某花园洋房设计研究

花园洋房产品专题研究众智同赢蔚来城项目组源起——花园洋房发源于英伦三岛。18世纪，英国的霍华德提出理想城市的生活空间，试图构建一组规模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，以治疗“交通阻塞、空气污染”而引发的城市病。随后，花园洋房风靡一时。一抹绿色、一缕阳光、一阵清风、一片水色，营造出一种诗意的栖居境界，将花园洋房建在自然的鸟语花香中，强调居住室内空间与室外环境的有机结合，并且达到和谐一致。住宅室内空间的面积，在尺度上既不讲究普通住宅的经济，也不追求别墅的奢侈，而是满足一个舒适的度量。花园洋房在中国

花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。目前市场上的花园洋房一般有狭义和广义之分狭义的“花园洋房”即GardenVilla（花园别墅），属低层低密住宅，也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户拥有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）等。小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。广义的“花园洋房”介于别墅和普通公寓之间，6层以下多层板式建筑，以4层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，其它层均赠送大面积的露台，得房率较高。也有将户外绿化景观引入室内的情况。广义的花园洋房不再是别墅，在某种意义上称之为GardenHouse(花园住宅)或GardenApartment(花园公寓)。在空间上具有亚别墅或者类别墅的特征，充分享有私家花园或内庭院或准私家花园、露台，并在把握用地经济的同时，寻求居住的别墅空间特征，在户型设计上最大限度达到舒适性、墅空间特征，实用性与观赏性。

从业态价值来看：花园洋房接近于联排别墅，露台、入户花园使得居住生活有天有地，仰望可以观天，俯瞰可以赏绿，类似于别墅的居家感觉；从价位上讲：又远低于联排别墅。另一方面，与高层电梯公寓相比起来，花园洋房的优势就更加明显，人性化电梯，亲地性强，容积率低，居住人口密度小，小区环境好，邻里关系相对亲近，有传统院落文化的气息等。全国花园洋房集锦万科·花园洋房经典作上海·白马花园万科地产精心研发8年的专利产品，推出“情景花园洋房”，采用了层层退台结构，每一层都有独特亮点。每户拥有私家花园或景观露台。首次提出了“露台社交”，将创意建筑和精神文化融合，倡导居民通过“露台”来交流生活心得，改善邻里关系，提升社区生活品质。情景花园洋房所有的优秀均来自其建筑特点——层层退台。在建筑物向阳面有层层退台的台状结构，以退台空间规划露台，形成了在情景花园洋房的一层，外部为阳光房，阳光房的侧面和单元前面形成半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、四层、五层均在下一层的基础上进行退台。以层层退台的方式形成了一个错落有致的空间，并使每户都能享有独立的花园或者露台。底层住户独享70m2—110m2私家花园和近10余平米的阳光房，无论是景观还是生活品质堪比别墅生活；2层10m2的超大露台空间，适合个人生活兴趣的培养；3、4层近7m2的精致露台不但能欣赏周边景观，还能打造成自己的空中花园；顶层双露台设计，极大的户外活动空间，开阔的视野，可以举行小型party。项目让户户拥有南向的私家花园或露台，独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延展。露台没有顶盖，区别于阳台更有花园感。每个露台都和客厅相连并有较大的进深便于安排活动。半围合的设计使其拥有较强的私家感，且露台和花园均由厅进出，方便使用。花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地。由于层层退台使楼间距加大，顶层楼距更是有20米，轻易享受全年阳光，真正营造了一个有天有地的生活空间。