房地产调查报告论文：部分房地产与物业服务企业节能减排调查报告

部分房地产与物业服务企业节能减排调查报告■文

/

本刊编辑部第一部分关于本调查报告的背景和目的在全球气候变暖的背景下，以低能耗、低排放为基础的“低碳经济”成为全球关注的热点话题，也逐渐成为社会发展的必然趋势。在中国，发展低碳经济、开展节能减排工作更是成为全国人民共同关注的大事。2010

年5

月，国务院召开全国节能减排工作电视电话会议，动员和部署加强节能减排工作。国务院总理温家宝在会议上强调，要本着对国家、对人民、对历史高度负责的精神，下更大的决心，花更大的气力，做更大的努力，确保实现“十一五”节能减排目标。减排工作的重中之重。在

我

国，建

筑

能

耗

占

总

能

耗

的27%

以

上，而

且

还

在

以

每

年

1

个

百

分点的速度增加。住房和城乡建设部的统计数字显示，我国每年城乡建设新建房屋建筑面积近

20

亿平方米，其中80%

以上为高能耗建筑

；既有建筑近400

亿

平

方

米，95%

以

上

是

高

能

耗

建筑。未来几年内，建筑能耗占全国总能耗的比例将从现在的

27.6%

快速上升

到

33%

以

上

。由

此

可

见

，建

筑

节

能将成为我国发展低碳经济、开展节能为推动节能减排工作的开展，开创建筑节能工作新局面，全国高科技节能减排促进中心和本刊在行业内部针对部分房地产和物业服务企业就节能减排工作开展了一项调查。本次调查共收到了

358

家企业的调查表，其中物业服务企业

242

家、房地产企业116

家。在对

358

家企业调查表进行综合分析研究的基础上，我们组织撰写了《部分房地产与物业服务企业节能减排调查报告》。第二部分部分房地产与物业服务企业节能减排现状本刊共收到了

358

家企业的调查在本次收到的

116

家房地产开发企业提供的节能调查表中，有

81

家主要阐述自己依靠采用节能新技术、新工艺来开展建筑节能工作，约占全部房地产企业的

69.8%

；采用其它途径开展建筑节能工作的房地产开发企业有

35家，约占全部房地产企业的

30.2%。这充分说明依靠采用节能新技术、图表一

：房地产企业建筑节能措施分析表706050403020100表，由于存在一家企业讲述多个节能案例的情况，为方便对调查表的研究分析，我们选取了该家企业所主要或重点讲述的一个节能案例为分析样本。一、采用节能新技术成为房地产开发企业开展建筑节能工作的主要途径。技术节能其它途径节能60

城市开发（物业管理）URBAN

DEVELOPMENT

2010.08ⅠSPECIAL

REPORT

本刊特稿新工艺是当前房地产企业开展建筑节能工作的主要途径。例如，鞍山大德集团在开发大德·金典世家、大德·南郡

华

府、大

德·

翠

韵

华

庭

4

期

的

过

程中，在建筑节能、节能科技应用、再生能源应用等方面都引进了先进的措施与手段。其中，外墙、屋面保温系统全部采用聚氨酯硬泡喷涂施工法。这是目前国际上保温性能最好、优势最多，最领先的保温体系之一，可以大大提高住宅建筑的外维护结构的保温效果。在门窗系统节能上

,

也突破了辽宁地区的规范标准，全部采用三玻双中空平开窗，提高了门窗的气密度，改善了门窗的保温性能，减少了能源流失。从各家物业服务企业的调查表来业表示，他们当年就可以收回节能改造的投资，认为节能减排是一件投资小、回报大的事情。看，中央空调、供暖系统的节能改造案例占了绝大部分。这一结果说明，当前物业管理行业的节能重点仍然在中央空调和供暖系统。同时，这也间接说明，当前物业管理的设施设备当中，中央空调系统、供暖系统作为能耗大户，仍然存在着巨大的节能空间。此外，公共照明系统和电梯系统的节能降耗空间也非常巨大，一些物业服务企业对公共照明系统的改造也取得了非常可观的经济效益。如北京华特物业对部分所管项目的公共照明系统进行改造，每年可节电

