裴天恩：城市综合体的开发与运营

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业裴天恩：城市综合体的开发与运营图为青岛证大大拇指商业发展有限公司总经理助理裴天恩裴天恩：各位同行，大家下午好！在座的很多都是业内的一些同行，很多也是业内的前辈，今天我简单把我们在证大最近这些年所做的商业地产，所做的一些探讨，跟各位在座的进行一些简单的分享。实际上最近这些年，证大从2002年开始就在做一些商业地产的发展，起步实际上时间还算早。但是在规模上，我们在过去这些年没有做比较大规模的一些复制，所做的一些项目都是一些比较小众或者相对精品的一些项目，所做的区域主要是从上海为首的长三角为主，慢慢往东北、山东以及海南这些区域在复制，在走这样的路线。在过去几年所做的产品，除了商业地产之外，也做住宅，从大盘的开发到一些精装修公寓到顶端的别墅，我们都在做，商业地产主要做两种类型，像社区性、区域性，我们把它命名为大拇指广场，也有一种作为档次相对高一些的，我们自己内部把它起名叫证大喜马拉雅中心，在这方面从各个产品线来讲，我们都在做，所以可能遇到的一些问题，一些情况，大家都会面临到。我们可能不像前面有万达讲的那样，他实际上主要做综合体，以及做一些购物中心，因为规模比较大，标准化复制，他做的可能更快，但是我们相对还是在追求自己的特色。我们做这些项目步子没有迈的那么大，我们也在思考，我们做的项目我们的特点在哪，我们的核心竞争力在哪，规模上可能比不上一些公司，但是每个项目上，我们怎么做，第一我们就是在所属的一些项目的地段上，我们比较注重，另外一点在项目自己内部，我们有一个什么样的理念，我们提出了一个叫城市会客厅的理念，这个理念说白了也很通俗，我们用这个方式在做。另外我们做的项目有一些艺术气息，基本上把一些艺术性的元素运用到我们的项目里面，甚至在我们项目里面做了艺术超市、美术会馆、无极会馆等等，我们把各种各样的业态综合到项目里面，是一个真正的大综合体。今天主要给大家分享一下我们一些项目，另外也简单讲一下我个人对综合体的看法。实际上这个班我在去年也参加过工商联朱老师举办的这个班，也学到了很多。实际上中国目前的发展还是挺快的，最近这两年商业地产发展非常迅速的，我们所做的基础是什么呢？就是因为中国还有很多的人口，还没有完成城市化进程。根据2010年城市蓝皮书有一个调查，目前城市化比率是46.6%，根据亚洲其他的比如日本、韩国70%来讲，可能还有20%多这样一个增长空间。我们为什么要做城市综合体？就是人要聚集在一起，下面有两个图，我们可以看到中国基本上十年左右就能10%的城市化率，有一个基本判断，到了2010年，实际上目前是46.6%，未来十年可能完成10%，所以商业地产还有二十年发展的时间，当然不能简单的判断，可能还有其他的因素。另外，目前中国商业地产的投资增速实际上从05年以后，06年开始逐步稳健的，增加的速度比较稳健。到了10年这个速度到了30%以上，这个也是因为有国家宏观政策的调整，住宅地产可能限购太明显，所以把开发商逼的住宅实在没法做了，怎么办呢？做一些商业地产吧。这个只是一个表面现象，实际上最主要的还是经济发展比较快，大家有这方面的需求，这个才是一个主要的原因。目前，中国的消费品有一个数据，奢侈品的消费数据09年就到了400亿，实际上这个数字已经很高了，可能在目前我们所做的项目里面，主要做的是时尚类的购物中心，包括我刚才讲的喜马拉雅中心，他们都是顶级品牌的这种，这种奢侈品他们对中国也是非常看好，可能未来几年奢侈品开店的速度要远远高于过去十年，这些品牌在进入中国的速度也是在加快。