2021房估-原理与方法全真预测模拟压三

全真模拟卷（三1、一个估价项目中的价值时点应根据（）2、对部分超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式是（）3、房地产抵押是人或者第三人（）房地产的占有，将房地产作为履行的担保4、通常情况下，房地产估价机构为抵押前所提供的服务不包括（）B、项目评价5、在抵押期间需要提供的房地产估价服务是（）6、因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）7、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供常费用是（）元/平方米。D、8、下列房 利中，属于用益物权的是（）9、房地产所有单独所有、共有和（）三种A、建筑物区分所B、建筑物共同共C、建筑物按份共10、下列权利中，不属于土地使用权的是（）11、下列房地利中，属于担保物权的是（）12、下列各项中，不属于房地产区位的是（）13、区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（）性14、在不同的地域，房地产也有不同的名称，中国地区，通常称房地产为（）15、下列关于建设用地使用权的最高年限，描述正确的是（）积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。A800m24500m2C600m24000m2D600m22500m217、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产区位状况描述的是（）18、下列关于房地产价格的说法中，错误的是（）（假定年折现率为20、某在建工程在假定未设立优先受偿权下的价值为4000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期抵押价值为（）万元。D、21、在房地产区位因素中，办公房地产的区位优劣主要考虑的是（）22、下列选项中，不属于建筑物实物因素的是（）23、下列关于制度政策对房地产价格影响的表述中，正确的是（）24、下列选项中，不属于影响房地产价格的经济因素的是（）属有证明房屋登记簿确有错误外，以（）为准。26、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）27、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为96万元，含有一个现价为10格为（）万元。A、75.00B、75.60C、83.60D、28、为评估某估价对象2013年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为年4月15日，按约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。D、29、假设估价对象位于一幢砖混结构、无电梯、总层数为6层的住宅楼的4层，为评估该住宅的价值选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的5层，成交价格为元/m2；乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的4层，成交价格为13100元/m2；丙可比实例位于一幢类5层住宅楼的5层，成交价格为12700元/m2；已知以一层为基准的不同楼层住宅市场价格差异系数见下表，6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%，则关于对可比实例进行楼层调整的说法中，不正确的是（）。31、下列选项中说法正确的是（）。32、某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过得知其未A、228.23B、229.36C、224.74D、33、某宗房地产的收益年限为40年，未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果率为10％，则该房地产的收益价格为（）万D、34、关于建筑物经济的说法，错误的是（）35、关于地租测算的说法，错误的是 ）36、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）则该写字楼目前的收益价值为（）万元。A、5061.44B、5546.94C、5562.96D、38、运用市场提取法求取的率可能与估价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是（）39、（）是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法B、潜在毛乘数法40、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押，期限为15年，按月等额偿41有一宗房地产总价为100万元综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地收益为（）万元（收益可视为无限年）。A、B、B、D、42、某成片荒地面 1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，建设成本及用、销售用等为3亿元，年利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率65%。该地块可转让土地的应计成本是 ）元/m2A、310.61B、321.60C、477.87D、43、某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济为50年，有效为10年。中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/m2，平均为5年，为物质折旧额为（）万元。D、44、下列关于成本法中建筑物折旧的说法中，不正确的是（）B、外部折旧一般都是性的 46、运用假设开发法估价一般分为8个步骤：（1）计算开发价值；（2）选择估价前提；（3）求取）是（）。47、采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，取得在建工程 个月A、B、B、D、48、关于假设开发法估价中房地产开发用地状况的说法，错误的是（）D、弄清土地实物状况主要是为了后续开发的必要支出49、关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是（）50、某在建工程按正常建设进度建设 1 年后停工，停工半年后基坑进水，现强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（）元/m2。A、3939.93B、4034.93C、4132.23D、51、假设开发法采用投资利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数不包括（）C、后续52、某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期金）。若承租人要求的年率为10%，则可支付的土地为（）万元/年。D、53、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）54、运用路线价法估价的前提条件是 ）55、利用直线趋势法某房地产价格，该城市该类房地产2009年～2015年的价格经过方程拟合得直线趋势方程Y＝5744＋563X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，∑X＝0。