房地产项目社区招商策略及商业广场筹建工作指引

招商策略/第一：产业配套性，作为小区的基础配套之一，为住宅产品提供支撑和服务是社区商业的基本功能之一。

第二：日常便利性，俗话“一步近，两步远”,由于居民生活的“便利性趋近”与“日常性重复”的特点，导致社区商业主要以满足社区居民的日常性与便利性需求为主。这也解释了为什么具备上述特点的标准超市和生鲜超市热衷于进社区的原因。

第三：服务亲和性，与社区的就近性及商业交易的频繁性，使得社区商业更容易成为社区居民愿意亲近的一员，从而体现出其服务的亲和性。第四：赢利长期性，社区存在与发展的稳定性，使得社区商业比较不容易受到市政等各方面的因素影响，因而在发展上，其盈利期更为持久。第五：盈利稳定性，前述特点使得社区商业在社区逐步成熟与稳定后，盈利相应的也具有一定的稳定性。需求的相对多样性和整体性，这是由社区居民所决定的，其需求不仅包括了对商品的需求，还有对服务的需求；既有对生活的基本需求，又表现为对吃、穿、用及健身、娱乐的要求。可以说，社区商业在日常性需求方面表现得既相对全面，又形成一个整体的需求链。社区商业的主要功能体现在日常性的购物、休闲、餐饮、综合服务等几个方面，其中在业态配置的主次安排上，如果社区性商业辐射性不强，一般可做如下区分：第一，主要应配置超市、便利店、生活类专业专卖店、菜市场、餐饮、生活服务等。第二，适当设置大型综合超市、文化娱乐设施和专业专卖店（二）餐饮店是指即时加工制作、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者提供饮料、食品、菜肴、消费场所和设备的经营单位。包括各种酒家、酒楼、饭店、饭馆、餐馆、面馆、早餐店、糕点店、咖啡店、休闲吧、酒吧、烧烤店等。（三）超市、大型超市超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构不同，可分为食品超市和综合超市。（四）便利店满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。（五）食杂店是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。（六）维修店是指社区内配备的家电维修、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。（七）洗染店从事洗衣、烫衣、染色、织补以及皮革衣物的清洗、上光等服务项目的经营单位。（八）美容美发店美发：根据宾客头型、脸型、发质和要求，为其设计、剪修、制作发型，提供肩部以上按摩及其相关服务。美容：根据宾客的面型、皮肤特点和要求，运用多种美容技术、器械和化妆品，为其提供真皮层以上的护肤美容、化妆美容及其相关服务。（九）旧货废弃物回收站是指社区内配置的收取居民废品的单位。（十）家庭服务是指提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务的机构。（十一）书店、音像店是指社区内配置的经营书籍、音像制品的经营单位。（十二）照相馆运用照相机、传统感光材料、存储卡和灯光设备，在室内外拍摄人物、风光、广告等景象，并通过后期加工等技法，来塑造可视画面形象，以及运用彩照扩印设备、彩色相纸、冲洗药液、打印等从事冲卷、扩印、放大彩色和黑白照片的经营单位和机构。商业广场筹建工作指引(参考版)如何做好好步行街街商业业业态规划划商业建筑筑设计具具体要求求室内商业业步行街街：1、室内内商业步步行街的的组成室内商业业步行街街由步行行街和沿沿街设置置的精品品店、餐餐饮店以以及中庭庭等共同同构成。。2、室室内商业业步行街街的业态态基本组组合原则则：室内商业业步行街街的具体体业态招招商以及及业态规规划由集集团商业业管理公公司结合合项目以以及招商商情况进进行，其其业态的的基本组组合原则则为：若若为三层层室内步步行街，，其第三三层的业业态规划划以餐饮饮业态为为主，重重点布置置具有当当地餐饮饮美食文文化特色色的餐饮饮业态，，尤其是是重油烟烟餐饮业业态。