四川房地产住宅项目项目定位报告254P

xx二期定位报告——xx——我们的思考提起“xx”不得不说它是一个可以令人感到兴奋的项目，江景、岛居、市中心区域的闹中取静，所有可以作为打造一个高端项目所必需的土地属性都集中于一身，足以无限扩大我们的想象。基于项目发展背景及现状，关于香屿的二期定位我们有以下几点考虑，主要面临解决三个重点1、资源：项目有比较优越的自然资源，但北岛的景观资源相对匮乏。2、产品：在通过修桥的方式解决客户通达问题的同时，我们提供的产品如何匹配市场形象。3、客户：我们的客户在什么地方，他们是什么样的，他们渴望获得什么样的生活。我们怎么去吸引和吸引什么类型的消费群体支撑本项目的运营发展?思维路径项目本体研究项目概况项目一期定位项目一期客户访谈二期定位基础区域城市竞争市场客户调查二期定位总体开发节奏二期产品建议一期产品与市场对应关系市场变化对定位的启示与要求二期产品定位思维路径项目本体研究项目概况项目一期定位项目一期客户访谈二期定位基础区域城市竞争市场客户调查二期定位总体开发节奏二期产品建议项目区位概况宏观区位——涪城区，游仙区之间都市风貌区/工业快速成长区涪城区游仙区高水组团本案涪江二桥/一环北路中观区位——高水组团快速开发区域/生态宜居区微观区位——一环/二桥/五一广场中心外溢区域，未来核心地段城市战略高地/现状非成熟组团/未来的核心地段区域发展规划要点游仙区定位为：“宜居的，重点发展第三产业的绵阳市游仙生态区”。将努力打造成为基础设施最完善和最适合人们居住的区域，加强城市特色的塑造，形成融“山、水、林、文、城”五位一体的城市景观，成为绵阳科技城的一张精致名片和一道靓丽的风景。高水—绵阳市中心城区和高水组团的重要组成部分，以发展商务商业、设计创意为特色的现代滨水居住区是以商业功能为主导，集居住和配套服务功能为一体的商业居住综合片区。占地面积187201大规模体量建筑面积约50万方容积率≦3.0常规属性建筑密度≦20%中高舒适性地块价值要点经济指标——大体量低密度具有打造高端产品的可能性地块状况——依山环江岛居，高端产品资源较丰富周边配套——资源较为匮乏配套对价值的支撑力度不足灵活运用经济指标/具备打造高端精品项目的可能性项目有利条件挖掘——景观优势项目整体为一个江中的小岛，三面环水，有着清新的空气，优美的环境以及稀缺的岛居生活的独特优势，比住在城市核心区域有着更高的舒适性。滨水地带生态环境良好，据现场观察，有着白鹭，野鸭等多种鸟类以江边的芦苇为家。项目不利条件梳理资源区别落差较大项目由南往北景观资源落差较大。区域关注度低绵阳当前重点往西，往南发展，凸显“绵阳会客厅”板块优势。配套不成熟项目当前周边配套匮乏。未在市场建立高端形象被小岛村以及桑林村包夹，周边形象较差，前期推出产品并未建立市场高端形象。当前交通通达性较差交通不便，无车族“有来无回”。不是“唯一的”稀缺资源绵阳市场上除了本项目外，还有小岛花园和桃花岛项目同样在打岛居牌，客户选择面大。前期定位项目发展策略对区域来说：我们要站在城市运营的角度对区域价值进行重塑，提升区域价值，提升项目城市形象，从而获得政府、同业、市民对该区域的形象得高度认知；对项目来说：我们要站在项目运营的角度对项目进行经营通过公司品牌导入为项目品牌导入与发展奠定基础，同时通过公司及项目品牌+产品的价值创新，为项目的营销创新创造条件，从而获取较高的项目及产品溢价产品力（小区环境和房屋本身）进行创新打造，让项目的产品形成项目的核心竞争力和与竞争对手形成显著差异化。在营销和推广渠道进行创新项目发展策略：以区域形象提升为契机，以公司品牌建设为先导，以项目品牌为引爆，以价值创新为根本，以营销创新为载体，持续跟踪市场变化，分阶段创造契合、引领市场并客户高度接受的产品和服务，从而实现项目的发展战略。战略发展性战略的策略性足够，全面性考虑也很完整。项目一期期概况本项目位位于绵阳游仙仙区内，属于于高水——中心城区区板块，与与市中心涪涪城区仅仅一江之之隔，涪江二桥桥从地块块之上经经过，当前交通通较为不不便，但但是东原原投资3500万兴建的的跨江已已经动工工，未来来通达便便利前期项目目整体定定位为：：“50万方，一一线滨江江华宅”。一期策略略反馈“以区域域形象提提升为契契机”通过一期期开发建建设，实实现了项项目内部部环境的的改善。。但项目目与城市市相衔接接的部分分并未得得到良好好的改善善。修桥的新新闻成为为了区域域链接繁繁华的重重要引爆爆点。但但这距离离形象提提升尚有有呈现后后给市场场以信心心的时间间差。区域价值值的城市市认可尚尚需要进进行大量量的营销销和产品品推动。。客户声音音：对东原品品牌不了了解，甚甚至还不不知道该该怎么通通达一期策略略反馈“以公司司品牌建建设为先先导”东原对四四川和绵绵阳来说说是陌生生的。前前期的东东原品牌牌推广，，在公司司领导的的示范下下，在政政府相关关部门中中留下了了很好的的印象。。但对大大众来说说，品牌牌的知晓晓度和美美誉度尚尚出于比比较基础础的阶段段。客户声音音：东原的房房子应该该还是抗抗震吧？？不抗震震的话应应该不敢敢修这么么高一期策略略反馈“以项目目品牌为为引爆””项目在进进入销售售中心前前属于比比较平静静的推广广阶段。。线上和和线下的的渠道进进行了有有效的工工作，但但未达到到引爆绵绵阳的效效果。客户声音音：东原的那那座桥到到底有在在修没有有？是不不是真的的要修桥桥？一期策略略反馈“以价值值创新为为根本””项目及产产品价值值梳理与与产品力力的释放放。岛居居价值、、江景价价值，赠赠送价值值等的发发掘和利利用。高高端消费费人群冲冲动的理理由构建建主要在在江景＋＋公共空空间之上上。私家家空间的的考虑有有待提升升。客户声音音：客厅和主主卧室的的空间不不够大气气，客厅厅短了（（进深不不够），，餐厅都都不好布布置一期策略略反馈“以营销销创新为为载体””前期销售售的艰难难与情景景营销的的胜利。。获取营营销创新新的战略略性胜利利是高难难度的动动作。持续跟踪踪市场变变化，分分阶段创创造契合合、引领领市场并并客户高高度接受受的产品品和服务务，从而而实现项项目的发发展战略略。销售成效效：2号楼成绩绩尚可，，1号楼蓄客客及销售售困难一期开盘盘销售产产品状况况1号楼2号楼项目目前前开始进进入销售售的楼栋栋为1/2号楼，均均为1梯5/6的标准层层配置，，为大版版面观江江设置。。2号楼为2010年9月开盘至今，，推出的312套房源共认购购/签约260套，约销售83%1号楼为2010年11月开盘销售至至今，共推出出四个批次351套房源，销售售86套面积区间套型套数<90两房28990-100三房96100-11091>110四房186总计6621号楼销售详情情12345123456一单元二单元单元房号面积套数均价销售套数去化率一单元171.54334780824%2106.39315967929%395.073355792473%470.133354952679%5110.82315317310%二单元180.4231520026%2115.8531541713%370.49335500412%470.54335408