208763.21

千瓦时，对地下停车场照明系统进行改造，每年可节电148359.36

千瓦时。对于物业管理行业来说，开展节能工作不仅仅是在承担社会责任，对于企业自身来说，也具有重要的现实意义，它可以有效地降低企业运营成本，其实也是在增加净利润，有利于提高企业的经济效益。如北京中航大北物业

2009

在三个项目进行了节能改造试点，当年即实现节约能源费用

118

万元

；重庆大正物业管理公司在

2008

年采取了用高效节能灯代替普通日光灯、改造电梯照明灯、改造卫生间照明灯等

7

项节能改造措施，每年可节约公司运营资金

50

多万元。这有效地降低了物业服务企业的运营成本，提高了企业的经济效益。二、中央空调、供暖系统是当前物业服务企业节能的重点。三、节能减排工作成效显著，可为企业节约大笔费用,提高企业经济效益。根据各企业所填写的调查表，我在本次收到的

242

家物业服务企业节能调查表中，有

137

家物业服务企业主要讲述了本公司对中央空调进行节能改造的案例，约占全部物业服务企业的

56.6%

；有

68

家物业服务企业主要讲述了本公司对供暖系统进行节能改造的案例，约占全部案例的

28%

；讲

述对公共照明系统和电梯进行节能改造的物业服务企业分别为

26

家和

11

家，分别占全部案例的

10.7%

和

4.5%。四、合同能源管理渐成既有建筑节能改造的主流模式。们发现，大多数物业服务企业都表示节能改造取得了非常显著的效果。其中，在

242

家物业服务企业提供的节能调查表中，表示节能改造后节能率达

到

50%

的

有

119

家，占

49.2%

；表示

节

能

率

达

到

30%—50%

的

有

97

家，占

40.1%

；表

示

节

能

率

低

于

30%

的

有26

家，占

10.7%。有

不

少

物

业

服

务

企根据企业提供的调查表，我们可以发现，既有建筑节能改造的投资主体比较多元化，不过合同能源管理已经逐渐发展成为我国既有建筑节能改造

的

主

流

模

式

。

总

的

来

说

，

既

有

建筑节能改造的投资主体大致有3类，分

别

为

业

主

、

物

业

服

务

企

业

和

专

业节能公司。调查显示，242家物业服图表二

：各类型节能案例所占百分比图表三

：企业所述案例节能率数据统计示意图图表四

：节能改造投资主体分布示意图607050605040302010050403020100403020100中央空调

供暖系统

照明系统电梯50％以上30-50％低于30％业主物业服务企业节能公司城市开发（物业管理）

61URBAN

DEVELOPMENT

2010.08Ⅰ本刊特稿

SPECIAL

REPORT务企业所讲述的节能案例中，由业主出资或者业主同意动用公共维修基金进行投资的有51家，约占全部案例的21.1%；物业服务企业自行投资的有38家，约占全部案例的15.7%；由专业节能投资公司以合同能源管理方式进行投资的有153家，约占全部节能案例的63.2%。图表五

：管理节能节能率统计表的各小区举办“节能减排——从我做起”的主题科普活动，通过向小区居民赠送《科学生活手册》、光盘、小礼品等，大力宣传国家节能减排的方针和政策，介绍节能方法与标准，节能技巧与低碳生活窍门等，这都收到了不错的效果。6050403020100此外，尤其值得一提的是中海油大厦管理公司，该公司针对设施设备运转情况，在不降低服务水平的同时，创新思路，根据中国海油大厦的特点，在节能减排工作方面制定了

8

项制度，分别落实。这

8

项制度分别是

：《公共区域照明控制管理规定》、《配电室供电设备运行管理规定》、《扶梯使用管理规定》、《电开水器使用管理规定》、《公共区域照明控制管理规定》、《配电室供电设备运行管理规定》、《扶梯使用管理规定》和《电开水器使用管理规定》。公司用严格的规章制度保证节能工作的持续性，收到了非常明显的效果，大厦能耗显著降低。达30％10-30％低于10％这组数据和案例充分说明，当前，专业节能投资公司已经成为推动既有建筑节能改造的重要力量。专业节能投资公司所进行的节能改造一般采取合同能源管理的方式进行，即由专业节能投资公司进行投资改造，然后再与物业服务企业分享数年节能收益。这是一种新型的市场化节能机制，在国外已经有上百年的历史，而登陆中国也只是从1997年开始，但已经表现出了旺盛的生命力，从目前的发展趋势来看，合同能源管理将逐渐成为未来我国既有建筑节能改造的主流模式。在

