就是意味着在未来的15年内，还将有3到4亿农民从农村迁移到城市。这样一个人口数量，就相当于要制造现在30到40个广州这样一千万人口的大城市。如果我国现在的小城镇是19000多个，假如每个小城镇消化1万人，大概能消化我国城市人口2-3个亿的话，那么还剩下6个亿的城市人口大概需要200个能容纳300万以上人口的大城市，或者是有300个能容纳200万以上人口的大城市。有专家预计，20年后中国的城市数量将接近1500座。

我国城市化建设正处在“两个同时“和”两个双向”的拐点时期

1、工业化与信息化同时推进。中国正处于工业化时期，工业化仍然是城市的主要任务。同时中国城市，特别是大城市和高科技城市又处于实现新型工业化的时期，处于信息化的启动和起步时代，面临工业化与信息化的双重任务。

2、集中型城市化与分散型城市化同时推进。工业化时期的城市化经常表现为集中型的城市化，而信息化时期的城市却表现为分散型的城市化，特别是一些先进的大城市和国际化城市，居民向郊区和附近小城镇迁移开始出现苗头。3、产业发展的双向性.西方国家发展到后工业化社会，城市由集聚演变为扩散发展，扩散作用强于集聚作用，结果中心城市吸引力越来越小，最后出现经济停滞，即大城市“空心化”或“轮胎化”现象。我国大城市却出现了产业发展双向性现象。一方面，中心区不但没有“空心化”，反而更加繁荣。由于我国城市发展处在集聚发展阶段，中心区仍保持着强大的吸引力，依然是城市经济活动的核心。经过产业结构调整，城市原有的中心区工业特别是劳动密集型、污染较重的工业迁至郊区，而向心性很强的商业、金融业等第三产业集聚中心区，加强了中心区的城市现代化功能。

4、人口发展的双向性。人口的郊区化是郊区化最主要的表现之一。无论西方城市还是我国城市，如果出现了郊区化，则必定都有中心区人口向郊区迁移，郊区人口增多，市中心人口相对或绝对减少的趋势。但是，我国人口郊区化明显不同于西方国家而具有自己的特色。我国郊区化过程中迁移的大多是一般市民和外来流动人口。随着我国对人口迁移政策的放松，城市化进程进一步加快，富裕起来的私营企业家和个体工商从业人员从乡镇和农村迁往大城市，在城区从事工商业活动；同时，为了方便就业和子女上学等原因，一些中产阶级和富裕阶层甚至迁往中心城区，从而形成了我国独特的人口双向流动现象。

中国城市化的发展格局：农村城镇化、中小城市扩大化、大型城市远郊化按城市综合经济实力和世界城市发展的历史来看，我国城市可分为集市型、功能型、综合性、城市群等类别，这些类别也是城市发展所必须要经历的各个成长阶段属于周边农民或手工业者商品交换的集聚地，商业主要由交易市场、商店和旅馆、饭店等配套服务设施所构成。处于集市型阶段的城市在中国主要有集镇；

通过自然资源的开发和优势产业的集中，开始发展其特有的工业产业，从而使城市具有特定的功能。不仅是商品的交换地，同时也是商品的生产地。但城市因产业分工而形成的功能单调，对其他地区和城市经济交流的依赖增强，商业开始由封闭型的城内交易为主转为开放性的城际交易为主，批发贸易业有了很大的发展。这类型城市主要有工业重镇、旅游城市等；

一些地理位置优越和产业优势明显的城市经济功能趋于综合型，金融、贸易、服务、文化、娱乐等功能得到发展，城市的集聚力日益增强，从而使城市的经济能级大大提高，成为区域性、全国性甚至国际性的经济中心和贸易中心（“大都市”）。商业由单纯的商品交易向综合服务发展，商业活动也扩展延伸为促进商品流通和满足交易需求的一切活动。这类城市在中国比较典型的有直辖市、省会城市。

集市型城市

功能型城市

综合型城市

城市群（或都市圈）

城市的经济功能已不再是在一个孤立的城市体现，而是由以一个中心城市为核心，同与其保持着密切经济联系的一系列中小城市共同组成的城市群来体现了。如美国大西洋沿岸的“波士华”城市带，日本的东京、大阪、名古屋三大城市圈，英国的“伦敦-利物浦”城市带等。上海所在的长江三角洲地区实际上也正在形成一个经济关系密切的长江三角洲城市群，其整体的经济功能已在日益凸现。

农村城镇化、中小城市扩大化大型城市远郊化集聚>扩散阶段扩散>集聚阶段一般来说，早期的城市化是工业化的孪生子，二者同频合拍，同步发展。这个时期的产业经济自然是以第二产业为主，随着第二产业的高速发展，逐渐催生出现代第三产业。当第三产业的比重开始与第二产业相当，城市化的发展出现了第一个拐点。中国内地的大多数城市目前都处于这个阶段。翻过这个拐点之后，第二产业的产值无论如何增长，其相对值开始慢慢下降，第三产业、尤其是现代第三产业对城市化的推进作用日益凸显，这个时候的现代服务业不仅服务于城市自身和周边地区，而是在更高的层面上辐射更广阔的地区。根据物流、资金流、人才流、信息流、科技流的集聚程度，城市在城市体系中所扮演的角色开始出现分野，于是出现了所谓的大城市、特大城市、国际都市等等。通常按照人口规模划分，可以把我国城市分成如下几类20万以下小城市中小城市中等城市大城市特大城市超大城市20-50万50-100万100-200万200-400万400万以上北京、上海等超大城市已经向分散型城市化方向发展，表现为城市形成多个分散的功能组团。一些中小型城市则正快速走向集中。城市中心快速集聚集聚阶段扩散阶段截止到2004年，我国共有661座县级市以上城市数据来源:中国统计年鉴2004对我国城市基本情况进行统计表明，我国城市化建设存在很大的不平衡：东西不平衡、大小不平衡

