房地产行业盈利模式变迁分析解读

房地产行业盈利模式变迁目录1.房地产行业的价值链与盈利模式2.国内房地产开发企业盈利模式3.国外房地产开发企业盈利模式1.房地产行业的价值链与盈利模式1.1市场环境与产业结构1.2产业链1.3产品线与业务主线1.4产业价值链1.5企业核心业务流程1.6企业价值链1.7厂商基本盈利模式识别1.8房地产业务全流程核心能力识别1.9未来10-15年产业盈利空间识别1.10未来房地产市场运作模式变化趋势新来者供应商客户替代品互补品当前竞争者进入壁垒议价能力减少需求议价能力推进需求经济发展、城市化进程与人均可支配收入增长趋势人口、土地、货币、信贷、金融及房地产相关政策法规人口总量与结构变化、家庭与社会结构发展趋势国家资源与人均国土面积变化趋势技术发展与文化变迁退出壁垒1.1市场环境与产业结构土地开发房地产产品制造新房面世二手房流通残值处置增量市场存量市场土地出让方一级土地开发商金融机构1.2产业链监理单位物料供应商施工企业设计院营销机构销售代理金融机构金融机构装修企业房产中介金融机构评估机构70年后？物业管理物业管理物业经营物业投资市场研究机构开发商开发商策划机构住宅商业地产写字楼目标市场的精准定位、品牌与文化的传播与渗透土地资金工业地产旅游地产战略合作伙伴银行房地产信托基金1.3产品线与业务主线产品销售金融保障定位传播识地拿地资金筹集产品制造客户服务产品线业务主线土地开发房地产产品制造增量供给存量流通增量市场存量市场房地产价值转化房地产一般投资价值变现1.4产业价值链土地投资溢价房地产投资溢价变现土地一般价值房地产价值增值变现房地产一般价值变现房地产一般投资价值流转房地产投资溢价流转房地产价值增值流转房地产一般价值流转房地产价值增值土地价值增值土地一般投资价值1.5企业核心业务流程可研储地策划融资施工设计服务租售找地运营广告客户推荐Internet地产经纪参观样板房用户需求说明平面设计地块选择签订合同缴纳定金申请按揭贷款房屋建设个性化选择交付使用香港模式美国模式住宅开发商在客户确认购买，并且确认能够取得按揭贷款支持的情况下才开始房屋的建设1.6企业价值链主流程一级市场二级市场三级市场一般价值投资一般价值投资溢价（经营型）（投资型）（投机型）（房地产运作）（房地产开发）（土地开发）1.7厂商基本盈利模式识别价值增值ＤＥＦＡＢＣＧＨＩ土地地开开发发房地地产产产产品品制制造造增量量供供给给存量量流流通通残值值处处置置增量量市市场场存量量市市场场政府府关关系系资金金实实力力产品品能能力力营销销能能力力融资资能能力力运营营能能力力投资资管管理理能能力力1.8房地地产产业业务务全全流流程程核核心心能能力力识识别别投资资能能力力市场场能能力力管理理能能力力管理理能能力力投资能力力识地能力力土地开发发增量市场场投资管理理能力1.8.1核心能力力识别：：Ａ土土地开发发——经营型存量市场场政府关系系资金实力力融资能力力识地能力力土地开发发增量市场场投资管理理能力1.8.2核心能力力识别：：Ｂ土土地开发发——投资型存量市场场政府关系系资金实力力融资能力力识地能力力土地开发发增量市场场投资管理理能力1.8.3核心能力力识别：：Ｃ土土地开发发——投机型存量市场场政府关系系资金实力力融资能力力识地能力力土地开发发房地产产产品制造造增量供给给增量市场场产品能力力营销能力力投资管理理能力1.8.4核心能力力识别：：Ｄ房房地产开开发——经营型市场能力力存量市场场管理能力力政府关系系资金实力力融资能力力识地能力力