旅游地产项目开发、运营、管理方案

xx四季花城投资集团提案2011年3月这是一场百花齐放的品牌运动四季花城集团本身及在xx所有地块所构成的体系相当复杂，只有通过一场声势浩大的品牌运动才能避繁就简，塑造这个体系的影响力。理想与梦想：理想是idea，梦想是dream，两者不存在区别性联系，而是关联性递进，怀以理想的idea来追求梦想dream，一切都将变成现实。富春江一、谋篇理想与梦想互联动关系二、布局从度假区开始到度假物业子项目名回到四季花城莲花国际三、统筹主广告语推广策略阶段计划四、视觉视觉规划秀稿欣赏提案纲要本次提案以梳理系统逻辑，逐一解析系统各板块要素，提出品牌策略及表现方式，并对莲花国际进行推案构想。谋篇以俯瞰的视角，对四季花城集团所有相关体系进行观察，理清脉络，然后进行逐一解构，才能完成品牌策略建构。从品牌构建的维度来看，全面出击绝不如单点引爆，如果品牌是撬动价值的一个杠杆，我们接下去要做的是从这个复杂的体系中找到支点。高端、绿色、前瞻的发展思路我们体系中的元素罗列：企业领域，包含四季花城集团、各子公司；行业涉及通信科技、文化传媒、地产开发、旅游运营、酒店管理；地块包含莲花国际地块、富春源区域、世外桃源地块……集团公司定下的以高端、绿色、前瞻为核心发展思路，并选取符合的行业领域和项目进行拓展，以构建四季花城投资集团。这是一个横剖面的观察，只能概览，无法得到下手的切入点。一、我们的体系四季花城投资集团旅游地产度假物业开发：别墅排屋公寓旅游运营：高尔夫游艇餐饮演艺影视城文化展示酒店管理：五星级酒店特色酒店罗列所有要素：四季花城度假区四季花城集团度假项目营运高尔夫游艇文化展示游乐园……度假物业开发销售莲花国际富春源世外桃源文化传媒从品牌影响力切入，让我们自上而下逐一解构，看体系的互联动关系四季花花城集集团四季花花城是是我们们这次次品牌牌运动动的主主角，，但正正是因因为是是主角角，它它的品品牌构构建必必须是是依托托其所所有业业务的的品牌牌形象象力，，而不不能陷陷入自自我标标榜的的误区区。各业务务散发发出品品牌气气质的的综合合体才才是四四季花花城投投资集集团真真正的的品牌牌气质质，当当然随随着发发展的的继续续，当当集团团的品品牌形形象得得到完完善和和强化化后，，它的的影响响力将将不可可估量量。各旅游游业务务我们将将在所所有地地块中中开发发一定定的旅旅游项项目，，这是是旅游游地产产的必必要配配套和和吸引引点，，其中中不乏乏乡村村俱乐乐部（（高尔尔夫））、游游艇俱俱乐部部、文文化馆馆、星星级酒酒店等等品位位项目目。这这些都都会给给度假假物业业产生生非常常必要要的价价值支支撑，，如果果运作作得当当将会会吸引引相当当的游游客。。度假物物业群群这是一一个很很重要要的部部分，，因为为它是是所有有理想想能否否实现现的关关键环环节，，这些些度假假物业业群，，高端端、稀稀缺、、有特特点，，物业业类型型有度度假公公寓、、排屋屋、奢奢侈别别墅。。由于于其庞庞大的的体量量，它它们将将贯穿穿我们们所有有的事事业。。但也正正是因因为类类型多多，体体量大大，跨跨度长长，无无法以以单一一独立立的形形象示示人，，品牌牌影响响力会会因为为项目目的分分散而而得不不到真真正体体现。。度假区区概念念（的的提出出）分析以上5点以后，没没有发现能能够作为支支点的载体体。所以我我们拾起了了度假区的的概念，它它应该是一一个地理概概念，包含含四季花城城在xx所有的旅游游地产项目目（包括世世外桃源））。这个度度假区座落落在富春源源，以富春春源为主体体，莲花国国际和世外外桃源为辅辅助，里面面包含了星星级酒店、、乡村俱乐乐部、游艇艇俱乐部、、文化展示示、spa群、主题乐乐园、演绎绎场等所有有旅游项目目和莲花国国际等所有有度假物业业。