全国东部城市中部城市西部城市合计661287247126超大城市15933特大城市3016104大城市6433274中等城市2251107936小城市32611912879

全国东部城市中部城市西部城市合计10043.537.419.1超大城市100602020特大城市10053.333.313.3大城市10051.642.26.3中等城市10048.935.116小城市10036.539.324.2

全国东部城市中部城市西部城市合计100100100100超大城市2.33.11.22.4特大城市4.55.643.1大城市9.711.510.93.1中等城市34.138.33228.3小城市49.441.551.852.2数据来源:中国统计年鉴2004

城市合计按行政级别分组直辖市副省级市地级市县级市总计661415268374我国城市发展已经打破了行政区划格局，走向了区域经济一体化的发展模式，为城市建设带来新的发展机遇综观中国的商业版图，以广州、上海、北京为核心的珠江三角洲、长江三角洲和京津冀地区已经开始从行政区划上的城市群落逐步形成从“中心城市—大城市—中型城市—小城市”的逐层辐射的城市商圈，各商圈内呈现出高度一体化的融合局面。现在，广州、上海、北京之间的商业较量已经上升到城市商圈的高度。京津宁沪杭港深广我国城市化建设正处于快速发展期，面临很多机遇和挑战未来大型和特大型城市化步伐会进一步加快根据专家对城市规模收益与外部成本的测算，城市收益会随着城市规模的扩大而增加，当城市的规模在100万到400万人口时，城市规模的净收益为最大值。也就是说，大城市相对于小城镇具有更强的经济集聚、扩散能力，同时也具有更强的社会整合能力，具有更强的吸纳就业能力。我国大部分城市还处在集聚阶段国外一些城市化历程表明，当城市化率达到或超过50%的时候，城市的分散作用开始超过集聚作用，会出现城市人口和产业向城外流出和扩散的现象，主要是流向离城市中心地区不太远而生态环境相对较好的郊区。我国大部分城市的城市化水平还没有达到50％，还处在集聚阶段我国很多城市已经进入快速发展的阶段城市发展理论的普遍共识是，人均GDP达到3000美元后是城市发展阶段的重要拐点，超过这个拐点，城市规模将急剧扩张，城市空间结构转换和调整的节奏空前加快。我国城市发展印证了城市扩张的拐点理论。人均GDP超过3000美元最明显的特点是消费结构升级，居民消费从“衣食”转向“住行”，私家车拥有率上升，置换住宅或拥有第二套住房成为普遍的冲动。城市化模式与城市发展水平相关城市研究专家在对不同城市发展模式比较中发现，“摊大饼”的发展模式适合人口基数长期基本保持不变，经济趋于缓慢增长的城市。“组团－跃迁”的发展模式更适合高速成长的城市。专家给出高速成长城市的经验数值，即人口增长率年超过3%，经济增长率平均达到10%，持续增长保持25年，此时人口规模大约扩大1倍，经济总量扩张10倍。实践表明，“组团－跃迁”模式对高速成长的城市具有一定的普遍意义。北京、深圳、天津、上海等城市都是采取组团－跃迁模式。对商业地产的追捧导致我国商业房地产的投资增速很快，局部地区甚至出现了投资过热的情况2001年以后，我国商业地产投资年均增长率达到33％，超出住宅投资增长率6个百分点.2003年，全国商业地产投资总额1277亿元，比上年增长了36．83％；2004年全国商业地产投资总额达到1723亿元，比2003年增长32.35％，新竣工商业营业用房面积增幅16.16％，分别高出整个房地产开发投资和竣工面积增幅2.76个百分点和5.73个百分点到2005年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，数据显示，截至2005年底，全国商业营业用房空置面积达到3872万平方米，同比增加23.2％到2006年，商业用地房开发贷款同比增长46％，这一数据比同期住宅贷款增幅的3倍还要多。1234商业地产的投资速度自2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起，并快速蔓延到全国。从2000年开始，我国商业地产投资的增长速度就远远超过了国民经济的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势，商业地产连续五年高于房地产投资增速。中国商业联合会发布的《2006年—2007年中国商业十大热点展望》也指出，2008年前后我国商业地产开发将达到高峰，而超速发展、过度开发所导致的负面效应也将成为商业领域的热点问题。报告认为，商业地产的超速发展和过度开发，超出了市场实际需求和购买力承受能力，必然导致恶性竞争、引发资金链断裂的危机.2006年9月，商务部有关负责人表示，目前我国商业地产建设正呈现出过热特点，部分城市商业地产项目空置情况严重，已经到了宏观调控的关键时期。商业地产的快速发展和局部投资过热，正面临国家越来越严厉的政策监管2005年9月初，银监会下发《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》即“212号文”件。该《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格规定，具体体现在三方面。即房地产企业必须同时满足所开发项目的自有资金投入须超过开发项目总投资的35%、项目四证齐全及新开发的房地产项目，其企业须具有行政主管部门核发的房地产开发二级资质，才能通过房地产信托融资。国家建设部《商品房销售管理办法条文》针对返本销售和未竣工物业的售后包租销售行为已经采取了禁止措施。各地方政府对商业地产的经营行为也在不同程度上加以规范。2006年5月29日，因涉嫌“变相融资”、“承诺投资回报”，南京市停止办理产权式商铺的预售许可证。国家对个人投资商业地产行为的限制也显露苗头。国有银行正在规范个人购买商铺的按揭操作，部分国有银行目前已经将商铺实际按揭的成数由从前的60％降低到40％～50％，并且加大了对贷款人身份和购买房屋的用途、面积等方面的审查力度，除了审贷员审核外，还增加了上层依次把关。在此影响下，对银行贷款依赖较强的投资者活跃性开始降低。从金融环境看，目前5年期以上贷款基准利率已从6.12%上调到6.39%，“国六条”实施后，投资性购房交易税收提高到20％，随着利率上调和交易成本增加，一些开发商利用商铺投资套现，投资者的风险不言而喻。1345早在2004年，温家宝总理就多次批示清查购物中心过热的问题。2005年8月1日，商务部调查组在广东、广西、福建、杭州、南京等省市进行商业地产专项调查，调查结果并未公布，但城市商业网点布局不合理、局部地产过热已经成为半公开的秘密。尽管和住宅市场相比，对商业地产调控政策未有出台，但达摩克利斯之剑已经高悬，政策空间行将收紧。央行121号文件核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；2未来可能出台的一些政策对商业地产开发企业会有更大的影响商务部起草的《城市商业网点管理条例》已经酝酿讨论了两年多的时间，并由二类立法转为了一类立法，有望于2007年上半年出台重点之一是要求城市商业网点的分布更刚性、更具体地纳入城市总体规划中来，商业主管部门将参与规划制订与实施；另一方面，该《条例》要求今后对1万平方米以上的大型商业项目举行强制性的听证，由发改委、建设规划部门、工商行政管理部门、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见。这将对过去几年此类项目盲目开发的势头有所遏制，尤其可以约束地方政府以招商引资为由不加节制地上马此类项目的冲动。未来项目运作的难度将会进一步增加。《城市商业网点管理条例》即将出台建设部政策研究中心主任陈淮透露:“在今后一段时间内，恐怕会在资源节约上有更大力度的政策出台，要求推进节能、节水、节材、节地以及环境友好这样的商业地产建设。”未来在建筑质量方面的有关政策法规出台将会增加一部分成本。对项目工程质量方面提出更高要求项目运作的制约因素增加,运作的难度和成本在增加在国家“十一五规划”中，也涉及到影响房地产行业未来发展的规划章节相关的具体内容影响方面（4）坚持以科学发展观统领经济社会发展全局必须加快转变经济增长方式。我国土地、淡水、能源、矿产资源和环境状况对经济发展以构成严重制约。房地产开发用地的使用（5）“十一五”时期经济社会发展的目标城乡居民收入水平和生活质量普遍提高，价格总水平基本稳定，居住、交通、教育、文化、卫生和环境条件有较大改善。房价必须保持稳定、居住条件得到改善（8）全面深化农村改革坚持最严格的耕地保护制度，加快征地制度改革，健全被整地农民的合理补偿机制。土地增值收益的重新分配问题（15）形成合理的区域发展格局继续推进西部大开发，振兴东北地区等老工业基地，促进中部地区崛起，鼓励东部地区率先发展。区域经济发展对城市房地产的影响（17）促进城镇化健康发展坚持大中小城市和小城镇协调发展，提高城镇综合承载能力，按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，积极稳妥地推进城镇化。珠江三角洲、长江三角洲、环渤海地区，要继续发挥对内地经济发展的带动和辐射作用，加强区内城市的分工协作和优势互补，增强城市群的整体竞争力。继续发挥经济特区、上海浦东新区的作用，推进天津滨海新区等条件较好地区的开发开放，带动区域经济发展。区域经济和城市房地产市场（18）大力发展循环经济发展节能省地型建筑建筑节能、容积率（24）推进财政税收体制改革合理届定各级政府的事权，调整和规范中央与地方、地方各级政府的收支关系，建立健全与事权相匹配的财税制度。稳步推进物业税。规范土地出让收入管理办法。房地产相关税收体系的调整（25）合理调节收入分配着力提高低收入者收入水平，逐步扩大中等收入比重，有效调节过高收入，规范个人分配秩序，努力缓解地区之间和社会成员收入分配差距扩大的趋势。认真解决低收入群众的住房、医疗和子女就学等困难问题。低收入家庭的住房问题同时，国家和社会有关各方也在积极进行房地产资本市场的政策研究，为商业地产企业搭建更广阔的融资平台发改委观点：由发改委制订的《产业投资基金（试点）管理办法》已起草完毕，各地方发改委征求意见阶段也已结束，目前正征求中央各部委意见，等待会签。该办法主要是针对的产业投资基金实际是指私募股权投资。这是国内首个针对人民币的产业投资基金管理办法，一旦出台，意味着人民币私募股权投资将拉开序幕但专门针对REITs投资方式的管理办法还没有出台。虽然目前国家政策不允许保险资金投资房地产市场，但是一些保险公司在暗自直接购买商业地产，更有甚者，他们之中已有开始图谋设立房地产投资基金，准备正式介入地产金融领域。《产业基金法》出台后，保险公司或可通过信托途径进入商业地产领域商务部观点：

