物业资质审核文件汇编培训文件

382/382目录一企业概况 7二注册资本证明文件___营业执照（三证合一） 8三经营资质证明文件___物业服务企业资质证书（×级） 9四经营实力证明文件___质量治理体系认证证书 10五经营实力证明文件___环境治理体系认证证书 11六经营实力证明文件___职业健康安全治理体系认证证书 12七企业荣誉 13八工作人员任命书 14九工作人员社保购买证明 15十工作人员职称表 16十一工作人员职称证件及《劳动合同》影印件 17 17十二现在管项目 18 18十三新签项目 19十四公司制度明细表 20十五公司制度汇编 21第一篇服务质量治理制度 21第一章物业前期介入、查验制度 221、目的 222、范围 223、定义与工作目标 224、职责 225、方法和过程操纵 226、规划设计时期前期介入工作内容与要求 237、营销策划时期前期介入工作内容与要求 288、施工建设时期前期介入工作内容与要求 289、竣工验收时期前期介入工作内容与要求 3010、修订与解释 30第二章入住治理制度 311、目的 312、适用范围 313、职责 314、程序要点 315、支持文件 326、记录表格 32第三章装修、验收治理制度 331、目的 332、适用范围 333、装修治理流程 334、装修申请办理 345、装修开工预备 356、装修过程监管 357、装修工程验收 388、退款及资料的归档 399、违章装修的处理 3910、证件的使用原则 4011、其他规定 40第四章公用设施设备作业规程及治理制度 411、工程值班及维修工作 412、治理制度 453、共用设施设备治理工作标准 484、公共设备设施日常维护保养治理 49第五章安全秩序治理制度 731、总则 732、公共安全防范工作治理标准 743、封闭式治理工作标准 754、安防巡逻工作标准 765、监控中心值班工作标准 786、建立健全消防组织及相关制度 807、停车场与停车治理 818、安防队伍建设与治理标准 81第六章停车场（库）治理制度 821、通则 822、质量标准 823、治理标准 824、车辆停放治理服务标准 82第七章消防安全治理制度 841、治理责任 842、火灾预防方案 843、建立消防操纵指挥中心制度 844、消防设备 855、消防治理规定 856、防火组织和防火责任人的职责 867、消防治理要求 868、施工动火治理 869、消防应急方案 87 88第八章消防器材治理作业规程 891、通则 892、工作流程 893、质量标准 894、治理标准 905、公共消防安全教育工作标准 90 91第九章应急响应与突发事件处理程序及应急预案 921、发生火警应急处理 922、发生治安事件应急处理 933、发生斗殴事件应急处理 944、发觉可疑分子的处理 945、发觉客人醉酒、闹事或精神病人的处理 946、遇台风突击的处理 957、台风来临后的处理 958、突发水浸的处理 959、遇地震的处理 9610、遇急症病人的处理 9611、触电事故的应急处理 9612、丢失物品的处理 9613、损坏财物的处理 9714、爆炸事故的处理 9715、车辆被损、被盗的应急处理 9716、停电时电梯困人的处理 9817、停水的处理 9818、燃气泄漏的处理 9919、高空坠物的处理 9920、公共卫生突发事件的处理 99第十章交接班制度 1011、通则 1012、工作流程 1013、质量标准 1014、治理标准 102第十一章内务治理制度 1031、目的 1032、宿舍治理职责划分 1033、宿舍入住条件 1034、宿舍的配置标准 1035、宿舍的日常治理规定 1046、宿舍内务评分细则 1047、附则 1058、相关记录 105第十二章环境卫生治理制度 1061、总则 1062、公共区域清洁保养工作 107 108第十三章绿化养护工作方案 1091、通则 1092、质量标准 1093、治理标准 109第十四章业主投诉接待处理工作程序 1101、通则 1102、工作流程 1103、质量标准 1104、治理标准 111第十五章业主档案治理制度 1121、目的 1122、范围 1123、职责 1124、程序 112第十六章服务质量操纵治理程序 1141、目的 1142、适用范围 1143、职责 1144、工作流程 1145、检查的现场确认 1156、考核评比 1157、检查整改与复查 1158、检查记录治理 115第十七章标识治理方法 1161、目的 1162、适用范围 1163、职责 1164、工作规程 1165、相关支持文件 1176、相关支持表格记录 117第十八章业主中意率测量治理制度 1181、目的 1182、适用范围 1183、工作程序 1184、支持文件及记录 118第二篇服务收费治理制度 119第一章企业服务收费治理制度 1201、目的 1202、适用范围 1203、职责 1204、程序要点 1205、记录表格 1236、附则 123第二章财务治理制度 1241、总则 1242、治理架构与人员治理 1243、财务核算 1244、会计核算治理 1245、资金治理 1246、预算治理 1257、合同治理 1258、收入、成本、费用 1259、附则 125第三章内部审计制度（财务检查） 1261、目的 1262、适用范围 1263、职责 1264、程序要点 1265、附则 128第四章内部审计制度（内部稽核） 1291、总则 1292、内部稽核细则 1293、附则 130第五章经济合同、协议、合约治理制度 1311、目的 1312、适用范围 1313、职责 1314、活动描述 1315、记录表格 133第三篇内部治理制度 134第一章各部门、岗位治理制度 1351、总经理 1352、副总经理 1353、物业治理部 1364、财务治理部 1365、行政治理部 1376、人力资源部 1377、工程治理部 1388、市场拓展部 1389、各服务中心 13910、服务中心经理职责 13911、客服部经理职责 14012、客服员职责 14013、安防部经理职责 14014、安防部领班职责 14115、秩序维护员职责 14116、工程部经理职责 14117、值班电工职责 14218、弱电工职责 14219、消防/给排水工职责 14320、电梯工职责 14321、综合维修工职责 1431、目的 1442、适用范围 1443、定义 1444、绩效考核的差不多原则 1445、职责 1446、绩效考核的周期与适用岗位 1457、考核方法 1458、绩效指标目标值和评分标准的设定 1459、绩效考核评级方法 14510、绩效考核的实施 14611、绩效面谈与监管 14612、绩效考核工资核算 14713、绩效考核结果运用 14714、附则 14715、附件 147第三章档案治理制度 1491、目的 1492、适用范围 1493、职责 1494、活动描述 1495、档案室治理方法 1526、记录表格 152第四章培训治理制度 1531、目的 1532、适用范围 1533、职责 1534、相关文件 1535、工作程序 1536、记录 155十五制度运用 156十六上年度信用评价分值及等级 157十七上年度企业不良行为记录（无） 158十八上年度企业良好行为记录 159十九客户及业主委员会反馈意见 160二十其它部门反馈意见 161 161二十一上年度企业审计报告影印件 162二十三治理服务现场影集 163

