LOGO成本法的基本要素重置成本经济性贬值实体性贬值功能性贬值课件

第二章资产评估方法

第二章资产评估方法1学习目标

理解资产评估基本方法的概念、适用范围，熟悉资产评估方法选择的基本依据；了解各种评估方法间的关系；熟练掌握资产评估的市场法、收益法、成本法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。学习目标理解资产评估基本方法的概念、适用范围，2案例导引

2009房企借壳盛宴

目前，内地市场的借壳主要以资产为对价认购壳公司增发股等方式来完成，故运作核心在于拟置入资产的评估值与壳公司股价。统计数据显示，内地市场的买壳、借壳主要集中于房企及矿企，而这两类企业在借壳时的资产评估增值动辄达数倍。造成增值率高的主因是房企在评估土地资产时，倾向于使用假设开发法等以未来收益为基础的评估方法。而在实务中，因其所需参数的获取渠道较有限，使运用过程中人为预估、人为选取的弹性空间极大。另一方面，由于不少壳资源本身就是地产企业，故在其他房企在借壳时还存在置出资产评估值偏低的情况。同样是德棉股份，置入资产的评估增值率达2倍以上，而置出资产的增值率为零。究其原因，系置出的土地资产在评估时适用成本法，且评估基准日为2007年1月1日所致。案例导引2009房企借壳盛宴3案例说明什么问题？不同的评估方法对资产的评估价值会产生影响评估方法不同评估方法具体运用的约束条件案例说明什么问题？不同的评估方法对资产的评估价值会产生影响评4主要内容第一节市场法1第二节收益法2第三节成本法3第四节评估方法的选择4主要内容第一节市场法1第二节收益法2第三节成本法5第一节市场法市场法的基本含义

市场法的应用前提

市场法的操作程序

市场法的主要技术方法

第一节市场法市场法的市场法的市场法的市场法的主6市场法的基本含义一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上有相同用途替代品的现行市价，市场法就是基于这样的理论和原则而得到运用的市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估技术方法。市场法不仅容易被资产业务各当事人接受，也是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。市场法的基本含义一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意7市场法的应用前提

两个基本前提要有一个活跃的公开市场公开市场上要有可比的资产及其交易活动市场法的应用前提两个基要有一公开市场上要有可比的资产及其交8市场法的操作程序收集参照物及其相关信息资料确定评估对象与参照物间的比较因素指标对比与量化差异调整已经量化的对比指标差异综合分析确定评估结果市场法的操作程序收集参照物及其相关信息资料确定评估对象与参9市场法的主要技术方法直接比较法:

评估对象评估价值＝参照物成交价格×评估对象修正指数/参照物修正指数类比调整法:

资产评估价值＝参照物价格×交易时间差异修正系数×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交易情况修正系数×个别因素修正系数市场法的主要技术方法直接比较法:类比调整法:10直接比较法举例[例2—1]某企业需要处置一批设备类资产共10件，在评估基准日与这10件设备完全相同的参照物在市场上的正常交易价格为200万元，考虑到该企业所处置的设备类资产需一次性处置，整体交易将会形成一定的价格折扣，经市场调研和分析，折扣率一般会在10％～15％，考虑到还要尽快交易，因此，折扣率取20％。资产评估价值＝200×（1—20％）＝160（万元）直接比较法举例[例2—1]某企业需要处置一批设备类资产共11第二节收益法收益法的基本含义

收益法的应用前提

收益法的操作程序

收益法的主要技术方法

第二节收益法收益法的收益法的收益法的收益法的主12收益法的基本含义收益法的思路认为，资产的价值是资产能够给所有者带来的收益，总的情况是在风险一定的情况下，收益大、价值大；收益小、价值小。

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。收益法容易被资产业务各当事人接受，也是资产评估中最具说服力的评估方法之一。收益法的基本含义收益法的思路认为，资产的价值是资产能够给所13收益法的应用前提

