深圳市某商住地产项目策划报告

**·**项目

——总体策划报告深圳**物业顾问有限公司经典回顾经典回顾ATOD时代财富矿脉总体定位经典回顾商业驱动式营销营销模式B经典回顾投资为主体商业+商务公寓+小户型住宅营销模式C第一部分总体A项目SWOT分析综述项目存在噪音影响且无景观优势，虽有区位及交通优势，不宜开发高档住宅物业；香港、深圳经济形势看好，投资概念将吸引大批炒家入市，对提升项目价格有较大支撑；CEPA、地铁、CBD等概念，对投资概念提供较大炒作空间。项目适宜开发投资型物业，有利降低风险、提高回报率。A以超高层建筑为切入点，树立项目在片区的LANDMARK（地标）形象，聚集人气项目虽位于中心区，但属于较偏的边界地带，并且被深南大道及彩田立交分割，难以聚集人气；项目地块位于中心区东区的门户位置，且北面塔楼为超高层，可通过特色的外立面设计成为片区的地标性建筑；除建筑外立面，还要求多设置广场、街坊、天桥、景观休闲带等有特色的硬件设施，吸引人流；

项目SWOT分析综述A制造创新投资概念，回避50年产权问题

对于投资客户，物业使用年限是比较敏感的问题，通过投资概念的创新，以高投资回报率计算未来投资收益，吸引客户购买。

项目SWOT分析综述A由于立交对底商的遮挡，对群楼外观及导视系统提出较高要求

由于彩田立交对底商形成一定的遮挡，群楼外观设计应增加昭示性，并设置醒目的导视系统，有利于扩大商业辐射范围。

项目SWOT分析综述A商业定位位应与彩彩田南片片区现有有商业配配套现状状形成互互补原彩田南南片区餐餐饮业多多集中于于彩田路路与福华华路交汇汇处，以以中档偏偏低为主主，本项项目商业业应在原原来市场场基础上上从档次次、环境境、服务务质量等等各方面面有所提提升。在本项目目周边商商业项目目中，新新一佳商商场提供供“吃””和“用用”的消消费，好好百年和和世纪中中心解决决了“家家居”的的问题，，但在更更高层次次的奢侈侈品、时时尚品提提供方面面却是比比较匮乏乏，本项项目商业业功能应应在此方方面与周周边项目目进行优优势互补补。在项目所所在片区区居住的的多是白白领、私私营企业业主及港港人家庭庭，随着着其工作作和生活活压力的的越来越越大，人人们渴望望能有一一处能彻彻底放松松的休闲闲娱乐场场所，但但纵观本本片区休休闲娱乐乐业远远远满足不不了片区区居民的的需求，，存在较较大的市市场空间间。项目SWOT分析综述述A项目规划划设计（（特别是是底铺））充分考考虑与中中心区规规划及**村旧旧改规划划相溶合合**旧村村对项目目在环境境、景观观等方面面有较大大的影响响，销售售时包装装强调片片区的规规划前景景，减弱弱旧村的的影响；；**旧村村改造作作为中心心区规划划一大重重点与中中心区规规划相匹匹配，将将成为CBD及集中零零售业的的后生活活平台。。项目SWOT分析综述述A作为首个个**旧旧改项目目**旧改改是政府府及市民民关注度度极高的的问题，，作为首首个启动动项目有有极大的的市场影影响力，，可借政政府之力力公关营营销；根据政政府资料料**旧改功能能定位将将以临时时居住、、长期居居住、次次级零售售区、休休闲娱乐乐为主，，作为首首个起动动项目可可抓住最最大机会会点、最最大利润润点、最最大炒作作空间。项目SWOT分析综述述A超高层要要求通过过项目功功能定位位规避竞竞争，通通过销售售策略回回避风险险项目SWOT分析综述述A项目SWOT总评项目SWOT分析综述述总体看来来项目的的优势及及机会点点十分明明显，且且远大过过威胁及及压力，，因此项项目营销销突破点点在于：：价格突破（如何实现现高利润空空间？）