城市更新运作模型和盈利模式要点介绍课件

旧城改造项目工作要点介绍旧城改造项目工作要点介绍城市化进程不平衡留下的顽疾，一是政府主导模式，即政府是改造的主体，由政府投入大部分资金进行改造，政府负责村民的安置补偿。

二是由政府和房地产开发商进行改造的市场改造模式，开发商在政策范围内负责村民的安置补偿，并按照改造方案进行开发，政府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、规划的作用。

三是由村集体经济组织或村民自行改造，改造资金由村集体经济组织和村民自行解决。政府则在税收、贷款和基础设施建设等方面提供优惠或协助。（深圳渔民村、田贝村改造）为什么要改造如何改造2城市化进程不平衡留下的顽疾，一是政府主导模式，即政府是改几个关键名词村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾村民股份公司对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属（集体、个人、国家）（有时需补办土地用地手续，房屋产权证等），经过业主、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。丈量、确权新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是1∶0.8，还有拆一赔一拆赔比定向摘牌拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。拆迁成本拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。3几个关键名词村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长至土地开发环节，业主承担土地一级运营的工作。区域经济/房地产项目价值链市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售施工管理项目融资项目设计项目规划定位开发招商土地出让土地融资土地开发项目开发管理运营拆迁安置向土地所有人收购土地拆迁和安置把土地出售/转让给房地产开发商或驻商商业模式房地产开发商代理商/中介机构运营管理商进行宣传及谈判等工作以吸引开发商/驻商来进行土地开发在所购土地上规划并建造房地产等项目把所建房地产等项目出售/出租给驻商进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购买/租用已开发的房产等项目负责日常的运营、维修及其它管理土地一级运营帮助开发商/驻商规划总体及单一项目的建设4与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长至土地开发环节在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段前期准备拆迁实施开发实施规划研究编制实施方案组建机构项目招商现状核查制定拆赔方案拟定优惠政策规划报批计划申报物业核查公告物业登记、确权业主访谈确定拆赔方案拆迁动员拆迁谈判签定拆补协议土地供应申请制定开发方案编制详细规划拆迁手续办理发布拆迁信息房屋拆除办理前期手续开发建设风险控制可前置，开发主体的合法性确立5在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段前期准备拆迁实施开发实前期准备工作流程规划研究编制实施方案组建机构现状核查制定拆赔方案拟定优惠政策规划报批计划申报规划局区旧改办拆迁办公室市政府市政府主管部门审批审批项目招商6前期准备工作流程规划研究编制实施方案组建机构现状核查制定拆赔拆迁实施阶段工作流程物业核查公告物业登记权属确认业主访谈确定拆赔方案土地供应申请拆迁动员拆迁谈判拆迁办公室区旧改办开发商区旧改办业主审批签订拆补协议谈判小组市国土局股份公司7拆迁实施阶段工作流程物业核查公告物业登记权属确认业主访开发实施阶段工作流程制定开发方案编制详细规划房屋拆除办理前期手续开发建设拆迁手续办理风险控制区旧改办规划部门开发商拆迁公司拆迁公司发布拆迁信息区政府8开发实施阶段工作流程制定开发方案编制详细规划房屋拆除办理前期旧城改造涉及政府、开发商、村民的三方利益，一切美好愿望的实现都要基于利益博弈

政府利益企业开发利润及品牌建立旧改项目企业利益改造后区域价值提升，承担城市功能的城市增长极拆迁、建设模式改造前社区脏乱差，公共配套不完善，区域价值被贬损村集体及村民利益村民居住环境改善城市归属感增强村民社会保障增加利益主体博弈模型满足各方长短期利益城市功能完善城市价值提升旅游消费升级政府、企业、村民三房的利益动态平衡9旧城改造涉及政府、开发商、村民的三方利益，一切美好愿望的实现三方在拆赔谈判中的具体分工和工作负责村民的联系、召集、组织作为工作组成员逐户进行谈判，做好讲解工作保证拆迁稳定已身作则，起到拆迁带头作用拆迁政策和实施方案的宣传解释股份公司和村民思想工作负责拟定各种具体详细的拆迁补偿方案联合各单位人员组成多个工作小组谈判培训和准备制定谈判策略工作小组进驻大冲村逐户实施谈判谈判过程中组织会议，改进策略、修改方案、解决问题政府股份公司不参与具体谈判工作与股份公司和村民签订补偿安置协议实施补偿开发商10三方在拆赔谈判中的具体分工和工作负责村民的联系、召集、组织拆开发模式11开发模式11城市更新主要的运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（软性城市更新）IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）实施策略实施模式借鉴运作过程改造分期——见世联地产顾问丛书《城市更新之市场模式》12城市更新主要的运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDe城市更新运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（软性城市更新）IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）城市发展基金以吸引私人投资为目的，将私人资金吸引到对投资缺乏吸引力的城市内城，从而推动城市更新运动，抑制日益严重的城市衰退。中央财政拨款城市发展基金城市内城更新工程无偿资助利润分成低息贷款私人资本投资阳光海岸项目较难争取到中央财政的拨款。三亚市年GDP不足50亿，财政收入不足7亿，市财政较难投入。模式匹配度：较差案例借鉴：英国城市发展基金（1982）13城市更新运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevel城市更新运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（软性城市更新）IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）针对大规模的，多功能的城市更新项目，由于单一主体，单次难以直接完成，因此产生MUT更新模式，利用模块划分思路，保证模块的相对独立与完整性，保证单模块开发的资金收回。MUT的适用环境是大型的，需要进行全面功能改变，且必须是开发目标明确的多功能配套地区的开发。本项目规划为多功能综合旅游服务区，需要作区域功能的全面改变。地块狭长，权属复杂，公间比例较大，难以一次完成。