0%573.81314823723%676.1831470626%总计

3034535152448625%面江户型整体体去化较快，，背江户型去去化较慢2号楼销售详情情1234512345一单元二单元单元房号面积套数均价销售套数去化率一单元1112.683248732269%2104.683055312893%394.043254053197%470.043256303094%5111.293052332583%二单元1112.683249551444%2112.293052282687%370.043255823094%494.043254043197%5104.683054812377%总计

30712312530126083%2号楼由于整体体推售时间较较长，所以整整体销售情况况较好，但是是仍然有背江江朝向二桥位位置的户型去去化较慢。客户实录思维路径项目本体研究项目概况项目一期定位项目一期客户访谈二期定位基础区域城市竞争市场客户调查二期定位总体开发节奏二期产品建议区域城市绵阳市宏观经经济概况城市概况地理位置：绵绵阳位于四川川省西北部，，紧邻四川省省会成都。幅幅员面积两万万多平方公里里，辖两区六六县一市，代代管省政府科科学城办事处处，设有市属属开发园区4个。城市性质：我我国重要的科科技城，川西西北地区的经经济文化中心心、四川省历历史文化名城城。政策环境：中中国科技城全国技术创新新试点城市全国电子政务务电子商务试试点城市全国信息化试试点城市全国军转民科科技兴市试点点城市全国优化资本本结构试点城城市全国综合配套套改革试点城城市绵阳市宏观经经济状况区域地位中国唯一的科科技城国家重要的国国防工业和科科研生产基地地四川省第二大大城市具备发展成为为四川省副中中心的条件成渝经济区第第三大城市成都绵阳乐山南充遂宁资阳内江重庆万州在科技、文教教、电子信息息业等方面具具有领先优势势，拥有独立立科研院所43家，中国工程程物理研究院院、中国空气气动力研究与与发展中心、、中国燃气涡涡轮研究院等等国防科研院院所18家，西南科技技大学等大专专院校10所，长虹、九九洲、东材、、新晨4个国家认定企企业技术中心心，两院院士士26人，各类科研研和工程技术术人员17万人。成绵渝三角形形空间结构绵阳市宏观经经济状况城市名次综合得分城市名次综合得分成都195.3广元1632.5绵阳249.65简阳1731.15攀枝花347.6雅安1830.43乐山444.9都江堰1930泸州543.1什邡2029.77德阳642.6资阳2128.77内江741.0邛崃2225.54自贡840.9彭州2325.25南充940.7巴中2425.16宜宾1039.3峨眉山2525.1广汉1137.8彭州2624.39西昌1235.93阎中2722.31遂宁1335.4华蓥2819.75达州1434.07万源29江油1532.63根据四川省各各城市发展潜潜力评估结果果，得出绵阳阳城市综合发发展潜力仅次次于成都而位位居第二位。。资料来源：《四川省城镇体体系规划（2001-2020）——总报告》绵阳市宏观经经济状况与周边城市关关系绵阳距离成都都90公里，距离重重庆360公里，距离德德阳50公里。随着成成绵第二高速速公路、绵渝渝高速公路等等快速通道的的贯通，绵阳阳与成都、重重庆、德阳的的社会经济关关系不断深化化。绵阳与成都的的关系绵阳距离成都都90公里，基本处处在成都市1小时都市圈范范围内。目前前主要通过成成绵高速，宝宝成铁路、108国道联系，规规划期内成绵绵城际铁路、、成绵第二高高速公路将投投入建设。绵阳市宏观经经济状况与周边城市关关系这条铁路专线线将于今年内内建成。该铁路客运专专线的核心为为省会成都，，初步规划为为向北经德阳阳、绵阳至江江油；向南经经眉山、峨嵋嵋。今后在此此基础上还将将从峨嵋段继继续建设延长长至眉山，最最后抵达乐山山。铁路设计等级级为双线客运运专线，该专专线线路正线线建设长度为为314.6公里，全线拟拟设置19个车站。将与与成都双流国国际机场以及及成都地铁的的部分线路进进行有效衔接接。该铁路建成通通车以后，每每隔6-8分钟就有一趟趟列车，最高高运行速度为为250公里/小时。绵阳市宏观经经济状况城市规划城市定位：根据绵阳市城城市总体规划划（2007-2020），将绵阳阳定位为““中国科技技城、四川川省副中心心城市、中中国旅游和和宜居名城城”。规划人口：：预计2020年绵阳城市市人口规模模为118万人，用地地规模116平方公里。。规划目标：：以科技创新新为先导，，以工业为为核心的中中国科技城城；以科技技创新研发发、商务金金融服务、、教育文化化、商贸物物流为支撑撑的四川省省副中心城城市；以高高新技术产产业、现代代制造业为为主导的现现代化产业业城市；集集科技、多多元文化、、山水景观观、自然生生态特色为为一体的山山水文化宜宜居名城。。绵阳市宏观观经济状况况2009全市实现GDP820.2亿元，增长长14.4％，比2008年提高10.3个百分点。。