2006年天津津·水晶晶城城水晶晶城城位位于于天天津津市市区区南南部部,梅江江南南生生态态居居住住区区之之卫卫津津河河东东岸岸，，水水晶晶城城的的设设计计，，定定位位于于“被激激活活的的历历史史，，而而不不是是历历史史的的覆覆盖盖，，不不是是一一个个简简单单的的博博物物馆馆”，它它是是“历史史的的庆庆典典”。“水水晶晶城城住住区区博博览览馆馆””是国内内房房地地产产行行业业第第一一家家面面向向社社会会开开放放的的建建筑筑博博览览馆馆。。水晶晶城城情情景景洋洋房房获获得得了了2003年专专利利，也也是是中国国住住宅宅产产品品的的第第一一个个专专利利奖奖项项。。其他他产产品品还还包包括括院院景景洋洋房房、、空空中中洋洋房房、、水水晶晶街街区区、、蚂蚂蚁蚁工工房房和和别别墅墅，，是是一一个个住住宅宅组组成成多多元元化化、、综综合合配配套套完完善善的的高高档档成成熟熟社社区区。。设设计计师师在在对对水水晶晶城城设设计计时时首首先先考考虑虑了了历历史史的的因因素素。。运运用用了了对对比比的的手手法法，，对对天天津津玻玻璃璃厂厂地地块块的的现有有建建筑筑进进行行有有意意识识的的筛筛选选保保留留。。如体体量量宏宏大大的的吊吊装装车车间间；；如如长长势势良良好好的的林林区区。。通通过过对对比比的的手手法法将将它它们们融融入入新新社社区区的的规规划划当当中中。。把把老老的的、、历历史史的的东东西西延延续续下下来来，，使使人人能能想想到到这这是是欧欧洲洲的的一一个个小小街街，，一一个个小小城城。。在在规规划划设设计计中中被被有有意意识识地地保保留留下下来来的的老老厂厂区区的的遗遗迹迹，，用用自自己己身身上上那那些些岁岁月月的的痕痕迹迹诉诉说说着着新新社社区区中中的的老老故故事事，，赋赋予予了了水水晶晶城城与与众众不不同同的的历历史史与与文文化化的的内内涵涵。。它它表表明明了了水水晶晶城城的的一一种种态态度度，，即即：：尊尊重重历历史史、、善善待待历历史史、、为为我我所所用用、、推推陈陈出出新新。。龙湖•弗莱明戈项目为节约土土地，传统花花园洋房常是是四到五个单单元排在一起起。弗莱明戈戈却只有独栋栋、双拼两种种建筑形式，，即一栋小洋洋楼最多只有有两个单元。。弗莱明戈所所有独栋、又又拼小洋楼外外立面均按照照别墅设计的的手法，就每每一栋做整体体立面设计，，从而做到了了每一栋建筑均均拥有自己的的特色，都和别的建筑筑有所差异，，彻底地改变了了传统花园洋洋房重复再重重复、一成不不变的调外立立面。2006年重庆金地·坡地建筑，别墅式·复合花园洋房房项目三叠院依依山傍水，根根据地形将层层层的退台与与山势的高差差变化巧妙结结合，令每户户都视野开阔阔，拥有良好好的景观，是是坡地建筑的代代表作。特点：1）将叠拼别墅墅嫁接到洋房房中。包括拥拥有首层庭院院的首层复式式、拥有双向向大露台的中中层复式、拥拥有天台的顶顶层复式。根根据地形高差差，不同户型拥有有不同的入户户方式，是在设计中结结合了别墅优优点的全复式洋房。。2）大面宽两层层通高客厅设设计使每户都都拥有大采光面和开敞的室内空空间。部分户型车车位直接到家家，提高便利利性，成为自自然新城市中中最温暖的风风景。3）室内尺度遵遵循便捷操作作原则，厨房台面紧凑凑，橱柜的使使用率高出市场水平20%。4）庭院的宽度度/高度=1-1.2之间,庭院的建筑间间距大于12米,在这个尺度上上,人能够感受到到亲切居家氛氛围,且确保居家的的私密性。2008年广州项目有水质良良好的水库，，主要水源是是场地的雨水水。水库形成成的美丽景观观，是项目最最吸引人的资资源。开发后后，据经验，，广场，屋面面，路面等的的雨水带有污污染物，为保证水库的的水质不发生生变坏，准备备使用生态砾砾石床的方法法，处理雨水水后，再排入入水库。基本原理：根据生态砾石石接触氧化法法，在槽体内内按照适当的的级配，放置置生态砾石作作为接触氧化化填料，在生生态砾石层上上部覆盖通透透性土壤，并并种植生态草草坪，使受污污染的水体以以一定流速流流经砾石填料料，通过砾石石填料、生物物膜及植物的的对水中污染染物质的物理理、化学、生生物等多重作作用达到水质质净化的目的的。在本项目中，，具体的做法法是，在水库库岸边铺设砾砾石填料层，，微生物附着着在填料表面面形成生态砾砾石床，通过过一级沉淀及及生物膜的多多重作用实现现低污染雨水水水质净化。。由于工业化与与城市化的发发展，资源的的匮乏和生态态环境的恶化化，成为社会会经济持续发发展的障碍。。