企业概况一企业概况企业概况二注册资本证明文件___营业执照（三证合一）企业证照企业证照三经营资质证明文件___物业服务企业资质证书（×级）企业证照企业证照四经营实力证明文件___质量治理体系认证证书企业证照企业证照五经营实力证明文件___环境治理体系认证证书企业证照企业证照六经营实力证明文件___职业健康安全治理体系认证证书企业证照企业证照七企业荣誉企业荣誉企业荣誉企业荣誉企业荣誉企业荣誉企业荣誉八工作人员任命书人员资格人员资格人员资格人员资格人员资格人员资格人员资格人员资格人员资格人员资格人员资格人员资格九工作人员社保购买证明人员资格人员资格人员资格人员资格十工作人员职称表人员资格人员资格十一工作人员职称证件及《劳动合同》影印件人员资格人员资格十二现在管项目在管项目在管项目在管项目十三新签项目在管项目十四公司制度明细表序号制度类不服务质量治理制度1物业前期介入、查验制度2入住治理制度3装修、验收治理制度4公用设施设备作业规程及治理制度5安全秩序治理制度6停车场（库）治理制度7消防安全治理制度8消防器材治理作业规程9应急响应与突发事件处理程序及应急预案10交接班制度11内务治理制度12环境卫生治理制度13绿化维护工作方案14业主投诉接待处理工作程序15服务质量操纵治理程序16标识治理方法17业主中意率测量治理制度服务收费治理制度18企业服务收费治理制度19财务治理制度20内部审计制度21经济合同、协议、合约治理制度内部治理制度22各部门、岗位治理制度23绩效考评制度24治理制度档案治理制度治理制度25培训治理制度十五公司制度汇编第一篇服务质量治理制度治理制度治理制度第一章物业前期介入、查验制度1、目的规范公司物业治理前期项目介入工作，指导前期介入工作的开展，提高公司的前期介入工作的专业水平。2、范围适用于公司全资及控股的所有物业治理公司。3、定义与工作目标物业治理前期介入是指物业在开发项目的前期开始至建成交付的各个时期，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，全面参与介入，从物业治理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提出改进意见，关心开发商减少产品设计和建筑过程中的失缺和陷误，持续改进设计和建筑质量，提高产品的客户中意度，给开发商制造经济和品牌价值，同时，也为物业投入使用后的物业治理制造更好的条件。4、职责4.1公司物业治理部负责编制、公布和修订本工作指引。4.2各公司、项目部必须参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和打算。5、方法和过程操纵5.1前期介入的一般程序5.1.1开发商向物业发出书面通知。治理制度5.1.2双方确定工作内容要求。治理制度5.1.3物业组成工作小组。5.1.4开发商提供资料。5.1.5组织相关部门召开项目情况讲明会。5.1.6物业制定《前期介入工作方案和打算》。5.1.7工作方案和打算实施。5.1.8工作成果评估和经验总结。5.2物业治理前期介入工作关注重点在物业治理前期介入工作中，应重点关注安保系统、智能化系统、治理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业治理方案和治理合同的确认。5.3物业与开发商双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。5.4对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：治理费、物业治理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。5.5物业治理的前期介入要紧分三个时期实现：规划设计时期、营销策划时期和施工建设时期，三个要紧时期结束后配合开发商进行竣工验收。5.5.1规划设计时期包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、治理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、治理用房等方面应注意的内容。5.5.2营销策划时期包括：物业治理方案策划、物业治理模式研究、以及销售推介应注意的内容。5.5.3施工建设时期包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。6、规划设计时期前期介入工作内容与要求6.1规划设计评估预备工作6.1.1规划设计评估需要获得的资料：6.1.1.1报批报建文件：《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。6.1.1.2企划文件：市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。6.1.1.3设计文件：总讲明、修建性详规规划图、建筑〈设计讲明书、设计图纸（平面图、立面图、***图）〉、结构设计讲明书、给水排水设计讲明书、电气设计讲明书、弱电设计讲明书、采暖通风空调设计讲明书、动力设计讲明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。6.1.2开发商需组织项目讲明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。6.1.3物业组织工作小组成员对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。6.2项目评估的差不多方法。6.2.1.1总体评估的差不多标准（住宅项目）：6.2.1.2住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。6.2.1.3住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。6.2.1.4建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。治理制度6.2.1.5生活便利，差不多生活配套齐全，出行便捷。治理制度6.2.1.6设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。6.2.1.7注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。6.2.1.8安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。6.2.1.9智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。6.2.1.10便于物业组织治理，节约治理成本。6.2.1.11各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。6.2.2分类评估的差不多标准6.2.2.1安保布局6.2.2.1.1便于安保治理区域分割，消除治理死角。6.2.2.1.2便于安保治理视线的巡查，幸免治理的盲点。