100%销售售（如如何何实实现现高高层层商商业业及及超超高高层层物物业业的的100%销售售）B项目目定定位位概概要要突出出项项目目区区域域优优势势区区,中心心区区一一词词涵涵盖盖多多重重意意思思：：中中心心区区生生活活/商业业/商务务/市政政配配套套、、地地理理位位置置及及交交通通位位置置、、发发展展前前景景等等；；通过过定定位位为为最最具具投投资资潜潜力力物物业业吸吸引引目目标标客客户户关关注注，，整整合合项项目目自自身身优优势势，，近近一一步步挖挖掘掘项项目目资资源源，，包包装装投投资资概概念念；；项目目以以投投资资概概念念为为主主，，有有充充足足的的理理据据支支撑撑：：片区区升升值值潜潜力力、、市市场场稀稀缺缺性性、、租租客客（（商商务务/居住住/商家家））需需求求旺旺盛盛、、项目目地地标标性性高高档档形形象象定定位位、、发发展展商商或或专专业业经经营营管管理理项目目自自身身最最大大特特征征———地标标性性综综合合建建筑筑体体。。项目目总总体体定定位位———中心心区区最最具具投投资资价价值值地地标标性性综综合合建建筑筑体体B项目目定定位位概概要要项目目文文化化定定位位———CBD商务务精精英英的的都都会会生生活活结合合本本项项目目作作为为片片区区内内少少有有的的综综合合型型物物业业这这一一特特征征，，及及本本项项目目属属于于中中心心区区CBD的后后生生活活平平台台的的特特质质，，将将本本项项目目包包装装成成为为CBD商务务精精英英提提供供丰丰富富多多彩彩的的都都会会生生活活的的平平台台；；C项目目各各功功能能部部分分物物业业定定位位及及关关系系分分析析商铺铺———项目目最最具具投投资资潜潜力力部部分分，，项项目目的的核核心心价价值值点点在所所有有物物业业中中商商铺铺是是投投资资回回报报率率相相对对最最高高的的一一类类物物业业，，也也是是市市场场接接受受度度较较高高的的传传统统投投资资方方式式之之一一，，但但相相对对风风险险较较大大，，投投资资门门槛槛较较高高；；从市市场场反反映映发发现现，，项项目目所所在在片片区区商商业业的的供供需需极极不不平平衡衡，，需需求求远远大大于于供供应应，，因因此此商商业业销销售售的的重重点点在在实实现现高高层层商商业业的的经经营营及及完完全全销销售售，，另另一一方方面面为为发发展展商商实实现现较较高高收收益益；；建议本本项目目将该部部分物物业保保留最最后销销售，前期期通过过商铺铺经营营给经经营者者及投投资者者置业业信心心，通通过另另两部部分物物业的的销售售造势势加深深客户户对本本项目目高投投资回回报的的预期期，另另一方方面在在物业业入伙伙前后后销售售有强强大的的客流流保证证，采采用抽抽签认认筹的的方法法，使使作为为本项项目价价值核核心点点的商商业价价格力力创新新高。。C项目各各功能能部分分物业业定位位及关关系分分析写字楼楼（商商务公公寓））——商务公公寓，，营造造全新新投资资理念念，形形成全全城焦焦点经统计未来来2年内深圳中中心区写字字楼供应量量膨胀，高高达约100万平方米（（约2003年全年供应应量的6倍），市场场竞争激烈烈；通过对中心心区物业调调查发现，，虽然市场场供应量大大，但依然然存在市场场空白点。。