生态化及可持续发展将逐步成为房房地产市场建建筑行业普遍遍关心的话题题之一。花园园洋房产品结结合不断发展展的科技适用用技术来解决决舒适与绿色问题的可持续性手手段。北京，北方城市，最早出现花园园洋房的城市市！2004年，北京亚北北、昌平等传传统集中区正正受到以亦庄为核心的南部新热点点区的冲击。。众多大型开开发企业注资资亦庄催生花花园洋房低密密度住宅的兴兴起。北京花花园洋房的数量逐渐增加加。代表楼盘：翡翠城——“全板式情景花花园洋房”新奥洋房——“一梯两户”珠江国际城——“新洋屋运动””融墅——“外洋内中”的的院落式格局局2004年新奥洋房大部分户型均均设计入户花花园，创私密花园内内庭。珠江国际城二二期（低密度叠拼拼社区）底层单位拥有有私家花园，，顶层单位也能能拥有大露台台及30平方米多功能能阳光花房。。翡翠城拿铁镇邮局、、翡冷翠会所所、著名的幸幸福泉幼儿园园落户翡翠城畔畔，面积56000平方米的翡翠翠公园配套打造别墅区里里的全板式情情景花园洋房房。2005年，随着住宅郊区化进程的推进，，伴随中央提提倡的节地、节能的需求，低密密度花园洋房房持续走俏，，逐渐成为城市稀缺产品品。代表楼盘：万科青青花园园顶秀青溪褐石2005年万科青青花园园外立面以明快快宜人的暖色色系，建筑层数以4层半为主，尺尺度宜人。褐石倚邻圆明园的的花园洋房，，现代建筑简约约风格，自然然建筑材料与与景观融为一一体。顶秀青青溪一一期以3.5层至6.5层的花花园洋洋房为为主，，项目在在设计计中强强调社社区空空间的的塑造造，周边有有着天天然绿绿色大大氧吧吧，西南侧侧为规规划中中的奥奥运区区域，，其中包包括1.3万亩奥奥林匹匹克国国家森森林公公园。。2006年，花花园洋洋房掀掀起了了一个个新的高高潮，成了了京城城房地地产市市场的的一个个热点点，受受市场导导向作作用，洋房房将成成为未来来社会会的主主流，成为为市场场发展展的必必然趋趋势！！代表楼楼盘：：北京洋洋房绿城·百合2006年北京洋洋房——““三叠拼拼”坐落于于亚北北别墅墅区的的北京京洋房房，建建筑形形式保保留“Townhouse”产品““有天天有地地”的的特点点，在在保持持低容积率率的条条件下下，打打破了了以往往“Townhouse”产品固有容容积的的限制制，并并设计计创新新了““三叠叠拼””的产产品形式，，配有有外挂挂景观观电梯梯，降降低公公摊。。绿城·百合——南派洋洋房西南绿绿城·百合，，拥有有与联联排别别墅项项目相相近的的容积积率（建筑筑容积积率约约1.123，其中中南区区容积积率仅仅为0.998）高达50%以上的的绿化化率、、4-5层的低低板建建筑形形态、、大庭院院加之之底层层私家家花园园的““别墅墅式””花园园洋房房。70/90政策限制户户型面面积，，花园园洋房房携稀稀缺、、便利利两大大优势势开始始向城城市中中心生生长，，拉开开从郊区回回归都都市的序幕幕。改善型型产品将将成为为市场场主流流！代表楼楼盘：：龙湖·漫坡香香醍/龙湖·花盛香香醍融科·香雪兰兰溪金色·漫香林林北京香香颂合生世世界村村顺鑫花花语美林湾湾首开·常青藤藤07-08年龙湖·漫坡香香醍（顺义义）独创点点式板板楼，，每栋栋1-2单元，，270度观景景空间间，80-360平米户户型，，85%高使用用率，，南北北通透透，突突破传传统空空间，，将建建筑立立于漫漫坡之之上，，6层建筑筑独拥拥52米楼间间距，，9米坡地地落差差营造造北京京罕见见坡地地风貌貌，8层手工工外墙墙，STUCOO涂料。。加拿拿大红红雪松松，美美国文文化石石，西西班牙牙S形瓦，，香港港传统统技师师铺装装石材材，尽尽享托托斯卡卡纳悠悠然时时光。。点评：：独栋栋/双拼洋洋房，，坡地地风景景为北北京带带来别别具一一格的的漫坡式居居住体验验。龙湖·花盛香醍醍（通州））主力户型型160-400平米，有有200-400平米私家家花园、、阁楼、、下沉式式庭院、、露台、、入户花花园。从从草坪、、地被花花类、花花灌、灌灌木、乔乔木等打打造出丰丰富的层层次，移移步异景景的观景景效果，，考虑季季节因素素做到三三季有花花、四季季常绿的的观景效效果。点评：花花盛香醍醍在产品品设计中中都尽力力设计出出别墅的空空间感与与灵动感感。融科·香雪兰溪溪（亦庄））洋房4.5-5.5层及7.5层楼栋均均配置电电梯，一一梯两户户，户型型面积为为150——200平米三居居、四居居。