其中，第第一产业实实现增加值值156.7亿元，增长长4.5%；第二产业业实现增加加值375.6亿元，增长长20%；第三产业业实现增加加值287.8亿元，增长长12.4%。三次产业业构成比例例为19.1：45.8：35.1，与2008年相比，第第一产业下下降2个百分点，，第二产业业提高2.1个百分点，，第三产业业下降0.1个百分点，，产业结构构进一步优优化。土地市场价价格上升幅幅度较大，，竞拍价格格一路走高高，其对商商品房成本本产生了极极大的影响响，带来了了极大的销销售风险。。为了消化化土地价格格上升所占占用成本的的比重，以以及规避开开发中的风风险，开发发商只能采采取各种手手段快速去去化产品，，加大资金金回笼，提提高营业用用房售价；；未来两年房房地产供应应放量将持持续平稳增增加；部分分区域土地地供应量急急剧减少，，将拉动均均价上行的的；市中心土地地供应量较较少，促使未来市市中心房源源紧俏；09年土地供应应量较少，，将影响未未来两年商商品房供应应量的紧缩缩，游仙区区的露面地地价已经突突破1500元/㎡；从土地供应应区域量看看，游仙区区和科创园园区依然是是最具规模模开发区域域；从宗地成交交价看，市市中心楼面面地价已达达4200多元，游仙仙区楼面地地价已超1500元，将决定绵阳阳房价不可可能出现大大幅下降现现象；绵阳市宏观观经济小结结周边状况小岛花园（（小岛村））项目西北面面的小岛花花园是绵阳阳较早期兴兴建的岛居居高端住区区，产品线线较为丰富富，从高层层小户型公公寓到临水水别墅均有有涉及，配配套相对较较为完善，，英才学校校吸引了大大量的教育育型客户置置业。当前前正面临第第四期的开开发。桑林坝（桑桑林村）项目东面主主要为开元元电厂及桑桑林坝/桑林村的居居民，遥望望绵阳电视视塔，与游游仙区相对对成熟和繁繁华的一环环东路之间间被一小山山包隔开，，形象较差差，导视设设置困难，，但是为客客户当前到到访项目的的主要通路路。桑林村居民民面临政府府拆迁，但但是因为拆拆迁补偿的的问题迟迟迟没有进展展（据了解解，拆迁补补偿费仅为为每平米约约450元）五一广场项目西面，，与香屿隔隔江而望的的五一广场场是滨江西西路中段上上的绵阳市市民主要聚聚集地和公公共休闲区区域，xx大桥贯通以以后将连接接此地，使使得项目的的交通到达达情况大大大改善。江景项目最南面面是江景最最为开阔的的区域，远远眺东方红红大桥和越越王楼，地地块的景观观价值极高高。项目当前交交通条件一环路人民公园火车站绵阳机场本案城市中心区区域/交通便利项目位于绵绵阳市一环环路以内的的中心区域域内，距离离中心步行行商业街人人民公园仅仅3千米，距离离火车站（（绵阳中心心汽车站））仅6千米，距离离绵阳机场场不到10千米（均按按照现有道道路计算）），在香屿屿——五一广场的的跨江大桥桥修好以后后还将会大大大缩短通通行时间，，是名副其其实的“出出则闹，入入则静”的的区域。项目有利条条件挖掘——区位优势绵阳机场中心板块火车站园艺山板块块一环路人民公园本案游仙板块城市中心区区域/交通便利项目位于绵绵阳市中心心板块和游游仙板块之之间，由涪涪江恰好把把它们分隔隔开来，距距离传统的的中心区域域较劲的同同时，与致致力于发展展生态住区区，第三产产业，同时时具有绵阳阳相对成熟熟的经济开开发区的游游仙板块仅仅“一山之之隔”；与与绵阳较早早期的高端端项目小岛岛花园相连连。项目有利条条件挖掘——交通优势城市中心区区域/交通便利区域对外交交通（公路路、铁路及及航空）优优势明显，，为项目提提供了良好好的发展机机遇；此外外，在香屿——五一广场大大桥建成之之后，项目所处位位置道路通通达性好，可通过滨水景观大道直达中心商业步步行街区。。房地产市场场状况2010年绵阳土地地供应总体体情况2010年绵阳供应应土地108宗，共计591.74万方，其中中可居住用用地（含居居住及商住住混合用地地）177.56万方，占总总供应量的的28%。土地用地成交宗数成交量（㎡）工业用地573272304.55居住用地6380308.94商住用地221395277.81商业用地6210865.52旅馆业用地11580541.24公共、科研678055.08总计1085917353.14数据来源：：绵阳市国国土资源局局绵阳市土地地供应状况况B、2010年绵阳城区区可居住土土地供应分分区情况2010年绵阳市区区可居住用用地供应主主要集中在在游仙区和和经开区，，其中游仙仙区的主要要成交量体体现在仙海海风景区地地块的114.12万方上，除除去该部分分，2010年绵阳可居居住用地供供应量最大大的应是经经开区，其其次为游仙仙区、涪城城区、高新新区。区域成交宗数最高成交价成交面积（㎡）涪城区31740万/亩96292.62高新区1185万/亩6719.7经开区3240万/亩236469.85科创园2175万/亩98214.16游仙区19290万/亩1337890.42总计28——1775586.75数据来源：：绵阳市国国土资源局局绵阳市土地地供应状况况土地市场价价格上升幅幅度较大，，竞拍价格格一路走高高，其对商商品房成本本产生了极极大的影响响，带来了了极大的销销售风险。。