房地产政策汇集

房地产发展形势（政策）1998年——

住房分配货币化1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》——１９９８年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化

2000年——

1、统一房屋中介收费标准

国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。房地产书面咨询费每份收费300元－1000元；价格评估费按照房地产价格的总额采取差额定率分档累进计收；房屋租赁代理收费均按半月或一月成交租金额标准。房屋代理收费，按成交价格总额.5％－2.5％计收，独家代理的，收费标准可适当提高，但不应超过成交价格的3％。

2、商品房买卖合同印发新示范文本

建设部和国家工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和有关法规、规章的规定，对过去的《商品房购销合同示范文本》进行了修订完善，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。新版《商品房买卖合同示范文本》将于2001年在全国范围内参考使用。

3、房产测量推行国家规范

我国第一个房产测量国家标准《房产测量规范》正式实施。《规范》推行预售面积的核准制度，即开发商在预售商品房面积之前，必须先到房地产管理部门取得公用面积分摊办法审核确认，并到测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售，以减少预售面积和实测面积的误差。

2001年——

1、1月，关于调整住房租赁市场税收政策的通知

为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5％降为3％），房产税（由12％降为4％），个人所得税（由20％降为10％），使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5％～30％降低为7.3％～14.57％。

2、4月19日关于对消化空置商品房有关税费政策的通知

财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知

为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：（1）对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；（2）对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。2002年——

土地使用权转让规定

2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。

此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为"新一轮土地革命"的开始。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移”。

2003年——

一、土地市场治理整顿

７月１８日、７月３０日，国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》

７月３１日，国务院再次专门召开全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议。８月８日，国务院责成国土资源部与国家发改委、监察部、建设部、审计署五部委联合组成十个督查组，对全国３１个省（区、市）的土地市场进行督查。

１１月３日，国务院又发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。

至２００３年１２月底，全国共撤销各类开发区２４２６个，整合２９４个，基本刹住了开发区“圈地”之风。

二、垂直管理

２００３年１２月２８日，从全国国土资源厅局长会议上传出消息，我国国土资源管理体制将发生重大变化——省以下国土资源管理部门将实行垂直管理。

国土部门虽为土地主管部门，但因人、财、物大权都在当地政府，国土部门领导能不听当地政府的？让你批地你敢不批？明知违法又能怎么样？“公章碗口大，不如领导一句话”——国土部门某种程度上成了“盖章”的部门，管理也只是走过场。

２００３年，招标、拍卖、挂牌在全国全面铺开，甚至在雪域高原的西藏也敲响了拍卖的第一槌。据统计，全国以招标、拍卖、挂牌方式出让的土地占有偿用地总面积的３３％，比２００２年一举高出１８个百分点。

三、《物业管理条例》

2003年6月，《物业管理条例》，提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价。

2003年——

2003年4月121号文件拉响宏观调控警报

中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。2003年8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支出产业2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。2004年——

一、3月31日，71号令

国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从即日起就"开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况"进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。

2004年8月31日因此被业界称作"大限"。

二、5月13日.《经济适用住房管理办法》

为了加强经济适用房的管理，2004年5月31日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。

三、9月2日，《商业银行房地产贷款风险指引》

2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。

四、10月29日，九年来首次加息

中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

这是央行九年以来首次加息，加息意味着购房的贷款成本增加。这也意味着经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。

2005年——

2005年3月

房贷优惠政策取消调控涉及消费层面

央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。2005年3月国八条出台调控上升到政治高度（老国八条）

国务院出台八点意见稳定房价。一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

2005年5月

七部委意见调控加强、细则出台（新国八条）国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。2005年9月银监会212号文件收紧房产信托2005年9月底，由银监会制定的房地产信托管理文件(即“212号文”)开始下发至各地银监局。该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称《通知》)，《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格限制。

2005年——

2005年10月

国税总局重申二手房交纳个税2005年10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。

2006年——2006年4月27日

房贷贷利率再次次上调调调控卷土重重来央行全面上上调各档次次贷款利率率0.27个百分点，，其中，5年期以上的的银行房贷贷基准利率率由6.12%上调至6.39%。这是央行行在加息后后短短一年年多时间里里再次上调调利率，此此次加息主主要是为了了抑制投资资需求，进进一步稳定定房地产价价格。2006年5月24日国六条条出台新新一轮调大大幕开启国务院总理理温家宝主主持召开国国务院常务务会议。会会上提出了了促进房地地产业健康康发展的六六项措施：：一、切实实调整住房房供应结构构。二、进进一步发挥挥税收、信信贷、土地地政策的调调节作用。。三、合理理控制城市市房屋拆迁迁规模和进进度，减缓缓被动性住住房需求过过快增长。。四、进一一步整顿和和规范房地地产市场秩秩序。五、、加快城镇镇廉租住房房制度建设设，规范发发展经济适适用住房，，积极发展展住房二级级市场和租租赁市场，，有步骤地地解决低收收入家庭的的住房困难难。六、完完善房地产产统计和信信息披露制制度，增强强房地产市市场信息透透明度，全全面、及时时、准确地地发布市场场供求信息息，坚持正正确的舆论论导向。业业内人士认认为这六条条措施开启启了2006年房地产调调控序幕，，称之为国国六条。2006年5月29日国务院院出台限制制套型90/70政策国务院办公公厅出台《关于调整住住房供应结结构稳定住住房价格的的意见》（国办发（（2006）37号），人称称9部委“十五五条”，对对“国六条条”进一步步细化，而而且在套型型面积、小小户型所占占比率、新新房首付款款等方面作作出了量化化规定，提提出90平方米、双双70％的标准。。2005年10月