四个基本前提被评估资产可持续使用或经营

被评估资产的未来预期收益可以预测和衡量

资产的预期获利年限可以预测所承担的风险也可以预测，并可以用货币衡量收益法的应用前提四个基被评估资产可持续使用或经营被评估资14收益法的操作程序收集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料

分析测算评估对象未来预测收益确定折现率或资本化率用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值

分析确定评估结果

收益法的操作程序收集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资15收益法的主要技术方法针对评估对象未来预期收益有无限期的情况，分为有限期的评估方法和无限期的评估方法

针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法

收益法的基本计算表达式为：收益法的主要技术方法针对评估对象未来预期收益有无限期的情况16收益法举例[例2—2]某收益性资产预计未来5年收益额分别是20万元、25万元、28万元、25万元和28万元。假定从第6年开始，以后各年净收益均为25万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下的评估值。首先，确定未来5年收益额的现值现值总额=20/（1+10%）+25/（1+10%）2+28/（1+10%）3

+25/（1+10%）4+28/（1+10%）5=20×0.9091+25×0.8264+28×0.7513+25×0.6830+28×0.6209=94.3386（万元）其次，将第6年以后的收益进行资本化处理，即25÷10%=250（万元）最后，确定该企业评估值企业评估价值=94.3386+250×0.6209=249.56（万元）

收益法举例[例2—2]某收益性资产预计未来5年收益额分别是217第三节成本法成本法的基本含义

成本法的应用前提

成本法的基本要素

成本法的主要技术方法

第三节成本法成本法的成本法的成本法的成本法的主18成本法的基本含义成本法的理论基础是生产费用价值论，即资产价值取决于其在构建时的成本耗费。

成本法是指通过估测被评估资产的重置价值(也称重置成本)，以及被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将贬值从重置价值中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

由于被评估资产再取得成本的有关数据和信息来源较广泛，并且资产重置价值与资产的现行市价及收益现值也存在着内在联系和替代关系，因而，成本法也是一种被广泛应用的评估方法。

成本法的基本含义成本法的理论基础是生产费用价值论，即资产价19成本法的应用前提

四个基本前提被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态形成资产价值的耗费是必需的，应体现社会或行业的平均水平.应当具备可利用的历史资料。被评估资产的价值是随时间的推移而贬损的。

1234成本法的应用前提四个基被评估资产处于继续使用状态或被假定处20成本法的基本要素重置成本

经济性贬值

实体性贬值功能性贬值成本法的基本要素重置成本经济性贬值实体性贬值功能性贬值21重置成本1资产的重置成本就是资产的重新建造或重新购置所支出的成本、费用。

2复原重置成本3更新重置成本

重置成本1资产的重置成本就是资产的重新建造或重新购置所支出的22贬值1资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。2资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。3资产的经济性贬值是指由于外部经济环境的变化，如宏观经济政策调整、市场供求的变化等引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。贬值1资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力23成本法的主要技术方法成本法的计算公式为：资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值

重置成本的估算方法

实体性贬值的估算方法

功能性贬值的估算方法

经济性贬值的估算方法

成本法的主要技术方法成本法的计算公式为：重置成本的估算方法24重置成本的估算方法重置核算法功能价值法物价指数法重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，按资产的成本、费用构成，以现行市价为标准，逐项计算然后累加得到资产的重置成本的方法。

也称价格指数法。可以利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本。也称功能系数法、类比估价法，是指利用某些资产的功能(生产能力)变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。重置成本的估算方法重置核算法功能价值法物价指数法重置核算法亦25实体性贬值的估算方法观察法使用年限法修复费用法是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，通过对资产实体各主要部位的观察以及仪器测量等方式进行的技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、等因素，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。

是假设设备所发生的实体性损耗是可以通过修理或更换损坏部分得到补偿，利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法

使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率(程度)，进而估测资产的实体性贬值。使用年限法数学式表达为：资产实体性贬值率＝实际已使用年限÷总使用年

