标杆房企投资测算基本逻辑

投资测算的基本逻辑投资策划中心2020年11月成就共享金额=（净利润－年化自有资金×30%）×20%（区域主导）【金额的要求】【时间的要求】自有资金投入需一年内全额回笼计提条件回笼资金＞自有资金投入+年化自有资金收益（30%）利

润现金流利

润

现金流赚多少钱？何时回钱？利

润

收入

成本

费用

税金利

润收入

成本

费用

税金收入如何确定？地有多大？量能盖多少？

容积率、建筑密度、限高能卖多少？

可售面积、公建配套销售收入项目定位价产品结构价格预判：竞品降价、同质产品积存等利

润收入

成本

费用

税金成本都包括哪些？土地成本

有票、无票前期工程开发成本建安成本基础设施公共配套贷款利息开发间接费建造成本利

润收入

成本

费用

税金费用都包括哪些？销管费＝销售收入×销管费率管理费用三四线：5%一二线：3%销售费用财务费用计入成本中的贷款利息利

润收入

成本

费用

税金税金如何计算？【营业税及附加】企业经营主要业务应负担的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等营业税及附加土地增值税企业所得税缴税金额＝销售收入×5.7%利

润收入

成本

费用

税金税金如何计算？【土地增值税】对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。营业税及附加土地增值税企业所得税增值额＝销售收入－扣除项目扣除项目＝(土地成本＋建造成本)×1.3+相关税金（营业税）增值率=增值额÷扣除项目利

润收入

成本

费用

税金税金如何计算？应纳税额=增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数营业税及附加土地增值税企业所得税利

润收入

成本

费用

税金税金如何计算？【企业所得税】对我国企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。营业税及附加土地增值税企业所得税缴税金额＝利润总额×25%利

润收入

成本

费用

税金利润总额毛利润净利润=利润总额－所得税=收入－成本－销管费－营业税－土增税－所得税净利润利

润收入

成本

费用

税金净利润净利率净利润劳斯莱斯：≥10%一二线：≥8%销售收入净利润土地获利倍数土地总价现金流入=销售收入+贷款收入现金流钱是何时支出、收回的现金流出=成本+费用+税金+还贷支出贷款基金收支楼款

楼款

楼款买地开工交楼开盘税金（预征及清算）管理费用还贷支出建造成本建造成本土地款2土地款1建造成本销售费用财务费用现金流入=销售收入+贷款收入现金流钱是何时支出、收回的现金流出=成本+费用+税金+还贷支出财税系列课程基金贷款收支税金缴纳与关注点？罗梓月《拿地过程中相关税务问题》楼款

楼款

楼款买地开工开盘税金（预征及清算）管理费用成本构成、支付节奏？彭镜懂《开发成本测算和支付》还贷支出建造成本建造成本建造成本融资方式与成本？冯兆辉《融资成本与费用》财务费用成就共享奖励金额=（净利润－年化自有资金×30%）×20%（区域主导）净利润＝收入

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成本

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税金多收少支成本管理费用减免税务筹划合理定价提高去化成就共享奖励金额=（净利润－年化自有资金×30%）×20%（区域主导）开发节奏、提前预售、减少监管快收晚支融资（财务成本）分期付款延后付款利

润现金流收入－成本－费用－税金静态贷款收入、还贷支出动态基