度假区作为为支点的理理由：1、它内容广广泛，概念念却集中；；2、它容易被被认知，受受众广泛；；布局品牌力作为为杠杆，度度假区作为为支点，让让我们来尝尝试撬动这这个梦想。。本篇将以以度假区的的分析为起起点，到度度假物业群群的解构，，然后概括括四季花城城投资集团团的品牌属属性。从度假区区开始xx：xx的历史太太长，20世纪以后后，xx成为世界界的景点点。进入入21世纪，xx开始转变变，景点点游传向向观光休休闲游，，人们开开始尝试试拥有xx，来xx不是为了了来xx，仅仅为为了到这这里享受受一下自自然的气气息和文文化的氛氛围。xx是度假圣圣地。富春源：：随着xx的角色转转变成功功，富春春源也在在寻求类类似的转转变。正正式开始始从景点点转变到到度假区区。更重重要的是是，富春春源“水水”属性性比xx有着更为为优越的的度假区区基因。。对于xx和富春源源我们有什什么，是是什么，，意味着着什么？？世界级高高端度假假物业集集群从莲花国国际的打打造开始始，我们们度假区区内将出出现10个左右特特色的度度假物业业项目，，这些项项目分布布在富春春源富春春源周围围，包括括公寓、、排屋、、别墅各各类物业业。它们们都是大大师的作作品，拥拥有一流流的团队队运作，，有国际际顶尖的的物业管管理团队队，同时时它们稀稀缺至极极。SPA群，汇集集全球顶顶级SPA拥有SPA这个项目目已经不不新鲜，，新鲜的的是这里里聚集了了全球各各类顶级级的SPA品牌，欧欧洲、亚亚洲的顶顶级spa大师全部部汇聚到到此。国内首个个低炭影影视基地地打造全国国自然生生态资源源最好的的影视基基地，以以优美的的风景和和良好的的生态环环境作为为吸引点点。《阿凡达》的张家界界效应是是我们学学习的范范本。全球会员员制酒店店集群度假区内内必然会会出现酒酒店，酒酒店类型型的选取取很重要要，风格格是一方方面，会会员制酒酒店是我我们酒店店选择的的方向。。集合全全世界顶顶级的会会员制酒酒店，作作为我们们度假区区酒店特特色。百花谷主主题公园园普罗旺斯斯的薰衣衣草、阿阿布斯特特丹的郁郁金香、、江南的的茶花、、洛阳的的牡丹……在百花谷谷将他们们汇集。。全国首首个以““百花””为主题题的主题题公园。。《印象xx》度假区将将设演艺艺场，打打造全国国顶级的的演艺节节目，其其中《印象xx》作为主打打，就像像《宋城千古古情》之于宋城城，《天矶》至于华侨侨城东。。还有很多多……度假区的的角色：：4个案例泛之江度度假区：：宋城、、未来世世界、富富春高尔尔夫、野野生动物物园、海海洋世界界等一系系列的动动作，使使杭州市市政府的的泛之江江度假区区极为成成功。之之江度假假区不仅仅成为旅旅游度假假胜地，，也成为为杭州高高端物业业聚集区区。宋城集团的泛泛湘湖度假区区：第一世界界、休博园、、湘湖公园，，这是一个阳阳谋，但当苏苏黎世小镇拥拥有地铁的时时候，它从萧萧山变成了杭杭州。华侨城东的大大梅沙景区：：东部华侨城城绝对是我们们参考的对象象之一，对于于大梅沙景区区而言，东部部华侨城的成成功打造，将将深圳名片彻彻底定格与此此。华侨城的深圳圳西：世界之之窗、锦绣中中华、欢乐谷谷，一切打造造不仅是为了了波托菲诺，，更是为了整整个片区的价价值提升。我们的度假区区作为富春源体体量庞大、物物业类型丰富富、旅游项目目缤纷的度假假区，我们将将承担：1、提升整个富富春源价值；；2、提升度假物物业价值；3、提升集团品品牌价值三大大重任。前面我们已经经分析了整个个度假区内拥拥有各类高端端物业及项目目，所以整个个度假区呈现现的特征是：：高端、缤纷、、舒适案名：xx四季花城度假假区为什么是四季季花城：集团团与度假的互互联动关系很很强，四季花花城度假区的的品牌传播力力将帮助四季季花城集团顺顺利跻身全国国一流旅游地地产开发商。。