最新版棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告

最新版棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告PAGE149PAGE90PAGE棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告目录第一章总论 81.1项目单位基本情况 81.1.1项目名称 81.1.2项目法人及概况 81.2可行性研究的依据与范围 101.2.1可行性研究的依据 101.2.2可行性研究的范围 111.3项目提出的背景和必要性 111.3.1项目提出的背景 111.3.2**城市总体规划的要求 121.4项目建设条件 131.5**市棚户区及旧住宅区现状 131.6棚户区和旧住宅改造方案及计划投资规模 141.6.1棚户区和旧住宅改造方案 141.6.2计划建设和投资规模 141.7项目主要经济指标 181.8项目组织与管理 181.9投资概算及资金来源 191.10主要技术经济指标 191.10.1项目财务收益 191.10.2社会效益 191.11综合评价 19第二章项目提出的背景和必要性分析 202.1项目提出的背景 202.2项目建设的必要性 222.2.1城市总体规划的要求 222.2.2国务院对推进城市棚户区改造的部署 262.2.3棚户区和旧住宅改造的必要性 272.2.4区域经济发展的要求 31第三章项目建设条件 313.1**市经济区位和现状 313.1.1**市城市建设情况概述 313.1.2**市城市房屋总体状况 333.2**市自然条件分析 333.2.1项目地域条件 333.2.2交通条件 343.2.3气候特征 343.2.4气候状况评估 353.3项目所在地基础设施配套条件 363.3.1城市道路 363.3.2供水 363.3.3供电 373.3.4雨污排水 373.3.5天然气供应 373.3.6通讯和宽带网 37第四章**市棚户区及旧住宅区概况 384.1**市旧住宅现状 384.1.1目前**市棚户区及旧住宅区概况。 384.1.2旧住宅区现状概况 444.2存在的主要问题 45第五章改造依据、原则及目标 455.1改造依据 455.2指导思想 465.3改造原则 465.4改造目标 47第六章棚户区和旧住宅改造方案 476.1市场调查研究与预测 476.2改造方案 486.2.1龙子湖区还原方案 526.2.2蚌山区还原方案 616.2.3禹会区还原方案 676.2.4淮上区还原方案 736.2.5城开公司承担的项目还原方案 806.2.6城建公司承担的项目还原方案 846.3主要设计思路 886.3.1规划设计 886.3.2景观规划 906.3.3公建配置 916.3.4住宅设计 916.3.5环保、消防设计 916.3.6结构设计 926.3.7给排水设计 926.3.8电气及燃气设计 936.3.9消防系统 946.4预留城市绿地 95第七章实施进度计划 957.1旧房拆迁进度安排 967.2项目建设进度安排 96第八章项目组织与管理 968.1项目组织 978.2项目管理 978.2.1项目实施管理 978.2.2项目财务管理 978.2.3项目的管理职责 978.3项目监督 988.4项目评价 99第九章工程招投标 1009.1概述 1009.2发包方式 1009.3招标组织形式 1009.4招标方式 101第十章投资估算及融资方案 10110.1投资估算 10110.1.1编制依据及说明 10110.1.2编制说明 10110.1.3**市城市房屋拆迁补偿安置标准 10210.2投资估算 10610.3融资方案 11610.3.1资本金筹措 11610.3.2债务资金筹措 11610.4融资方案分析 11610.4.1融资结构分析 11610.4.2融资成本分析 11710.4.3融资风险分析 117第十一章经济评价 11911.1概述 11911.2基本数据 11911.2.1项目计算期 11911.2.2土地出让收入的计算 12011.2.3地价的估算 12011.3项目总成本费用估算 12211.3.1项目建设费用成本 12211.3.2固定资产折旧、无形资产摊销费用 12211.3.3项目运营管理费用 12211.3.4财务费用 12211.4利润估算 12211.4.1项目主要数据与指标 12311.5项目效益分析 12311.5.1社会效益 12311.5.2现金流量分析 12411.5.3贷款偿还分析 12411.6项目评价 124第十二章结论和建议 12412.1结论 12412.2建议 125第一章总论1.1项目单位基本情况1.1.1项目名称：2018年**市棚户区及旧住宅区改造项目包括还原安置房20个子项，分布在龙子湖区、蚌山区、禹会区、淮上区内。项目总拆迁面积为197.8192万平方米，搬迁户数为20246户，共计30个棚户区及旧住宅区；项目总建设面积为279.6542万平方米，其中住宅为253.5993万平方米，配套商业及配套菜场面积为20.2175万平方米，幼儿园和小学等公建用房为3.2316万平方米，居委会、物业等公共服务用房为2.6059万平方米（详见表1-1）。1.1.2项目法人及概况：1.1.2.1项目法人:**市城市投资控股有限公司注册资本：人民币1.0亿元法定代表人：**项目负责人：**地址：**市胜利中路200号1.1.2.2项目法人概况:**市城市投资控股有限公司（以下简称“城投公司”），前身是**市城市投资发展有限公司。2002年3月，经**市政府《关于组建**市城市投资发展有限公司的决定》（蚌政办[2002]6号）批准组建，注册资本1亿元人民币,公司法定代表人：**，公司性质为市政府授权经营的国有独资企业。2004年1月，根据市政府蚌政秘[2004]1号《关于市城市投资公司变更经营范围等事项的批复》，公司变更为**市城市投资控股有限公司。