重庆公寓分析课件

分析意见重庆区域综述公寓调查产品解析打造长寿区域“地标性”建筑项目点评价格走势宝润国际7号楼商务+商住+酒店复合地产商业模式实现价值最大化的超级物业渝北区项目名称项目位置项目周边状况项目规模项目位置卖点内部配套租赁及公司分布产品类型客群租金装修及电梯物业管理项目分析龙湖紫都星座（精装，不通气）重庆市渝北区冉家坝龙山大道111号世界500强之沃尔玛、百安居以及紫城天街总建面35000平方米总551套26-90㎡随着政府和市政机关的迁入增加人气以花、光、草、土、木等主题园林出租率95%极少的26-60㎡未租投资客95%办公5%公寓投资客、机关人群800-1200元/月外墙高级墙砖大厅大理石内墙高级乳胶漆可视系统中央空调KOLE洁具、摩恩水槽、西门子开关、斯米特地砖4梯19户广州日立电梯国家一级物业管理资质，重庆唯一钻石级物管新龙湖物业管理公司1.55元/平方米/月（含供暖)）高档商务公寓交通便利,规划5、6号轻轨线拥有浓厚的商业氛围

物资类,汽车照明设备类，贸易,美容馆,制冷设备,广告科技类写字楼公司及成功人士35-60元/平/月公寓代表项目业态分布产业结构本区域核心商业及商务公寓将为行政及事业单位这些高素质社会人群服务，从而成为更有服务性的高端物业型态。主要吸引江北、渝北、沙坪坝三个区域为主的成功人士及政府人员所投资、办公产品类型客群价格配套高档公寓高档写字楼事业、机关及投资客为主5500-10000元/平米6000-7200元/平米商务办公、商业为主（大中型卖场、专卖店）区域Vs产品区域特征产品特性冉家坝聚集着武警总队、海关、广电、新闻社、边防总队等行政和事业单位，使得本区域性有着良好的区域形象和社会坏境，在龙湖、东和、劲力等品牌企业的带领下，冉家坝商圈已渐成熟。总结：（1）独特的功能定位；以建材交易、汽贸汽配、糖酒百货批发等专业要素市场和特色餐饮、休闲等第三产业为特色的城市新区。（2）完善的功能配套；为新锐阶层“打造城市童话”的龙湖地产，立刻就带来了两大世界第500强企业，沃尔玛、百安居双落于此。（3）低密度的居住理念：高绿化率低密度社区，秉承以环境为核心的新一代生态开发，是一种低密度蔓延,内城空心化的社区。项目名称项目位置项目周边状况项目规模（平米）项目位置卖点租赁产品类型客群价格（租金）装修标准物业管理项目分析金岛E-HOUSE全装修，不通气位于渝北区松石北路58号中小学，永辉、沃尔玛、新世纪等超市总建面48000平米。总套数约：770套医院、超市、各个知名小学销售率100%自主户100%由于房屋质量问题导致业主出租房屋机率可达43%。公寓附近企业单位以及工层阶级消费群体700-1000元/月外墙：面砖内墙：低劣的乳胶漆名牌橱柜、TOTO洁具、防滑地砖以及四星级大堂都不翼而飞。5梯31户，电梯选用上海三菱牌电梯金岛物业管理公司区域管理物业巡视检查物业维修等周边生活配套设施集全，人口密度太大。5部电梯只开2部电梯，以及装修、物管素质低劣。导致民愤公寓代表项目总结：成功：网络住宅理念：打破传统空间慨念，强调流动性而不像传统住宅舒适性，E-HOUSE是以功能为导向来设计户型，借助智能化形式打造出所谓的E生活馆，是一个轻松、时尚的和谐乐园。失败：（1）开发商信誉；存在消防隐患及电梯违规使用等问题

