广州某商业广场项目策划提案

【**广场】策划提案撰写：**物业日期：二零零三年三月六日1前言由于各个商场项目的招商工作其步骤与方式、方法都大同小异，难以在操作上有所突破，对项目本身的针对性也不强。如何令到项目在市场中顺利进行招商工作，敝司认为关键要从项目的定位开始。进一步挖掘及提炼出更符合项目特色的定位，加强市场吸引力，将为项目的整体推广工作带来重要的作用，故敝司从本项目的实际情况出发，结合市场现状，对项目的定位部分作出详细的阐述，以更有利于项目的招商工作进行。2一、市场状况分析1.1广州商业状况1.1.1广州商业现状总述现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏形，形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个商圈的影响力最大。

3就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同：北京路的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇聚，档次以中档为主。但北京路步行街的商业特色不明显，与上下九步行街的区别不大，众多在北京路设立专卖店的品牌在上下九也有开设店铺。同时，北京路作为核心商圈价值下降，变成以区域为核心的商圈。上下九商业步行街体现出老广州的风情，其西关特色明显，从手工艺品到西关美食，都显示着上下九浓郁的岭南传统特色。上下九所面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次以中低档为主。天河城一带作为新城市的中心区域，吸引来自市内各处消费者前来消费，影响力覆盖全市范围乃至周边城市，商业核心地位的作用明显。4北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅游等元素，打造广州的城市形象；上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推动商业经济发展；天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地区的消费潮流。从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时的发展状况继续深化发展，即：5就本项目的影响而言，北京路作为商业核心商圈的商业价值已逐年有所下降，单纯凭借地理位置优势已经难以支撑项目的整体发展。因此，必然要求挖掘项目更多的附加价值支撑。6广州市主要商业圈级别区域商业圈大型商场市级商业圈越秀区北京路——中山五路广百、新大新、广百新冀、中旅商业城荔湾区上下九一带荔湾广场、名汇商厦、恒宝广场、十甫名都天河区天河城——体育西路天河城广场、宏城商业广场区级商业圈越秀区中山三路一带中华广场、流行前线东山区农林下路一带东百、王府井、新裕大厦越秀区环市东——淘金路一带友谊商店、世贸、好世界、宜安广场海珠区江南西——江南大道南丰商场、海珠购物中心、万国广场、蓝色快线1.1.2广州商业格局分布7分析：从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显的特色区分，因此，消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲望。市内各大商场中，除了天河城广场、广百等个别大商场外，其他各个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围内造成影响。