房地产高端项目精细化运营研讨会

房地产高端项目精细化运营高层研讨会1、对公司的简单介绍（总部地点，开发区域，规模等）；2、公司目前的发展战略？3、您如何来看待企业的“精品战略”，您把国内那个企业作为标杆来学习？**北京**基业企业管理顾问有限公司总经理资深房地产管理咨询专家清华大学/北京大学/上海交大房地产总裁班客座讲师房地产业协会，商会特聘专家《中国房地产报》《城市开发》特约撰稿人18年企业管理实战经验，8年管理咨询经验；主要从事战略规划、组织管控模式、流程管理、人力资源管理项目的咨询和培训，其专业水平及丰富的管理咨询经验获得客户的普遍赞赏，由他亲自主持咨询的项目均取得预期效果；对房地产发展战略、不同类型的房地产公司在集团与项目公司之间管控模式与集分权设计、流程体系设计、成本管理体系设计、项目管理、绩效管理、激励与薪酬体系设计有广泛而深入的研究；拥有100余家大中型房地产企业全案管理咨询经验，400多家房地产企业管理培训经验；曾主导咨询服务的部分地产企业:中海地产，世茂集团，上实地产，北辰置地，复地集团，中华企业，中房集团，新世界地产，纳帕地产，广厦控股，紫薇地产，银城地产，宏宇实业，亿达集团，深圳航空城等。讲师简介从地王看精品模式1高端客户的独特需求2精品模式的精细化运营流程3精品模式的支撑体系4从地王现象看市场企业成交时间城市地块名称交易总价（亿元）楼面地价（元/m2）大龙地产2009.11北京天竺22号地块50.5（北京地王）29859富力、雅居乐、碧桂园2009.12广州亚运城地块255（全国地王）-远洋地产2009.12北京大兴区亦庄新城III-1街区F地块48.3（北京地王）18041中国建筑2009.12上海新江湾城C6地块37.232484（全国单价地王）证大置业2010.2上海上海外滩国际金融中心8-1地块92.2（上海地王）34148华侨城集团2010.2上海上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块70.2（上海地王）52855北京远豪置业2010.3北京北京大望京项目1号地40.8（北京地王）27529北京中信新城房地产2010.3北京大兴亦庄住宅及商业项目52.4（北京地王）1.7万世博宏业2010.3北京北京海淀区东升乡居住、商业项目17.6（北京地王）29913任总：买不起地你就只好到农村去

——引自潘石屹微博

MSN理财讯：15日上午阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地以40.8亿元的价格被北京远豪置业有限公司夺得,地块楼面价达2.75万/平方米,参与竞拍的华远集团董事长在微博上表示该价格为高价。

以下为SOHO中国董事长潘石屹和华远集团董事长任志强在微博上的讨论:

任志强:南宁的土地拍到八千六百五十万一亩.楼面地价己过万元.房价知多少?政府应报喜还是报忧?怪不得北京数地块要推迟拍卖!

潘石屹:任总:你本月十五号去抢“地王”吗?别去了,你抢不过人家。

刚在饭店大堂遇到华远孙总。我说,转告任总(任志强)15号别去抢地了,你们比不过别人疯狂,也比不过别人有钱,也比不过别人无经验。你们抢不过别人,无知者无畏。孙说,我们已经付了几亿元的保证金了。我说,你们这是花钱买丢人。

任志强:两会并没有就高房价的解决给出明确的办法.只不过是"总理说行就行"可惜市场不按温总理说的办.地方政府与央企并不买总理的账.一点不给面子的甩了个大耳光.

潘石屹:任总,别生气!

任志强:华远拍地再次以失败告终.自二零零一年起华远在所有的公开拍卖中都只有失败.我们无法承受这样的天价.只好承认自己的无能.于是转入二.三线城市希望不是评胆量而是评品牌取胜.

潘石屹:在一次论坛上,任志强对一位要买房的青年人说:“你在北京买不起房,说明你劳动生产率低,应该到二三线城市去买。还买不起,就到农村去。”看到任总也朝这条路走了。

任总:不是你的无能,是央企太有钱了

——引自潘石屹微博

任总:不是你的无能,是央企太有钱了。

这是任志强有史以来第一次承认自己失败。在高价地面前低下了那永远坚强、高昂着的头。

任志强:小潘嘲笑我不是在花钱买地而是花钱买耻辱.确实每次都损失了大量利息.给政府送了无数额外利润.但至少华远还在参与.而小潘己怕的连参与都不敢了.招拍挂己让小潘失去了参与的信心与勇气.

任志强:聪明的北京市政府有效的将土地招标工作推到两会之后.勇敢的再创天价地的新记录.四环之外的望京高达二万九千多元的楼面地价明显的是在与温总理遏制房价过快上漲的精神在唱对台戏.成功的再一次推高城市整体的楼价水平.北京又为全国的楼价上漲做出了证明和榜样.

潘石屹:更正任总的错误,正确是楼面价:楼面价27529元/平方米。不是二万九千多元的楼面地。任总是气糊涂了。

任志强:缺少资金实力的开发商早就自觉的向大城市的高地价低头.朝二.三线城市转移了.而那些对高房价无限愤怒的八零后还在坚持要为大城市的房价作"贡献".不肯象开发商一样选择"适者生存"的道路.难怪央企有底气与政策博弈.并高调的吹捧未来.