市场反映映小面积中中高档写字字楼需求旺旺盛，但市市场供应稀稀缺；小面积中高高档写字楼楼需求客户户一般为中中、小型公公司及企业业，它们依依附于中心心区较大型型公司及企企业生存，，但由于中中心区高档档写字楼经经营成交高高，因此一一般选择中中心区边界界或外围的的中高档小小面积写字字楼；C项目各功能能部分物业业定位及关关系分析写字楼（商商务公寓））——商务公寓，，营造全新新投资理念念，形成全全城焦点建议本项目目迎合市场场需求，开开发以办公公为主可作作居住的小小型商务公公寓，其目目标客户群群处于事业业成长期，，注重企业业形象、强强调商务配配套服务、、对租金承承受力高；；项目商务公公寓部分为为超高层建建筑，可通通过其地标标性的特征征及物业档档次提升项项目整体形形象；深圳市民投投资炒楼热热在近2年内将越演演越烈，本本项目通过过商务公寓寓包装一种种全新的投投资概念，，为深圳市市民提供一一条新的投投资渠道，，另一方面面为销售难难度较大的的超高层物物业扩大目目标市场。。C项目各功能能部分物业业定位及关关系分析住宅——小户型住宅宅，最受欢欢迎的投资资方式近期地产一一大热点就就是市民投投资小户型型，随着深深圳经济的的发展，深深圳市民都都在为手头头大量的闲闲置资金寻寻求低风险险、平稳回回报的投资资途径，小小户型住宅宅则成为它它们的追捧捧对象；项目属**旧村改造造项目，由由于土地稀稀缺性、需需求旺盛倍倍受市民关关注；小户型住宅宅由于市场场接受度高高，因此在在本项目中中属最容易易通过营销销造势销的的，建议项项目通过地地标性综合合物业的特特质提升项项目形象之之后，以小小户型住宅宅物业首批批推出市场场，形成市市场投资热热潮，带动动后期物业业销售。D总体营销模模式商业驱动式式营销作为投资物物业，最影影响目标客客户的关键键问题是能能否给投资资者置业信信心，因此此我们根据据发展商实实力提出商商业驱动式式营销。在销售前期期通过底商商的经营展展现发展商商实力，通通过品牌经经营及业态态组合提升升项目档次次及形象，，通过经营营状况支撑撑项目高投投资回报率率，因此本本项目中商商业部分充充当着整个个项目的价价值驱动器器，使各部部分物业销销售形成良良好的链接接效应。D总体营销模模式商业驱动式式营销商业驱动品牌商家进进驻招商启动全面经营投资前景投入使用商业裙楼销销售经营旺盛写字楼销售售（商务公寓寓）投资住宅销销售形成人气销售形势分分析E参考我司建建筑策划部部所提供工工程进度意意见,预计至2005年4-6月现场将有一一定的主体工程及及售楼形象象展示,可进行认筹筹；7-8月基本具备预售条件；项目工程程进度达达到正负零时时，开始招商商筹备；进入3月中旬群楼主体体及装修修完工后后，开始始正式招商商；争取在在2005年五一期期间结合春交交会开始始正式营业业；项目在2005年春交会会上以“商业业首次试试业提供供VIP优惠”的的独特方方式次首首次露相相，接受客户户认筹；本阶段段针对小户型住住宅进行行推广；约2、3个月认筹筹期，积累大大量客户户后，结结合地铁铁开通、、部分中中心区市市政配套套投入使使用等，，进行小户型住住宅解筹筹；销售形势势分析E约2-4个月小户型住住宅形成成火爆热销销氛围之后后，客户户对项目目总体投投资概念念逐步形形成较深深认同度度，推出超高高层商务务公寓部部分；另一方方面考虑虑小户型型住宅及及商务公公寓有投投资客户户方面存存在一定定的竞争争，建议议在小户户型住宅宅中、低低楼层单单位基本本消化后后，推出出商务公公寓部分分；该阶阶段进入入项目推推售的重重点阶段段，随着着商务公公寓的推推出结合合大量媒媒体炒作作进一步步提升项项目形象象；同时时通过商务务公寓的的销售，利用商商务公寓寓与住宅宅之间的的价差，，带动高层层住宅单单位的销销售。