根据市委、市政府关于深化投融资管理体制改革、全面推进大建设发展战略的要求，做大做强政府融资平台，增强融资能力，市委、市政府将向城投公司注入土地、城市基础设施等优质资产，做大城投公司资产规模；同时，为帮助城投公司建立稳定的现金流，提高信用等级，改革财政资金拨付方式，所有用于城市基础设施建设的财政性资金，全部拨给城投公司。截止2017年末，公司总资产85.17亿元，总负债31.49亿元，净资产53.61亿元，净利润2.66亿元，主营业务收入7.15亿元，经营状况良好。公司实行董事会领导下的总经理负责制，为适应市场经济的需要，提高专业化运作水平，公司在用人机制上做出了重大突破，向社会公开招聘专业技术人才，公开条件、公平竞争、择优录用；所招聘的人员一律实行试用、聘用制，建立了“人员能进能出，职务能上能下，待遇能高能低”的竞争激励机制。逐步形成一支适应公司要求、专业化水平高、决策民主科学、高效运作的战斗团队。公司内设七部二室，现有职工51人，员工平均年龄33岁，全部具有大学专科以上文化学历。其中85％具有大学本科以上学历和中级以上职称，专业面涵盖了工民建、建筑学、给排水、工程造价、环境工程、财务管理、经济管理、资产评估等多个方面，并有注册建筑师、结构师、造价师、资产评估师、监理师等，是一支年轻化专业化的队伍。城投公司主要职责为：对政府投资的基础产业、基础设施和公益性项目替政府履行出资人职责；负责贯彻实施批准后的政府投融资计划；配合市重点工程建设管理局对项目招投标、质量、工期等进行管理；对政府建设项目总投资进行管理和控制，按进度拨付项目建设资金等。公司经营宗旨：以**市总体规划为先导，以打造**市城市建设公众投融资平台和加快**市城市发展为目标，以城市建设发展为中心，谋求公司的发展壮大，创造最佳经济效益，努力将**市建成二十一世纪国家级生态示范城市，为**市民建设一个安逸祥和的美好家园。1.2可行性研究的依据与范围1.2.1可行性研究的依据1、经批准的项目建议书和立项批准文件2、委托单位的委托书及有关的合同、协议书3、建设部颁布的现行建筑工程设计规范4、《**市棚户区及旧住宅改造实施方案》（蚌政[2015]143号）5、《**市城市房屋拆迁补偿安置标准暂行规定》（蚌政[2015]144号文件）6、《**市辖区征地拆迁补偿安置暂行规定》（蚌政[2017]02号）7、《**市棚户区及旧住宅区改造实施方案的通知》8、中华人民共和国住房和城乡建设部《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2017]295号9、**省发展改革委省住房城乡建设厅《关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见》1.2.2可行性研究的范围本可行性研究着重开发项目的必要性、投资估算、经济效益评价和社会效益评价等方面的工作，针对项目建设的有利因素和不利因素，拟定符合当前形势的项目运作方案，论证其建设的必要性及可行性；在此基础上作出研究结论，并提出合理化建议。1.3项目提出的背景和必要性1.3.1项目提出的背景为贯彻省发展改革委、省住房城乡建设厅、省财政厅、省国土资源厅《关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见》和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2015]24号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2016]131号）精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会议精神，市委、市政府做出棚户区及旧住宅改造的工作部署，为快速启动棚户区改造工作，市政府出台了《**市棚户区及旧住宅区改造实施方案》、修订了《**市城市房屋拆迁补偿安置标准》。2015年11月14日市政府召开了全市棚户区及旧住宅区改造工作动员大会，时任**市长陈启涛宣布**市新一轮棚户区及旧住宅区改造正式启动。1.3.2**城市总体规划的要求结合市政府提出的对城市中心城区“退二进三”的总体思路，利用房地产开发推动老城区大量重污染或效益差的工业和仓储用地的逐步搬迁置换，开辟公园绿地，着力改善城市景观环境。同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美、有活力的生活空间，并注重对旧城区基础设施和配套设施的建设，改善整个地区的环境。为城市提供高质量、富有人文气息的城市空间环境。改善**市投资环境、生活环境和发展环境，为打造**生态和谐的新型城区奠定坚实的基础，是促进**市经济快速健康发展的必然选择。同时项目建设可根本上改善旧城居民生活环境和条件，提高群众的生活质量和水平。1.4项目建设条件**市处于中部与东部地区的交汇处，又是中国南北分水岭，承东启西，联络南北，经济、文化、科研、教育等方面相对西部发达，是东部地区梯度转移的首选之地。**市位于东经117°12’、北纬32°57’。为亚热带和暖温带的过渡带，所以兼有南方和北方的气候特点。全区四季分明，季风显著，气候温和湿润，雨量适中，光照充足，无霜期较长，光、热、水等自然资源较为丰富。项目所包含的20个子项，大多数都在主要城市基础设施相对齐全的老城区，项目实施时仅对周边的道路、给排水、供电供气设施加以完善既能满足项目的建设和使用要求。1.5**市棚户区及旧住宅区现状经实地普查**市旧住宅区的具体现状概况如下：1、建设时间较长，房屋比较旧，多为简易房以及平房。2、房屋质量差，多数房屋墙体裂缝、墙体厚度大部分都在24公分以下、地基下沉、油毡纸屋面，屋面塌陷、砖面风化，且年久失修，已形成险房、危房。3、棚户区及旧住宅区的区域自然条件极差，市政基础设施欠帐多，道路等基础设施年久失修。无排水设施，使用公用水井、旱厕，群众吃水难、走路难、入厕难，生活极不方便。