潘石屹:北京新的地王诞生了!房价马上会推高。这是过去几年的经验,2009年每次地王的出现,把房价推高一大节。又一个地王出现,又把房价推高一大节。但从来没有过在五环边上的土地楼面价达到2.75万元/平方米,这样离奇的地王出现。我们看看房价在市场的反应吧。

公司的同事对刚刚诞生的地王(大望京一号地)做了测算,结论是:销售单价单价45000元/平方米,才可以有10%的利润。

此前,我劝任志强不要去参加大望京一号地的拍卖,争不过人家(中国字头的公司),任总一意孤行,缴了几亿元的保证金去参加。据说,举牌举到平方米一万多元就再不敢举了。真是“花钱买丢人,不是花钱买地。”

当地王成为非典型，地产风险加大面粉比面包贵地王名总价/楼面单价在售楼盘均价地王诞生日期中标开发商北京大望京项目1号地40.8亿/27529元约为24000元2010年3月15日北京远豪置业有限公司大兴亦庄住宅及商业项目52.4亿/1.7万元10409元2010年3月15日北京中信新城房地产有限公司北京海淀区东升乡居住、商业项目17.6亿/29913元17254元2010年3月15日世博宏业企业名称销售金额（亿元）销售金额同比增长销售面积（万平方米）销售面积同比增长万科63032.5%66819.1%绿城510251%351219%保利430141.4%510131.1%中海41379.6%48176%富力24150%24145%金地20584.6%18471.3%世茂19888%22598%首创106183%101199%当房企百亿军团达到27位的时候，你如何面对百亿大鳄？随着竞争的加剧，各大企业都通过业务模式的创新以形成差异化竞争依托产业发展为动力，进行大城市周边的区域开发及配套开发业务，长期分享区域经济发展成果华侨城模式（复合地产）碧桂园模式万科模式（中海、金地等）专注于居住地产，依靠强大的产品研发能力、规模化的采购优势、工厂化的生产优势、优质的售后服务建立竞争优势以主题公园（如欢乐谷）为动力的成片区开发，在城市的非成熟区域大面积拿地，改变环境，提升地价，滚动开发以学校、酒店配套为条件，以极低的土地价格，获得大面积的土地，进行低密度住宅开发上实模式（资源为主的国企）绿城模式（绿城、星河湾）依靠强大的产品打造能力，聚焦高端市场，依靠产品能力带来的产品溢价构成建立竞争优势它们的竞竞争不外外乎资源源型、规规模型和和能力型型三种规模型能力型资源型大型国企，拥拥有强大的资资本实力和资资源背景，更更多依靠资源源的竞争和规规模获取竞争争优势依靠综合能力力和规模效应应竞争依靠特有的专专业能力，通通常规模不是是很大规模与快速周周转带来的风风险开盘成交40亿，创全国之之最价格从35000-48000元，超预期销销售的原因在普通地段打打造豪宅带来来的启示上海星河湾项项目单盘销售售40亿给我带来什什么启示？星河湾发展历历程——10年品质沉淀星河湾的发展展战略提升星河湾的市场竞争力力管理理提提升升2008年星星河河湾湾提提出出，，发发展展““企企业业现现代代工工程程””战战略略2008年，，星星河河湾湾地地产产做做出出一一个个影影响响深深远远、、意意义义重重大大的的战战略略决决策策，，那那就就是是———要把把企企业业建建设设成成一一个个科科学学决决策策、、规规范范管管理理、、标标准准作作业业、、流流程程运运营营的的现现代代企企业业。。我我们们把把这这项项工工程程成成为为““企企业业现现代代化化工工程程””。。为为荣荣啊啊这这项项工工程程，，星星河河湾湾地地产产展展开开了了一一系系列列重重要要筹筹备备工工作作，，包包括括：：引引进进国国际际最最有有影影响响力力和和专专业业水水准准的的咨咨询询机机构构，，为为我我们们提提供供管管理理咨咨询询服服务务；；聘聘请请有有国国际际化化、、专专业业化化管管理理经经验验的的职职业业经经理理人人团团队队；；引引进进有有国国际际影影响响力力的的战战略略投投资资者者；；快快速速推推动动优优质质土土地地资资源源的的推推展展；；按按现现代代企企业业要要求求进进行行企企业业管管理理体体系系的的再再造造等等等等，，今今天天，，这这些些工工作作一一斤斤刚刚去去的的了了重重要要的的进进展展。。特特别别是是一一批批战战略略股股东东的的引引进进。。布局局布布局局珠珠三三角角、、环环渤渤海海、、长长三三角角三三大大经经济济圈圈只做做城城市市高高端端住住宅宅生活活平平台台：：旨旨在在为为业业主主整整合合更更多多高高端端品品牌牌资资源源，，提提高高生生活活质质素素；事业业平平台台：：旨旨在在为为业业主主提提供供更更理理财财投投资资，，商商业业外外交交等等平平台台，，如如商商会会；修为为平平台台：：旨旨在在为为业业主主提提升升个个人人修修养养，，承承担担社社会会价价值值资资源源，，世世界界奢奢侈侈品品协协会会文文艺艺慈慈善善等等；客户户价价值值平平台台打造造精品品工工程程一个个心心情情盛开开的的地地方方（一一期期~二期期））品质质论论（三三期期~四期期）重新新定定义义豪豪宅宅（五五期期星星座座））上海海星星河河湾湾2000年2009年星空空华华墅墅（北北京京星星河河湾湾三三期期））星河河湾湾不不断断递递进进的的品品质质演演绎绎在每每一一个个进进入入的的城城市市成成为为NO.1或NO.2龙湖湖学学习习新新鸿鸿基基又又能能给给我我们们带带来来什什么么启启示示？？目的的一一1目的二2目的三3集中中于于高高端端市市场场，，在在城城市市内内进进行行多多业业态态布布局局适时时发发展展具具高高潜潜力力的的地地标标性性投投资资物物业业龙湖湖学学习习新新鸿鸿基基的的理理由由新鸿鸿基基是是香香港港乃乃至至整整个个东东南南亚亚房房地地产产企企业业的的标标杆杆，，其其成成功功经经验验吸吸引引大大批批国国内内外外房房产产企企业业学学习习；；龙湖湖选选择择新新鸿鸿基基作作为为标标杆杆可可能能主主要要是是看看中中新新鸿鸿基基的的多多元元化化业业务务组组合合；；学习习其其集集中中于于高高端端市市场场的的开开发发策策略略，，开开发发高高潜潜力力的的地地标标性性投投资资物物业业；；学习习新新鸿鸿基基的的风风险险控控制制能能力力。。龙湖湖VS新鸿鸿基基：：企企业业宗宗旨旨龙湖新鸿基为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为。在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。以客为先