企

业

提

供

的

调

查

表

中，242

家物业服务企业全部提到自己采取了管理节能的举措。他们大都表示采取管理节能举措后收效显著，其中表示能源节约率达到

30%

以上的物业服务企业有

63

家，占到了

26%

；能源节约率达

到

10-30%

的

物

业

服

务

企

业

有

139家，占

到

了

57.4%

；能

源

节

约

率

低

于10%

的物业服务企业有

40

家，占到了16.6%。具体来讲，管理节能的措施基本包

括

加

强

对

员

工

的

节

能

教

育

，

制

定严

格

的

节

能

管

理

制

度

，

提

倡

员

工

树立

节

能

降

耗

的

观

念

意

识

和

践

行

节

能减

排

，

号

召

员

工

为

节

能

减

排

献

计

献策

，

奖

励

为

企

业

节

能

减

排

工

作

做

出突

出

贡

献

的

员

工

。

如

深

圳

特

科

物

业多

次

召

开

动

员

大

会

，

对

提

出

合

理

节能措施和在节能中表现突出的员工给予表扬及经济奖励；甘肃海华物业制作“节能减排小贴士”、撰写“节能减排倡议书”，由业主方以电子文档方式，发布于公司网站OA系统，并张贴于水笼头、照明开关等位置，加大节能减排的宣传力度；北京燕科物业邀请北京国际科技服务中心到公司管理在本次调查中，我们还对一家专注于既有建筑节能、主推合同能源管理模式的专业节能公司——中物富能（北京）节能科技投资股份有限公司进行了调研，该公司仅在一个月内就在北京对国际企业大厦、西城晶华小区、华

侨

村

地

下

车

库、阳

光

100

公

寓

地

下车库、拂林园小区地下车库的

4031

盏T8

荧光灯改为

T5-21W“中物富能牌”三

基

色

节

能灯，这些改造五年间累计可节电2679025

千瓦时。实践证明，与需要投入大量资金对原有设备系统进行改造相比，管理节

能

不

需

要

投

入

资

金

就

可

以

达

到

节能

的

目

的

。

这

种

节

能

方

式

的

成

本

最低，也便于

普

及

，

更

容

易

为

人

们

所接

受

，

会

有

更

多

的

人

愿

意

去

尝

试

采取

这

种

方

法

来

实

现

节

能

的

目

的

。

当人

们

感

受

到

了

管

理

节

能

带

来

的

实

惠后

，

就

会

由

被

动

地

接

受

节

能

宣

传

教育

到

主

动

地

实

施

和

追

求

具

有

更

大

节能效果的措施和目标。因此从楼宇的管

理

节

能

入

手

,先

易

后

难

地

推

广

节

能工作的意义更大。这也充分表明管理节能仍然有大有可为。五、管理节能作为一种投资小、效益高的节能途径，在既有建筑节能减排工作中发挥了重要作用。62

城市开发（物业管理）URBAN

DEVELOPMENT

2010.08SPECIAL

REPORTⅠ本刊特稿第三部分部分房地产和物业服务企业典型节能案例四川建行大厦性，大大降低了节能改造的过程中，东湖物业设计了一些改造方案，其中比较有代表性的是地下室日光灯节能改造方案。中央空调节能改造案例空调等室内气温辅助设施的使用率，有效地节约了能源。四川建行大厦是四川民兴物业管理有限公司管理的一座银行办公楼。四川建行大厦空调系统设计分区情况为，大厦裙楼和塔楼高、中、低区四个独立的空调系统，在过渡季等非高峰负荷的时段四个系统都需全部投入运行，存在不合理的因素和能源浪费现象。在充分考虑技术合理性和可行性的基础上，民兴物业提出了将裙楼和