为了消化化土地价格格上升所占占用成本的的比重，以以及规避开开发中的风风险，开发发商只能采采取各种手手段快速去去化产品，，加大资金金回笼，提提高营业用用房售价；；未来两年房房地产供应应放量将持持续平稳增增加；部分分区域土地地供应量急急剧减少，，将拉动均均价上行的的；市中心土地地供应量较较少，促使未来市市中心房源源紧俏；08、09年土地供应应量较少，，将影响未未来两年商商品房供应应量的紧缩缩，商品房房价格将会会稳步上扬扬；从土地供应应区域量看看，游仙区区和科创园园区依然是是最具规模模开发区域域；从宗地成交交价看，市市中心楼面面地价已达达4200多元，游仙仙区楼面地地价已超1500元，将决定绵阳阳房价不可可能出现大大幅下降现现象；绵阳市土地地市场小结结绵阳市房地地产市场概概况2010年绵阳市销销售商品房房54492套，536.33万平方米，，同比增长长了39.2%和36.56%，实现销售售额186.46亿元。其中中，绵阳城城区销售34945套，325.63万平方米，，同比分别别增长54.99%和46.43%，实现销售售额135.16亿元，同比比增长73.5%。2010年全市商品品房销售均均价约为3476元/平方米。其其中，绵阳阳城区均价价为4151元/平方米，与与2009年相比商品品房销售价价格出现较较快的增长长态势。绵阳市房地地产市场概概况1-11月绵阳商品品房市场没没有受到新新政的显著著影响，在在4月“国十条条”及9月“最严厉调控控政策”下下，2010年1-11月份，市场场供应总量量和成交总总量均有较较大的提升升，其中供供应量达到到了347.87万方，成交交量达276.29万方，均较较2009年（供应260.56万方，成交交153.75万方）有明明显增长；；面积分布图图产品分布图图城区1-11月住宅商品品房月交均均价走势（（元/㎡）2010年绵阳城区区月均成交交均价增长长相对较快快，增幅在在500元左右。5月和6月份商品房房销售价格格均有不同同程度的下下降，主要要是受到经经开区嘉来来·涪滨印象的的拉低以及及4月上旬出台台的“国十十条”调控控政策影响响，剔除该该楼盘的影影响，6月楼楼市市均均价价为为4163元/㎡㎡，随随着着该该楼楼盘盘的的影影响响弱弱化化，，均均价价逐逐步步回回升升，，至至11月均均价价拉拉升升至至4195元/㎡㎡。房地地产产市市场场价价格格情情况况分分析析近三三年年绵绵阳阳市市商商品品房房成成交交均均价价趋趋势势（（元元/㎡㎡）2010年绵绵阳阳商商品品房房成成交交均均价价为为3476元/㎡㎡，小小幅幅上上涨涨1.37%，与与08年相相比比涨涨幅幅为为10%，与与07年相相比比涨涨幅幅为为36%。房地地产产市市场场价价格格情情况况分分析析2010年绵绵阳阳城城区区月月成成交交均均价价落落差差不不大大，，整整体体保保持持上上扬扬趋趋势势；；6月受受个个盘盘影影响响，，均均价价拉拉低低，，至至十十一一月月逐逐步步回回升升至至4000元/㎡㎡以上上；；几年年来来，，绵绵阳阳的的商商品品房房价价格格没没有有大大起起大大落落，，一一直直保保持持稳稳步步上上升升态态势势，，每每年年上上升升比比例例不不超超过过12%；2008年年底底的的““4万万亿亿投投资资””刺刺激激计计划划，第第五五次次降降息息，，国国十十条条确确定定适适度度宽宽松松的的货货币币政政策策，，以以及及灾灾后后重重建建的的相相关关优优惠惠政政策策，，提提速速了了08、09年绵绵阳阳房房地地产产的的发发展展，，拉拉高高了了楼楼市市均均价价；；地震震刚刚需需置置业业者者的的急急剧剧增增加加，，周周边边购购房房者者的的涌涌入入以以及及大大量量投投资资性性需需求求的的激激活活，，加加大大了了市市场场需需求求，，拉拉升升了了09年楼楼市市均均价价；；随着着政政策策影影响响的的显显现现，，部部分分购购房房者者抱抱观观望望情情绪绪，，但但购购房房需需求求仍仍然然旺旺盛盛，，开开发发商商加加大大营营销销力力度度，，增增加加优优惠惠幅幅度度快快速速去去化化产产品品，，一一定定程程度度上上负负面面影影响响了了2010年楼楼市市价价格格的的增增长长。。绵阳阳市市房房地地产产市市场场小小结结绵阳阳市市区区域域市市场场分分析析绵阳阳市市区区域域市市场场分分析析我们们选选取取各各区区域域的的重重点点楼楼盘盘（（热热销销/热炒炒/受关关注注））进进行行分分析析涪城区江御城邦九洲国际阳光曼哈顿壹北栋御景名城长虹世纪城高新区半山蓝湾布鲁斯国际新城樊华似锦卢卡美郡启明星.星座神州时代名城经开区富临桃花岛三江国际丽城科创园华润中央公园田森.奥林春天游仙区富临.原山香榭里大道小岛花园城江御御城城邦邦壹北北栋栋御景景名名城城长虹虹世世纪纪城城桃花花岛岛三江江国国际际丽丽城城阳光光曼曼哈哈顿顿樊华华似似锦锦奥林林春春天天中央央公公园园树高高卡卡地地亚亚布鲁鲁斯斯国国际际新新城城半山山蓝蓝湾湾卢卡卡美美郡郡富临临·原山山小岛岛花花园园香榭榭里里大大道道绵阳阳市市区区域域市市场场分分析析2010年重点项目成交产品面积/均价关系图