6.2.2.1.3人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态治理。6.2.2.1.4安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。6.2.2.1.5安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见6.2.2.6智能化设备）。6.2.2.2消防布局6.2.2.2.1消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。6.2.2.2.2消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。6.2.2.2.3消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。6.2.2.2.4消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。6.2.2.3交通布局6.2.2.3.1各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流治理。6.2.2.3.2要紧道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。6.2.2.3.3机动车位配置充分（一般住宅许多于户数的2：1、另加访客车位占车位数的4%，联排不墅等高标准住宅应按户数1：1,另加访客车位占车位数的10%）。6.2.2.3.4非机动车位配置充分（一般住宅许多于户数1：1.4），便于停放。6.2.2.3.5有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。6.2.2.4生活配置6.2.2.4.1依照小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。6.2.2.4.2一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。6.2.2.4.3如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量幸免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。6.2.2.4.4如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜依照住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。6.2.2.5设备配套治理制度6.2.2.5.1水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。治理制度6.2.2.5.2配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。6.2.2.5.3沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。6.2.2.5.4公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采纳节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采纳节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。6.2.2.5.5配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧房，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。6.2.2.6智能化配置6.2.2.6.1安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣治理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央操纵中心联网。6.2.2.6.2网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业治理网络平台、家电远程操纵系统。6.2.2.6.3设备治理智能化一般可配置公共照明治理系统、停车库治理系统、电梯运行状态治理系统、消防治理系统、配电及给排水治理系统、家庭表具治理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央操纵中心联网。6.2.2.6.4中央操纵中心位置宜设于治理部内，或与治理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央操纵中心的距离和由此造成的信号衰减。6.2.2.6.5智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采纳成熟产品。6.2.2.7房屋单体6.2.2.7.1屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其专门要求。6.2.2.7.2墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。6.2.2.7.3楼板厚度与隔音符合国家规范。6.2.2.7.4住宅分户门宜采纳统一制作的安全防卫门。6.2.2.7.5住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。6.2.2.7.6厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。6.2.2.7.7卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧房、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧房墙面布置。6.2.2.7.8厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。6.2.2.7.9管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。6.2.2.7.10宜采纳垂直烟道，断面尺寸充分（一般许多于240mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。6.2.2.7.11底层地坪应充分考虑防潮措施。治理制度6.2.2.7.12房型设计应考虑生活适应，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。治理制度6.2.2.7.13有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。6.2.2.7.14阳台栏杆或栏板高度合理（一般许多于1.10M），宜采纳垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。