实体性贬值的估算方法观察法使用年限法修复费用法是指由具有专业26功能性贬值的估算方法功能性贬值的具体体现功能性贬值是由于技术相对落后造成的资产贬值，是无形损耗的一种。功能性贬值可以体现在两个方面：二是从产出能力角度看，在运营成本相类似的情况下，被评估资产的产出能力要低于同类技术先进的资产。一是从运营成本角度看，在产出量相等的情况下，被评估资产的运营成本要高于同类技术先进的资产。功能性贬值的估算方法功能性贬值的具体体现功能性贬值是由于技术27功能性贬值的估算方法功能性贬值估算步骤1、将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较，这里的运营成本包含材料的损耗。

3、估计被评估资产的剩余寿命

2、计算二者的差异，确定净超额运营成本

4、以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值)功能性贬值的估算方法功能性贬值估算步骤1、将被评估资产的年运28经济性贬值的估算方法经济性贬值的具体体现资产经济性贬值是指因资产的外部环境变化所导致的资产贬值。就表现形式而言，资产的经济性贬值有两种，一是资产利用率下降，甚至闲置等；

二是资产的运营收益减少。因此，经济性贬值的计算也存在两种方法。

经济性贬值的估算方法经济性贬值的具体体现资产经济性贬值是指因29经济性贬值的估算方法经济性贬值的计算方法1、间接计算法(生产能力估算法)该方法主要测算的是因资产利用率下降所导致的经济性贬值。经济性贬值率=×100%

2．直接计算法该方法主要测算的是因收益额减少所导致的经济性贬值。经济性贬值额＝资产年收益损失额(1-所得税税率)×(P／A，r，n)经济性贬值的估算方法经济性贬值的计算方法1、间接计算法(生产30经济性贬值举例

[例2--9]某被估生产线尚可使用3年，原设计生产能力为年产3000000产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少10000台左右，每台产品净利润100元，企业所在行业的投资回报率为10％，所得税率为33％，计算其经济性贬值率和经济性贬值。根据上述条件，功能价值指数x取0.6，则该生产线的经济性贬值率及经性贬值额为：经济性贬值率=[1-（20000/30000）0.6]×100%

＝[1-0.784]×100%=21.6%经济性贬值额=[30000--20000)×100)]×(1--33％)×(P／A，10％，3)＝1000000×(1--33％)×2．4869=1666223(元)经济性贬值举例[例2--9]某被估生产线尚可使31第四节评估方法的选择1、评估方法之间的关系各种资产评估基本方法所体现的思路不同，方法之间的区别是明显的，它们是从不同角度和不同方面实现评估目的和目标的手段。不同的资产评估基本方法由于自身的特点对既定信息基础和评估条件下的资产评估就存在着是否适应的问题，也就是说不同方法对信息基础的要求存在着明显的差异。