以心建家龙湖湖VS新鸿鸿基基：：产产品品设设计计龙湖新鸿基中高档产品开发为主要，以别墅、高档住宅树立龙湖的高档品牌，普通住宅为主要的营业收入，商用物业为企业赢取长期固定资产的增值。产品特色：精雕细琢、精益求精高端产品为开发为主要，兴建的大型住宅及顶级豪宅均成为地区内优质项目的指标。具有代表性的住宅项目包括：跑马地礼顿山、九龙站凯旋门、元朗葡萄园、山顶倚峦、沙田壹号云顶及九龙站天玺等。龙湖湖VS新鸿鸿基基：：市市场场策策略略龙湖新鸿基战略上：一切以客户为中心，营销至上。专著目标客户，目标市场：集中于再改和豪宅市场，集中于城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地。标准化操作思路，保证品质，节约成本。组织上：

高效的决策——对市场变化快速反应，并快速做出决策，迅速调整策略。强大的团队执行力——明确结果导向。战术上：建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，提供卓越的品质体验感受，特别注重营造项目整体的自然环境、人文氛围、优质建筑，让人震撼和惊艳。惊艳：通过极具视觉冲击力的景观打动客户。温馨：通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感染客户。秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户。在内地兴建地标项目：除在香港精心建设优质物业外，新鸿基还在内地兴建地标项目。集团实施专注发展的策略，有选择的投资内地房地产市场，并将发展集中于北京、上海、广州、深圳等主要城市。多元化业务发展：多元化业务包括电讯、信息科技、运输、基建、物流、收费道路、专营巴士、停车场及机场商用航空等。龙湖湖VS新鸿鸿基基：：工工程程管管理理龙湖新鸿基简单直接的工程管理组织架构严格的管理流程规范的工程施工管理精益求精的工程施工标准集团建筑部旗下设有多间全资附属公司，从事相关业务，其中包括恒安工程有限公司、恒光工程有限公司、恒新工程有限公司、安徽机械工程有限公司及新辉园艺有限公司。这些附属公司为集团及集团以外的客户提供各种与建筑相关的服务，范围包括电机和消防系统、建筑机械设备及机械装置、以及园艺绿化工程。建筑部亦通过联营公司永辉混凝土（香港）有限公司为集团及其他外判承建商供应混凝土。龙湖湖VS新鸿鸿基基：：物物业业管管理理龙湖新鸿基龙湖在起步初期就十分重视物业管理的重要性，学习万科，以物业管理为建立品牌和口碑的重要途径。细节成就龙湖。获得2003年、2005年全国住宅客户满意度评比第一名。成为重庆的名片。通过其旗下的康业服务有限公司和启胜管理服务有限公司，致力为客户提供最优质的产品及服务。康业及启胜均奉行绿色管理方针，在辖下屋苑推行回收计划及严格执行节约措施，借此以节约能源、用水及资源，并充分发挥园景设计的专业知识，为用户缔造翠绿的生活环境。除了管理集团旗下物业外，康业及启胜亦为其他机构提供物业管理服务，如香港房屋委员会及九广铁路公司等。为把握内地市场的蓬勃商机，康业及启胜正在开拓内地市场。龙湖湖·滟澜澜山山2007年7月21日，，龙龙湖湖·滟澜澜山山正正式式对对外外开开放放:当日日超超过过1500人来来到到现现场场参参观观,凭借借：：纯粹粹的的建建筑筑风风格格舒适适的的户户型型空空间间精致致的的园园林林景景观观体贴贴的的物物业业服服务务龙湖湖·滟澜澜山山以以品品质质赢赢得得了了专专家家媒媒体体、、业业界界同同行行和和置置业业者者的的高高度度好好评评。。2007年9月1日，，龙龙湖湖·滟澜澜山山正正式式开开盘盘，，这这是是龙龙湖湖地地产产在在北北京京的的第第一一个个别别墅墅楼楼盘盘。。由此此创创下下北北京京别别墅墅市市场场开开盘盘数数量量最最大大；；销销售售套套数数最最多多；；销销售售金金额额最最高高三三大大楼楼市市纪纪录录。。