以以减少其其对一、、二层的的影响，，并尽量量高空排排放。根根据具体体情况室室内步行行街的中中庭附近近、以及及其他层层的端部部等部位位可布置置轻油烟烟的餐饮饮、快餐餐、咖啡啡、冷饮饮等餐饮饮业态。。3、、室内内步行行街的的形态态分类类：由于用用地条条件、、形状状、大大小的的不同同，室室内步步行街街也可可分为为不同同的形形态：：一字型型：：商业建建筑设设计具具体要要求一字型型：：折线型型：商业建建筑设设计具具体要要求交叉型型：：折线型型：商业建建筑设设计具具体要要求交叉型型：：一、商商业业业态分分类及及面积积占比比步行街街的商商业业业态分分为服服装服服饰、、餐饮饮、生生活配配套服服务三三类。。三个业业态的的面积积占比比大致致为：：餐饮饮面积积占比比40%--60%；服装装服饰饰面积积占比比20%—30%；生活活配套套服务务面积积占比比20%--25%。四、各各楼层层的基基本商商业定定位及及规划划一层规规划为为：品品牌服服装服服饰旗旗舰店店、连连锁知知名餐餐饮、、生活活配套套服务务（银银行、、药店店、数数码产产品等等）；；二层规规划为为：个个性特特色服服装服服饰、、休闲闲餐饮饮、生生活配配套服服务（（家居居用品品、儿儿童用用品、、美容容美发发、儿儿童早早教等等）；；三层规规划为为：中中式正正餐、、西式式快餐餐、地地方特特色餐餐饮、、风味味小吃吃、休休闲水水吧等等。五、商商业业业态规规划的的基本本原则则1、统一一性原原则：：根据消消费者者的不不同购购买能能力和和消费费习惯惯，在在同一一个楼楼层，品品牌档档次或或面对对的消消费群群应保保持统统一的的定位位。2、递减减原则则：从低楼楼层到到高楼楼层，，商品品档次次和定定位从从高向向低逐逐级递递减。。3、租金金原则则：从低楼楼层到到高楼楼层，，业态态上从从承担担租金金能力力较高高的零零售业业态向向承担担租金金能力力较低低的生生活配配套服服务和和餐饮饮业态态转变变。4、关联联性原原则：：要考虑虑业态态与业业态之之间的的相互互关联联性，，使客客流形形成互互动，，达到到共享享的目目的。。六、商商业业业态规规划的的特殊殊技巧巧1、为带带动二二层的的人流流和经经营，，一层层的服服装服服饰旗旗舰店店及国国际知知名锁锁划餐餐饮可可采取取一拖拖二的的形式式规化化布局局，形形成一一、二二层的的互动动。2、步行行街二二、三三层的的端头头位置置一般般会成成为死死角区区域。。因此此，在在规划划时应应以中中型知知名餐餐饮或或目的的性消消费很很强的的品牌牌店为为主。。3、步行行街中中厅处处是步步行街街形象象展示示的重重要区区域，，应规规划为为知名名服装装品牌牌店或或咖啡啡等休休闲餐餐饮为为主。。七、业业态规规划注注意要要点1、考虑虑到商商家的的持续续经营营能力力问题题，珠珠宝、、男正正装、、儿童童、家家居、、内衣衣等小小业种种在布布局时时，应应有多多个品品牌集集合，，形成成消费费环境境。否否则必必须是是品牌牌知名名度高高或商商品特特色突突出的的品牌牌店。。2、建建筑规规模在在2万平方方米以以下的的步行行街里里，咖咖啡、、中式式快餐餐等不不宜数数量太太多，，以最最多1-2家为原原则；；规模模在2万平方方米以以上的的步行行街也也要适适当控控制咖咖啡和和中式式快餐餐的占占比。。八、步步行街街与主主力店店的关关联性性在进行行步行行街商商业业业态规规划布布局时时，还还要考考虑步步行街街商铺铺和周周边主主力店店的关关联性性，应应尽量量保持持消费费群的的一致致性，，形成成客流流的共共享。。九、建建筑设设计规规划要要点步行街街三层层多是是以餐餐饮为为主，，餐饮饮经营营有延延时服服务的的问题题，因因此在在进行行规划划时要要考虑虑通往往室外外的独独立通通道。。餐饮业业态的的比例例在步步行街街中一一般会会在40%--60%之间，，因此此货梯梯、干干湿垃垃圾房房的数数量要要设置置合理理，位位置设设置应应靠近近货梯梯，有有利于于商家家使用用的便便捷性性。九、建建筑设设计规规划要要点步行街街与各各主力力店的的通道道应规规划在在步行行街入入口处处到步步行街街中厅厅之间间的位位置，，不宜宜设置置在步步行街街入口口处。。