国税税总局重申申二手房交交纳个税2005年10月11日，国家税税务总局发发布了《关于实施房房地产税收收一体化管管理若干具具体问题的的通知》(国税发[2005]156号)，文件正式式明确了个个人买卖二二手房，必必须交纳个个人税。文件明确，，在办理二二手房过户户时，要做做到各税统统管，不能能只负责征征收契税，，其他税种种如营业税税、城建税税、教育费费附加、个个人所得税税、土地增增值税、印印花税也要要同时进行行征收。2006年7月6日未取得得预售许可可证不得发发布预售广广告建设部联合合国家发展展和改革委委员会、国国家工商行行政管理总总局下发166号文件《关于进一步步整顿规范范房地产交交易秩序的的通知》，要求房地地产开发企企业取得预预售许可证证后，应当当在10日内开始销销售商品房房。同时加加强房地产产广告发布布管理，未未取得商品品房预售许许可证的房房地产项目目，不得发发布商品房房预售广告告。2006年7月11日建设部部出台171号“外资限限炒令”建设设部部联联合合其其他他5部委委下下发发171号文文件件《关于于规规范范房房地地产产市市场场外外资资准准入入和和管管理理的的意意见见》，被被业业内内称称为为““外外资资限限炒炒令令””，，加加强强了了对对外外商商投投资资企企业业房房地地产产开开发发经经营营和和境境外外机机构构和和个个人人购购房房的的管管理理。。2006年7月26日108号文文强强制制征征收收二二手手房房转转让让个个人人所所得得税税国税税总总局局发发布布《关于于住住房房转转让让所所得得征征收收个个人人所所得得税税有有关关问问题题的的通通知知》（108号文文）），，宣宣布布从从8月1日起起，，各各地地税税局局将将在在全全国国范范围围内内统统一一强强制制性性征征收收二二手手房房转转让让个个人人所所得得税税。。2006年8月1日土土地地新新政政出出台台国土土资资源源局局制制定定的的《招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让国国有有土土地地使使用用权权规规范范》和《协议议出出让让国国有有土土地地使使用用权权规规范范》正式式施施行行，，规规范范对对招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌或或协协议议出出让让国国有有土土地地使使用用权权的的范范围围作作了了细细化化，，进进一一步步明明确确六六类类情情形形必必须须纳纳入入招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让国国有有土土地地范范围围：：供供应应商商业业、、旅旅游游、、娱娱乐乐和和商商品品住住宅宅等等各各类类经经营营性性用用地地以以及及有有竞竞争争要要求求的的工工业业用用地地，，并并建建立立国国有有土土地地出出让让的的协协调调决决策策机机构构和和价价格格争争议议裁裁决决机机制制。。2006年8月19日央行行调整金金融机构构人民币币存贷款款基准利利率此次调息息的主要要目的就就是为了了打击投投资客，，平抑房房价。2006年8月30日建设设部出台台廉租房房管理实实施办法法2006年——一、8月13日，健全全廉租住住房制度度8月13日，《国务院关关于解决决城市低低收入家家庭住房房困难的的若干意意见》(国发〔2007〕24号)下发。文文件明确确表示，，把解决决城市低低收入家家庭住房房困难作作为住房房制度改改革的重重要内容容，作为为政府公公共服务务的一项项重要职职责。同同时，，“24号文”对对各地建建立健全全城市廉廉租住房房制度，，提出具具体时间间表，并并且明确确了政府府财政的的支持力力度，下下半年各各城市实实施细则则将陆续续出台。。二、9月27日，提高高房贷及及二次置置业首付付比例9月27日，中国国人民银银行下发发了关于于加强商商业性房房地产信信贷管理理的通知知，通知知对开发发贷款、、土地储储备贷款款、住宅宅及商业业用房购购房贷款款等都做做了限制制性规定定，其中中明确规规定“第第二套””住房贷贷款首付付款比例例不得低低于40%，贷款利利率不得得低于中中国人民民银行公公布的同同期同档档次基准准利率的的1.1倍，而且且贷款首首付款比比例和利利率水平平会随套套数增加加而大幅幅度提高高。