塔

楼

低

区

系

统

，

塔

楼

中

区

和

塔

楼高

区

系

统

进

行

串

联

并

根

据

负

荷

变

化实施切换运行的方案，在征得设计单位同意后在2000年底组织实施，全部施工、材料费不超过10万元。通过实施切换运行前后的用电量对比计算，2001年全年比2000年节省空调用电量518328度，排除环境温度的影响，至少可以实现10%的节能率。逐年累计下来，其经济效益和环境效益都十分突出，同时延长了设备的使用寿命。大德·阳光

800

在鞍山市首家实现了太阳能与建筑的一体化设计，在建筑设计的时候，就考虑到热水器装置与建筑设计的有机结合，为每家每户配置太阳能热水器，在厨房和卫生间设置热水点，使住宅供热水系统成为住宅建筑本体的组成部分，利用太阳能全天候供应生活使用热水，全年至

少

为

每

户

业

主

节

电

3300

度，合

计约人民币

1300

余元。全小区合计节电297

万度，节省电费

120

万元。上海银行大厦地下室使用的日光灯

都

是

T8-36W

荧

光

灯，共

1261

支，配以电子镇流器，平均每支日光灯每小

时

耗

电

量

为

0.0453kWh，能

耗

较大。经过分析

T5

灯管和

T8

灯管的性能，东湖物业设计了日光灯节能改造方案。遵循原则为

：首先不改变荧光灯位置，仅更换荧光灯和镇流器，并增加灯管替换支架

；其次将

T8-36W荧

光

灯

配

电

子

镇

流

器，更

换

为

T5-28W

节能荧光灯配电子镇流器。东湖物业还先后对

T8-36W

日光灯与

T5-28W

节能日光灯进行了

24

小时用电量测试，见表

1。大德·阳光

800

的建筑节能率达到

51.6%，大大超出了当时鞍山市的建筑节能标准，在

2006

年以全票通过的优势荣获“中国科技创新示范楼盘”大奖，并在

2010

年荣获“广厦奖”殊荣。大正物业江北区行政服务中心节能改造案例上海银行大厦2008

年，重庆大正物业江北区行政服务中心管理处配合江北区机关事务管理局通过实地考察调研、聘请专家会诊论证、邀请相关部门可行评估，推广运用科技成果，对行政服务中心地下室日光灯节能改造案例上海银行大厦是一幢超高层办公大楼，为上海东湖物业管理有限公司管理。在对该大厦物业管理设备进行大德·阳光

800建筑节能案例大

德·

阳

光

800，是

鞍

山

市

2006年棚户区改造的经济适用房项目。大德·阳光

800

在鞍山首次采用了复合保温墙体结构，将原苯板改为

PS

板即水泥聚苯板，和墙体同时砌筑，具有强度高、严密性强、保温性能优越等优点。小区还采用五道密封塑钢窗，更有效地阻隔温差、降低噪音。优越的墙体保温和窗体保温效果，使建筑围护结构具有防潮御寒，冬暖夏凉的优越特表1两种日光灯的电量测试表T8-36WT5-28W测试时间荧光灯用电量测试时间节能荧光灯用电量2008-7-3010:15至2008-7-3110:15启始读表数：674.7结束读表数：691.02008-7-3111:25启始读表数：691.0结束读表数：698.4至2008-8-0111:2524h用电量16.3kWh24h用电量7.4kWh实测节电量=（T8-36W用电量—T5-28W用电量）/T8-36W用电量×100%节电率为（16.3—7.4）/16.3×100%=54.6%注：

经估算得知，T8-36W每支日光灯每小时耗电量为0.0453kWh，T5-28W每支日光灯每小时耗电量为0.0206kWh，更换一支日光灯每小时可节电量0.0247kWh。地下室共有日光灯1261支，平时6:00—22:00全开，22:00—6:00开一半，周六、周日以及节假日开一半。以此计算，年节电量为198715.94kWh。城市开发（物业管理）