81.1.3部分经营中的商场项目对比分析广州部分经营中的商场对比表名称位置规模特色包装经营状况广百北京路——广百与广百新冀组成广百广场，打造北京路超级商业旗舰广州百货零售的“一哥”，其交易额连续多年位列市内百货零售业的首位，龙头地位不容置疑广百新冀西湖路商场建筑面积4.5万㎡开业不足一年，虽然连通广百，但人流量一般，场内的经营状况也不如预期理想新大新北京路————北京路上老牌商场，对北京路的商业发展起着举足轻重的作用天河城天河路————成为一站式商场的经营典范，对市内商场的发展有着重要的作用9广州部分经营中的商场对比表（续上表）名称位置规模特色包装经营状况荔湾广场下九路——传统西关风情商业街是荔湾区最大型的商场，凭借上下九步行街的人流优势，南座人流充足、经营尚算理想；但北座人流稀少，现主要经营玉器、水晶等工艺品为主。该商场的经营管理较差，先后出现物业管理公司欠电费欠税费等事件，对其经营环境造成一定的负面影响名汇商厦下九路————新大新、麦当劳等品牌的进场，为商场带来了很大的帮助，但客流量、商家数量都明显不如荔湾广场中华广场中山三路商场面积16万㎡，门前广场2000㎡公园游乐式概念商场经过几年的发展，现与流行前线逐步组成中山三路新的商圈，该商场是新一代一站式商场的代表中泰广场林和西路占地1.5万㎡，总建筑面积20万㎡提出口岸物业概念虽然百盛进驻为商场带来一定的人流，但由于位置较远，与市中心的商场比，仍有一定的差距，商场长期以特价场为卖点吸引消费者使商场的档次有所下降10分析商业同质质化强烈烈，争夺夺同类消消费者从上述对对比可以以看出，，目前市市内多个个大型的的综合性性商场其其同质化化程度很很高，无无论是商商场内功功能的划划分还是是目标消消费者层层次，都都有着较较大的相相似，无无法剌激激消费者者的消费费欲望。。大型百货货超市磁磁石作用用减弱由大型百百货公司司进驻而而带旺整整个商场场的效果果越来越越不明显显，如名名汇商厦厦、中泰泰广场等等，新大大新、百百盛的进进场虽然然为商场场带来一一定的人人流，但但作用已已明显不不如当年年吉之岛岛进驻天天河城所所带来的的影响。。11硬件未能能配合主主题，缺缺乏个性性失去吸吸引力商场开业业后大多多数都地地无法体体现当初初所打造造的个性性特色。。由于硬硬件设施施不完全全配合，，经营方方向发生生偏移等等因素，，使商场场缺乏个个性特色色，难以以主动吸吸引消费费者，如如荔湾广广场、中中华广场场。旧有经营营模式缺缺少新鲜鲜感新开业的的商场不不能跳出出旧有传传统的经经营模式式，令其其不能从从根本上上打开新新的经营营局面。。例如广广百新翼翼，该商商场凭借借广百在在市场上上的影响响力，在在销售阶阶段取得得不错的的成绩，，但其现现时的经经营状况况未如理理想，说说明了消消费者看看重的是是商场本本身的经经营特色色，只有有真正体体现个性性的商场场才能走走向成功功。121.1.4部分在售售/将售售的商场场项目对对比分析析广州部分分在售/将售的的商场对对比表名称位置规模备注光明广场西湖路占地8000㎡，总建筑面积6万㎡，其中商场面积15470㎡1—4层共有277个铺位，B1古韵风情，B2-B3停车场，1-6F商场，7F国际标准真冰滑冰场，8-9F休闲、娱乐、饮食，10F空中花园。丽新项目中山五路总建筑面积近6万㎡，10层商场未推出市场正佳广场天河城广场旁占地5万㎡B1层一站式超市，M层前沿精华区，1F国际经典，2F时尚丽人，3F世界之窗，4F动感地带，5F七彩都市，6F环球美食城，7F世纪欢乐城。负一层现正销售中，地上部分全部招租东山锦轩现代城东山口农林下路商场营业面积近2万㎡B3-B2停车场，B1-6F商场，7F空中花园及住宅会所，8F-28F住宅丽的百货文明路和北京路交界1F-6F女士用品和服饰，7F美食城。