龙湖湖·滟澜澜山山物业业类类型型：：别别墅墅建筑筑类类别别：：联联排排占地地面面积积：：240000平方方米米建筑筑面面积积：：108000平方方米米容积积率率：：0.67绿化化率率：：32%装修修状状况况：：毛毛坯坯总户户数数：：共共430栋均价价：：均均价价26000元/平方方米米开盘盘时时间间：：2007-09-01入住住时时间间：：2009-03-01开发发商商：：北京京龙龙湖湖置置业业有有限限公公司司建筑筑设设计计单单位位：：美美国国BASSNIAN住宅宅设设计计事事务务所所（（巴巴沙沙尼尼亚亚））龙湖湖·滟澜澜山山项项目目档档案案思考考在土土地地资资源源日日益益稀稀缺缺地地王王频频出出的的今今天天，，打打造造精精品品，，通通过过产产品品溢溢价价来来赢赢利利是是持持续续型型企企业业的的必必然然选选择择从地地王王看看精精品品模模式式1高端端客客户户的的独独特特需需求求2精品品模模式式的的精精细细化化运运营营流流程程3精品品模模式式的的支支撑撑体体系系4高端端客客户户有有什什么么不不一一样样？？从长长安安奥奥拓拓vs奥迪迪A8，A8车主主买买的的是是车车吗吗？？！！高端端客客户户关关注注点点和和普普通通客客户户有有很很大大的的差差异异高端端客客户户关关注注的的四四个个核核心心点点关注注点点快速速干干道道物业业服服务务社区区品品质质生态态环环境境高端端市市场场的的““新新八八国国联联军军””意大大利利石石材材西班班牙牙瓦瓦片片英国国家家具具美国国整整体体橱橱柜柜德国卫卫浴日本电电气法国五五金俄罗斯斯实木木地板板眼睛都都看花花了，，不知知道该该选那那一个个**名苑**府**1号**别墅**名苑**山庄**半山海**物业：：星河河湾的的金钥匙匙服务务在中世世纪欧欧洲宫宫廷与与城堡堡，金金钥匙匙（Concierge）是指指“钥钥匙的的保管管人””，负负责满满足一一些到到豪华华场所所娱乐乐的贵贵族们们的最最高端端需求求。1970年，成成立“国际金金钥匙匙大酒酒店组组织”UIPGH“，目前前已拥拥有34个成员员国。。为业主主提供供“六六级安安全屏屏障””服务务体系系，提提供一一站式式个性性化服服务（（18项常规规服务务和18项特约约服务务）33传统的的产品品竞争争已经经已经经被新新的综综合体体系竞竞争所所取代代，服服务品品质成成为关关键要要素案例：：北京京星河河湾的的家政政秘书书服务务设立家家政秘秘书就就是要要让业业主在在入住住之前前就体体验到到无微微不至至的关关怀，，由认认同感感上升升到归宿感感。真正内内涵——““居家秘秘书、、生活活顾问问”居家秘秘书：：指业主主涉及及到家家居的的方方方面面面，服服务人人员就就像秘秘书一一样为为业主主全方位的的悉心心照料料，无无需业业主任任何担担心。。生活顾顾问：：指服务务人员员除为为主业业料理理好居居家事事情外外，在在生活活上亦亦充当当顾问问角色，业业主在在生活活上的的种种种需要要均可可咨询询服务务人员员。所以，，家政政秘书书不是是普通通意义义上那那种打打理一一个小小家庭庭的生生活琐琐事的的秘书书，他他们是训训练有有素的的专业业能力力极强强、服服务意意识极极高、、综合合质素素极好好的高高级物物业管管理服务者者。在在星河河湾中中扮演演的角角色是是相当当多元元化的的，需需要极极高的的自身身素质质，拥拥有的生活活经验验与专专业素素养，，熟知知各种种礼仪仪，这这样才才能为为尊贵贵的客客户提提供尊尊贵的的服务务。高端客客户的的非关关注重重点高端客客户对对于一一些传传统的的关注注点往往往较较忽略略不关注注点生活配配套公共交交通物业费费用销售价价格案例：：3元的物物业费费用，，100万/年的亏亏损，，业主主的闹闹事案例：：某公司司开发发一高高端别别墅项项目，，为促促进销销售，，销售售要求求前期期物业业费用用定在在3元/㎡㎡，交交房房第第一一年年一一盘盘算算亏亏损损100万，，为为了了维维持持公公司司品品牌牌，，地地产产只只能能补补贴贴物物业业，，但但是是提提出出物物业业必必须须要要节节流流，，于于是是物物业业将将保保安安从从60人减减少到到30人，，三三班班改改为为两两班班，，业业主主夜夜里里回回来来就就发发现现保保安安在在打打瞌瞌睡睡，，有有一一次次小小偷偷溜溜了了进进去去，，在在一一业业主主家家偷偷东东西，，该该业业主主损损失失共共20万现现金金及及珠珠宝宝，，于于是是找找物物业业公公司司索索赔赔，，后后来来的的事事情情就就越越闹闹越越。。。。。。。。。。。。启示示：物业业费费用用在在前前期期一一定定要要充充分分测测算算。。高端端产产品品的的显显著著特特点点：：豪豪宅宅价价格格并并不不完完全全参参考考区区域域价价格格项目开盘时间销售价格区域价格上海世茂滨江20012000美金/㎡8000元/㎡北京星河湾200315000元/㎡6000元/㎡