模式匹配度：好案例借鉴：伯明翰市的布林德利地区（全欧洲规模最大的运用MUT模式进行改造开发的项目）14城市更新运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevel城市更新运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（软性城市更新）IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）SUR模式是软性城市更新模式（SoftUrbanRenewal）的缩写，在时间应用中其突出的特点是，在城市更新过程中不强制原住民一次性搬迁，而是采取边更新边搬迁的方式。在目前城市更新的应用中这一模式主要用于对小规模住宅区的改造。模式匹配度：较差案例借鉴：澳大利亚Vienna镇的城市更新15城市更新运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevel城市更新运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（软性城市更新）IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）这项计划目的在于对街区进行空间改造。这种改造模式不宜于控制改造进程，而且由多主体参与改造的方式很容易降低改造标准。大型开发商小型开发商小型开发商区位最好区位较好区位不好大范围，高层的高档居住区小范围，四到五层的家庭住宅小型的家庭公寓住宅土地租金上升政治经济实力建造和出售自助改建模式匹配度：较差16城市更新运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevel大规模、多功能的城市更新项目主要采用MUT模式MixedUsedTheory混合功能开发理论大规模的、多功能的城市更新项目，由于单一开发商，单次难以直接完成，因此产生MUT更新模式。适用环境：大型的，需要进行全面的功能改变，且必须是开发目标明确的多功能配套地区的开发。利用项目规划组（委员会）与开发商（业主）的互动，保证整个项目目标的实现。利用模块划分思路，保证模块的相对独立与完整性，保证单模块开发的资金收回。每个建设阶段保证相对完整，尽量保证每一建设阶段能够收回成本供下一阶段建设使用。寻求各模块新的增长点，在此基础上形成整体价值的全面重建。规划委员会和开发业主、承包商保持互动，保证所有建设阶段的完成满足最初的规划目标。强有力的组织机构模块划分，各自平衡滚动开发增长点的价值标杆多角度互动17大规模、多功能的城市更新项目主要采用MUT模式大规模的、多功MUT模式的组织实施流程政府规划组（委员会）开发商确定增长点招标确定开发商互动监督制定总体设计商定划分功能模块与开发次序与承包商互动开发18MUT模式的组织实施流程政府规划组（委员会）开发商确定部分安置、部分出售、分期投入、滚动开发，是旧城改造项目的基本思路四更园二期四更园一期澹州村食品厂滚动开发模式：利用安置区作为启动，每期部分安置拆迁居民，剩余房产出售，产生利润，滚动进入下一期的开发成本中。该开发模式，首先保证项目安置区启动，保障原居民利益，其次保障了开发商的资金安全，调动开发热情，最后实现了区域更新的政府目标。项目开发策略安置区安置区安置区安置区产生利润下期居民部分安置下期居民部分安置下期居民部分安置食品厂出售物业儋州村出售物业四更园一期出售物业四更园二期出售物业产生利润产生利润保障居民利益实现。保障政府目标实现。保障企业利益实现。19部分安置、部分出售、分期投入、滚动开发，是旧城改造项目的基本旧城改造中7种盈利模式20旧城改造中7种盈利模式20旧改项目分为一级开发收益和二级开发收益两大类盈利模式获取一级开发的收益获取二级开发和土地增值的收益自主开发合作开发•承诺投资回报率合作开发•按股份利润分红项目公司取地自主开发项目公司取地转让变现合资公司合作开发BOT项目转让熟地招标、拍卖、挂牌获取土地出让金通过项目开发和土地转让开发，获取开发利润和土地增值收益1234567下面以三亚城投开发阳光海岸项目为例21旧改项目分为一级开发收益和二级开发收益两大类盈利模式获取一级模式一：城投自主进行一级开发三亚政府阳光海岸拆迁工作小组三亚城投拆赔谈判拆迁补偿土地平整净地权益资金商业银行债务/股权融资信托/私募基金签订协议出让金模式一运作过程示意图：城投单独进行一级开发，政府将熟地出让之后全额返还给城投。22模式一：城投自主进行一级开发三亚政府阳光海岸拆迁工作小组三亚城投自主进行一级开发模式评价好处是利用财务杠杆,使得利润最大化。尽可能的减少股权融资，对于高利润低风险项目来讲积累资金的意义重大。城投需投入巨大的人力、物力、财力运作实施。单纯的政府背景具有较强的公信力对政策的把握度高能够保证项目的顺利实施较高比例的债务融资所形成的杠杆效应资金压力过大市场化程度低操作缺乏灵活性容易抬高建造成本利弊适用性分析利润高，风险小的土地，或者土地被较大程度贬损所需资金投入通过多角度融资能够解决原住民对非政府机构介入拆迁极为排斥23城投自主进行一级开发模式评价好处是利用财务杠杆,使得利润最大模式二：城投寻求合作开发，并约定投资回报率三亚政府阳光海岸改造领导小组三亚城投拆赔谈判拆迁补偿土地平整净地权益资金+土地入股签订协议出让金三亚城投通过约定投资回报率吸引其他投资者合作进行一级开发实际上是一种融资性质的合作，城投主导整个开发进程，在阶段性一级开发完毕收回土地出让价之后，向合作方支付承诺的投资收益。模式二运作过程示意图：其他主体注入资金约定投资回报率按约定投资回报率24模式二：城投寻求合作开发，并约定投资回报率三亚政府阳光海岸城投自主进行融资型合作开发模式评价城投对资金的要求和投资者对短期稳定利润的要求是合作的基础合作者甚至并非房地产企业，比如投资机构、基金公司等。缓解独自开发所造成的资金压力城投主导开发具有较强的公信力对政策的把握度高固定合作方的投资回报率后，城投可以实现利润最大化风险独自承担市场化程度低不能调动投资者的积极性不利于安抚原住民情绪利弊适用性分析利润高，风险小的土地或者土地被较大程度贬损只是针对特殊的个案，不具有普遍性所需资金投入通过多角度融资能够解决25城投自主进行融资型合作开发模式评价城投对资金的要求和投资者对模式三：城投谋求战略性合作开发，并按股分红三亚政府阳光海岸改造领导小组三亚城投拆赔谈判拆迁补偿土地平整净地权益资金+土地入股签订协议出让金战略性合作，是与卓越的合作伙伴面向整各改造和开发过程的长期合作。城投与其他开发商合资成立项目公司，操作具体的一级开发项目，并为接下来的进一步二级开发奠定基础。城投靠安置土地或者土地抵押贷款，以及与政府达成的框架性协议作为合作资本。模式三运作过程示意图：其他主体具体项目公司注资入股按股分红26模式三：城投谋求战略性合作开发，并按股分红三亚政府阳光海岸改战略性合作进行一级开发的模式分析缓解独自开发所造成的资金压力能够保证项目的顺利实施分散风险，同时也降低了利润空间良好的合作开发为二级开发打下基础知名开发商的相互学习借鉴，并调动了合作者的积极性土地一级开发利润需要分享利弊适用性分析一级开发利润较低&价值上升空间较小的土地成熟稳健的合作者，战略性的合作项目有一定风险，受开发操作水平的影响较大27战略性合作进行一级开发的模式分析缓解独自开发所造成的资金压力总结：进行一级开发合作的方式因地块的具体情况而分为融资性合作和战略性合作两种主要形式合作开发•承诺投资回报率（融资性合作）合作开发•按股份利润分红（战略性合作）描述成立项目公司进行一级开发，与合作方合同约定投资回报率。成立项目公司进行一级开发，双方通过合同约定按照股份进行利润分红。特点城投独自承担一级开发的风险，同时享受一级开发带来的较大土地增值。合作双方分担一级开发风险，共享开发利润。