6.2.2.8室内配置6.2.2.8.1室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧房内宜幸免对床直吹。6.2.2.8.2室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。6.2.2.3外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。6.2.2.8.4空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。6.2.2.8.5室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。6.2.2.8.6当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。6.2.2.8.7如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。6.2.2.8.8室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用适应一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。6.2.2.8.9电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分不设置，且不宜并行设置。6.2.2.8.10联排不墅及跃层宜在二层设置进户对讲。6.2.2.8.11高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。6.2.2.9绿化配置6.2.2.9.1绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。6.2.2.9.2绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。6.2.2.9.3绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。6.2.2.9.4绿化品种便于养护，养护成本节约。6.2.2.9.5绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走适应。6.2.2.9.6绿化品种宜无污染，兼具汲取有害污染功能（如尾气）。6.2.2.9.7主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。6.2.2.10景观配置6.2.2.10.1景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。6.2.2.10.2采纳水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。6.2.2.10.3水系岸床设计应考虑防渗漏效果。6.2.2.10.4不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.4米,，还应配置相应的救生设备、设施。6.2.2.10.5景观装饰应便于清洁、养护，宜采纳牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。6.2.2.10.6泛光照明不阻碍住户，不造成光污染。6.2.2.11公共空间6.2.2.11.1应充分考虑雨水排泄能力的设计，幸免排泄不畅通。6.2.2.11.2宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。6.2.2.11.3公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的阻碍。6.2.2.11.4绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于140m）。治理制度6.2.2.11.5各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。治理制度6.2.2.11.6楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。6.2.2.11.7公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应爱护措施。6.2.2.11.8高层住宅通至屋顶平台宜为一般玻璃门。6.2.2.11.9楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。6.2.2.12生态环保6.2.2.12.1住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。6.2.2.12.2住宅区内污水处理排放符合国家规范。6.2.2.12.3住宅区内无各类污染源。6.2.2.12.4周边应无直接或间接严峻阻碍住户的污染源。6.2.2.12.5宜采纳对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。6.2.2.12.6垃圾收集宜采纳有害、有机、无机的分类收集，宜采纳垃圾压缩或生化技术处理。6.2.2.12.7垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不阻碍住户及环境。6.2.2.12.8宜在住宅区内形成自然生态链。6.2.2.13治理用房6.2.2.13.1物业服务中心6.2.2.13.1.1治理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。6.2.2.13.1.2作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、职员休息室、职员生活用房。6.2.2.13.1.3总面积：依照住宅区治理面积和功能配置，但必须符合当地法规要求。一般配置面积标准：治理部用房面积=住宅区总建筑面积/100X0.2；位置首选在住宅区中央、底层，治理本部及各作业面相对集中。6.2.2.13.2业委会、居委会（依照当地政策）。6.2.2.13.2.1功能：办公室、资料室、会议室、接待室。6.2.2.13.2.2面积：依照具体情况而定。6.2.2.13.2.3位置：和治理部相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处。6.2.2.14新材料、新技术6.2.2.14.1应尽量采纳较为成熟并有先例的新材料、新技术。6.2.2.14.2试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。6.2.2.14.3采纳新材料、新技术应预留充足备品备件。6.2.2.14.4采纳新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。