2005年11月，在全国商业地产情况调查组向国务院递交的全国商业地产调查报告中，商务部明确提出了“开放国内REITs融资渠道”的建议，这表明REITs在中国的发展脚步将加快。商务部曾建议国务院应“开放国内REITs融资渠道”，国务院主要领导已作出重要批示。商务部的建议主要是为了解决商业地产资金来源狭窄的问题，全国商业地产对银行的信贷依赖水平在70％至80％，而自筹资金只有35％左右。很多开发商以住宅开发的名义获得贷款，然后开发商业地产项目。银监会观点：银监会政策法规部副主任李伏安此前表示，发展房地产信托投资基金，将是今后房地产信托的重要方向，对于境外REITs投资本地物业或境内开发商打包物业做REITs到其他地方上市，银监会并不干涉。这为国内REITs的培育和发展提供了可靠的政策导向。这为国内REITs的培育和发展提供了可靠的政策导向。央行观点：人行副行长吴晓灵2005年年底在“2005中国地产金融年会”上表示，在当前房地产公开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路。用公开发行受益凭证的方式，设立房地产信托投资基金（REITs），是房地产直接融资的方向和可持续发展模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式银行利好政策：2005年,中国农业银行就率先公布《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》，决定在北京、上海、天津等七个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务。小结我国经济的高速持续发展，使得居民娱乐休闲空间增加，消费结构发生变化，为商业地产发展提供了前提条件。我国正处在工业化与信息化的同步发展时期，工业化的作用表现为城市集聚化；信息化的作用表现为城市分散化；但是总体而言，我国仍处在城市集聚的发展阶段。我国城市化建设正处在快速发展时期，城市化水平还有很大的提升空间，为商业地产的发展提供了良好的发展机遇。未来商业地产开发商在项目选址方面会越来越多地受到《城市商业网点管理条例》的政策约束，企业寻租空间减少。国家在银行信贷方面作了更严格的政策限制，提高了商业地产企业银行贷款融资的门槛和难度。商业地产与资本市场对接的步伐在加快，企业融资渠道有可能在短期几年内打破目前融资渠道单一局面。业务战略规划报告结构3.业务发展战略规划3.1.目标市场定位（在哪里）3.2.发展战略定位（成为谁）3.3.业务方法（运作模式）3.4.战略目标（做到什么）3.5.业务规划（怎么做）1、外部环境分析2、内部环境分析1.1宏观环境分析1.2商业需求分析1.3.产业环境分析1.4.竞争态势分析1.5.行业关键因素1.6.机会与威胁分析2.1资源分析2.2能力分析2.3核心资源与能力2.4优势与劣势分析