土地的适应性价值被较高贬损、或者经过一级运营会有较大升值空间的土地价值上升空间较小的土地28总结：进行一级开发合作的方式因地块的具体情况而分为融资性合作城投是否在一级开发后介入二级开发，取决于地块价值的提升速度及其在项目整体中的重要性土地价值迅速增值，是土地出让的前提。因此，在出让土地之前的区域营销、规划和形象宣传、基础设施、交通路网、绿化景观建设、关键配套和边界处理等必须先期着重投入。出让土地二级开发权获得土地出让金获得土地二级开发权获得进一步增值收益和开发利润土地价值一级开发之后土地价值迅速攀升到预期水平一级开发之后土地价值未达到预期周边关系周边配套和基础建设已经形成周边配套和基础设施建设尚未形成，地块尚有较大增值空间重要性属于相对次要地块，对于整体影响不大（不包括BOT型项目）对于项目整体来讲意义重大，需要对开发进程进行控制29城投是否在一级开发后介入二级开发，取决于地块价值的提升速度及模式四：城投取地自主进行二级开发三亚政府阳光海岸改造领导小组三亚城投拆赔谈判拆迁补偿土地平整净地签订协议项目后期城投自有资金比较充裕积累一定开发经验后项目开发利润率高一级开发结束后，应在挂牌前对熟地价值作市场评估，之后按照评估价格通过土地空转来获地，并以此作为再融资的手段。模式四运作过程示意图：净地挂牌出让定向摘牌取地项目公司二级开发赚取利润30模式四：城投取地自主进行二级开发三亚政府阳光海岸改造领导小组模式五：城投取地转让变现三亚政府阳光海岸改造领导小组三亚城投拆赔谈判拆迁补偿土地平整净地签订协议城投自有资金比较充裕需要在战略上控制土地开发进程土地需要一定时间来提升价值项目开发利润相对土地增值利润较低模式五运作过程示意图：净地挂牌出让定向摘牌取地土地转让赚取土地增值收益控制土地开发节奏净地成立项目公司31模式五：城投取地转让变现三亚政府阳光海岸改造领导小组三亚城投模式六：城投与其他公司合作取地进行二级开发三亚政府阳光海岸改造领导小组三亚城投拆赔谈判拆迁补偿土地平整净地签订协议项目开发利润率较高项目开发进程需要控制项目前期城投自有资金比较紧张项目前期缺乏足够开发经验模式六运作过程示意图：净地挂牌出让定向摘牌取地合资公司二级开发赚取利润其他公司利润分成土地入股资金入股32模式六：城投与其他公司合作取地进行二级开发三亚政府阳光海岸改……综上，城投可以通过定向摘牌获得土地二级开发权，根据具体情况获取二级开发和土地增值收益土地价值在一级开发后尚未达到峰值，将随项目进展进一步增值对于项目整体意义重大，必须对开发进程进行严密控制的土地项目公司取地自主开发项目公司取地转让变现合资公司合作开发直接获得土地增值收益参与二级开发获利项目后期城投自有资金比较充裕积累一定开发经验后项目开发利润率高项目前期城投自有资金比较紧张项目前期缺乏足够开发经验项目开发利润率较高，但整体利润相对较低项目后期城投自有资金比较充裕项目开发利润相对土地增值利润较低土地需要一定时间来提升价值非重点地块，通过规划控制土地33……综上，城投可以通过定向摘牌获得土地二级开发权，根据具体情一些非盈利文化娱乐项目也可以采取BOT项目招商方式开发，城投通过协议获得招商佣金BOT项目招商面临的问题是如何提供一个有吸引力的盈利模式来吸引投资者BOT概念BOT（Build—Operate—Transfer），即建设—经营—转让方式，是政府将一个设施项目的特许权授予承包商。承包商在特许经营期内负责项目设计、融资、建设和运营，并回收成本、偿还债务、赚取利润，特许期结束后将项目所有权移交政府。如果单纯靠文化娱乐项目的后期经营收入仍无法弥补项目的亏损，则BOT项目将对开发商不具有吸引力。34一些非盈利文化娱乐项目也可以采取BOT项目招商方式开发，城投拆赔方案如何确定拆赔方案拆配比？旧改项目的关键点是拆迁，而拆迁的关键点就是找到各方的利益平衡点35拆赔方案如何确定拆赔方案旧改项目的关键点是拆迁，而拆迁的关拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进行补偿。货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现有房屋建筑面积进行货币补偿。实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋。实物货币实物为主货币为辅货币为主实物为辅36拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币“实物赔偿，产权置换”的关键因素是拆赔比

项目原有面积拆赔比还建面积框架结构房347091：1.241650.8混合结构房5626701：1562670砖木结构房195551：0.8516621.75简易结构房145601：0.68736按照政府政策规定一般政府政策会有指导拆建比。（见三亚政府138附件）在深圳市，采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为1∶0.8左右，成熟旺区更高。村民一般要求拆一赔一。37“实物赔偿，产权置换”的关键因素是拆赔比

项目原有面积拆赔比拆赔模式完全市场化拆赔模式：市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的，完全根据村民意愿有条件市场化拆赔：采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接对现有私房按市场方式拆赔准政策方案一：完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定仍由规划国土部门界定。准政策方案二：完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定由集体股份公司

完全政策拆赔：若政府能够保证落实“有效界定建房时间”（即界定合法违法的标准）和“强制拆除违法建筑”两个关键环节，项目能够按照政府政策要求完全实施。(政府强势，西部城市)——建议从可操作性出发选择拆赔方案。——如果侧重于操作风险最小应选择“有条件市场方案”。——如果侧重于维护《两规》，应选择“准政策方案1”，但必须解决时间界定中所存在的问题和风险，并能得到村民的认可38拆赔模式完全市场化拆赔模式：市场赔偿标准是在市场操作中由开发月川村改造共形成六种补偿方案补偿方案补偿内容村民方案补偿方案一现金补偿+120㎡宅基地补偿方案二现金补偿+120㎡宅基地+90㎡出租公寓补偿方案三现金补偿+120㎡宅基地+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地政策方案补偿方案四现金补偿+300㎡公寓+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地补偿方案五现金补偿+海航地块120㎡宅基地+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地折衷方案补偿方案六现金补偿+（120㎡宅基地+300㎡公寓）+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地案例链接：三亚月川村旧改39月川村改造共形成六种补偿方案补偿方案补偿内容村民方案补偿方案具体拆赔方案制定拆赔方案的技术路线拆赔政策分析制定拆赔方案方案初步设计盐田历史拆赔分析原有拆赔分析综合分析评价拆赔方案内容及分类拆赔方案制定原则现状数据分析确定初步拆赔方案政策拆赔方式研究确定拆赔标准拆赔标准验证方案评价反馈意见分析拆赔难度分析拆赔标准确定制定拆赔方案现实条件分析40具体拆赔方案制定拆赔方案的技术路线拆赔政策分析制定拆赔方案方拆赔方案实施过程选择总量较少的***村作为试点村制定可行的拆赔方案在改造范围内选取试点村以政策或案例为依据初步制定标准较低的拆赔方案并发送集体组织或户主制定拆赔方案（初稿）分析大部分户主的真实想法和补偿底线回收并分析反馈意见对原方案进行调整并确定拆赔方案调整并发布拆赔方案以拆赔方案为基准在***村实施拆赔谈判在试点村进行拆赔谈判以试点村拆赔标准改造在范围内全面实施拆赔在改造范围内实施拆赔41拆赔方案实施过程选择总量较少的***村作为试点村制定可行的拆拆迁补偿在实践中的细节阶梯式的拆赔比。