最新国有土地拆迁补偿条例解读

解读《国有土地上房屋

征收与补偿条例》二0一一年三月提纲一、该条例的制订背景和制订过程二、该条例的主要内容三、学习落实该条例的注意事项一、制订背景和制订过程--1991年，为规范城市建设中的拆迁行为，国务院制订了《城市房屋拆迁管理条例》。--2001年，为适应城市建设的新形势，国务院修订了《城市房屋拆迁管理条例》，对相关规定进行了完善。

但是，随着时代的变迁，该条例越来越不适应社会发展。

--2004年版《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”--2007年出台的《物权法》也明确规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”

一、制订背景和制订过程一、制订背景和制订过程拆迁中的“钉子户”暴力拆迁--新条例的制订工作从2007年就已经启动，最终于2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，并于2011年1月21日正式公布并施行。--该条例的制订过程中，参与部门之多，社会关注度之高，应该说是空前的。一、制订背景和制订过程一、制订背景和制订过程指导思想：--第一，统筹兼顾。--第二，补偿公平。--第三，程序参与和保障。二、条例的主要内容（一）基本原则：--公平补偿。条例第二条规定：“征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”--决策民主。强调的是百姓对决策过程的参与，或者说为了保证征收和补偿行为的科学性。二、条例的主要内容--程序正当。该听证的要听证，该告知的要告知，该公开的要公开。涉及到个人权益时，个人要有话语权，要有机会为自己进行申辩。并注意公开程序的设计。--结果公开。在很多环节上都要强调公开。二、条例的主要内容（二）征收与补偿主体条例第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”--政府由管理者的角色彻底转变为征收与补偿的主体。二、条例的主主要内容容房屋征收收部门：：（市、县县级人民民政府确确定）组组织实施施本行政政区域的的房屋征征收与补补偿工作作。如果果委托，，则应负负责监督督并承担担法律责责任。房屋征收收实施单单位：受房屋征征收部门门委托，，承担房房屋征收收与补偿偿的具体体工作。。不得以以营利为为目的。。二、条例的主主要内容容条例第五五条规定定：“房房屋征收收部门可可以委托托房屋征征收实施施单位，，承担房房屋征收收与补偿偿的具体体工作。。房屋征征收实施施单位不不得以营营利为目目的。“房屋征征收部门门对房屋屋征收实实施单位位在委托托范围内内实施的的房屋征征收与补补偿行为为负责监监督，并并对其行行为后果果承担法法律责任任。”二、条例的主主要内容容条例第六六条规定定：“上级人民民政府应应当加强强对下级级人民政政府房屋屋征收与与补偿工工作的监监督。”“国务院住住房城乡乡建设主主管部门门和省、、自治区区、直辖辖市人民民政府住住房城乡乡建设主主管部门门应当会会同同级级财政、、国土资资源、发发展改革革等有关关部门，，加强对对房屋征征收与补补偿实施施工作的的指导。。”二、条例的主主要内容容（三）征征收制度度1.征收标准准：为“公共共利益””才能征征收。--何为公共共利益？？二、条例的主主要内容容1.国防和外外交的需需要；2.由政府组组织实施施的能源源、交通通、水利利等基础础设施建建设的需需要；3.由政府组组织实施施的科技技、教育育、文化化、卫生生、体育育、环境境和资源源保护、、防灾减减灾、文文物保护护、社会会福利、、市政公公用等公公共事业业的需要要；二、条例的主主要内容容4.由政府组组织实施施的保障障性安居居工程建建设的需需要；5.由政府依依照城乡乡规划法法有关规规定组织织实施的的对危房房集中、、基础设设施落后后等地段段进行旧旧城区改改建的需需要；6.法律、行行政法规规规定的的其他公公共利益益的需要要。二、条例的主主要内容容2.形式要件件--这些征用用项目要要列入国国民经济济和社会会发展规规划、土土地利用用总体规规划、城城乡规划划和专项项规划。。--保障性安安居工程程建设、、旧城区区改建，，应当纳纳入市、、县级国国民经济济和社会会发展年年度计划划。二、条例的主主要内容容3、征收决决定的程程序第1步：房屋征收收部门拟拟定征收收补偿方方案。要要论证和和公布，，并征求求公众意意见。