>180115-144144-160160-18050-7070-9090-115销售总计<30001

629>900031

2

63000-35007182169132081615963500-4000134634031261140915694000-450027695730276219578540154500-500051457412694024214695000-550041241

352114925500-6000110312

1501023596000-700012

127000-8000

242

202488000-900054481

514113总计78178182794174533171886882010年绵绵阳阳市市各各区区域域重重点点板板块块销销售售商商品品房房8688套，大部部分均价价集中于于4000-4500之间。根根据绵阳阳市2010年销售均均价为4200原/平米表明明，绵阳阳市场产产品力差差异较小小，或者者是客户户对项目目产品的的认同度度趋同。。绵阳市区区域市场场分析涪城区为为小户型型产品主主要集中中区域，，而且由由于处于于中心地地段，均均价较高高；科创创园与高高新区因因为品牌牌开发商商的品质质项目入入驻，同同样以大大户型高高品质产产品拉升升均价，，经开区区目前仅仅有桃花花岛一个个高端项项目，对对区域均均价拉升升不大，，游仙区区的产品品价值明明显不足足。绵阳市区区域市场场分析据以上绵绵阳市主主要项目目成交数数据可见见，游仙仙区的产产品总价价主要集集中于30-35万，高端端产品（（120万以上））的数量量并不占占优；而而当前有有华润中中央公园园和奥林林春天等等较大的的产品的的科创园园极大地地拔高了了该地块块的均价价。绵阳市区区域市场场分析据以上绵绵阳市主主要项目目成交数数据可见见，除去去总价45万以下的的产品以以外，60万以上的的产品所所占的比比重并不不大，以以总价反反推售价价发现，，在较大大的面积积里，过过低的单单价无法法支撑具具有较好好的品质质的产品品。绵阳市区区域市场场分析根据绵阳阳市各板板块主要要项目数数据反应应，产品品主要面面积段集集中于70-144平米，其其中90-144平米产品品占到了了总去化化率的46%之多，说说明市场场上对两两/三房的需需求量大大。主要竞品品情况Page52项目富临桃花岛长虹国际城华润中央公园三江丽城江御城邦香榭里大道开发商富临房地产长虹置业华润置地吉盛房地产凯信房地产银峰置业占地面积270666平方米206000平方米500000平方米186666平方米5339平方米108667平方米建筑面积500000平方米1100000平方米270666平方米554109平方米370000平方米288420平方米容积率1.74.912.636.132.3物业形态住宅、高层高层住宅、五星级酒店、写字楼住宅、商业普通住宅普通住宅,商住高层花园洋房开盘时间2010-6月2011-1月2010-9月2010-9月

2010-2月2010-3月均价8500元/平方米7000元/平方米待定4450元/平方米4800元/平方米4400元/平方米（高层）4800元/平方米（多层）主力面积70-150平78-121平米

138-180平米70-120平米76-139平米

79-136平米现有竞品品项目情情况Page53项目富临桃花岛长虹国际城华润中央公园三江丽城江御城邦香榭里大道占地面积270666平方米206000平方米500000平方米186666平方米5339平方米108667平方米建筑面积500000平方米1100000平方米270666平方米554109平方米370000平方米288420平方米容积率1.74.912.636.132.3销售时间2010-6月至今2011-1月开盘2010-9月2010-9月

2010-2月至今2010-3月至今两房面积70-79㎡78-87㎡104㎡

70-82㎡76—89m279-98㎡三房面积119-133㎡101-121㎡138-145㎡

101-120㎡80-139㎡102-136㎡四房及以上面积142㎡——163-306㎡——————

潜在重点点项目指指标Page54项目名称物业类型供应情况2010年下半年2011上半年2011下半年2012上半年2012下半年2013上半年富临桃花岛高层供应套数（去化套数）1172（588）600

500

500300

——

长虹国际城高层供应套数（去化套数）

——900

500800

500

1000

华润中央公园高层供应套数（去化套数）

390600

500

600400

500

三江丽城高层供应套数（去化套数）700（650）600450550500600江御城邦高层供应套数（去化套数）500（500）600

400

600

500

600

香榭里大道高层供应套数（去化套数）1229（1142）300400

300

200

——竞品楼盘盘未来三三年供应应对比Page55富临桃花岛项目经济技术指标项目总占地面积270666平方米项目总建筑面积500000平方米项目容积率1.7项目绿化率43%项目物业形态住宅、高层车位个数地上700地下2100重点项目目——富临·桃花岛富临·桃花岛——2房3房富临·桃花岛——3房Page58长虹国际城项目经济技术指标项目总占地面积206000平方米项目总建筑面积1100000平方米项目容积率4.91项目绿化率25%项目物业形态高层住宅、五星级酒店、写字楼总户数7000户重点项目目——长虹·国际城重点项目目——长虹·国际城长虹·国际城——2房长虹·国际城——3房Page62华润中央公园项目经济技术指标项目总占地面积500000平方米项目总建筑面积270666平方米项目容积率2.6项目绿化率30%项目物业形态住宅、商业总户数

3164重点项目目——华润·中央公园园华润·中央公园园——150㎡以下户户型华润·中央公园园——150㎡以上户户型重点项目目——三江国际际丽城Page65三江丽城项目经济技术指标项目总占地面积186666平方米项目总建筑面积554109平方米项目容积率3项目绿化率45%项目物业形态普通住宅