2、资产评估方法的选择首先要满足评估的特定目的、资产价值类型、评估市场条件，以及评估时对评估对象使用状态设定的需要。

不同评估方法在评估不同类型的资产价值时，在效率上和直接程度上的有差别，选择最直接且最有效率的评估方法完成评估业务。

正确认识资产评估基本方法之间的内在联系以及各自的特点，以及各方法所需要或适应的条件和状况，是评估人员恰当地选择评估方法，合理、高效地进行资产评估的重要前提。第四节评估方法的选择1、评估方法之间的关系2、资产评估32资产评估方法的比较名称市场法收益法成本法含义市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。基本要素参照物成交价格被评估资产的预期收益；2、折现率或资本化率；3、被评估资产取得预期收益的持续时间。1、资产的重置成本；2、资产的实体性贬值3、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。基本前提1、活跃的公开市场；2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。1、被评估资产或所涉及的评估对象可持续使用的持续经营；2、被评估资产的未来预期收益可预测并用货币衡量；3、资产预期获利年限可预测；4、资产拥有者获得预期收益所承担的风险可预测并用货币衡量。1、被评在资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；2、应当具备可利用的历史资料；3、形成资产价值的耗费是必需的。评价利用市场法可以直接评估单项资产的价值，也适用于在市场法中估测评估对像与参照物之间某一种差异的调整系灵敏或调整值，但是市场法中具体方法的使用必须满足最基本的前提条件。适宜于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称，以及成本费用无法或难以准确计算的资产。收益法的局限性；1、收益法的应用需具备一定的前提条件；2、收益法的操作含有较大成分的主观性。成本法主要适用于继续使用前提下的资产评估。对于非继续使作前提下的资产，如果运用及成本法进行评估，需对成本法的基本要素做必要的调整。资产评估方法的比较名称市场法收益法成本法含义市场法是指利用市33本章小结理解资产评估基本方法的概念、适用范围，熟悉资产评估方法选择的基本依据熟练掌握资产评估的市场法、收益法、成本法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法本章小结理解资产评估基本方法的概念、适用范围，熟悉资产评估熟34本章思考题1、什么是资产评估方法中的市场法、收益法和成本法？2、市场法、收益法和成本法各自的适应前提是什么？各种各种资产评估方法之间有哪些主要联系和区别？3、用不同评估方法对同一资产进行评估后其结果应如何处理？4、评估工作中对某一评估对象进行价值评估时，应怎样选择评估方法？本章思考题1、什么是资产评估方法中的市场法、收益法和成本法？35谢谢大家！谢谢大家！36第二章资产评估方法

第二章资产评估方法37学习目标

理解资产评估基本方法的概念、适用范围，熟悉资产评估方法选择的基本依据；了解各种评估方法间的关系；熟练掌握资产评估的市场法、收益法、成本法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。学习目标理解资产评估基本方法的概念、适用范围，38案例导引

2009房企借壳盛宴

目前，内地市场的借壳主要以资产为对价认购壳公司增发股等方式来完成，故运作核心在于拟置入资产的评估值与壳公司股价。统计数据显示，内地市场的买壳、借壳主要集中于房企及矿企，而这两类企业在借壳时的资产评估增值动辄达数倍。造成增值率高的主因是房企在评估土地资产时，倾向于使用假设开发法等以未来收益为基础的评估方法。而在实务中，因其所需参数的获取渠道较有限，使运用过程中人为预估、人为选取的弹性空间极大。另一方面，由于不少壳资源本身就是地产企业，故在其他房企在借壳时还存在置出资产评估值偏低的情况。同样是德棉股份，置入资产的评估增值率达2倍以上，而置出资产的增值率为零。究其原因，系置出的土地资产在评估时适用成本法，且评估基准日为2007年1月1日所致。案例导引2009房企借壳盛宴39案例说明什么问题？不同的评估方法对资产的评估价值会产生影响评估方法不同评估方法具体运用的约束条件案例说明什么问题？不同的评估方法对资产的评估价值会产生影响评40主要内容第一节市场法1第二节收益法2第三节成本法3第四节评估方法的选择4主要内容第一节市场法1第二节收益法2第三节成本法41第一节市场法市场法的基本含义

市场法的应用前提

市场法的操作程序

市场法的主要技术方法

第一节市场法市场法的市场法的市场法的市场法的主42市场法的基本含义一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上有相同用途替代品的现行市价，市场法就是基于这样的理论和原则而得到运用的市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估技术方法。市场法不仅容易被资产业务各当事人接受，也是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。市场法的基本含义一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意43市场法的应用前提

两个基本前提要有一个活跃的公开市场公开市场上要有可比的资产及其交易活动市场法的应用前提两个基要有一公开市场上要有可比的资产及其交44市场法的操作程序收集参照物及其相关信息资料确定评估对象与参照物间的比较因素指标对比与量化差异调整已经量化的对比指标差异综合分析确定评估结果市场法的操作程序收集参照物及其相关信息资料确定评估对象与参45市场法的主要技术方法直接比较法:

评估对象评估价值＝参照物成交价格×评估对象修正指数/参照物修正指数类比调整法:

资产评估价值＝参照物价格×交易时间差异修正系数×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交易情况修正系数×个别因素修正系数市场法的主要技术方法直接比较法:类比调整法:46直接比较法举例[例2—1]某企业需要处置一批设备类资产共10件，在评估基准日与这10件设备完全相同的参照物在市场上的正常交易价格为200万元，考虑到该企业所处置的设备类资产需一次性处置，整体交易将会形成一定的价格折扣，经市场调研和分析，折扣率一般会在10％～15％，考虑到还要尽快交易，因此，折扣率取20％。资产评估价值＝200×（1—20％）＝160（万元）直接比较法举例[例2—1]某企业需要处置一批设备类资产共47第二节收益法收益法的基本含义

收益法的应用前提

收益法的操作程序

收益法的主要技术方法

第二节收益法收益法的收益法的收益法的收益法的主48收益法的基本含义收益法的思路认为，资产的价值是资产能够给所有者带来的收益，总的情况是在风险一定的情况下，收益大、价值大；收益小、价值小。

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。收益法容易被资产业务各当事人接受，也是资产评估中最具说服力的评估方法之一。收益法的基本含义收益法的思路认为，资产的价值是资产能够给所49收益法的应用前提

四个基本前提被评估资产可持续使用或经营

被评估资产的未来预期收益可以预测和衡量

资产的预期获利年限可以预测所承担的风险也可以预测，并可以用货币衡量收益法的应用前提四个基被评估资产可持续使用或经营被评估资50收益法的操作程序收集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料

分析测算评估对象未来预测收益确定折现率或资本化率用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值

分析确定评估结果

收益法的操作程序收集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资51收益法的主要技术方法针对评估对象未来预期收益有无限期的情况，分为有限期的评估方法和无限期的评估方法

针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法

收益法的基本计算表达式为：收益法的主要技术方法针对评估对象未来预期收益有无限期的情况52收益法举例[例2—2]某收益性资产预计未来5年收益额分别是20万元、25万元、28万元、25万元和28万元。假定从第6年开始，以后各年净收益均为25万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下的评估值。首先，确定未来5年收益额的现值现值总额=20/（1+10%）+25/（1+10%）2+28/（1+10%）3

+25/（1+10%）4+28/（1+10%）5=20×0.9091+25×0.8264+28×0.7513+25×0.6830+28×0.6209=94.3386（万元）其次，将第6年以后的收益进行资本化处理，即25÷10%=250（万元）最后，确定该企业评估值企业评估价值=94.3386+250×0.6209=249.56（万元）

收益法举例[例2—2]某收益性资产预计未来5年收益额分别是253第三节成本法成本法的基本含义

成本法的应用前提

成本法的基本要素

成本法的主要技术方法

第三节成本法成本法的成本法的成本法的成本法的主54成本法的基本含义成本法的理论基础是生产费用价值论，即资产价值取决于其在构建时的成本耗费。

成本法是指通过估测被评估资产的重置价值(也称重置成本)，以及被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将贬值从重置价值中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

由于被评估资产再取得成本的有关数据和信息来源较广泛，并且资产重置价值与资产的现行市价及收益现值也存在着内在联系和替代关系，因而，成本法也是一种被广泛应用的评估方法。

成本法的基本含义成本法的理论基础是生产费用价值论，即资产价55成本法的应用前提

四个基本前提被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态形成资产价值的耗费是必需的，应体现社会或行业的平均水平.应当具备可利用的历史资料。被评估资产的价值是随时间的推移而贬损的。