63URBAN

DEVELOPMENT

2010.08Ⅰ本刊特稿

SPECIAL

REPORT用水用电设施设备进行了

7

项技术改造，全年节约资金

52

万多元。这

7

项改造包括

：在办公区域，用高效能节能灯代替现有的普通日光灯

；对电梯照明灯进行节能改造

；对喷水池进行改造，将喷水池内更换的水用于灌溉花草树木

；对洗手池、拖帕池水龙头进行节水龙头改造

；卫生间蹲便器节水改造

；卫生间照明灯节能改造

；办公室电脑插座节能改造。按

5

年为一周期计算，此次改造共投资

55.45

万元，平均每年节

水

约

2.41

万

吨，节

电

约

57.17

万

度，节约资金约

52.45

万元。详见表

2

：明灯具改成二路控制，一路是上下班高峰时段自动定时启闭

；另一路是最低照度常开。且二路全部采用节能灯具

；大堂及裙房照明通过

BA

系统自动感光控制启闭

；对楼层公共区域照明，在不影响照度的情况下，每套格栅灯减少一根灯管

；加强对设备的维护保养，保证用配电设备处于良好的状态，功率因素达到

0.97~0.99

；通

过

以

上

措

施，节

电

初见成效。经统计，2006

年

8

月至

2008

年7

月期间，大厦年总耗电量从

17849640度下降到

16805880

度

(

见图

1)，减少了1043760

度，直接节约电费约

93

万元。式中央空调系统，选用效率高的用能设计和系统，住宅部分采用

VRV

户式中央空调系统

；太阳光引入系统，采用导光管将太阳光导入地下室，作为日渐照明光源，同时导光管自带光杆和

SED灯，这样可以提高地下空间的自然采光效果和环境品质，也节约能源

；太阳能热水，全部游泳池的水都通过太阳能系统加热，可以同样向健身房投入热水

；太阳能发电，会所建筑选用单晶硅光伏组件

；风力发电，在会所周围风速较大区域装设风力涡轮发电机，可以为小区中休闲提供一些照明。上海中远物业国际航运金融大厦节能改造案例金都·城市芯宇建筑节能案例上海国际航运金融大厦，座落于浦东陆家嘴金融贸易区，总建筑面积

12.5万平方米。大厦管理公司——上海中远物业对节能减排工作一贯非常重视，公司工程部专门成立了节能小组，制定了详细的节能方案和节能措施。金都·城市芯宇是金都集团科技住宅与低碳设计的集大成者，这个项目位于杭州市传统文教区，项目有五幢板式高层。金都·城市芯宇是委托中国工程院的院士陈态明先生设计的，技术上主要是参照绿色建筑三星级，住宅性能评定

3A

级，建筑节能

65%。中央空调是耗电大户，在冷水机组的运行时间上充分利用“峰谷平”的不同时段，合理搭配机组，楼层的

AHU空调箱风机全部采用变频控制

；通过BA

系统的升级改造，对地下三层车库送排风机的运行全部采用车辆进出高峰时段

BA

定时自动启闭的模式

；车库照金都·城市芯宇项目特别重视节能，采用了一系列节能新技术，包括

：外墙外保温干挂系统

；屋面系统，屋面家厚

XPS

保温板

50

毫米，并种植屋面绿化系统，以确保顶层住宅的保温节能

；段热中空

LOW-E

门窗系统，实现保温节能

；冷热桥阻断系统设计

；户江畔人家建筑节能案例“江畔人家”小区是住房和城乡建设部康居示范工程，全国唯一同时列入国家康居示范工程和国家可再生能源应用示范工程实施计划的经济适用房项目。表2技术改造项目经济指标5年节约情况汇总改造点节水节电节约经费(万元)投资(万元)序号改造项目备注(个/套)

(万吨)

(万度)一二三四五六七办公区域节能灯改造电梯灯具1500080193.754.31158.253.4828.350.56喷水池21.005.255.78-0.7726.31.870.27洗手池水龙头257410334150034.8516.1822.4725.30262.452.481.66“江畔人家”小区在规划设计和建设阶段，坚持可持续发展理念，在控制总价的前提下集成应用“四节一环保

”技

术，提

高

项

目

品

质，降

低

小

区卫生间蹲便器节水改造卫生间照明灯节能改造办公室电脑插座节能改造合计6.1529.332.98285.8757.173.76质保2年14.7055.4512.032.41平均每年节约能源、资金64

