下午房地产管理法和城市法讲解及分析-城乡解析

2专题介绍《城乡规划法》相关条文及案例1《房地产管理法》相关条文及案例2一、城乡规划

框架二、城乡规划法解析三、相关

简介四、案例《城乡规划法》相关条文及案例主要内容3一、城乡规划框架《城乡规划法》4法律（《中

民行政

（、

令）城乡规划法》）《村庄和集镇规划建设管理条例》（待修订）《历史文化名城名镇名村保护条例》地方性（省和有

权城市的

）《**省城乡规划条例》《**省村镇规划建设管理条例》《城乡规划法》法律框架5《城乡规划法》法律框架行政规章－部门规章、地方规章建设部部门规章（部令）《城市规划编制办法》《城镇体系规划编制

办法》《城市规划编制单位资质管理规定》《外商投资城市规划服务企业管理规定》《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》《城市紫线管理办法》《城市绿线管理办法》《城市蓝线管理办法》《城市黄线管理办法》《城市抗震防灾规划管理规定》《城市 空间开发利用管理规定》6文件关于加强和改进城乡规划监督管理（国发[2002]13号）关于加强文化遗产保护 （国发[2005]42号）关于加强城市快速轨道交通建设管理（国办发[2003]81号）转发建设部关于加强城市总体规划工作意见的通（国办发[2006]12号）关于加强和规范新开工项目管理的通知（国办发[2007]64号）重要的规范性文件《城乡规划法》法律框架7《关于<

关于加强城乡规划监督管理

>

》《近期建设规划工作暂行办法》《城市规划强制性内容暂行规定》《关于加强城市总体规划修编和 工作

》《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》《关于进一步加强与规范各类开发区规划建设管理》《城市总体规划工作规则》《

城市规划师执业制度暂行规定》《城市规划师 登记办法》建设部文件《城乡规划法》法律框架8版）》《江西省城市规划管理技术导则（2014（赣建规[2014]19号）《城乡规划法》法律框架省

及省建设厅文件《江西省城市和镇控制性详细规划管理条例》(2007)《江西省城乡规划条例》（2010）《江西省保障性住房建设标准》（2012）9二、城乡规划法解析10《城乡规划法》法律框架（一）理念更新和转变111、城乡规划的公共政策属性公共政策－责任、社会义务、共同契约公共利益关注民生问题弱势群体第四、三十五、二十九、三十一、三十四条122、规划的公众参与和监督保障公众的

、参与权和监督权明确公众参与的途径和时间要求要求规划上报时附具公众意见采纳情况对

公众参与原则的行为进行处罚13规划的

和经依法批准第八条城乡规划组织编制机关应当及时的城乡规划。第二十二条

村庄规划在报送

前，应当经村民会议或者村民代表会议

同意。第二十六条

城乡规划报送

前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告……采取论证会、听证会或者其他方式征求

和公众的意见，公告的时间不得少于三十日。第四十六条（修改）省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划……采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见。14公众和利害关系人的第九条

任何单位和个人都……

就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询。第四十八条修改控制性详细规划的……，征求规划地段内利害关系人的意见……第五十条……修建性详细规划、建设工程设计总平面图……确需修改的……应当……听取利害关系人的意见。第五十四条监督检查情况和处理结果应当依法公开，供公众查阅和监督。153、城乡规划的综合调控体现对经济社会发展的综合引导统筹城乡规划建设和管理严格保护土地资源和生态环境重视对城乡文化特色的保护强调规划实施应量力而行164、

行

力的制约使用城乡规划公权力的前提－－公共利益的需要对城乡规划公权力的约束－－私权保护和对

行政行为的监督－－

、 、社会对

裁量权的限制－－程序和内容公开、严格限制规划变更和修改对公众的信赖保护和补偿－－依法赔偿和补偿对行政过失和渎职行为的惩处－－

行政和法律责任17依法赔偿第三十九条……对未取得建设用地规划建设单位批准用地的，由县级以上人民证的撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。第五十七条