采用用层层退退台设计计，二层层以上均均带有空空中庭院院。首层层和二层层拥有私私属花园园，附赠赠地下室室，提供供独特的的别墅居居住感受受。二层层户型带带地下室室和花园园的设计计更是首首创了区区域同类类物业设设计的先先河，增增加了客客户的高高居住价价值感。。点评：小小尺度花花园空间间+开放的中中心绿地地，现代欧式式风情小小镇。金色·漫香林（亦庄）在1.2容积率的类别别墅用地上创创新三种产品品设计：情景景叠墅、花厅厅洋房、阔景景小筑，122-158平米的花园洋洋房和6-9层电梯花园洋洋房。全部进进深小于12米的板楼，一一梯两户。通通过布局的进进退变化、建建筑高度的错错落、立面风风格间的差异异。使建筑成成为社区最景景观的一部分分，在内外关关系的处理中中引入“亲景景”思想，退退台、下沉式式庭院、入户户花园设计使使建筑充分亲亲近景观，建建筑内部遵循循观景原则，，扩展内部空空间的景观面面，1：1.7的宽阔楼间距距，实现绝佳佳视觉尺度。。点评：新派英式建筑筑全面景观化化，建筑外观设计计上追求造景效果。合生世界村（亦庄）亦庄首席高尔尔夫公园洋房房，3万平米大型社社区高尔夫公公园，近10万米区域地标标商业、5星级会所，全全面瞰景的创创新实用主义义户型，主力力50-120平米一居到三三居、LOFT，高使用率满满足舒适基础础上降低居住住成本。点评：2008年合生创展新观念升级代代表作。北京香颂（亦庄）遵循建筑与环环境融合理念念，建筑以双双拼、四拼错错落分布，形形成丰富活泼泼的视觉层次次；多阳台、、大窗设计、、三面采光；；花园洋房使使用大面积砖砖红与少量深深灰色交错，，形成沉稳的的立面肌肤色色，陶土砖的的粗糙质感显显示自然建筑筑肌理，独特特的“doubleskin”设计使空调融融入阳台，保保证立面整齐齐硬朗，首层层下沉庭院、、半地下功能能空间、屋顶顶花园、270度露台、顶层层挑空阳光厅厅、一步阳台台、转角窗等等多种空间。。点评：高使用用率/高标准/高配置，成就就望京居住舒适适度最高的物业之一。。顺鑫花语（顺义）设计上集合别别墅与普通公公寓的优势，，通过丰富的的立面以及外外飘窗、花台台、花架、欧欧式彩瓦屋顶顶等进一步凸凸显“花园叠叠墅”，通过过不同形体表表达现代简约约的欧式风格格，诠释“一一家一世界，，一花一天堂堂”的社区理理念。户型方方正，每户拥拥有花园或露露台，保证舒舒适度。5万平米主题公公园独特亮点点。点评：采别墅墅类高端项目目用的欧式新古典建建筑，坡屋顶、造型型柱等是其特特点。美林湾（燕郊）一梯两户，60平米一居到230平米的下跃7居室，每户拥拥有4-7米的大面宽客客厅，10米左右的小进进深，3-5米的层高，平平均85%使用率，花台台与阳台交错错，首层带庭庭院、顶层带带露台，平均均楼间距大于于30米。点评：欧式新新古典主义建建筑映衬美林林地产集团高质生活缔造造者理念。首开·常青藤（朝阳东坝））一期C区住宅建筑面面积达9万平米，产品品涵括5层院景洋房、、6层情景洋房及及9层观景洋房。。点评：首开集集团开创并“成长住家””开发理念，专专为“成长人人群”精心打打造、以小户户型为主力产产品的低密度度花园洋房社社区，随着项项目的入市，，以中小户型花园园洋房新时代代的到来。花园洋房市场发展与趋趋势更高生活品质质梦想平民化的生活活方式住宅并非简单单的建筑物体体，它承载着着人们的希望望与追求，展展示着一个社社会从物质到到精神、从经经济到文化的的综合成果，，建筑技术革革新和中国社社会经济发展展不断催生新新的住宅产品品的繁衍。人人们对住宅的的需求也一改改过去“千篇篇一律”的状状态，在住宅宅的多样化，舒适适度，归属感感等方面提出了了更高的要求求。花园洋房房产品伴随市市场的变化也也在更新发展展。未来低密度住住宅，今后5-10年成为住宅产产品主流花园洋房将成成为未来替代代别墅和TOWNHOUSE的一个主流产产品，花园洋洋房本身就可可以成为一个个社会的主流流的产品，别别墅和TOWNHOUSE对市场供应来来说是一种边边缘性的产品品，花园洋房房是满足中上上等收入客户户的需求，花花园洋房是替替代别墅和TOWNHOUSE非常好的一个个产品，花园园洋房拥有更更大的市场容容量。产品形态=地块属性限制制+利润要求+客户需求。地块属性尤其其是容积率决决定产品可能能性。