以180平米作为基数产权置换，剩下的用货币补偿。如180以下按照全产权置换，180-300补偿90%，300-400补偿80%，剩余的就按照货币补偿。只要不太离谱，不让后面的补偿难做就可以。（实践中的最佳方式。)首层赔偿商业。私房的首层是按1∶0.82补偿集中商业；私房的二层及以上是按1∶0.88补偿住宅或公寓。原村民不仅可以得到相应面积的住宅，还可以在商业区得到集中商业的面积，并集中经营和管理。（岗厦河原村）鼓励搬迁。村民原先的房子有天有地，现在一下子接受不了高层的楼房生活。对于这种情况，谁先同意搬迁，谁先选择高层的房子，鼓励搬迁。在政府政策中也有规定鼓励搬迁，如选择货币补偿，奖励10%；配合丈量安置搬迁，奖励10%；（房屋货币补偿金额）居民组建物管公司。居民最担心的是社区里面有物业管理费，担心生活成本增加。解决办法就是交给社区来管理，社区自然转变为物业管理公司，可以创造就业机会商铺返还。低层可以做商铺，返利给居民，统一管理、统一经营，把安置区的低层商铺让利给老百姓，对于老百姓更有吸引力。水电费可以直接由水电公司来处理。以现状赔偿。对于没有产权、不合法的建筑，一般以现状为准进行赔偿，不去区分有无产权，合章、违章不区分有其深层次原因。赔偿方式鼓励搬迁安抚村民以现状赔偿42拆迁补偿在实践中的细节阶梯式的拆赔比。以180平米作为基数产设定拆赔方案之关键查帐：拆迁区房屋有翔实的查帐资料，三方都确认。拆迁改造之前，再次所有房屋按照查帐资料确认，确认之后抢建房屋不予赔偿！确权：确认建筑合法、非法的标准：关键是界定建房时间。但在实施中由于界定建房时间不确定性因素多，项目前期工作存在时间长、操作难等问题。界定人由规划国土部门或集体股份公司，可形成两套方案。可行性：违章私房普遍：产权关系混乱：面积超标严重：建筑强度大：业主来源复杂：建房形式多样：旧城改造区域的普遍现状特点43设定拆赔方案之关键查帐：拆迁区房屋有翔实的查帐资料，三方都确经济测算及评价44经济测算及评价44经济测算基础及前提拆赔比确定：比按1：0.6开发商最低利润确定：至少15％的净利润取地成本确定：享受《暂行办法》中的地价优惠静态or动态测算：动态需细致到每年核心就是挣不挣钱？挣多少钱？所以经济测算的基础就是财务知识：成本是什么？收入是什么？最终的总利润是多少？成本利润率多少？开发单位收益原则为：NPV≥0，IRR≥行业基准收益率45经济测算基础及前提核心就是挣不挣钱？挣多少钱？开发单位收益原拆迁成本包括村民旧房的拆除费及过渡期间的安置费，有货币补偿的还包括部分补偿金额。政府鼓励搬迁，会规定搬迁奖励费按时签协议10%、按时搬迁10%旧村改造项目中，一般土地成本（包括的拆迁安置费和取地成本）占总开发成本的40%-50%左右。不可预见费:包括基本预备费+涨价预备费。序号开发成本一拆迁安置费1.1拆除费1.2安置费1.3搬迁费用1.4拆迁管理费1.5测绘费、评估费、拆除费等费用1.6不可预见费二地价三勘察设计费（2％）四建筑安装工程费五不可预见费（2.5％）六管理费用（2％）七食品厂安置费八公共配套设施总开发成本（合计）注：单价为按可销售建筑面积分摊计算的单价开发成本：取地费用+拆迁费用成本细项（总投资）=开发成本+开发税费46序号开发成本一拆迁安置费1.1拆除费成本细项（总投资）=开发成本+开发税费销售费用：销售额*（1-3%）即相当于给代理公司的点数。销售税金及附加=营业税（收入5％）+印花税（收入0.03％）+城建税（营业税7％）+教育费附加（营业税3％）（目前算总销售额的12%-15%比较合理）预征土地增值税=每期销售总回款*1%（不要严格按照国家规定来算，一般是预提1%比较合理）财务费用=借款利息支付（按照现时贷款利率来算）所得税：国家规定25%开发税费=销售费用+销售税金及附加+土地增值税（预提+结转）+财务费用+所得税47成本细项（总投资）=开发成本+开发税费销售费用：销售额*（1收入细项=卖房+卖地+商业性物业持续经营收入注意：测算时每期销售面积需设定比例：如3年售完，第一年70%，第二年20%，第三年10%。销售售价根据市场有一个递增额度：如年涨幅5%根据项目情况，需要区分商业和住宅的销售情况。案例：月川村旧改项目：销售收入表每年销售净收入=每年的卖房总回款--销售税金--预征土地增值税48收入细项=卖房+卖地+商业性物业持续经营收入注意：案例：月川项目利润测算营业利润=销售收入-营业成本（动态测算中，得出每年的营业利润和净利润）税后净利润=营业利润--所得税(25%)（国家法定所得税率），得出每年的资金净流入。案例：月川村旧改项目：利润表注意在动态测算中，刚开始的营业利润需抵补前期的资金投入（开发成本），（测算中有一个专项叫：补前期亏损）所以没有利润，当然也不用缴纳所得税。49项目利润测算营业利润=销售收入-营业成本（动态测算中，得出每项目经济收益指标及评价。每年净现金流量=每年现金流入-每年现金流出（动态测算中用，作为后续测算的基础）采用净现值公式，得到每年的净现值流量表。最后得出财务净现值、内部收益率、动态投资回收期案例：月川村旧改项目：现金流量表评价指标（一般标准）财务内部收益率大于等于行业基准利润率（20%）财务净现值(i=12%)=动态投资回收期=50项目经济收益指标及评价。每年净现金流量=每年现金流入-每年现风险性分析敏感性分析一般是测试容积率变化、销售价格变化对项目产生的风险。测试容积率、价格变化对于总收入、总投资、净利润、利润率、净现值、IRR，回收期的影响。51风险性分析敏感性分析一般是测试容积率变化、销售价格变化对项目内部收益率IRR：使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率内部收益率的“内部”说明它只与项目本身的现金流量序列有关，与外界无关，不需要给定折现率，可以用来比较不同投资期限的项目。内部收益率是留在项目内部尚未回收投资的那部分资金的收益率，它反映的是项目所占用资金的盈利能力，财务内部收益率(FIRR)指标考虑了资金的时间价值以及项目在整个计算期内的经济状况；第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年NPVIRR方案一-2000005000050000500005000050000100000￥66,957.1017%方案二-20000000000407700￥66,979.1813%比较两个投资方案的优劣52内部收益率IRR：使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累提高利润率的主要方式及选择顺序说明引入货币赔偿。降低拆赔比可增加可售面积，但会增加改造的实施难度修改规划土地性质，增加快速回现物业的比例提高容积率增加商住用地面积降低拆赔比政府补贴提高利润率的主要方式提高容积率可增加可售面积，但对城市环境影响较大且受规划控制大提高利润率的效果明显但是决定于政府财力134253提高利润率的主要方式及选择顺序说明引入货币赔偿。降低拆赔比可旧改的组织构架54旧改的组织构架54比较理想的旧改项目组织结构