租金采用纯利润抽成25%-27%的形式。13分析多个大型型商场涌涌现，竞竞争更为为激烈现时市场场上各主主要商圈圈均有商商业物业业推出市市场，商商户的可可选择范范围较多多，市场场竞争十十分激烈烈。尤其其在北京京路上，，过去所所出现的的商铺““僧多粥粥少”的的现象，，随着多多个大型型商场的的涌现，，商铺紧紧缺的局局面已被被改变。。商铺物业业投资大大回报高高在售或将将售的商商铺物业业均以体体现回报报率为卖卖点，以以吸引投投资者，，但现时时在售的的物业中中，买家家首期往往往需要要投入大大笔资金金，对部部分经营营者而言言，入市市的门槛槛较高。。141.2消费费状况城市商业业发展迅迅猛随着社会会发展，，人们生生活水平平逐步提提高，加加上外来来高素质质人口涌涌入，消消费要求求层次不不断提升升，令广广州的商商业在近近十年间间发展蓬蓬勃。消费模式式发生改改变各类商业业场所大大量涌现现，大小小不一的的综合性性商场、、专业市市场纷纷纷进入市市场，使使市场趋趋向饱和和，供需需关系发发展改变变，市民民由需求求消费变变为选择择消费。。15“两端””的消费费需求基基本得到到满足广州的商商业结构构经过多多年的发发展及调调整，现现时高端端消费群群体与大大众型消消费群体体的消费费需求基基本已得得到满足足。高端消费费层市场场空间有有限，广广州作为为国际大大都市，，已吸引引到相当当一批国国际名牌牌进驻，，另外，，高端的的消费群群一方面面较多的的前往国国外消费费，另一一方面此此类人群群的占有有比例亦亦不大。。因此，，现时的的商业结结构基本本满足这这部分人人士的需需求。中低端的大众众型消费为生生活的基本消消费，随着经经济的发展，，人们已解决决基本的物质质需求，市场场上的中低消消费品也出现现供大于求的的关系，故该该类市场消费费亦已得到满满足。16中高端的个性性消费严重不不足部分消费者对对消费的要求求越来越高，，尤其是处于于中间阶层的的中高端型的的消费者，可可选择的消费费空间不大。。当本地商家家无法满足这这批消费者的的消费欲望或或迎合他们的的消费形态时时，消费者多多数寻求异地地消费，例如如前往香港、、上海等地购购物，使本地地市场流失了了庞大的一批批消费力较强强的顾客。171.3广州商业发展展的趋势从上述的分析析可得知，现现时广州的商商业现状可归归结为：数量庞大的中中端/中高端端个性消费严严重不足社会的商业发发展飞速进行行中，供求关关系的杠杆必必然要求将此此局面打破传统的营商模模式越来越难难以满足消费费者的消费观观的改变旧有的市场格格局已达到饱饱和状态，各各路商家正寻寻求突破口新的经营模式式呼之欲出，，关键是谁先先打开新局面面18大型一站式综综合性商场仍仍然是市场主主流，但以综综合性为基础础的同时必须须走向个性化化经营，创造造出自身特色色所在。具体表现为跳跳出旧有的传传统商场定位位思维，引入入崭新的消费费观念，开创创领先的经营营模式。广州商业发展展的趋势：19由此，说明了了本项目若要要在市场中有有所突破，打打开崭新的局局面，则坚决不能简单单复制类似““天河城”一一站式商场到到北京路作为为发展目标，，而应该是开创创新的经营模模式，推广新新的经营理念念，走在市场场的前列，成成为市场的先先行者。20结论商业饱和买卖双方地位易转寻求突破口体现市场竞争激烈跳出旧有的定位思维模式符合市场发展趋势现有商业占据各种经营方式专业市场游乐式经营一站式经营21二、项目质素素分析2.1优势（S）地理位置优越越本项目位于市市中心的北京京路商业步行行街，拥有庞庞大的人流优优势，是广州州的商业核心心所在。交通便捷公共交通线路路繁多，地铁铁一号线、二二号线交换处处，公园前站站近在咫尺，，且本项目及及附近多个商商厦均配有大大型停车场，，交通极少方方便。