（2）物业管理较差；空中花园垃圾不与清理（3）房屋质量；精装房三个月就发生管道破裂漏水等现象

（4）噪音污染大，人口密度大，较复杂，不利于管理

项目名称项目位置项目周边状况项目规模项目位置卖点内部配套租赁及公司分布产品类型客群价格（租金）装修标准物业管理项目分析龙湖水晶星座（精装，通气）位于渝北区新南大道龙湖水晶郦城旁行政中心、财富中心以及紧邻龙湖动布公园总建面30000平方米总572套30-55㎡政府机关与大型企业入住无出租率96%13户30-55未租投资97%居住2%办公98%公寓投资客及少数事业人员1500-2300元/月外墙保温隔热材质内墙乳胶漆大堂高级地砖年代厨具科勒洁具可视系统，中央空调4梯22户，广州日立电梯国家一级物业管理资质，重庆唯一钻石级物管。新龙湖物业管理公司写字楼2.1元/平方米/月公寓1.4元/平方米/月顶级的高档商务公寓超豪华，四星级，全功能酒店交通便利连接新牌坊和观音桥的交通枢纽酒店政府单位及成功人士400-480元/天科技31；咨询4；建筑设计7；网站广告8；酒店餐饮类6；美容类6；教育类2；房地产5；事务所9写字楼中小型公司机构以及成功人士45-70元/平/月公寓代表项目总结：（1）精髓：时尚、品味；高档酒店式公寓，把生活、休闲、娱乐结合为一体。环境优越，交通便利，附近有行政中心和财富中心，此物业配套设施完善（2）情感：更高、更远；紧邻龙湖动步公园，视野广，空气清新，适宜居家办公。打造高雅的人文居住坏境，创造高雅的现在居所。（3）功能：清洁、舒适。龙湖物业的品牌作为次项目的支撑点，设计上更有亲和力，更生活，更综合。江北区CBD商圈板块介绍

观音桥板块是以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。该商圈作为北部城区商业发源地。凭借邻靠解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈。但随着交通改善、商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象。限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。现在，随着观音桥商圈的重新规划后，龙湖北城天街的投入使用，吸引了本区以及各区高端的消费人群。商业营业面积近30万平方米。主流产品：这个板块一直是江北楼盘最集中、人气最旺、价格最高的板块，板块内楼盘主要以小户型为主，购买人群投资客较多。项目名称项目位置项目周边状况项目规模（平米）项目位置卖点租赁及公司分布产品类型客群价格（租金）装修标准物业管理项目分析北岸星座精装不通气位于北城天街入口交通便利，各大型娱乐休闲餐饮集中地总建面38000平方米约200套39-59㎡江北区CBD商圈的心脏。以酒店式服务管理为依托。出租98%5户31-43㎡未租投资、办公98%无自住公寓投资客、（白骨、精）1200-1800元/月外墙新型保温隔热材质大厅内墙大理石欧派厨柜安信实木复合地板欧式瓷砖立邦乳胶漆美心防盗门国家一级物业管理资质，重庆唯一钻石级物管新龙湖物业管理公司物管费2元/平/米商业中心，有现代感。将生活、办公、娱乐结合为一体的高档商务公寓写字楼中小型企业公司65-80元/平/月精品24投资咨询11婚庆7服装、餐饮、美容7建筑营销装饰21广告网络14电器设备5货运5旅行涉5商业1-6裙楼汇聚购物、休闲、娱乐为一体（新世纪、重百、北京华联、家乐福等商场中百、永辉等为龙湖的物业铝合金窗可视系统中央空调国美、苏宁、超市，7-8办公楼层公寓代表项目业态分布产业结构产品定位普遍高、商铺租价平稳上扬，集成社区受市场追。以商务带动商业发展，最终形成高档商务、商业于一体的成熟商圈。由于本商圈为最发达，核心区域，便利的交通条件是商圈形成的有利条件，高档次消费人群对应区域高品质商业物业；商务带动商业；交通便利条件对商圈形成有利影响产品类型客群价格配套高档公寓为主中高档写字楼服务于政府机构的企业为主，涉外型高端企业8000-12000元/平7500-10000元/平商务办公配套为主区域Vs产品区域特征产品特性北城天街商圈北城天街SHOPPINGMALL是江北中心区商业复兴的标志性中心，众多中高写字楼汇集成的高档商务区；国际知名企业汇集吸纳高端消费群体。高新技术产业区板块介绍借“重庆2007现在服务业发展高峰论坛”举行之机，酝酿半年之久的“高新商业网点规划（2007-2020年）”正式对外公布。按照规划，到明年6、7月份，石桥铺数码城将比现在扩容1/3，周边的商业业态全面向数码类转型，并最终打造成中国有影响力的重庆数码城。作为配套，科园一路定位金融服务一条街，科园二路为休闲娱乐街，科园三街与四路为南方花园美食街，科创路为快餐一条街。高新区还计划打造重庆汽摩配城、五金机电市场、巴山建材市场群三大市场。以上带动了高新区的经济发展，也带动了高新区的房地产市场。主要产品：中档小区住宅以及部分中档公寓，易被高新区中阶层消费群体所接受。业态分布产业结构整体业态单一，缺乏商业中心，及商业配套设施。区域内物业类型较为单一，缺乏购物中心、商业步行街等新型商业物业形式的有力支持，商业功能不够完善产品类型客群价格配套中档公寓经济性酒店高新区IT人群，IT商务人士及部分服务类行业公寓价格5300-5700元/平IT商圈、大型超市、美食街、家电卖场于一身区域Vs产品区域特征产品特性高新区近几年高新区的高新技术产业的突起而蓬勃发展起来的商业、商务区陆续投入市场，已经逐渐吸纳了IT企业的消费群体，但未形成高端物业型态。总结：