目前各个城市尚未成立专门的城市重建局，在组织上未明确政府的职能主体一般成立旧改项目小组，河西区出组长，各个部门参加。河西区房产局、规划局、综合执法局、信访办。查处违法建筑工作办公室是日常监督和控制违法建设的机构。规划和改造工作办公室控制土地用途，并有落实“确权”工作责任。组长（区委书记）常务组长（各部门副局长）市信访办市公安局区分局局长市国土局副局长市规划局副局长市房产管理局市国资委副主任市综合行政执法局市政府副秘书长查处违法建筑工作办公室规划和改造工作办公室常设国土房产局常设规划局居委会（股份公司）55比较理想的旧改项目组织结构

目前各个城市尚未成立专门的城市重旧改项目政府招商条件根据各地块的功能、规模、开发量大小等不同情况分别制定选择条件资金门槛，要求开发商必须有7亿元的启动资金本项目涉及住宅、商业等综合性大型社区的开发建设，开发商必须具有较好综合开发经验有开发中心城社区的成功经验最好有旧城改造经验品牌房地产开发商优先设定原则开发商的资质、资金实力、开发经验、品牌、旧城改造经验、商业、办公物业开发经验等，不同地块考虑的重点应不同考虑因素招商条件条件确认投标单位须提供拟投标地块改造资金证明，包括估算的拆迁、临时安置费、回迁房50％的建设费、可销售商品房35％建设费投标单位须提供具体的改造实施方案和计划投标单位须提供已开发建设的案例和经验投标单位提供旧城（旧村）改造案例投标单位的近五年的财务状况56旧改项目政府招商条件根据各地块的功能、规资金门槛，要求开发商旧改项目可能的优惠政策实施主体优惠政策三亚市河东区：在不违反城市规划、保证有关功能设施配套的前提下，制定适当的优惠政策报市政府，由市政府批准后执行。可能的优惠政策有：土地出让收益返还；政府补贴；银行贷款贴息；政府投资建设公共配套设施和基础设施；行政事业性收费减半收取；相关手续办理享受“绿色通道”政策；57旧改项目可能的优惠政策实施主体优惠政策三亚市河东区：在不违反各项手续的办理立项手续用地审批规划审批拆迁许可审批建设工程审批所需资料项目立项申请报告；项目可行性研究报告；项目建设所需的土地、环保审批文件；资金证明文件；需补充提供的其他材料；改造合作协议；改造可行性研究报告；改造项目的规划方案；改造项目的房屋产权资料；改造地区所在农村集体经济组织对改造项目的意见书；改造实施计划和方案；建设单位资信证明；保证金；申请表；立项批文；建设用地方案图；关于用地条件的特别要求；规划方案；用地批准文件；规划批准文件；拆迁补偿安置方案；拟拆除房屋业主姓名、家庭人口及产权部门提供的产权资料；拟拆除房屋所在地段、面积、结构、用途及价值；实施主体开发商开发商开发商拆迁办公室准备资料，开发商申请办理由开发商具体办理；拆迁办公室负责协调简化程序，节约办理时间取得成果批准立项签订土地出让合同《建设用地规划许可证》与股份公司签订“安置补偿协议”《建设工程规划许可证》58各项手续的办理立项手续用地审批规划审批拆迁许可审批建设工程审主要风险控制银行由区旧改办指定，在开发商办理拆迁许可批准之前，监管资金必须到位；资金到账时，旧改办、银行、开发商三方签订资金专项监管协议,使监管行为符合法律程序；旧改办与银行签定拆迁补偿安置资金监控受理合作协议。参与各类协议的拟定，保证协议合法性。主要有股份公司与开发商合作协议、拆迁补偿安置协议、资金监管协议等。保障改造中各项工作程序合法。拆迁改造政策性强，诉讼风险大，在改造中程序一定要合法，律师参与可发挥监督、保障作用。专人研究、督办优惠政策的制定、办理；对本项目公共配套实施建设进行费用预算，并向上级申请资金；针对本项目建立绿色通道，简化相关手续办理程序；补偿安置资金不到位，村民无法按时领取过渡费开发商中途撤资或后续资金不足政府优惠政策无法落实、公共配套设施建设资金不到位、各项手续审批程序繁琐缓慢补偿安置资金监管引入律师建立改造绿色通道风险识别59主要风险控制银行由区旧改办指定，在开发商办理拆迁许可批准之前旧改项目对于开发商的关键点60旧改项目对于开发商的关键点60旧改项目关键点：拆迁进度：旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的重要节点的确定，否则则难以预计项目的进度和竞争策略的制定；规划方案：容积率、物业比例等技术指标，直接涉及到开发商利益和政府利益。拆赔方案：（村民和开发商的利益冲突，涉及到拆配比、现状建筑合法和非法的判别）经济测算：保证项目开发的市场可实现性61旧改项目关键点：拆迁进度：旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期旧城改造对于开发商的挑战“城中村改造有很多历史遗留问题，还有原村民的观念问题，短期内都无法解决，自然就影响工程进度，而且利润菲薄，这也是开发商鲜少介入旧城改造的主要原因”“开发商所遇到的问题比想象的要复杂很多。“不但利润微薄，而且工作相当繁琐复杂。”困扰着城中村改造的，首先是产权困境，城中村大量违法违规建筑存在的现实与土地产权特殊性的矛盾，令改造陷入两难境地；城中村改造需要以更细致、深入的调查研究为基础，将其中的具体工作如土地、房产、产权现状严格细化。对《物权法》理解不一致，城中村改造涉及人口众多，如果没有相关的法律作为制定决策和方法的基础，城中村改造将面临更多的难题。最大的难题就是村民的补偿问题。村民们补偿期望值过高和恶意抢建增加补偿已成为城中村改造工作的最大障碍。由于开发商与原住民都有各自不同的利益，双方就拆赔比及补偿方式等方面需要较长时间的博弈。其次便是规划和补偿困境，城中村改造的“容积率”所引起的赔付与规划问题同样矛盾，给改造单位带来巨大的风险。工程进度缓慢利润菲薄确权困境法律难题赔偿安置容积率62旧城改造对于开发商的挑战“城中村改造有很多历史遗留问题，还有旧改项目调研中应该关注的方面63旧改项目调研中应该关注的方面63在过去的两个多月中，项目组成员进行了大量的数据收集与相关研究进行的调查进行的访谈案例研究进行的研究现场踏勘项目地块资源与四至查勘；月川村现状调查资料收集月川村人口、土地、建筑等资料；问卷调查发放问卷35份；村民月川村原居民20人；老干部安置区内的干部5人；在月川村内拥有房产的外来户5人；村股份公司股份公司林董事长及其他相关领导；村委会相关领导开发商万科、金地、复地、合富、恒大、双建、泰华……深圳田面村城中村改造；深圳渔民村城中村改造；深圳渔农村城中村改造宁波鄞奉片区改造；深圳岗厦村城中村改造；珠海城中村改造；广州石牌村改造；海口玉沙村改造……三亚拆迁补偿标准研究；关于月川村改造的相关政策文件；三亚市城市规划设计研究院关于《月川新城控制性详细规划调整方案》；项目周边土地、房地产市场研究；补偿方案设计开发模式设计……64在过去的两个多月中，项目组成员进行了大量的数据收集与相关研究深入一线，获得真实资料，访谈+调研，掌握村民改造意愿和安置补偿要求，调查的内容调查的对象统计分析村民家庭结构；收入来源；房屋情况；现状生活情况；对改造所持的态度；拆赔要求；……租户家庭结构及来源；收入来源；租金水平；现状生活情况；……股份公司成立背景经营业绩……村民村原居民20人；老干部安置区内的干部5人；在村内拥有房产的外来户5人；租户5人；村股份公司股份公司林董事长及其他相关领导；村委会相关领导运用Spss、Excel等工具软件对调查问卷做数据分析；一般找到居委会或者股份公司负责人，由其发放调研问卷。（可能会产生费用）65深入一线，获得真实资料，访谈+调研，掌握村民改造意愿和安置补END66END66村民方案操作性政策方案操作性折衷方案操作性村民安置补偿方案政策安置补偿方案折衷安置补偿方案技术路线从改造目标出发月川村现状村民安置补偿要求开发主体与开发模式方案经济测算旧城改造成功因素与关键环节补偿方案设计补偿方案可操作性分析安置区选择与开发次序实施策略村民方案操作性政策方案操作性折衷方案操作性村民安置补偿方案政村内所有村民一致要求就地安置，满足村民就地安置的要求是月川村改造的前提条件全部村民都要求就地安置月川村是一个风水宝地，祖祖辈辈都生活在三亚，是老三亚人，月川村比三亚还要早成立。