城市开发（物业管理）URBAN

DEVELOPMENT

2010.08SPECIAL

REPORTⅠ本刊特稿全生命周期运行成本。非晶体合金美式箱式变电站、太阳能光伏照明系统（为超市、小区草坪灯、路灯、广告牌等供电）、太阳能热水系统（每个家庭以及小学、幼儿园都有）、雨污水收集处理回用技术（设备启用后中水处理能力达

87.6

万立方米

/

年，不仅社区绿地浇灌、广场冲洗用水将告别自来水，而且居民可使用中水冲厕）、有机垃圾生化处理技术（一般有机垃圾如鸡鸭鱼肉、蛋壳、蔬菜、瓜果皮等废弃物

,6-20

小时就能几乎全部变成有机肥。每

100

吨垃圾处理后，可变成

5

吨肥料）等近百项住宅新技术的集成应用，不仅实现了小区“三废”不出门，而且减轻了保障房业主的经济负担。经测算，户均每年可节约水、电、气及物业管理费用

1200

元以上。第四部分对部分房地产及物业服务企业节能减排现状的分析和建议第一，进一步提升对建筑节能重要性的认识高度，尽快行动起来，主动承担起建筑节能的社会责任。随着中央提出要建设“资源节约型、环境友好型”的两型社会以及国务院制定的节能减排指标和规划的实施，节能减排的重要性已经越来越高。对于房地产和物业服务企业来说，开展建筑节能工作的意义不仅在于承担社会责任，而且可以较大幅度地减少企业的能源费用，使企业的运营成本降低，提高企业的经济效益。在普遍微利的物业管理行业，这一点更具有重要的现实意义。染和促进经济可持续发展，而且可以减轻业主以及企业自身的能耗费用负担，这是一件利国、利民、利企业的好事。因此，房地产和物业服务企业应进一步提升对建筑节能重要性的认识高度，尽快行动起来，主动承担起建筑节能的社会责任。从本次调查的情况来看，许多房地产和物业服务企业都提到自己采用了一些比较新的节能工艺或技术，但让人遗憾的是这种先进的节能工艺和技术目前来看还没有在房地产和物业管理行业内部得到比较广泛的运用和普及。如一些房地产和物业服务企业所采用的太阳能与建筑设计的一体化设计技术和水平衡技术、气候补偿技术、烟气回收技术和

BTS

节能技术等，节能效果都非常理想和明显，收到了很好的社会效益，但这些比较先进的节能技术和工艺在其它房地产和物业参与本次调查的

242

家物业服务企业，有相当一部分属于行业内部的一级资质企业，但这些企业中有不少所做的节能工作仍然只处于试点阶段，尚未在公司所管的项目中全面铺开。国家一级资质的物业服务企业尚且如此，那些二三级资质的中小物业服务企业对节能减排工作的重视程度也就可想而知了。第二，房地产和物业服务企业应加强对节能改造新技术、新工艺的学习、应用和推广，同时限制或禁止使用落后的、能耗高的技术，提高经济效益。事实上，建筑节能不仅可以缓解我国能源矛盾紧缺局面、减轻环境污城市开发（物业管理）

65URBAN

DEVELOPMENT

2010.08Ⅰ本刊特稿

SPECIAL

REPORT服务企业所介绍的类似设备设施的节能改造案例中并无运用。1990—2000

年所建造的建筑占到了全部进行节能改造建筑的

72%，2001—2010

年

所

建

造

的

建

筑

占

到

了

全

部

的21%，1990

年之前所建造的建筑大约占到了

7%，上世纪

80

年代乃至更早的建筑进行节能改造的案例基本没有。这从一个侧面反映出了当前老旧小区的节能改造进展比较缓慢。不少物业服务企业反映，这主要是由于老旧小区的设备设施进行节能改造的投资较大、见效慢。不过，这种情况也恰恰说明了老旧小区进行节能改造的空间巨大，具有很大的节能潜力，一旦实施，将会产生较高的节能效益。科学技术是第一生产力。我们不得不承认先进的科学技术所能给企业带来的巨大效益。为了推动建筑节能工作的顺利开展，一方面，房地产和物业服务企业必须积极地在行业内部交流、学习那些先进的节能新技术和新工艺，使建筑节能工作取得更好的经济效益