（1）小区住宅；典型的生态化、现在化得都是楼盘，大组团与小组团结合的空间布局方式，保证了园区景观的均好性（2）交通便利；优越的地理位置，交通枢纽，地铁出口，成熟社区。核心商圈，如潮人流（3）周边配套完善：既享都是繁华又享宁静居家的和谐统一体酒店式公寓酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所、工作室等多功能于一体，具有“自有”和“投资”两大功效。但其本质仍然是公寓。重在体现产品附加值，户型使用经济，配套贴近小资情调，在大城市中有良好市场。

采用“酒店式公寓”赢得项目最大的附加值。同时底层商业价值也赢得最大化利益重庆公寓解析对宝润7号楼的启示1、品牌宝润第一期的销售成绩，已经在长寿区消费者心里有了生根蒂固的地位。宝润品牌的影响力已经打入消费者心里。宝润二期所打造的是长寿桃花新城首个酒店式公寓项目，该项目在定位上走高端物业型态。要做高端物业型态应该在完善一期的自身小配套，提升项目整体质数，解决一期的基本居住、生活问题，才能让置业者停留，提升项目的人气和商气。2、功能配套建议---------精装入户大堂及信报箱4、项目定位

宝润国际第二期打造财富第一品牌，顶级商务财富中心

（1）、财富基于长寿缺乏高端公寓项目的状况，提升项目品质感，提升客户心理价值。除了必要、基本的形象广告告知之外，一切宣传与活动皆运用“高来高往”的原则，锁定专属人群、大众传播仅作为告知作用。（2）、暗示品质暗示，于推广传播、现场布置、接待行为中，利用暗示手段强调产品的价值（3）、感觉将活动营销与广告宣传有机结合，体验“DIY”的感觉5、宝润国际二期三大转折点

与政府联手作为财富的转折点与周边开发商联手打造特色商业步行街作为财富的支撑点项目高端物业型态作为宝润国际的财富切入口

（1）、与政府联手：其目的在于利用政府的号召力吸引更多的消费群体，政府的影响力远远大于品牌包装所带给消费者的影响力。

（2）、与周边楼盘联手特色步行街的目的主要在于留住政府所带来的消费群体；其次以打造的特色商业步行街的商业价值提升项目的楼盘品质与形象。（3）、项目的高端物业型态

二期在长寿区属于仅有的高端酒店式公寓物业。在品质、形象、知名度上的高度包装和大力宣传，会吸引来中高消费群体。

深层接触,认知提升----

长寿唯一高端酒店式公寓尊贵体验如何清晰解读？

宝润国际是桃花新城财富品牌的引领者

加强目标客户对宝润国际的多角度的深层次了解

增加产品的认识度和美誉度

市场突破点的核心建立桃花