伴随政政府对1.0以下容积率住住宅用地的严严格限制，供供给率1.0-1.5的高端住宅将将成主流，按按行业常规，，0.8-1.2容积率，多数数开发商会选选择叠拼、联联排等类别墅墅产品与花园园洋房的组合合，而1.2-1.5的容积率则较较多选择花园园洋房、小高高层以及少量量类别墅产品品的产品组合合。因此，在在未来的一段段时间内别墅墅产品以及花花园洋房将成成为城市高端端住宅市场的的主力。多重景观、人人本主义花园园洋房引领趋趋势越来越多的楼楼层，甚至九九层的，甚至至某些塔楼里里都会出现这这种空间变化化很丰富的情情况，尤其在在南方，万科科的很多的系系列的产品，，在塔楼里面面，把空间做做得也非常丰丰富，也可能能有院子做出出来，还有很很多地方，他他可能是一个个挑空的露台台，也可以叫叫空中花园，，丰富的设计计变化，适应应了消费者对对居住品质的的需求，所以以花园洋房未未来的发展和和更多的产品品相融合，越越来越多的产产品出现了相相对需要的一一种功能，所所以将来有一一种融合的需需求。花园洋房保值值，更具投资资价值随着城市开发发量的不断提提升，有限的的土地资源显显得日益宝贵贵，国家政府府（国土资源源部）对什么么样的房子是是别墅进行界界定，不排除除Townhouse、低密度花园洋房房也纳入高档档住宅之内，，对这些住宅宅类型进行供供地限制。从从经济学的观观点看，物以以稀为贵是显显而易见的道道理。受国家家土地政策的的调控以及对对高档低容积积率住宅用地地的限制，花花园洋房在市市场供应上将将日益稀缺，，其较之于联联排别墅和高高层公寓的高高性价比则蕴蕴藏着极大的的投资价值。。花园洋房产品篇住宅开发变变革动力生活品质的的提升新洋房作为为一种花园园洋房，涵涵括低层和和多层住宅宅，这些多多层和中高高层住宅在在空间上应应尽可能具具有亚别墅墅或者说类类别墅的特特征，充分分享有私家家花园或内内庭院或准准私家花园园(露台)，并在把握握用地经济济的同时寻寻求居住的的别墅空间间特征，在在房型设计计上最大限限度达到舒舒适性、实实用性、观观赏性。新新洋房不仅仅价格适中中，并且低低密优质、、适合居住住，恰如其其分地迎合合了社会中中产阶层人人士的高质质量生活需需求。花园洋房主主题风情地中海风情情洋房：处处洋溢着着热情，一一般有宽阔阔的阳台。。外墙多为为鲜亮的黄黄色或白色色，有拱形形的窗户，，屋顶的坡坡度较缓，，屋面多为为红色的筒筒状陶瓦。。建筑造型型与优雅淳淳朴的自然然风光浑然然一体,艺术般地塑塑造出现代代热带滨海海休闲文化化底蕴。西班牙洋房房：色彩亮丽，，造型活泼泼，门或窗窗间螺旋状状的柱子装装饰是它的的一大特色色，多见外外挑门亭、、弧形长窗窗、圆柱塔塔楼等。法式洋房：：建筑风格偏偏重于庄重重大方。整整个建筑多多采用对称称造型，屋屋顶多采用用孟莎式，，坡度有转转折，上部部平缓，下下部陡直。。屋顶上多多有精致的的老虎窗，，或圆或尖尖造型各异异。外墙多多用石材或或仿石材装装饰。英式洋房：：一般色彩比比较淡雅，，都有陡峭峭的红瓦屋屋顶，在山山墙上多有有深色半露露的木构架架，有或真真或假的砖砖砌烟囱，，整座建筑筑朴素清新新中透出雍雍容娴雅。。德式洋房：：十分注重建建筑细节，，对点、线线、面多种种建筑元素素的运用，，不仅体现现出建筑的的优雅庄重重，更突出出建筑的时时尚简洁院：首/底层入户阳阳光花园庭庭院；错：相互错层布布局，镂空空采光强；；退：层层退台，，每户花台台私享采光光；露：：顶层层大大面面积积露露台台，，展展现现生生活活高高品品质质。。产品品特特征征关关键键词词院·错·退·露退———退台台设设计计，，有有效效利利用用光光照照错———错落落布布局局，，立立面面灵灵活活院———入户户花花园园，，下下沉沉花花园园露———顶层层露露台台花花园园院———下沉沉花花园园龙湖湖··漫漫坡坡香香醍醍龙湖湖漫漫坡坡香香醍醍为为龙龙湖湖·香醍醍别别苑苑三三区区08年6月开开盘盘建筑筑风风格格地中中海海·托斯斯卡卡纳纳地中中海海建建筑筑风风格格，，藏藏在在森森林林里里的的托托斯斯卡卡纳纳庄庄园园，，居居筑筑在在坡坡地地上上的的慢慢生生活活理理想想。。明黄黄涂涂料料自然然石石材材欧式式铁铁艺艺棱角角分分明明质质感感醇醇厚厚的的外外立立面面庄园园灯灯塔塔坡屋屋顶顶利用用天天然然环环境境优优势势，，结结合合地地中中海海元元素素将将托斯斯卡卡纳纳庄庄园园的的的的神神韵韵完完美美展展现现。