22商业氛围浓郁郁北京路的商业业历史悠久，，是传统的商商业圈，以北北京路为核心心向外幅射周周边路段，其其商业气氛也也十分浓郁，，一直以来都都具有相当高高的知名度，，闻名全国。。又是国内著著名的商业圈圈，甚至是国国外人士必到到的旅游点之之一。“只租不售”的推广策策略有助于项项目整体的经经营发展发展商推行““只租不售””的推广策略略，把商场的的经营管理权权统一起来，，不但有利于于项目在日后后的经营中进进行整体的宣宣传推广，而而且发展商对对项目具有管管理的主动权权，能够更好好的对项目发发展作出适时时调整。因此此，作为一个个可持续发展展的、长期经经营的项目，，“只租不不售”策略略将对项目的的整体发展带带来极有利的的帮助。这同时也是本本项目有别于于周边同类型型项目的最大大优势之一。。23商务物业的发发展带来更大大的商机近年来，在北北京路附近出出现了较多的的商务物业，，带旺了整个个区域的商务务气氛，例如如，中旅商业业城、百汇广广场、广百新新翼大厦、信信德商务大厦厦、健力宝大大厦、新宝利利大厦、捷泰泰广场等，写写字楼林立亦亦为本项目带带来了更多的的商机。因为为，这些出入入写字楼的白白领阶层正是是本项目所针针对的目标消消费群体之一一。政府大力支持持北京路商业步步行街的开通通，道路两旁旁商铺外墙的的重新粉饰等等市政工程是是示出市政府府致力把北京京路打造成广广州旅游观光光标记之一，，全面提升北北京路的商业业价值。242.2劣势（W）如前所述，市内大型型的综合性商商场众多，尤尤其是繁华的的北京路上同同类型的商场场项目更是一一个接一个先先于本项目推推出市场，必必然分流了客客户资源，对对本项目的推推广造成一定定的影响。消费者的固有有消费习惯，，使他们对在在北京路购物物的取向多为为在地铺消费费，从而令到到部分的商户户会担心商场场项目能否吸吸引足够的人人流支撑经营营，使商户对对经营前景未未见乐观。252.3机会（O）充分发挥地利利优势建筑在同区域域的消费水平平上，再注入入差异性捕捉市场空白白点，避免同同质化经营利用并延续发发展商的品牌牌效应，创造造更大的市场场价值262.4威胁（T）本项目所面临的的市场威胁主主要来自两方方面：传统地铺的影影响固有的消费习习惯决定了地地铺的高价值值所在，从而而受到了众多多的商家追捧捧，因此对商商场铺所造成成的冲击较大大。来自周边商场场的项目的威威胁本项目附近存存在多个同类类型的竞争项项目（例如广广百新翼、光光明广场等）），由于彼此此的先天环境境、质素接近近，导致项目目定位、目标标客户群极为为相似，因此此客户在下决决定时必然多多翻比较，市市场竞争更加加剧烈。27三、项目发展展方向建议3.1项目定位市场作主导，，从消费者角角度出发，以以崭新的、科科学的、全面面的角度考虑虑，跳出旧有有的商业定位位思维，从而而为本项目制制定出准确的的市场定位。。28项目出路辐射区位（大广州、珠三角全省、华南地区）引领经营新模式（创新、主题个性化）倡导消费新观念（潮流、品牌、旗舰店）挖掘潜在的消费需求项目出路29从上关系图可以看看出，项目的的市场出路在在于挖掘潜在在的消费需求求、倡导消费费新观念、引引领经营新模模式及辐射地地区这几方面面的要素决定定的，这些因因素共同影响响着项目的定定位及未来发发展。因此，寻求项项目的发展路路向时，敝司司建议以这些些关键要素为为突破，确立立项目的市场场定位。30如前面项目的的“机会”中中所提到，只只有捕捉市场场空白，结合合原有的地段段优势，才能能符合本项目目的发展。而而捕捉市场空空白，归根究究底就是要找找出最终目标标消费群，针针对其特征厘厘定项目定位位。