某集团内部管理课程之项目开发与运营

项目开发建设的运营管理

现象很重要,比现象重要的是数据;比数据重要的是理解,比理解重要的是结论,比结论重要的是执行,永远重要的是目标.项目开发建设的运营管理

正向思维：经历很重要,比经历重要的是经验;比经验重要的是上升到理论,比理论重要的是标准,永远重要的是优化与发展.逆向思考：目的目标（KPI）计划执行方案我们面临复杂系统的环境1、我们自以为我们能预测未来。事实上，客观环境和条件是动态变化的。2、我们自以为我们的预测是正确的。其实我们的认识是有限的。3、有时我们认识能力导致复杂问题简单化了；有时我们把简单问题复杂化了，无法把握本质。4、简单中思考复杂；复杂中寻求简单。5、越复杂系统改进空间越大。企业关注的问题

最关心投资与收益；机遇与回报；竞争优势；业绩增长。

最怕风险（不确定性）：政策、市场、技术、进度、成本、人••••

最大的风险失控，企业-“三控”；项目-“三控”“二管”“一协调”

最有效的办法

全过程、系统、企业层面的集成运营管理定位

行业定位制造业?服务业?金融业?集成?服务?投资?

全生命周期的价值链和利润链

公司定位领跑者跟跑者追跑者差异化领先者…….

专业化多元化(纵向、横向)

项目定位地块时空定位（动态属性）产品定位（产品…..极品）

个人定位

专业管理操作集成(整合)到位不越位补位不抢位房地产运作的境界挣钱------生产经营型赚钱------竞合整合重组生钱------资本运作來錢------资金资本+智力资本项目开发建设的运营管理

核心能力1：周小川：每次危机都呈现出不同的特征，核心能力在于能迅速判断问题的本质，并采取相应的措施(准、快、狠的折腾)。例：1、预售条件变化2、供电政策变化3、90/70政策

4、…………项目开发建设的运营管理

核心能力2

1、发现及挖掘动态的需求2、及时满足需求的能力核心能力31、概念能力2、整合能力3、技术能力项目开发建设的运营管理

核心能力4：平衡能力（匹配能力）

资金平衡：现金流平衡（生存及安全）土地、客户、产品/区位、品味、价位供需平衡（存、供、销）系统平衡：复杂系统、自平衡系统、简单系统资源平衡：供需平衡、内外平衡项目开发建设的运营管理