土地开发发房地产产产品制造造增量供给给增量市场场产品能力力营销能力力投资管理理能力1.8.5核心能力力识别：：Ｅ房房地产开开发——投资型市场能力力存量市场场管理能力力政府关系系资金实力力融资能力力识地能力力土地开发发房地产产产品制造造增量供给给增量市场场产品能力营销能力投资管理能力力1.8.6核心能力识别别：Ｆ房地地产开发——投机型市场能力存量市场管理能力政府关系资金实力融资能力识地能力存量流通残值处置增量市场存量市场投资管理能力力1.8.7核心能力识别别：Ｇ房地地产运作——经营型增量供给投资能力运营能力投资能力管理能力存量流通残值处置增量市场存量市场投资管理能力力1.8.8核心能力识别别：Ｈ房地地产运作——投资型增量供给投资能力运营能力投资能力管理能力增量供给存量流通残值处置增量市场存量市场投资能力1.8.9核心能力识别别：Ｉ房地地产运作——投机型投资管理能力力运营能力投资能力管理能力行业利基一级市场二级市场三级市场产品一般价值值投资一般价值值投资溢价1.9未来１０－１１５年产业盈盈利空间识别别产品价值增值值1.10未来房地产市市场运作模式式变化趋势盈利空间由投投资溢价和房房地产产品一一般价值为主主转变为以房房地产产品价价值增值和投投资一般价值值为主，企业业市场能力与与产品能力成成为决胜根本本房价与地价分分离，代建制制大城市土地持持续稀缺，但但主要由政府府获得土地溢溢价，在开发发商则反映为为高成本，高高波动性，长长期风险加大大存量市场容量量超过增量市市场容量70年产权限制，，物业税征收收，行业监管管的日趋严厉厉等，将是消消费者/投资者日趋理理性，泡沫逐逐渐消除，市市场投机性减减弱目录1.房地产行业的的价值链与盈盈利模式2.国内房地产开开发企业盈利利模式3.国外房地产开开发企业盈利利模式2.国内房地产开开发企业盈利利模式2.1万科2.2招商2.3合生创展2.4顺驰2.5万通2.6复地2.7绿城2.8国内房地产产行业战略略群组矩阵阵图2.1万科万科是目前前中国惟一一一家按美美国模式拷拷贝并进行行操作的房房产企业万科的特点点专注于房地地产专业化化经营着重研究中中产收入者者的房产品品需求然后在全国国范围内取取得相应的的土地复制产品的的市场定位位和品牌策策略产品单一面面向极其准准确的客户户目标该模式的突突出之处产品的标准准化、投资资模式标准准化资本投入、、产品品质质和管理团团队都能有有效控制2.2合生创展合生创展是是致力发展展住宅地产产、商业地地产、酒店店地产、旅旅游度假产产业和物业业管理产业业等泛地产产事业的大大型综合性性企业集团团合生创展的的特点做大规模，，率先采用用大盘操作作的概念客户定位以以满足城市市中高收入入的置业需需要为主，，开发的物物业集中于于中高档项项目，销售售均价比当当地的市场场平均价格格水平高出出15％一72％对市场前景景的准确把把握，开发发未来升值值潜力大而而当时位置置偏僻价格格低廉的土土地战略扩张三三部曲：1、通过集中中化战略和和一体化战战略，建立立企业规模模化发展的的基础；2、通过集约约化拓展进进行跨区域域扩张；；3、实施规模模化发展行事低调注重资本运运作该模式的突突出之处规模化发展展有利于降降低成本、、提升品牌牌效应，抵抵御市场竞竞争风险，，实现规模模经济2.3招商招商地产具具有招商局局这一得天天独厚的背背景，伴随随着蛇口开开发区的成成长而迅猛猛发展招商地产的的特点房地产开发发、物业租租赁和水电电供应三驾驾马车定位于中高高端产品建立以房地地产开发、、出租物业业经营、二二手房买卖卖中介和