所以一定要就地安置……要就地安置，村子已经有几百年的历史了，……不愿意搬出村里在月川村已经有几百年了，搬出去是不可能的，只要在村里，具体位置都可以。要就地安置，村子已经有几百年的历史了，从上一代到现在，家里没人生病，月川村是风水宝地，不愿意搬出村里。——月川村民国家、河东区、村居委会对改造的态度《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》中指出：“着力解决土地征收征用、城市建设拆迁、环境保护、企业重组改制和破产、涉法涉诉中群众反映强烈的问题，坚决纠正损害群众利益的行为。”《月川旧城改造开发思路》表明“目标一是确保拆迁安置项目符合绝大多数群众的要求，最大限度的照顾村民的利益；目标二是安置好村民…；”68村内所有村民一致要求就地安置，满足村民就地安置的要求是月川村82%村民要求宅基地+货币补偿；100%村民要求住联排别墅；90%以上村民要求改造后有稳定的生活收入或工作机会82%村民接受货币＋宅基地补偿，其中货币补偿标准不能低于现在的建房成本，宅基地补偿不能低于120㎡由于目前村民已经没有土地，也没有工作，故基本依靠房租生活，改造后希望也能有租赁用房，使家庭能有稳定收入…………希望赔偿一块地，补偿地后的房子要自己建，可以设计、规划好后——月川村民90%村民希望未来能有稳定的收入来源希望改造后建设一些经营性物业，由村里来经营，使村里的就业增加，这样就能获得固定的收入，如果一次性补偿，就算再多钱也会花完，最终根本无法维持生计……补偿土地后再入股股份公司是最好的了，以后可以分红——月川村民所有村民均反对公寓安置，要求住联排别墅要改造月川？可以啊！把方案拿出来啊！……我们住不惯公寓啦，不给地建房子？那还谈什么，不用谈，肯定不可能的改造了肯定要比现在好啦，不然改做什么……我们不要住高楼，住什么？……当然要住有天有地、独门独户的房子啦！——月川村民6982%村民要求宅基地+货币补偿；100%村民要求住联排别墅；考虑月川村民要求和可能的补偿内容，我们通过六项补偿内容的组合来设计补偿方案补偿内容货币宅基地120㎡养老保险工作和培训集体经济发展预留地15亩出租公寓90㎡养老保险、工作培训对村民参与社会分工，获得生活保障极为重要，因此包含在每个安置方案中村民宅基地、货币补偿是改造的基本条件70考虑月川村民要求和可能的补偿内容，我们通过六项补偿内容的组合补偿水平从低到高，我们提出三个补偿方案村民利益补偿方案一股份公司利益无利益分享现有物业按138号文货币补偿就地返还村民自住房宅基地（120㎡）补偿内容现有物业按138号文货币补偿就地返还村民自住房宅基地（120㎡）赠送村民每户90㎡公寓（可作出租用）补偿方案二补偿方案三现有物业按138号文货币补偿就地返还村民自住房宅基地（120㎡）赠送村民每户90㎡公寓（可作出租用）无偿提供给股份公司15亩集体经济用地（村民可参股））村民合理补偿有天有地别墅居住240㎡别墅一层做商铺可出租养老保险工作培训可将村民出租公寓联合经营提供工作机会村民合理补偿有天有地别墅居住240㎡别墅一层做商铺可出租90㎡公寓可出租养老保险工作培训可将村民出租公寓联合经营可将15亩用地入股，参与开发建设，获得集体物业提供工作机会村民合理补偿有天有地别墅居住240㎡别墅一层做商铺可出租90㎡公寓可出租股份分红养老保险工作培训71补偿水平从低到高，我们提出三个补偿方案村民利益补偿方案一股份村民方案操作性政策方案操作性折衷方案操作性村民安置补偿方案政策安置补偿方案折衷安置补偿方案技术路线从改造目标出发月川村现状村民安置补偿要求开发主体与开发模式方案经济测算旧城改造成功因素与关键环节补偿方案设计补偿方案可操作性分析安置区选择与开发次序实施策略村民方案操作性政策方案操作性折衷方案操作性村民安置补偿方案政若利益驱动村民居住公寓或说服海航地块异地安置，则有两个补偿方案村民利益补偿方案四股份公司利益补偿内容补偿方案五村民合理补偿大面积公寓居住别墅一层做商铺可出租股份分红养老保险工作培训村民合理补偿有天有地别墅居住90㎡公寓可出租丰厚的股份分红养老保险工作培训现有物业按138号文货币补偿公寓还建（300㎡）赠送村民每户90㎡公寓（可作出租用）无偿提供给股份公司15亩集体经济用地（村民可参股））现有物业按138号文货币补偿海航地块村民自住房宅基地（120㎡）赠送村民每户90㎡公寓（可作出租用）无偿提供给股份公司15亩集体经济用地（村民可参股））可将村民出租公寓联合经营可将15亩用地入股，参与开发建设，获得集体物业提供工作机会可将村民出租公寓联合经营可将15亩用地入股，参与开发建设，获得集体物业提供工作机会73若利益驱动村民居住公寓或说服海航地块异地安置，则有两个补偿方村民方案操作性政策方案操作性折衷方案操作性村民安置补偿方案政策安置补偿方案折衷安置补偿方案技术路线从改造目标出发月川村现状村民安置补偿要求开发主体与开发模式方案经济测算旧城改造成功因素与关键环节补偿方案设计补偿方案可操作性分析安置区选择与开发次序实施策略村民方案操作性政策方案操作性折衷方案操作性村民安置补偿方案政村民要求与政策标准集中反映在村民还建房类型村民还建联排别墅村民还建公寓房方案四村民意愿政府意愿可开发土地面积75村民要求与政策标准集中反映在村民还建房类型村民还建联排别墅村若能部分别墅还建、部分公寓还建，则形成折衷方案六村民利益补偿方案六股份公司利益补偿内容村民合理补偿有天有地别墅或大面积公寓别墅一层做商铺可出租股份分红养老保险工作培训现有物业按138号文货币补偿部分别墅还建（120㎡）+公寓还建（300㎡）赠送村民每户90㎡公寓（可作出租用）无偿提供给股份公司15亩集体经济用地（村民可参股））可将村民出租公寓联合经营可将15亩用地入股，参与开发建设，获得集体物业提供工作机会76若能部分别墅还建、部分公寓还建，则形成折衷方案六村民利益补偿月川村改造共形成六种补偿方案补偿方案补偿内容村民方案补偿方案一现金补偿+120㎡宅基地补偿方案二现金补偿+120㎡宅基地+90㎡出租公寓补偿方案三现金补偿+120㎡宅基地+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地政策方案补偿方案四现金补偿+300㎡公寓+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地补偿方案五现金补偿+海航地块120㎡宅基地+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地折衷方案补偿方案六现金补偿+（120㎡宅基地+300㎡公寓）+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地回到正文77月川村改造共形成六种补偿方案补偿方案补偿内容村民方案补偿方案旧城改造项目工作要点介绍旧城改造项目工作要点介绍城市化进程不平衡留下的顽疾，一是政府主导模式，即政府是改造的主体，由政府投入大部分资金进行改造，政府负责村民的安置补偿。

二是由政府和房地产开发商进行改造的市场改造模式，开发商在政策范围内负责村民的安置补偿，并按照改造方案进行开发，政府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、规划的作用。