管理层次

1、技术层面：工具，效率，质量，成本2、科学层面：体系、系统、规律、方法论3、哲学层面：认识论、本质、目的4、文化层面：价值观、价值认同5、艺术层面：精神（作品、精品、极品）运营战略与与管理运营战略一种总体决决策决策模模式，通常常在市场需需求和运营营资源之间间进行协调调，对任何何类型运营营组织的长长期运营能能力以及这这些能力对对整体战略略所做的贡贡献产生影影响运营管理对创造并交交付产品和和服务的资资源和流程程进行管理理的活动运营战略与与管理运营战略与与管理之间间关系时间跨度分析层次聚合度抽象程度运营战略与与管理1、运营战略略影响因子子1.1市场－－““由外向内内”市场特征竞争对手影影响绩效目标运营战略与与管理1.2资源－－““由内向外外”运营资源和和流程无形资源工艺流程和和例行程序序能力动态能力决策领域运营战略与与管理1.3市场、资源源影响因子子相结合运营战略该该如何选择择？风险定义1、风险是是一种不确确定性(说、算、、看／人、、事）2、风险是是损失或伤伤害（赢与亏，，多与少，，局部与总总体）3、风险是是预期与结结果之间的的差异成功（满意意）=X=结果-预期期X：大于零；等等于零；小小于零４、最大的的风险因素素是人能力与价值值观矩阵（（四种人））5、最大的的风险是战战略风险战略风险行业风险利润、成本本、供求、、政策、经经济周期竞争对手风风险国际、国内内，差异化化，独一无无二技术风险险更新、创创新、流流程（弹弹性）品牌风险险变质、崩崩溃。重重新定义义客户风险险客户分析析、服务务系统，，市场试试验项目风险险备选方案案发展停滞滞风险量降、价价降量增增，无新新产品。。创新、创创造需求求。风险来源源政策风险险土地、贷贷款、预预售、按按揭、配配套市场风险险“玉佛城城”价格格调整（（黄金/陷阱））技术风险险“瑞南新新苑”““御御景圆””进度风险险“金钟广广场”——金融风风暴合约风险险成本风险险质量风险险人的能力力及信用用风险风险评估估及应对对方法如何识破破美丽的的谎言，，如何避免免虚构的的成功，，如何绕过过隐蔽的的陷阱，，如何发现现深埋的的金矿。。风险评估估及应对对方法识别与评评估风险险严重性、、发生概概率、时时间、动动态量化风险险寻找机遇遇缓解风险险的计划划应对风险险五层次次以不变应应万变，，忽视风风险以实力换换时间，，降低风风险培养洞察察力，感感知风险险增加灵活性，，适应风险寻找不对称性性，消除风险险方向比方法重重要方法与与态度一样重重要方向－做什么么做正确的事；；应该做什么么，能够做什什么，必须做做什么。方法－怎么做做企业：首先住住宅房产一流流，然后向边边际房产发展展。部门：投资（（趋势、时空空、时点），，产品（顺应市市场，引领消消费，区位、、价位、品位位统一，产品品—极品）），市场（客户系系统—类别、、需求、途经经）服务（满足需需求，创造需需求）效果比效率重重要怎么做（方法法）—正确地地做效果＝做对事事+高效效率-效果-效益“第一次就把把正确的事做做正确”“以最少的次次数把正确的的事做正确””“第一次就把正正确的人放在在正确的位置置”谁来做（用对对人）能做的人（能能力+人品）想做的人（主主动，独立承承包商的思维维）信任、平台、、能力、激情情。激励与绩效发发展与能力力衡量标准局部绩效，系系统绩效，单单干、合作。。做了如何期望，激励，，价值与价格格一致，贡献献与报酬一致致；发展与能力：能者上，平平者让，庸者者下做得如何考核（数据说说话），奖惩惩（物质与岗岗位），申报报奖项（例如如：成本节约约奖，创新奖奖，协作奖））。制度管事，文文化管人（价值认同，，同甘共苦，，共创辉煌）），做大的前提做做强的基础础规范化市场化专业化集成化数字化（演示）国际化人才、模式、、认证、合作作、开发决策科学化流程合理化管理规范化操作信息化目标数据化责权利一体化化。项目投资决策策与风险管理理项目选择及洽洽谈项目投资机会会分析（案例例：杨浦项目目）项目投资论证证会（案例：沈阳阳项目-工程程与投资的区区别）项目投资决策策项目可行性研研究项目动态评估估及决策调整整案例1：御景景圆定位调整整（房型、面积积、标准、成成本）项目动态评估估及决策调整整案例2：玉佛佛城价格调整整（黄金/陷阱阱）决策与时空规规划与时时空地块时空一维：地地段二维：形形状三维：空空间四维：时时间+空间=“时空”n维:生态文文化历历史选择时机整整合资源策划与规划环环境境与规划市场与产品建建筑与与装修建筑时空一维：方方位二维：房房型三维：内内外空间间（错层、复式式、低窗••）四维：时时间+空间=“时空”n维:风格文化化生态智智能项目规划设计计与风险管理理规划设计的目目标1.在功能与与形式统一的的基础上,创创造亮点和卖卖点;2.物有所值值;3.比较价格格价格类型:总总价、单单价、得房率率。价格单位：价价格/套、价价格/建筑面面积价格/使用面面积4.规划设计计应用定量化化的手段来研研究.项目规划设计计与风险管理理规划容积率性性能价格比1.容积率率是区分物业业类别的关键键指标0.2~0.4独独立式别墅墅0.4~0.6双双联式别墅0.8连连排排别墅1.2~1.5多多层2.容积率与与利润的关系系非线性关系，，多因素（地地价是关键））3.规划布局局与产品价值值最好资源用于于价值最高处处。项目规划设计计与风险管理理道路的规划布布局与价格性性能比1．道路的覆覆盖率及有效效覆盖率２．定量分析析道路的经济济指标3．道路的类类型项目规划设计计与风险管理理空间设计与性性能价格比１．户型设计计的三维化大空间的层高高，空间的容容积系数，空空间的使用系系数．２．室外空间间设计宜人的空间和和环境，空间间的变化与活活力．规划设计中的的一体化解决决方案规划决策：市市场(客户)－规划－效益益分析－建设设管理－市场场项目规划设计计与风险管理理御景圆项目（（+演示）“时空”定位位；弹性设计计；动态调整整；“园中楼楼”；需求层层次。瑞南项目（+）提香别墅---朝向白马花园---九宫阁鹭岛别墅苏州玲珑湾——组合户型产品的“时空空”定位产品商品品作品精品品极品(附加值超超额利润)区位、价位、、品味成功的最高境境界综合效益高度度统一经济效益社社会效益益环境效效益品品牌牌效益益以人为为本超超越自自我精确制制导错错位竞竞争纵深发发展个个性服服务科学管管理创创新制制胜持续赢赢利能能力项目开开发建建设的的运营营管理理管理—来源于于目的的和目目标目的—企业：：利润润，效效益；；员工工：收收入，，发展展。目标—打造提提升价价格的的品质质，控控制影影响成成本的的各个个环节节（过过程））和因因素（（动因因）。。项目开开发建建设的的运营营管理理计划思维活活动：：认识过过程—真理导导向，，“实实在是是什么么”计划过过程—目的导导向，，“价价值性性问题题”，，创造造一个个“实实在””计划能能力：1、认知知和辩辩识能能力（（特定定事物物、环环境、、状态态）2、确定定目标标和运运筹的的能力力：在在价值值合理理性与与工具具合理性的的“张张力””中找找到一一条从从“初初始状状态””到达达“目目的状态””的““合理理路径径”3、想象象（概概念能能力））和预预见的的能力力：4、意志志、选选择和和决策策能力力计划研研究：计划划要素素的分分别研研究，，要素素相互互作用用的研研究。。项目开开发建建设的的运营营管理理“三控控”““二管管”““一协协调””进度控控制、、成本本控制制、质质量控控制；；合约约管理理、信信息管管理；；综合合协调调计划(进度度)管管理目标-过程程（活活动））-程程序-监控控-调调整进度与与政策策风险险管理理进度与与成本本风险险进度与与时机机（快快与慢慢）项目开开发建建设成成本的的运营营管理理利润增增长的的途径径成本+利润=价格价格-成本=利润价格：