房地产企业成本管理体系解读

房地产企业成本管理体系解读

我们如此一路走来。。。。

火爆的夏天：

排队购房、深夜开盘、炒房热、靠天收！降温与秋凉：

三级市场洗牌、观望、资金压力。。。严冬会来吗？

降价？两三年不买房？只剩5%？［形势］

地王？楼王？面粉贵过面包啦。。。卖房子不如卖地！盘点地产热门话题：

拐了？----拐点论现在应不应该买房？两限房？经济适用房？廉租房？你降了多少？IPO？断供?房地产企业还会面临什么？

消费者观望行业内强强联合资本市场的竞争行业洗牌家电业我们的对策之------上市！速度！结果：投入增加了！收入降低了！利润压缩了！必须向管理要效益了！成本管理显得尤为重要！--------企业未来的生命线！卖相品质［引言］什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理体系？土地成本开发成本资金成本管理成本-----你每一天每一笔花费！越低越好？比大小？招标时砍砍价！签约时签低点！付款时付少点！结算时慢慢扯…------优化的目标受控的过程说到做到的结果成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！［关键词］越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响。［关键词］价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！［关键词］房地产开发价值链分析模型成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展房地产开发价值链分析模型成本管理是贯穿价值链全过程；涉及价值活动全部环节；全员全面参与的活动。为此，我们需要：1、从价值活动最前沿开始进行成本的策划，建立成本控制目标体系。2、要有一套实现成本控制目标的管控机制！3、要将成本控制落实到每一个作业环节中去！4、跟踪、评估、考核机制的启动、让每项工作都受控！5、从我做起，建立企业的成本理念和文化，不断校正和优化我们的管理模式，创建企业核心竞争力！作业过程成本控制（日常工作的成本管理）目标成本体系的建立与实施房地产企业成本管理体系的梳理成本管理体系的建立与实施目标实施目标实现销售/客服建造过程策划/设计目标建立成本管理之实现成本管理之基础目标/责任成成本管管理过程动动态成成本管管理作业过过程成成本管管理成本管管理软软件成本管管理委委员会会实践系系统信息系系统组织系系统标杆企企业成成本管管理模模式：：领导机机构工具制度成本管管控文文件我们需需要建建立成成本目目标管管理体体系吗吗?开发成成本土地成成本管理成成本资金成成本钱花哪哪里去去了？？钱赚到到手了了吗？？利润===收入—成本成本是是个无无底洞洞吗？？你是““知本本家””吗？？财务结结算的的利润润是真真吗？？你能给给投资资方一一个交交待吗吗？成本目目标管管理哪哪里来来?定义：：它是关关于企企业在在一定定时期期内经经营、、资本本、财财务等等各方方面的的总体体计划划，它它将企企业全全部经经济活活动用用货币币形式式表示示出来来,它最终终反映映是一一整套套预计计的财财务报报表和和其他他附表表，主主要是是用来来规划划计划划期内内企业业的全全部经经济活活动及及其相相关财财务结结果。。任务：：企业在在战略略目标标的指指导下下，对对未来来的经经营活活动和和相应应财务务结果果进行行充分分、全全面的的预测测和筹筹划，，并通通过对对执行行过程程的监监控，，将实实际完完成情情况与与预算算目标标不断断对照照和分分析，，从而而及时时指导导经营营活动动的改改善和和调整整，以以帮助助管理理者更更加有有效地地管理理企业业和最最大程程度地地实现现战略略目标标组成：：全面预预算体体系包包括利利润预预算、、资本本性支支出资资金平平衡预预算、、现金金收支支平衡衡预算算、资资产负负债预预算、、现金金流量量预算算等。。利利润预预算包包括销销售收收入预预算、、产品成成本预算、、财务务费用用预算算等。。关于企企业全全面预预算管管理战略规划盈利预测经营目标项目开发计划职能管理部工作计划计划解解读1战略---经营计划---项目开发计划财务预算计划项目成本计划财务费用计划---关于战战略与与计划划管理理目标与与责任任成本本管理理体系系之建建立与与实现现如何建建立成本目目标体体系？？目标成成本的的定义义目标成成本是是：目标成成本是是公司司基于于市场场现状状，并并结合合公司司的经经营计计划，，根据据预期期售价价和目目标利利润进进行预预先确确定的的，经经过努努力所所要实实现的的成本本指标标。目标成成本的的解读读目标成成本设设定与与企业业定位位目标成成本设设定与与项目目定位位目标成成本设设定与与企业业盈利利目标成成本设设定的的市场场原则则性价比比与专专业管管理1、投资资决策策《项目投投资可可行性性报告告》投资估估算书书2、项目目策划划项目定定位：：概念念性方方案设设计目标成成本测测算13、方案案设计计确定产产品标标准目标成成本测测算24、初步步设计计确定产产品各各分部部、各各专业业标准准目标成成本测测算34、施工工图设设计目标成成本投资估估算概念性性方案案设计计概算算方案设设计概概算初步设设计概概算施工图图预算算工程量量清单单目标成成本的的形成成目标成成本与与财务务接轨轨？金地成本表单万达成本表单万科成本表单中海成本表单利润表一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355利息收入

。。。

二、营业总成本62.7281其中：营业支出49.9206利息支出

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营业税金及附加8.441销售费用2.5611.9管理费用2.0817.6财务费用-0.323.6资产减值损失…

投资收益2.072.1。。。

三、营业利润20.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出0.060.43四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润16.353.2。。。……六、每股收益

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存货真真实吗吗？资产负债表流动资产:万科保利货币资金17046.3…

应收帐款8.651.75预付帐款82.863.9…

其他应收款27.613.4…

存货665281流动资产合计954406非流动资产:

…

长期股权投资24.40.1投资性房地产2.770.65固定资产5.751.4在建工程2.71

递延所得税资产60.4…

非流动资产合计46.42.72资产总计1000409偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈

设立目标成本（审批及修订）目标成成本的的管理理成本目目标体体系建建立之核心心难点点在哪哪里？？用几个个实例例来谈谈谈：：目标成成本到到底怎怎么形形成的的？案例1项目策策划阶阶段的的成本本策划划成本客户需需求市场产品盈利案例2概念设设计阶阶段的的成本本规划划用流程程制度度确定定目标标成本本1、各端口口介入入与责责任约约定/（VK）2、目标成成本的的审定定3、目标标成本本的管管理制制度案例3什么是是动态态成本本？关于信信息披披露领导要要知道道什么么？驾驶仓仓原理理：盈利目目标能能否实实现？？计划能能实现现多少少？决策支支持系系统风险预预警体体系关于信信息披披露财务动动态:收入、、支出出、现现金流流。。。。运营动动态:项目进进度、、销售售进度度、成成本发发生比比例。。。经营动动态:动态成成本、、动态态盈利利预测测。。。健康指指标:负债率率、资资金峰峰值、、预警警系统统。。。。决策支支持系系统动态成成本信信息??我们通通常会会有哪哪些争争论？？目标能能调吗吗？软件公公司的的案例例！成本目目标体体系如如何落落实？？----建立成成本责责任体体系！！各部门门各司司其职职责任成本本的分解解思路1、本部门门费用2、本专业业端口成成本----土地成本本------------政府收费费------------设计费------------营销费------------财务费用用------------建造成本本----设计+采购+工程------成本数字字是目标标，是结结果，关关键的是是工作质质量阶段性地地确定成成本责任任设计产品销售售投资策划