三、10月8日，土地地开发周周期10月8日国土资资源部下下发《关于进一一步加强强土地供供应调控控的通知知》，通知明明确提出出，各地地要合理理控制单单宗土地地供应规规模，缩缩短土地地开发周周期，每每宗地的的开发建建设时间间原则上上不得超超过3年，同时时还明确确要优先先安排用用于解决决城市低低收入家家庭住房房困难的的住房用用地，廉廉租住房房、经济济适用住住房和中中低价位位、中小小套型普普通商品品住房建建设用地地，其年年度供应应总量不不得低于于住宅供供应总量量的70%（整顿市市场次序序，打击击捂盘惜惜售）四、2007年3月16日通过过《物权法》10月1日起执行行物权法规规定：““住宅建建设用地地使用权权期间届届满的，，自动续续期”，，这一条条打消了了民众对对70年使用期期满后国国家回收收土地的的顾虑，，有利于于提高购购买不动动产的积积极性。。物权法法对于房房产市场场具有深深远的影影响；除除了70后自动续续期外，，还有最最直观的的一点，，就是物物权法为为物业税税的开征征奠定了了基础，，物业税税所带来来的持有有成本的的增加，，都是消消费者置置业投资资所必须须面对和和重新考考虑的，，理性的的需求无无疑对房房产市场场的平稳稳发展意意义重大大。五、五五次银银行存存贷款款加息息，同同时紧紧缩银银根。。2007年——2008年3月3日，财财政部部、国国家税税务总总局下下发《关于廉廉租住住房、、经济济适用用住房房和住住房租租赁有有关税税收政政策的的通知知》2008年3月12日，建建设部部发布布的住住房建建设规规划与与住房房建设设年度度计划划制定定工作作的指指导意意见其其中提提出凡凡新审审批、、新开开工的的商品品住房房，套套型建建筑面面积90平方米米以下下住房房（含含经济济适用用住房房）面面积所所占比比重，，必须须达到到开发发总面面积的的70％以上上。2008年3月25日，4月25日、5月20日三次次上调调存款款类金金融机机构人人民币币存款款准备备金率率，每每次上上调0.5个百分分点。。达达到16.5%。2008年5月30日,国家多多项调调控近近期开开始施施行土土地地阀门门再度度把紧紧监察部部、人人力资资源与与社会会保障障部、、国土土资源源部联联合下下发《违反土土地管管理规规定行行为处处分办办法》，土地地阀门门把紧紧，具具体政政策：：商品品住宅宅开发发不得得超3年；土土地管管理不不作为为将受受严惩惩等。。自2008年6月1日起执执行。。2008年6月10日,税务总总局：：企业业为个个人购购买房房需征征收个个人所所得税税2008年7月14日,国土部部表示示：小小产权权房不不给宅宅基地地证2008年8月11日,国务院院新规规：商商品房房销售售应明明示能能源消消耗指指标在在两书书载明明。2008年8月14日,3部委联联合印印发《2008年廉租租住房房工作作计划划》2008年8月25日,央行银银监会会联合合发文文要求求严格格建设设项目目贷款款管理理2008年——2008年9月15日,央行宣宣布““双率率”齐齐降受美国国金融融风暴暴的影影响，，央行行宣布布从9月16日起起，，下下调调一一年年期期人人民民币币贷贷款款基基准准利利率率0.27个百百分分点点，，以以及及下下调调存存款款准准备备金金率率0.5%。2008年10月9日,西方方央央行行联联手手降降息息中中国国打打出出"降率率免免税税"组合合拳拳中国国人人民民银银行行８８日日晚晚间间宣宣布布，，从从１１００月月９９日日起起下下调调一一年年期期人人民民币币存存贷贷款款基基准准利利率率各各００．．２２７７个个百百分分点点，，从从１１００月月１１５５日日起起下下调调存存款款类类金金融融机机构构人人民民币币存存款款准准备备金金率率００．．５５个个百百分分点点。。此外外，，我我国国将将从从１１００月月９９日日起起对对储储蓄蓄存存款款利利息息所所得得暂暂免免征征收收个个人人所所得得税税，，10月9日到到12日，，十十七七届届三三中中全全会会，，土土地地或或可可转转让让抵抵押押继继承承，，小小产产权权房房有有望望破破题题。。2008年10月12日,系列列新新政政支支持持房房地地产产从2008年11月1日起起，，对对个个人人首首次次购购买买90平方方米米及及以以下下普普通通住住房房的的，，契契税税税税率率暂暂统统一一下下调调到到1%。为为加加强强税税收收优优惠惠政政策策管管理理，，要要求求首首次次购购房房证证明明由由住住房房所所在在地地县县(区)住房房建建设设主主管管部部门门出出具具。。对居居民民首首次次购购买买普普通通自自住住房房和和改改善善型型普普通通自自住住房房提提供供贷贷款款，，其其贷贷款款利利率率的的下下限限可可扩扩大大为为贷贷款款基基准准利利率率的的0.7倍，，最最低低首首付付款款比比例例调调整整为为20%。下调调个个人人住住房房公公积积金金贷贷款款利利率率。。其其中中，，五五年年期期以以下下(含)由现现行行的的4.32%调整整为为4.05%，五五年年期期以以上上