特别是汛期，由于地势低洼，排水不畅，群众生命财产常常受到威胁。街巷狭窄，生活用煤以及老化的电线极易形成火灾，加之私建、滥建的房屋连绵成片，区域内过道狭窄杂乱，又无消防栓，火灾安全隐患极大。一旦失火将火烧连营，难以控制。4、人口居住密度大、房屋建筑面积小；其中龙子湖区和蚌山区拆迁比达60%以上，户均建筑面积在25平方米以下的占85%，且居住在超期违章棚厦的居民占棚户区人口的30%。5、家庭经济收入低、生活十分困难，但又拥有棚户房面积较大的由于城区扩大而失地农民。1.6棚户区和旧住宅改造方案及计划投资规模1.6.1棚户区和旧住宅改造方案根据棚户区及旧住宅区现状调查，以及总体规划的要求，特别是**市政府的改造思想，本次棚户区及旧住宅区规划采用就地还原和异地还原相结合，分别还原至统一规划的20个项目内，置换出的土地一部分用做城市总体规划的公共绿地，其他用地按照城市总体规划的用地性质进行开发。1.6.2计划建设和投资规模2018年**市棚户区和旧住宅改造项目:包括市属龙子湖区、蚌山区、禹会区、经开区、淮上区和异地还原区范围内，总共拆迁30个棚户区及旧住宅区；还原建设项目20个，各区建设规模如下（表1-1）：项目规划经济技术分析汇总表表1-1序号分项名称单位龙子湖区蚌山区禹会区淮上区城开公司城建公司总规划面积1就地建房还原用土地M21715289919327349843545520574810375412891752总建筑面积M23552782525256016957943435333172593862796542其中：住宅面积M23229802295685469957221304785152358052535993配套商业面积M2180101225927706501483514320751164017配套菜场面积M280323762949092957579038158幼儿园(小学）面积M2302641801094062477922032316综合服务用房面积M2323027556564652341582830260593容积率4绿化率%5建筑密度%6机动车位辆1462822213425862094961100597自行车位个526229587682931175383460362118总户数户43852465640277596282288330176其中：多层户数户688005172005860小高层及高层户369724656402258762822883243169总人口人160934298229071853312396245076677项目拟规划建总建筑面积为279.6542万平方米。1.7项目主要经济指标项目的主要技术经济指标见（表1-2）表1-2主要经济技术指标项目单位指标总用地万平方米128.9175总建筑面积万平方米279.6542项目建设总投资万元625999项目经营收入万元781658利税总额万元48510财务内部收益率%3.511.8项目组织与管理由**市市委书记亲自领衔抓该项目的实施工作；并设置专门办公室，市财政、建设、土地、审计等有关部门负责人为成员，定期召开汇报会和协调会，及时解决建设中的问题，促进建设工作的快速进行。**市城市投资控股有限公司项目的投融资平台，负责项目的具体实施工作，公司领导班子高度重视本项目建设，由公司董事长**挂帅组建项目领导班子，负责项目建设的领导、组织、管理、协调和监督。1.9投资概算及资金来源该项目计划总投资625999万元（详见《年度投资计划和资金筹措计划》）。资金来源：**市财政和项目公司自筹资金125999万元，银行贷款500000万元1.10主要技术经济指标1.10.1项目财务收益本项目建成后，可置换出城市开发用地3622多亩，以竞拍方式出让，商业、住宅、经营性用地土地收益将有598841万元，项目其他收益182844万元，计算期内项目总收入可达约781658万元。1.10.2社会效益本项目如期建成，将极大的改善**市的投资环境，促进**市区整体框架规模的早日形成，完成**市扩大城市区域、改善交通状况的目标，将对**市的招商引资工作和产业结构调整升级、造就更多的优势企业、增加就业岗位、提高**市综合竞争力起到重要推动作用，社会效益巨大。拉动**市GDP迅速增长。带动**市地域GDP约2.2个百分点。1.11综合评价**市棚户区和旧住宅改造项目的建设，将彻底解决**市发展的瓶颈，改善**市的基础设施条件，增强**市的综合竞争力，增加了市区可开发利用土地面积，为**市可持续科学发展和招商引资提供较大的发展空间。可拉动全市GDP增长2.2个百分点，并创造大量的就业机会，对**市的经济发展将起到巨大的推动作用，从而加快实现富民强市的目标。第二章项目提出的背景和必要性分析2.1项目提出的背景近年来**省沿江城市的经济发展突飞猛进，特别是国务院批准了“皖江城市带承接产业转移示范区”后，将进一步加速沿江经济的发展。而皖北的发展相对滞后，制约了全省的整体发展，作为皖北重要城市的**，发展城市经济，提升城市形象已迫在眉睫。在新世纪之初，**高瞻远瞩，决定实施“加快淮北地区经济发展”战略。在《中共**省委、**省人民政府关于进一步加快淮北地区发展的若干意见》中明确指出：“**市要充分发挥自身优势，发展成为淮北地区重要的加工、商贸、科技中心城市”。进入“十一.五”以来，省委、省政府再次强调大力发展“两淮一蚌”，振兴皖北的发展战略。为**实现“加快发展，富民强市”的目标打下了坚实基础。**地处我国中部地区6省之一，**市位于**北部，处于我国东部沿海经济带向中西部经济带梯度推移的过渡带，起着承东启西，连南通北的不可替代的“立交桥”作用，促进中部崛起，是中央加大基础设施投资，扩大高新技术和商贸加工产业投入，拉动内需的又一战略决策，给**经济的发展带来了难得机遇。**又是**省重要的综合性加工业基地、区域性中心城市，地处京沪线和淮南线交汇处，是淮北地区商贸中心、交通枢纽、综合性工业城市。