我目前负责的青岛大拇指广场，在08年我开始招商的时候，我谈一个超市都要谈很多家，实际上最终花了一年的时间，我才签下来来第一个主力店就是超市，但是到后来的时候，到09年、10年这些品牌慢慢会来找我，品牌也越来越多，一些品牌原来只在一线城市做，慢慢他往二三线城市发展，还有一些品牌不断从欧美、日本也在往北京、上海这些城市进入，所以以后肯定会有一个趋势，是品牌会越来越多，购物中心也会越来越多。经过几年的发展之后，好的品牌和好的购物中心会形成一个良好的搭档的关系。城市综合体，我们就不从远古时期讲起了，实际上城市综合体发展最早的，大家都认为美国还有法国大概在三四十年代、五十年代开始发展，中国发展还是相对比较慢一点。真正发展可能也就是最近这一段时间才开始研究这个，以前可能都是无意识的发展。目前大家理解的城市综合体的概念，主要讲商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、娱乐以及交通，甚至公共文化设施，不同的业态进行组合，有三种业态以上相互依存、相互帮助一种综合体。实际上我们最常见的综合体上面有写字楼，下面有底商，甚至写字楼、商业加住宅，这种搭配可能大家都在做。实际上城市综合体为什么这么做呢？其实原因也很简单，比如政府给你一块地，要你这里面有多少商业，有多少酒店，剩下的你想做住宅，政府不让，就逼着你做一些其他的业态，来分散你的投资风险，所以从这个角度上来讲，每个业态怎么配比，实际上每个企业都有一个自己的考量，但是这里面有一个基本的规律。像国外比如跟体育场做一种结合，甚至还有教堂这种大的综合体。像上海下个月有个项目叫虹口龙之梦在体育场旁边，跟酒店、购物中心做一个结合是一个很大的项目。我这里讲到一个概念，每个业态取的一个首字母，可能这个已经不用了，我们为什么讨论城市综合体呢？综合体肯定做起来会漂亮，它能提高一些城市的价值，另外以前可能比如做步行街，做一个简单的购物中心，但是这个都太单调了，做出来的话，可能没有综合体的体量大，综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，而且成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系，是高品质城市生活的一种标志。可能一个购物中心二十万平方以上的话，我们也测算过，每年的税都是一个亿以上，好的都能达到两个亿，主要还不是住宅的消费那个增值税，主要是商场这一块的税收，所以给政府持续的税收保证，也是综合体越来越快发展的一个主要原因。另外对区域有一个很重要的提升，本来可能一些老的，一些旧的，把它进行改造以后，城市综合体良好的展示价值就会带动。前面简单讲了一些意义包括它的价值，城市综合体里面有可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金。另外当你销售完了之后，你的酒店，你的商业可以保留下来，再持续有一个收租。另外当这些项目有一个良好的运营之后，在资本市场上，最简单来讲，在银行拿到的贷款，商业开业之后，你拿到的就是商业物业抵押的贷款，另外现在在银根紧锁的情况下，商业物业贷款银行比较愿意做，另外它比较稳定，用购物中心做抵押，从这些价值角度上来讲，也就是这样一个情况。另外一个综合体做好了以后，它对周边的带动作用也是非常大的。目前中国一些城市综合体，大家很多都在做，国内一些比较好的企业，比如万达，香港的企业他们都在做，做的比较成功，包括一些其他的，比如类似像我们证大、宝龙，每个企业都有自己的特色，目前的现状，我觉得主要有那种连锁标准化的，比如像万达，也有个性化的，比如像我们这种。实际上目前的综合体主要还是一些酒店、写字楼、公寓、商业这几块为主。另外目前实际上它成为一个很重要的金融投资产品，包括我们集团，因为我们集团除了房地产作为我们主营业务之外，另外还有一个基金的投资业务，也是我们一个主营业务，所以我们自己也在尝试做信托，可能在新加坡包括香港也有很多的地产基金，前几年也发了好几支，每一支的回报还是很稳定的。