总户数4016

重点项目目——江御城邦邦Page66江御城邦项目经济技术指标项目总占地面积5339平方米项目总建筑面积370000平方米项目容积率6.13项目绿化率36%项目物业形态普通住宅,商住总户数3040户江御城邦邦——2房Page67Q2室2厅1卫86.34㎡S2室2厅1卫87.67㎡G2室2厅1卫79.00㎡R2室2厅1卫79.75㎡E1_变2室2厅1卫81.00㎡C2室2厅1卫85.72㎡江御城邦邦——3房Page68E3室2厅1卫97.00㎡E变3室2厅1卫80.60㎡A-139.00㎡P3室2厅2卫139.00㎡㎡B3室2厅2卫131.74㎡㎡F3室2厅1卫88.93㎡重点项目目——香榭里大大道Page69香榭里大道项目经济技术指标项目总占地面积108667平方米项目总建筑面积288420平方米项目容积率2.3项目绿化率30%项目物业形态高层花园洋房总户数2646

江御城邦邦——100㎡以下户户型Page70江御城邦邦——100㎡以上户户型Page71绵阳部分分项目销销售现状状调查楼盘热销面积（㎡）热销户型滞销面积(㎡)滞销户型销售比例成交均价（元）分析科创园奥林春天二期50-852-2-12-2-298以上3-2-14-2-2约85%4650项目为中端品质大盘，且中小户型总价低，利于首次置业和大众投资。三号楼50-70售馨，5.6号楼18层电梯紧邻九州大道正对中庭剩余房源3套底楼，虽为大盘但价格高出类比楼盘，造成大户型总价高，不利于销售。城北未来城一期6790-1082-2-180-903-2-265%（开盘10日）458067经济套二售馨与其楼盘地段和价格优势相符，90-108属该项目正南北朝向的绝佳户型，故已售60%，其定位升值空间较大所以小户型去化较快。多数80-90户型在建筑设计上显现出规划设计硬伤，故去化不到30%。城东观岭8号91-1162-2-22-2-13-2-2125以上3-2-14-2-230%4300户型设计偏中大、比较受40-50人士喜欢。位于游仙区中心位置、周边配套较完善、落差约15米的半山坡地、起价较低。2、销售现现状调查查绵阳部分分项目销销售现状状调查楼盘热销面积（㎡）热销户型滞销面积(㎡)滞销户型销售比例成交均价（元）分析城西恒业塞纳河88-1442-2-13-2-1117以上113以上3-2-280％4200户型大小比例较平均、大户型销售较慢、小户型基本销完。优惠较多、开盘即销售50％、绿化较多、户型均南北走向。人和天地80-982-2-1110以上3-2-2开盘约60％4300小户型为主、年轻人刚性购买总价较低。低密度、均为南北走向。樊华似锦80—902-2-1120以上3-2-2约100%4200小户型占比例较大基本销完、客户基本为家庭成员较少，小俩口或三个。城南石桥铺唯一大盘、自身配套较齐全。但交通较差。万豪尊品90-1342-2-13-2-2134-1383-2-280%4400130m²以上销售明显较少于本地购房者喜欢小面积相关。与人和天地同一个区位、价格较低、主要交通不完善。城南三江国际丽城84-1212-2-22-2-13-2-1二期排号…………一期4700二期待定户型设计84-110较多比较受本地人喜欢、总价较低。东边连接绵阳城市会客厅、自身配套齐全、临江水景、主要卖点为风水豪宅。博亚海润广场86-1172-2-12-2-23-2-2…………100%57002010年7月25日开盘12月清盘、本地公务员购买占大部分、户型以中小户型为主86-117占60%以上、临江豪宅，但区位配套不成熟。绵阳部分分项目销销售现状状调查楼盘热销面积（㎡）热销户型滞销面积(㎡)滞销户型销售比例成交均价（元）分析城中阳光曼哈顿70-902-2-12-2-2…………约100％5700