**作为**省最大的老工业基地，曾经拥有全省规模最大的产业工人队伍，国有企业数量高居省内各城市之首，曾经在计划经济年代为**的发展做出了巨大的贡献。早在1947年时，市区人口达到33万人，成为**省第一大城市，是全省第一个省辖市。解放后国务院把**作为重点工业发展城市和“一五”、“二五”计划重点发展城市，在“一五”、“二五”时期搬迁来了大量国家级的工厂和科研机构。但是随着市场经济的发展，由于多种因素以及经济发展水平相对落后的影响，**这个老工业基地的困境逐步显露出来。在一些工业企业集中的地区，企业建设简易房屋安排职工居住或职工在企业附近自行搭建房屋居住，由于企业经营不善或改制转轨，无力对房屋进行维修、改造，逐步形成了现在的棚户区，如“三五”期间兴建的二钢生活区和大庆生活区等;还有的是随着城市建设的发展，一些城中村村民转为市民，土地性质转为国有，但居住环境、居住条件没有改善，如钓鱼台棚户区、淮上区大部分地块等老居住区和“城中村”，占据了城中大面积土地，城市基础设施无法改善，严重影响着城市的环境形象，危害着广大居民的身心健康，同时也制约着**市的城市现代化的发展进程。为此，**市以国家大力发展泛长三角经济圈为契机，在提高市民的经济文化生活水平的同时，为贯彻省发展改革委、省住房城乡建设厅、省财政厅、省国土资源厅《关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见》和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2015]24号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2016]131号）精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会议精神，市委、市政府做出棚户区及旧住宅改造的工作部署，为快速启动棚户区改造工作，市政府出台了《**市棚户区及旧住宅区改造实施方案》、修订了《**市城市房屋拆迁补偿安置标准》。2015年11月14日市政府召开了全市棚户区及旧住宅区改造工作动员大会，时任**市长陈启涛宣布**市新一轮棚户区及旧住宅区改造正式启动。2.2项目建设的必要性2.2.1城市总体规划的要求⑴、注意旧城区改造更新的内容，提供高品质的生活空间随着房地产市场逐步开放和投资渠道的多元化，以及人们不断追求更好的居住环境愿望的加剧，旧城城市中心片区得天独厚的区位优势将越来越显现，它的改造和开发应结合城市功能的补充和完善，体现出独特性和吸引力，必将给城市注入新的活力。作为城市发展多年形成的旧城区，尽管杂乱的功能与景观在现阶段严重影响着城市中心城区的形象，但也为未来改造成为优美舒适的城市滨水地区提供了空间和可能性。同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美、有活力的生活空间，并注重对旧城区基础设施和配套设施的建设、改善整个地区的环境。在重要功能轴与滨河地段的结合点，还可以利用旧工业仓储用地的改造创造充满活力的公共空间，为城市提供高质量、富有人文气息的城市空间环境。结合市政府提出的对城市中心城区“退二进三”的总体思路，利用房地产开发推动老城区大量重污染或效益差的工业和仓储用地的逐步搬迁置换，开辟公园绿地，着力改善城市景观环境。同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美、有活力的生活空间，并注重对旧城区基础设施和配套设施的建设，改善整个地区的环境。为城市提供高质量、富有人文气息的城市空间环境。⑵、疏解居住人口、降低人口密度，提升居住质量棚户区和旧住宅改造以提高居民生活环境水平为目标，坚持逐步改造、循序渐近的发展步骤。通过在新区集中建设配套设施齐全的居住新区，吸引人口外迁；坚持逐步改造，对居住密度过高，基础设施薄弱的棚户区，应加快改造的力度；加大住宅间距，满足住宅日照间距要求，降低建筑密度。⑶、调整优化用地布局和结构旧城区的功能应强化二马路市级商业中心、淮河路市级商业轴、延安路市级文化发展轴、延安路北段滨水文化节点和沿席家沟—淮河—龙子湖水系滨水休闲景观等实施。用地布局方面应坚持逐步搬迁工业、仓储和铁路专用线等对市中心环境品质有严重干扰和污染的用地；整合商贸金融、行政办公、科研教育、文化医疗等公共服务设施用地，充分发挥市级商业中心的主导作用，提高旧城的经济的活力；改善居住环境，提高旧城景观品质，使该地区变为城市优美生活地段。⑷、完善道路系统充分发挥胜利、解放、朝阳三条市级片区联系道路的作用，强化涂山路、延安路、交通路的等城市道路的功能，形成旧城地区的交通骨架。整理区内道路，增设京沪铁路以东片区同城市其他地区的联系通道、清理马路市场，从根本上改变该地区因交通不畅导致的边缘化倾向。疏通滨河路、堤顶路，为市民的滨河活动提供基础条件，进而促进用地功能上的改善。⑸、加强交通设施的建设结合棚户区及旧住宅区的改造，预留出城市公共停车场、公交首末站、城市广场；完善公交枢纽建设；加强交通管制，必将极大地优化中心地交通出行结构，方便居民的工作和生活。⑹、改善基础设施条件由于棚户区和旧住宅区的存在，使城市基础设施无法延伸到这些地区，给排水无法形成系统，严重影响着这些地区的居住和生活环境。通过棚户区的改造，完善给排水管系统，强化排涝能力建设；同时加强公厕、垃圾站等环卫设施的建设，提高环境质量；加强消防栓和消防通道建设，提高该地区的生活质量。⑺、强化**的城市山水格局由于淮河、龙子湖、席家沟三条城市水系周边散布着一些棚户区和旧住宅区，严重影响着城市的山水景观环境。作为被淮河、龙子湖、席家沟三条水系环抱的城市重要滨河地段，规划应特别强调将城市用地布局与自然的水系山体有机结合起来。一方面通过棚户区改造，保护滨河岸线，把城市绿地留出来，把绿色串起来，延续生态环境，形成景观连续、空间变化丰富的绿轴，提高居住生活环境；另一方面通过棚户区改造，打通断头路，连贯滨河路，充分利用铁路、道路等垂直于河岸的通道，开辟绿色景观通廊，使人们在城区内能够方便的感知河流的存在，提高城市的特色和可识别性，强化城市的滨水特征。