城乡规划主管部门

本

定作出行政

的，

人民

城乡规划主管部门有权责令其撤销或者直接撤销该行政

。因撤销行政

给当事人合法权益造成损失的，应当依法给予赔偿。18依法补偿第五十条在选址意见书、建设用地规划程规划

证或者乡村建设规划

证证、建设工后，因依法修改城乡规划给被

人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。《城市规划法》第三十四条任何单位和个人必须服从城市人民

根据城市规划作出的调整用地决定。19（二）城乡规划管理职能20市县主管部门的规划管理规划编制组织编制控制性详细规划（S19）组织编制重要地块修建性详细规划（S21）、批后

（S8、S26）具体

规划批前市人民责成的具体工作：具体组织

城市总体规划的编制工作（S14）鼓励、指导乡、村庄规划的制定和实施（S3）规划审定修建性详细规划、建设工程设计方案（S40）市人民责成的具体工作：镇总体规划和乡、村庄规划（S15）镇近期建设规划备案（S34）21市县主管部门的规划管理规划实施核发选址意见书（S36）办理建设用地规划办理建设工程规划办理乡村建设规划证（S37、S38）证（S40）证（S41）临时建设、

空间规划（S33、S44）出具规划条件、

规划条件变更申请（S38、

S43

）发现、核查、处理违法建设（S9）规划核实（S45）市、县人民具体具体责成的具体工作：城乡规划的组织实施工作（S28）近期建设规划的制定工作（S34）22市县主管部门的规划管理的规划编制、

、修改和实施（S51）规划监督监督下级对下级就行政处罚的责令与建议（S56）责令纠正、撤销下级主管部门的不当

（S57）提供规划查询服务（S9）接受

（S9）23镇人民

的规划管理规划编制组织编制镇总体规划（S15）组织编制控制性详细规划（S20）组织规划批前公告、批后

（S26、S8）组织编制村庄规划（S22）规划

（省

）审定修建性详细规划、建设工程设计方案（S40）规划实施组织实施规划（S28）组织制定近期建设规划（S34）办理建设工程规划

证（省

）（S40）24（三）城乡规划制定体系25城镇体系规划省域城镇体系规划城市规划镇规划总体规划乡规划村庄规划详细规划城镇体系规划城乡规划体系示意控制性详细规划修建性详细规划内容及程序26城镇总体规划内容主要内容：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，

、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。（第十七条）强制性内容：规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等。（第十七条）规划期限：一般为二十年，城市应

远景发展。（第十七条）27城镇（村镇）体系规划城市总体规划－－市域规划+城区规划县城镇总体规划－－县域规划+镇区规划乡、镇规划－－乡、镇域规划+镇区规划跨区域城镇体系规划（都市区规划）28乡、村庄规划内容规划区范围，住宅、道路、供水、排水、供电、收集、畜禽养殖场所等农村生产、生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求，以及对耕地等自然资源和历史文化遗产保护、防灾减灾等的具体安排。（第十八条）乡规划还应当包括本行政区域内的村庄发展布局。2930城市总体规划编制的程序城市人民/省规划 规划纲要/

成果草案市和部门程序公众意见 意见 意见公众意见采纳情况意见采纳情况意见采纳情况镇总体规划的编制程序与此相似S14-S16,S26,S27规划城市控制性详规编制的一般程序规划主管部门城市（县城）总体规划组织编制控规市（县）人民

批准同级 备案上一级 备案公众意见及采纳情况规划镇的控规编制由镇组织，上一级S19、2031乡、村规划上报编制组织乡、镇人民规划方案/成果公告、论证会村庄规划经村民会议或村民代表会议