但是目前国内有一点点松动，我们目前也尝试打通金融和地产之间的一些桥梁。这种开发模式也比较多了，也有自己独立开发的，也有合资开发的，也有合作链，像万象城这种是新鸿基和华润共同开发的。也有一二级联动开发模式，这样可以把区域会做的更好一些。这些项目我想在座的都看过，有很多这样的案例，北京的华贸、新天地等等，这就不细说了。综合体特别是项目比较大的话，对一些大的综合体的开发也存在一个持续的问题，万达因为大家比较熟，可能会经常研究万达，他一开始就是销售，前面徐总也讲了，他可能商业部分全部是租赁持有，公寓都是快速销售回笼，实际上我们在做有些项目的时候，也采用这种策略。另外有一种比如新天地他就先做商业，慢慢再做住宅，这是两种模式，但是不同的企业在不同时期也会不一样。比如我现在做的这个青岛项目，因为青岛这个项目主要是由三块，酒店、商业和公寓，我们早期的时候是一起开工，一起开业，包括住宅是同期交房，但是后来做着做着可能不行了，施工的时候你发现地底下有情况，后来我们说商场先开业，有的时候先调控了，你的住宅得先卖，这里面实际上每个公司的发展策略都不一样。目前城市综合体发展建设的主要瓶颈，就是融资渠道还是比较缺乏，可能大部分的开发企业资金链很紧张，另外缺乏高品质的城市综合体。第三是缺乏成熟的配套环境，第一你拿出这些地可能都是一些新区的地，一些老城区的地你拿不到，周边还需要培养的一个过程。另外当地政府对你的支持，或者政府把你的项目引进去了，但是实际上在很多手续报批的过程当中，还是有很多磕磕绊绊。包括另外一点可能就是公司内部的管理，做商业规划的人，你明白商家有这个需求是很好的，但是你怎么在企业内部说服，要一个店长，一个广告牌，在每个企业里你能不能解决这个问题，都很难，这些问题因为企业内部可能你的商业这部分人，做商业运营的招商的很懂的商业，或者比较了解，但是你的工程这一块，你的设计了不了解商业也很重要。实际上在做的过程中，你的工程设计不了解商业的话，这个后期的浪费也是很严重的。前期规划的时候，比如餐饮它这里没有预流上下水的条件，但是你招来的时候有餐饮，后期要做上下水，这个改动就很多。这些在前期大家把这些问题给规避掉，就会在风险控制上减少很多的投资。另外第三产业特别是现代服务业的发展水平不高，购物中心在前期的时候，大家在招商这一块，在你商场刚开始招商的时候，你的选择比较少。另外也有一些盲目开发的现象比较严重。第三我给大家分享一下商业地产的一些选址包括开发、运营，商业地产的层级，城市核心商业圈，区域商业，社区商业，旅游商业，区域性的商业可能是大的能辐射大概五到十公里范围之内，社区商业一开始所做的，就是能辐射周边的三到五公里范围之内，旅游商业就是类似于上海的城隍庙，北京的王府井等等。每个公司在做选择的时候，因为他的操作能力不一样，他选择的商圈操作也不一样。实际我们一开始也不懂商业，最早做的时候从社区商业开始做，但是做完了发现这个项目不仅可以辐射周边两公里，可以辐射到五公里、八公里，不同的商业辐射的范围也会有改变的。实际上选址最主要的原则，大家也会常看到的，第一是有聚集的原则。比如说一个新的区域，商业是相对集中的，不是点状分布，这种对商业的发展还是比较好的。另外在这个里面，你在一个老城区的话，扎堆可能问题不大，但是将来操作的时候，你招商的风险。像我们在上海碰到的一个项目，我们跟嘉里中心同时在同一个地段，同一个地铁口，大家都开发了一个项目，体量也差不多多少，最后就是PK，到后来就是一个商业条件的PK，或者两个公司能调动资源能力更强一点，这个不是一个很好的竞争。但是慢慢发展的时候，它可能会有些调整，像这种地是早期拿的，你也没办法进行选择。