每一种商业业态都有自己的生命周期,世界八大主力业态的演变是递进式关系，新的业态具有更强的生命力，新的业态出现将会淘汰旧的业态次数名称业态开始时间高潮期特征1百货商店1852年1860－1940扩大品种2一价商店1878年1880－1930同一价格3连锁商店1859年1920－1930组织创新4超级市场1930年1935－1965自选购物5购物中心1930年1950－1965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后1950－1985自动售货7步行商业街1967年1967－？漫步购物8多媒体销售1980年1990－？电视、网上购物世界零售业态总体来说经历了四次大的革命百货商店百货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销售和城市化进程的要求而产生的连锁超市连锁超市是适应商业降低成本、方便顾客的要求产生的购物中心购物中心则是城市空洞化、居住郊区化的必然反映无店铺销售无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸1234业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。零售业态的每次创新都是为了更好地满足消费者的利益和需求，更好地推动社会经济的发展。在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性人均GDP业态发展情况

1000美元百货商店兴起1000至3000美元超级市场兴起3000美元便利店兴起5000美元仓储式商店兴起10000美元购物中心大发展的时代改革开放之后，我国用15年的时间完成了西方国家用150年完成的商业业态升级，业态的不断创新使得我国实现了从传统商业向现代商业的快速转变第1代商业传统的老百货商店例：老王府井百货大楼第2代商业个体户及商业街例：朝天门服装市场第3代商业ShoppingCentral名店商业中心例：香港太古城第4代商业大型仓储超市例：沃尔玛、家乐福第5代商业ShoppingMall例：广州天河城、北京金元时代购物中心12345第6代商业6无店铺销售例：陶宝网、卓越网所谓业态，是指商业企业以经营重点的不同而采取的经营形态和组织形式。业态演变是递进式关系，新的业态具有更强的生命力，新的业态出现将会淘汰旧的业态各种业态在形态形式上互相补足。专卖店提供品牌商品（通常是价格不菲的精品），仓储商场、超级商场、便利店则提供中低价位的大众日常用品；百货商场提供综合性的商品和服务，而专业店提从专门类别的商品供顾客挑选；电视购物、“网”上购物等适应了人们快节奏的要求，而租赁商场减缓了消费者集中购买大件商品的资金占压。各种业态销售形成的相互补足，满足了消费者的多种需求西方发达国家零售业经过150多年的发展，目前形成了以大中型百货店、超级市场、连锁店、专卖店、廉价折扣店、便利店、购物中心、仓储商场等为主的八大主流业态我国除传统的百货店外，其他几种主要业态均是改革后出现的“新生事物”。与大中型百货商场的销售普遍下降、效益大幅度滑坡的同时，超市、连锁店、专卖店等新兴业态飞速发展便是例证.自上世纪80年代后期部分港资企业进入内地，并带来新商品、新观念和新业态开始到90年代中期欧美、日本的大型综合超市及大卖场相继登陆，再到目前世界上几乎所有代表性零售企业及代表性业态均出现在国内市场上中国现代零售业仅用了短短15年，就走过西方发达国家花了150年走过的路。在此期间，国内商业网点急剧膨胀，业态变化翻天覆地2004年6月，商务部新颁布了《零售业态分类》国家标准，定义了19种业态，作为地方商业网点规划的重要依据经营方式商品结构服务功能选址商圈规模店堂设施目标顾客经营场所专卖店、家具建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物、直销食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店目前国内主要零售业态分为八种业态类型举例说明大型购物中心广州天河城、深国投商业中心、万达广场各业态都有各自所针对的目标消费群,在做好细分市场,明确消费定位的前提下,各业态之间会互为补充,形成良性循环的商业结构.百货店太平洋百货、铜锣湾百货仓储式商场麦德龙、山姆会员店大型综合超市家乐福、沃尔玛超级市场联华、万佳、苏果、物美便利店好的、罗森专业店国美、苏宁、五星家电大卖场专卖店NIKE、ADIDAS专卖店目前国内主要零售业态分为8种：百货店、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、大型综合性超市和仓储式商场。其中，专业店、大型综合性超市和仓储式商场，是近年来发展较快的零售新业态而百货业态的发展趋势目前正实现从传统百货向现代百货、从综合百货向主题百货、从单体经营向连锁经营的转变业态的不断创新使得现代商业在我国城市发展过程中承担越来越重要的角色现代商业业态在中国城市的发展中担当主角。现阶段中国城市发展的主要方式是市场化的房地产商开发的模式，追求房地产项目的规模化和较高的规格是房地产开发商的利益需求。传统的商业业态不能从规模上和档次上满足房地产开发商的利益需求,而以便利店、超级市场、大卖场、大型专业性超市和购物中心等现代零售业态不但在规模和利益上能满足房地产开发商的规模和利益的需求，还能提升提高一个城市和一个房地产项目的地位和档次为其带来巨大的城市标志性利益和商业利益。现代商业业态在中国大型城市中导入发展快但生命周期缩短。因为中国的城市发展速度快，因为中国已成为世界零售业竞争的主战场，因为中国的消费者收入水平在提高，且差距的扩大为各种现代商业业态的迅速发展创造了世纪性的、前所未有的发展机遇。由于发展速度太快使得某一商业业态在一个较短时间内就进入饱和状态。又由于在一段时间内竞争者太多使得某一商业业态迅速地进入了恶性竞争。饱和与恶性竞争是中国大型和特大型城市中现代商业业态生命周期缩短的主因。一个国家的发达程度与这个国家的城市化发展程度直接相关；一个城市商业的繁荣繁华程度直接与这个城市的商业业态的发展程度相关。整个中国的城市化发展呈现出这样的格局，即农村城镇化、中小城市扩大化、大型城市远郊化，因此中国的城市商业也呈高速发展从而为各种商业业态的发展拓展了巨大的空间。