武汉某城市综合体营销策划实例

2012.07.13分享案例武汉中央文化区——规划设计定位：“中国第一、世界一流、业内朝拜之地”，是武汉市影响力最大、最受关注的大型文化旅游项目项目区位武汉中央文化区——项目概况项目概况项目地址中北路与东沙大道交汇处占地面积180万平方米其中建筑面积340万平方米豪宅155万方万达广场19万方写字楼45万方汉街20万方电影文化主题公园8万方酒店18万方开工时间2010年12月汉街开业2011年9月底文化旅游项目建成2013年武汉中央文化旅游区位于武昌区核心，是“东湖、沙湖联通工程”的核心启动项目。项目占地1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，是万达集团集十年商业地产经典之大成，斥资500亿人民币，倾力打造的以文化旅游为核心、兼具商业、商务、居住功能为一体的世界级文化旅游项目。武汉中央文化区——项目总体规划功能布局湖景豪宅155万方室内电影主题公园8万方5A级写字楼45万方“汉秀”剧场6星级酒店5星级酒店共18万方楚河、汉街20万方汉街万达广场（购物中心）19万方武汉中央文化区——汉街概况汉街武汉中央文化区的重要内容是“汉街”商业步行街，汉街位于楚河南岸，总长1500米，总面积18万平方米。功能包括商业、美食、休闲、娱乐等多种业态，集合200多个国内外一流商家。是中国惟一集结全球所有顶尖时高尚流行大牌商家的商业步行街，汉街以民国风格建筑为主体，极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插其中，充分表达对历史的尊重和未来的憧憬。汉街建成开业后，必将成为“现代版的清明上河图”。武汉中央文化区——汉街概况外街（一期J2，J4段）开盘时间2011.6.24销售价格5—6万/㎡套数58套面积段100—400㎡主力面积200㎡去化率100%J4J2外街于2011年6月24日开盘，此次开盘未公开，仅对部分客户群体。价格在5—6万/㎡。已全部售罄。内街（临楚河段）租售状态已满租租金不详入驻品牌星巴克、湖锦、杜莎夫人蜡像馆、HM、C&A、ZARA旗舰店、苏荷酒吧等内街内街整体招商，已经满租。包含了3座大型酒楼，此外则是沿河的小型商铺、小型餐饮、旅游休闲、酒吧等等，高度不超过3层。武汉中央文化区——汉街概况汉街的总建筑面积约20万平米。世界30大品牌将中国旗舰店开在汉街，如亚洲最大的星巴克咖啡馆，除经营外，还有专门楼层展示咖啡文化；有国内最大的麦当劳，其设计从12套方案中择优选出，到时定会给人惊喜；有NIKE全球形象店，是除美国之外的全球第三家，其产品全部自美国进口，并有客户定制服务；还有米其林餐厅、业内最顶级的柏斯琴行旗舰店……此外，汉街还一次性引入国际10大快时尚品牌，香港第一翠华茶餐厅、意大利知名浓缩咖啡品牌LAVAZA、辉哥火锅、湘鄂情、广州著名餐饮品牌中森名菜（红馆、澳门街、燕窝粥）、俏丽方、苏荷、汉街酒号等餐饮名店也悉数亮相。主要客户群体：中省直机关所在地公务、政务、商务白领；年轻时尚、潮流达人；高校教职类消费人群；旅游及创意文化人群；中高收入家庭；流动高端类消费（酒店人群）等。红灰相间的清水砖墙、乌漆大门、铜制门环、雕着巴洛克卷涡状山花的门楣、石库门头、青砖小道……这是100年前老武汉曾经的身影，也是100年后汉街的实景。武汉中央文化区——汉街特色名人广场：文化区设置五个名人广场，分别为屈原广场、昭君广场、知音广场、太极广场、药圣广场，以此纪念湖北历史文化名人，提高楚人文化的影响力。