某地产顾问公司法律常识培训

法律常识培训(合同法)

二ＯＯ四年八月合同是重要的法律行为合同是我们公司业务的载体，我们要认识到合同的以下几个特点：合同是一种民事法律行为，它以发生一定的民事法律后果为目的，以当事人的意思表示为基本特征合同是一种双方或多方法律行为合同是一种旨在产生债权债务关系的缔约行为《中华人民共和国合同法》第二条

合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议（合同法第二条）。合同对于当事人各方而言，是产生权利义务最重要的依据，由于房屋属于不动产，标的额高价值不菲，对当事人各方的影响较大，因此法律规定有关房屋买卖租赁的合同应当采用书面形式，这就要求我们在合同的书写过程中一定要严谨规范。

要约与承诺

订立合同是一个相互协商、讨价还价、相互妥协的过程，合同法规定，缔结合同分为两个阶段：第一个阶段叫要约，第二个阶段叫承诺.

要约是针对特定人发出的希望和他订立合同的有具体内容并表明自己要受其约束的意思表示（合同法第十四条），承诺是受要约人同意要约的意思表示。

我们XX在特区报、商报上做的那些楼盘信息属于要约还是承诺呢？

这些楼盘信息既不是要约，也不是承诺，而是要约邀请，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等都是要约邀请。要约可以撤回也可以撤销，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人，撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。承诺只可以撤回不能够撤销，撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。

我们XX地产在在房屋买卖或是租赁中是要约方还是承诺方呢？

我们XX地产既不是要约方也不是承诺方，我们是提供居间服务的居间方，也就是经纪人。我们XX既不是买方也不是卖方，既不是出租方也不是承租方，我们只不过是为交易双方提供一个缔约的平台，为他们创造一个谈判的机会，因此，我们也就用不着为合同标的的各种状况承担瑕疵担保责任，合同中有关房屋交易的所有条件都是买卖、租赁双方自己认可确认的，我们不可以随便附合买卖双方或是租赁双方及其任意一方的各种无理要求。

《中华人民共和国合同法》合同法第四百二十四条：

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

居间人的义务仅仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，除此之外，尽管合同上的空白部分、备注条款、补充约定可能全部都是由我们的业务员填写，但我们不能对买卖或租赁合同内容做任何承诺、保证或是证明。