三是由村集体经济组织或村民自行改造，改造资金由村集体经济组织和村民自行解决。政府则在税收、贷款和基础设施建设等方面提供优惠或协助。（深圳渔民村、田贝村改造）为什么要改造如何改造79城市化进程不平衡留下的顽疾，一是政府主导模式，即政府是改几个关键名词村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾村民股份公司对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属（集体、个人、国家）（有时需补办土地用地手续，房屋产权证等），经过业主、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。丈量、确权新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是1∶0.8，还有拆一赔一拆赔比定向摘牌拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。拆迁成本拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。80几个关键名词村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长至土地开发环节，业主承担土地一级运营的工作。区域经济/房地产项目价值链市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售施工管理项目融资项目设计项目规划定位开发招商土地出让土地融资土地开发项目开发管理运营拆迁安置向土地所有人收购土地拆迁和安置把土地出售/转让给房地产开发商或驻商商业模式房地产开发商代理商/中介机构运营管理商进行宣传及谈判等工作以吸引开发商/驻商来进行土地开发在所购土地上规划并建造房地产等项目把所建房地产等项目出售/出租给驻商进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购买/租用已开发的房产等项目负责日常的运营、维修及其它管理土地一级运营帮助开发商/驻商规划总体及单一项目的建设81与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长至土地开发环节在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段前期准备拆迁实施开发实施规划研究编制实施方案组建机构项目招商现状核查制定拆赔方案拟定优惠政策规划报批计划申报物业核查公告物业登记、确权业主访谈确定拆赔方案拆迁动员拆迁谈判签定拆补协议土地供应申请制定开发方案编制详细规划拆迁手续办理发布拆迁信息房屋拆除办理前期手续开发建设风险控制可前置，开发主体的合法性确立82在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段前期准备拆迁实施开发实前期准备工作流程规划研究编制实施方案组建机构现状核查制定拆赔方案拟定优惠政策规划报批计划申报规划局区旧改办拆迁办公室市政府市政府主管部门审批审批项目招商83前期准备工作流程规划研究编制实施方案组建机构现状核查制定拆赔拆迁实施阶段工作流程物业核查公告物业登记权属确认业主访谈确定拆赔方案土地供应申请拆迁动员拆迁谈判拆迁办公室区旧改办开发商区旧改办业主审批签订拆补协议谈判小组市国土局股份公司84拆迁实施阶段工作流程物业核查公告物业登记权属确认业主访开发实施阶段工作流程制定开发方案编制详细规划房屋拆除办理前期手续开发建设拆迁手续办理风险控制区旧改办规划部门开发商拆迁公司拆迁公司发布拆迁信息区政府85开发实施阶段工作流程制定开发方案编制详细规划房屋拆除办理前期旧城改造涉及政府、开发商、村民的三方利益，一切美好愿望的实现都要基于利益博弈

政府利益企业开发利润及品牌建立旧改项目企业利益改造后区域价值提升，承担城市功能的城市增长极拆迁、建设模式改造前社区脏乱差，公共配套不完善，区域价值被贬损村集体及村民利益村民居住环境改善城市归属感增强村民社会保障增加利益主体博弈模型满足各方长短期利益城市功能完善城市价值提升旅游消费升级政府、企业、村民三房的利益动态平衡86旧城改造涉及政府、开发商、村民的三方利益，一切美好愿望的实现三方在拆赔谈判中的具体分工和工作负责村民的联系、召集、组织作为工作组成员逐户进行谈判，做好讲解工作保证拆迁稳定已身作则，起到拆迁带头作用拆迁政策和实施方案的宣传解释股份公司和村民思想工作负责拟定各种具体详细的拆迁补偿方案联合各单位人员组成多个工作小组谈判培训和准备制定谈判策略工作小组进驻大冲村逐户实施谈判谈判过程中组织会议，改进策略、修改方案、解决问题政府股份公司不参与具体谈判工作与股份公司和村民签订补偿安置协议实施补偿开发商87三方在拆赔谈判中的具体分工和工作负责村民的联系、召集、组织拆开发模式88开发模式11城市更新主要的运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（软性城市更新）IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）实施策略实施模式借鉴运作过程改造分期——见世联地产顾问丛书《城市更新之市场模式》89城市更新主要的运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDe城市更新运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（软性城市更新）IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）城市发展基金以吸引私人投资为目的，将私人资金吸引到对投资缺乏吸引力的城市内城，从而推动城市更新运动，抑制日益严重的城市衰退。中央财政拨款城市发展基金城市内城更新工程无偿资助利润分成低息贷款私人资本投资阳光海岸项目较难争取到中央财政的拨款。三亚市年GDP不足50亿，财政收入不足7亿，市财政较难投入。模式匹配度：较差案例借鉴：英国城市发展基金（1982）90城市更新运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevel城市更新运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（软性城市更新）IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）针对大规模的，多功能的城市更新项目，由于单一主体，单次难以直接完成，因此产生MUT更新模式，利用模块划分思路，保证模块的相对独立与完整性，保证单模块开发的资金收回。MUT的适用环境是大型的，需要进行全面功能改变，且必须是开发目标明确的多功能配套地区的开发。本项目规划为多功能综合旅游服务区，需要作区域功能的全面改变。地块狭长，权属复杂，公间比例较大，难以一次完成。模式匹配度：好案例借鉴：伯明翰市的布林德利地区（全欧洲规模最大的运用MUT模式进行改造开发的项目）91城市更新运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevel城市更新运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（软性城市更新）IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）SUR模式是软性城市更新模式（SoftUrbanRenewal）的缩写，在时间应用中其突出的特点是，在城市更新过程中不强制原住民一次性搬迁，而是采取边更新边搬迁的方式。在目前城市更新的应用中这一模式主要用于对小规模住宅区的改造。模式匹配度：较差案例借鉴：澳大利亚Vienna镇的城市更新92城市更新运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevel城市更新运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（软性城市更新）IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）这项计划目的在于对街区进行空间改造。