在五种力量的共同推动下，我国零售业发展快速国民收入和个人可支配收入持续提高工作、生活与消费方式持续变化国际化竞争的压力生产过剩与制造业的全球化技术进步及对零售业的渗透国际经验证明，人均GDP800--2000美元，是连锁超市诞生的时期，人均2000-4000美元是便利店、时尚专卖店、专业店大量产生的时代，人均4000美元以上，则高级品牌专卖店流行。中国的人均GDP已达800-1000美元，沿海城市已达2000-4000美元，按购买力平价理论估算，中国城市的消费力远高于国际同期平均发展水平的消费指标。因此，国外分阶段产生的零售业态几乎在8-10年内全面涌入中国，并同时快速成长。近10年城市居民工作、生活与消费方式的变化，已累积成为推动零售业变革的巨大力量。工作快节奏，制造业现代化，服务行业高速成长带来就业人口、职业特征、收入水平的结构性变化；城市家庭小型化，居住郊区化，休闲时间增多及弹性化，工作、休闲、旅游半径扩大化等等，都产生了对零售业重新定位、细分市场、分化功能、均衡布点，满足全方位、多层次消费的需求由于市场进入门槛较低零售业天然具有充分竞争的特性。特别是引入外资对零售业的革新推动尤大。进入新阶段，业态之间、业态之内、城市不同商圈之间、中资与外资企业之间的竞争将进一步升级，同时零售业与餐饮、娱乐、旅游、文教、家居等行业之间争夺消费者的竞争也将愈演愈烈20年世界经济的一个显著特点是制造的全球化和生产过剩。技术的推动和跨国公司的扩张，使制造业空前发展，市场上的商品大部分供大于求。在中国，跨国企业的进入将从短缺到供大于求的转变过程至少缩短了10年，供应过剩必然要求流通能力扩大，消费速度加快，流通渠道顺畅，从而给零售业带来巨大的变革动力与压力70年代以来信息技术突飞猛进为零售业的进步提供了技术支持。跨国零售企业都是信息技术的大规模开发应用者，也是领先者，现在很多国内民营零售企业也不惜巨资高起点建立POS、条码技术及后台电脑分析系统。可以预见，新阶段以信息处理技术为核心的运营管理技术将成为决定零售业竞争成败的先决条件但是，尽管现代业态发展迅速，但中国零售市场的发展程度与集中程度非常分散现代业态所占份额(发展程度)前5位连锁店所占份额(集中程度)市场规模美元$资料来源：AC尼尔森零售基础研究现代渠道的发展阶段和集中程度印度越南韩国菲律宾中国中国台湾中国香港印度尼西亚马来西亚新加坡泰国日本澳大利亚新西兰-10010203040506070809004080120我国零售业仍旧有着巨大的发展空间，在现阶段“扩张”决定零售业未来价值我国商业零售行业将会保持持续快速发展的势头，市场增量空间非常大国民经济及适龄消费人口稳步增长的趋势短期内不会发生太大变化。尽管宏观经济的增长整体趋势尚难以清楚把握，但综合各方面情况来看，未来几年国民经济仍可获得一个稳定的增长，同时80-90年这十年出生率高峰期所带来的适龄消费人口增长的趋势也不可能发生逆转，因此，今后几年零售业仍将面临良好的宏观运行环境。政府政策将进一步促进零售业的发展。政府于最近的工作计划中明确提出要处理好投资和消费在国民经济中的比重问题，加大消费在国民经济中的比例。同时还提出加致力于增加低收入阶层的收入水平，不断改进和完善社会保障体系；不断推进城镇化建设等。这些措施均有利于行业的长期发展，从长期来看，零售业的发展面临良好的政策环境。扩张性仍是行业的主题。扩张及精细化管理已成为零售业的两大主题，对于一个企业而言，收入规模的不断扩大、费用的下降和运营效率的不断提高是提升企业业绩的主要途径。精细化管理是一个长期工程，特别是其中的供应链整合问题，是一个需要不断摸索和改进和过程。不断的扩张及相应带来的收入增长和规模效益仍是短期内企业业绩增长的主要动力。在市场不断走高，市盈率不断上升的情况下，只有具备良好扩张性的企业才有可能实现业绩的高增长。国外零售巨头自二十世纪九十年代纷纷进入中国市场，经历十多年的积累欧尚7－11中国履行入世承诺，对外资零售企业设限在2004年12月11日到期之后，国外零售巨头纷纷加大了在中国的扩张步伐，中国商业零售业市场进入全面竞争时代2005年商务部共批准设立1027家外商投资商业企业，合同利用外资18.16亿美元，开设店铺1660个，营业面积468.34万平方米。2005年10、11、12月当月批准设立的外资商业企业都超过100家。从总量上看，外商占国内零售市场的份额不到5%，但是，“外资大型综合超市的快速发展”已引起政府关注。外资企业市场份额攀升。据统计，在2005年百强中，外资企业18家，比上年增加6家，其销售规模总额达到1439亿元，占百强总销售规模的20%。权威部门的统计数字显示，最早进行开放试点的北京、上海等10个城市，2004年5000平方米及以上的外资大型超市，网点数量占全部大型超市的27.7%，销售额占29.8%。其中，厦门、大连、上海、天津和北京，外资市场份额分别为97.3%、43.4%、39.2%、35.3%、28.0%。众多零售巨头在2006年里从盘踞的单一市场不断向整个中国内地扩展，充分发挥了跨区域品牌的拓展能力。截至2007年1月1日，沃尔玛中国门店总计74家，；家乐福截至2007年1月8日，中国门店总数达到93家;易莲花门店数已达到75家;特易购（TESCO）45家;麦德龙33家;好又多100家，还有未能列入统计的大润发、百佳、欧尚等，均发展神速。外资的“狼”形“狼”状内资的“羊”貌“羊”态扩张方式点面结合区域发展各自为政超市业态大型业态为主中小规模连锁超市为主赢利模式高附加值价值链盈利非价值链盈利（类金融＋非主营业务盈利模式）物流建设全国联网高度现代化传统低效财务策略稳健经营借债度日外资零售巨头在六个方面实现了突破，彻底改变了我国商业零售业的竞争格局外资零售企业实施六大战略转变4、外资零售企业从单一合资转向包括独资、并购在内的资本运营5、外资从零售领域进入到整个流通领域。将设立采购中心、配送中心、加工中心等6、外资从单一的经营思路转向本土化运营。这个本土化既包括商品本土化，也包括人才的本土化和经营形式的本土化2、外资由原来在一二线城市布点向三线城市渗透3、外资从接触期进入快速发展期1、外资零售企业由原来的按照政策进入转为按照世贸组织规则进入，突破了在业态、区域、资本等方面的限制内外资零售企业在2005年以前的扩张策略性质名称跳跃式渗透式结合式外资家乐福