6.2.2.14.5治理成本测算：6.2.2.14.5.1对规划应充分测算今后产生的治理成本。6.2.2.14.5.2治理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计缘故造成差距过大，应知会开发商共同协商，相应改进规划、设计。6.2.2.15与相似典型项目的比较：6.2.2.15.1相似点。治理制度6.2.2.15.2差异点。治理制度6.2.2.15.3优势。6.2.2.15.4劣势。6.2.2.15.5改进建议。6.3规划设计评估的程序：6.3.1开发商提早1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。6.3.2物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向开发商提交评估所需的开发资料目录。6.3.3开发商接到资料目录后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目讲明会，介绍项目情况并解答疑问。6.3.4物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。6.3.5评估小组依照开发资料中针对项目评估标准所列内容，及项目讲明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。6.3.6相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。6.3.7评估小组依照公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。6.3.8经修改的《项目规划设计评估报告》由公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交公司总经理审核签发。6.3.9公司总经理签发后，评估报告提交开发商。6.4现在期系统评估工作应以满足开发商要求为目的，是属于开发商托付物业治理业务关系类型，责任关系界定可参考《物业与开发商相关业务操作指引》原则执行。若开发商没有明确要提交《项目规划设计评估报告》的要求，物业可依照以上要点参与设计规划的评审，并提交意见，责任关系界定可按照《物业与开发商相关业务操作指引》前期介入相关规定操作。7、营销策划时期前期介入工作内容与要求7.1物业治理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业治理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时现在的研究又是日后物业治理方案和特色服务设计的核心。物业治理概念研究完成后需要报物业治理部备案。详见《物业治理方案策划指引》。7.2《物业治理方案》策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定《物业治理方案》，应包含治理模式、服务创新、内部治理机制、治理服务标准、品质操纵方法、治理费测算等。此方案需获得物业治理部、财务治理部等部门的确定。详见《物业治理方案策划指引》。7.3《物业治理方案》经开发商确认后，据此在房屋销售前签订《物业治理托付合同》，同时物业应协助开发商在销售商品房时，与购买者签订《前期物业治理服务协议》。7.4物业应主动了解开发商在销售时对外宣传和承诺的内容，依照开发商需要提供物业推介资料，开发商对与物业治理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。开发商应适时安排物业相关人员参加相关培训，依照开发商托付要求，物业可在销售现场协助开发商进行销售推广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业治理承诺问题。治理制度8、施工建设时期前期介入工作内容与要求治理制度8.1物业在施工建设时期的介入要紧侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装时期，时刻上大致在竣工验收前4个月。8.2施工建设介入程序与内容8.2.1成立介入小组，一般2—3人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并通过相关工作的培训。开发商目部应设定专人与物业对接，及时回复物业的建议。8.2.2介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发觉问题及时通过与开发商、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的要紧内容有：工作打算、检查情况及对问题处理的建议。8.2.3实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发觉的问题以周报的形式书面呈报给开发商相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。8.2.4物业定期参加开发商组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。8.2.5物业对介入中发觉的重要问题应以书面报告的形式上报给开发商，并跟进问题整改落实情况。8.2.6物业公司在项目施工时期介入应注意的要点：8.2.6.1了解托付项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等专门过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。8.2.6.2地下室工程地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，依照其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：8.2.6.2.1不管采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。8.2.6.2.2采纳防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拦时刻不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只同意留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时刻和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的阻碍。8.2.6.2.3采纳水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。8.2.6.3回填土工程：回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不行，将会导致地面投入使用一段时刻后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工。8.2.6.4楼面、屋面砼