（8）城市经济发展的要求**市有独特的区位和资源优势，文化底蕴深厚，**面向长三角，背靠中西部，是华东地区重要的交通枢纽之一，经济腹地十分宽广。优越的区位将促使**发展成为东南沿海的经济技术与中西部地区的能源、原材料等互补优势传接与融合的“接力站”。**市近年来经济发展迅猛。2017年底全市规模以上工业完成工业总产值532.90亿元，同比增长24.3%；完成规模以上工业增加值189.81亿元，同比增长22.8%。完成固定资产投资355.71亿元，同比增长40.5%。财政收入平稳增长。全市完成财政收入76.79亿元，同比增长16.7%，完成年初预算105.2%。该项目实施后可以置换出城市黄金区域土地约3622多亩，用于城市开发建设特色商业和高级住宅小区。利用优惠的招商政策，良好的投资环境、生活环境和发展环境，为打造**生态和谐的新型城区奠定坚实的基础，是促进**市经济快速健康发展的必然选择。同时项目建设可根本上改善旧城居民生活环境和条件，提高群众的生活质量和水平。2.2.2国务院对推进城市棚户区改造的部署为认真贯彻国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2015]24号）、国务院《办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2016]131号）、国务院《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2017]295号和**省发展改革委省住房城乡建设厅省财政厅省国土资源厅(二○○九年十月二十三日)《关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见》等文件的精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议精神和省、市为推进棚户区及旧住宅区改造工作座谈会的部署，扎实推进棚户区及旧住宅区改造，**市政府多次召开专题会议，安排建设计划，统一思想，充分认识棚户区及旧住宅区改造的重要意义，以人为本，依法拆迁和建设，以科学规划、分步实施和政府主导，市场运作的行之有效的方法，统筹兼顾，配套建设。在资金筹措方面财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。并建立健全项目管理责任制，省级人民政府对本地区城市和国有工矿棚户区改造工作负总责，对市人民政府实行目标责任制管理，并负责监督考核。市、县人民政府对实施部门（单位）负责监督实施；**市城市投资控股有限公司作为**市的投融资平台，是**市棚户区及旧住宅区改造项目的责任主体，要明确部门责任、具体措施，切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位和分配公平，确保棚户区及旧住宅区改造工作顺利实施。有棚户区改造任务的国有工矿企业要切实加强项目的组织实施，认真做好依法落实建设用地和筹集资金等相关工作。为此国务院和省政府为2018年**市棚户区和旧住宅改造项目明确了方向，提供了政策方面的依据。2.2.3棚户区和旧住宅改造的必要性2.2.3.1国家政策要求：党的十六大以来，解决民生问题，构建和谐社会成为各级党委、政府的重要工作；党的十七大将解决城市低收入家庭住房困难问题作为民生大事写入十七大报告；国务院国发[2015]24号文件要求：以城市低收入家庭为对象，加大棚户区、旧城区改造力度、力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。**市委市政府为认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2015]24号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2016]131号）和国务院《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2017]295号精神，多次召开专题会议，全面落实保障性安居工程工作，扎实推进城市和棚户区改造，坚持以人为本，以建设和谐社会、促进经济社会协调发展为目的，加快棚户区改造步伐，改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城市土地节约集约利用水平，提升城市形象，努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。实施城市棚户区和旧住宅改造是践行“三个代表”重要思想，维护广大人民群众根本利益的体现。从现实情况看，**市绝大多数城市旧住宅房屋密度大，建成使用时间久，破损严重，基础设施不足，几乎没有配套的公共给水、排水、供气等设施，特别是消防安全和治安隐患突出，居住条件和环境状况急需改善，群众的呼声也日益强烈。解决这些群众的居住和生活困难问题，是各级党委、政府义不容辞的责任。所以，无论是从践行“三个代表”重要思想的高度，还是从落实十六届五中全会精神、构建和谐社会、建设平安**的需要出发，棚户区和旧住宅改造一定要纳入日程，全面实施，让群众共享城市经济发展的成果。2.2.3.2社会要求：加快解决中低收入群众住房保障问题，切实改善城乡居民的居住条件和生活环境是社会发展的必然要求。实施旧城的改造有利于改善城市低收入家庭和弱势群体的生活条件，加快建立和完善住房保障制度。建立更加完善的社会保障制度是“十一五”期间**市的一项重点工作。住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，通过十多年改革发展，实现了城镇居民住房的私有化，也促进了房地产业发展和城镇建设。