另外选址一个原则是最短时间原则，你要让消费者第一时间能到你的项目。第三就是接近购买力的原则，像我们目前所拿的地通俗的讲，就是所谓消费能力比较强，一般是一个区域比较好的富人区，实际上每个城市都有这种现象。像上海西区更好一点，南区也不错，浦东也不错，这是早期。但是慢慢发展的时候，现在上海的北区也很强，北京大家知道可能东面北面比较好，南面弱一点，这也是看公司的情况。第四是交通易达性，我不知道大家有没有一种感觉，比如你住在北京的二环和三环中间，可能你的交通时间很多，因为没办法，堵车，但是你住在三环、四环，但是道路路网很好，交通时间可能更短一点，更快一点。选商业也是这样一个原则，很多时候你选的地段，路网很好，有一个地铁，有一些公车，有便利的交通，实际上来的人也是很多的。不管是城市综合体还是商业地产、商场它的一些开发主要的原则，从前期的策划、招商到设计、工程以及财务融资包括销售、运营推广，基本上就是这些步骤。从各个角度来讲，它基本上就是这些方面的因素，你把它都要考虑到位。这个我结合我们青岛案例进行分享，这个图就是我们青岛大拇指广场的一个鸟瞰图，这个项目是分三块，第一个就是它有一个商业，一个半开放式的购物中心。我们早期在做上海大拇指广场的时候，05年做的，当年开业了之后，上海浦东是一个大拇指广场，浦西叫西郊百莲中心，大家觉得原来社区购物中心也可以做这么大，就类似于北京的索拉纳，实际上它是在我们后面做起来的。我们青岛想做的比上海大一些，所以商业部分我们把它做到了七万五这样一个建筑面积，加上一些配套的话，可能就到十万平方。酒店加起来是两万平方，另外一个就是六万五千平方的一个酒店式公寓，这个我们在对外进行销售。酒店式公寓产品不受调控政策的影响，目前卖的很可以，每个月成交，目前这个项目一千套卖了三分之一，过去一两个月每个月成交四十套、五十套，所以这种销售还是可以的，说的过去。这个项目所处的位置是属于青岛市崂山区，崂山区是什么概念？是一个新区，类似于上海的浦东，北京的朝阳区偏北一点的位置，它的风景很好。大家去青岛旅游一定会去崂山，也会经过崂山区的海边，我们这个项目就是临海大概有两公里，处的位置比较好。这个位置在当地来讲，在2000年的时候，青岛市政府把崂山区规划一个CBD，但规划的起点很高，做的很早，周边住宅盖了很多，还是没有人住。06年我们拿了这块地，08年我们才开始进行开发，那时候周边的这些居住人口，小区大概住了30%，空置率还是相对比较低的，那时候是08年金融危机，这个项目也是在我们内部进行探讨，到底那个时间要不要做。那个时候大家都开始打折卖房子，我们一些其他的项目也给了很多折扣，但是那个时候也是最终考虑下来，进行了一些市场分析，这个区域因为它太缺商业了，这些楼都建好了，环境也那么好，这些人肯定要搬过来住的，虽然可能我们开始建造的时候，这些人不来，但是可能经过半年，这些人一定会搬到这样一个好的居住环境里，所以我们最终就进行了前期一些市场调研之后，包括跟商家一些访谈，那时候说商家愿意进，比如超市，因为我们可能没有像万达他有一个品牌资源很强大，跟每个商家都是战略联盟。我们基本上和商家也都是比较熟，把所有的商家包括主力店、超市全都谈了一遍，大家都说这个区域可以进，可以做，基本上那个时候就确定了这个项目可以开始进行开工。这地方的交通状况，这里面这些蓝色的路都是一些主干道，我们这个项目所处的位置是青岛的崂山区中心，正好被三个商务区所包围，往南两公里就是海边，往北两公里是海尔产业园，他周边的消费人群也是很强。另外我们这个项目周边有很多的住宅，实际上都是一些政府一些公务员小区，或者早期建的一些垄断性企业的总部，所以说周边的消费能力还是比较强的。