物物业管理为为一体的业业务模式，，为客户提提供房地产产全面增值值服务注重产品与与服务创新新稳健经营，，注重风险险控制面向全国积积极拓展，，形成3+X格局局多元元化化融融资资并并与与招招商商银银行行结结成成紧紧密密的的战战略略合合作作伙伙伴伴关关系系该模式的突出出之处经常性收入与与开发性收入入比为1：4，为行业之最最，抗风险性性与抵御周期期波动的能力力较强2.4顺驰顺驰以二手房房市场代理起起家介入房地地产开发领域域，在近年内内迅速扩张，，成为集房地地产开发、房房地产中介服服务和物业管管理于一体的的全国性开发发企业。顺驰的特点“楼赚楼”的的销售模式高风险，激进进高调全国性性大规模扩张张高价打压对手手获取土地快速滚动开发发，通过加速速现金流入，，延迟现金流流出缓解资金金链开发、销售、、置换三大主主营业务良性性互动积极拓展融资资渠道，多元元化融资放权管理（2005年后逐逐渐调调整，，向上上收权权）注重销销售成成长（（2005年后强强调利利润成成长））该模式式的突突出之之处二三级级市场场联动动，带带来范范围经经济效效应风险过过大，，资金金链条条脆弱弱对上下下游的的挤压压导致致企业业短期期内得得益但但长期期生存存环境境恶化化2.5万通万通是是在北北京最最早成成立的的以民民营资资本为为主体体的大大型股股份制制房地地产企企业，，也是是实收收资本本额最最大的的民营营房地地产公公司万通的的特点点由“香香港模模式””变为为“美美国模模式””，由由全能能开发发商转转型为为专业业的房房地产产投资资公司司，将将投资资领域域集中中于““房屋屋供应应”、、“土土地经经营””、““商用用物业业”和和“定定制服服务””四大大领域域。期望通通过定定制化化生产产和商商业地地产规规避开开发风风险和和房地地产周周期波波动的的影响响市场目目标是是形成成一个个具有有国际际影响响的专专业房房地产产投资资商定位高高端市市场，，重视视项目目系列列的品品牌建建设注重创创新有限土土地储储备战战略：：目标标是将将住宅宅类土土地储储备控控制在在300万-400万平方方米的的水平平上该模式式的突突出之之处市场抗抗风险险能力力强在中国国产业业环境境尚不不够成成熟的的背景景下，，不易易做大大规模模在中国国土地地溢价价占房房价比比重较较高的的现状状下，，难以以攫取取高利利润，，为今今后发发展提提供资资金2.6复地复地是是中国国最大大的房房地产产开发发集团团之一一，一一级开开发资资质，，香港港联交交所主主板H股上市公公司（代代码2337），公司司总部设设于中国国上海复地的特特点以中高档档住宅产产品的开开发为主主准确的产产品定位位多项目管管理的能能力良好的售售后服务务体系在未来将将逐渐增增加一定定比例长长期持有有的经营营性物业业，，以抵御御市场风风险多元化融资以上海为基地地快速增长后后向全国拓展展该模式的突出出之处能力较为全面面2.7绿城绿城房地产集集团是浙江地地区有代表性性的房地产开开发商，在短短短的十年时时间里，绿城城从只有几个个人的企业起起步，现在已已经发展成为为“2005中国房地产百百强开发企业业——综合实力TOP10””。