点阵阵排排列列··漫漫坡坡起起伏伏漫坡坡居居住住主主义义最高高处处落落差差4-9米，，以以起起伏伏的的森森林林，，最最大大限限度度地地体体现现龙龙湖湖造造景景、、园园艺艺优优势势，，独栋栋、、双双拼拼洋洋房房，，用用坡坡地地风风景景为为北北京京带带来来别别具具一一格格的的漫漫坡坡式式居居住住体体验验。龙湖湖突突破破常常规规，，依依坡坡地地顺顺势势而而建建，，将将南南方方的的山山地地别别墅墅经经验验根根植植于于此此，，在在北北京楼楼市市开开创创全全新新的的尝尝试试，，掀掀起起了了龙龙湖湖漫漫坡坡居居住住新新主主义义。。整体体项项目目规规划划依依坡坡而而建建，，产产品品分分布布采采用用点点阵阵式式布布局局，，更更有有效效地地与与社社区区园园林林景景观观互互动动，，非兵兵营营式式布布阵阵打打破破北北方方产产品品规规划划的的传传统统模模式式，，让让龙龙湖湖产产品品更更具具灵灵动动性性。。95㎡2室2厅1卫270°观观景景阳阳光光房房三三面面采采光光明卫卫多功功能能阳阳台台户型型方方正正转角角飘飘窗窗，，明明亮亮景景观观客客厅厅1、户户型型方方正正2、南南北北通通透透3、180°景景观观空空间间4、多多功功能能阳阳台台设设置置5、270°三三面面采采光光6、明明厅厅明明卫卫香醍别苑苑产品真真正受市市场青睐睐的原因因在于在在花园洋洋房的业业态中成成功植入入别墅的的空间尺尺度以及及户型设设计理念念，每户户设置180度观景空空间，大大尺度花花园露台台，轻松松纳别墅墅生活于于己有，，真正正受到市市场青睐睐。4个露台，，超大花花园空间间，真正正享受别别墅花园园生活户型方正正120平米户型型香醍别苑苑开盘仅仅用11个月，总总体量1200套花园洋洋房全面面售罄，，华丽收收官。双卧室，，独享尊尊崇北京洋房房——推出“三三叠拼””“三叠拼拼”：以以上中下下三叠空空间、户户户跃层层的别致致设计，，保留Townhouse有天有地地的特点点，在保保持低容容积率下下，形成成空间层层次更为为丰富的的类别墅墅居所。。平台之之间通过过室外楼楼梯连通通，上下下层空间间通过共共享空间间连接，，并把楼楼梯纳入入垂直方方向室内内造型的的重要元元素。首首层有下下沉式花花园、半半地下车车库，中中叠有后后退式露露台，上上叠设计计了阁楼楼。绿城·百合——南派小镇镇新古典主主义风格格的低密密度项目目，4-5层公寓为为主，部部分8-18层小高层层电梯公公寓，大大面宽、、短进深深，精致致独特老老虎窗、、威卢克克斯窗、、八角窗窗（最小小的窗宽宽为600mm）、双坡坡顶和四四坡顶的的组合运运用，打打破了平平直呆板板的屋顶顶线条。。彩色铝合合金窗采采用中空空玻璃、、断桥隔隔热铝型型材以及及美国进进口的油油毡瓦，，卧室4.6米大面宽宽。建筑筑外立面面采用新新古典主主义摩尔尔风，三三段式外外立面，，高档的的墙面涂涂料、江江苏宜兴兴研发特特制的红红褐系列列仿清水水砖片、、青灰系系列仿清清水砖片片等墙面面贴片，，同一幢幢楼坡屋屋顶起伏伏变化，，由四层层到五层层，五层层带阁楼楼层打造造江南小小镇。万科十七七英里洋房产品品·发展趋势势户型区分分更为人人性化客群分成成两代人人居住、、三代人人居住，，户型设设计尽量量加大面面宽，充充分考虑虑卫生间间、餐厅厅的景观观与采光光因素，，让老人人与孩子子都能享享受到阳阳光。主卧更奢奢华室内空间间最大突突出主卧卧系统，，将主卧卧做奢华华，相当当于别墅墅的那种种主卧系系统，主主卧南北北通透，，有较大大的更衣衣间，几几十平米米的大卫卫生间等等。更像别墅墅的外立立面与舒舒适度龙湖对产产品外立立面的要要求看上上去像别别墅，调调整产品品布局，，如卫生生间的移移动体现更舒舒适的空空间。南南方产品品创造更更丰富的的舒适居居住空间间，楼层层发展到到9层-12层，打空空中花园园概念：：塔楼也也出现空空间变化化，设计计为庭院院或挑空空露台。花园洋洋房园林篇篇北京龙龙湖地地产最佳的的居住住状态态不是让让园林林成为为别墅墅的绿绿化，，而让别别墅生生长在在园林林景观观内。。北京地地域局局限性性干燥、、冬季季漫长长、夏夏季缺缺水，，京城城其他他楼盘盘的园园林景景观中中的河河川湖湖泊、、园石石和常常绿树树木都都较少少，其其风格格粗犷犷而秀秀丽媚媚美显显得不不足。。