设置置在步步行街街入口口处，，一是是根本本不会会对主主力店店起到到带动动客流流的作作用；；二是是减少少了步步行街街的优优质商商铺数数量，，降低低了租租金收收益；；三是是会影影响二二、三三楼的的客流流动线线，形形成死死角。。根据商业业业态规划的的特点，一一、三楼的的商铺多数数以餐饮和和知名服装装品牌店为为主，因此此可适当规规划的大一一些。单铺铺面积150平方米左右右，商铺深深度12米—15米；二楼的的商铺以个个性、特色色服装或家家居用品为为主，商铺铺应规划的的适当小一一些，单铺铺面积60—80平方米，商商铺深度8—12米。十、建筑结结构规划设设计原则应将百货、、超市、影影院、电玩玩等集客能能力较强的的主力店规规划在步行行街的两侧侧或端头的的地方，将将主力店围围绕步行街街的周围，，使步行街街真正成为为核心和纽纽带。招商工作主主要原则31PARTⅠⅠ招商的基本本原则与案案例32业态比例分配原则统一形象原则同业差异异业互补原则招商期租金优惠原则多元经营方式原则主力店招商先行原则统一服务及信息化管理原则招商七项基本原则招商的基本本原则与案案例33招商的基本本原则与案案例/业态比例分分配原则基本原则一一：业态比比例分配原原则内在因素：根据建筑筑格局、经经营规划确确定业态分分配比例外在因素：市场环境竞争状况34招商的基本本原则与案案例/业态比例分分配原则正佳广场业态分配比比例华南MALL业态分配比比例35基本原则二二：统一形形象原则商场需要拥拥有明确经经营主题&巨大创造力力品牌招入商家应应适应商场场经营主题题，与商场场整体形象象相符招商的基本本原则与案案例/统一形象原原则36基本原则三三：同业差差异异业互互补原则同业差异：：招商中不能能在一个有有限空间内内盲目招入入多家同一一类型商家家异业互补：：在招商中体体现互补性性原则，满满足顾客消消费的选择择权招商的基本本原则与案案例/同业差异异异业互补原原则37基本原则四四：多元经经营方式原原则商业物业经经营方式：：自营、联联营、租赁赁采取多种经经营方式能能提高利润润率，同时时符合精细细化管理要要求招商的基本本原则与案案例/多元经营方方式原则38菲律宾SM集团——『自营品牌牌』模式典范范招商的基基本原则则与案例例/多元经营营方式原原则SMSuperMall的标准单单体商场场在15至20万平方米米，其中中自营的的面积超超过60%SM自营店的构成SMsupermarket大卖场SMHomemart家品SM服装SMToykingdom玩具大卖场SMStationery文具SM百货公司SMAppliace家电SMCineax影城成本优势招商优势推广优势建设优势收益优势自营商场场的优势势体现39基本原则则五：主主力店招招商先行行原则主力店是是商场的的核心，，制造人人流和形形成吸引引力的核核心原点点先进行主主力店的的招商能能使招商商工作更更富成效效招商的基基本原则则与案例例/主力店招招商先行行原则40基本原则则六：招招商期间间租金优优惠原则则新开业期期间采取取优惠租租金，吸吸引租户户，将商商场做旺旺商场经营营成型后后根据运运营状态态适当稳稳步调整整租金招商的基基本原则则与案例例/招商期间间租金优优惠原则则41基本原则则七：统统一服务务及信息息化管理理原则统一服务务包括商商户结算算、营销销服务、、信息系系统支持持服务等等各方面面进行信息息化管理理能为广广大商户户提供丰丰富顾客客、市场场及经营营信息招商的基基本原则则与案例例/统一服务务及信息息化管理理原则统一的商商户结算算统一的营营销服务务统一的信信息系统统支持服服务统一的培培训服务务统一的卖卖场布置置指导服服务统一的行行政事务务管理服服务统一的物物业管理理服务统一的服服务内容容When？招商的的时机选选择Where?招商的地地点选择择How?招商的方方式选择择招商招商工作作3W法则/招商的时时机选择择43When？招商的的时机选选择战略时机机：社会经济济发展、、交通地地理变更更等一系系列重大大事件发发展过程程中，商商场的招招商能有有效利用用一切有有利的因因素，使使其与商商场招商商联系起起来，进进而转化化为租金金招商的的强大力力量，使使招商工工作取得得重大成成就的一一种机会会选择。。战术时机机：从商场经经营、开开业、招招商进展展的角度度来考虑虑招商工工作的实实际可操操作性。。利用生生意的淡淡忘季、、竞争对对手的状状况以及及对周边边商家招招商的难难易程度度等方面面，利用用时间的的有利因因素对商商场进行行招商。。招商工作作3W法则/招商的时时机选择择4411月至明年1月9、10月6至8月