；另一方面，房地产和物业服务企业也应该积极和高校等科研单位合作，采取产学研相结合的方式，从科研单位吸收先进的节能技术和工艺，并直接运用于建筑节能工作中。尤其是要加大力度研发和推广提高不可再生资源循环利用的成套技术以及太阳能、地热能和风能等新型可再生能源在住宅建筑中的应用技术。根据调查表，我们发现，合同能源管理已经逐渐发展成为我国既有建筑节能改造的主流模式。在本次调查的242

家物业服务企业中，由专业节能投资公司以合同能源管理方式进行投资的有

153

家，约占全部节能案例的63.2%。这

已

经

充

分

说

明

合

同

能

源

管理这种市场化的建筑节能改造模式的优越性。从目前的情况来看，老旧小区的节能改造如果仅仅凭借企业或其它社会力量来推动，难度较大，各级政府也应积极参与进来，牵头制定比较系统的老旧小区节能改造方案，以推动老旧小区建筑节能工作的尽快开展。如

2010

年

1

月

27

日，北京市政府发改委副主任张燕友就表示，北京市要投资

90

亿元实施能源安居工程，对

500万平方米的建筑进行节能改造，使改造后的老旧小区达到国家规定的“节能

65%”的

标

准，这

项

工

程

预

计

将

使45

万户居民从中受益。对于这项庞大的系统工程，政府将出资

12

亿元。对于很多物业服务企业来说，这也意味着一个机会，可以从中分到一杯羹。总之，物业服务企业要认识到老旧小区节能改造的巨大潜力和机会，以高度的社会责任感和使命感推动老旧小区的节能改造。具体而言，合同能源管理机制的建筑节能改造方式，可以较好地解决物业服务企业推动节能减排遇到的各种困难和问题

：首先是资金问题。一些物业服务企业的节能改造项目之所以迟迟没有开工，问题往往出在资金短缺上。而合同能源管理由专业节能公司投资，这降低了物业服务企业的运行成本和投资风险，也降低了建筑节能改造的门槛

；其次是可以有效保护各方权益，调动各方参与建筑节能改造的积极性。实行合同能源管理后，物业服务企业和专业节能公司往往会签订规范的能源管理合同，各方合理分享节能所得收益，这既保障了物业服务企业和业主的利益，也保证了专业节能公司的投资回报和合理利润

；三是节能工作的专业化。实行合同能源管理机制后，节能改造工作由专业节能公司具体实施，由于专业节能公司往往具有相对丰富的节能改造、施工、运行管理的丰富经验，往往能够比较充分地保障节能改造的质量此外，作为房地产和物业服务企业，为适应节能新技术、新工艺的应用和推广，还应加快在企业内部培养一些优秀的专业节能技术人才，为企业开展节能减排工作奠定坚实的人才基础。同时，物业服务企业还要让这些优秀的技术人才在企业内部发挥作用，积极开展设备设施节能技术的开发和研究，完善本企业内部的节能技术标准，加强本企业内部的节能技术培训工作，促进相关人员尽快理解节能新技术，推进建筑节能工作。第三，老旧小区由于年代久远，其能耗指标相对较高，具有很高的节能改造潜力，应加强对老旧小区的节能改造力度。第四，应充分发挥合同能源管理这种新型市场化节能机制的作用，广泛采用这种先进的节能方式，促进节能减排工作的迅速开展。根

据

本

次

242

家

物

业

服

务

企

业的调查表，这些进行节能改造的建筑多

数

为

上

世

纪

90

年

代

所

建

造。其

中66

城市开发（物业管理）URBAN

DEVELOPMENT

2010.08SPECIAL

REPORTⅠ本刊特稿和效果。因此，我们认为，房地产和物业服的全国最大节能住宅区。该项目通过物业管理的提前介入，在设计阶段就全面引入“四节一环保”技术和系统，为项目后续的节能运行和管理打下了良好的基础。与后期进行节能改造相