提前种种树，，重金金维护护为实现现“南南园北北移””和展展现原原生态态园林林景致致，在在拿地地前开开始在在北京京周边边兴建建苗圃圃和储储备树树木花花卉。。为了了让所所有的的植物物都保保持原原汁原原味的的生长长形态态，重重金将将所有有树木木采用用全冠冠移植植手法法。园园区内内所有有树木木花卉卉不进进行任任何多多余修修剪、、人工工雕塑塑，保保持原原汁原原味生生长形形态，，让整整个社社区展展现出出原生生态的的园林林景观观。为为了保保证全全冠移移植的的树木木能保保证存存活，，龙湖湖地产产特意意为每每一株株树木木量身身定做做了巨巨型板板箱，，以便便在运运输途途中保保证树树木的的主根根系不不受损损害。。树木矜矜贵，，运输输更是是几费费周折折。由由于龙龙湖地地产选选择的的树木木都是是全冠冠移植植，普普遍树树龄长长、树树冠大大，基基本上上一辆辆卡车车跑遍遍大半半个中中国只只能运运一棵棵树，，花费费之昂昂贵前前所未未有。。而当当树木木运抵抵北京京后，，首先先会在在龙湖湖地产产的苗苗圃里里进行行养护护。在在此期期间龙龙湖的的园林林工程程师会会对所所有树树木进进行驯驯化，，等其其适应应了北北京的的气候候环境境后，，才被被放心心移植植到龙龙湖·滟澜山山和龙龙湖·香醍漫漫步的的园区区之中中。魔鬼式式360度景观观定位位为了让让每一一棵树树木展展现最最美的的风姿姿，启启用吊吊车将将树木木悬空空进行行360度旋转转，找找寻树树木枝枝叶伸伸展的的最佳佳姿态态。在在高乔乔木/中乔木木/高灌木木/低灌木木，及及近地地花卉卉和草草地的的掩映映下，，呈现现出高高低错错落的的五重重景观观，而而在不不同色色彩的的树木木和花花卉的的映衬衬下，，人们们可以以不同同的角角度感感受到到四季季变幻幻的完完美景景致。。同纬度选选树，保保四季美美景为展现南南派园林林四季有有景的特特色，特特别在冬冬天保持持葱茏绿绿色的震震撼景观观效果，，龙湖地地产的景景观工程程师特意意在北京京的同纬纬度区域域，寻觅觅在冬季季常绿树树木。重重点色叶叶植物，，在各个个季节呈呈现不同同的树叶叶颜色，，营造原原生态园园林的产产品定位位。为了了让龙湖湖·滟澜山体体现出银银杏和蔷蔷薇的庭庭院的意意境，特特意选择择树围在在30公分以上上，生长长年龄在在50年以上的的银杏树树。同时时为了园园区的鲜鲜花开得得比季节节更早，，提前在在花圃的的温室里里撒下鲜鲜花的种种子。他们放弃弃价格低低一倍的的9米高雪松松，穿行行了与北北京同纬纬度的华华北、东东北、西西北地区区，苦寻寻10米以上枝枝形挺拔拔的雪松松，最终终在山东东觅得了了难得一一见的生生长了30年以上的高高大雪松龙湖·滟澜山景观观设计示意意图龙湖·滟澜山景观观设计示意意图龙湖·滟澜山景观观设计示意意图会所入口看看房通道道、景观区区铺装园区内不同同区域使用用不同材质质进行铺装装，延续整整体项目风风格同时与周周边景色融融为一体，，同时考虑虑到排水、、防滑、指指示等多功能能。景观中心区区水景将南方精致致园林中的的水系水景景巧妙组合合，采用不不同种水系系植被分层次次组合，打打破北京市市场上园林林水景粗糙糙，风格一一致化的局面面！绿城·百合绿城·百合——江南园林小小镇绿城·百合定位江江南小镇风风格，在整整体的布置置上，采用用江南围合合式的布局局方式，通通过建筑的的围合、通通廊的围合合、景观的的围合，最最终形成一一种院落套套院落感觉觉，创造人人文气息的的立面色彩彩与质感，，以抵御外外来可能的的危险，给给人安全的的感受。在在社区的氛氛围营造上上，大规模模的中心花花园和组团团规模绿地地、人车分分流、坡地地景观、中中央逶迤的的水系景观观，营造出出具有多级级规划体系系的江南小小镇意象，，让北方大大尺度与南南方的灵动动、秀丽完完美结合，，尽显江南南园林的意意境。将多年来潜潜心研究的的南派园林林移植北京京，在龙湖湖称霸的北北京洋房市市场上独树一派，促促进北京洋洋房向更多多形态发展展。景观园林建建议1、园林整体规规划按整体风格划划分组团，景观营造等等级主题概念，一级是大大围合主题题社区概念念，二级庭庭院组团花花园主题概概念，三级级底层私家家庭院主题题概念。2、利用植植被与建建筑小品品将人流动线线区分，有机结结合私密密性与公公共空间间，尽量量做到一栋一景景观，充分尊尊享独有有感。