上海星河湾200948000元/㎡25000元/㎡北京世茂奥林200735000元/㎡25000元/㎡从地地王王看看精精品品模模式式1高端端客客户户的的独独特特需需求求2精品品模模式式的的精精细细化化运运营营流流程程3精品品模模式式的的支支撑撑体体系系4客户户关关注注点点最最终终需需要要从从流流程程环环节节去去落落实实客户关注点对应业务流程关键点地段价值土地价值提升项目策划（价值挖掘、定位）产品品质设计质量控制服务客服物业设计计项目目定定位位质量量控控制制物业业与与客客服服土地地价价值值提提升升豪宅宅运运营营豪宅宅运运营营的的五五大大关关键键环环节节豪宅宅运运营营关键键点点一一土地地价价值值提提升升土地地价价值值的的重重要要性性----客户户愿愿意意为为红红线线外外付付更更多多钱钱周边配套房屋本身小区内部城市位置客户的“产品”界限开发商通常所关注的的买别别墅墅就就是是买买地地！！改变变土土地地价价值值挖掘掘土土地地价价值值评估估土土地地价价值值土地地价价值值土地地价价值值提提升升的的三三个个环环节节万科科的的土土地地价价值值评评估估体体系系区域意义所在区域是传统意义上好的区域所在区域文化氛围浓厚所在区域被普遍认为是高档区域所在区域是具有发展潜力的新兴区域靠近XXX等历史文化区区域内涵靠近写字楼、金融机构集中的区域靠近繁华商业区可选择的交通工具比较多方便的公交路线交通设施周边道路好，交通顺畅出行道路两边景观好靠近地铁/城铁站生活设施靠近比较好的医院靠近大超市、购物中心、餐饮等生活设施教育设施靠近大学等高等教育院校靠近高质量的小学、中学学校休闲设施靠近公园、绿化带等人工景观靠近运动场馆等比较好的健身、休闲设施自然设施风水比较好靠近山、水、运河等自然风景物不同同客客户户对对土土地地需需求求的的特特点点差差异异非非常常大大不同同客客户户对对土土地地需需求求的的特特点点差差异异非非常常大大不同客户户对土地地需求的的特点差差异非常常大不同客户户对土地地需求的的特点差差异非常常大不同客户户对土地地需求的的特点差差异非常常大万科东海海岸土地属性需求清单XXXXXX年X月X日目标客户：富贵之家最关心土土地价值值属性：：临近高速速公路的的入口或或出口高档区所在区域域文化氛氛围浓自然风景景好重风水红线外评价地理位置周边配套小区产品万科东海海岸：临近盐坝坝面向大海海大梅沙风风景区三面环山山豪宅并非非只能建建在传统统的中心心区或景景观区浦东版““新江湾湾城”——上海森兰兰国际社社区森兰板块块位于浦浦东新区区北部，，上海市市政府在在此规划划了面积为为5.74平方公里里的大型型绿地，，将作为为浦东新新区下一轮轮发展中中主要的的生活居居住社区区。该区区域交通通极为发达达，向南南通过轨轨道交通通线与陆陆家嘴金金融中心心相连，向向西穿越越翔殷路路隧道可可以到达达上海市市城市副副中心——五角场，，东、北北两面则则分别是是国家级级开发区金桥出出口加工工区和外外高桥保保税区。。周边金金融服务务业、物流流贸易及及现代工工业的蓬蓬勃发展展将吸引引大量高高收入就业业人口，，森兰地地区的住住宅开发发拥有非非常好的的前景。2008年7月25日，仁恒恒地产在在当时市市场最为为悲观时时，独家家以底价价11.9亿元摘取取森兰A1-1、A1-2地块，折折合楼板板价约7400元/平方米。。2009年市场的的持续高高涨，此此次仁恒恒以26.14亿元拿下下相邻地地块，楼楼板价已已经飙升升至16115元/平方米。。接入快速速干道快速抵达达机场快速抵达达商务中中心快速抵达达社交圈圈事业出行生活社交临近公园园成为豪豪宅必要要因素区域规划划是非核核心区豪豪宅的增增值点案例2北京星河河湾北京CBD东扩案例3上海森兰兰国际社社区浦东外扩扩案例1上海世茂茂滨江浦东大发发展半小时内内生活配配套超市、便便利店医院、医医务所运动场所所餐厅客户能买买到他所所需要的的客户愿意意去的客户会去去的客户喜欢欢去的开发前的的星河湾湾原始地地块江边原始始滩涂土地价值值是可以以改变的的-----广州星河河湾：中中国改变变土地价价值第一一案例沿江木道道改造中中改造后的的1830米骑江木木道夜幕下的骑江江木道开发前的北京京星河湾开发前的青年年沟现在的北京星星河湾星河湾商业街街广州星河湾广州星河湾星河湾商业街街通过高端定定制为主，引引进具有悠久久历史的国际际顶级品牌。。8配套规划可以以改变土地价价值星河湾在教育育配套方面规规划有小学、、幼儿园，以以“大社区、、大教育”的的理念，努力力为业主孩子子提供卓越教教育，给孩子营造一一个高尚的成成长氛围。广州星河湾配配套有番禹执信信中小学，灵格格风国际幼儿园园北京星河湾配配套有星河实验验小学，德福双双语幼儿园星河湾小学配套规划可以以改变土地价价值会所分为两种种：泛会所及及四季会•泛会所分散于于各个组团中中，如底层大堂等交流空空间•四季会为项目目星级会所，，包括中西餐餐厅、康体娱娱乐中心等配套规划可以以改变土地价价值星河湾会所星河湾酒店致致力于打造成成为政界、商商界、体育界界等各界知名名人士的顶级级休闲商务酒酒店，浦东星星河湾配有白金五五星级标准酒酒店北京星河湾四四季会，中国国首家超五星星级精品酒店店，以国际顶顶级的品质标准准，囊括酒店店、俱乐部等等多种功能星河湾酒店拥拥有329套客房和上千千平米的国际际宴会厅和六六个多功能会议室，有红红酒雪茄吧、、星级食府以以及私家游船船，其采用地地中海式的城堡设计计，室内装潢潢弥漫欧洲宫宫廷贵族气息息广州星河湾酒酒店建筑面积积近70000㎡㎡，投资超过7亿元，突破社社区配套极限限，目的在于于缔造名流生生活文化圈以以及国际社交交商务平台。。四季会楼高12层，设有30间豪华客房及及37套250㎡米三房两厅服服务式公寓。配有各式餐厅厅，酒吧，户户内户外豪华华泳池，桑拿拿，网球场，，羽毛球，台球，乒乒乓球以及设设备齐全的健健身房和9洞高尔夫球生生态公园。配套规划可以以改变土地价价值星河湾酒店豪宅运营关键点二产品定位豪宅的标准是是什么，精装装修1万，还是1万2？老板总觉得员员工的思路有问题项目定位不是是拍脑袋，是是一套严谨的的流程竞争研究土地与目标客客户匹配土地属性研究究项目初步定位位产品测试需求价值排序序客户细分产品设计流程程客户之间有差差异的，找准准典型客户非非常关键富贵之家【家庭特征】家庭高收入，是社社会所认同的的成功人士。。【购房动机】社会地位提升升：希望和跟我我家社会地位位相当的人住住一起独立功能：想有一个单单独的健身房房、一个单独独的书房等跟风：周围人都买买,自己也想买；；消费存在一一定炫耀心理理【对房子的态度度】社会标签：是我事业成功功的标志、可可以给我家挣挣得面子、体体现我家社会会地位【房屋特征需求求】带有社会标签签意味的房屋屋特征明显。。周边小区区的档次也要要很好、拥有有高素质的小小区居民、有有名气的开发发商深入细致的调调查是第一步步项目名主力户型二房三房四房复式双拼世茂滨江（三）223●仁恒河滨城（四）226●财富海景（三）190-202●仁恒河滨花园（三）165-179●翠湖天地（二）238●星河湾（四）245●世茂湖滨（四）230●王子晶品（四）288●中鹰黑森林（三）216.18●纯水岸（三）205●香蜜湖一号（四）320●目前上海在售售的高档公寓寓主力户型为为三房与四房房。示例目前上海在售售的高档公寓寓主力户型为为三房与四房房。房型——主力户型项目名主力面积（平方米）130以下130-150150-170170-190190-210210-230230-250250-270270以上世茂滨江●仁恒河滨城●财富海景●仁恒河滨花园翠湖天地●星河湾●世茂湖滨王子晶品●中鹰黑森林●纯水岸●香蜜湖一号●●●由上面的细分分表格可以看看出，高档公公寓的主力面面积不小于190平方米。竞争个案的详详细数据会把把思路理清示例一切的细节判判断都来自于于市场调查项目名面宽（米）4.5以下4.5-55-5.55.5-66-6.56.5-77-7.57.5以上世茂滨江6.4●仁恒河滨城5.1●财富海景4.5●仁恒河滨花园5●翠湖天地4.5●星河湾5.1●中鹰黑森林8.4●纯水岸6.7●目前上海在售售高档公寓客客厅的面主要要不小于4.5米。示例项目名面积（平方米）21以下21-2424-2727-3030-3333-3636-3939-4242-4545以上世茂滨江30.7●仁恒河滨城38.2●财富海景30●仁恒河滨花园27●翠湖天地21.6●星河湾33.6●世茂湖滨