沃尔玛

麦德龙

欧尚

内资华联综超

上海联华

上海华联

物美

扩张模式特点说明跳跃式在一段时间内在多个省市开店,进行这种扩张模式的零售企业通常会选择在省会或沿海大城市等一二线城市开店.在国家对外资零售企业进行政策限制期间,外资零售企业多采用此种扩张模式渗透式零售企业盘踞在某一个地区扩张,大部分门店都集中在区域内,充分发挥物流配送优势,形成在区域内的规模领先和密集网点覆盖国内区域强势零售品牌如物美、苏果多采用此种策略，以较小的扩张成本取得区域内的规模优势结合式同时以跳跃式和渗透式进行扩张在国家放开对外资零售企业进行政策限制之后,外资零售企业将更多采用此种扩张模式,意味着在某一经济区域内的二三线城市也将是外资零售企业的扩张目标市场。未来外资零售企业扩张将形成以点带面的格局。资料来源:郎咸平《零售连锁业战略思维和发展模式》

未来几年外资零售企业在华扩张呈现下列特点扩张速度加快从一线城市向二三线城市扩张并购、合资、合作、自建门店相结合网点布局更均衡扩张速度扩张模式扩张广度扩张深度外资零售巨头扩张特点国外零售巨头纷纷通过控股性并购进行扩张2006年5月29日，五星电器和全球最大的消费电子零售商美国百思买(BestBuy)电器的合资公司——江苏五星电器有限公司正式揭牌。2006年10月份，全球零售老大沃尔玛（Wal－Mart）计划出资10亿美元收购台资企业好又多在国内的所有门店。2006年12月12日，英国最大零售企业特易购（Tesco）宣布，再度出资3.5亿美元收购乐购40％股权，加上原先持有的50％股权，Tesco已持有乐购90％股权。12月13日，全球最大的家装用品零售商家得宝（TheHomeDepot）斥资7亿元人民币整体收购天津家世界家居建材超市有限公司的全部12家连锁店。海外基金也开始在中国商业领域中展开了跨地区、跨业态、跨所有制的大规模收购。2006年初，由国际私人股权基金注资成立的购宝集团一口气收购了湖南家润多超市以及湖南华银旺和超市有限公司；2006年2月，华平投资一掷1.5亿美元成为国美电器的战略投资者，随后通过注资9000万美元拥有银泰百货集团30％的股份；有“总统基金”之称的美国凯雷投资收购武汉中百股份的湛江市霞山区平泰商贸有限公司；2006年8月份，包括华平投资在内的一些海外基金正商议竞投王府井百货的主要股权，交易价格可能超过1.8亿美元。沃尔玛在华基本情况中国商场总数71主要业态沃尔玛购物广场：66家；山姆会员商店：3家沃尔玛社区店：2家公司历史1996年8月，中国第一家沃尔玛购物广场开业(深圳)

1996年8月，中国第一家山姆会员商店开业(深圳)

2002年1月，中国第一家沃尔玛社区店开业(深圳)

2002年2月，沃尔玛全球采办在华开始运作(深圳)业务所在区域目前，沃尔玛已在包括深圳、东莞、昆明、大连、汕头、福州、沈阳、厦门、哈尔滨、长春、长沙、北京、南昌、济南、青岛、天津、南京、南宁、贵阳、武汉、太原、重庆、上海、晋江、玉溪、芜湖、潍坊、岳阳、烟台、金华、嘉兴、漳州、成都、无锡34个城市开设了71家商场，每周光临沃尔玛在华商场的顾客超过500万人次。未来发展计划沃尔玛计划在今后的5年里在中国共开设500家连锁店，其中购物广场200多家、山姆会员店几十家、社区店