这种改造模式不宜于控制改造进程，而且由多主体参与改造的方式很容易降低改造标准。大型开发商小型开发商小型开发商区位最好区位较好区位不好大范围，高层的高档居住区小范围，四到五层的家庭住宅小型的家庭公寓住宅土地租金上升政治经济实力建造和出售自助改建模式匹配度：较差93城市更新运作模型研究城市发展基金模式（UrbanDevel大规模、多功能的城市更新项目主要采用MUT模式MixedUsedTheory混合功能开发理论大规模的、多功能的城市更新项目，由于单一开发商，单次难以直接完成，因此产生MUT更新模式。适用环境：大型的，需要进行全面的功能改变，且必须是开发目标明确的多功能配套地区的开发。利用项目规划组（委员会）与开发商（业主）的互动，保证整个项目目标的实现。利用模块划分思路，保证模块的相对独立与完整性，保证单模块开发的资金收回。每个建设阶段保证相对完整，尽量保证每一建设阶段能够收回成本供下一阶段建设使用。寻求各模块新的增长点，在此基础上形成整体价值的全面重建。规划委员会和开发业主、承包商保持互动，保证所有建设阶段的完成满足最初的规划目标。强有力的组织机构模块划分，各自平衡滚动开发增长点的价值标杆多角度互动94大规模、多功能的城市更新项目主要采用MUT模式大规模的、多功MUT模式的组织实施流程政府规划组（委员会）开发商确定增长点招标确定开发商互动监督制定总体设计商定划分功能模块与开发次序与承包商互动开发95MUT模式的组织实施流程政府规划组（委员会）开发商确定部分安置、部分出售、分期投入、滚动开发，是旧城改造项目的基本思路四更园二期四更园一期澹州村食品厂滚动开发模式：利用安置区作为启动，每期部分安置拆迁居民，剩余房产出售，产生利润，滚动进入下一期的开发成本中。该开发模式，首先保证项目安置区启动，保障原居民利益，其次保障了开发商的资金安全，调动开发热情，最后实现了区域更新的政府目标。项目开发策略安置区安置区安置区安置区产生利润下期居民部分安置下期居民部分安置下期居民部分安置食品厂出售物业儋州村出售物业四更园一期出售物业四更园二期出售物业产生利润产生利润保障居民利益实现。保障政府目标实现。保障企业利益实现。96部分安置、部分出售、分期投入、滚动开发，是旧城改造项目的基本旧城改造中7种盈利模式97旧城改造中7种盈利模式20旧改项目分为一级开发收益和二级开发收益两大类盈利模式获取一级开发的收益获取二级开发和土地增值的收益自主开发合作开发•承诺投资回报率合作开发•按股份利润分红项目公司取地自主开发项目公司取地转让变现合资公司合作开发BOT项目转让熟地招标、拍卖、挂牌获取土地出让金通过项目开发和土地转让开发，获取开发利润和土地增值收益1234567下面以三亚城投开发阳光海岸项目为例98旧改项目分为一级开发收益和二级开发收益两大类盈利模式获取一级模式一：城投自主进行一级开发三亚政府阳光海岸拆迁工作小组三亚城投拆赔谈判拆迁补偿土地平整净地权益资金商业银行债务/股权融资信托/私募基金签订协议出让金模式一运作过程示意图：城投单独进行一级开发，政府将熟地出让之后全额返还给城投。99模式一：城投自主进行一级开发三亚政府阳光海岸拆迁工作小组三亚城投自主进行一级开发模式评价好处是利用财务杠杆,使得利润最大化。尽可能的减少股权融资，对于高利润低风险项目来讲积累资金的意义重大。城投需投入巨大的人力、物力、财力运作实施。单纯的政府背景具有较强的公信力对政策的把握度高能够保证项目的顺利实施较高比例的债务融资所形成的杠杆效应资金压力过大市场化程度低操作缺乏灵活性容易抬高建造成本利弊适用性分析利润高，风险小的土地，或者土地被较大程度贬损所需资金投入通过多角度融资能够解决原住民对非政府机构介入拆迁极为排斥100城投自主进行一级开发模式评价好处是利用财务杠杆,使得利润最大模式二：城投寻求合作开发，并约定投资回报率三亚政府阳光海岸改造领导小组三亚城投拆赔谈判拆迁补偿土地平整净地权益资金+土地入股签订协议出让金三亚城投通过约定投资回报率吸引其他投资者合作进行一级开发实际上是一种融资性质的合作，城投主导整个开发进程，在阶段性一级开发完毕收回土地出让价之后，向合作方支付承诺的投资收益。模式二运作过程示意图：其他主体注入资金约定投资回报率按约定投资回报率101模式二：城投寻求合作开发，并约定投资回报率三亚政府阳光海岸城投自主进行融资型合作开发模式评价城投对资金的要求和投资者对短期稳定利润的要求是合作的基础合作者甚至并非房地产企业，比如投资机构、基金公司等。缓解独自开发所造成的资金压力城投主导开发具有较强的公信力对政策的把握度高固定合作方的投资回报率后，城投可以实现利润最大化风险独自承担市场化程度低不能调动投资者的积极性不利于安抚原住民情绪利弊适用性分析利润高，风险小的土地或者土地被较大程度贬损只是针对特殊的个案，不具有普遍性所需资金投入通过多角度融资能够解决102城投自主进行融资型合作开发模式评价城投对资金的要求和投资者对模式三：城投谋求战略性合作开发，并按股分红三亚政府阳光海岸改造领导小组三亚城投拆赔谈判拆迁补偿土地平整净地权益资金+土地入股签订协议出让金战略性合作，是与卓越的合作伙伴面向整各改造和开发过程的长期合作。城投与其他开发商合资成立项目公司，操作具体的一级开发项目，并为接下来的进一步二级开发奠定基础。城投靠安置土地或者土地抵押贷款，以及与政府达成的框架性协议作为合作资本。模式三运作过程示意图：其他主体具体项目公司注资入股按股分红103模式三：城投谋求战略性合作开发，并按股分红三亚政府阳光海岸改战略性合作进行一级开发的模式分析缓解独自开发所造成的资金压力能够保证项目的顺利实施分散风险，同时也降低了利润空间良好的合作开发为二级开发打下基础知名开发商的相互学习借鉴，并调动了合作者的积极性土地一级开发利润需要分享利弊适用性分析一级开发利润较低&价值上升空间较小的土地成熟稳健的合作者，战略性的合作项目有一定风险，受开发操作水平的影响较大104战略性合作进行一级开发的模式分析缓解独自开发所造成的资金压力总结：进行一级开发合作的方式因地块的具体情况而分为融资性合作和战略性合作两种主要形式合作开发•承诺投资回报率（融资性合作）合作开发•按股份利润分红（战略性合作）描述成立项目公司进行一级开发，与合作方合同约定投资回报率。成立项目公司进行一级开发，双方通过合同约定按照股份进行利润分红。特点城投独自承担一级开发的风险，同时享受一级开发带来的较大土地增值。合作双方分担一级开发风险，共享开发利润。土地的适应性价值被较高贬损、或者经过一级运营会有较大升值空间的土地价值上升空间较小的土地105总结：进行一级开发合作的方式因地块的具体情况而分为融资性合作城投是否在一级开发后介入二级开发，取决于地块价值的提升速度及其在项目整体中的重要性土地价值迅速增值，是土地出让的前提。因此，在出让土地之前的区域营销、规划和形象宣传、基础设施、交通路网、绿化景观建设、关键配套和边界处理等必须先期着重投入。出让土地二级开发权获得土地出让金获得土地二级开发权获得进一步增值收益和开发利润土地价值一级开发之后土地价值迅速攀升到预期水平一级开发之后土地价值未达到预期周边关系周边配套和基础建设已经形成周边配套和基础设施建设尚未形成，地块尚有较大增值空间重要性属于相对次要地块，对于整体影响不大（不包括BOT型项目）对于项目整体来讲意义重大，需要对开发进程进行控制106城投是否在一级开发后介入二级开发，取决于地块价值的提升速度及模式四：城投取地自主进行二级开发三亚政府阳光海岸改造领导小组三亚城投拆赔谈判拆迁补偿土地平整净地签订协议项目后期城投自有资金比较充裕积累一定开发经验后项目开发利润率高一级开发结束后，应在挂牌前对熟地价值作市场评估，之后按照评估价格通过土地空转来获地，并以此作为再融