王子晶品

中鹰黑森林45.3●纯水岸42.2●香蜜湖一号

示例公寓需求调查查购买公寓，您您主要考虑的的公寓类型（（楼层）是？？面积多层1-6层小高层7-18层高层19-30层超高层30层以上人数18164比例3%28%55%14%公寓产品，客客户对高楼层层接受度较高高，低楼层接接受度最低。。选择高层（19-30层）的客户最最多，这部分分客户主要看看重高层景观观开阔视野好好。住高一点不那那么压迫，景景观开阔视野野好在亚热带的气气候条件下，，住高层不那那么潮湿燥热热，更利于健健康选择小高层（（中间楼层））的客户比例例也比较高，，呼声同样比比较重要楼层太高看湖湖景就没有那那种置身其中中的感觉了，，如果为享受受湖景，楼层层一定不能太太高太高的楼层风风大，住起来来不舒适能够接受超高高层的有4组，主要看重重超高层视野野开阔的优点点。相对而言，低低矮楼层的接接受度最低。。就也热带气候候而言，低楼楼层湿热，对对身体不好示例产品测试（客客户深访）是是必修的功课课购买公寓，，您更喜欢欢平层还是是楼中楼？？平层2069%楼中楼831%大平层的客客户需求度度更高，尤尤其是相对对高端的客客户更加倾倾向于大平平层结构。。20组客户更喜喜欢平层的的户型结构构。其中相相当一部分分客户是有有过别墅或或者楼中楼楼居住经历历的客户，，他们认为为大平层更更有档次，，更加方便便。楼中楼不如如平层有档档次，如果果住楼中楼楼不如住别别墅算了考虑到年纪纪大了，楼楼中楼会很很不方便，，爬上爬下下太累了反正家里人人少，不需需要搞得那那么复杂8组客户更喜喜欢楼中楼楼的户型结结构。其中中一半客户户没有楼中中楼的居住住经历。家里人比较较多，楼中中楼功能区区间分隔更更加明确，，比较适合合我很喜欢楼中中楼的感觉觉，觉得比比较有档次次也许因为之之前住别墅墅吧，更习习惯于有楼楼梯楼层的的分隔示例产品测试（（客户深访访）是必修修的功课户型户型主力户型四房主力面积大于等于190平方米客厅客厅面宽大于等于5米客厅面积大于等于36平方米卧室主卧面宽大于等于4.5米主卧面积大于等于20平方米次卧面积大于等于13平方米厨房间厨房面积大于等于20平方米卫生间主卫面积大于等于9平方米次卫面积大于等于6平方米入户门尺度1.5米功能空间入户花园、独立玄关、独立书房、家庭室、复式客厅的上方挑空设计、空中花园、储物间、工人房产品细节建建议示例产品测试（（客户深访访）是必修修的功课一期二期一期二期户型户型主力户型三房三+一房四房四+一房主力面积160-180平方米200平方米190-220平方米300客厅客厅面宽不小于4.5米不小于4.5米大于等于5米不小于7米客厅面积不小于25平方米不小于30平方米大于等于36平方米不小于45平方米卧室主卧面宽不小于3.9米不小于4.2米大于等于4.5米不小于5米主卧面积不小于20平方米不小于25平方米大于等于25平方米不小于30平方米次卧面积不小于15平方米不小于15平方米大于等于13平方米不小于15平方米厨房间厨房面积不小于10平方米不小于10平方米大于等于20平方米不小于20平方米卫生间主卫面积不小于8平方米不小于10平方米大于等于9平方米不小于10平方米次卫面积不小于5平方米不小于5平方米大于等于6平方米不小于6平方米入户门尺度1.3米1.3米1.5米1.5米其他功能空间入湖花园、独立玄关、储物间较一期增加功能房（与主卧形成套房设计，可作书房）入户花园、独立玄关、独立书房、如复式客厅的上方挑空设计、空中花园、储物间、工人房较一期增加家庭室、四个卧室均套房设计、主卧双衣帽间、双用餐区。产品细节建建议示例产品测试（（客户深访访）是必修修的功课对以下功能能空间的是是否有特别别需求？客户认同存存在分歧空间增加兴趣理所当然无所谓不需要备注1.5米宽双开入户门，实木材质，防火处理，雕花工艺94131现在1.2米的双开入户门就觉得很够用了豪宅的入户门当然大一点好更在乎高度，觉得现在的已经够用门当然要大，不然搬一些大的家居都麻烦对豪华入户户大门表示示无所谓的的客户有13组，占到有有效答案的的50%。实际上，，这部分客客户对于豪豪华入户大大门没有具具体的感觉觉，只是直直觉的认为为大小无所所谓。豪华的入户户大门作为为细节之一一，可以彰彰显豪宅的的气质，同同时对于成成本影响不不大。在设计允许许的情况下下，建议做做大尺度的的豪华入户户门，作为为产品亮点点。示例产品测试（（客户深访访）是必修修的功课请问您对于于以下单体体配置的倾倾向性喜好好？空间增加兴趣理所当然无所谓不需要备注1核1户的奢侈空间享受71127公摊太大，没必要，两户人不会感到不便1核2户就够了艺术品大堂63153对艺术品没什么感觉可以放置画和瓷器超级豪华电梯（10平米以上，4米高）45126不如电梯厅做大一些电梯的空间感很重要，尤其长宽的尺度一定要有空调，速度要快比较看重高度，现有电梯没什么问题常规就可以，人又不多，内部装修好点实用为主，本来一栋楼住户也不多，搞得太大好像货运电梯一样电梯做得太大比较浪费，还不是要计入公摊面积的，而且一栋楼也没多少户人，电梯不会不够用独立车库，带工具房62163不会考虑购买这样不错，估计成本也不高，而且也可以当成一个小的储藏间客户认同度度较低以上功能配配置客户认认同度普遍遍较低，建建议不要设设置。