《中华人民共和国合同法》合同法第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

居间人对合同有关的重要事实要尽到一个适当的审查义务，如果由于我们审查不严或是某些业务员恶意操作的话，我们公司将承担败诉的不利后果。案例胡炜华诉叶世理、XX案

《中华人民共和国合同法》合同法第四百二十六条：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

由于交易双方或是其中一方的原因合同没有促成的情况，我们是不可以收取佣金的，虽然我们习惯上称之为追佣，但事实上我们只能说是向其追偿我公司的损失。

合同同构构成成的的核核心心环环节节合同同主主体体法律律对对合合同同主主体体的的要要求求是是：：主体体适适格格合同同标标的的合同都是围绕绕着标的来设设计和谈判的的，具体到到我们的合同同，标的毫无无疑问就是房房屋。合同履行法律对履行的的要求是完整、适当、、及时、如约约在合同主体方方面书写合同同应注意卖方、出租方方如果是个人人的话，卖方方、出租方必必须是房产证证上的权利人人本人。不是是权利人本人人的话，那么么一定要提交交本人的授权权委托书（最好进行公证证），还要提交交权利人本人人及受托人双双方的身份证证复印件。即即使提交了上上述法律文件件及身份证明明，在各种法法律文书、合合约、定金收收据上签署的的一定要是委委托人本人的的名字（即真真正的买卖双双方或租赁双双方的名字，，要使合同对对真正的交易易双方产生约约束力，受托托人必须在各各种法律文书书、合约、收收据上签署委委托人的名字字。在合同主体方方面书写合同同应注意当事人（包括括买卖双方、、租赁双方））必须年满18周岁，如果当当事人年满16周岁又是以自自己的劳动收收入为生活来来源的话，他他是可以签署署合约的，但但如果不是这这种情况的话话，不满18周岁的人不可可以单独签署署房屋买卖或或是租赁的有有关合约，必必须在其监护护人、法定代代理人的陪同同下才可以完完成，而且要要由其监护人人、法定代理理人也在相关关的法律文书书、合约上签签字确认。在合同主体方方面书写合同同应注意如果房屋屋属于夫夫妻共有有或基于于继承而而造成的的兄弟姐姐妹共有有以及其其他一切切共有之之情形，，合约应应当由所所有共有有人共同同签署，，如果前前来谈判判签约的的只是共共有人其其中的一一部分，，那么他他必须提交没有有来的共共有人同同意转让让或出租租的书面面材料以以及公证证授权委委托书（（这两个个可以合合二为一一）最高人民民法院关关于贯彻彻执行《中华人民民共和国国民法通通则》若干问题题的意见见第８９９条．共共同共有有人对共共有财产产享有共共同的权权利，承承担共同同的义务务。在共共同共有有关系存存续期间间，部分分共有人人擅自处处分共有有财产的的，一般般认定无无效。在合同主主体方面面书写合合同应注注意如果当事事人双方方或有一一方是公公司的话话，合约约及相关关法律文文书、收收据必须须要有公司盖章章，而且前前来签约约的代表表人一定定要提交交公司的营营业执照照复印件件（最好好公司盖盖章）、、公司对对他从事事本次交交易的授授权委托托书以及及他本人人的身份份证复印印件、名名片等。。如果当事事人双方方或一方方是公司司时，还还有一种种情况要要防备，，比如说说：前来谈判判签约的的是子公公司或分分公司，，而最终终成交时时却变成成了母公公司或总总公司，这种情况况下我们们追佣非非常困难难。签约涉及及到作为为标的的的房屋时时应注意意合同中一一定要明明确书写写房屋的的具体位置置、名称称，如果该房房屋的产产权证上上的名称称也就是是报建名名称与该该楼盘的的推广名名不一致致时，两个名称称都要书书写在合合同之上上。经纪人对对房屋的的质量瑕瑕疵与权权利瑕疵疵不承担担任何担担保义务务，经纪人对对房屋有有一个适适当审查查的义务务，但仅仅仅限于于适当审审查而已已，只能能对国地地局的查查档单上上载明的的状况予予以说明明，对房房屋的表表面状态态进行简简单的介介绍。案例新浩城在合同履行过过程中应注意意金额的大小写写一定要同时时规范书写，，在金额大写之之后在括号内内留下小写就就不容易发生生错误，规范范的小写书写写应该在前面面留下货币符符号，小写要要保留小数点点后两位数。。在合同履行过过程中应注意意合同履行过程程中对日期的的确定一定要要慎重，我们只可以对对自己的行为为予以承诺，，对交易双方的的行为予以约约定，但对国国土部门或是是银行以及其其他部门的行行为却不能进进行确定或是是说明，在确确定行为日期期时也就只能能约定，在某某个主体完成成了一定行为为后几日内去去从事另一个个行为，我们不能对该该主体完成其其自身行为的的时间进行肯肯定性的确认认。在合同履行过过程中应注意意定金的“定””非此“订””，也不同于于“履约保证证金”、“诚诚意金”，只只有定金才能能适用定金罚罚则。有关定金的法法律条文是担担保法及其解解释中的相关关规定：第八十九条当事人可以约约定一方向对对方给付定金金作为债权的的担保。债务务人履行债务务后，定金应应当抵作价款款或者收回。。给付定金的的一方不履行行约定的债务务的，无权要要求返还定金金；收受定金金的一方不履履行约定的债债务的，应当当双倍返还定定金。第九十条定金应当以书书面形式约定定。当事人在在定金合同中中应当约定交交付定金的期期限。定金合合同从实际交交付定金之日日起生效。第九九十十一一条条定金金的的数数额额由由当当事事人人约约定定，，但但不不得得超超过过主主合合同同标标的的额额的的百百分分之之二二十十。。定金金约约定定时时应应注注意意定金金必必须须用用书书面面形形式式约约定定。。定金金必必须须交交付付才才能能成成效效，，所以就算是是托管在我我们公司，，也必须在在合约中约约定由业主主签收后交交由我公司司托管，同同时，业主主必须在三三方合约的的最后面那那一部分涉涉及定金的的条款中签签收。交易纠纷的的解决方式式仲裁仲裁是一裁裁终局制的的，仲裁的的裁决一经经做出就即即时生效，，没有上诉诉的机会，，而且仲裁裁的费用高高于诉讼。诉讼纠纷解决方方式中一般般都要求约约定为诉讼讼方式，最最好约定向向深圳市人人民法院提提起诉讼。诉讼举证时时应注意对当事人主主体身份的的证明一定定要认真检检查，身份份证原件和和复印件一一定要对照照看，公司司的营业执执照复印件件最好要有有公司盖章章，国土部部门查档单单以及银行行的放款承承诺函等书书面材料最最好长期保保存，录音取证的的时候一定定要冷静，，首先要表表明自己的的主体身份份，然后确确认对方的的主体身份份，再对要要确定的内内容一一予予以说明，，尽量不要要自己说出出实质内容容后要对方方确认，而而应该是引引导对方自自己主动说说出来。例如A：“你上回回说8月12号交楼的对对吧”B：“嗯”A：“你上回回告诉我是是什么