这个就是我们项目周边的一个整体的规划，红色的部分就是我们的项目，大家可以看到在西北角，左上角这个位置有很多大型住宅区，西南角就是一个体育馆，青岛最大的体育馆，前一段时间汤姆斯杯羽毛球比赛在这里举行，很多歌星的演唱会，张学友、周杰伦的演唱会都是在这里举行的。其他的位置正好是不同的商务区，有三个商务区，这个项目周围潜在的人群是比较大的。潜在的人群从我们早期的时候的统计，在三公里范围之内，有35万这样一个消费人群，要是算到五公里的话，差不多到75万，但是这个人口一开始的时候，在跟商家谈的时候，他们还是觉得很少。实际上前面也有老师讲了一个观点，说这个地方连超市都不去的话，这个地方就不要做购物中心了。我这个项目它周围的人口还是不错，但是在前期跟一些品牌谈的时候，他们觉得这个地方没人。实际上当初跟家乐福，因为我们以前跟家乐福合作了两个项目，但是这个项目对方就觉得三公里之内可能没有那么多人，实际上他们自己内部一般有个限，三公里范围之内在30万人，这是他的一个底线，如果你这个项目三公里范围之内有三十万人，一般这道线就可以过。另外只要你周边没有太多的竞争对手，他就可以进。但是我们一开始在这个范围之内，因为我们环境是很好，但是我们正好在体育场的旁边，体育馆的后面就是一个山，叫浮山，浮山占了我们四分之一的面积，我们周围的辐射能力就少了一点，人口占了劣势。到现在为止，这些问题我们已经解决了，比如一些超市已经签约，马上就会开业。周边因为它居住环境好，有山有海，所以反过来讲，能住在这样地方的人一定是当地比较有消费能力的人，这反而成了我们项目的优势。这个项目我们的定位，因为我们在上海做的是一个社区性的购物广场，所以这个项目我们怎么做呢？这个是我们所做的有经验的项目，就是社区性的购物中心，实际上这个社区性什么最有特点？就是你的餐饮要能满足周边人的需求。另外一些生活服务能满足周边这些人的需要，还有我们通过对当地周边一些情况的了解，周边的人基本上都是在30岁到45岁之间，其实这个哪里城市都是一样的，基本上富人都在这个阶级，家里都是有小孩的情况下，所以我们这个项目设了比较大比重的儿童游乐，儿童服饰，甚至我们做了一个儿童美发店，我们也是针对当地进行了特别设置。另外我们在上海完全是一个社区性的购物广场，但是我们这个项目把购物比重加的更大，在08年的时候，你项目里面要设置一个电影院，大家都会挺佩服你的，你怎么会我做一个电影院？后来我们最终还是做了一个电影院。我们就把这个项目做成一个体验式、复合型的城市生活广场，通过酒店、商业和公寓互相带动，把这个项目做成我们比上海大拇指广场更好，有一个品牌的延续和升级。我们当初在做的时候，这个项目不仅是业态上更复杂，更多了，在一些商业的室内外空间的，包括地势高差的营造，因为青岛是一个地上老是有坡的城市，跟重庆有点类似，我们这个项目周边的高差差别也很大，最高的地方和最低的地方相差了大概有12米到15米，相差了三层楼。这个我们怎么做呢？一般商场可能按照固定的标准，该怎么设计怎么设计，这就造成了很多浪费，我们按照日本的设计风格，我们就把不同的有高差的地方做成了每一层都有首层，把不同的楼层作为首层，使这个商业它的租赁价值会更有提升。这个就是我们项目的一个效果图，这个项目大家看到右下角就是我们这个项目的主入口，右下角实际上是负一楼，他平着走是进入我们这个项目的负一楼，但是他有一个电梯，走上去就是一楼。所以这可以同时到达两个楼层，负一楼和一楼，大家看右上角，这个平着走是一楼，有一个台阶走是二楼，这个口可以同时到两个楼层，西边那个路口平着走到了二层，往上走是到三层，往下走是到一层。包括我们南侧的这个路口也是可以同时到一层和两层，另外我们在这个里面设置了三个广场，第一个广场就是在主入口里面有一个小型的户外广场，比如我有活动，大家就可以看到，通过海尔路的车流，就可以看到里面一些活动。