房地产项目住宅楼市场定位报告

xxxx地块产品定位思考2010年1月前言本次报告,我们基于地块现有的指标以及地块的特性，对项目的产品定位作方向性的建议，具体细节将在以后的实质性服务中逐步体现。定位研究思路产品定位项目定性产品规划项目定性项目定位的大方向区域优势企业优势决定项目要定位于高端路线顶级豪宅？高档住宅？决定本项目究竟适合打造什么产品？豪宅对于地块的要求——绝版、唯一■区域绝版

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■环境绝版■资源绝版案例——中国第一豪宅：汤臣一品■区域绝版

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■环境绝版■资源绝版地块条件并不具备打造顶尖豪宅的血统我们的的最佳佳切入入点在在哪儿儿？慈溪住住宅市市场的的特征征总结结发展阶阶段：：较为为初级级，仅仅仅停停留在在卖产产品阶阶段楼盘品品质：：与价价格脱脱节，，尤其其体现现在建建筑立立面和和社区区环境境的营营造中中社区服服务：：普遍遍不到到位，，物业业管理理仅局局限在在保安安和清清洁的的阶段段产品特特征：：附加加值较较少，，个别别高档档楼盘盘虽有有超前前配套套（如如：东东方明明珠城城的地暖系系统）），但但是实实用性性不高高，噱噱头为为主。。主力户户型：：面积积普遍遍较大大，单单套面面积140-200平方米米，总总价较较高户型结结构：：户型型结构构较差差，具具备高高档住住宅的的面积积，但但没有有高档档住宅宅的感感受慈溪人人对住住宅需需求特特征总总结对套型面积积的需求较较大，三房房两厅两卫卫居多。但但在高单价价的压力下下，套型面面积有缩小小的趋势。。比较注重房房屋室内空空间、面积积,特别是客厅厅的奢华，，喜欢显赫赫摆阔。喜欢复式产产品。经过较长时时间的被动动适应过程程，愿意接接受高层建建筑产品。。企业主和高高级公务员员喜欢别墅墅。注重楼盘的的形象，好好面子。但但对产品的的品质和人人性化设计计理解不深深刻。我们的机会会随着慈溪城城市与大上上海迅速接接轨，快速速发展的慈慈溪对住宅宅的要求也也是全方位位的提高，，我们站在在城市发展展的角度为为项目的发发展谋求更更高的起点点：全方位提升升慈溪住宅宅品质，做做慈溪住宅宅的全能冠冠军我们对项目目新的理解解我们的项目目可能不是是顶尖豪宅宅，但是我我们的项目目一定是引引领慈溪住住宅全新理理念的顶尖品牌我们卖什么么？我们不是卖卖房子我们卖的是是有文化、、有品质、、有内涵的的生活方式式这是什么样样的生活方方式？奢适怎么理解奢奢适？“奢于内、适于外”从生活的理理念来看：：怎么理解奢奢适？“奢于外、适于内”从项目的产产品来看：：什么是奢适适品住宅产产品？奢侈的空间间感适度的面积积适度的总价价奢侈的配套套适度的户型型奢侈的环境境奢适就是适适度的奢华华，而非物物欲横流的的享受，它它追求的是是豪宅的精精神内涵，，而非外在在的表现，，而在消费费成本上也也得到适度度的控制，，有利于项项目开拓客客户群体。。奢适产品规划1.6的容积率能能做什么？？■小高层层＋高层■别墅＋＋高层■多层洋洋房＋高层层■纯高层层产品设想方案一规划划图：小高高层+高层经济技术指标总建筑面积73290平方米高层建筑面积34803平方米小高层面积33808平方米商业面积2879平方米公建面积1800平方米容积率1.6建筑占地面积8316平方米建筑密度18%方案一规划划图：小高高层+高层方案一规划划图：小高高层+高层方案一规划划图：小高高层+高层方案一：小小高层+高层小高层＋高高层■可以营营造出宽敞敞的社区空空间和尺度度■可以打打造大开间间、短进深深的好户型型■绝佳空空间和户型型将会大大大提高小高高层均价，从从而为项目目带来大幅幅收益■成本较较高优势劣势方案二规划划图：别墅墅+高层经济技术指标总建筑面积73290平方米高层建筑面积44370平方米别墅面积25180平方米商业面积2570平方米公建面积1800平方米容积率1.6建筑占地面积11230平方米建筑密度26%方案二规划划图：别墅墅+高层方案二规划划图：别墅墅+高层方案二规划划图：别墅墅+高层方案二：别别墅+高层别墅＋高层层■别墅产产品可以拔拔高社区整整体形象■别墅产产品可以拉拉高项目的的利润■别墅较较损容积率率，将会降降低高层的的品质，增加加高层的销销售压力■别墅产产品对于周周边环境要要求较高，，本项目周边边过多的工工厂，影响响别墅品质优势劣势方案三规划划图：多层层洋房+高层经济技术指标总建筑面积73290平方米高层建筑面积46190平方米多层洋房面积23360平方米商业面积2570平方米公建面积1800平方米容积率1.6建筑占地面积11230平方米建筑密度26%方案三规划划图：多层层洋房+高层方案三规划划图：多层层洋房+高层方案三规划划图：多层