1234成本法的应用前提四个基被评估资产处于继续使用状态或被假定处56成本法的基本要素重置成本

经济性贬值

实体性贬值功能性贬值成本法的基本要素重置成本经济性贬值实体性贬值功能性贬值57重置成本1资产的重置成本就是资产的重新建造或重新购置所支出的成本、费用。

2复原重置成本3更新重置成本

重置成本1资产的重置成本就是资产的重新建造或重新购置所支出的58贬值1资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。2资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。3资产的经济性贬值是指由于外部经济环境的变化，如宏观经济政策调整、市场供求的变化等引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。贬值1资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力59成本法的主要技术方法成本法的计算公式为：资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值

重置成本的估算方法

实体性贬值的估算方法

功能性贬值的估算方法

经济性贬值的估算方法

成本法的主要技术方法成本法的计算公式为：重置成本的估算方法60重置成本的估算方法重置核算法功能价值法物价指数法重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，按资产的成本、费用构成，以现行市价为标准，逐项计算然后累加得到资产的重置成本的方法。

也称价格指数法。可以利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本。也称功能系数法、类比估价法，是指利用某些资产的功能(生产能力)变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。重置成本的估算方法重置核算法功能价值法物价指数法重置核算法亦61实体性贬值的估算方法观察法使用年限法修复费用法是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，通过对资产实体各主要部位的观察以及仪器测量等方式进行的技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、等因素，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。

是假设设备所发生的实体性损耗是可以通过修理或更换损坏部分得到补偿，利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法

使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率(程度)，进而估测资产的实体性贬值。使用年限法数学式表达为：资产实体性贬值率＝实际已使用年限÷总使用年

实体性贬值的估算方法观察法使用年限法修复费用法是指由具有专业62功能性贬值的估算方法功能性贬值的具体体现功能性贬值是由于技术相对落后造成的资产贬值，是无形损耗的一种。功能性贬值可以体现在两个方面：二是从产出能力角度看，在运营成本相类似的情况下，被评估资产的产出能力要低于同类技术先进的资产。一是从运营成本角度看，在产出量相等的情况下，被评估资产的运营成本要高于同类技术先进的资产。功能性贬值的估算方法功能性贬值的具体体现功能性贬值是由于技术63功能性贬值的估算方法功能性贬值估算步骤1、将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较，这里的运营成本包含材料的损耗。

3、估计被评估资产的剩余寿命

2、计算二者的差异，确定净超额运营成本

4、以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值)功能性贬值的估算方法功能性贬值估算步骤1、将被评估资产的年运64经济性贬值的估算方法经济性贬值的具体体现资产经济性贬值是指因资产的外部环境变化所导致的资产贬值。就表现形式而言，资产的经济性贬值有两种，一是资产利用率下降，甚至闲置等；

二是资产的运营收益减少。因此，经济性贬值的计算也存在两种方法。

经济性贬值的估算方法经济性贬值的具体体现资产经济性贬值是指因65经济性贬值的估算方法经济性贬值的计算方法1、间接计算法(生产能力估算法)该方法主要测算的是因资产利用率下降所导致的经济性贬值。经济性贬值率=×100%

2．直接计算法该方法主要测算的是因收益额减少所导致的经济性贬值。经济性贬值额＝资产年收益损失额(1-所得税税率)×(P／A，r，n)经济性贬值的估算方法经济性贬值的计算方法1、间接计算法(生产66经济性贬值举例

[例2--9]某被估生产线尚可使用3年，原设计生产能力为年产3000000产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少10000台左右，每台产品净利润100元，企业所在行业的投资回报率为10％，所得税率为33％，计算其经济性贬值率和经济性贬值。根据上述条件，功能价值指数x取0.6，则该生产线的经济性贬值率及经性贬值额为：经济性贬值率=[1-（20000/30000）0.6]×100%

＝[1-0.784]×100%=21.6%经济性贬值额=[30000--20000)×100)]×(1--33％)×(P／A，10％，3)＝1000000×(1--33％)×2．4869=1666223(元)经济性贬值举例[例2--9]某被估生产线尚可使67第四节评估方法的选择1、评估方法之间的关系各种资产评估基本方法所体现的思路不