247家。2005年新开店14家,2006年新开店15家。跑马圈地,积极在二三线城市开店；为对抗主要竞争对手家乐福的竞争，沃尔玛在2004年后调整了扩张策略，从追求单店效益转变为追求开店数量和规模优先，并积极采用并购的手段实现扩张。（在2006年完成了对台湾好又多超市的并购，使得沃尔玛的门店数一举超过家乐福）资料来源:沃尔玛网站家乐福在华基本情况中国商场总数93主要业态家乐福以三种主要经营业态引领市场：大型超市，超市以及折扣店。此外，家乐福还在一些国家发展了便利店和会员制量贩店。家乐福购物广场是一个集购物\休闲\用餐\娱乐于一体的一站式购物中心。公司历史1995年家乐福在中国开设了第一家大卖场1996年成功进入上海和深圳1997年进入天津市场1998年成功进入重庆、珠海、武汉、东莞2000年配合迅速发展的需求，家乐福开设了五家大卖场2001年家乐福积极声援2008北京申奥2002年家乐福在20个城市开设了35家大卖场

2003年家乐福在杭州开设了第40家分店迪亚折扣店进入上海和北京2004年冠军超市在中国开设第一家分店2007年3月家乐福在蚌埠开设第92家分店进入城市上海、北京、天津、重庆、广州、深圳、珠海、沈阳、大连、哈尔滨、青岛、济南、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、徐州、合肥、东莞、长沙、武汉、成都、昆明、西安、福州、厦门、海口、郑州、洛阳、南通、马鞍山、佛山、蚌埠业务所在区域中国门店总数达到93家，2005年、2006年新增门店分别为15家、22家。家乐福门店，华东区占26%；华南区占19%；华北区占16%；东北区占14%；西南区占13%；华中区占8%；西北区占4%，分布最为均衡，基本形成区域优势。

未来发展计划家乐福将继续“持续发展”的战略，将把北京、上海等城市作为战略重点，也将加快在二、三线城市的发展，在中国的东北地区、西北地区开出更多门店。家乐福的“西进策略”目前在集团内部得到重视，这也切合了中国政府的政策倾向。在刚刚结束的中部6省市招商会议上，家乐福集团总裁带队出席，并承诺将加快在西部开店。在中国的东北地区、西北地区开出更多门店资料来源:家乐福网站面对国外零售巨头的竞争，国内零售企业也纷纷加快了扩张的步伐中国连锁经营协会会长郭戈平表示，2005年“连锁百强”占社会消费品零售总额的比重首次突破10%，由上年的9.3%提高到10.5%。这预示着中国连锁业将迎来一个更辉煌的发展。家电连锁渠道深度整合。据统计，进入百强的家电企业中，家电企业50%采用了并购手段，且8次并购活动使家电企业在去年的平均销售规模增长了67%，其门店数增长了58%，远远高于百强企业平均增幅。2006年4月19日，永乐与大中达成战略合作协议；7月25日，国美宣布以52.68亿港元“股票＋现金”的形式并购永乐90％股份。经过此番整合，各大家电连锁巨头基本完成了在国内市场上的渠道布局。苏宁电器全国门店总计430余家，年销售额逾300亿元人民币。百思买通过收购五星电器，在国内拥有近200家门店。国美通过收购永乐，门店数量将超过800家，年销售额将突破700亿元。资料来源:中国连锁经营协会

其中，大型超市已经成为外资巨头和中国零售巨头的必争之地中国大型超市标准线是5000平方米服务质量商品满足便利店连锁超市大型超市农贸市场中国连锁经营协会会长：大型超市是中国发展最快的、最具活力的，业将成为竞争最激烈的零售业态；在发达国家，大型超市早已被证明是一种成熟高效的业态。大型超市出售货物品种齐全，提供一站式购物体验和良好的服务质量，增加了单笔交易的销售，也减少了单笔交易的成本。低低高高资料来源:各超市年报随着大型超市在中国一线二线城市趋于饱和，竞争的焦点将逐渐向三线城市转移P299页一张图P300～301业一二线城市单位面积销售额资料联华超市大型超市单位面积的销售额随着市场竞争的加剧有所下降.联合超市从2002年开始陆续并购上海以外的超市后,单位面积销售额由2001年的5万元/平方米下降到2004年的1万元/平方米.而仅在二线城市布点的华联综超每平方米的销售额为8000元,显示了一二线城市在大型超市发展空间方面的差别.对于三线和四线城市,大型超市的市场容量将会更加有限.资料来源:中国国际金融公司《中国零售业：年景与发展》同时，中国零售企业普遍采用的经营模式也有激励企业进行扩张的内在动力零售商与消费者之间进行现金较易，零售商手中有大量的现金流入延期3～6个月支付上游供应商货款提升零售渠道价值帐面上有大量浮存现金进一步扩张提升销售规模非主营业务循环赢利模式低价销售更低采购价格继续扩张提升终端价值和议价能力获得更多其它业务利润(返利和通道费)提高销售规模类金融模式的运作（商业）房地产业务开发吸引大量的消费者外资零售巨头未来几年可能的发展路径继续抢占中西部经济水平比较高的城市,主要以大卖场(综超和仓储卖场)业态为主WTO设限到期前，外资零售巨头主要集中在以东部沿海地区为主的19个副省级以上和几个经济发达的城市发展入世之后，外资零售巨头的网点数量限制将被取消，中国商业零售业竞争将向全面化和综深化发展以东部大城市为原点向周边三线甚至四线城市进行扩张,主要业态为大卖场和超市在东部大城市进行深度渗透,走向社区商业,主要业态为超市和便利店2004年12月11日国内零售企业未来几年可能的应对策略学习外资零售企业的管理模式、管理经验和管理技术进行行业整合，通过并购迅速做大规模从一二线城市向三四线城市进行市场扩张123小结：我国商业零售业正经历业态的快速创新时期，目前国内主要业态有8种；现代商业在城市发展过程中起着非常重要的作用；我国社会经济的发展给商业零售业提供了发展机遇，未来还有很大的成长空间；中外零售企业在2004年底之后，进入全面竞争时期，竞争进一步升级；中外零售企业都存在很强的扩张动力，未来三线城市也将是中外零售企业竞争的焦点。业务战略规划报告结构3.业务发展战略规划3.1.目标市场定位（在哪里）3.2.发展战略定位（成为谁）3.3.业务方法（运作模式）3.4.战略目标（做到什么）3.5.业务规划（怎么做）1、外部环境分析2、内部环境分析1.1宏观环境分析1.2商业需求分析1.3.产业环境分析1.4.竞争态势分析1.5.行业关键因素1.6.机会与威胁分析2.1资源分析2.2能力分析2.3核心资源与能力2.4优势与劣势分析