因此，敝敝司在本项目目的定位中，，思路方向如如下：定位思路31目标消费群定位商家客户定位32目标消费群定定位综观市内各家家大型商场，，均没有十分分明确的一群群目标消费者者，普遍都是是面对普罗大大众，全面照照顾到不同阶阶层，不同年年龄结构的人人士需要，缺缺少针对性。。像状元坊这类类对青少年有有强列针对性性商场则经营营十分成功，，说明只有目目标消费群明明确的商场才才能形成稳定定、忠实的客客源，取得经经营成功。33敝司为本项目目所拟定的目目标消费群为为：中高端白领阶阶层34年龄介乎于25——35岁。多于大机构中中从事知识型型、技术型、、管理型之工工作，有持续续上升的发展展空间。收入稳定、丰丰厚，并已维维持了相当长长的一段时间间。家庭经济负担担较轻，个人人消费能力强强。对新生事物感感兴趣，消费费意识超前。。个性鲜明，讲讲求生活享受受，追逐名牌牌产品。接收信息快，，渠道主要来来源于电视、、电台、杂志志、书刊、网网络等潮流媒媒体。目标消费群特特征35目前市场上没没有专门针对对该类人士的的大型商场。。本项目的定定位正好弥补补了市场的空空白。随着中国经济济的飞速发展展，社会各阶阶层层次也从从“金字塔形形”的递进结结构变为中段段膨胀的“橄橄榄形”结构构，因此，中中产阶层将迅迅速扩大。换换言之，本项项目的目标客客户群数量呈呈现上升势态态，消费能力力强大，市场场空间广阔。。作为有经济能能力的一群，，容易接受新新的消费观念念，对潮流品品牌十分热衷衷，表现出极极大的忠诚度度。因此，中高端端白领阶层将将是本项目所所针对的主流流消费群体。。支持理据36由于中高端白白领阶层的收收入水平、知知识水平都较较高，对外来来文化相当热热衷，有一定定敏锐的市场场触觉，因此此，潮流产品品、品牌产品品都较迎合其其口味及需要要，故针对该该消费层，敝敝司建议招商商对象如下：：①引入新进品品牌名店———广州第一店店在本项目招商商工作中，重重点的招商对对象建议是引引入新的品牌牌商户，即尚尚未在广州地地区进驻的国国际知名品牌牌。引入这些些商户在本商商场中开设““广州第一店店”，从而产产生市场热点点，扩大项目目的社会知名名度。例如：星巴克克、宜家家私私、I.T.、BENETTON等商家客户定位招商对象37“广州第一店店”不单是指指确立项目在在广州的第一一品牌地位，，同时也是国国内外知名品品牌落户广州州的第一间分分店，进一步步奠定项目市市场地位。造就“广州州第一店”的的意义：确立“广州第第一店”对其其他商户品牌牌起到磁石作作用，即一般般所说的羊群群效应。磁石作用尽善善发挥确立市场地位位成为商业龙龙头38事实上，随着着中国经济的的飞速发展，，较多国际潮潮流品牌及知知名品牌纷纷纷瞄准国内各各大先进城市市，先后开设设分店。就以以上海、深圳圳为例，已有有多家潮流品品牌驻扎阵营营。如国际连连锁咖啡店星巴克、大型潮流产产品I.T及广州极为知知名的宜家家私等。就广州在国内内的经济实力力、消费指数数及发展潜力力来说，上述述知名品牌早早已有意落户户，因此，引入大型国际际潮流品牌及及知名品牌并并非遥不可及及。造就“广州州第一店”的的可能性：知名品牌落户户国内先进城城市早有先例例广州潜力早被被看好39星巴克咖啡飘香深圳圳潮流I.T是都市新贵代代表超前的消费触触觉引领时尚尚40新潮服饰同样样是新贵至爱爱41②对本地已有品品牌建议开设设旗舰店通过旗舰店的的开设，既有有助于加强商商户的品牌效效果，扩大市市场份额，也也能迅速提升升项目形象，，建立本项目目的市场影响响力。由于这些旗舰舰店的品牌多多为人们已经经所认识，因因此，更容易易将项目的信信息带到消费费者中去。例如：：G2000、NOKIA、NIKE等42旗舰店店的发发展前前景在香港，，旗舰舰店的的开设设已经经不是是新鲜鲜事，，众多多的国国际知知名品品牌在在港均均有设设立旗旗舰店店。