经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程该类商品住宅2016年的平均价格为（）元/m2。D、56、主要用于评估房地产价值损失额或价值增加额的方法是（）57、根据《房地产估价机构管理办法》，三级资质房地产估价机构可以从事（）的房地产估价业务B、企业58、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）时，范围包括（）。60、估价中的主要不同意见和外部专业帮助的专业意见记录（）1、关于房地产估价要素的说法，正确的有（）2、房地产估价是估价行业的主体，原因有（）。3、与非专业估价相比，专业估价的特点包括（）4、可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有（）5、下列选项中，属于房地利受房地利以外因素的限制情况的有（）A、房地产使用6、房地利的分类中，下列属于他物权的有（）7、下列选项中，属于用益物权的有（）8、下列房地产中，属于按经营使用方式划分的房地产种类的有（）9、下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产建筑物实物状况的有（）10、判定工业房地产区位优劣的主要因素有（）11、根据适合原理，平衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用12、下列关于影响房地产价格的经济因素的表述中，正确的有（）13、下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有（）14、下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有（）15、搜集交易实例时应收集的交易实例信息包括（）16、比较法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）17、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的有（）18、比较法中对房地产状况进行调整中，下列属于实物状况调整内容的有（）19、下列房地产中，通常适用收益法估价的有（）20、求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）21、征收集体土地的土地成本中，土地征收补偿费用包括（）22、关于重新购建成本的说法，正确的有（）23、根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。24、关于建筑物的说法，正确的有 ）C、建筑物的剩余经济是其自然减去有效后的D、建筑物的剩余自然是其经济减去实际后的25、适合采用假设开发法进行估价的情况包括（）26、下列关于假设开发法的表述中，正确的有（）27、在实际估价中，假设开发法估价结果的可靠性，主要取决于（）28、下列关于动态分析法和静态分析法，描述正确的有（）29、与动态分析法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来E、30、运用假设开发法估价在建工程价值时，当在建工程要续建成房屋时，在建工程价值需要扣除（D、31、关于路线价法和基准地价修相同之处的说法，正确的有（）32、选取标准临街宗地的要求，包括下列（）A、一33、关于路线价法中选取标准宗地的说法，正确的有（）E、容积率一般设定为1.034、测算路线价时，同一路线价区段内有多总符合标准宗地条件的，通常是选取一定数量的标准宗地，运用（）等方法分别求取它们的价值价格，然后计算其平均数或中位数、众数，即得到该路线价区35、关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）36、估价机构不应承接估价业务的情形包括下列（）37、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）38、下列关于估价方法具体选用的表述中，正确的有（）39、应该在估价技术报告中说明的内容包括（）人准备以此估价报告向银行申请抵押，期限为20年。下列说法正确的有（）。转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机<1>、下列属于影响工业房地产价格的区位因素的是（）<2>、针对上述情况，在估价时最恰当的做法是（）<3>、评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是（）<4>、下列选项中，可以看出工业厂房区位优劣的有（）<5>、评估甲厂房的转让价值应该评估的是（）B、出租益价C、承租益价2、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程证，规划建设厂房5幢，、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工证总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还委托乙房地产估价机构评估该项目于2010630<1>、采用假设开发法估价时，应按照（）<2>、采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）D、<3>、采用成本法估价时，应（）<4>、采用成本法估价时，可计入建设成本的是（）<5>、采用成本法估价，其中需要计算投资利息的包括（）3、2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的押，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押余额为2亿元。当地同类房地产抵押成数一般为50%。2011年7月1日，因公共亿元。甲公司尚未偿还的抵押余额为4亿元。<1>、201031（）D、<2>、201171（）D、<3>、征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值补偿应（）<4>、下列选项中，关于房屋征收说法正确的有（）<5>、房地产征收需要给予被征收人的补偿包括（）4、甲公司于2013年6月1日了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，后自行将厂房拆除重为商业用房并对外出租。2017年5月28日对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行公告。乙房地产估价机构于2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，房地产估价师于年615日进行了实地查勘<1>、该项目房屋征收评估的内容不包括（）<2>、该项目房屋征收评估的价值时点应为（）<3>、甲公司的房屋应当按照（）宜采用（）。<5>、房地产征收评估的价值类型是（）答案部一、单项选择1是哪个时间，不是随意确定的，应根据估价目的来确定。参见P8。供专业帮助。参见P30。【答疑11145260,点击提问】【答疑11145085,点击提问】款后所提供的服务。参见P46。【答案解析】本题考查的是房地产抵押需要的估价。选项A、B、D都属于前期的估价服务项目。地产押品的市场价格或市场价值等进行监测和评估。参见P46。【答疑11145073,点击提问】等基础设施条件以及场地平整。“五通一平”的费用为：道路20＋供14＋排16＋供25＋通信8＋场地平整15＝98（元/平方米）。参见P70。承包经营权、宅使用权、居住权、地役权。