示例产品测试（（客户深访访）是必修修的功课不同客户的的价值排序序是不一样样的，这是是设计产品品配比的关关键绿色标出是是最重要的的因素,黄色标出次次重要的因因素,购房预算不不同的人,对因素的重重要性排序序略有不同同.在购房预算算较高的人人群中,“造园形式”,“教育配套”和”高尔夫球场场”相对重要.而”物业管理模模式”相对重要较较低豪宅运营关键点三设计细节决定豪豪宅成败！！！！黄文仔舍得用心创创新宏宇集团于于2000年推出的““星河湾””，以“打打造中国房房地产劳斯斯莱斯”为为旗帜，成成为当时国内最受受瞩目的房房地产品牌牌之一，黄黄文仔也因因此奠定了了在业内的的强势地位位。在制造造“星河湾神神话”的同同时，与和和记黄埔联联手把海怡怡半岛打造造成广州的的“长岛””，成为顶顶级富豪的家园园。2000年广广州州星星河河湾湾2005年北北京京星星河河湾湾2009年浦浦东东星星河河湾湾产品品设设计计最最值值得得学学习习的的是是星星河河湾湾星河河湾湾，，给给业业主主打打造造的的不不仅仅是是单单一一区区域域的的豪豪宅宅产产品品而是是通通过过完完整整社社区区营营造造为为业业主主提提供供高高端端的的生生活活与与社社交交平平台台！！那么么，，星星河河湾湾如如何何打打造造社社区区整整体体感感？？》功能能完完善善和和城城市市意意象象手手法法是是关关键键。。社区区营营造造》完整整配配套套星河河湾湾的的完完善善之之处处在在于于：：不不仅仅有有住住宅宅街街区区、、物物业业、、商商业业街街等等生生活活要要素素，，也也包包括括学学校校等等教教育育配配套套和会会所所社社交交配配套套，，还还拥拥有有五五星星级级酒酒店店配配套套。。商业业街街物业业教育育会所所酒店店五大大要要素素完善善居居住住、、生生活活、、社社交交各各个个方方面面，，打打造造星星河河湾社社区区社区区营营造造/配套套商业业街街物业业教育育会所所酒店店广州州星星河河湾湾广州州星星河河湾湾浦东东星星河河湾湾商商业业街街将将以以高高端端定定制制为为主主，，引引进进具具有有悠悠久久历历史史的的国国际际顶顶级级品品牌牌及及私私属属定定制制的的贴贴身身VIP服务务。。通过过顶顶级级品品牌牌入入驻驻，，进进一一步步强强化化跨跨界界营营销销以以及及生生活活方方式式、、交交流流平平台台的的塑塑造造。。社区区营营造造/配套套商业业街街物业业教育育会所所酒店店物业业服服务务方方面面，，浦浦东东星星河河湾湾统统一一为为酒酒店店式式管管理理，，且且引引入入““金金钥钥匙匙””管管理理标标准准。。星星河河湾湾是是第第一一个个把把金金钥钥匙酒店服服务引入入住宅管管理服务务的房地地产企业业。社区营造造/配套商业街物业教育会所酒店浦东星河河湾在教教育配套套方面规规划有小小学、幼幼儿园，，以“大大社区、、大教育育”的理理念，努努力为业业主孩子子提供卓卓越教育育，给孩子营营造一个个高尚的的成长氛氛围。广州星河河湾配套有番禹禹执信中小学，，灵格风国际幼幼儿园北京星河河湾配套有星河河实验小学，德德福双语幼儿园园社区营造造/配套商业街物业教育会所酒店会所分为为两种：：泛会所所及四季季会•泛会所分分散于各各个组团团中，如如底层大堂等交交流空间间•四季会为为项目星星级会所所，包括括中西餐餐厅、康康体娱乐乐中心等等2008年6月3日，世界界奢侈品品协会中中国俱乐乐部正式式落户北北京星河河湾会所所，同时时，北京京外商俱俱乐部也也入驻到到星河湾湾。在北北京星河河湾会所所的门口口，挂着着许多机构构的牌子子，这里里汇聚了了在中国国经济大大潮中崛崛起的各各代表性性高端圈圈层、协协会和机机构。星河湾项项目配置置有四季季会会所所，以国国际顶级级的品质质标准，，为高知知、高贵贵、高雅雅的品质质精英，，打造独独特、优雅的体体验空间间。功能上包包括会议议、餐饮饮、康乐乐等常规规会所项项目，同同时也承承载各种种跨界活活动和交交流。社区营造造/配套商业街物业教育会所酒店星河湾酒酒店致力力于打造造成为政政界、商商界、体体育界等等各界知知名人士士的顶级级休闲商商务酒店店，浦东东星河湾湾配有白金金五星级级标准酒酒店北京星河河湾四季季会，中中国首家家超五星星级精品品酒店，，以国际际顶级品品质标准，囊囊括酒店店、俱乐乐部等多多种功能能星河湾酒酒店拥有有329套客房和和上千平平米的国国际宴会会厅和六六个多功功能会议室，，有红酒酒雪茄吧吧、星级级食府以以及私家家游船，，其采用用地中海海式的城堡堡设计，，室内装装潢弥漫漫欧洲宫宫廷贵族族气息广州星河河湾酒店店建筑面面积近70000㎡，投资超超过7亿元，突突破社区区配套极限限，目的的在于缔缔造名流流生活文文化圈以以及国际际社交商商务平台台。四季会楼楼高12层，设有有30间豪华客客房及37套250㎡㎡米三房两两厅服务式公寓寓。配有各式式餐厅，，酒吧，，户内户户外豪华华泳池，，桑拿，，网球场场，羽毛毛球，台球球，乒乓乓球以及及设备齐齐全的健健身房和和9洞高尔夫夫球生态态公园。。社区营造造/配套》城市意向向手法星河湾在在空间上上包括居居住、商商业、会会所、学学校和酒酒店五大大功能区区域，如何在功功能完整整的基础础上实现现社区整整体感？？