商业地产的基本特征－三高行业高回报高技术含量高风险行业风险资金风险开发风险经营风险长期投资回报大产品销售利润高资产升值空间大业务链条长项目运作复杂项目运作周期长商业地产一般指以获得收益为目的而开发的地产项目，包括购物中心、酒店及以收取租金为主要目的的住宅地产等等。目前在中国，商业地产的主要业态表现为购物中心我国商业地产发展与成熟的条件欧美等西方国家亚洲(含香港、新加坡等)及国内主要判断依据人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量开始发展人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20%，大型商业地产发展(ShoppingMall)都市型大型商业地产发展条件:城市人均GDP水平达到2500美元成熟发展人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60%，大型商业地产发展(ShoppingMall)郊区型大型商业地产发展条件:城市人均GDP水平达到4000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达15－20％分析商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平有明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度，消费总量决定大型商业地产发展的市场潜力。注：我国如果按照购买力折算的消费能力要比按照汇率折算的水平高同国外相比，我国购物中心的数量仍然比较少，购物中心还有很大的发展空间中国日本、韩国、新加坡英国澳大利亚美国购物中心个数300多个450个／百万人口总人口5700万开业：1400个购物中心在建：300个购物中心2000万人拥有2000个购物中心2亿人口拥有20000个左右购物中心国外ShoppingMall已经发展成为成熟的业态以娱乐、餐饮、服务、休闲购物为一体的综合性购物中心,提供一站式购物消费服务,极大帝改变了人们的消费方式,同时也给人带来愉悦的购物体验2004年全美国的社会消费品零售零总额55%是从MALL卖出来的，超过了2万亿美元在日本，MALL的店铺数仅占1%，但却创造了全国零售总额的近40%自2000年以来,多重因素推动我国商业地产快速发展休闲经济的产生促进了商业地产的繁荣。随着消费者休假时间的增加，为居民从事休闲活动创造了条件，促进了城市休闲产业的发展。仅以日常生活为例，品茗、健身等在几年前还少见的活动已成为人们都市生活中不可或缺的一部分。而居民休闲活动的增多引发了对提供休闲场所的需求，为商业地产创造了新的市场空间。商业地产开发的高收益性商业地产长期性和稳定性迎合了地产开发商的需求。与其他房地产产品不同，商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值，恰恰相反，好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的发展成熟而不断升值。此外，承租户对商业地产的装修投资、赢利预期以及长期规划，决定了商业地产租约的长期性和稳定性，这都使得商业地产受到开发商的青睐。城市政府的推动各城市政府部门充分认识到大力发展第三产业和现代服务业的重要性，不断鼓励推进城市商业的规模化发展。加之新一轮城市建设和改造高潮的兴起，都为城市大型商业项目的发展创造了机遇，从而拉动了城市商业地产的发展。消费者对零售业需求的增加，从而营造了对商业地产的市场需求我国居民人均可支配收入、社会消费品零售总额与商业地产投资额呈现正相关关系。近年来，我国城镇居民人均可支配收入逐年以较快的速度增长，因此居民的消费水平逐年提高，表现为社会零售总额的逐年增长，从而带动了商业的发展，这就必然拉动对经营场所的市场需求，结果表现为商业地产投资额的快速增长。从恩格尔系数看，自2000年起，我国城镇恩格尔系数开始降至39.4％，2003年降至37.1％，因此催生了大型购物中心等大型商业机构的发展，进而诱发了商业地产投资的加速增长。从我国十大城市的商业地产项目来看，购物中心／综合项目占整个商业地产开发的一半以上，大型购物中心成为我国商业地产建设的主流从2006年各大城市初步统计的在建商业地产项目供应情况看，10大城市总体供应量高达3200万平方米，考虑到很多综合项目往往前期低调对待商铺部分，所以10大城市商业项目面积实际数据会高于上述10-20%。上海、北京、广州、天津都属于商业地产集中供应的；重庆作为新的直辖市，其商业地产的开发规模成长迅速。从上述10大城市新兴商业项目的类型比较可以看出，购物中心/综合项目居然占一半以上的比例，有些城市甚至高达75%。这从侧面说明中国购物中心开发市场热度很高。说明购物中心以及商务、商住及商业一体的项目在各城市都有比较大的供应量（综合项目最终的经营形态大多数也属于小型、中型的购物中心）。另外，专业市场和批发市场也占有较大的比例，这说明开发商、投资市场对产业商业价值的认同。目前，全国各种城市都有不少开发商在进行专业市场的开发建设，而且加上其经营管理难度比购物中心大大降低，所以在中国商业地产市场扮演重要角色。社区商业的供应量仅次于购物中心（综合项目）、专业市场，而且从长远看其发展空间具有更大的成长性。资料来源：易铺网《10大城市商业地产供应状况调研报告》虽然一二线城市投资潜力很大，但同时竞争更为激烈城市住宅地产投资潜力排名商业地产投资潜力排名工业地产投资潜力排名上海1.64005121.70944911.8486144北京1.5577631.26726921.55871722深圳1.84285811.17654831.7177068广州1.38256641.09584441.57670821杭州1.04816580.98617751.38576132天津1.16111460.97688861.9864811大连1.043391100.76318871.67685112武汉0.823906240.73141481.7373025厦门1.13580870.70193491.715639南京0.968564120.669867101.65748114青岛0.990854110.657718111.6216617成都0.877778190.65083121.52112724重庆0.816766250.646038131.38583631沈阳0.78877310.617118141.61802818珠海1.04694290.579017151.64126115佛山0.921906180.569351161.58455420苏州0.922534170.568028171.8523653西安0.753316370.541202181.69660210宁波0.963681130.