销售形势势分析E根据工程程进度估估计2006年上半年年期间，住宅及商商务公寓寓基本达达到入伙条件件，将形成较较旺的稳稳定的人人流，为为商业销销售造势势奠定基基础；进进入3、4月房地产产市场开开始转旺旺，这一期间间推出商业业相对较好好；商业业部分经经过大半半年的经经营，商商场的经经营气氛氛已经营营造出来来，并且且通过住住宅及商商务公寓寓VIP营销以形形成了一一大群忠忠诚的消消费群，，商场定定位在市市场形成成较大的的影响力力，此时时入市容容易加强强投资者者的信心心；前期期招商及及住宅与与商务公公寓的销销售为商商业销售售积累了了相当一一部分的的投资客客户，此此时推出出可以较较好地利利用该部部分资源源。物业总体体发展建建议1、商业2、住宅3、商务公公寓商业——采光中庭庭、绿化化、休闲闲椅、室内观光电梯梯…架空层——水体、雾景、、泳池、儿童童游乐…住宅——1、小户型物业业也可以送大大露台…2、小户型物业业也可以做成成复式单位…住宅——1、大堂（绿化、生态态、阳光…）商务公寓——2、商务中心（智能管理中中心、国际报报告厅、多媒媒体会议室…）3、标准单元（宽敞明亮的的通道、可随随意组合的单单元…）4、避难层——空中花园空中咖啡厅、、空中茶馆星光酒吧小型宴会厅雪茄、红酒室室总统签约室5、顶层第二部分外销A项目总体外销销比例为40%深圳外销前前景看好，2003年外销总成交交金额较往年年上涨23%。从历年深圳市市外销统计数数据发现，外外销置业区域域发生变化，，已不再局限限在于口岸物物业。这与外外销置业用途途中投资出租租型及工作型型比例上涨密密切相关。（（如右图）A项目总体外销销比例为40%据深圳**地地铺统计数据据显示，港人对福田片片区的认同度度仍逐年提高高，2004年一季度福田田片区的港人人租客已由2003年全年19.6%增至22%。据**2004年一季度外销销统计数据分分析显示，C.E.P.A正式实施后，，深圳的重要要作用也逐渐渐显现，而深深圳物业的投投资价值也显显露无遗香港经济的复复苏加之深圳圳良好的经济济环境使港人人在深圳投资资置业比例大大幅上升。明年地铁4号线的开通，，进一步拉近近本项目与皇皇岗口岸（今今年初皇岗口口岸已实施24小时通关）的的距离，将使使港人在本片片区投资置业业达到一个新新的高潮。2004年以投资概念念为主导的楼楼盘港丽豪园园、城市天地地在香港的推推广，对本项项目的入市起起到一定的市市场烘托作用用。B外销目标客户户群目标客户群的的细分及特征征部分香港炒炒家在深圳工作作的港人深圳方面有有业务往来的的港人在深圳有亲亲戚朋友的港港人经常来深圳圳消费对深圳圳环境比较熟熟悉的港人深港两地联婚婚型来深的生意意人B外销目标客户户群目标客户心态态分析心态1：看好C.E.P.A落实对房地产产市场的促进进，随着C.E.P.A签署后深港港两地互动动交流的深深入展开，，更多港人人来深谋职职，同时对对房产需求求也将进一一步扩大。。心态2：港人客户户对于地铁铁沿线物业业所能带来来的利润空空间已深有有体会，故故深圳地铁铁的开通，，轨道物业业将会是他他们的投资资置业的首首选。心态3：港人未来来一段时间间在深置业业时，依次次考虑的因因素为：交交通、总楼楼价、住宅宅的健康性性、周边配配套以及物物业管理，，本项目位位置不但临临近口岸且且周边的交交通便利、、配套齐全全，非常吻吻合他们的的需求心理理。C外销销目目标标客客户户群群外销销开开拓拓入入市市时时机机**认认为为，，鉴鉴于于项项目目目目前前情情况况，，项项目目较较适适合合的的外外销销入入市市时时机机为为：2005年9月下下旬旬。