为什么是xx：不是富春源源，因为富春春源名气还太太小，事实上上，我们需要要让大家知道道的是四季花花城度假区在在xx，而利用四季季花城度假区区的影响力来来提升富春源源的认知度。。四季花城：四四季花城的局局限于住宅，，认知度有限限，作为一个个度假区，四四季花城将拥拥有自己的fans。xx四季花城国际际度假区世界级山＆＆湖度假区区乡村俱乐部游游艇俱乐乐部影视视城酒店店集群SPA会议中心文文化馆xx四季花城国际际度假区世界级山＆＆湖度假区区乡村俱乐部游游艇俱乐乐部影视视城酒店店集群SPA会议中心三大体系高端度假物业业莲花国际……观光旅游百花谷大型演出影视城……休闲度假高尔夫游艇星级酒店Spa群到度假物业度假物业的属属性：xx四季花城国际际度假区内酒酒店式服服务顶级级度假物物业群在先期xx四季花城度假假区整体的营营造下，可以以直接体现度度假物业群的的价值，同时时结合酒店式式服务以及稀稀缺资源强调调，度假物业业群将成为中中国难得的资资源型度假物物业。度假物业的区区域属性和物物业属性从前期地块规规划来看，我我们更多侧重重这批度假物物业的区域型型属性，将富富春源、新安安坦、李家坦坦等地块名称称作为物业划划分。而事实上，这这样的划分是是不够确切的的。在划分度假物物业项目中，，标准是物业业类型，从现现有规划来看看：独栋临湖湖别墅、临湖湖排屋、独栋栋山地湖景、、湖景排屋、、情景度假公公寓、湖景公公寓、湖景分分时度假公寓寓、酒店式公公寓……从这个层面角角度讲，我们们需要对现有有规划中按物物业类型去界界定，同时按按项目进行规规划开发进程程。1、莲莲花国际际xx首席托斯卡纳纳旅居小镇湖湾会所，半半岛豪宅莲花国际的意意义在于定基基调，物业类类型较多，仅仅需对整个项项目进行高端端包装。（推推广营销后面面详述）2、洛洛宫山湖大宅，一一席尊天下临湖奢藏18席取名洛宫的两层含义：1、洛阳自古都都城；2、洛阳盛产牡牡丹。洛宫作为四季季花城最为顶顶级的独栋别别墅群，应独独立项目示人人，最后开发发。3、香颂半岛岛法国香颂风情情别墅群半岛荣誉，犒犒赏人生法国香颂岛的的风情在富春春源得到完美美复制。4、香香水湾xx湾区湿地院落落大宅湾区荣邸，花花香四溢这是这个板块块较为独立的的别墅区，拥拥有良好的私私密性。其拥拥有的湿地特特性有望打造造区域最具风风情的湿地别别墅群。5、普普罗旺斯斯xx首席普罗旺斯斯风情特别区区乡野法国南，，荣耀xx下复刻法国南部部普罗旺斯小小镇风情，结结合景区广场场，将该区域域打造成普罗罗旺斯特别区区，在营销推推广上参照深深圳托斯卡纳纳、昆明野鸭鸭湖方式结合合。“空运法法国南的清新新空气”。6、天天鹅堡堡xx湖景分时度假假公寓依山瞰湖，度度假人生作为四季花城城度假区地理理位置最为优优越的高层小小高层公寓，，体量巨大，，这部分将是是营销和推广广创新的难点点，返租、分分时度假以及及与四季花城城vip卡都将用到。。7、约约克郡英格兰北部风风情花园住区区山谷里的居居民四季花城唯唯一的山谷谷住区，拥拥有高尔夫夫和湿地景景观，条件件优良，建建议以花园园洋房的形形式，构建建一个英格格兰北部风风情的花园园住区。8、荷荷塘月色色xx首席湿地新新亚洲高尔尔夫大宅山居文化大大成之作拥有湿地高高尔夫，背背靠约克郡郡小镇，傍傍着文化博博览员，这这是一个东东西方文化化交汇之地地，智慧之之光将在这这里闪耀。。建议以新新亚洲风格格（千岛湖湖随缘）构构建xx首席湿地大大宅。9、郁金金香岸xx首席湾景坡坡地艺墅区区经典坡地艺艺墅这是整个度度假区的门门户之一，，它拥有着着向阳缓坡坡的绝对优优势，湾区区景观一览览无遗，将将是xx首席湾景坡坡地别墅区区。