但是，由于多方面因素，住房制度改革的一些政策措施还没有完全到位，比如住房货币化分配问题，最低收入家庭住房保障制度建立问题等等。棚户区和旧住宅改造是进一步加快住房制度改革、完善房改配套政策措施的重要推动力量。通过实施棚户区和旧住宅改造，将进一步完善社会救助机制和保障体系，建立住房社会保障制度特别是廉租房制度，完善住房公积金制度，深化住房制度改革，让社会弱势群体和贫困群众分享改革发展和振兴所取得的成果。2.2.3.3城市发展的要求：城市总体规划、和谐社区要求都对城市功能的完善及基础设施的配套提出了更高的要求。棚户区和旧住宅区多位于旧城中心片区，拥有得天独厚的区位优势，它的改造和开发完善了城市功能，体现出独特性和吸引力，必将给城市注入新的活力。同时棚户区和旧住宅区大都是基础设施严重不配套的平房、简易房、危险房集中区域，建设年代久远,房屋破旧,低矮潮湿,拥挤不堪,环境脏乱,排水不畅,安全隐患大,居民生活极为不便,加快改造刻不容缓。实施棚户区改造还有利于改善城市面貌，提高城市品位，使基础设施更加完备，城市整体功能进一步完善，也会使城市土地实现集约高效利用。同时，有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建设创造良好的环境。2.2.3.4拉动投资和消费的要求：实施棚户区改造，有利于拉动投资和消费，有利于加速房地产业发展，进而促进经济增长。从投资方面来讲，近些年来，我国一些经济发达地区，如北京、上海、江苏、浙江，房地产投资已经占固定资产投资的50%以上，有的城市甚至达到60%，其支柱产业地位已经牢固确立。特别是房地产业发展带动了机械加工、建筑建材、冶金制造、交通运输等三十多个相关行业的发展，还为社会提供了大量的就业岗位。一般情况下，房地产投入每增长10个百分点，GDP就增长0.5到0.6个百分点。可以看出，开展棚户区改造、激活房地产市场对启动内需、拉动经济增长的作用是十分明显的。如果第一年拆迁62万平方米旧城，那么，按容积率1.94计算，就将新建楼房120多万平方米，光棚户区这一项就将完成投资150多亿元，其拉动作用可想而知。五年坚持下去，对经济发展的贡献将是相当大的。再从消费方面来讲，住房消费是最大的消费，而且全部是居民个人消费。同时，由于房地产业具有生产的地域性和消费的本地化特点，这对于促进本市投资和消费的增长以及经济发展，是其它行业无法与之相比的。所以，通过棚户区改造，将会极大地增强城市经济活力。2.2.4区域经济发展的要求**市有独特的区位和资源优势，文化底蕴深厚，交通便捷，项目建成后可以置换出土地约3622多亩，用于建设商业和住宅小区和发展现代服务业。利用优惠的招商政策，良好的发展环境，可加快和推进**市现代化城市建设进度，为打造**市生态和谐的新型城区奠定坚实的基础，是促进**市经济快速健康发展的必然选择。同时项目建设可根本上改善旧城居民生活环境和条件，提高群众的生活质量和水平。第三章项目建设条件3.1**市经济区位和现状3.1.1**市城市建设情况概述**市处于中部与东部地区的交汇处，又是中国南北分水岭，承东启西，联络南北，经济、文化、科研、教育等方面相对西部发达，是东部地区梯度转移的首选之地。**是皖北中心城市，东与长江三角洲相连，南同大珠江三角洲接壤，北通环渤海经济圈。3.1.1.1**市城市建设实行“新区开发建设为主，老城区改造为辅”的方针，实施“完善东西、发展南北、整体推进”战略，整体规划，点、线、面综合开发，形成了以高新技术产业园（目前已开发规模近10平方公里，拟报国家级经济开发区），淮上工业园区（现已命名为**工业园区，成为省级开发区，约4平方公里的规模），龙子湖东岸大学城区（已有4所大学分别入驻或在建，建设用地规模达2.30平方公里），**经济开发区（省级开发区，规划面积46.90平方公里）等城市主要经济增长功能地区，为城市经济增长改善提供了有效的空间支撑。3.1.1.2城市重点发展与完善地区在规划的引导下进一步发展，一是作为城市新商务中心区的老机场地区发展势头迅猛，中心广场、发展中心、文化设施相继建成使用，围绕广场的华厦第一商业街建设过半，周边相继开发了沁雅、阿尔卡迪亚、新新家园、金山、紫荆名流等一系列高标准住宅区；二是老城区改造、“退二进三”稳步推进，零星工业、仓储通过土地收储、置换等措施实施搬迁改造，一定程度的改善了旧城环境；三是**市作为新建新城区和原农村地区，土地整理工作和新型农民新村建设步伐迅猛，态势良好。3.1.1.3重点基础设施建设上，黄山路、延安路等一批城市道路，第四水厂、河北水厂以及变电站等一批市政公用基础设施相继建成，同时淮河**新港、西郊铁路专用线、南环快速路、淮河大圈堤兴建与改造、蚌淮高速公路等一大批规划中的项目在依次建设或筹建中。3.1.1.4有效界定城市的生态敏感地区和组团隔离绿带，保护了张公山大塘、龙子湖周边地区等城市绿地、生态空间。3.1.2**市城市房屋总体状况根据**市统计公报：2017年底市辖区总人口92.51万人，28.79万户。2017年底，**市城市居民实有住房总建筑面积1531.99万平方米，市区居民人均住房建筑面积为24.75平方米。3.2**市自然条件分析3.2.1项目地域条件**市位于东经117°12’、北纬32°57’。**市地处淮河流域，四季分明，气候温和。因古代盛产河蚌而得名，有“珍珠城”的美誉。现辖怀远、固镇、五河三个县，总面积5952平方公里，人口358万；市区设龙子湖、蚌山、禹会、淮上四个行政区，面积601.5平方公里，人口93万。根据省政府2016年11月批准的《**市城市总体规划（2016—2020年）》，**市2018年人口规模将达115万人，2020年人口规模将达到165万人；目前中心城市建成区面积为99.7平方公里，到2020年中心城市建成区面积可达165平方公里。3.2.2交通条件**市华东地区重要的交通枢纽城市，是**省老的工业和商贸城市，拥有纵贯南北交通大动脉京沪铁路一等客站，华东地区一流的大型货运编组站及最大的集装箱货场。