另外最大的一个广场是在中心广场，大概面积是在1500平米左右，另外项目的西侧这个地方可以同时到一二三层的地方，也是有一个小的广场，证大做商业为什么比较注重广场？实际上广场我们的理解是，它是一个聚集人气的核心，以前大家的理解可能是沿街面要做的大一些，这个价值大，这个我们不反对。但是另外一点，广场实际上是这个项目的灵魂所在，我们在广场里面会做很多的活动，做不同类型的活动，对这个项目进行推广，这个广场不管是上海还是我们其他项目里面，是人流量最大的地方。像上海大拇指广场算是一个社区性的商业，目前它的广场租金最贵的达到35块一平方一天，这个价格就是比较贵了，但是他还能做出来，这个业绩还是比较好，营业额在同系统内还是能排到前几名的，所以广场是我们一个很重要的核心。这个是我们每个楼层的平面图，刚才简单地介绍了一下我们这个商场，接下来我把我们这个项目当初怎么做的一些思考，跟大家简单地分享一下。我是负责这个项目的招商跟销售还有酒店的一些筹备工作，所以参与的时间比较长。就是青岛实际上我们这里有一个数据，人均消费支出和人均可知支配收入的比，这个比主要讲什么内容呢？是讲这个城市的人有没有钱，敢不敢花钱，我们做了比较之后，我们发现青岛是十分靠前的，青岛敢消费的情况仅次于上海。这对我们商场怎么做有一个比较强的指引作用，另外青岛人有两种性格的综合体，他既可能有北京的相对大气，又有上海人追求时尚，他既比较土，另外又有比较洋气，各种风气他都追，这个地方的人又比较喜欢消费，这个是目前很多品牌也愿意进入二线城市，像青岛、成都、杭州、南京，这些品牌内部他们也做这种分析。另外这个区域，青岛是山东经济最发达的地方，这也是我们为什么选择这个地方的原因。另外青岛一个商圈的现状，以前青岛是有四个商圈，从最早的在西部的叫中山路商圈，实际上是德国人占领青岛的时候就有这个商圈，他后来没落了，随着97年青岛有李沧商圈，还有台东商圈，还有劳山商圈，到08年有一个奥帆基地商圈，他的档次做的非常好，类似于华贸一样，LV、爱马仕等等都笼络进去了。另外还有一个比较时尚的商场，就是青岛的奥帆中心，环境比较好，在海边有很多游艇停靠在这个地方。还有市北CBD商圈，这个最早是万达做起来的。第三个商圈就是崂山商圈，这个区域很有钱，住的人档次也比较高。这个区域风景比较好，但是这个区域之前一直没有商业，这是一个很怪的地方，就是他没有，所以那个时候，我们看完之后发现，整个崂山那么好的一个地方，只有一个当地的三万多平方米的购物中心，我们决定大拇指广场要开始建设，对整个青岛市场分析的很详细的情况下，我们才做了这个投资的决策。另外我们也做了一些青岛商圈重点的排行，基本上青岛在我们开始投资的时候，一些品牌比如说第一个首选的就是中山路商圈，还有就是奥帆中心，另外像崂山商圈也是一个很重要的，从这个角度上来讲，我们做了这样的分析。大家从这张图可以看到我们这个项目的位置，有大面积的住宅在周边覆盖，三个商务区，三个加起来有350万平方，它周边的环境很好，有些停车位，现在写字楼也有一种趋势，以前写字楼都是在市中心最好的地段建造写字楼，慢慢也有很多的企业他又搬出来了，第一他租金高，承受不起，第二就是停车问题解决不了。现在汽车保有量挺高的，没有地方停车。第三可能发展企业越来越大，需要更大的办公室，老城区一些核心地段找不到这样的位置，怎么办？就搬到新区，新区写字楼比较大，目前也才两年的时间，写字楼的出租率到了70%、80%。从这个角度来讲，这个项目我们觉得可以做。另外这些基本的因素，比如周边人的消费能力有，比较有钱，周边有人，有写字楼的人群，有住宅的人群，还有一个很重要的情况，周边有不少的商业地产项目，可能有的比我们这个项目规划的面积小一点，甚至有几个项目规划的比我们大的多。比如青岛的啤酒城项目，这个项目有两百万平方，扣掉做住宅的部分，纯做商业的也在20万平方，再加上写字楼、酒店也有三十万平方，所以它的体量比我们大很多。