生意清淡生意开始抬头生意时淡时旺黄金季，生意高峰5月2至4月生意高峰延续期招商工作作3W法则/招商的时时机选择择一般经营营商家生生意的月月度分布布45Where?招商的地地点选择择招商工作作3W法则/招商的地地点选择择现场招商商异地招商商同城招商商46招商工作3W法则/招商的地点选选择同城招商的原原因现场招商人流流量较少，难难以取得满意意的招商效果果同城招商的条条件选择人流量更更大的招商资资源，更集中中的地点进行行招商同城招商的优优势商户具有较高高的区域认同同感，招商容容易获得成功功同城招商的劣劣势所招商户品牌牌与本城其他他商城存在同同质化竞争的的现象同城招商的综综合分析评价价47商场面积太大现场及同城招商都难以填满商业面积，需要进行异地招商

招商要求较高为形成差异化经营优势并与同城商品及品牌形成区域，进行异地招商形成优势竞争

无法在本地展开良好的招商工作，迫于经营压力进行异地招商本地招商遇到到抵制太大异地招商的三三种动机招商工作3W法则/招商的地点选选择48How?招商的方式选选择招商工作3W法则/招商的方式选选择2345集中性高效能能招商：会场场招商针对性低成本本招商：直接接走访招商高投入大范围围招商：广告告招商资源性小范围围招商：人际际关系招商示范性长期性性招商：样板板市场招商149决策机构管理机构执行机构信息机构招商团队架构构招商团队组建建模式/招商团队架构构招商过程中各项重要决策的制定者，招商制度的制定者和招商团队的设计者。对招商工作统一指导、部署、协调和监督的部门对各项工作进行细化，执行到位的部门专门收集、整理、筛选招商信息，建立信息网络和信息库的部门50招商团队要求求及组成招商团队组建建模式/招商团队要求求及组成招商总监招商总监助理理招商策划主管管招商小组招商信息搜集集及合同管理理主管51例：购物中心心招商标准招商团队执行行保障——招商标准招商团队组建建模式/招商团队执行行保障/招商标准经营商品是否符合商场的经营主题商品品牌价值是否与商场的整体形象一致商户的租赁面积是否与楼层经营规划吻合商品的经营模式是否能促进其他商品的经营利润模式是否使其具备足够的租金支付能力……52招商团队执行行保障——招商审批程序序招商团队组建建模式/招商团队执行行保障/招商审批程序序不重复招商择优招商申报在先招商审批程序序原则招商审批程序序流程53招商商人人员员的的制制度度考考核核与与奖奖励励招商商团团队队组组建建模模式式/招商商人人员员的的制制度度考考核核与与奖奖励励外出出招招商商期期间间每每日日汇汇报报制制度度信息息反反馈馈计计分分考考核核制制度度招商商日日记记制制度度招商商首首问问责责任任制制54招商商人人员员业业绩绩考考核核原原则则招商商团团队队组组建建模模式式/招商商人人员员业业绩绩考考核核原原则则所谓谓业业绩绩考考核核，，就就是是指指对对招招商商人人员员的的提提成成及及奖奖金金与与招招商商业业绩绩相相挂挂钩钩。。根根据据实实际际工工作作需需要要，，对对招招商商人人员员实实行行双双重重考考核核，，分分别别以以月月度度、、季季度度或或年年度度为为单单位位，，对对招招商商人人员员的的硬硬指指标标和和软软指指标标进进行行双双重重考考核核。。绩效效考考核核硬指指标标软指指标标当月月完完成成的的招招商商项项目目和和实实际际招招商商金金额额已完完成成的的招招商商项项目目总总量量和和累累计计招招商商金金额额招商商人人员员月月度度工工作作重重点点完完成成的的质质量量招商商人人员员跟跟进进工工作作的的质质量量和和效效率率55招商商费费用用控控制制招商商团团队队组组建建模模式式/招商商费费用用控控制制招商费用控制的原则招商商任任务务指指标标分分解解到到人人，，成成本本分分解解到到人人关键键性性招招商商集集中中使使用用，，避避免免零零打打碎碎敲敲重点点保保障障优优秀秀招招商商人人才才的的工工资资待待遇遇和和奖奖励励管管理理重视视客客户户营营销销和和关关系系营营销销，，费费用用安安排排上上予予以以倾倾斜斜以品品牌牌商商家家或或大大商商家家增增强强巩巩固固小小商商家家及及投投资资者者信信心心。。