**站日接发客车320列，从**乘火车可直达国内绝大部分省份和城市。已开工建设的京沪高速铁路在**设站，**站也是京沪高铁和未来京福高铁的交汇站。连接省会合肥的合蚌城际快速客运专线同步建设，届时2小时可达上海、3小时可达北京、半小时可达合肥。北京-福州、南京-洛阳两条高速公路在此交汇。**港是千里淮河第一大港，联长江，通大海。**距合肥骆岗国际机场130公里，距南京禄口国际机场170公里。市内4C级新机场即将开通民航班机。优越的区位将促使**发展成为东南沿海的经济技术与中西部地区的能源、原材料等互补优势传接与融合的“接力站”。3.2.3气候特征气候属暖温带半湿润季风气候区。由于地处亚热带和暖温带的过渡带，所以兼有南方和北方的气候特点。全区四季分明，季风显著，气候温和湿润，雨量适中，光照充足，无霜期较长，光、热、水等自然资源较为丰富。年平均气温摄氏15度，最低气温摄氏零下19.4度（1969年2月5日），最高气温摄氏41.3度(1959年8月21日).年平均无霜期为216.8天.太阳辐射总量为119.1卡/平方厘米,夏热多雨,秋旱少雨,冬寒晴燥,气温自北向南递增,常年干燥度为1.05.暴雨天气系统主要受涡切变和台风影响,大多出现6至9月份,期间约占全年的60%至80%,隆雨量年际变化大,年平均隆雨量为837.8毫米,最大年降雨量1565毫米(1956年),最小年降雨量为376毫米(1922年).汛期暴雨集中,成灾暴雨多发生在7至8月份.降雨年际、年内分配不均，是造成本区洼地洪涝灾害频繁的主要原因。**市市区地势平坦，除表面土外，多是粘土层，厚度2.8-9.8m，地耐力较高，为180-250kpa，可作持力层，适于建设大中型项目，是城市建设的理想用地。1、对工程项目的影响由于**市位于平原地区，地势平坦，地面坡度很小对个项目工程方案的影响较小。2、对施工条件的影响**光照充足，无霜期长，雨水集中，总体来说有利于施工，但部分年季有旱涝现象，冬季冰冻对工程施工也有影响。另外由于河道滩涂地下水位较高，可能给工程施工等增加一定的难度。3.2.4气候状况评估春季：约始于3月26日，止于5月20日，历时56天。这是风向转换交替的季节，西北风随着大陆增温，蒙古高压势力减弱而衰退，天气忽冷忽暖，常有寒潮、大风、晚霜冻、冰雹等灾害性天气出现。夏季：约始于5月21日，止于9月20日，历时123天。常受到东南海洋暖湿气流影响，多刮东南风、南风，炎热、潮湿、多雨，暴雨中伴有雷电，雨量集中，淮河、北淝河水位陡涨，易造成洪涝灾害。入伏后，日照足，地面蒸发量大，时有伏旱出现。秋季：约始于9月21日，止于11月15日，历时56天。太平洋副热带暖高压势力逐渐减退，北方冷高压势力增强南下，气温日渐降低，常有秋高气爽天气。但异常年份也出现夹秋旱或阴雨边绵天气，形成渍涝。冬季：约始于11月16日，止于次年3月25日，历时130天或者131天。主要受西伯利亚冷高庄控制，多西北风，寒冷干燥，雨雪稀少，偶尔寒潮南下侵袭，气温骤降，伴有雨雪，常有12月至次年2月间造成灾害。3.3项目所在地基础设施配套条件3.3.1城市道路改革开放以来，**市也和全国一样，为推动本区域的经济发展和提高市民物质文化生活水平，城市基础设施逐步完善和提高。主要城市道路随着旧城区的改造的逐渐整修完善，本项目的各子项目的周边的主要城市道路均已修缮为城市二、三级道路以上标准，仅有个别子项目相连的道路亟待本项目实施一并建设完成。3.3.2供水**是我国城市人均供水量相对丰富的城市之一，城市日供水量达53万多立方米。由于本项目为旧城棚户区及旧住宅区改造项目，各子项目均在城市供水管网的覆盖范围内，道路供水干管基本上形成了双路供水，供水压力大于0.22Mpa；所有子项目的建设区域基本上都有城市供水管网，虽然有些管网有些偏小，供水公司稍加改造即可以满足项目的供水需要。3.3.3供电**市电力公司现有10KV供电线路布满**市区各条道路；现有的棚户区和旧住宅区的供电是由道路边的民用箱变或杆变供电的，本项目规模较大的子项目在小区内建设专用供电变电所，规模较小的子项目仍采用道路边的民用箱变或杆变供电。3.3.4雨污排水**市早在2003年利用世界银行贷款修建城市雨污水分流改造和城市污水净化工程；现市区的雨污水管网已经形成，本项目的过日子项目小区管网只要按设计标高接入城市管网既能满足项目建设需要。3.3.5天然气供应现有的棚户区和旧住宅区使用大多是罐装液化气，项目实施后将全部改用管道天然气，现供应管道天然气的新奥燃气公司已将供气管道敷设到各条城市道路上，按照燃气公司的承诺，将与该项目同时设计同时施工，以保证居民的如期使用。3.3.6通讯和宽带网有线电视、电话和宽带网已经进入各棚户区和旧住宅区，由改造后的居民住户没有太大的变化，通信公司只要调整相应的网络设备即可进入满足百兆入楼，十兆上进户的要求。第四章**市棚户区及旧住宅区概况4.1**市旧住宅现状4.1.1目前**市棚户区及旧住宅区概况。2015年，按市委、市政府工作部署，正式启动新一轮棚户区改造工作，市政府出台了《**市棚户区及旧住宅区改造实施方案》、修订了《**市城市房屋拆迁补偿安置标准》。2015年11月14日市政府召开了全市棚户区及旧住宅区改造工作动员大会，时任**市长陈启涛宣布**市新一轮棚户区及旧住宅区改造正式启动。经过各区的详细调查（表4-1《**市棚户区及旧住宅区改造项目拆迁面积调查统计表》），目前**市棚户区及旧住宅区改造项目共30个，占地面积4887.10亩，需拆迁房屋建筑面积197.8192万平方米，拆迁户数20246户，涉及人口76205人。