港人人在在深深圳圳投投资资置置业业会会首首选选现现楼楼，，按按照照本本项项目目的的预预计计工工期期，，故故9月下下旬旬在在本本项项目目主主体体封封顶顶、、样样板板房房完完工工之之后后再再进进行行外外销销推推广广是是较较为为适适宜宜的的。。一年之之中就销销售季节节而言，，项目应应避开7月和8月上旬淡淡季的影影响。8月下旬及及9、10月份则是是外销的的第二个个高峰期期，本项项目在其其间入市市，正是是港人看看楼的好好时机。。根据本本项目内内销7-8月入市，，本项目目在香港港推售时时已在深深圳市场场形成了了较好的的市场口口碑效应应及热销销氛围。。本项目目外销开开拓入市市时，以以住宅为为主，并并加推少少量商务务公寓及及商铺探探测市场场；另一一方面内内销推出出商务公公寓及商商铺时可可针对港港人团购购进行新新闻炒作作。第三部分分商业档次定位位——中档偏高高纵观深圳圳市相关关行业的的发展，，高档次次的消费费市场的的客户群群较小，，难以达达到良好好的经营营效果，，原有彩彩田南片片区部分分中档消消费场所所经营火火爆已经经是不争争的事实实，也更更加说明明了中档档偏高的的消费市市场之广广阔以符合市市场主流流的中偏偏高档品品牌经营营来吸引引消费者者，填补补彩田南南片区中中高档美美食休闲闲娱乐的的市场空空白点，，并以少少部分高高档品牌牌经营来来提高商商场的形形象档次次。中心东区区标志性性水景主主题休闲闲E站！——集购物、、美食、、休闲、、娱乐于于一体主题定位位在完善中中心区休休闲娱乐乐的基本本功能的的前提下下，为项项目赋予予一定的的物业形形象。为增加项项目的特特色，建建议本项项目在广广场、中中庭、休休闲区等等处设置置水景景景观、音音乐喷泉泉等以都市魅魅力所在在来形容容商场的的形象，，最能体体现项目目的品质质定位、、经营定定位、项项目之开开发高度度经营定位位打造深圳圳中心区区“吃喝喝玩乐购购”的第第一站！！休闲娱乐乐地带—3F国际美食食广场—2F时尚动感感前沿—1F租金定位位据**三三级市场场资料显显示，周周边相关关物业租租价范围围为：一层租价价范围：：230-280元/平方米结合本项项目的档档次形象象、特色色定位、、特殊的的地理位位置等综综合因素素，**公司建建议将租租价锁定定为：一层租赁赁均价：：270元/平方米根据楼层层定价行行业经验验比例进进行租金金价格推推导，即即：{1F：2F：3F=1:0.6:0.7}得出：一楼租赁赁均价：：270元/平方米二楼租赁赁均价：：162元/平方米三楼租赁赁均价：：113元/平方米以上价格格在具体体招商租租赁过程程中，可可以根据据实际招招商情况况进行相相应调整整。招商概念念经营休闲闲E站，占据据CBD赚钱之道道！诠释：在中心区区娱乐商商业项目目严重缺缺乏及原原有片区区同类经经营项目目参差不不齐分布布散乱的的现实情情况下，，本项目目适时推推出一个个全新的的、特色色的多功功能的休休闲驿站站，将为为商家提提供绝佳佳的经营营平台。。招商策略以超强的的商场硬硬件条件件及商户户组合定定位吸引引商家针对不同同商家实实施弹性性招商政政策以周详的的招商计计划部署署招商工工作。向管理要要效益，，以效益益引商家家招商进度度及工程程配合（2004-12-1———2005-4-30）第一阶段段2005-12-1——2005-1-15招商筹备备完成20%招商1月底能完完成商业业裙楼主主体框架架，招商商中心选选址和装装修到位位第二阶段段2005-1-16——2005-2-28正式招商商完成50%招商裙楼基本本装修完完成，并并按前期期所谈主主力商家家要求设设置相应应管道设设施第三阶段段2005-3-1—2005-3-30全面招商商完成90%招商外立面、、广