同意批准上一级市、县人民基础资料收集编制单位、相关部门32修建性详细规划规划成果审定市、县人民

城乡规划主管部门、镇人民组织编制重要地段修建性详细规划其他根据需要由建设单位组织编制编制组织附具意见、公众意见采纳情况规划方案、33评估或论证修改的必要性；报原

机关同意方可修改；

控制性详细规划修改还应征求规划地段内利害关系人意见；

控规修改涉及城镇总体规划强制性内容的，应先修改上位规划；所有规划的修改按原程序

。城乡规划的修改34三大规划第五条

城市总体规划、镇总体规划以及乡规划

和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。近期建设规划第三十四条

城市、县、镇人民

应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报总体规划 机关备案。各类专项规划区域性专业规划、各类城市（乡）专项规划与相关规划的关系35城镇体系规划城市总体规划区域专业规划城乡专项规划控制性详细规划分区规划城市设计修建性详细规划36规划的科学性与强制性城市总体规划－－前瞻性和时序的调控内容的繁杂与简化强制性与适应性速度与质量、效率与公平控制性详细规划－－规划覆盖面>建设用地范围规划地位与质量－－准确性、合理性和可操作性规划刚性与弹性－－强制性内容与指标规划体系的构建－－上下位规划、综合与专项

定规划的编制－－分区规划、城市设计、概念规划、规划研究37（四）城乡规划实施机制38基本原则量力而行，尊重群众意愿，有计划、分步骤公共财政优先投入基础设施、公共设施统筹城、郊、乡，兼顾市民、村民和外来务工和稳定，合理确定拆迁和建设规模因地制宜、分类指导集约发展、保护特色39第十七条规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、……，应当作为城市、镇总体规划的强制性内容。第三十五条

城乡规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、

填埋场及

厂、污水处理厂和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，

擅自改变用途。第三十三条

城市 空间的开发和利用，应当……，并符合城市规划，履行规划 手续。第四十二条 城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划

。空间资源40第三十六条需要批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。不受规划区范围局限，是区域规划、市县域规划实施管理段。国办发（2007）64号《

关于加强和规范新开工项目管理

》，所有建设项目在

、核准前和备案后，都必须向城乡规划主管部门申请选址

手续。建设项目选址41项目

核准的前置条件1、环保部门确认的

评价2、

部门的建设用地预审意见3、规划部门的建设项目选址意见书4、其他需要的条件42第三十七条在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民城乡规划主管部门提出建设用地规划申请，由城市、县人民城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划证。建设单位在取得建设用地规划证后，方可向县级以上地方人民

土府

后，由土管部门申请用地，经县级以上人民政管部门划拨土地。建设用地规划管理－划拨用地43第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民

城乡规划主管部门……提出出让地块的……规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民

城乡规划主管部门领取建设用地规划

证。建设用地规划管理－出让用地44规划设计条件和附图规划设计条件必须明确出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出、绿地比例、必须配置的公共设施和市政基础设施、建筑界线、开发期限等要求。附图要明确标明地块区位与现状，地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出 位置，建筑界线以及地块周围地区的环境与基础设施条件。45第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民 城乡规划主管部门或者省、府确定的镇人民 申请办理建设工程规划、直辖市人民政证。第四十一条 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民 提出申请，由乡、镇人民乡规划主管部门核发乡村建设规划报城市、县人民

城证。在乡、村庄规划区内使用原有宅进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、、直辖市制定。建设工程规划管理46乡村建设规划

证适用范围第四十一条

……乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设……城市和镇规划区内集体用地－选址、绿证适用主体－市、县城乡规划主管部门农民建房乡、村庄规划区内使用原有宅宅建设的规划管理办法，由省、进行农村村民住、直辖市制定。城市、镇规划区集体土地上的农民建房、乡村设施深度－工程证管理要求与相关部门 的衔接－增加选址环节47规划验收第四十五条 县级以上地方人民 城乡规划主管部门……对建设工程是否符合规划条件予以核实。