2018年**市棚户区及旧住宅区改造项目拆迁面积调查统计表表4-1项目编号拆迁编号名称占地面积拆迁面积(M2)拆迁户数拆迁人数(M2)亩合计32575124887.1019781922024676205龙子湖区236700355.8826020040641430711五丰里公安宿舍及五中西北角1400021.001550011772122八一花园90000135.0036800541180033东风五街小学两侧及海事局宿舍800012.00670013743744毛巾厂宿舍区27004.8844009728455二钢新村90000135.001316001978692366液力机械厂工矿危旧区3200048.001200022077077和平楼后棚户区3200058220008淮河新村136002328129凤阳路111号7600160560异地还原小计212003921372蚌山区136507204.7622862216585612810淮河路烟厂宿舍722610.8417980228798911无线电总厂及周边改造项目117170175.761900001055350012立安里31024.6525006322113公栈路9851.4838272910214蚂虾街21783.272684113915同乐园一期337号10221.5330008028016国货路117栋7291.0924326021017南山公园内1030勇街31804.7748939834319津浦铁路边8121.2210062070异地还原小计206423751314禹会区72108910825198815402229071020滨河西片区（胜利路北14~23号地块）429734644.60169234228697261121纺织厂南宿舍及周边棚户区183447275.17199480226693561222吴湾生活区107908161.861511678503825淮上106167865471185331323淮滨新村（1#、7#棚户区）288414432.62203000168059291424果园新村（4#、6#棚户区）515226772.84180336184159681525桃花园三期（6#、14#棚户区）274614411.9213000079726951626梨花园新村（15#棚户区）239145358.7210345011533941**市城市开发建设有限公司4789177182677033201123961727马场湖棚户区改造项目5985089.774735349719881828唐家花园棚户区改造项目1218118.272635039012471929胜利东路棚户区改造及廉租房项目406887610.3319400023149161**市城建投资发展有限公司366900550.358500045024502030“喜临门”棚户区改造及廉租房项目366900550.358500045024504.1.2旧住宅区现状概况经实地普查**市旧住宅区的具体现状概况如下：1、建设时间较长，房屋比较旧，多为简易房以及平房。2、房屋质量差，多数房屋墙体裂缝、墙体厚度大部分都在24公分以下、地基下沉、油毡纸屋面，屋面塌陷、砖面风化，且年久失修，已形成险房、危房。3、自然条件极差，市政基础设施欠帐多，道路等基础设施年久失修。无排水设施，使用公用水井、旱厕，群众吃水难、走路难、入厕难，生活极不方便。特别是汛期，由于地势低洼，排水不畅，群众生命财产常常受到威胁。街巷狭窄，生活用煤以及老化的电线极易形成火灾，加之私建、滥建的房屋连绵成片，区域内过道狭窄杂乱，又无消防栓，火灾安全隐患极大。一旦失火将火烧连营，难以控制.4、人口居住密度大、房屋建筑面积小；其中龙子湖区和蚌山区的拆迁比达60%以上，户均建筑面积在25平方米以下的占85%，且居住在超期违章棚厦的居民占棚户区人口的30%。5、家庭经济收入低、生活十分困难，大部分为因市区扩大而棚户房较多的失地农民。居住环境状况见附图片（《旧住宅区现状图片》详见附图）。4.2存在的主要问题3.2.1旧城基础设施配套不完善，建筑质量差，居民生活环境恶劣，威胁居民生命安全。3.2.2体现了日益突出的社会问题，旧住区居民现实生活的困难与反差容易激化社会矛盾。3.2.3旧住宅区夹杂着一些小企业、小仓储和市政用地，严重影响了居民的居住环境。第五章改造依据、原则及目标5.1改造依据（1）、《中华人民共和国城乡规划法》(2015.10.28)（2）、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）2002年版（3）、《**市城市总体规划（2016-2020）》（4）、《**市**市中心区控制性详细规划》（5）、《**市棚户区及旧住宅区改造实施方案的通知》（6）、《**市城市房屋拆迁补偿安装标准暂行规定的通知》（7）、《**市棚户区及旧住宅区改造实施方案》（蚌政[2015]143号（7）、《**市城市房屋拆迁补偿安置标准暂行规定》（蚌政[2015]144号文件5.2指导思想以构建和谐社会和科学发展观为指导，改善老城区群众居住条件，改变城市环境，提高城市品位，促进经济、社会全面发展。5.3改造原则5.3.1新一轮棚户区和旧住宅改造要坚持科学发展，以人为本，统筹协调的原则，在拆迁改造中要切实保障居民群众的合法利益，特别要借改造一次性解决贫困人群的居住困难。5.3.2坚持以市、区二级政府为主导各负其责的原则。市政府负责统一规划、统一政策、宏观调控、指导监督；各区政府为实施主体，负责编制项目详细规划，测算项目经济盈亏，制定具体实施方案，在市政府的协调支持下组织项目招商引资，筹措改造资金，组织旧住宅区拆迁和安置房建设、居民安置等。5.3.3坚持政府推动和市场化运作相结合的原则。区政府组织改造地块的拆迁安置，对具备条件的地块区政府可以自行组织，通过市场化运作公开招、拍、挂，保证地块利益最大化。5.3.4坚持旧住宅区改造和市政道路、城市绿化、美化亮化工程相结合的原则。做到改造一片小区，打通一批道路，美化周边环境，提升城市品位。5.3.5坚持就地就近安置、鼓励异地安置的原则。以规划为主导，选择最优安置地块，放宽异地安置条件，让被拆迁人有充分的选择权。5.3.6坚持先建安置房、后建商品房的原则。使被拆迁群众尽早住上新房，安居乐业。5.3.7坚持依法运作、确保社会稳定的原则。实施拆迁、建设、安置等均要依