建筑符号号反复使使用红线外大大环境改改造社区营造造/城市意象象手法通过反复复应用建建筑符号号强化项项目印象象建筑符号号红线外景景观星河湾所所有建筑，包括括住宅、、酒店、会会所、幼幼儿园都采采用同样样的建筑风风格广州、北北京、上海各地地项目建筑符号号反复利用，形形成星河湾独特特风格建筑符号号从住宅宅建筑延延伸到配配套建筑筑，整个个社区采采用统一一风格，，塑造项项目整体体感，增增强整体体性社区营造造/城市意象象打法营造市政政道路景景观化解解对社区区的分割割建筑符号号红线外景景观北京星河河湾北京星河河湾北京星河河湾星河湾营造造红红线外景景观，注注重大环环境改造造北京星河河湾手法以提升项项目整体体形象，，强调社社区意象象将市政道道路纳入入项目道道路体系系，使其其成为社社区道路路体系的的一部分分，从而而将几个个组团街区区紧密联联系在一一起。北京星河河湾社区营造造/城市意象象打法》小结广州、北北京、上上海三大大项目一一气呵成成，风格格、材质质、工艺艺、手法法一脉相相传，使得具有有很高的的形象识识别度，，成功塑塑造星河河湾高端端居住、、生活、、社交平平台社区营造造星河湾社社区规模模较大且且功能完完整，通过规划划布局使使得空间间距离最最大化！！规划上海浦东东星河湾湾占地面积积：容积率：：总建面积积：开盘时间间：车位配比比：装修标准准：小区景观观：配套面积积：服务内容容：销售价格格：23.2万㎡1.3841.8万㎡（住住宅）2009年8月8日1：1.4510000-12000元/㎡组团景观观绿化，，户外游游泳池，，下沉式式园林49000㎡（占地））室内泳池池;壁球馆;桌球馆;网球场;阅览室;健身房;多功能宴宴会厅;餐厅;社区主题题商业48000元/㎡规划会所住宅面积积290000㎡㎡商业面积积（商业业街）21560㎡住宅商业业配比：：13.45：1总户数2063车位数商业街2983（其中地地下2905，地面78）地上面积积：10907㎡地下面积积：10653㎡基底面积积：5640㎡地上面积积：5793㎡地下面积积：11288㎡车位配比比1：1.45商业街为为地上2层+地下形式，户均均面积10.45㎡会所形式式为地上上2层+地下部车库下沉沉式庭院院道路面积积平均栋距距建筑密度度基底面积积：2956㎡25000㎡约70m12.94%（住宅））分，户均均面积8.28㎡路网占比比：10.76%建筑密度度低，视视野开阔阔会所地上上2层下沉园林林与地下下会所规划/经济技术术指标解解析居住上海浦东东星河湾湾主要分分为教育育（小学学及幼儿儿园）、、商业街街、会所所及酒店店、居住区五五大功能能区位于项目目西侧，，分为三三期开发发，形成成三大组组团，相相对居住区区小学及及幼儿园园商业街街会所独立会所及及酒店店位于东东南角角，既既拥有有河道道景观观满足足高尚尚会所所对景景观的的需求，，又临临锦绣绣路具具有较较好的的昭示示性商业街街位于锦锦绣路路临街街面，，以地地上商商业与与地下下商业业相结结合，，商业外外街与与商业业内街街相结结合的的形式式教育位于地地块东东北角角突出出位置置，距距离居居住和和会所所区域域较远，有有效规规避学学校早早操等等事件件可能能对居居住和和会所所带来来的干扰扰和影影响居住区区与其其他功功能区区，形形成相相对独独立而而配套套又充充分满满足居居住需需求的的格局局规划/功能排排布一期楼楼王建建筑（（特A/特A1户型））拥有有最大大栋距距和景景观视视野分为A、B、C三大组组团，，每个个组团团以围围合和和半围围合排排布，通通过大大尺度度中央央景观观、绿绿化带带、水水景等等达到到均好：宅间以以70m以上的的景观观宽度度形成成景观观带；；北面后后排住住宅拥拥有20m左右的的北向向绿化化带；；南面前前排住住宅拥拥有浪浪水浜浜水景景景观观。组团间间通过过加设设围墙墙相互互独立立。采采用堆堆坡形形式保保证组组团内内私密密性。。规划/建筑排排布组图建筑组组合错落有有致。。相邻邻两个个单元元楼皆皆采用用不相相同的的高度度，使使得最终终表现现为建建筑高高低错错落有有致的的空中中形态态。错落天天际线线避免免建筑筑规整整、呆呆板。。建筑高高度相相异形形成错错落屋屋顶形形态，，增加加天际际线的的曲线线。22规划/建筑排排布星河湾湾在路路网规规划上上采用用人车车分流流形式式，项项目内内部车车辆不不通行行上海浦浦东项项目车车行路路网围围绕三三个组组团而而行，，内部部全人人行系系统，，路网网占比比车行系系统10.76%车行道道路人行道道路地面停车场场地下车库出出入口车行道围绕绕组团而行行，连接居居住区三个个组团以及及商业街和会所，，组团内部部人车人流流停车每个组团设设置2-3个车行出入入口，会所所及商业街街出入口与临近居居住区共用用会所旁设有有地面停车车，满足外外向型活动动需要步行系统小区内部消消防通道与与步行系统统相结合，，通过景观观处理增加实际景景观面积和和绿化率各组团内部部人车分流流，内部道道路通过景景观处理作作为组团景景观面积的的进一步延延伸规划/路网和动线线分析星河湾，经经过8年的发展、、沉淀，在在建筑上已已形成一套套体系，立面风格、、用材、符符号应用等等方面与以以往项目有有很强的延延续性，星河湾特色色已逐渐形形成建筑星河湾从广广州到北京京、上海，，一直延续续同样的新新古典主义义建筑风格格广州星河湾湾北京星河湾湾上海浦东星星河湾通过符号的的反复应用用，形成星星河湾独特特的建筑表表现，具有有很好的识识别性建筑/立面风格》标志性建筑筑符号：八八角亭项目每栋建建筑上均会会出现八角角亭突出的尖顶顶增加项目目识别度实际上是对对建筑电梯梯筒和水箱箱的隐藏处处理手法钟塔为标示示型建筑会所也