我们08年做判断的时候，青岛有一个百货公司叫丽群，他在崂山也有项目，包括还有其他的有好几个项目，那时候中粮在那里也投资了一个项目，但后来撤资了。那时候万达也在拿地，在那个时候我们做这样一个决策的时候，有很多的干扰因素。不同的企业你的决策人或者提供情报的，提供数据的这些人，你看到这种情况你怎么办？是一个很尴尬的事情，这个项目可能会面临你怎么做，周边算一算商业加起来的体量大概有两百万平方，你这个项目再有人，也承担不了。后来我们也是详细分析了每一个项目，因为啤酒城项目，我们了解个项目的规划，他当时无心开发这个项目，也是做一些土地的评估增值。我们对每个项目分析，我们发现每个项目都存在不顺利的原因，在那个基础上，我们就得出这个区域商业可以做，就是一个开业的节点，这个很重要。所以现在二线城市、三线城市，大家拿到一个项目竞争很激烈，但是关键的点在哪，你这个项目上市节点在哪，你上市面临的竞争多还是少，所以在青岛这个项目我们周边分析完之后，每个项目都存在着工期上的问题，或者是拆迁的问题，或者企业资金的问题，都不能开工，我们那时候及时开工，年底左右开业，是这样一个节点。这个节点到目前为止，这上面所分析的这几个项目，标蓝色字的这些项目都没有开工，这给我们项目预流了比较充足的时间。这个角度来讲，实际上可能在目前竞争这么激烈的地方，这个也很重要，大家怎么在竞争当中寻找出差异化，然后选择不同的上市节点，这对后期发展还是非常关键的。项目定位刚才讲了，这个区域它是消费能力比较强，另外我们自己分析完了之后，我们做了一些分析，我们怎么分析呢？我们做一些商家访谈。像万达每个项目它的体量还是大一些，可能有的是十几万，有的二十万，我们每个商家去问一问，比如超市有的时候能开两万平方，有的是一万五，有的是一万二就可以，但是愿意进这些区域的商家我们做了一个分析，当时从餐饮到零售到一些娱乐，大家愿意进这个商场的有一个面积，我们最终根据业态配比，我们做出来这个商场大概需要七万方左右的这样一个面积。所以最后我们把这些数据反馈成我们的定位，最终让设计师按照这个标准来设计这个商场。所以这个项目总体量地上面积建到13万3，我们商业大概地上是五万，再加上地下两万的商业面积，这个商业我们集团内部是确保这个面积做出来，我是可以租赁出去的，我是可以有一个比较好的运营能力，团队能管控得住。做酒店，酒店也是我们集团的一个战略，酒店在这个区域要怎么做，我前面讲的比较多的是商业，其实这个区域的酒店也有竞争对手。那个区域的酒店已经有的就是凯悦委托一个公司管理，他要做一个凯悦大饭店，这个在青岛来讲，基本上算一个豪华五星级酒店，我们怎么做？我们要做酒店的话，我们肯定做一个凯悦或者希尔顿，大家肯定是互相抢客源。我们想是不是做一个三星级酒店，我们跟如家谈，这个区域我们住宅卖的是一万八，酒店如果做一个三星级的话，跟商场的档次也是不匹配的，最后我们找了一个四星加或者能到五星这样一个品牌，因为我们上海大拇指广场是跟丽生合作，后来青岛也跟他合作。面积我们没有就选了在四星加到五星的标准，里面有游泳池、有健身房，基本配的很齐全。这个酒店我们建造完了之后，目前酒店还在室内设计这一块。我们一直是追求比较艺术化的氛围，我们企业的口号是正大建筑艺术生活，所以在青岛这个项目里面，大家看那个效果图就可以看出来，那个酒店是一个很有想象力的酒店。最早的时候第一版的方案更有想象力，像一个石头飞到山上炸开砸下来，我们把酒店定义为精品艺术酒店，目前这个酒店到这个时期来看，我们都觉得造的还有点少。因为那种区域，我们酒店会有好的销售预期。刚才讲的是怎么算大的商业配比，商业、酒店算完了之后，剩下来的是公寓，公寓我们也进行了一些测算。我们最早是想一半做商业，一半做酒店，但是最后我们经过很多测算，把酒店、商业和公寓做成现在这样一个