层洋房+高层方案三：多多层洋房+高层洋房＋高层层■多多层层洋洋房房是是目目前前最最受受欢欢迎迎的的产产品品■多多层层洋洋房房和和高高层层的的组组合合能能够够形形成成良良好的的层层次次感感■洋洋房房不不是是很很损损容容积积率率，，能能够够打打造造品品质相相对对较较好好的的高高层层，，减减少少销销售售压压力力■洋洋房房和和高高层层的的组组合合很很难难形形成成良良好好的的空间间感感，，也也很很难难打打造造良良好好的的景景观观优势势劣势势方案案四四规规划划图图：：纯纯高高层层经济技术指标总建筑面积73290平方米高层建筑面积67687平方米商业面积3803公建面积1800平方米容积率1.6建筑占地面积7392平方米建筑密度16%方案案四四规规划划图图：：纯纯高高层层产产品品方案案四四规规划划图图：：纯纯高高层层产产品品方案案四四规规划划图图：：纯纯高高层层产产品品方案案四四：：纯纯高高层层产产品品纯高高层层■纯纯高高层层可可以以形形成成绝绝佳佳的的空空间间感感，，利利于景景观观的的打打造造■利利于于形形象象的的打打造造■产产品品接接受受程程度度较较其其它它产产品品较较低低，，建建设设成成本本较较高高。。优势势劣势势各方方案案经经济济效效应应对对比比分分析析方案销售均价（元/平方米）总成本（不包含土地成本及相关税费）总销售收入总利润小高层搭配高层小高层10000，高层90003.94亿元8.29亿元4.35亿元别墅搭配高层别墅13000，高层80004.02亿元8.54亿元4.51亿元洋房搭配高层洋房11000，高层80003.92亿元7.98亿元4.06亿元纯高层高层95004.06亿元8.39亿元4.33亿元各个个方方案案比比较较①②④①④③②③③①①④②②④③低中高项目目形形象象产品品品品质质产品品接接受受度度项目目利利润润①小小高高层层＋＋高高层层②别别墅墅＋＋高高层层③洋洋房房＋＋高高层层④纯纯高高层层产品品定定位位创建建项项目目产产品品价价值值体体系系价值值体体系系理理念念：：跨界界价值值体体系系理理念念CROSSOVER跨界界，，就就是是跨跨领领域域的的一一种种资资源源整整合合，，通通过过各各自自优优势势资资源源的的整整合合发发挥挥最最大大的的价价值值效效应应，，并并且且在在价价值值效效应应基基础础上上成成就就品品牌牌。。价值值体体系系理理念念：：跨界界成功功案案例例CROSSOVER住宅宅该该如如何何跨跨界界？？与文文化化跨跨界界与酒酒店店跨跨界界与空空间间跨跨界界与健健康康跨跨界界与科科技技跨跨界界与文文化化的的跨跨界界与文文化化的的跨跨界界：：现现代代与与古古朴朴文文化化结结合合的的建建筑筑与文文化化的的跨跨界界：：艺艺术术园园林林式式绿绿化化与酒酒店店的的跨跨界界与酒酒店店的的跨跨界界：：酒酒店店式式连连廊廊大大堂堂幢与与幢幢通通过过室室内内空空调调连连廊廊连连接接，，使使其其分分而而不不离离。。连廊廊与与大大堂堂、、组组团团庭庭院院互互为为呼呼应应，，构构成成华华堂堂大大院院国国际际领领先先生生活活。。与酒酒店店的的跨跨界界：：酒酒店店式式连连廊廊大大堂堂首层层6米挑挑空空精精装装阳阳光光大大堂堂，，方方便便住住户户与与外外界界之之间间的的交交流流悬挂挂精精美美的的艺艺术术油油画画，，墙墙地地全全石石材材铺铺装装，，艺艺术术天天花花吊吊顶顶，，足足以以与与五五星星级级酒酒店店相相媲媲美美。。与酒酒店店的的跨跨界界：：酒酒店店式式连连廊廊大大堂堂与酒酒店店的的跨跨界界：：引引进进酒酒店店式式管管理理与空空间间的的跨跨界界与空空间间的的跨跨界界：：创创新新亮亮化化地地下下车车库库将阳阳光光和和绿绿化化引引入入地地下下车车库库，，结结合合园园林林构构筑筑““阳阳光光车车库库””，，增增加加车车库库自自然然采采光光、、通通风风。。与空空间间的的跨跨界界：：大大面面宽宽，，短短进进深深设设计计与空间的跨界界：错越空间间，增加别墅墅感受与空间的跨界界：前庭后院院设计，加强强与外界交流流与空间的跨界界：局部退台台，形成有天天有地的别墅墅空间与健康的跨界界与健康的跨界界：高档健康康的会所与健康的跨界界：高尚运动动设施与科技的跨界界与科技的跨界界：智能化安安防系统九大智能化安安防系统出入口及周界界防范系统闭路电视监控控系统可视对讲与门门禁系统电子巡更系统统家庭安全防范范系背景音乐系统统停车场管理系系统物业管理系统统燃气报警系统统与科技的跨界界：整体现代代化厨房将xx整体现代化厨具具引进厨房，，增加户型附附加值。与科技的跨界界：壁挂采暖暖系统随心所欲控制制室温完全自由掌握握采暖时间设备运行经济济可靠舒适供应生活活热水灵活选择散热热设备保护管道和用用水设备，过过滤出碱垢满满足家庭生活活使用的软水水。与科技的跨界界：软水系统统与科技的跨界界：同层排水水95％以上的卫生生间仍在使用用传统的排水水系统