而而国内内，在在北京京、上上海、、深圳圳等城城市也也先后后纷纷纷出现现各式式品牌牌的旗旗舰店店，市市场反反响巨巨大。。旗舰店店的开开设将将会是是今后后商业业发展展的一一个新新趋势势。旗舰一一词来来源于于海军军，在在舰队队中起起带头头作用用的船船叫旗旗舰。。旗舰店店表示示位置置极佳佳、销销售极极好，，能对对其他他店起起表率率作用用的样样板店店。何谓旗旗舰店店43众多知知名品品牌纷纷纷落落户中中国BENETTON上海开开设旗旗舰店店I.T上海旗旗舰店店开幕幕44引进旗旗舰店店的优优势每个品品牌都都有自自己的的永恒恒风格格，每每一种种风格格都会会吸引引一批批忠实实的追追随者者。因因此，，品牌牌消费费已经经成了了消费费者的的消费费追求求，而而旗舰舰店更更是成成为品品牌爱爱好者者所拥拥护的的对象象。数量款款式上上都领领先与与其他他商铺铺，使使客人人有更更多的的选择择，故故旗舰舰店总总能吸吸引最最多的的客源源。旗舰店店展示示出品品牌产产品在在消费费市场场的巨巨大爆爆炸力力，刺刺激着着客人人的人人均消消费。。据资资料指指出，，在香香港一一般一一千平平方尺尺的店店铺人人均消消费一一千至至两千千元，，而旗旗舰店店的人人均消消费却却提升升到四四千至至五千千元。。45引进旗旗舰店店的优优势业内人人士更更把旗旗舰店店的功功能比比喻为为“用用地方方换人人流，，用款款式换换消费费”，，目的的是将将顾客客在其其他地地方的的消费费转移移至其其品牌牌下。。因此此，必必然有有越来来越多多的商商家愿愿意开开设旗旗舰店店来吸吸引顾顾客消消费。。借助知知名品品牌进进场开开设旗旗舰店店，能能迅速速吸引引大量量商户户进驻驻，形形成羊羊群效效应，，产生生磁石石作用用。旗舰店店的开开设更更能帮帮助项项目本本身提提高形形象档档次，，建立立市场场影响响力。。同时时，旗旗舰店店的品品牌一一般都都有明明星作作为国国际代代言人人，可可以利利用这这些代代言人人剪彩彩开幕幕极大大提高高商场场的知知名度度。46旗舰店店的表表现形形象丰丰富佐丹奴奴位于香香港的的旗舰舰店占占地8000平方尺尺，店店中天天井种种有超超过一一层高高的棕棕榈树树，在在家私私和灯灯光的的衬托托下营营造出出别致致舒适适的空空间。。AZONA新开的的旗舰舰店同同样占占地8000平方尺尺，是是多元元化的的概念念店，，随了了服装装名牌牌外更更有近近一半半的名名式产产品，，显示示出品品牌的的独特特魅力力。旗舰店店的表表现形形态丰丰富，，设计计新颖颖，各各具特特色，，例如如：因此，，这些些时尚尚、个个性的的品牌牌旗舰舰店必必然成成为市市场新新的焦焦点所所在，，吸引引无数数的时时下年年轻人人消费费，市市场前前景广广阔。。47AZONA的旗舰舰店极极具个个性48旗舰店店的类类型多多样化化开设旗旗舰店店的品品牌类类型可可以是是各种种各样样的，，局限限性较较小，，适合合不同同行业业范畴畴。例例如：：汽车展展示厅厅通讯产品IT产品快餐店中西食肆发型屋美容院音像制品家用电器家私家居用品儿童玩具体育用品化装品珠宝首饰服装品牌49以旗旗舰舰店店为为主主导导的的商商场场成成功功例例子子：在北北京京，，““东东方方新新天天地地””商商场场成成为为购购物物场场所所大大战战中中的的一一支支生生力力军军，，原原因因是是其其集集中中了了一一批批国国内内外外知知名名品品牌牌的的旗旗舰舰店店在在此此。。包包括括日日本本的的SONY电器器的的首首家家中中国国SONY旗舰舰店店，，德德国国大大众众汽汽车车的的展展厅厅，，三三间间风风格格各各异异的的麦麦当当劳劳、、SPORT100运动动用用品品概概念念店店等等等等，，品品牌牌旗旗舰舰店店的的进进驻驻为为商商场场带带来来了了新新的的商商机机，，从从而而能能够够在在芸芸芸芸众众商商场场中中突突围围而而出出。。