户型只有70-90平方适合绵阳年轻人需求与投资、区域位置在市中心。廊桥水岸80-1283-2-22-2-1…………99%5600剩余4套周边配套较完善与阳光曼哈顿同一区位。户型以80-102为主。泊岸1053-2-181-832-2-1约35%6680本项目除地段优势和临河景观外没有任何可比优势，在建筑规划和户型设计是一大硬伤。105户型仅两个单元28套开盘售馨。其原因为在价格较高的同时，105为正南北通透可正观江景户型，客户主要以改善型需求为主的当地人群，显得物有所超。1月1日开盘以来去化不到35%（约60套），预测，在不注重营销手段前提下，房源将有长时间滞销的可能。嘉来华庭60-90110-1202-2-13-2-2…………100%55002010年中旬销完、城区中心位置、小户型为主、东方华尔街80-1402-2-12-2-23-2-1…………100%4500户型比例80-110较多、适合俩代人居住和投资。城市中心、生活条件便利、定价适中。浅水湾84-1063-2-12-2-1120-1574-2-270%4300城市中心长虹大道、位置优越、面积小户型为主、受外地投资客喜欢。崇尚国际39-1052-2=11-1-1未开盘未开盘未开盘待定地段的升值空间较大、小户型投资价值较高。开发商：：绵阳万万豪房地地产开发发有限公公司项目位置置：石桥桥铺联联系电话话：8881111总占地：：107亩总总建建筑面积积：181834m²容积率：：2.5绿化率：：33％建筑形态态：高层层（26F）建筑筑风格：：现代简简约总套数：：1446户车车位数数量：800个工程进度度：封顶顶项目周边边配套：：花园市市场、东东辰宜家家、项目自身身配套：：幼儿园园、运动动、游泳泳池主要道路路：飞云云大道交交通通：62、74路销售中心心：面积积-200-400m²²类型-独立（临临建）万豪尊品品樊华似锦锦阳光.曼哈顿泊岸人和天地地观岭8号树高.卡地亚奥林春天天圣水明珠珠.漫城未来城中央公园园凯旋大道道江岸精典典东原香屿屿锦林俊域域云岭浅水湾东方华尔尔街崇尚国际际三江国际际丽城廊桥水岸岸典型项目目分析——万豪尊尊品目前售售价：：起价：：4180最高价价：5760均价：：4400楼层差差价：：10-20元销售政政策：：一次次性付付款优优惠2％按按揭付付款优优惠1％销售周周期：：入市市（推推广））时间间：2010.5首期开开盘时时间：：2010.9.28目前在在售期期数：：1期1批次960套周期预预测：：5个月典型项项目分分析——万豪尊尊品两室变三室东西向98.85m²25％三室东西向94.15m²20％一室东西偏南34.54m²10%三室东西偏南118.51m²15％四室南北向138.08m²10%户型配配比：：价格分分析：：由于于交通通以及及生活活配套套不成成熟导导致价价格局局限产品定定位：：中档档核心卖卖点：：临近近滨江江水景景资源源推广主主题：：进则则尊天天下，，退则则品人人生销售现现状及及分析析：100m²²以内已已售罄罄，销销售已已尾盘盘。SW分析：：优势-与人和和天地地同区区域，，①地地段好好②②价格格低③③周周边可可开发发地块块较多多④④可形形成大大型社社区劣势-①内部规规划不不完善善②②周边边规划划不完完善综合评评述：：位于于城南南片区区边缘缘地带带生活活配套套及交交通都都不完完善成成熟，，但距距离花花园市市场较较进25分钟步步行时时间即即可到到达。。典型项项目分分析——万豪尊尊品典型项项目分分析——观岭8号开发商商：昊昊星房房地产产开发发有限限公司司地理位位置：：绵阳阳市五五里堆堆路8号开元元中学学旁联系电电话：地面面积：：38849.06m²建筑面面积：：85000m²²容积率率：2.15绿化率率：50％建筑形形态：：小高高层建建筑筑风格格：现现代简简约总套数数：847户车车位位数量量：339个万豪尊尊品樊华似似锦阳光.曼哈顿顿泊岸人和天天地观岭8号树高.卡地亚亚奥林春春天圣水明明珠.漫城未来城城中央公公园凯旋大大道江岸精精典东原香香屿锦林俊俊域云岭浅水湾湾东方华华尔街街崇尚国国际三江国国际丽丽城廊桥水水岸工程进进度：：4F\13F\6F\2F项目周周边配配套：：开元元中学学、五五里堆堆小学学、五五里堆堆综合合市场场、中中行、、汉城城分理理处、、开元元社区区等项目自自身配配套：：网球球场、、篮球球场等等销售中中心：：面积-200-400m²类型-独立（（临建建）无无样板板间装修档档次-简装品质形形象及及销售售人员员整体体素质质-一般销售政政策：：一次次性优优惠2％按揭揭优惠惠1％销售周周期：：入市（（推广广）时时间-2010.8前期开开盘时时间-2010.12.18目前在在售期期数-1期1批次427套周期预预测：：2010年12月18日开盘盘当天天销售售212套，开开盘过过后销销售部部乐观观，预预计要要5个月典型项项目分分析——观岭8号三室正南北116.90m²占10％已售40％三室偏南北113.90m²占10％已售30％三室偏南北125m²占10％已售25％二室偏南北91.1占15％已售45％二室正南北97.5占25％已售50％二室偏南北108.4占15％已售40％目前售售价：：起价价3900最高价价4700均价4300楼层价价差：：10-20户型配配比：：价格分分析：：①地地段优优越②②生活活配套套完善善，但但户型型面积积偏大大，总总价偏偏高。。产品定定位：：主要要为改改善型型客户户群体体，项项目属属中档档。客群定定位：：项目目本地地周边边客群群居多多。核心卖卖点：：半山山景观观小高高层，，游仙仙区中中心位位置。。推广主主题：：人生生至此此，生生活大大不同同。销售现现在及及分析析：开开盘销销售200多套主主要为为前期期蓄水水客户户，过过后销销售不不乐观观，主主要是是由于于该项项目户户型偏偏大。。客户户选择择的局局限同同样也也是在在局限限自己己的客客户群群。SW分析：：优势①①地段段不错错，位位于游游仙区区中心心位置置②周周边的的生活活配套套相对对较完完善劣势①①户型型设计计偏大大②②形形成了了客户户的局局限性性，综合评评述：：该项项目主主要为为三房房设计计为主主，无无套二二和小小面积积的，，相对对来说说形成成了一一个客客户选选择的的局限限性，，也对对该项项目的的一个个客户户群体体形成成了局局限性性，而而这个个局限限圈太太小，，导致致后期期销售售困难难。典型项目分分析——观岭8号典型项目分分析——樊华似锦开发商：樊樊华房地产产开发有限限公司地理位置：：樊华大桥桥联联系电话话：2349999占地面积：：250亩建建筑面积：：556384m²容积率：2.69绿化率：30％建筑形态：：高层建建筑筑风格：新新古典主义义总套数：3700户车车位数量量：2428个景观特点：：叠水、森森林公园万豪尊品樊华似锦阳光.