场装装饰完成成，裙楼楼内部通通电通水水，主力力商家可可进场装装修第四阶段段2005-4-1—2005-4-30完成招商商完成100%招商商家全部部进场装装修，工工程部人人员配合合售价建议议通过租金金返算法法T=V/R（其中：T为销售均均价；V为年租金金；R为风险系数数）可以以得出：一楼销售售均价：：约40500元/平方米二楼销售售均价：：约24000元/平方米三楼销售售均价：：约16500元/平方米结合本项项目中心心东区门门户标志志性地位位，及地地铁开通通所带来来的巨大大升值潜潜力，并并根据全全国已开开通地铁铁城市的的地铁周周边物业业的升值值幅度在在6%-8%左右的规规律，**有信信心实现现的价格格为：一楼均价：：43000元/平方米左左右二楼均价价：26000元/平方米左左右三楼均价价：18000元/平方米左左右营销概念念投资CBD标志商业业，占领领中心财财富高地地！诠释：根据**研究，，目前市市场上绝绝大部分分商铺投投资者最最关注的的是商业业项目的的地位、、投资前前景、经经营定位位等因素素，尤其其标志性性特色商商业特别别容易唤唤起其投投资欲。。因此在在营销概概念推广广期要着着重宣传传“标志””、“中中心”、、“财富富”，最大大限度地地刺激投投资者的的眼球，，引起市市场高度度关注！！销售策略超长返租，，稳定回报报举行“**财富论坛坛”，推出出“换代式式商铺”投投资概念让项目成为为万众期待待之超级明明星创造社区商商业之奇迹迹，造就中中心区商业业之旗舰引导导新新投投资资概概念念，，引引领领市市场场潮潮流流销售售进进度度第一一阶阶段段2006-3-15——2006-4-15造势势积累累认认筹筹第二二阶阶段段2006-4-16——2006-5-15公开开发发售售完成成70%销售售第三阶阶段2006-5-16—2006-6-16全面销销售完成90%销售第四阶段2006-6-16—2005-6-30完成销售完成100%招商操作模式建建议方案一：引引进知名品品牌经营管管理公司进进行经营管管理优势：发展商不需需投入经营营管理力量量。可以借助管管理公司品品牌效应推推动前期招招商。知名品牌经经营管理公公司有丰富富的经营管管理经验，，能在短期期内将商商场场良性运作作。由知名品牌牌经营管理理公司经营营，对投资资者的信心心帮助极大大，对销销售有利。。劣势：在租金收益益不足以弥弥补返租支支出时，发发展商需从从销售额上上作一定的的补贴。不利于树立立发展商在在商业方面面的品牌。。方案二：由发展商组组建一定的的管理架构构，成立经经营管理公公司优势：商场的经营营收入全部部由发展商商所得，在在经营理想想的情况下下收益巨大大。可根据自身身公司战略略方向决定定返租销售售回报年限限。可以有效地地控制一楼楼经营商铺铺的形象和和二三楼的的经营业态态，能较有有效地保证证投资客的的长久收益益。在管理公司司自身发展展壮大后，，可进行连连锁发展，，输出经营营管理及品品牌盈利，，并可利用用商业项目目成功上市市融资。劣势：需承受一定定的经营风风险，但在在项目的成成功组合下下，风险较较小。对销售的促促进作用有有一定影响响。建议操作方方式：采用方案（1）对发展商较较为有利，，引进知名名品牌经营营管理公司司担纲经营营管理，并并与发展商商的品牌强强强联合，，加上项目目在位置、、硬件、包包装、经营营组合的强强大优势，，项目在经经营上的成成功机会极极大，且对对项目住宅宅、商务公公寓和商铺铺的后期销销售带来极极大的附加加值。