息县项目前期策划

.7/7息县项目前期策划Ⅰ息县简介：息县位于XX省南部,淮河上游,属XX市管辖的县级地区,是中国五千年历史上第一个以"县"命名的地方,素有"天下第一县"之称。历史悠久,人杰地灵。辖6镇14乡1个管理区、336个行政村、9个居委会。2016年年底,全县总人口为77万。息县地形以低平的平原和缓丘为主,淮河横贯全境,境内流长75.5公里,属亚热带向暖温带过渡形气候。息县土特产有香稻丸、蜂蜜。旅游景点有新石器时代的秦楼遗址、周代的青龙寺等。息县是国家"九五"商品粮基地县、XX省粮食生产百强县,全国粮食生产先进县"。Ⅱ市场与可行性研究分析：一、宏观市场：关键词："6.5%"、"农业户口买房补贴"、"抑制房价过快上涨"、"去库存"■包括国家金融与发展实验室、世行等发布报告预测,今年中国GDP增速将为6.5%,国家信息中心预测为6.5%左右。GDP由"保7"到现在"保6.5",经济下行压力较大。■农业户口买首套房补贴100元/㎡,由此可看出国家对房地产的支持。■2016年,XX、XX、XX等二线城市房价一路高歌〔一线城市自不必多说,为此,热点城市相继出台了调控政策,主要目的是抑制房价过快上涨,同时也说明在当前的大环境下房价上涨是大势所趋。■2016年XX市去库存效果显著,很多项目现在无房可卖。二、息县房地产市场：◆息县房地产项目大大小小20个左右,平均价格3500元/㎡。◆目前息县正在开发的房地产项目绝大多数为中低端项目,开发商小农意识严重,缺乏战略眼光,格局不够宽广。◆中低端市场竞争激烈,多为低价竞争。价格低→利润低→产品差,最终形成一个恶性循环的怪圈,本案必须避免陷入此怪圈。◆同比其他县城:a.竞争对手较少、b.价格水平较低、c.有较大上涨空间。2017年2月息县最新房价及优惠信息一览表项目名称房价〔元/㎡项目电话项目地址优惠龙湖湾3600息县罗淮路新人民医院东100米一次性96折龙门花园3100南小北隔壁一次性97折,按揭99折,分期99折。钰龙·凯旋城37000376-5859999/5967999息县东环路与东大街交汇处向南400米暂无龙湖星城3500息县罗淮路新人民医院东100米一次性97折,按揭98折。凯旋广场33000376-5892777/5893777息县罗淮路新汽车站向西200米路北一次性98折,按揭99折。大和文锦社区33000376-6131222/6130222XX市息县罗淮路与文化路北段交汇处暂无嘉成一品36600376-5853666/5853999息县息州大道东路〔五一水库东侧路南一次性97折,按揭98折。天福·如意城34000376-5937777/5289999息县南大街南段〔南街农贸市场南200米>总房款减1.2万,一次性96折,按揭99折。众鑫时代广场36000376-8162666/8161999息县北大街与北环路交汇处暂无息州城市广场41500376-8177666/8158999息县息州大道〔高杆灯西50米一次性97折,按揭99折。息州豪府3700息县息州大道中段一次性97折,按揭99折,分期99折。龙湖春天3450息县息寨路与一桥街交叉口暂无龙湖公馆3780息龙湖西路广电局北侧暂无龙湖新天地3400息县香米贡大道与息淮路交汇处西南角暂无博士名苑3000息县原石油公司仓库家属院一次性95折,按揭97折。龙门御府3300龙门巷与西街交汇处一次性96折,按揭99折。三、客户群体：2016年底,全县总人口统计为77万。〔XX市总人口860万,依据XX省统计局发布的《20XXXX人口发展报告》,XX市外出人口占其户籍人口的32%,为全省最高。按此比例计算,息县外出人口约25万,常住人口52万。在息县买房置业的消费者绝大部分为本地居民,然而此目标群体还会被本地区其他项目乃至XX房地产市场分流,所以销售压力是必然存在的。四、消费观念及习惯：随着社会的发展,人民的生活水平不断提高,人们的消费观念也随之发生改变。由最原始的需求有房子住,到现在住有品质的房子。也就是说,现代的人因为物质生活水平的提高开始有更高层面的追求,如：质量、服务、自然环保、美观、企业文化等等。房地产市场尤其如此,"同质化"的产品是没有竞争力的,"差异化"才能脱颖而出。五、总结：综上所述,现在正是入市的良好时机,但需要注意的是我们必须规避风险步步为营,稳扎稳打。Ⅲ项目地段选址分析：项目位于213省道和一桥街交汇处,占地约300亩〔20万㎡。距息县CBD核心区域直线距离3公里,3公里内可满足各种生活需求。项目紧邻213省道及一桥街两大息县主干道,交通出行较为便利。但对于县级单位来讲,3公里的距离绝谈不上近,因此从地理位置上分析,我们项目属于中等区位。Ⅳ项目定位：★本案占地约300亩〔20万平米,按2.3容积率计算建筑面积46万平米。★定位为中高端项目,但在息县属于最高端。★项目规模较大,可作城市综合体模式进行开发,包含商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的"城中之城"。ⅰ：避开竞争激烈的中低端市场、ⅱ：实现利益最大化、ⅲ：树立企业形象,对企业未来的发展具有非常正面的意义。Ⅴ项目规划：占定名：XX·第一城〔XX为开发企业名称建筑风格：ArtDeco〔新艺术建筑风格。当前最流行的建筑风格,大气美观,极具质感。园林绿化：东南亚风情。东南亚园林景观设计十分具有特色和吸引力,集观景、游乐、休闲于一体,达到了人与自然和谐共存的高度统一。容积率：建议2.3。过高的容积率会让项目毫无品质可言,过低则不符合利益最大化这一宗旨。住宅构成：80%由小高层、中高层、高层组成,20%电梯洋房〔经典案例：羊山新区东方经典。商业/住宅配比：商业20%,住宅80%。住宅户型配比：80%小三房100㎡-140㎡,10%两室户型80㎡-100㎡,10%四室户型140㎡-160㎡。物业：选用全国知名物业。其他：项目专设幼儿园服务业主,提升潜在价值。Ⅵ结语：从宏观市场到息县房地产市场分析,本案具有高度的可行性,但要注意规避风险稳健开发。项目的规模、地理