3、加大楼间间距，做做到绿化化全灌成树树移植，巧妙搭配配乔木、、灌木与与园林，，利用高高低层次次、疏密密布局，，缓冲建建筑对人人的压迫迫，将人人、自然然和建筑筑有机融融合为一一体。4、舍弃奢奢华的建建筑材料料，强调调实用性性，选择择自然建筑筑材料，营造符符合项目目主题风风格的建建筑外立立面，用用朴实质质感打动动人，同同时实现现产品品质质与成本本控制之之间的平平衡。花园洋房房营销篇谁为花园园洋房买买单？花园洋房房，为城市中中产阶级级建造一种种城市生生活与田田园生活活融合的的居住革革命！目前北京京花园洋洋房的主力客群群：一般主主要为城市高级级白领，受到自自身工作作和生活活的各种种条件的的限制，，不能居居住第二二居室，，只能居居住在第第一居室室，所以以选择在在四环以以外、五五环附近近。这样样能够享享受到城城市配套套的便利利性，又又能脱离离城市高高密度的的空间的的压抑，，想逃离离城市生生活，追追求花园园生活；；因为工工作，所所以不能能离城市市太远。。目前市市场上的的花园洋洋房主流流产品在在100平米左右右，具备备提高生生活品质质的功能能。城市的中中坚力量量中等偏上上的收入入群体1、容积率率低：花园洋房房舒适性性的第一一指标是是容积率率，一般般在1.5以下。2、品质较高高：舒适的居住住性（户外外和户内的的非常丰富富的变化））用材上选选择别墅项项目中才有有的元素，，同时在户户型上下足足工夫，既既要保证通通透的视野野，又要做做到使用面面积的紧凑凑。利用花花园洋房特特殊的露、、退、错、、跃等方式式，使室内内空间与阳阳台、生态态长廊连成成一体，做做到步步有有景，处处处生机盎然然。3、附加值多多：相对较高的的性价比，，一般而言言，花园洋洋房会赠送送一定的面面积(如绿地、阁阁楼、车库库等)，得房率也也较高，同同时考虑开开发商和物物业公司的的品牌。他们选择花花园洋房的的要素：传统的洋房房营销模式式，营销角度差差异化不够够，且相对一致致。创新营销模模式？生态：强调居住自自然环境的的原生态；；舒适：注重生活方方式，充分分享受舒适适生活；细节：要求建筑产产品精细化化，细节中中体现生活活品质；品牌：注重开发品品牌的实力力以及高端端的生活配配套服务。。关键词生态+舒适+细节+品牌1、利用退台台、飘窗等等设计增加庭院、、阳光房及及露台的面面积，通过对花园或露台台的合理运运用有效降低传传统多层住住宅在底层层和顶层户户型上的销销售难度，，将销售劣势势转为优势势。2、现场体验验式营销，，建立样板板示范区，，通过购房线路的的精心搭配配以及细致致完善的现现场服务，，使购房者在在第一时间间感受震撼撼，促进销销售。3、高端小众众活动与节节假日主题题活动结合合，建立有有效圈层，，实现圈层层营销。4、设置五星标准的的豪华高档会会所功能配置。。5、上门别墅式专属属一对一服服务。2008年市场低迷的的出路？降价：降低总价，，推出各主主题特价房房；优惠：购房优惠政政策，一次次性/按揭折扣；；赠送：赠送更多花花园、露台台面积，购购房送物业业、大礼等等；异地：组团参观集集团异地项项目，圈层层营销实现现品牌推广广最大化。。关键词降价+优惠+赠送+异地顺鑫花语（顺义）：：户户赠送花花房，独立立电梯刷卡卡入户。叠叠墅产品的的下叠户型型，下层每每户大约35-40㎡小院赠送送，上叠户户型，赠送送大露台。。叠墅中的的中层户型型，赠送花花架、露台台的全部、、阳台一半半面积，南南北双向20㎡左右面积积。首开·常青藤（东东坝）：10月18日开盘销售售，开盘价价格由预计计的1万多元/㎡下降至9600元/㎡左右，2010年7月入住。参参加新品发发布会活动动有机会领领取实名VIP购房优惠卡卡。龙湖·漫坡香醍香醍别苑三三区均价8000-10000元/㎡，一次性性9.5折首付50%以上按揭9.8折。绿城百合霁雪苑1、2、6楼均价6300元/㎡，春云苑苑7号楼均价7280元/元/㎡，一次性性97折按揭99折。2008年龙湖湖地地产产营营销销攻攻略略五星星级级高高档档私私人人会会所所国际际品品牌牌健健身身私私家家馆馆，，高端端配配置置游游泳泳池池系系统统，，VIP专属属一一对对一一服服务务，，打打造造五五星星级级酒酒店店会会所所。。情景景营营销销中中心心宽阔阔大大堂堂奢奢华华装装饰饰、、现现场场音乐乐/酒水水/甜点点，，细细节节服服务温温馨馨，，整整体体营营造造项项目目风风格一一致致的的氛氛围围。。个性性化化样样板板间间个性性挑挑高高空空