商户租金贷款融资模式的风险与控制

第一部分高参文章投稿（一篇）1、商户租金贷款融资模式的风险与控制岁末年初，从中央到监管机构，鼓励加大对小微企业金融扶持的政策密集出台。频频送暖的政策“春风”，预示着2012年银行业金融机构将对小微信贷发起新一轮 “冲锋”。如果能对小微企业信贷进行有效创新同时给予严密的风险控制，必然会在抢滩小微企业的竞争中分得盛宴。由民生银行最早提出的商户租金贷款融资模式，作为小微企业信贷业务的创新之一，不仅能实现银行、商户、市场管理方的“三赢”局面，而且三方利益相互渗透，有利于银行的风险控制，具有较强的复制性和推广性，对于商业银行开展商圈信贷有较好的借鉴意义。【银联信分析】一、家居行业集群项下商户租金贷款融资模式中国民生银行西安分行零售风险管理部总经理蒙晓文最早提出家居行业集群项下商户租金贷款融资模式，其模式背景和设计初衷如下：在家居建材行业中，如果经营商户是租赁所在商城中市场管理方的商铺进行经营，单次租赁期限较短，且租金逐年 /次上涨较多，假如市场管理方 (出租人)计划一次性提前收取未来 1-3年的商铺租金，并根据预交的限期给予经营商户不同程度的折扣回报，而银行又认可该家居商城集群， 同意对商城中的经营商户进行小微企业融资授信， 在市场管理方愿意对商户租金贷款承担全程连带责任保证担保， 而且愿意为其保证行为另行提供其它“再担保”的条件下，银行可以进行两个不同性质的额度授信，即首先核定并给予家居商城内全部经营商户一个最高额授信额度 (由市场管理方推荐其认可的经营排名靠前的商户，且单户租金贷款的额度不超过其新签订租赁合同约定的总租金的 80%)，另外向市场管理方给予一个相应的最高额保证担保额度， 并通过银行与市场管理方签订相关法律协议的形式完成保证担保的法律程序。二、商户租金贷款有利于实现“三赢”局面事实上，上述家居行业集群项下商户租金贷款融资模式可复制性和推广性较强，此，这里我们不妨将此种模式推广到其他行业的小企业批量授信。而且这是一种典型的“三赢”模式，三方利益相互渗透，有利于银行进行更严密的风险控制，具体如下：

因1、对市场管理方：通过租金贷款，可以一次性收取未来 1-3年的租金，可以增加现金流，有助于其更好地发展。2、对商户：商户拿到租金折扣，避免了以后每年度或每次签约时的租金上涨压力，经营成本降低，更为重要的是解决了经营或租金交纳方面的资金短缺问题。3、对银行：优质经营商户的分散经营本身即是对整体项目授信风险的分散，而保证人即市场管理方愿意以不动产进行“再担保”，即对保证行为形成的最高额保证债务进行担保，客观上增加了市场管理方的违约成本，可以促使其在推荐商户及进行保证担保行为时审慎谨慎，而且由于商城经营中大多采取先由市场管理方统一代收经营货款、再向商户定期划转的结算模式，能够实际控制商户的经营资金流，通过对此部分现金流的相应监控，对银行及市场管理方自身的风险可以再次起到降低作用，附带地，银行就此可以顺利地开展网银、结算等产品的交叉营销，提高小微企业的综合贡献度。三、商户租金贷款实际操作中的风险控制尽管由民生银行最早提出的商户租金贷款融资模式在实际操作时，商户的贷款会直接划入市场管理方(出租人)的对公账户(按揭操作模式)，商户可选择按月等额本息或等额本金还款，如果贷款出现逾期，作为保证人的市场管理方可以暂停与逾期商户进行内部货款结算，并有权代银行扣划逾期商户的结算款项，这种风险控制措施对贷款商户而言，无疑是一种有效威慑力量，风险控制措施巧妙，可推广性较强。但我们认为，在实际操作中，银行还面临以下风险并需要从多方面加强风险防控。1、商场选择与定位风险银行在进行商户集群授信时， 如果授信商场整体衰落，商户经营情况必然受及影响，这必然增加了贷款行的第一还款来源风险。另外， 商场所在的地段对商铺的升值和贬值有较大影响，如果商铺贬值，银行以不动产为抵押的第二还款来源就会面临风险。 因此，商业银行在前期的考察中，应选择在全国同类市场中具有较大影响力的商场或市场，摊位出租率良好，具有一定的竞争实力，未来市场前景良好，有利小商户贷款的偿还。如北京的新发地和马连道茶城，并且拥有完善管理和繁荣的市场，同时，商场所在地段要有升值前景，关键是要看地段、规划、经营团队能力等，这些都与商铺的升值、租金水平的提高有着直接的关系。2、商户越过商场私自走账由于在商户租金贷款模式中，市场管理方与商户是进行内部货款结算，从这个角度来说，有利于银行的风险控制，但在实际经营中，我们发现，部分商户可能会因经营不善或是为了逃税，背着市场管理方不走内部货款结算，而是私自与客户进行现金结算，在此情况下，如果商户贷款出现逾期，市场管理方代银行扣划的款额可能难以覆盖银行本息。对此，银联信分析认为，银行应加强与批量开发小企业的市场管理方合作，优先市场管理方重点推荐的商户，加强与商户的调研、谈判，从前期接触客户开始，到授信的调查、审查、审批、贷款的发放、贷后管理、贷款的回收等都要使用标准化产品。产品标准化、作业流程化、生产批量化、队伍专业化、管理集约化、风险分散化，有利于风险得到最大化控制。另外，还应紧盯市场环境变化，了解客户生存状态，监控业务发展状况，前移风险管理关口。3、市场管理方抵押担保法律风险在市场管理方以不动产为所在商户提供抵押担保时， 如果商铺的承租方不履行还款义务，按照三方约定或协议，市场管理方作为保证担保的第三方应为其承担还款义务，银行有权收回市场管理方所抵押的不动产，但如果市场管理方（业主）事先已经将商铺抵押给其他银行，银行的权利事实上已经