总体体思思路路：：1、社社区区商商业业各各业业态态需需求求特特点点主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层10－40其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层10－20冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层10－20干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30－100地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层30－60饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100美容：200-1,000美容/美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒楼：1,000-3,000餐饮主出入口1层100-500便利超市主干道/主出入口1-3层6,000－15,000综合超市位置经营楼层经营面积（㎡）业态指标主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层10－40其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层10－20冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层10－20干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30－100地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层30－60饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100美容：200-1,000美容/美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒楼：1,000-3,000餐饮主出入口1层100-500便利超市主干道/主出入口3层3,000－10,000综合超市位置经营楼层经营面积（㎡）业态指标在商商业业主主题题、、业业态态、、商商业业功功能能基基本本确确定定的的情情况况下下，，招招商商范范围围应应该该控控制制在在社社区区服服务务的的范范畴畴内内，，要要以以与与功功能能定定位位相相关关连连的的商商业业业业态态，，作作为为招招商商的的重重要要前前题题与与目目标标。。主店店力力：：中西西餐餐厅厅（（如如金金牛牛角角王王、、老老树树咖咖啡啡、、绿绿茵茵阁阁））、、休休闲闲（（女女子子舍舍宾宾、、SPA）、、中中型型超超市市（（千千惠惠、、华华银银旺旺和和））、、大大型型网网吧吧、、健健身身中中心心。。次主主力力店店：：品牌牌连连锁锁：：蛋蛋糕糕（（罗罗莎莎、、马马里里奥奥））、、生生活活家家居居（（多多喜喜爱爱、、梦梦洁洁、、富富丽丽真真金金、、药药店店（（养养天天和和药药店店、、金金沙沙药药房房、、九九芝芝堂堂药药房房））、、洗衣衣店店。品牌牌专专卖卖：：母婴婴用用品品、、儿儿童童用用品品，，体体育育专专卖卖等等。。小商商家家：：汽车车清清洁洁美美容容、、家家电电维维修修等等。。2、招招商商范范围围及及业业态态品品牌牌控控制制3.1、采采用用差差异异化化销销售售，，避避免免同同业业竞竞争争在销售售或租租赁中中应采采用“差别销销售租租赁”，避免免同业业竞争争，才才有可可能避避免收收益下下降3、招商商策略略市场培培育也也即放放水养养鱼，，就是是以合合适的的租金金吸引引目标标商家家入场场，经经过一一定的的培育育期后后，商商业氛氛围成成熟，，经营营业绩绩增长长，租租金上上升，，物业业升值值，实实现多多赢的的结果果。