深圳经过二二十多年的的发展，在在国外先进进经营理念念及管理的的不断引进进，深圳已已积累了大大量出色的的零售百货货业管理人人才，能为为项目的经经营管理提提供保障。。**优势及及典型案例例**商业部部拥有丰富富的商场策策划、招商商和销售经经验。在大量商业业项目的操操作过程中中，**积积累了大量量的品牌资资源。并与各大商商家建立了了长期而良良好的合作作关系，了了解各大商商家的选址址要求及发发展动态，，抢先一步步掌握深港港商业的新新动态。。**商业客客户积累**经过多多个商业项项目的操作作，与深圳圳著名的零零售商、餐餐饮经营商商、休闲娱娱乐业客户户都建立并并保持了良良好的合作作关系。零售业客户户吉之岛百货货(Jusco)家乐福(Carrefour)沃尔玛(Wal-Mart)深圳友谊百百货茂业百货屈屈臣氏(Watson’s)铜锣湾百货货百百佳佳超级广场场(Park’NShop)华润万佳人人人乐好又多（Trust－Mart）欧倍德（OBI）百安居（B&Q）好百年（HOBA）家福特（HomeFirst）金海马餐饮业肯德基(KFC)必胜客(PizzaHut)麦当劳(McDonald’s)大磨坊(Delifrance)大家乐饮食食集团大大快活活饮食集团团利苑酒家集集团潮潮江江春集团美心集团(Starbuckscoffee)东海海鲜酒酒家海逸海鲜酒酒家－逸和和轩海海港港绿茵阁咖啡啡厅蒙蒙地卡罗罗餐厅怡景西餐厅厅名名典典语茶咖啡啡专门店仙踪林台湾湾珍珠奶茶茶元元禄寿司司专门店故乡日本料料理广广州蕉叶咖咖喱屋休闲娱乐业业本色酒吧加加洲洲红星巴克红红磨坊坊滚石红红馆根据地男男孩女女孩金色时代东东方方魅力**代理经经典商业案案例1、中港城购购物广场位置：深圳圳福田区中中心区福强强路总建筑面积积：42000M2楼层：共六六层，其中中1——4层可售功能分区：：一一层：华伦伦天奴、肯肯德基等品品牌店二—四层：百佳佳超级购物物广场五层：时尚尚家居广场场六层：西湖湖春天大酒酒楼华南地区最最大的百佳佳旗舰店进进驻2-4层平均售价：：23000元/平方米开售时间：：2002年6月1日骄人业绩：：连续9天排队认购购，开创深深港商铺销销售排队认认购之先河河总铺位数2556个，42天销售铺位位2425个，回笼资资金近5个亿，销售售率高达95%开盘首日共共销售铺位位223个，成交金金额约5千万项目销售费费用约350万元，销售售费用仅占占销售额的的0.7%如何创造连连续排队认认购9天的销售神神话？通过精心合合理的策划划，运用超超前、先进进的销售手手法，在项项目开售前前期筹集了了超过1800个认购筹码码，并创造造了深港商商铺销售排排队抢购的的经典场面面，为项目目的成功打打下坚实的的基础。2、保利城商商场（友谊谊城）位置：南山山文化中心心区建筑面积：：7478M2销售率：100%均价：20300元/M2首层：30000元/M2二层：20000元/M2三层：10000元M2开售时间：：2003年2月骄人业绩提前2日超过100人排队认购购。开盘当天销销售铺位超超过200个，成交金金额约8000万。一个月实现现100％销售率。。推广控制在在0.8％以内。成功解码成功引进友友谊城百货货进驻。买铺即收2—5年租金。提供8年7％投资回报报。充分把握客客户心理，，出色组织织销售。出色的推广广策略，既既实现快速速销售，又又合理控制制推广费。。3、常兴时代代广场开盘时间：：2003.9.14地理位置置：南山山区桃园园路和常常兴路交汇处项目规模模：5层商业面面积近40000M2功能划分分：精品品百货+天虹商场场销售率：：6个月销售售率达80%主题定位位：——南山首席席地铁上上盖MALL商城——中国首个个“商铺铺银行””成功经验验分享准确的项项目定位位及策划划——成功制胜胜的关键键针对特定定的目标标消费群群，将铺铺位进行行科学划划分，直直接开发发符合市市场需求求的产品品借鉴国外外先进的的操作模模式。