世外桃源项项目别墅群建议议案名：兰兰庭墅公寓群建议议案名：果果郡四季花城度度假物业群群洛宫香颂半岛香水湾普罗旺斯荷塘月色兰庭墅郁金香岸莲花国际（（西）天鹅堡公主郡莲花国际（（东）果郡由此看来，，四季花城城度假物业业群将会出出现至少11个项目，开开发周期将将超过10年，这是一一幅宏伟的的蓝图。而而这副蓝图图的第一笔笔莲花国际际成为关键键。四季花城度度假区世界级高端端度假物业业群全球会员制制酒店集群群亚太首个湿湿地高尔夫夫群SPA群，汇集全全球顶级品品牌会员制游艇艇俱乐部百花谷主题题公园《印象xx》山地国际会会议中心世界级高端端度假物业业群莲花国际：：xx首席托斯卡卡纳旅居小小镇（（莲花）洛宫：山山湖大宅，，临湖奢藏藏18席（（牡丹））香颂半岛：：法国香香颂风情别别墅群（（百百合）香水湾：xx湾区湿地院院落大宅（（香水水草）普罗罗旺旺斯斯：：xx首席席普普罗罗旺旺斯斯风风情情特特别别区区（（薰薰衣衣草草））天鹅鹅堡堡：：xx湖景景分分时时度度假假公公寓寓（（矢矢车车菊菊））约克克郡郡：：英英格格兰兰北北部部风风情情花花园园住住区区（（茶茶花花））荷塘塘月月色色：：xx首席席湿湿地地新新亚亚洲洲高高尔尔夫夫大大宅宅（（荷荷））郁金金香香岸岸：：xx首席席湾湾景景坡坡地地艺艺墅墅区区（（郁郁金金香香））兰庭庭墅墅：：中中式式大大宅宅（（兰兰花花））果郡郡：：花花园园式式度度假假洋洋房房（（群群花花））回到到四四季季花花城城通过过对对四四季季花花城城度度假假区区的的整整体体定定位位以以及及内内部部各各度度假假项项目目、、度度假假物物业业的的分分析析，，现现在在可可以以开开始始正正确确审审视视四四季季花花城城投投资资集集团团的的角角色色了了。。四季季花花城城集集团团的的定定位位应应该该首首先先对对应应四四季季花花城城度度假假区区，，度度假假区区是是四四季季花花城城集集团团的的最最直直接接载载体体；；其其次次高高端端度度假假物物业业集集群群又又会会给给予予集集团团属属性性的的高高端端成成分分。。同同时时也也应应考考虑虑科科技技部部分分和和文文化化传传媒媒部部分分。。四季季花花城城投投资资集集团团xx四季季花花城城国国际际度度假假区区：：高高端端、、缤缤纷纷、、舒舒适适四季季花花城城全全球球顶顶级级度度假假物物业业：：稀稀缺缺、、高高端端、、舒舒适适通信信科科技技：：科科技技带带来来生生活活便便利利文化化传传媒媒：：提提供供积积极极的的精精神神生生活活xx四季季花花城城投投资资集集团团行业业属属性性：：通通信信科科技技和和文文化化传传媒媒；；在在旅旅游游地地产产方方面面，，我我们们建建议议将将旅旅游游和和地地产产分分列列，，以以旅旅游游和和房房地地产产示示之之，，同同时时要要增增加加物物业业管管理理一一项项，，以以““酒酒店店””表表示示。。房地地产产、、旅旅游游、、酒酒店店、、通通信信科科技技、、文文化化传传媒媒定位位属属性性：：由由于于四四季季花花城城集集团团行行业业领领域域较较分分散散，，在在共共同同性性方方面面““前前瞻瞻、、绿绿色色、、品品质质””是是三三个个符符合合企企业业定定位位的的属属性性词词。。但但品品质质方方面面由由于于指指向向性性力力度度不不够够，，建建议议用用““高高端端””代代替替。。前瞻瞻、、绿绿色色、、品品质质推广广定定位位：：推推广广定定位位应应通通俗俗易易懂懂，，直直接接的的标标识识集集团团行行业业目目标标，，在在结结合合集集团团行行业业共共同同性性推推广广定定位位以以““舒舒适适””二二字字为为核核心心，，提提出出集集团团目目标标。。缔造造舒舒适适人人生生xx四季季花花城城投投资资集集团团通信信科科技技文文化化传传媒媒房房地地产产旅旅游游酒酒店店缔造舒适适人生前沿、绿绿色、高高端至此，xx四季花城城投资集集团、xx四季花城城国际度度假区、、各子旅旅游项目目、世界界高端度度假物业业集群等等分析完完毕，相相互关系系通过集集团定位位、度假假区定位位以及度度假物业业子项目目定位进进行有效效整合。。