有了这这样的的“池塘”，发展展商就就可以以根据据业主主的消消费能能力与与消费费特点点，进进行定定点、、定向向招商商，确确定同同类业业态原原则同时为保证这一规划的实现，对于年度优质商家，将按销售合同返利商铺总价的4%作为奖金，按60万－100万元／间左右计算，优质商家的投资者将获得2.4万-4万元的奖励。3.2、“放水养养鱼”法3.3、关注注“主力店店”和“品牌店店”效应对于大大社区区商业业，尤尤其是是社区区特色色街来来说，，“主力店店”和“品牌店店”效应明明显。。商铺品品牌店店是否否进入入社区区是投投资者者很重重要的的参考考因素素：一一是品品牌客客户对对商铺铺的选选择有有严格格的商商圈评评估标标准和和计算算方法法；其其二知知名的的品牌牌客户户其本本身就就具备备聚客客能力力，会会影响响商圈圈的形形成，，加快快社区区商业业的招招商进进程。。3.4、控制招商商节奏确定招商对对象：社区商业的的招商应从从核心主力力店开始启启动，按照照“核心主力店店-次主力店-品牌专卖店店-小型商家”这样一个顺顺序来进行行，用核心心主力店来来带动次主主力店和中中小商家。。锁定目标客客户群，有有效地传递递信息：社区商铺营营销日趋理理性，针对对性地锁定定目标客户户群体，进进行有效的的信息传递递。居民关关注社区发发展的同时时，对社区区服务，居居住环境，，文化娱乐乐，医疗卫卫生等均提提出更高层层次的需求求。招商战线不不宜太长：社区商业项项目和住宅宅项目销售售不同，商商业项目要要一气呵成成，招商时时间不宜过过长，因为为商业项目目是统一开开售的，一一旦入伙，，就容易出出现节点，，要乘人气气最旺时期期，一气呵呵成，至少少冲到80%-90%，这样才能能够保证人人气的持续续，使后期期的招商更更为顺利。。招商基本完完成后，就就要规划好好统一的商商铺开业时时间。社区区商业与其其它商业一一样，在选选择开业时时间上也较较为讲究，，切忌开业业时间不统统一，以至至造成一边边营业，一一边装修的的局面。因因此，在开开业时间上上尽量选择择同一天。。3.5、选择好开开业时间123万科城概况况万科城位于于深圳龙岗岗稼先路以以南、贝尔尔路以北、、坂雪岗大大道华为百百草园以西西、石龙路路以东。物业类型普通住宅、别墅建筑类别多层、小高层、高层占地面积397883.5平方米建筑面积437670平方米住宅面积398050平方米商业面积30000平方米覆盖率30%容积率≤1.1停车位4200建筑设计美国Sandybabckck设计事务所景观设计美国BGA景观设计事务所开发商深圳市万科房地产有限公司商业策划深圳美格行商业地产124万科城•风情步行街街——社区LIVINGMALL美食世界娱乐风情走廊一楼时尚百货二、三楼超市组合社区配套社区配套风情娱乐休闲街区健身汽车配饰万科城•风情步行街街位于万科科城的西南南部，定位为社区区LIVINGMALL，即“全生生活广场””是集文化、、度假、休休闲、娱乐乐、购物等等多功能为为一体的综合性街区区商业建筑面面积３万平平方米，一一期2.2万平方米，，餐饮占到到1.1万平方米；；二期0.8万平方米125目标消费群群定位——圈定商业配配套消费圈圈核心商圈次级商圈辐射商圈核心商圈消消费人群（（1.5km内）——约15万人华为工业园园、新天下下集团等3万人高科技技精英；万科城、日日辉台等近近2万高收入特特区新移民民；岗头村、马马蹄山村、、坂田村等等近1万富裕居民民；其他消费人人群9万人。次级商圈消消费人群（（3km内）——约30万人龙坂卫星城城近几年超超过300万平方米住住宅开发量量及周边大大量消费人人口，加上上坂雪岗工工业园近400多家高科技技企业辐射商圈消消费人群（（车程20分钟内）龙坂卫星城城及周边福福田中心区区、龙华、、布吉、观观澜等过百百万的消费费人口126业态定位——三大主题，，三种风情情国际美食坊坊——打造深圳最最著名的中中西美食街街主