大众戏台：汉街中部广场设置有大众戏台，为展示武汉丰富的群众业余文化活动提供免费场所。名人蜡像馆：汉街引进了世界极富盛名的“名人蜡像馆”粉丝们可以与自己心目中的偶像亲密接触、合影留念。美术馆：汉街规划有美术馆、博物馆、展览中国近现代画作及文物。万达电影城：万达电影城位于汉街中段，共设有20个影厅，总座位数3500座，其中包括数字3D影厅、IMAX巨幕影厅，是国内规模最大、设施最先进的电影城之一。游轮观光：为方便东湖、沙湖与楚河的观光游览，万达集团重金打造五艘豪华、低噪音、零排放的环保游船，用于东湖、沙湖、楚河之间水上旅游观光。武汉中央文化区——写字楼概况45万平米武汉最大国际智能写字楼群武汉时代中心由8栋国际一流甲级写字楼（4栋24层及4栋40层）组成，地上面积45万平方米，完全按绿色环保、节能、智能化标准设计。2011.8.27首推写字楼K3-3号楼（1栋24层高层，一层架空）；120-1700平米写字楼共230套。8月27日开盘，推出230套房源，当日销售203套，报价14820-21120元/平米；折后均价16000元/平米，开盘销售率为88%；K3-3武汉中央文化区——室内电影主题公园与汉秀剧场介绍电影文化主题公园：汉街西端，万达集团投资30亿元，建造全球惟一的电影文化主题公园，总建筑面积8万平方米，建筑创意由马克·菲舍尔先生取自楚汉文化精髓——编钟，主题公园共设有七个电影科技娱乐项目。有4D影院、5D影院、飞行影院、互动影院、体验影院、太空影院、魔幻餐厅等。该项目汇集全球最新顶尖电影娱乐科技，堪称“室内环球影城”“汉秀”剧场：位于汉街东端，是万达集团与世界著名的美国弗兰克演艺公司合作，投资25亿元打造的超越目前世界所有演艺水平的舞台节目。剧场建筑由全球顶尖建筑大师，北京奥运会、广州亚运会、伦敦奥运会开幕式艺术总监马克·菲舍尔先生设计。“汉秀”剧场建筑外型灵感来自中国传统红灯笼造型。“汉秀”剧场的投资建设，是中国文化产业的里程碑事件。武汉中央央文化区区——高尚居住住区概况况155万平米国国内最高高尚御水水豪宅中央文化化区规划划地上155万平方米米的高尚居居住区，，将打造造中国一流流水平的的精品华华宅。万达集团团集二十十多年开开发经验验，打造造代表中中国最高高水平的的御水豪豪宅，同同时也配配备住宅宅底商。。武汉中央央文化区区——配套情况况万达广场场全国一一号旗舰舰店19万平方米米汉街万万达广场场。项目总共共4层，拥有有精品百百货、超超市、电电玩、KTV、电影城城、健身身中心、、数码广广场等主主力店，，并汇聚聚众多国国际国内内一线品品牌，是是万达集集团全国国的一号号旗舰店店。项目招商商目前正正在进行行中。30亿打造国国内最奢奢华酒店店集群万达集团团投资30亿元，在在东湖、、沙湖共共打造5个酒店：：六星级万万达君悦悦酒店、、六星级级万达威威斯汀酒酒店、五五星级万万达皇冠冠假日酒酒店、三三星级假假日快捷捷酒店和和商务酒酒店，满满足游客客各种档档次的需需求。总建面18万方，共共1200间客房，，全面提提升武汉汉市旅游游设施水水准。武汉中央央文化区区——项目道路路示意图图以及桥桥梁介绍绍楚河为一条开开敞式的的生态景观观河，连接沙沙湖与水水果湖，，长约1.7km，渠底宽宽20～40m。楚河之之上布置置了四座跨楚楚河的景景观桥梁梁将楚河两两岸的市政道路路衔接在一起。。