曼哈顿泊岸人和天地观岭8号树高.卡地亚奥林春天圣水明珠.漫城未来城中央公园凯旋大道江岸精典东原香屿锦林俊域云岭浅水湾东方华尔街街崇尚国际三江国际丽丽城廊桥水岸项目周边配配套：花园园市场、东东辰宜家居居、超市、、项目自身配配套：幼儿儿园、羽毛毛球场、篮篮球场等。。主要道路：：飞云大道道交交通：62、74路销售中心：：面积-401m²以上类类型-独立（临建建）装修档次-精装品品质质形象-良好销售人员整整体素质-一般典型项目分分析——樊华似锦目前销售：：起价4140最高价5700均价4300楼层差价：：10-20销售政策：：一次性优优惠2％按揭优惠惠1％销售周期：：入市时间间-2010.5首期开盘时时间：2010.8.25目前在售期期数：1期1批次700多户周期预测：：5个月两室可变三室南北向106.2m²占10％三室南北西122.92m²占10％两室可变三室东西向199.2m²占10％两室可变三室东西向106.4m²占20％两室南北向81.1m²占25％两室南北向88m²占25％户型配比：：价格分析：：交通及生生活配套不不成熟导致致价格局限限产品定位：：中高客群定位：：公务员、、外出务工工、为子女女置业核心卖点：：石桥铺新新城片区，，首席生态态国际社区区推广主题：：私享后山山，活水潺潺潺销售现状及及分析：销销售近80％，销售速速度快而且且乐观，占占地250亩城南唯一一大盘。综合评述：：250亩，绵阳不不多的完善善内部规划划大盘；豪豪华的售楼楼部为项目目提高调形形和档次；；与人和天天地同一区区域，位于于城南片区区边缘地带带生活配套套及交通都都不完善成成熟；距离离花园市场场较进20分钟步行时时间即可到到达。典型项目分分析——樊华似锦典型项目分分析——阳光.曼哈顿开发商：恒恒业房地产产开发有限限公司地地理理位置：涪涪江区西西河东路5号（原丰谷谷酒厂）占地面积：：80亩建建筑面积：：20万m²容积率：3.63绿化率：37.3％建筑形态：：高层建建筑风风格：现代代总总套套数：2100户工程进度：：一期入住住、二期交交房、三期期封顶万豪尊品樊华似锦阳光.曼哈顿泊岸人和天地观岭8号树高.卡地亚奥林春天圣水明珠.漫城未来城中央公园凯旋大道江岸精典东原香屿锦林俊域云岭浅水湾东方华尔街街崇尚国际三江国际丽丽城廊桥水岸项目周边配配套：旺客客隆超市、、人民公园园、协和医医院项目自自身配套：：幼儿园、、篮球场、、会所等。。销售中心：：面积-400m²类型-独立（临建建）有样板板间装修档次-精装品质形象-良好已售价：起起价4860最高价6300均价5700户型配比：：70-90销售率：100％销售政策：：一次性优优惠3％按揭揭优惠2％分期优惠惠1％销售周期：：共6个月价格分析：：地理位置置优越，占占取先天地地段的优势势，项目规规划有大量量集中商建建，价格定定位低开高高走。典型项目分分析——阳光.曼哈顿产品定位：：市中心较较大楼盘，，周边及自自身配套完完善。客群定位：：外地投资资、及本地地周边群体体、私营业业主等核心卖点：：城市中心心,临江水源大大盘推广主题：：传世名宅宅，荣耀全全城销售现状状及分析析：①江江景稀缺缺地段好好②周边边生活配配套及自自身配套套成熟，，居住条条件优越越③项项目于对对岸百盛盛步行跨跨线桥的的规划与与城市繁繁华区无无限接近近，加大大了项目目升值空空间。典型项目目分析——阳光.曼哈顿典型项目目分析——人和天地地开发商：：三汇房房地产开开发有限限公司地理位置置：石桥桥铺飞云云大道21号联系电话话地面积积：126亩建建筑面面积：18.6万m²容积率：：2.227绿化率：：50％建筑形态态：高层层建建筑筑风格：：现代简简约总套数：：1760户车车位位数量：：1030个景观特点点：叠水水景墙、、休闲广广场等项目周边边配套：：游泳池池、无商商业配套套自身配套套：会所所、小型型菜市场场、幼儿儿园等销售中心心：面积-200-400m²²类型-独立（临临建）无无样板间间装修档次次-精装品品质形象象-一般销售人员员整体素素质-一般万豪尊品品樊华似锦锦阳光.曼哈顿泊岸人和天地地观岭8号树高.卡地亚奥林春天天圣水明珠珠.漫城未来城中央公园园凯旋大道道江岸精典典东原香屿屿锦林俊域域云岭浅水湾东方华尔尔街崇尚国际际三江国际际丽城廊桥水岸岸典型项目目分析——人和天地地目前售价价：起价：4150最高价：：7600（顶楼跃跃层）均价：4300楼层差价价：10销售政策策：一次性优优惠：2％按揭优惠惠：1％入市（推推广）时时间：2010.10目前在售售期数：：2期周期预测测：4个月户型配比比：两室南北向98m²占10％4140-6700元已售90％两室南北向84m²占25％4140-5500元已售100％两室南北向80m²占20％4250-5800元已售100％三室东西向126m²占10％4150-5500元已售80％三室南北向122m²占15％4250-5500元已售90％四室南北向87m²占20％4140-6550元已售80％价格分析析：由于于生活配配套及交交通的不不成熟，，导致价价格不高高产品定位位：中高高档小区区，小区区内居住住舒适度度高客群定位位：多为为外出务务工者为为主、以以及周边边客群，，不排除除乡下进进城的刚刚性需求求克群核心卖点点：低密密度，高高绿化，，舒适的的安居环环境为推推广路线线推广主题题：乐享享，你所所得销售现状状及分析析：销售售较为乐乐观，主主要原因因不排除除低价营营销SW分析：优势①地地理②②低价③③内部部规划完完善劣势①置置业顾问问素质低低②②周边生生活配套套不完善善综合评述述：位于于城南片片区较边边远地带带，周边边的生活活配套不不完善。。但处于于一个该该片区房房地产开开始的阶阶段，可可开发的的地块较较多，该该销售现现场的销销售人员员素质和和专业度度较低，，直接影影响整个个项目的的调形。。典型项目目分析——人和天地地上述楼盘盘均以中中小户型型为主力力，且70-100m²的户型面面积去化化速度较较快，入入市两个个月热销销期既去去化量达达80％，如樊樊华似锦锦，开盘盘4个月销售售达90％，而像像桃花岛岛之类的的项目主主要因为为开发商商的品牌牌以及自自然资源源的支撑撑，依然然买到了了相对高高的价位位，但是是户型面面积因为为总价关关系而尽尽量缩小小，体现现性价比比；中小面积户型型能迎合绵阳阳市年轻人初初次置业购房房习惯，总价价低且购房者者为是小两口口或三口之家家的占比较大大，较受投资资者喜欢；