如如：首次次将国外外先进的的“房地地产证券券化”的的操作模模式结合合到深圳圳市场中中来，提提出“产产权式商商城”的的投资模模式；首首次提出出“商铺铺银行””的投资资概念和和模式。。大胆创新新的广告告媒体推推广——速销售的的催化剂剂宣传手法法上大胆胆创新，，运用了了集中、、挤压式式的广告告投放策策略运用全版版缮缟与与平面广广告相结结合，通通过媒体体的不断断造势，，短期内内迅速树树立项目目在商铺铺投资市市场的领领导品牌牌，迅速速引导成成交。第四部分分商务公寓寓目标客户户分析1、目标客客户来源源区域2、目标客客户特征征描述3、目标客客户心态态分析档次定位位——中档偏高高由于超高高层建筑筑体位于于深南路路边上，，有很好好的昭示示性，如如能树立立较好的的形象，，将能为为提升项项目整体体档次奠奠定一定定的基础础；项目周边边缺乏素素质较高高的办公公物业，，导致很很多中、、小型公公司租赁赁住宅物物业用作作办公，，因此，，创造高高质素的的办公环环境定能能填补周周边办公公物业市市场的空空缺；本项目目有相相当大大的比比例是是外销销市场场，外外销客客户对对产品品的档档次要要求较较高；；定位高高档物物业有有助于于提升升发展展商的的品牌牌。户型定定位由于产产品的的目标标客户户群体体为中中、小小型公公司（（自用用）或或小投投资客客，因因此，，标准准单元元的面面积定定位为为约50平方米米的商商务空空间。。各单单元之之间可可以根根据需需要随随意合合并，，组合合成为为100平方米米、150平方米米、200平方米米甚至至更大大的单单位。。户型配配比考虑到到产品品的灵灵活组组合性性、布布置结结构的的方便便，因因此建建议将将超高高层建建筑体体标准准层设设定为为统一一的平平面，，客户户可以以根据据需要要随意意合并并。我我司根根据总总建筑筑面积积推算算标准准层平平面面面积约约为1300平方米米，按按每个个单元元50平方米米（含含分摊摊交通通面积积）计计算，，可以以布置置约26个标准准单元元；标标准层层层数数除去去裙楼楼及架架空层层部分分，按按层高高3.6米计算算，可可以布布置约约30层。按按照以以上计计算，，建筑筑物总总单元元数为为780个。租金定定位根据各各因素素的修修正原原则调调整系系数计计算：：PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE=72.5元/平方米米/月根据市市场比比较法法，我我司预预测本本产品品租金金能够够达到到约70——75元/平方米米/月。售价定定位根据各各因素素的修修正原原则调调整系系数计计算：：PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE=11450元/平方米米综合考考虑其其它因因素，，根据据市场场比较较法，，我司司预测测本产产品售售价能够够达到到10500—11000元/平方米米。营销概概念目前，，深圳圳市已已经有有许多多写字字楼都都标榜榜“5A””、甲级级等称称号，，但实实际上上，这这些写写字楼楼还没没有能能够提提供真真正的的“生生态环环境””。而而本产产品的的目标标客户户群体体是都都市的的新锐锐一族族，他他们是是“时时尚””的，，他们们是““热爱爱生命命”的的，他他们是是最求求“健健康工工作””的………他们