绿城的特点专注于开发优优质的系列城城市住宅产品品，同时涉足足教育、体育育（足球）、、酒店、医院院、文化传媒媒等领域清新典雅的产产品风格和人人文主义的产产品定位规划布局以人人为本，因地地制宜；建筑筑造型精美，，用材用色考考究；园区空空间错落有致致，疏密得当当；户型宽敞敞舒适多样灵灵活；景观环环境浓墨重彩彩与建筑有机机融合；园林林绿化与活动动功能相辅相相成；社区会会所配套完善善，设施齐全全；智能化设设计无微不至至；室内装潢潢精致气派而而不失典雅等等等绿城的产品总总是同区域中中综合品质最最高的，在二二手房市场中中成交价也总总是最高的拿地以协议为为主，通过公公益领域的投投资带动地产产开发主业，，运用人脉关关系该模式的突出出之处高品品质质带带来来高高客客户户忠忠诚诚度度协议议拿拿地地带带来来搞搞土土地地溢溢价价，，为为企企业业规规模模迅迅速速扩扩张张提提供供资资金金血血液液2.8国内内房房地地产产行行业业战战略略群群组组矩矩阵阵图图(1)国内内典典型型房房企企的的业业务务领领域域全国性跨区域局部区域集中中于于工工程程管管理理在房房产产价价值值链链的适适度度延延伸伸居住住需需求求衍衍生生产业业的的适适度度捆捆绑绑非相相关关多多元元化化万科科顺驰驰万通通天鸿鸿金地地复地地SOHO中国国大华华港资资地地产产美资资地地产产首创创置置业业华远远中远远中房房大连连万万达达合生生创创展展绿地地北京京城城建建奥园园置置业业中远远发发展展绿城城碧桂桂园园中信信华华南南陆家嘴嘴中华企企业2.8国内房房地产产行业业战略略群组组矩阵阵图(2)八家企企业的的盈利利模式式万通万科顺驰合生绿城复地金地一级市市场二级市市场三级市市场产品一一般价价值投资一一般价价值投资溢溢价（经营营型））（投资资型））（投机机型））（房地地产运运作））（房地地产开开发））（土地地开发发）产品价价值增增值招商目录录1.房地产产行业业的价价值链链与盈盈利模模式2.国内房房地产产开发发企业业盈利利模式式3.国外房房地产产开发发企业业盈利利模式式3.国外房房地产产开发发企业业盈利利模式式3.1香港模式式3.2美国模式式3.3房地产发发展环境境及其对对开发企企业的影影响3.4我国对国国外模式式的借鉴鉴一级市场二级市场三级市场产品一般价值值投资一般价值值投资溢价（经营型）（投资型）（投机型）（房地产运作作）（房地产开发发）（土地开发））3.1香港模式产品价值增值值一级市场二级市场三级市场产品一般价值值投资一般价值值投资溢价（经营型）（投资型）（投机型）（房地产运作作）（房地产开发发）（土地开发））3.2美国模式产品价值增值值3.3（1）房地产发展展环境比较

香港美国当前中国10-15年后中国领土性质自治城邦高人口密度大国低人口密度大国高人口密度大国高人口密度经济发展水平发达发达发展中发达潜在需求量大一般大大土地垄断供应（土地批租模式）分散供应（财产税模式）垄断供应（土地批租模式）垄断供应（土地批租模式）有租期无开发时限带产权可期权方式拿地有租期2年不开发无偿收回有租期2年不开发无偿收回稀缺充裕局部稀缺局部稀缺居住风格高容积率集合住宅为主低容积率独栋住宅为主高容积率集合住宅为主高容积率集合住宅为主政府高房价高地价高福利自由港，低税制，靠土地收入弥补财政不足规制补贴中低收入者购房鼓励开发中低价房差别对待，抑制土地投机干预频繁高房价高地价低福利高税制一刀切规制大城市香港模式中小城市美国模式税制？差别对待，抑制土地投机资本充裕充裕不充裕充裕融资便利客户融资（预售）和银行债权融资为主便利市场化资本运作为主障碍多客户融资（预售）和银行债权融资为主便利债权融资与股权融资相结合香港美国当前中国10-15年后中国政府关系非常重要不重要非常重要非常重要市场次要非常重要次要重要产品次要重要次要重要管理次要重要次要重要运营次要重要次要重要投资重要重要重要重要融资重要次要重要重要盈利模式（关键利润来源）土地投资价值+土地投资溢价+房地产投资价