桥梁设计计结合汉汉街商业业街沿楚楚河自东东向西从从古典到到现代的的逐渐过过渡的建建筑风格格，实现现桥梁景景观由古古至今，，由过去去到未来来的跨越越，分别别呈现了了古典、、近代、、现代以以及超现现代的桥桥梁风格格，沿楚楚河自东东向西逐逐渐过渡渡形成””时间轴轴”；桥桥梁采用用了不同同材质，，形成了了“石””之桥、、“钢””之桥、、“混凝凝土”之之桥以及及“光””之桥的的“材料料轴”。。武汉中央央文化区区——桥梁概况况：四座景景观桥既既相互联联系又各各具时代代特色，，以时间间为线索索体现造造桥理念念及技术术的演变变，在空空间上并并列，在在时间上上继起，，使得四四座桥梁梁在空间间和时间间上联系系紧密形形成同一一个系列列，达到到与汉街街建筑风风格的协协调东湖路桥桥采用了了欧洲古古典“塔塔楼”式式景观桥桥设计理理念，““横三段段纵三段段”的设设计手法法，使得得塔楼屋屋顶及墙墙体材料料具有古古典韵味味。中北路桥桥采用钢钢架、铝铝合金等等近代建建筑材料料，主体体结构呈呈拱形，，拱形钢钢构高低低错落，，造型轻轻盈细腻腻，将形形式美和和结构美美有机结结合，形形成艺术术景观和和变化的的光影效效果。沙湖大道道桥是现现代风格格的“力力”之桥桥，采用用拉索的的结构形形式，将将塔的优优美形态态和拉索索的方向向性结合合，使桥桥梁整体体风格具具有雕塑塑感，又又蕴含张张力。烟霞路桥桥是超现现代风格格的“光光”之桥桥，白天天阳光照照射下，，“纽””带变幻幻的钢结结构形成成了光影影对比；；夜晚间间，彩色色变幻的的led如与周边边的商业业气氛浑浑然一体体，生动动协调。。个案总结结：武汉中央文化区是万达的巨橼之笔，是万达利用文化、环境、策划、设计资源提高土地价值的重大工程。

国内外利用文化创意改善商业地产经济效益的案例很多，如拉斯维加斯、上海的新天地、香港的朗豪坊、法国的蓬皮杜中心等国际、国内的成功案例表明：情景化商业地产做的好，可以提高物业价值20%以上，还能对周边的物业产生价值提升作用。万达第四代模式就是情景化的模式，这是万达克服项目文化特色不明显，商业价值偏低的又一次自我修正的模式升级，是万达又一次重大进步。从总体开发发理念来看，万万达还把把自己定定位成一一个普通通的开发发商，这这么大的的项目实实际上承承担了城城市功能能性的开开发，应应当定位位更高，，不应当当仅仅从从建筑的的角度来来诠注城城市，而而是全面面关注各各个城市市要素，，在“城城市”、、“环境境”“社社会”““经济””全面和和谐、均均衡、匹匹配上进进行规划划的战略略设计。。从总体体来看，，这是一个个创造理理念的项项目，如如果仅仅仅抓住““中央文文化区””来看，，就显单单薄。从功能设置来看，也有必必要调整的。。从单个功能能设计来看，，有些功能的的设置是有冲冲击力，如汉汉秀剧场、电电影主题公园园，但是从相互关系来来看，协调性性有待提高。如世界级的的文化项目怎怎么和楚汉文文化的接轨，，国际级的地地标怎么和市市民广场融合合的问题，这这就要求万达达在策划方面要要更加开拓视视野，更加周周密，其中业业态的互融互互动，相以为为景是重要的的关注点。从文化导入来看，时尚元素还没没有用好，对对国际、国内内的文化审美美倾向研究的的功夫还没有有做足。从现在的设计计来看，有国国际化和时尚尚化的意思，，但是作为万万达模式升级级版还可以做做的更精致些些。把中国文文化和国际时时尚、审美结结合的最好的的是“旗袍””，旗袍是最最中国的，也也是最国际时时尚的，用旗旗袍的手法打打造中国的国国际地标一定定会成功。项目策划离世界级水平平还差一点距距离，如主要要