核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。第六十七条

建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由所在地城市、县人民

城乡规划主管部门责令限期补报；逾期不补报的，处一万元以上五万元以下的罚款。48几个重要的建设项目选址——项目

核准规划条件及附图——土地出让合同建设用地规划

证——建设用地批准文件——拆迁

证规划用地红线——拆迁范围建设工程规划

证——销售

证——施工

证——房屋

登记规划验收——竣工验收49规划

前的或项目的、核准、备案；评价－项目与规划

；地质 评估；建设用地

；消防、安全、

；、风景名胜保护；其他需要相互配合的事项50实施管理的几个难点土地储备－规划 及其法律依据用地管理之规划与

－分类、指标、职能一书三证的前置条件与后续环节－法定性规划

和

前的

和听证－划法

空间规划

管理－规划、规划条件、用地

、工程集体用地的规划管理改变建筑物使用性质的管理规划条件、

的有效期51（五）监督检查和52建立全方位、多层次监督机制细化

、部门、建设单位的行政和补充规定规划编制单位的技术和明确相关部门的明确规划对竣工验收的管理强化对违法建设的查处，赋予强制执行权53的行政第五十八条对依法应当编制城乡规划而未组织编制，或者未按法定程序编制、

、修改城乡规划的，由人民

责令改正，通报批评；对有关人民和其他直接责任 依法给予处分。未按程序编制规划委托编制规划第五十九条城乡规划组织编制机关委托不具有相应资责令质等级的单位编制城乡规划的，由

人民改正，通报批评；对有关人民和其他直接责任

依法给予处分。54规划部门

的行政未依法组织编制控制性详细规划对符合法定条件的申请人未在法定期限内核发规划发现违法建设不查处或者接到

后不依法处理程序违法未依法

经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图同意修改修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图前未听取利害关系人的意见：职权或者对不符合法定条件的申请人核违法发规划55相关部门的对未依法取得选址意见书的建设项目核发建设项目批准文件（项目管理）未依法在国有土地使用权出让合同中确定规划条件或者改变国有土地使用权出让合同中依法确定的规划条件的（土地管理、规划部门）对未依法取得建设用地规划证的建设单位划拨国有土地使用权的（土地管理）56规划编制单位的资质等级编制规划无资质取得资质取得资质后实际条件不再具备有资质但 等级国家有关标准编制城乡规划处分：责令限期改正、停业整顿，降低资质等级或者吊销资质规划编制费1-2倍罚款造成损失的，依法赔偿57建设单位的第条（城镇违法建设）……责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。责令停第六十五条（乡村违法建设）由乡、镇人民止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。第六十六条（违法临时建设）……责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款……58强制执行权第六十八条城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民工现场、可以责成有关部门采取

施等措施。59违法建设查处综合

与相对集中行政处罚权对严重和一般违法的判定没收违法建设实物或违法收入的操作建筑工程造价的认定强制执行权的行使60三、相关简介61法律《土地管理法》《

保

》《城市房地产管理法》《行政复议法》《行政

法》《行政处罚法》《国家赔偿法》《行政

法》《 评价法》相关62《村庄和集镇规划建设管理条例》（待修订）《城市房屋拆迁管理条例》（修订中）《风景名胜区条例》《土地管理法实施条例》《

保

实施条例》规章《建制镇规划建设管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》63标准与规范1、城市规划基本术语标准2、城市用地分类与规划建设用地标准3、城市居住区规划设计规范4、城市道路交通规划设计规范5、城市道路绿化规划与设计规范6、城市工程管线综合规划规范7、城市用地竖向规划规范8、城市给水工程规划规范9、风景名胜区规划规范10、历史文化名城保护规划规范11、村镇规划标准12、城市规划制图标准64《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB

50137

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2011）城乡用地分类（2大类、8中类、17小类）指市（县）域范围内所有土地，包括建设用地与非建设用地。建设用地包括城乡居民点建设用地、

设施用地、区域公用设施用地、特殊用地、采矿用地等，非建设用地包括水域、农林用地以及其他非建设用地等。城市建设用