50③引引进进体体现现娱娱乐乐功功能能的的商商户户加强强本本项项目目的的娱娱乐乐功功能能，，也也是是招招商商的的重重要要方方向向之之一一，，有有见见及及此此，，在在招招商商中中建建议议引引入入电电影影院院、、大大型型电电玩玩游游戏戏中中心心等等经经营营者者，，以以丰丰富富项项目目对对消消费费者者的的使使用用功功能能。。在电电影影院院方方面面，，考考虑虑到到项项目目附附近近已已有有市市内内两两家家最最有有影影响响力力的的电电影影院院————永永汉汉电电影影院院、、榕榕泉泉电电影影院院。。因因此此，，再再开开设设电电影影院院可可能能造造成成很很大大的的市市场场竞竞争争，，故故建建议议与与上上述述之之一一影影院院达达成成合合作作关关系系，，作作为为场场地地扩扩展展的的一一部部分分。。如果上述述方案未未能达成成合作共共识，则则也可考考虑与国国际院线线合作，，设立院院线，如如环球院院线、华华纳院线线等，这这样既能能提升项项目档次次，也能能为影院院的经营营找到好好的方向向。51国际院线线是消费费新走向向52项目市场场定位综合上述述观点，，由目标标消费群群定位及及商家客客户定位位的结论论得出本本项目的的市场定定位为，，汇聚潮潮流品牌牌旗舰店店的大型型综合性性主题商商场。以明确拟拟定目标标消费群群为突破破点，捕捕捉主流流消费层层的消费费取向，，并灌输输新的经经营观念念及消费费意识，，从而掀掀起个崭崭新的消消费形态态潮流。。533.2主题表现现项目主题题形象的的建立直直接影响响到项目目的推广广招商工工作及日日后的经经营状况况，具有有鲜明个个性及主主题特色色的项目目不易被被其他商商场项目目所仿效效及同化化，这样样才能拥拥有稳定定的长期期的客源源，并成成为日后后经营的的保证。。国内外经经营成功功的商场场均有着着明确、、清晰、、突出的的主题，，而其表表现形式式也多种种多样，，曾经出出现过的的有：海洋主题题荷里活主主题侏罗纪主主题公园游乐乐式主题题等等由此，可可考虑结结合本项项目实际际条件拟拟定一突突出、新新颖的个个性主题题。54本项目所所处的地地段有着着深厚的的文化底底蕴，无无论是来来自历史史的印记记还是周周边地区区的文化化氛围都都同样显显示出本本项目具具有深层层次的内内涵表现现元素。。北京路作作为广州州本地旅旅游资源源发展的的重要一一部分，，本项目目地处其其中，自自然直接接成为最最大受益益者，利利用旅游游带动商商贸，将将成为本本项目的的主要卖卖点之一一。项目自身身所创造造的主题题特色——知名品牌牌旗舰后后纷纷进进驻，也也是本项项目的重重要表现现主题之之一。本项目的的主题表表现元素素55一个项目目的宣传传推广过过程中，，随着不不同阶段段的推广广展开必必然具有有多个不不同的主主题表现现形式，，因此，，更具体体详细的的方案有有待在日日后工作作中与广广告公司司进一步步沟通论论述。563.3功能分区区及规划划布局建建议本项目在在前期已已经按楼楼层划分分出主要要的功能能区域，，功能分分区大致致与一般般的商场场相似。。敝司在在此提出出功能分分区建议议主要是是针对在在对大型型品牌名名后进行行招商时时，大商商家对位位置、面面积的要要求所提提出的。。由于大商商家要求求的经营营面积较较大，且且多数选选择中心心位置，，因此在在招商工工作中如如何兼顾顾这些大大商家所所提出的的要求，，将成为为招商工工作能否否顺利进进行的关关键。合合理、完完善的功功能分区区可避免免了大商商家之间间，大商商家与中中小商户户之间在在选择位位置、面面积时的的争议。。