因因旧城区区改造，，多数被被征收人人认为征征收补偿偿方案不不符合本本条例规规定的，，要组织织听证会会，并根根据听证证会情况况修改方方案。第2步：要进行社社会稳定定风险评评估。二、条例的主主要内容容第3步：作出房屋屋征收决决定前，，征收补补偿费用用应当足足额到户户、专户户存储、、专款专专用。第4步：市、县级级人民政政府作出出房屋征征收决定定。涉及及被征收收人数量量较多时时，应当当经政府府常务会会议讨论论决定。。征收决定定应当用用征收房房屋的情情况，国国有土地地使用权权收回，，补偿方方案、救救济事项项等。二、条例的主主要内容容第5步：发布征收收公告。。公告后后，不得得在征收收范围内内新建、、扩建、、改建和和改变房房屋用途途，违法法者，不不补偿。。相关部部门停办办相关手手续。第6步：对被征收收范围内内房屋的的情况进进行调查查登记。。调查结结果应当当在房屋屋征收范范围内向向被征收收人公布布。第7步：行政复议议和行政政诉讼。。二、条例的主主要内容容（四）补补偿制度度1、补偿标标准被征收房房屋价值值的补偿偿：不低低于公告告之日被被征收房房屋类似似房地产产的市场场价格。。因征收房房屋造成成的搬迁迁、临时时安置的的补偿：：支付搬搬迁所需需费用，，临时安安置费或或提供周周转用房房。停产停业业的损失失。二、条例的主主要内容容2、优先补补偿和未未登记的的房屋补补偿征收个人人住宅、、被征收收人符合合住房保保障条件件的，作作出房屋屋征收决决定的市市、县级级人民政政府应当当优先给给予住房房保障。。未登记的的房屋，，应进行行调查、、认定和和处理。。合法的的予以补补偿，不不合法的的不予补补偿。二、条例的主主要内容容3、补偿方方式（1）货币补补偿。（2）产权调调换：旧旧城区改改造的，，被征收收人选择择在改建建地段进进行房屋屋产权调调换的，，作出房房屋征收收决定的的市、县县级人民民政府应应当提供供改建地地段或就就近地段段的房屋屋。二、条例的主主要内容容4、房屋价价值评估估由房地产产评估机机构评估估。具体体评估机机构，由由被征收收人协商商选定。。协商不不成，通通过多数数决定、、随机选选定等方方式确定定。房地产评评估机构构应当独独立、客客观、公公正的开开展房屋屋征收评评估工作作，任何何单位和和个人不不得干预预。评估办法法由住建建部制定定，还在在制定过过程中。。二、条例的主主要内容容5、订立补补偿协议议房屋征收收部门和和被征收收人在双双方协商商一致的的基础上上，订立立补偿协协议。内内容包括括：补偿偿方式、、补偿金金额和支支付期限限；产权权调换房房屋的地地点、面面积；搬搬迁费、、安置费费；停产产停业损损失；搬搬迁期限限、过渡渡方式和和期限。。二、条例的主主要内容容6、补偿决决定条件：房房屋征收收部门和和被征收收人在签签约期限限内达不不成协议议。被征收房房屋所有有权人不不明确的的。房屋征收收部门报报请市、、县级人人民政府府作出补补偿决定定。7、行政复复议和行行政诉讼讼。二、条例的主主要内容容（五）执执行制度度1、先补偿偿、后搬搬迁。2、被征收收人主动动履行。。在补偿协协议约定定或者补补偿决定定确定的的搬迁期期限内完完成搬迁迁。二、条例的主主要内容容3、申请法法院强制制搬迁作出房屋屋征收决决定的市市、县级级人民政政府申请请人民法法院强制制执行。。申请书应应当附具具补偿金金额和专专户存储储账号、、产权调调换房屋屋和周转转用房的的地点、、面积等等。4、房屋征征收补偿偿档案要将分户户补偿情情况在房房屋征收收范围内内向被征征收人公公布。二、条例的主主要内容容（六）法法律责任任1、不履职职的责任任。人民政府府的责任任：改正正错误、、赔偿损损失；工作人员员的责任任：行政政责任、、刑事责责任。二、条例的主主要内容容2、违法或非法法搬迁的责任任。采取非法手段段，如采取暴暴力、威胁或或终止供水、、供热、供气气、供电和道道路通行等非非法方式迫使使被征收人搬搬迁，给予行行政处罚，严严重的给予刑刑事制裁。3、用暴力手段段阻碍征收与与补偿的责任任。任何人采取暴暴力手段阻碍碍的，给予行行政处罚、严严重的刑事制制裁。二、条例的主要内内容4、非法使用征征收补偿费用用的责任。限期改正，对对单位通报批批评，警告；；赔偿。对个个人行政处分分或刑事制裁裁。5、非法进行房房屋评估的责责任。出具虚假报告告或者有重大大差错的评估估报告，行政政处罚或刑事事制裁。三、学习落实实该条例的注注意事项1、配套制度的的制定。--各级政府部门门应当尽快完完善相关的配配套制度，保保证该条例的的可操作性。。三、学习落实实该条例的注注意事项2、工作人员的的培训。--包括地方政府府的领导，尤尤其是市县级级政府领导。。再就是征收收管理部门的的人员，实施施单位的人员员，具体操作作