参见P74。建筑物区分所。参见P74。【答案解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。抵押权，是人或第三人在不转移房抵押权不是房地产使用权的概念。参见P74。赁权属于债权、抵押权属于担保物权。参见P74。施、周围环境等。参见P75。产的空间位置不能移动而成了房地产的重要组成部分。参见P75。业估值或物业估价，其所讲的物业实际上是房地产，仅叫法不同。参见P77。物的基底总面积为2000×30%=600m2，容积率为2，故总建筑面积可以为2000×2=4000m2，从方案可行性角度，符合要求的只有选项C。参见P101。长，一般商品价格形成的时间通常较短。参见P110～113。C，实际价格=60+[180/（1+6%）]=229.81（万元）D，实际价格=名义价格=240（万元）。参见P。【答疑,点击提问】 【答疑,点击提问】等。参见P 【答疑,点击提问】地面积、土地形状、地形地貌、地质、土壤、土地开发程度。参见P180～184。【答疑11145590,点击提问】的项C节的征项D果的“涨参P186～。【答疑,点击提问】变动、利率升降和汇率变化。参见P191～ 【答疑,点击提问】记簿的记载不一致的，除有证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。参见P213。定价值时点、估价对象状况和房地产市场状况。参见P215。P239。实例价格×0.98，估价对象价格指数/可比实例价格指数＝0.98100，设可比实例价格指数为X100/X＝0.98X＝102.04，表示可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%。参见P259。【答疑11146175,点击提问】C，收益法是以预期原理为基础的，其基本思想首先可来不断地获取收益。参见P270。房地产价格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23（万元）。参见P274。【答案解析】本题考查的是收益期和持有期的测算。选项C错误，建筑物经济是建筑物对房地产即净收益大于零的持续时间。建筑物经济主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。参见P292~293。已耕地的地租－开垦费用的利息。参见P298～299。用和所得税。参见P301。37 未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。参见P316。以有效毛收入乘数来求取估价对象价值价格的方法。参见P319。MMMMM （1+n-MMMMM（1+7.5%/12）15×12/[（1+7.5%/12）15×12-1]}×12=11.12%，RO=M×RM RE=70%×11.12%+30%×8%=10.19%。参见P326。设土地的净收益为AL7－ALAL／6％＋（7－AL）／8％＝100，AL＝3（万元）。参见P330。让地块单位成本＝310.61/65%＝477.87（元/m2）。参见P340。折旧额＝600×500×3/5＝18（万元）；设备的折旧额＝60×1/15×10＝40（万元）；长项目的折【答疑11146613,点击提问】性外部折旧。参见P366。P389。计算开发价值。参见P392。元）。参见P393。择最佳的用途服务。参见P395。部分。参见P397。建设进度建设1年，因此后续正常建设期1.5年，由于这是强制拍卖目的估价，应按被迫转让开发前提为2.25年。开发完成后现值＝5000/（1＋10%）2.25＝4034.93（元/m2）。参见P397。【答疑11146756,点击提问】基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续开发的建设成本、用和销售费用。参见【答疑11146781,点击提问】地年＝144万元/年。参见P410。为各宗临街土地价值价格的方法。参见P419～421。齐。参见P421。还可用于评估房地产价值增加额。参见P450。P461。利害关系的估价师进行评估。参见P461～463。色装饰装修、厨具等动产、特许经营权。参见P472。录；（9）外部专业帮助的专业意见。参见P502。1E错误，某些估价工作之间不是绝对隔开的，可以有部分交叉，甚至须有必要的反复。参见P10、【答疑11145226,点击提问】务。参见P15～16。相关责任；（5）实行。参见P17。予以肯定或否定，或者评估价值是否超出了合理范围。参见P28。【答疑11145183,点击提问】产使用（如对房屋用途、土地用途、容积率等的规定），受相邻关系（即房地产的相邻权利人依照的约束，被司法机关或行政机关依法（简称被）等。参见P71。【答疑11145455,点击提问】用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。选项D属于债权；选项E属于自物权。参见P74。【答疑11145437,点击提问】否产生收益划分的种类；选项E属于按权益状况划分的种类。参见P93。【答疑11145387,点击提问】间布局；（8）新旧程度；（9）A，D地实物状况的描述。参见P97～99。参见P。【答疑,点击提问】协调，同时其各个组成部分又相搭配时，便为最高最佳利用。参见P 【答疑,点击提问】参见P191～。【答疑,点击提问】会下降；利率下降，房地产价格会上涨。参见P 【答疑,点击提问】【答案解析】本题考查的是比较法概述。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易、相互参见P229。【答疑11146032,点击提问】交易税费负担；（9）交易目的。参见P233。【答疑11146226,点击提问】相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。参见P235～236。或被迫的交易；（4）对交易对象有特殊偏好的交易；（5）相邻房地产合并的交易；（6）人为哄抬价格的交易；（7）受影响的交易；（8）其他特殊交易情况。参见P244～245。状况调整的内容。参见P252。【答案解析】本题考查的是收益法概述。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括商品住房、写的估价。参见P271。【答疑11146420,点击提问】房地产折旧费、房地产改扩建费用和所得税。参见P301。【答疑11146364,点击提问】【答疑11146510,点击提问】P355。【答疑11146594,点击提问】分部分、工料测量法和指数调整法。市场提取法，是求取“率”的方法。分解法，是求取建筑物折旧的方法。参见P358。命和经济都能得到延长；选项C、D错误，建筑物的剩余自然是其自然减去实际后的。建筑物的剩余经济是其经济减去有效后的。参见P367。【答疑11146642,点击提问】成本法以外的方法求取。参见P391、416。决于下列两个：（1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原确判断了估价对象的最佳开发利用方式（包括用途、面积、档次等），（2）是否根据当地房地产市场状况，正确了估价对象开发完成后的价值。参见P392。【答疑11146720,点击提问】支出在何时发生。参见P393。出来。参见P393。得税费－续建成本－用－销售费用－投资利息－销售税费－续建利润。参见P401。地价修不是。参见P420～421、P433～434。【答疑11146824,点击提问】土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性。参见P422。【答疑11146855,点击