xx四季花城城投资集集团以“前瞻、、绿色、、高端””之企业理理念，以以“缔造舒舒适人生生”为集团目目标，打打造全球球顶级“高端、、缤纷、、舒适””的xx四季花城城国际度度假区，，并开发发了十几几个风情情、创新新的高端端度假物物业。莲花国际际，蓝图图的第一一笔从莲花国国际集高高端度假假物业、、观光旅旅游、酒酒店的规规划可以以看出，，她是整整个四季季花城度度假区的的缩影，，意义非非凡。作作为整个个四季花花城度假假区的开开端，她她是样板板区，更更重要的的是影响响力。接下去，，将对莲莲花国际际在推广广定位、、营销策策略、运运营建议议几个方方面进行行探讨。。莲花国际际推广定定位莲花国际际xx首席托斯斯卡纳旅旅居小镇镇莲花国际际的定位位应以度度假为导导向，一一方面是是由于规规划本身身较多的的度假元元素，更更重要的的是她承承担着四四季花城城整个度度假区的的缩影范范本功能能。1、整体开开发规模模33900平方米，，容积率率0.6，其中居居住用地地比例为为45%。2、绿地面面积2.33公顷，绿绿化率41.38%3、建筑基基底面积积11250平方米，，建筑覆覆盖率19.96%4、湖景别别墅（10号）：8幢湖景别别墅位于于景观极极佳区位位，单体体面积为为250-400平米。5、合院别别墅（11号）：四四幢合院院别墅共共用一个个大花园园，每幢幢还有私私属花园园，有助助与邻里里交住。。每幢体体量约为为250平米。6、联排（（12号）：有有9幢，约40户，每户户面积约约200平米。7、叠排（（8号）：四四幢叠排排，约16户，每户户面积约约200平米。8、小户型型户度假假公寓：：由6号、7号、组成成，户型型为60-90方。物业组成成看营销销策略湖景别墅墅：8幢湖景别别墅位于于景观极极佳区位位，250-400平米。合院别墅墅（：四四幢合院院别墅共共用一个个大花园园，每幢幢还有私私属花园园，250平米。联排：约约40户，每户户面积约约200平米。叠排：约约16户，每户户面积约约200平米。小户型户户度假公公寓：由由6号、7号、组成成，户型型为60-90方。从物业组组成的现现状看，，组合比比较丰富富，单价价和总价价的落差差也比较较大，每每种物业业类型的的体量却却比较小小。这表表示，在在寻求客客户方面面，以任任何一种种物业类类型所指指向的营营销推广广都将导导致单平平米的成成本偏高高。统筹两头与中中间销售策略略：由于于项目体体量比较较小，在在销售上上不宜恋恋战，应应以一次次性去化化为宜。。考虑到到前期推推广吸引引的客户户群会以以排屋别别墅客群群为主，，先推排排屋（包包括合院院别墅、、联排、、叠排）），小户户型公寓寓作为辅辅推产品品，湖景景别墅可可留下待待升值。。客户策略略：考虑虑到四季季花城投投资集团团发源于于浙江，，浙江客客户作为为主力，，同时兼兼顾xx周边客户户。前期期更多的的是通过过渠道积积累客群群，同时时借力中中信项目目和SPG项目抢夺夺一部分分客群。。xx的熟客为为主。推广策略略：作为为四季花花城整个个度假区区的开篇篇，莲花花国际以以拓荒者者身份出出现，所所以在包包装整个个四季花花城的同同时，重重点是将将莲花国国际打造造成一个个有特色色和格调调的旅居居小镇。。公关和和新闻报报道应是是莲花国国际推广广的重要要手段。。推广手段段及媒介介组合酒店：xx区域五星星级酒店店、上海海、杭州州、温州州、台州州、宁波波选若干干高尔夫：：高尔夫夫会所，，江浙沪沪皖区域域高尔夫夫会所呢呢机场：杭杭州、上上海新闻：围围绕集团团成立、、度假区区立项事件：度度假区开开工公关活动动：建筑筑论坛、、旅游论论坛旅游项目目：游艇艇大区样板区打打造：托托斯卡纳纳风情区区户外：各