功能分区区建议57楼层功能能布局上上，首层层、二层层等商业业价值高高的楼层层建议面面向主流流目标商商户，例例如，引引进“广广州第一一店”、、开设品品牌旗舰舰店、吸吸引潮流流产品商商户等，，以充分分体现项项目的商商业价值值。在区域布布局上，，建议靠靠近北京京路的商商场部分分以经营营时尚、、潮流的的商品为为主，大大量吸引引来自北北京路的的庞大人人流进场场；靠近近文明路路的商场场部分则则主要体体现娱乐乐、文化化、饮食食等功能能，与周周边地段段的商业业环境相相呼应。。（如下下图示））规划布局局建议58娱乐、饮饮食是广广州人的的首要消消费，其其吸引力力同样影影响着商商业发展展。59要体现项项目的经经营档次次，商场场内的布布局划分分是其中中重要的的一个指指标。上上档次的的商场项项目，均均十分注注重场内内公共区区域的面面积大小小，商场场整体的的空间感感，使用用功能及及室内外外设计的的色彩搭搭配等因因素，力力求为顾顾客创造造最优的的购物环环境。故本项目目在进行行规划布布局时，，需着重重考虑这这些方面面的设计计。60前面所提提到的北北京东方方新天地地商场，，在功能能划分上上就很巧巧妙地进进行平面面布局，，按商品品风格把把拥有200多家商铺铺的商场场划分为为五大主主题区域域，该五五大主题题区域装装修各异异，让来来此购物物与消费费者感受受到明确确的购物物目的。。在整体布布局上，，一改过过去购物物场所层层层累积积的汉堡堡包模式式，以宽宽敞平坦坦的大道道型设计计，使所所有商家家都一目目了然的的呈现在在消费者者面前，，令购的的更具有有针对性性。成功例子子61四、宣传传策略一般的商商业项目目所采用用的宣传传方式都都是利用用常规的的本地媒媒体进行行，形成成形成主主要有平平面广告告、影视视广告、、户外广广告、软软性新闻闻炒作等等等，但但针对本本项目的的市场定定位特点点，敝司司提出更更有利于于项目宣宣传推广广的策略略——逆向宣传传为主导导，本地地宣传的的辅助。。逆向宣传传——就就是利用用作外地地媒体进进行宣传传炒作，，宣传效效果逆流流回本地地。具体建议议：利用用香港的的媒体进进行宣传传（特别别电视及及时尚杂杂志），，产生逆逆流效果果影响广广州，从从而达到到预期的的宣传目目的。62采用逆向向宣传为为主导的的原因吸引目标标商户的的注意由于本项项目在招招商工作作中所希希望吸引引的主要要商户均均为境内内外的知知名品牌牌，因此此运用境境外媒体体进行炒炒作宣传传，能引引起这类类目标客客户的注注意，达达到招商商的目的的。针对消费费者的信信息渠道道如前所提提出的本本项目所所针对的的目标消消费者为为都市新新贵，而而该类人人群接收收时尚资资讯的主主要渠道道正是来来自于境境内外媒媒体的报报道，包包括电视视、电台台、杂志志、网络络等，当当中尤以以时尚杂杂志的报报道最能能造成影影响，故故建议利利用港台台及本地地有影响响力的时时尚杂志志作软文文炒作宣宣传，以以吸引消消费者及及商家的的眼球。。63扩大宣传传范围利用境外外媒体逆逆流宣传传，能扩扩大本项项目的社社会知名名度。由由于在本本地及珠珠三角地地区都以以收看香香港的电电视节目目、接收收香港的的媒体信信息较多多，因此此，逆向向宣传不不但能使使港台地地区接收收到本项项目的信信息，更更能辐射射影响到到其他地地区，从从而扩大大本项目目的宣传传区域，，使宣传传范围更更广阔，，影响更更大。64与逆向宣宣传相配配合的就就是运用用明星效效应，制制造城内内焦点，，扩大本本项目的的社会舆舆论性。。尤其在在项目初初期推广广阶段，，借明星星的影响响力，迅迅速提升升项目的的知名度度。操作建议议：由于多数数品牌名名店的开开业或定定期活动动中都会会有明星星出席，，项目籍籍此亦可可直接得得益，提提高知名名度。为项目日日后的经经营中保保持相当当的知名名度，建建议定期期举办以以本项目目为主题题的，